HUISVESTINGSDIENST Op kot GEMEENSCHAPSHUIZEN
Katholieke Universiteit Leuven Huisvestingsdienst Van Dalecollege Naamsestraat 80 bus 5415 3000 LEUVEN tel. + 32 16 32 44 00 fax + 32 16 32 88 20 huisvestingsdienst@dsv.kuleuven.be www.kuleuven.be/huisvesting (algemene informatie) www.kotwijs.be (adressenbestand) Maart 2011 Copyright Studentenvoorzieningen K.U.Leuven Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van de uitgever. Studentenvoorzieningen K.U.Leuven werkt voor de Huisvestingsdienst samen met de sociale voorzieningen voor studenten KHLeuven (Studentenservice KHLeuven), het Lemmensinstituut (SoVoW&K) en Vlerick Leuven Gent Management School. 2
Inhoudstafel INLEIDING p. 2 AANBOD p. 3 ALGEMEEN JURIDISCHE ASPECTEN p. 4 De huurovereenkomst p. 5 De waarborg p. 6 De plaatsbeschrijving p. 6 De brandverzekering p. 7 De registratie p. 8 De huurprijs p. 9 Kosten en lasten p. 9 Onderhoud en herstellingen p. 11 Rustig genot p. 12 Onderverhuring en huuroverdracht p. 12 Einde van de overeenkomst p. 13 Voortijdige beëindiging van de overeenkomst p. 13 Regelingen bij het einde van de overeenkomst p. 13 PRAKTISCHE TIPS p. 14 De groep p. 14 Financiële afspraken p. 14 Afspraken op materieel vlak p. 15 Inhuizing p. 15 Zuinig met energie p. 15 Gemeenschapshuizen en RVA p. 15 Personenbelasting p. 15 POLITIEREGLEMENT BETREFFENDE DE NORMEN VOOR BRANDVEILIGHEID IN KAMERWONINGEN, STUDENTENHUIZEN EN STUDENTENGEMEENSCHAPSHUIZEN p. 16 BIJLAGEN p. 16 Plaatsbeschrijving bij aankomst p. 16 Plaatsbeschrijving bij vertrek p. 18 Verschilpunten tussen plaatsbeschrijving bij intrede en bij vertrek p. 19 Leidraad bij het opstellen van een plaatsbeschrijving van een studentenkamer p. 20 Verplichtingen van de huurder bij het weer in goede staat brengen p. 22 Voorbeeld aangetekende brief m.b.t. de waarborg p. 23 Huurovereenkomst voor een kamer in een gemeenschapshuis p. 24 Modelhuurcontract voor studio-appartement-huis: woning niet bestemd tot hoofdverblijfplaats p. 26 Politiereglement betreffende de normen voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen p. 28 NUTTIGE ADRESSEN p. 36 1
Inleiding Deze brochure richt zich specifiek tot studenten en pas afgestudeerden, die een volledig huis of appartement huren en er kamers in onderverhuren aan vrienden of medestudenten zonder er winst of voordeel uit te halen. Zowel de huur als de kosten worden verdeeld onder de bewoners. Het samenwonen met leeftijdsgenoten blijkt voor vele studenten een hele uitdaging, die bovendien een leerrijke tussenstap kan zijn naar het volledig zelfstandig wonen. Als je er voldoende rekening mee houdt dat zowel hoofdhuurder als onderhuurder heel wat verantwoordelijkheden krijgen en er flink wat tijd en energie nodig is om een gemeenschapshuis goed te laten draaien, kan het een heel toffe woonvorm zijn. Voor de meeste eerstejaarsstudenten is de overstap van thuis naar een gemeenschapshuis te groot. Een zachtere start via een residentie of een kamer op de privé-markt is voor hen meer aangewezen. Een eerste zorg van studenten die graag in een gemeen - schapshuis willen wonen, is het vinden van een geschikt huis. Het eerste hoofdstuk van deze brochure geeft je hierover enkele nuttige tips. Het tweede hoofdstuk gaat dieper in op de juridische aspecten. Enkel de gewone huurregeling (Burgerlijk Wetboek, artt. 1708 tot 1762bis) die van toepassing is op woningen die niet bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats van de huurder wordt hier toegelicht. In een derde hoofdstuk vind je een aantal praktische tips m.b.t. het succesvol samenleven in een groep. Tenslotte bevat deze brochure als bijlage een voorbeeld van een plaatsbeschrijving, een modelcontract en een uittreksel uit het politieregelement betreffende de brand - veiligheidsnormen. Wil je nog meer specifieke informatie over de huur - wetgeving en/of het statuut van de student, dan kan je de volgende werken raadplegen: LIEVE VAN HOESTENBERGHE EN RAF VERSTEGEN (red.); STUDENTenRECHT Juridische en sociale gids voor het hoger onderwijs, Acco Leuven, eerste druk: 2007 PAUWELS & RAES, BESTENDIG HANDBOEK HUIS - HUUR EN HANDELSHUUR Story Publishers, editie. 2007, losbladig 2
Aanbod Vanaf 1 juni vind je via de website www.kotwijs.be adressen van gemeenschapshuizen die vrij zijn voor het volgende academiejaar en waarvan de verhuurders bewust mikken op een studentenpubliek. Het feit dat de huizen in Kotwijs zijn opgenomen, biedt je de garantie dat de verhuurder met de Huisvestingsdienst samenwerkt en in geval van problemen de bemiddeling van de dienst aanvaardt. De meeste gemeenschapshuizen worden te huur gesteld in juni en juli, maar ook in augustus en september zijn er soms interessante aanbiedingen. Het aanbod is echter altijd kleiner dan de vraag. Doorgaans worden deze huizen ongemeubeld verhuurd en wordt de huurovereenkomst voor minimum 1 jaar afgesloten. Omdat gemeenschapshuizen niet altijd in even goede staat zijn, is het van belang dat