De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen van de kredietcrisis ook op de Amsterdamse woningmarkt zichtbaar. Na een sterke daling tot in het voorjaar van 29 volgde een voorzichtige stabilisatie op een lager niveau. De gemiddelde verkoopprijs en het aantal verkochte bestaande woningen liggen nu circa 7% lager dan voor de kredietcrisis. De gemiddelde vraagprijs van het woningaanbod is veel minder gedaald dan de verkoopprijzen en het woningaanbod groeit nog steeds. Op dit moment zijn er geen duidelijke aanwijzingen hoe de woningmarkt zich zal ontwikkelen. Grafiek 1 De ontwikkeling van het aantal verkochte bestaande woningen en de verkoopprijs van deze woningen, januari 25 september 21 aantal verkocht 18 koopprijs 3 15 25 12 9 6 jan 1 sep 9 mei 9 jan 9 sep 8 mei 8 jan 8 sep 7 mei 7 jan 7 sep 6 mei 6 jan 6 sep 5 mei 5 jan 5 2 15 1 verkochte woningen gemiddelde prijs (*1) 3 5 sep 1 mei 1
Marktsegmenten Alle segmenten van de woningmarkt zijn getroffen door de kredietcrisis maar bij de middeldure woningen was de daling van het aantal verkopen veel minder groot dan in de duurdere marktsegmenten 1. Het voorlopige dieptepunt van de verkopen ligt in het eerste kwartaal van 29 toen er circa 4% minder woningen werden verkocht (vergeleken met het derde kwartaal van 28). Daarna neemt het aantal verkopen weer toe en lijkt zich op een lager niveau te stabiliseren. Het aantal verkochte woningen kent jaarlijks een ongeveer gelijk patroon met extreem veel verkopen in december en heel weinig verkopen in de eerste maanden van het jaar, waarna het aantal verkopen weer toeneemt met een zomerdip. Aan het einde van dit bericht wordt hier verder op ingegaan. Grafiek 2 De ontwikkeling van het aantal verkochte bestaande woningen per prijsklasse in Amsterdam, januari 26 september 21 (index januari 26 = 1) 35 index jan 25 =1 3 25 2 goedkoop middelduur duur 15 1 heel duur top 5 sep 1 mei 1 jan 1 sep 9 mei 9 jan 9 sep 8 mei 8 jan 8 sep 7 mei 7 jan 7 sep 6 mei 6 jan 6 sep 5 mei 5 jan 5 1 De indeling in de onderste marktsegmenten is conform de woonvisie van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (25-28), de twee bovenste segmenten stammen uit een eerdere versie. De in de woonvisie gehanteerde prijsgrenzen zijn hier per jaar aan de marktontwikkelingen aangepast. Woningen met een koopprijs tot 155. in 21 worden tot de goedkope woningen gerekend, woningen met een koopprijs van 155. -26. euro tot de middeldure, woningen met een koopprijs van 26. -353. euro tot de dure woningen, woningen met een koopprijs van 353. 467. euro tot de heel dure woningen en woningen duurder dan 467. worden tot het topsegment gerekend. 2
Overigens gaat het - behalve bij de middeldure woningen- steeds om een betrekkelijk klein aantal woningen, tabel 3 laat dit zien. In het middeldure marktsegment heeft de markt zich na februari 29 redelijk hersteld. De ontwikkeling van het hele dure marktsegment fluctueert nogal, gemiddeld genomen werden er in 21 rond de 5 woningen in dit segment verkocht (28% verschil met september 28) maar in september 21 werden er veel meer woningen in dit segment verkocht. Tabel 3 Het aantal verkochte woningen per