C l O s E UP VGo-keur wordt steeds belangrijker VGO-Keur is een Kiwagecertificeerd keurmerk voor onderhoudsbedrijven dat onder andere deskundigheid, ervaring, kwaliteit en solvabiliteit toetst. De bewaking van het keurmerk is in handen van een College van Deskundigen waarin externe deskundigen en klanten, Nederlandse woningcorporaties, zijn vertegenwoordigd. Corporatiebouw sprak met Ymere en Haag Wonen. Het keurmerk biedt ons belangrijke inkoopcriteria op een presenteerblaadje. We spreken Pablo van der Laan, strategisch adviseur van Ymere, en Peter Vrijaldenhoven van Haag Wonen. Vrijaldenhoven is manager Vastgoedadvies en ondersteuning en was eerder hoofd Onderhoud bij Haag Wonen. Beide vastgoedexperts zijn blij met het VGOkeur, uitgedragen door OnderhoudNL. Voor Ymere is het een handige tool om minimum kwaliteitseisen te borgen. Van der Laan: Het keurmerk borgt niet alleen verstand van zaken maar ook onderwerpen als financiële solvabiliteit, relevante ervaring, positieve referenties en gestructureerde kwaliteitszorg. Stuk voor stuk criteria waar we als Ymere sowieso op selecteren bij onze Van der Laan (Ymere): Onderhoudsbedrijven moeten integraal kunnen meedenken in scenario s. inkoop. Dankzij het keurmerk krijgen we nu een aantal gegevens op een presenteerblaadje en worden ze periodiek getoetst. Bij onze eigen inkoop riskeren we een momentopname. Ook Vrijaldenhoven erkent dat het Keurmerk veel zegt over de bedrijfskwaliteiten. Op gebied van uitvoering alsook op gebied van organisatie. Het maakt de aanwezige deskundigheid objectief duidelijk. En die gaat verder dan het vak. Met en zonder VGo-keur Haag Wonen werkt met onderhoudsbedrijven met en zónder VGO-keur en weegt per klus zorgvuldige af welk type bedrijf nodig is. Ymere doet steeds vaker resultaatgericht zaken met onderhoudsbedrijven op basis van prestatie-eisen. Van der Laan: In het algemeen willen we steeds meer terugtreden als opdrachtgever. Daarom willen wij samenwerken met onderhoudsbedrijven die scenario s kunnen maken zodat wij niet zelf hoeven te bepalen of er op dit moment drie of vier lagen verf op moeten. En wij bekijken Vrijaldenhoven (HaagWonen): In complexere gevallen kom je vaak automatisch op het VGO-Keur. onderhoud steeds meer integraal. We komen liever eens in de twaalf jaar bij een woning, dan eens in de zes jaar. Dus als het dak vernieuwd moet worden, combineer je dat meteen met de gevel. Meer dan een VerFJe Van der Laan: Als je ziet dat we op 450 mln huurinkomsten in 2013 ongeveer 100 mln uitgeven aan onderhoud, weet je dat onderhoud - naast personeel - de grootste uitgavenpost is. En dat moet steeds efficiënter, met bedrijven die integraal kunnen meedenken in scenario s en ook op die manier kunnen ingrijpen. Dat gaat dus verder dan kozijn- of gevelonderhoud, verder dan een samenwerking met een schildersbedrijf. Ook Vrijaldenhoven voorspelt dat resultaatgericht onderhoud en ketensamenwerking steeds belangrijker worden en dan wordt het VGO-keur misschien zelfs doorslaggevend bij de selectie. Bij complexere opgaven maken we nu al gebruik van de advieskwaliteiten van bedrijven. En dan kom je vaak automatisch uit bij bedrijven met het VGO-Keur. - CORPORATIEBOUW JANUARI 2014-25