je zelf let op kwaliteit en brandveiligheid wanneer je de huizen gaat bezoeken. Het Kamerdecreet en de Vlaamse Woon - code regelen de kwaliteitsnormen waaraan kamers en woningen moeten voldoen. Kamers zonder venster of waarvan het raam niet open kan, mogen volgens het decreet niet verhuurd worden. Zulke kamers zijn niet alleen erg onveilig omdat ze in geval van brand geen tweede vluchtweg hebben (in geval de traphal door vuur of rook onbruikbaar is), maar ze zijn ook ongezond omdat ze door gebrek aan verluchting en ventilatie gemakkelijk schimmel vertonen. Alleen als bergruimte kunnen ze in een gemeenschapshuis zinvol gebruikt worden. De volledige tekst van het Kamerdecreet vind je op de website van de Stad Leuven: www.leuven.be/leven/wonen/verhuren. Wat betreft de veiligheid van de woning is het belangrijk om na te gaan of er brandblusapparaten zijn en of deze jaarlijks zijn nagekeken. De gangen, trappen, achterdeuren en nooduitgangen moeten volledig vrij van meubels en/of rommel zijn. Ze vormen immers de belangrijkste vluchtweg in geval van brand. Voor de kamers die van op de straat niet bereikbaar zijn voor de uitschuif ladders van de brandweer, moet er een tweede vluchtweg zijn (bv. brede dakgoot, plat dak, brandladder ). De aanwezigheid van noodverlichting en rookdetectie is zeker geen overbodige luxe. In bijlage vind je het politiereglement van de Stad Leuven waarin de normen voor brandveilig - heid worden bepaald. Indien de verhuurder belooft om voor de start van de huurovereenkomst nog herstellings- of verbeteringswerken uit te voeren in het huis, is het belangrijk om deze beloftes in het contract op te nemen zodat je eventueel later kan terugvallen op deze afspraken. Via commerciële immowebsites (bv. www.passepartout.be, www.vlan.be, www.immoweb.be,...) en ook in verhuur- en immobiliënkantoren vind je eveneens adressen van beschikbare huizen, maar vaak betreft het hier gezinswoningen. Deze woningen mogen echter volgens de algemene bouwverordening van de Stad Leuven niet opgedeeld worden in kamers. Dat het huur - contract op naam staat van één persoon, maakt voor de toepassing van deze verordening geen verschil, want ook het verhuren van een woning als gemeenschapshuis wordt door de Stad beschouwd als een opdeling. Om die reden zijn de meeste verhuurders van gezinswoningen niet bereid om aan studenten te verhuren. Wordt een gezinswoning toch verhuurd als gemeenschapshuis, dan kan dit serieuze gevolgen hebben voor zowel de huurder als de eigenaar van de woning. Meer informatie over deze verordening kan je vinden op de website van de Stad Leuven: www.leuven.be/leven/wonen/bouwen-wonen. De huurprijs van gemeenschapshuizen is erg variabel, maar je moet toch rekenen op een gemiddelde huurprijs van 230 per kamer en per maand, plus gemiddeld 50 kosten, ook per kamer en per maand. Hoofdhuurders die op zoek zijn naar onderhuurders kunnen de beschikbare kamers in het gemeenschapshuis aanbieden via Kotwijs. Na het invullen van een Kotwijsformulier voor kamers in een gemeenschapshuis worden de gegevens in het zoekprogramma opgenomen. Indien de Huisvestingsdienst het gemeenschapshuis niet kent, zal er eerst een verkennend huisbezoek plaatsvinden. Kotwijs is het meest gebruikte zoekprogramma bij studenten en pas afgestudeerden die op zoek zijn naar huisvesting raaplegen in de eerste plaats Kotwijs. Ook via www.samenhuizen.be kunnen huisgenoten gevonden worden, maar het zijn vooral niet-studenten die via dit kanaal een kamer zoeken. Let wel: een studenthoofdhuurder die zijn hoofdverblijfplaats niet in de woning heeft, kan geen huurcontract afsluiten met een niet-student die zijn hoofdverblijf wel in de woning neemt (zie ook p. 4)! 3
Algemeen juridische aspecten Aangezien studenten hun hoofdverblijf meestal bij hun ouders hebben, huren zij hun kamer als studieverblijf, dus als tweede verblijf. Daarom wordt in dit hoofdstuk enkel de juridische situatie toegelicht van huurders die de huurwoning niet tot hun hoofdverblijf bestemmen. D.w.z. dat in het huurcontract de huurder er zich toe verbindt zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning te nemen, dat de reden wordt vermeld waarom het gehuurde goed hem niet tot hoodfverblijf dient (bijvoorbeeld studie - verblijf), en dat het contract vermeldt waar de huurder wel zijn hoofdverblijf heeft. De huurder kan slechts mits uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder zijn domicilie toch in de huurwoning nemen. Voor deze contracten is de huurregeling van het Burgerlijk Wetboek (gemeen huurrecht) van toepassing. Voor huurders die de woning tot hun hoofdverblijf bestemmen, zijn naast een aantal algemene bepalingen van het gemeen huurrecht, de bepalingen van de Woning huurwet van toepassing. Het gemeen huurrecht bevat voornamelijk aanvullende regels die automatisch van toepassing zijn tenzij er in het contract andere afspraken worden gemaakt. Dit geeft de verhuurder een grote contractuele