marktsegment in enkele maanden voor en na de kredietcrisis segment sep 28 feb 29 sep 29 jan 21 sep 21 verschil sep 21 - sep 28 goedkoop 94 76 85 57 71-24 middelduur 312 166 39 216 266-15 duur 131 79 14 93 122-7 heel duur 69 39 47 51 59-14 top 87 37 55 5 57-34 totaal 79 49 624 479 593-16 Standaardwoningen Omdat er veel minder dure woningen worden verkocht dan voor de kredietcrisis geeft de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs vooral een algemeen beeld van de markt 2. De gemiddelde verkoopprijs van alle in Amsterdam verkochte bestaande woningen ligt in september 21 1% lager dan voor de kredietcrisis. Een preciezer beeld wordt verkregen als de verkoopprijs van het eenzelfde woningtype in eenzelfde woonomgeving wordt gevolgd, dan blijkt de prijsdaling 7% te zijn. In Amsterdam worden er drie typen woningen vrij veel verkocht, dit zijn alle woningen die binnen de ring A1 liggen. Buiten de ring worden er veel minder woningen verkocht en deze woningen zijn zeer verschillend. - een in de 19e eeuw gebouwde etagewoning van 4-6 m², gelegen in de ring rond stadsdeel Centrum (de 19e eeuwse gordel). In september 21 werden er 41 van deze woningen verkocht voor een gemiddelde prijs van 248. euro (4.355 euro per m² ). Voor de kredietcrisis kostten deze woningen gemiddeld 265. euro. - een tussen 192 en 194 gebouwde etagewoning van 4-6 m², gelegen binnen de ring A1. In september 21 werden er 67 van deze woningen verkocht voor gemiddeld 212. euro (3.981 euro per m²). Voor de kredietcrisis werden deze woningen voor gemiddeld 234. euro verkocht. - een appartement van 8-1 m², gebouwd na 199 en gelegen binnen de ring A1. De 11 in augustus 21 verkochte woningen 3 kostten gemiddeld 349. euro ( 4.258 euro per m²). Voor de kredietcrisis was de gemiddelde verkoopprijs van deze woningen voor 358. euro. 2 Bij de berekening van de gemiddelde verkoopprijs laat O+S extreem hoge en extreem lage prijzen buiten beschouwing. 3 September 21 was geen gemiddelde maand voor de verkoop van nieuwbouwappartementen, er werden maar weinig veelal dure- appartementen verkocht. 3
Grafiek 4 De ontwikkeling van de verkoopprijs van in Amsterdam veel verkochte bestaande woningen, januari 25 september 21 16 index jan 25 =1 15 14 13 12 11 1 nieuwbouwappartement binnen ring 8-1 m² appartement 192-194, 4-6 m² 19e eeuws appartement 4-6 m² alle typen 9 8 sep 1 mei 1 jan 1 sep 9 mei 9 jan 9 sep 8 mei 8 jan 8 sep 7 mei 7 jan 7 sep 6 mei 6 jan 6 sep 5 mei 5 jan 5 De prijsontwikkeling van deze woningen is in figuur 4 te zien. Hieruit blijkt dat de daling van de gemiddelde koopprijs van de standaardwoningen, die medio 28 is ingezet, in september - oktober 29 haar (voorlopig) dieptepunt heeft bereikt. De prijsstijging die hierop volgde is in de eerste maanden van 21 weer tot staan gekomen en later in 21 omgeslagen naar een geringe prijsdaling. 4