close up Cultuuromslag in bouwsector Nieuwbouw is uit, onderhoud en beheer zijn in. Volgens emeritus hoogleraar André Thomsen van de Technische Universiteit Delft, tevens voorzitter van het College van deskundigen van het VGO-keur, moeten de bouw- en vastgoedwereld zich opmaken voor een ingrijpende omslag. We zitten aan het einde van een cyclus. De periode van wederopbouw van na de oorlog is afgelopen en het accent verschuift van nieuwbouw naar onderhoud en beheer. De introductie van het VGO-keur door branchevereniging OnderhoudNL is in de ogen van Thomsen het gevolg van wat hij een ingrijpende paradigmaverschuiving noemt. Na de Tweede Wereldoorlog (1940-1945) moest het land zo snel mogelijk worden opgebouwd. Dit leidde volgens Thomsen tot een bouwproces waarin alles draaide om de laagste prijs voor een bepaalde - vaak minimale - opleveringskwaliteit. Over wat er na de oplevering met de bouwkwaliteit gebeurde, maakte niemand zich echt druk. Tot de eerste grote onderhoudsbeurt, meestal schilderwerk, uitgevoerd moest worden. De gedurende vele decennia ontwikkelde hitand-run -cultuur past volgens de hoogleraar niet bij de huidige en toekomstige markt die wordt bepaald door een enorme beheeropgave. Wat dat betreft komt de jaarproductie van 80.000 nieuwe woningen van begin deze eeuw niet meer terug. De bouwsector moet zich concentreren op onderhoud, renovatie en transformatie van bestaand vastgoed, inclusief een beperkt aandeel vervangende nieuwbouw. Relatie De paradigmaverschuiving in de bouwsector van nieuwbouw naar renovatie en onderhoud leidt er volgens Thomsen toe dat opdrachtgevers en -nemers een veel langdurigere relatie dan voorheen aan zullen gaan. Want de investeringen in onderhoud en technisch beheer bedragen een veelvoud van de nieuwbouwkosten. In de nieuwe vastgoedwereld zal om die reden niet de nieuwbouw tegen zo laag mogelijke kosten centraal staan, maar de gehele exploitatiecyclus. Als gevolg van deze verschuiving willen moderne opdrachtgevers met hun leveranciers over een lange termijn, bijvoorbeeld gedurende de hele exploitatieduur van het gebouw, resultaatgerichte afspraken maken. Een langdurige relatie opbouwen kan volgens Thomsen niet zonder vertrouwen. Maar vertrouwen alleen is niet genoeg. Want opdrachtgevers vragen ook om zekerheden, bijvoorbeeld wat betreft de soliditeit van de organisatie van een marktpartij. Thompsen: Krijgen ze die niet, dan gaat het wiel niet draaien. Doel van het VGO-keur, dat onafhankelijk wordt gecertificeerd, is om in die behoefte aan zekerheden tegemoet te komen. Het college van onafhankelijke deskundigen, met onder meer vertegenwoordigers van grote corporaties als Ymere en HaagWonen, ziet hierop toe. Thomsen: Het VGOkeur verzekert opdrachtgevers er van dat een bedrijf bijvoorbeeld over de vereiste kennis en ervaring beschikt en voldoende solvabel is. Thomsen verwacht dat corporaties en vastgoedeigenaren, ondersteund door het VGO-keur, steeds vaker voor een resultaatgerichte aanbesteding van het onderhoud kiezen. Want zij kunnen zich dan efficiënter organiseren en hebben de handen vrij voor hun kerntaken. ANDRÉ THOMSEN André Thomsen is emeritus hoogleraar woningverbetering en beheer en houdt zich in die hoedanigheid bezig met duurzame woningexploitatie, life cycle management en de rol van bewonersvoorkeuren bij de verbetering van de woningvoorraad. Thomsen is als adviseur verbonden aan de Woonbond, de belangenorganisatie van huurders, en was onder meer commissaris van woningcorporatie Woonbron. - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2013-19 000 close up onderhoudnl - thomsen.indd 3 28-11-13 11:25