vrijheid. De Woning - huurwet bevat enkel verplichtende regels waar een huurcontract niet kan van afwijken en beoogt een betere bescherming van de huurder. Op sommige punten wijken de regels van de Woninghuurwet fundamenteel af van de regels uit het Burgerlijk Wetboek. We sommen de belangrijkste hieronder op: Gemeen Huurrecht Woninghuurwet (13/04/1997) Huurwaarborg Registratie Onroerende voorheffing Indexatie Hernieuwing contract en aanpassing huurprijs Onder - verhuring De vorm en de hoeveelheid van de huurwaarborg is vrij overeen te komen. Dit wil o.m. zeggen dat de verhuurder er niet moet mee instemmen dat de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening wordt geplaatst. De verhuurder riskeert een boete van 25 indien de huurovereenkomst niet of niet tijdig wordt geregistreerd. De verhuurder kan de onroerende voorheffing contractueel doorrekenen aan de huurder. De contractuele indexeringsclausule bepaalt of de indexering automatisch of niet automatisch gebeurt en of deze met terugwerkende kracht kan gevorderd worden. Een contract van korte duur mag onbeperkt schriftelijk hernieuwd worden. De huurvoorwaarden mogen aangepast worden, dus ook de nieuwe huurprijs mag vrij bepaald worden. De woning mag geheel of gedeeltelijk onderverhuurd worden tenzij het contract dit verbiedt. Onderverhuring aan een hoofdverblijfhouder is niet toegelaten. De waarborg kan uit verschillende vormen bestaan (bv. kasbons, juwelen, geld, ). Bestaat de waarborg uit een som geld dan mag deze som maximum 2 maanden huur bedragen en moet deze verplicht op een geblokkeerde rekening gestort worden. De intresten op dit bedrag komen toe aan de huurder. Naast de boete is een extra sanctie voorzien indien een contract van meer dan drie jaar niet of niet tijdig geregistreerd is: de huurder kan de overeenkomst zonder opzegtermijn en zonder schadevergoeding beëindigen. De onroerende voorheffing kan niet ten laste van de huurder worden gelegd. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en met een terugwerkende kracht van maximum 3 maanden. Een contract van korte duur mag maar éénmaal schriftelijk hernieuwd worden op voorwaarde dat de totale duur van 3 jaar niet overschreden wordt. Behalve de huurtermijn, mogen de huurvoorwaarden niet gewijzigd worden. Wordt het oorspronkelijke contract stilzwijgend verlengd of wordt de duur van 3 jaar overschreden, dan wordt het omgezet in een negenjarig contract. De woning mag niet geheel onderverhuurd worden en enkel gedeeltelijk tenzij het contract dit verbiedt. 4
Onderhoud en herstellingen Bijlagen bij het contract Gemeen Huurrecht De huurovereenkomst kan afwijken van de regels bepaald in het gemene huurrecht en de herstellingsplicht van de huurder verzwaren. Geen bijlagen verplicht Woninghuurwet (13/04/1997) De huurherstellingen ten laste van de verhuurder kunnen contractueel niet worden doorgeschoven naar de huurder. Het contract moet een bijlage bevatten m.b.t. de voor - naamste wettelijke bepalingen van de Woninghuurwet. De huurovereenkomst Een huurovereenkomst moet schriftelijk opgesteld worden in zoveel originele exemplaren als er partijen zijn. Elk origineel moet door beide partijen ondertekend zijn. De schriftelijke huurovereenkomst moet op zijn minst de identiteit van huurder en verhuurder vermelden, het adres van de huurwoning, de aanvangsdatum en de duur van de overeenkomst en het bedrag van de basishuur. Het is erg belangrijk om een goede huurovereenkomst af te sluiten. Onderhandelen over de contractinhoud kan soms, maar wanneer het aanbod beperkt is, is het contract meestal voor de huurder te nemen of te laten. Het is geen overbodige luxe een huurovereenkomst op haar juridische gevolgen te laten nakijken alvorens het te ondertekenen. Leuvense hogeschool- of universiteits - studenten kunnen hiervoor terecht bij de Huisvestingsdienst van de K.U.Leuven. Niet-studenten kunnen terecht bij de Huurdersbond Vlaams-Brabant of de Wetswinkel. De huurovereenkomst met de eigenaar van het huis kan door één of meerdere bewoners worden getekend. De meest duidelijke formule is dat de overeenkomst voor een huis of appartement door één student onder - tekend wordt. In dit geval is het duidelijk dat die ondertekenaar de hoofdhuurder is. Hij zal op zijn beurt kamers onderverhuren aan zijn vrienden die zo zijn onderhuurders worden. Deze formule is juridisch het minst complex en voor de onderhuurders het interessantst. De hoofdhuurder draagt de volledige verantwoordelijkheid t.o.v. de eigenaar voor het nakomen van zijn huurdersverplichtingen: waarborg en huur op tijd betalen, de woning onderhouden, herstellingen uitvoeren, verzekering afsluiten, aangifte doen van de verhuring, schade vergoeden op het einde van de overeenkomst,... Het is daarom belangrijk dat hij met elke bewoner/onderhuurder een goed contract afsluit zodat zijn verantwoordelijk - heid wordt gedeeld door elk lid van de groep. Op zijn beurt garandeert hij aan zijn medebewoners