Stadsdelen In grafiek 5 is de prijsontwikkeling voor de stadsdelen, die in mei 21 zijn gevormd, weergegeven. Om het prijsniveau per stadsdeel ondanks verschillen in soort en grootte van de woningen te kunnen vergelijken is hier de gemiddelde prijs per vierkante meter weergegeven. Duidelijk is dat de kredietcrisis in alle nieuwe stadsdelen invloed heeft gehad en vooral in de stadsdelen met veel dure woningen (Centrum en Zuid). Nog steeds zijn Zuidoost, Nieuw West en Noord de goedkoopste en Centrum en Zuid de duurste stadsdelen. In de goedkoopste stadsdelen is de huizenprijs ook veel minder gedaald dan elders. In 21 zijn de prijzen ongeveer op hetzelfde niveau gebleven, stijging en daling wisselden elkaar af. In september 21 zijn de vierkante meterprijzen vrijwel gelijk aan die van januari 21 met uitzondering van stadsdeel Zuid, waar de prijzen al enkele maanden 3% boven het niveau van januari 21 liggen. Grafiek 5 De ontwikkeling de gemiddelde koopprijs per vierkante meter van bestaande woningen in Amsterdam per stadsdeel, januari 25- september 21 (stadsdeelindeling mei 21) 6 5 4 3 2 centrum zuid west oost noord nieuw west zuidoost jun 1 jan 1 aug 9 mrt 9 okt 8 mei 8 dec 7 jul 7 feb 7 sep 6 apr 6 nov 5 jun 5 jan 5 1 5
Het aanbod van bestaande woningen Sinds het begin van de kredietcrisis is het aantal woningen dat te koop staat flink toegenomen en de woningen staan ook langer te koop. Voor de kredietcrisis was het aanbod erg krap. De al te koop staande woningen worden bovendien moeilijker verkocht en er komen nog steeds nieuwe woningen op de markt. In Amsterdam staan in september 21 ruim 6. bestaande woningen te koop, ruim 1,7 maal zoveel als voor de kredietcrisis. Vooral in de stadsdelen West en Zuid is het aanbod sterk toegenomen. Tot juni 29 is het aanbod sterk toegenomen waarna het licht daalde, maar vanaf januari 21 loopt het Amsterdamse aanbod weer op. Ruim 6% van de te koop staande woningen staat binnen de ring A1. Buiten de ring worden veel goedkopere woningen aangeboden. Voor de kredietcrisis was het aanbod ook zo verdeeld. De gemiddelde vraagprijs van alle aangeboden woningen lag in het derde kwartaal van 21 7% lager dan voor de kredietcrisis. De gemiddelde verkoopprijs lag toen 1% lager. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars staan de woningen langer te koop omdat veel verkopers een te hoge prijs voor hun woning willen hebben en kopers wachten met kopen in de verwachting dat de prijzen nog verder zullen dalen. Daarnaast zijn de omstandigheden minder gunstig: hypotheekverstrekkers stellen hogere eisen, er is onzekerheid over de aftrek van de hypotheekrente en de economische vooruitzichten zijn minder gunstig. Grafiek 6 De ontwikkeling van het aantal in Amsterdam aangeboden bestaande woningen, augustus 27 - september 21 7 6 5 4 3 aanbod binnen de ring aanbod buiten de ring totaal aanbod sep 1 jul 1 mei 1 mrt 1 jan 1 nov '9 sep '9 jul '9 mei '9 mrt '9 jan '9 nov '8 sep '8 jul '8 mei '8 mrt '8 jan '8 nov '7 sep '7 jul 7 2 1 bron : OGA 6