de beschikbaarheid van de gehuurde kamers en de gemeenschappelijke ruimten; de levering van gas, brandstof, elektriciteit en water; het rustig genot en het gebruik van de kamers; een degelijke verzekering tegen brand;... Indien meerdere studenten de overeenkomst samen ondertekenen, spreekt de wet van een samen - gevoegde of solidaire verbintenis. Elke ondertekenaar kan slechts voor zijn aandeel in de huurverplichtingen worden aangesproken, behalve indien er een clausule ingelast wordt waarbij de huurders niet alleen solidair maar ook hoofdelijk verbonden zijn. In dat geval kan elke huurder ook voor het geheel aangesproken worden. In de praktijk zal de verhuurder de meest solvabele huurder eruit kiezen en hem bij huurconflicten voor de rechter dagen. Deze huurder kan dan later het huurconflict verder afhandelen met de andere huurders. Mét of zonder hoofdelijke verbintenis is het nadeel van deze formule dat elke handeling die je doet, moet gebeuren met akkoord (én handtekening) van iedereen die de overeenkomst onder - tekende. Dit kan praktische problemen meebrengen. Denk maar aan het schrijven van een aangetekende brief, het geven van een schriftelijke opzeg, als er iemand afwezig is (met vakantie, op studie-uitwisseling), of als de verstandhouding binnen de groep niet optimaal (meer) is. Onderhuurders hebben geen enkele juridische band met de eigenaar van de woning. Er bestaat alleen een contractuele binding tussen hen en de hoofdhuurder. Indien er bv. in het huis herstellingen moeten gebeuren die ten laste zijn van de eigenaar, zal de onderhuurder de hoofdhuurder inlichten. De hoofdhuurder moet op zijn beurt de uit te voeren herstellingen melden aan de eigenaar-verhuurder. De Huisvestingsdienst stelt kosteloos modelhuurovereen - komsten ter beschikking zowel voor verhuring tussen verhuurder en hoofdhuurder, als tussen hoofdhuurder en onderhuurder (zie bijlagen p. 24-25 en p. 26-27). Deze contracten kunnen kosteloos worden afgehaald bij de Huisvestingsdienst K.U.Leuven of worden afgeprint van hun website. 5
De waarborg De plaatsbeschrijving Hoewel het niet verplicht is, vragen de meeste verhuurders aan de huurder een waarborg om de goede uitvoering van de overeenkomst te verzekeren. Het bedrag van de waarborg is voor niet hoofdverblijfhouders niet wettelijk bepaald. Bedragen gelijk aan twee maanden huur zijn gebruikelijk. Soms wordt overeengekomen dat het bedrag van de waarborg geplaatst wordt op een geïndividualiseerde rekening op naam van de (hoofd)huurder bij een financiële instelling naar zijn keuze. Het voordeel hiervan is dat de intresten op het einde van de overeenkomst samen met de waarborg voor de huurder zijn. De waarborg wordt enkel terugbetaald op basis van een geschreven akkoord van beide partijen of (in geval van onenigheid) op basis van een rechterlijke beslissing. Deze betalingswijze van de waarborg is voor elke huurder de meest interessante, maar niet afdwingbaar. De huurder mag, in tegenstelling tot wat sommigen denken, de waarborg in geen geval gebruiken om de huur te betalen. Op het einde van de overeenkomst is de verhuurder verplicht de waarborg terug te betalen wanneer de huurder aan al zijn verplichtingen heeft voldaan. Uitsluitend in geval van huurschade, achterstallige betalingen of in afwachting van een eindafrekening (bv. van energieverbruik), mag de verhuurder de waarborg geheel of gedeeltelijk inhouden. Indien een hoofdhuurder of een onderhuurder niet akkoord gaat met de onvolledige of niet-terugbetaling van zijn huurwaarborg, dan raden we aan dat hij een aangetekende ingebrekestelling stuurt naar respectieve lijk de eigenaar-verhuurder of de hoofdhuurder. In deze brief (voorbeeld zie p. 23) motiveert hij waarom hij meent recht te hebben op terugbetaling van een bepaald bedrag en vraagt hij om dat bedrag binnen een termijn van bijvoorbeeld 14 dagen terug te betalen. Helpt dat niet, dan kan de student de Huisvestingsdienst vragen om te bemiddelen. In de meeste gevallen leidt dit tot een verzoening. Wordt er echter geen compromis bereikt, dan kan de vragende partij zich tot de Vrederechter wenden. Indien het gemeenschapshuis voor meer dan 1 jaar gehuurd wordt, maar één van de bewoners verlaat de groep al na één jaar, dan is het voor de hoofdhuurder niet evident om aan deze huurder onmiddellijk de waarborg terug te betalen. Hij zal een voorlopige afrekening moeten maken van de kosten (bv. energieverbruik) en een raming van de eventuele schade zodat de waarborg van die onderhuurder geheel of gedeeltelijk kan teruggeven worden uit de inbreng van de waarborg van de nieuwe bewoner. Beide partijen zijn wettelijk verplicht een beginplaatsbeschrijving op te stellen. Om geldig te zijn, moet deze plaatsbeschrijving gedetailleerd zijn. Omschrijvingen zoals woning in goede staat worden niet als plaatsbeschrijving aanvaard. Een onnauwkeurige of onvolledige plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huur is altijd in het nadeel van de huurder. Daarom is het aan te raden een plaatsbeschrijving zeer nauwkeurig op te stellen en alle details ook de kleinste fouten op te nemen. (zie voorbeeld p. 16) tegensprekelijk worden opgesteld; d.w.z. in aan wezig - heid van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en verhuurder persoonlijk (een plaatsbeschrijving opgesteld door één van de partijen of door een deskundige aangeduid door één der partijen kan altijd in vraag worden gesteld door de tegenpartij) Meestal wordt een plaatsbeschrijving opgesteld tussen huurder en verhuurder zelf en zijn er geen kosten aan verbonden. Ze mogen ook beslissen om een beroep te doen op een deskundige (landmeter, architect, ), maar dan betaalt elke partij de helft van het ereloon van de deskundige, tenzij de kost contractueel volledig naar één van de partijen wordt doorgeschoven. Tenslotte is het ook mogelijk dat elk van de partijen vergezeld wordt door een deskundige naar keuze, die ze dan zelf betaalt. De plaatsbeschrijving moet worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning indien de contractduur een jaar of meer is. Is de huurtijd minder dan 1 jaar dan gebeurt de plaatsbeschrijving tijdens de eerste 15 dagen van gebruik. De plaatsbeschrijving moet bij de huurovereenkomst gevoegd en ook geregi - streerd worden (zie p. 8). Als er kort na het opmaken van de beginplaatsbeschrijving verborgen gebreken ontdekt worden, dus fouten die bij het eerste nauwkeurig onderzoek niet zichtbaar waren (bv. defecte stopcontacten, verstopte afvoer - buizen, niet werkende rolluik of radiator, raam dat niet open kan...), dan brengt de huurder de verhuurder daarvan onmiddellijk op de hoogte via een aange tekende brief. Worden er tijdens de huurperiode belangrijke wijzigingen aangebracht aan de woning (bv. plaatsen van centrale verwarming, vervangen van ramen, isoleren van zolder...), dan kan een bijvoegsel bij de plaats - beschrijving opgemaakt worden. 6
De huurder moet het goed teruggeven in de staat waarin hij het volgens de beginplaatsbeschrijving ontvangen heeft. Om de staat te bepalen aan het einde van de overeenkomst wordt meestal een eindplaats beschrijving opgemaakt (zie voorbeeld op p. 18). De vergelijking van begin- en eindbeschrijvingen bepaalt dan de schade. Schade die niet in deze beschrijving vermeld werd, moet de huurder herstellen of vergoeden, met uitzondering van schade ingevolge ouderdom of overmacht of door het normale gebruik van het gehuurde goed. Ondanks de wettelijke verplichting, wordt er soms geen plaatsbeschrijving tussen verhuurder en huurder op - gesteld. Meestal is dit in het voordeel van de huurder. De wet veronderstelt dan immers dat de huurder de woning teruggeeft in de staat waarin ze zich bevond bij ingebruikname, behoudens tegenbewijs. De verhuurder mag daartoe alle rechtsmiddelen aanwenden (facturen, getuigen, deskundige, ) maar meestal is dit geen gemakkelijke opdracht. De brandverzekering De huurder heeft de wettelijke verplichting om op het einde van de overeenkomst het gehuurde goed aan de verhuurder terug te geven in de staat waarin hij het ontvangen heeft. Volgens artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek wordt de huurder geacht aansprakelijk te zijn voor de schade veroorzaakt door brand, tenzij hij kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. De huurder zal dus ook instaan voor de vergoeding van de schade veroorzaakt door brand. Deze schade wordt niet gedekt door een familiale verzekering. Als hij hiervoor geen brandverzekering heeft afgesloten, kan dit voor hem tot een financiële ramp leiden: de brand - verzekeringsmaatschappij van de eigenaar zal de schade wel vergoeden, maar zal het uitgekeerde bedrag terugvorderen van de huurder. Een huurders - aanprakelijkheidsverzekering dekt dus de wetttelijke aansprakelijkheid van de huurder die zijn teruggaveplicht niet kan nakomen ten aanzien van de verhuurder omdat het gehuurde goed door brand, water of één van de andere gedekte gevaren geheel of gedeeltelijk is vernield. Deze verzekering maakt de brandverzekering van de eigenaar-verhuurder geenszins overbodig. De huurder is immers niet altijd aansprakelijk voor de beschadigingen en de brand. Een brandverzekeringscontract loopt in principe gedurende één jaar, maar de polis zal stilzwijgend verlengd worden voor een nieuwe periode van één jaar, tenzij hij opgezegd wordt tenminste drie maanden voor de vervaldag van het verzekeringscontract. Indien er zich een schadegeval voordoet, is het altijd nuttig om daarvan aangifte te doen zowel bij de verzekeringsmaatschappij van de eigenaar-verhuurder als bij de verzekeringsmaatschappij van de hoofdhuurder en die van de onderhuurders of hun ouders, ongeacht wie voor de schade aansprakelijk gesteld wordt. Elke bewoner van een gemeenschapshuis heeft de verantwoordelijkheid er voor te zorgen dat ofwel individueel ofwel in groep de volgende drie risico s verzekerd worden: de