Nieuwbouw Volgens de laatste Monitor Nieuwe Woningen van onderzoeksinstituut OTB daalt in de stadsregio Amsterdam het aantal nieuwbouwkoopwoningen dat nieuw op de markt komt onder invloed van een dalende bouwproductie al ruim drie jaar. Het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen lag in 29 op een zeer laag niveau: er werd slechts een kwart van het aantal in 26 verkochte woningen verkocht. In de gehele stadsregio werden 1.275 nieuwe woningen verkocht, waarvan 6 in Amsterdam. Na het dieptepunt in het eerste kwartaal van 29 trekt het aantal verkopen weer aan om zich in 21 op een niveau van 65 verkochte woningen per kwartaal te stabiliseren, waarvan ongeveer de helft in Amsterdam. De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen daalde sterk na een top in het derde kwartaal van 28 en ligt in het tweede kwartaal van 21 3% lager dan toen, vooral omdat er veel minder dure nieuwbouwkoopwoningen worden verkocht. Er zijn ook signalen uit de markt dat projectontwikkelaars de prijzen van de woningen verlagen. Dure nieuwbouwkoopwoningen worden zeer moeilijk verkocht, zeker als ze buiten de ring A1 staan. Eind september 21 stonden er in Amsterdam 1.265 nieuwbouwwoningen te koop, tweederde hiervan staat al meer dan een jaar te koop Grafiek 7 Aanbod en afzet van nieuwbouwkoopwoningen in de stadsregio Amsterdam, 1 e kwartaal 25-2 e kwartaal 21 25 aantal koopprijs 4 2 15 1 35 3 25 2 15 nieuw aanbod verkocht gem. koopprijs kw 3 29 kw2 29 kw1 29 kw 4 28 kw3 28 kw2 28 kw1 28 kw 4 27 kw3 27 kw2 27 kw1 27 kw4 26 kw3 26 kw2 26 kw1 26 kw4 25 kw3 25 kw2 25 kw1 25 5 1 5 kw2 21 kw 1 21 kw4 29 bron: bewerking gegevens Monitor Nieuwe woningen 7
Trendontwikkeling en prognose In de afgelopen jaren volgde de verkoop van bestaande woningen een min of meer vast verloop. Na oktober 28, toen de kredietcrisis zich op de woningmarkt deed gelden volgde het aantal verkopen tot het begin van het tweede kwartaal van 29 de jaarlijkse trend maar sindsdien is dit niet meer het geval (met uitzondering van de piek in december). Het aantal verkochte bestaande woningen lijkt in 29 na een zeer slecht eerste kwartaal weer aan te trekken. Deze ontwikkeling is echter trendmatig: elk jaar worden er in het eerste kwartaal weinig woningen verkocht en in het tweede kwartaal veel, waarna er een zomerdip optreedt. Na de piek in december 21 volgt de ontwikkeling van het aantal verkopen min of meer de jaarlijkse trend maar na maart 21 wijkt de ontwikkeling van het aantal verkopen weer af. Alleen in september volgt de trend de dalende lijn van het seizoenspatroon. In geheel Nederland volgt de maandelijkse ontwikkeling van het aantal verkopen veel beter de trend. Een herstel van de markt kan pas zichtbaar zijn als het aantal verkopen zich herstelt en een langere periode meer stijgt dan de trend. Daar is nu noch in geheel Nederland noch in Amsterdam sprake van. Grafiek 8 De ontwikkeling van het aantal in Amsterdam verkochte bestaande woningen, oktober 28 september 21 in vergelijking met de trend in voorgaande jaren 12 1 8 6 trend tot en met oktober 28 na oktober 28 4 2 oktober november februari maart april mei juni juli december januari augustus september oktober november december januari 29 21 februari maart april mei juni juli augustus september Verantwoording De bron van de gegevens over de woningmarkt is het vastgoedregister Amsterdam, dat maandelijks transactiegegevens van het Kadaster ontvangt. Deze gegevens worden door O+S met objectinformatie verrijkt en gescreend. De transactiegegevens zijn afkomstig van de notaris die de officiële koopakte opstelt. Het besluit om een huis te kopen is meestal al eerder genomen, vaak wordt hiervoor een voorlopig koopcontract afgesloten. Tussen beide akten ligt meestal een tijdspanne van enkele maanden waarin de financiering en de huisvestingsvergunning worden geregeld. De verkopen in september 21 geven dus globaal de marktstemming van juni 21 weer. 8