huurdersaansprakelijkheid, de aansprakelijk - heid t.o.v. derden (zoals de inboedel van bv. kotgenoten, woning van buren of voorbijgangers) en de persoonlijke goederen van de huurder. Niet alleen de huurdersaansprakelijkheid van de hoofdhuurder t.o.v. de eigenaar moet gedekt zijn, maar ook die van de onderhuurders t.o.v. de hoofdhuurder. Deze risico s kunnen op verschillende manieren verzekerd worden maar in de praktijk kan het verschillen naar gelang de verzekeringsmaatschappij of bepaalde risico s kunnen gedekt worden. Er zijn maatschappijen die bijvoorbeeld de huurdersaansprakelijkheid van de onderhuurder niet willen opnemen in de polis. Het is dus belangrijk dat je je als hoofdhuurder goed informeert bij verschillende maatschappijen. De formule die de meeste garanties biedt voor alle partijen is die waarbij zowel hoofd- als onderhuurders mee opgenomen zijn als verzekerden in de polis van de eigenaar-verhuurder en mee genieten van de dekking huurdersaansprakelijkheid en verhaal van derden. Voor de eigen inboedel kan iedere huurder een inboedelverzekering afsluiten. 7
De eigenaar-verhuurder kan in zijn brandver - zekerings polis de clausule afstand van verhaal laten opnemen. In dat geval is de aansprakelijkheid van de hoofdhuurder tegenover de eigenaar gedekt en, afhankelijk van de polis, ook de aansprakelijkheid van de onder huurders t.o.v. de eigenaar. De huurdersaansprakelijkheid t.o.v. derden van zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder is via deze polis in principe niet gedekt. Indien de huurdersaansprakelijkheid van de hoofdhuurder niet gedekt is via de polis van de eigenaarverhuurder, dan moet de hoofdhuurder een eigen verzekering afsluiten waarin al zijn risico s gedekt zijn. Voor alle zekerheid moet hij de maatschappij inlichten over het feit dat hij kamers onderverhuurt. De onderhuurders moeten via een andere polis hun risico s verzekeren. De hoofdhuurder kan het initiatief nemen om een verzekering af te sluiten waarin zowel zijn huurdersaansprakelijkheid als die van zijn onderhuurders verzekerd is én zijn aansprakelijkheid en die van zijn onderhuurders tegenover derden. Elke huurder kan dan nog voor zijn inboedel een eigen verzekering afsluiten. Studenten-onderhuurders die gedomicilieerd zijn op het adres van hun ouders, zijn als huurder van een studentenkamer normaal gezien standaard verzekerd via de brandverzekering die hun ouders voor de eigen woning hebben afgesloten. Meestal is zowel hun aansprakelijkheid tegenover de hoofdhuurder en tegenover derden als hun persoonlijk inboedel in de studenten - kamer via deze polis verzekerd. De mate waarin de risico s verzekerd zijn, kan echter sterk verschillen van de ene verzekeringsmaatschappij tot de andere. Grondige navraag bij de betrokken verzekeringsmaatschappij is dus zeker een must. Indien de ouders zelf een verzekering huurdersaan - sprakelijkheid hebben afgesloten voor een huurwoning, dan hangt het af van verzekeraar tot verzekeraar of de aansprakelijkheid van studerende kinderen gedekt is via deze polis. In ieder geval is het raadzaam de verzekeraar van de brandverzekering van de ouders op de hoogte te brengen. Buitenlandse onderhuurders kunnen nooit in België verzekerd zijn via de polis van hun ouders. Zij kunnen hun huurdersaansprakelijkheid en hun aansprakelijkheid t.o.v. derden laten dekken d.m.v. een brandverzekering van de K.U.Leuven. Ook Belgische onderhuurders kunnen zich op deze manier laten verzekeren. Inschrijvingen gebeuren op de Huisvestingsdienst. De verzekering bedraagt 25 en loopt van 1 augustus tot 30 juli. De registratie De registratie van de huurovereenkomst is een fiscale verplichting. Door de registratie krijgt het contract een vaste datum en wordt het tegenstelbaar aan derden. Dit betekent dat de rechten en plichten van de overeenkomst ook waarde krijgen tegenover andere personen dan deze vermeld in het contract. Bij verkoop of schenking van een huurwoning zal de nieuwe eigenaar de gere - gistreerde huurovereenkomst moeten respecteren. Een niet-geregistreerde huurovereenkomst daarentegen heeft na verkoop van de woning geen waarde t.a.v. de nieuwe eigenaar, met als gevolg dat de huurder uit de woning kan worden gezet. De registratieplicht van een huurovereenkomst rust op de verhuurder en is zowel van toepassing op hoofd huur - contracten als op onderhuurcontracten. De regi stratie plicht van een huurovereenkomst van een gemeenschapshuis ligt bij de eigenaar-verhuurder, die van de kamercontracten bij de hoofdhuurder. Dat neemt niet weg dat de huurder of onderhuurder de overeenkomst wel zelf mag laten registreren. Bij verkoop van de woning heeft hij er immers alle belang bij. De registratie is kosteloos en moet gebeuren binnen de twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst moet worden geregistreerd op het Registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het gemeenschapshuis gelegen is (zie nuttige adressen p. 36). Je kan hiervoor persoonlijk naar het Registratiekantoor gaan of de huurovereenkomst per mail (in pdf-formaat), per fax of per post toesturen. Nalatige verhuurders of hoofdhuurders riskeren een boete van 25 voor het niet of niet tijdig registreren van huurovereenkomsten. 8
Het registreren van een huurovereenkomst heeft niets te maken met het afgeven van een exemplaar bij de inschrijving aan de K.U.Leuven. Ook de registratie van de plaatsbeschrijving (zie p. 6) is verplicht en kan kosteloos gebeuren indien de plaatsbeschrijving samen met het huurcontract tijdig wordt geregistreerd; de plaatsbeschrijving wordt geregistreerd samen met een origineel of een kopie van het reeds kosteloos geregistreerde huurcontract; de plaatsbeschrijving wordt geregistreerd samen met een verklaring op eer dat ze hoort bij een reeds kosteloos geregistreerd huurcontract. De huurprijs De huurprijs wordt tussen de partijen vastgelegd in de huurovereenkomst. In de praktijk bepaalt de verhuurder de huurprijs en is deze prijs door de huurder te nemen of te laten. Eens het contract ondertekend, kan de overeengekomen huurprijs niet meer eenzijdig worden gewijzigd. Alleen wanneer een nieuwe overeenkomst wordt afgesloten, kan de verhuurder de huurprijs aanpassen. Hij kan vrij en zonder wettelijke beperking een nieuwe huurprijs bepalen. Alleen bij contracten die voor meer dan één jaar worden afgesloten kan de huurprijs jaarlijks geïndexeerd worden. Deze indexering is de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de levensduurte. Bij contracten die niet onder de toepassing van de Woninghuurwet vallen, mag de huurprijs alleen worden geïndexeerd wanneer de indexeringsclausule is op ge - nomen in het contract. In dit geval kan de huurprijs éénmaal per jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst worden aangepast. Deze indexering gebeurt automatisch wanneer het contract een automatische indexeringsclausule bevat, zoals de huurprijs wordt automatisch en van rechtswege aangepast of de huurprijs zal zonder aanmaning worden aangepast. In dit geval moet de huurder zelf het initiatief tot de indexering nemen. De verhuurder hoeft geen aanmaning of verwittiging tot indexering te sturen en kan tot één jaar achterstallige indexaanpassingen vorderen. Bevat het huurcontract echter geen automatische maar een facultatieve indexeringsclausule, zoals de huurprijs kan worden aangepast of de huurprijs wordt geïndexeerd volgens de wettelijke bepalingen, dan moet de verhuurder wel om een indexering verzoeken en kan hij deze aanpassing niet met terugwerkende kracht vorderen. De indexering moet altijd gebeuren door toepassing van de formule opgelegd door artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, tenzij er in het huurcontract een voor de huurder gunstiger formule afgesproken wordt. De huurprijsaanpassingen worden gekoppeld aan de gezondheidsindex. De aanpassing gebeurt door toepassing van volgende formule: aanvangshuurprijs x nieuwe gezondheidsindex aanvangsindex De nieuwe gezondheidsindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De aanvangsindex is de index van de maand vòòr het afsluiten (= ondertekenen) van de overeenkomst. De indexen en een online huurcalculator voor de bereke - ning van de huurprijsindexeringen vind je op de website van de Federale Overheidsdienst: http://statbel.fgov.be/. Het stipt betalen van de huurprijs binnen de contrac t ueel bepaalde termijn, is één van de belangrijkste verplichtingen van de huurder. Kosten en lasten In de huurovereenkomst wordt bepaald welke kosten en lasten in de huurprijs begrepen zijn. In een gemeenschapshuis staat de hoofdhuurder meestal zelf in voor alle lasten van bewoning en worden deze kosten verdeeld onder alle bewoners zonder dat iemand er voordeel uit haalt. GAS, ELEKTRICITEIT EN WATER Meestal regelt de hoofdhuurder zelf de betaling van water, gas en elektriciteit met de betrokken maatschappijen. Het verbruik wordt gemeten door gas-, elektriciteits- en watermeters die door de distributienetbeheerders geplaatst zijn en er ook eigendom van blijven. De nieuwe hoofdhuurder komt best met de uittredende huurder tot een akkoord over een abonnements - overname zodat er geen nieuwe aansluitingskosten moeten betaald worden. Meer informatie over deze overname vind je op de website van de energie- of watermaatschappij. Naast het verbruik van water, gas en elektriciteit moet er jaarlijks ook een vaste vergoeding voor het huren van de meters betaald worden. De maatschappij vraagt driemaandelijkse voorschotten die berekend zijn op het verbruik van het vorige jaar of op het aantal apparaten. Op vraag van de abonnee kunnen die voorschotten ook maandelijks betaald worden en eventueel aangepast worden. 9