Tabel 8 Ontwikkeling verkopen en prijzen woningen augustus 28 - september 21 aug 8 sep 8 okt 8 nov 8 dec 8 jan 9 feb 9 mrt 9 apr 9 mei 9 jun 9 jul 9 aug 9 sep 9 okt 9 nov 9 dec 9 jan 1 feb 1 mrt 1 apr 1 mei 1 jun 1 jul 1 aug 1 sep 1 Alle woningen totaal aantal verkochte woningen 724 79 73 552 87 449 49 59 491 56 527 674 592 624 577 584 996 479 538 629 555 54 645 672 67 593 verschil met 12 maanden geleden -22,2 6,9-2,3-29,8,6-27,3-37,6-19,6-36,2-27,2-27,4-11,7-18,2-12, -21, 5,8 14,5 6,7 31,5 23,6 13, 6,7 22,4 -,3 13,2-5, verschil met 3e kw artaal 28-1,1-3,1 -,3-24,6 18,9-38,7-44,1-3,5-32,9-3,9-28, -7,9-19,1-14,8-21,2-2,2 36,1-34,6-26,5-14,1-24,2-26,2-11,9-8,2-8,5-19, gemiddelde koopprijs (*1 ) * 274 275 269 263 257 256 252 247 245 246 248 245 246 247 25 255 258 255 251 25 252 257 255 256 254 257 verschil met 12 maanden geleden 6,7 5,8 4,8 3,7 -,4-4, -9,4-11,6-9,5-7,2-7,4-9,9-1,5-1,2-6,9-3,1,4 -,6 -,6 1,4 3,1 4,5 3, 4,4 3,4 4,1 verschil met 3e kw artaal 28 -,9-1,3 2, -7,7-7,5-4,9-7,9-12,1-11,1-9,9-1,4-9,7-12,5-9,9-8,4-8,8-5, -5,1-11,9-9,6-5,9-9,2-4,3-8,4-8, -6,6 gemiddelde prijs per vierkante meter * 4183 4165 464 3988 3933 394 3899 3846 3817 3799 3759 3732 3674 3719 3752 3844 3821 384 388 386 3875 3879 3847 3846 3852 3863 verschil met 12 maanden geleden 1,1 8,8 8,2 6,5 2,3-1,4-4,7-5,2-4,5-4,4-7,3-1,2-12,2-1,7-7,7-3,6-2,8-1,6-2,3,3 1,5 2,1 2,3 3,1 4,8 3,9 verschil met 3e kw artaal 28,8-1,3 -,8-6,4-6,8-4,7-8,5-7,1-8,5-1,6-8,4-11,3-12,5-12,6-8,2-1,1-6, -9,8-8,7-8,3-6,1-7,6-8,1-8,3-7,7-7,6 Staandaardwoningen aantal verkochte standaardwoningen 175 177 155 168 148 127 1 97 113 114 126 127 127 127 127 148 14 139 124 131 135 133 138 146 14 119 verschil met 12 maanden geleden 21,8 26,7 3,3 27,2 1,7-11,8-3,9-35,6-26,2-25,4-19,1-25,2-27,4-28,4-17,8-11,9-5,6 9,2 23,7 35,1 19,5 17, 9,5 14,4 9,9-6,1 verschil met 3e kw artaal 28,2 1,1-11,4-3,8-15,2-27,2-42,9-44,6-35,6-35, -28,2-27,2-27,2-27,6-27,2-15,2-2, -2,6-29,3-25,1-23, -24, -21,3-16,8-2, -32, gemiddelde koopprijs (*1 ) * 255 253 248 246 246 244 239 234 235 233 234 226 222 221 227 233 236 238 238 238 239 241 239 238 236 236 verschil met 12 maanden geleden 5,8 2,9 3,7 4,5 3,9 -,4-3,6-6,1-5,9-7,1-6,1-1,4-12,9-12,6-8,3-5,2-4,1-2,5 -,5 1,8 1,4 3,3 2,2 5,6 6, 6,9 verschil met 3e kw artaal 28,1 -,8-2,9-3,7-3,5-4,2-6,3-8,4-7,7-8,5-8,1-11,5-12,8-13,3-11, -8,7-7,5-6,6-6,7-6,8-6,4-5,4-6,1-6,6-7,6-7,3 gemiddelde prijs per vierkante meter * 4582 455 4349 4248 4212 4273 4293 4237 4194 467 46 412 441 459 462 496 493 418 4133 4153 4193 4155 4141 4135 4139 4135 verschil met 12 maanden geleden 1,4 5,9 3,4 1,8,1-1, -1,8-3, -4,2-6,7-8,2-1,6-11,8-9,9-6,6-3,6-2,8-3,9-3,7-2, -, 2,2 2, 3,1 2,4 1,9 verschil met 3e kw artaal 28,1-1,5-4,9-7,2-7,9-6,6-6,2-7,4-8,3-11,1-11,3-12,3-11,7-11,3-11,2-1,5-1,5-1,2-9,7-9,2-8,4-9,2-9,5-9,6-9,5-9,6 * driemaandelijks voortschrijdend gemiddelde