Eén keer per jaar worden de meterstanden opgenomen en maakt de maatschappij een factuur met een eindafrekening voor dat jaar. Op de website van de Vlaamse Reguleringsinstantie voor de Elektriciteits- en Gasmarkt www.vreg.be kan je een prijsvergelijking maken tussen de verschillende gas- en elektriciteitsleveranciers. De kosten voor leidingwater liggen, in vergelijking met de kosten voor gas en elektriciteit, laag. Het verbruik wordt verrekend per kubieke meter. Er wordt aangenomen dat één persoon gemiddeld 30 m 3 water per jaar verbruikt. Een lekkende kraan of een lopend toilet doet het water - verbruik enorm toenemen. Elke huurder heeft er belang bij om dergelijke problemen onmiddellijk aan te kaarten zodat er tijdig herstellingen kunnen plaatsvinden. ONROERENDE VOORHEFFING De onroerende voorheffing is in principe ten laste van de eigenaar. Bij niet-hoofdverblijfhouders kan die contractueel doorgerekend worden aan de huurder maar dit is niet gebruikelijk. Het bedrag kan oplopen tot ongeveer 1 maand huur. GEMEENTEBELASTING De gemeentebelasting wordt door de Stad Leuven gevraagd aan eigenaars en hoofdhuurders die woningen of kamers verhuren aan personen die niet in het bevolkings - register van de stad Leuven ingeschreven zijn. Deze taks kan contractueel verhaald worden op de huurders. Tot en met 2012 bedraagt de gemeentebelasting 75 per jaar per slaapkamer of per bed. Houders van een studiebeurs of van een studielening van minstens 125 kunnen hierop een vermindering krijgen van 25 indien ze het bewijs ervan vóór 30 juni van het belastingjaar, liefst via de verhuurder of de hoofdhuurder, bezorgen aan de dienst Financiën van de Stad. Het bedrag van de gemeentebelasting kan elk jaar herzien worden. Indien het huis bij de Stad Leuven geregistreerd staat als studentengemeenschapshuis, stuurt de Dienst Financiën op het einde van het kalenderjaar een aangifte - formulier naar de hoofdhuurder. Hierop vermeldt de hoofdhuurder de namen van de bewoners, zichzelf uitgezonderd (de eigenaar van het huis ontvangt namelijk ook een formulier waarop hij aangifte doet van de hoofdhuurder; de betaling hiervan kan contractueel doorgeschoven worden naar de hoofdhuurder). De Stad stuurt het aanslagbiljet van de te betalen gemeentetaksen pas een jaar na de aangifte naar de hoofdhuurder. Het academiejaar waarop de taks betrekking heeft, is dan al afgesloten. Sommige studenten hebben de woning ondertussen misschien verlaten. Het is dus best dat de hoofdhuurder de gemeentetaks voor het einde van het academiejaar van de medebewoners int en het geld bewaart tot de Stad Leuven de betaling van de factuur vraagt. HUISVUILBELASTING In Leuven wordt geen forfaitaire belasting geheven op het ophalen van huisvuil. Volgens het principe de vervuiler betaalt, wordt de huisvuiltaks aangerekend via de verkoop van de verschillende soorten vuilniszakken. Hoe minder afval je produceert, hoe minder vuilniszakken je moet kopen. Gewoon huisvuil wordt uitsluitend opgehaald in bruine huisvuilzakken van de Stad Leuven die gevuld maximaal 15 kg mogen wegen. Grote zakken kosten 2, kleine 1. Plastic flacons, metaalverpakkingen en drankkartons (PMD) worden uitsluitend opgehaald in blauwe huisvuilzakken van de Stad Leuven die 0,25 per zak kosten. Groenten-, fruit- en tuinafval (GFT) wordt in het centrum van Leuven opgehaald in groene zakken. Het groot formaat kost 0,80, het klein formaat 0,40. Buiten de ring wordt GFT opgehaald in groene containers waarop elk jaar een sticker moet gekleefd worden van 40. Voor 7,5 kan je een compostvat kopen via de Reinigingsdienst, Aarschotsesteenweg 68 te Wilsele. In Groot-Leuven wordt papier en karton gratis huis-aanhuis opgehaald. Alle afval dat niet selectief ingezameld wordt, niet herbruik - baar is en dat te groot of te zwaar is om in een huisvuilzak mee te geven, is grof huisvuil en wordt apart opgehaald of kan door inwoners van de Stad Leuven of studenten naar het containerpark gebracht worden. Op grof huisvuil dat wordt opgehaald, plak je een sticker van 2 per stuk of pakket. Breng je het grof vuil naar het containerpark dan betaal je volgens het DifTarsysteem (je betaalt op basis van het vervoermiddel waarmee je naar het park komt en volgens het soort afval). Studenten, die niet gedomicilieerd zijn in Leuven, krijgen alleen toegang tot de containerparken, als ze bij de reinigingsdienst (Aarschotsesteenweg 68, 3012 Leuven) een waarborgkaart van 50 gaan halen, die maximaal 3 maanden geldig is. De waarborg wordt terugbetaald indien de kaart binnen de 3 maand terug wordt ingeleverd. Alle herbruikbare goederen die in goede staat en nog verkoopbaar zijn kan je gratis laten ophalen of brengen naar de Kringloopwinkel Spit. De afvalkalender en meer informatie over het sorteren en beperken van afval, kan je vinden op de website van de Stad Leuven: www.leuven.be/leven/huisvuil-milieu. BEHEERSKOSTEN Huurders van een (gemeenschaps)appartement moeten soms beheerskosten betalen. Deze kosten zijn normaal ten laste van de verhuurder, maar kunnen contractueel doorgerekend worden aan de huurder. Ze kunnen hoog oplopen, informeer dus vooraf naar het bedrag ervan. De huurder heeft het recht de bewijsstukken te kunnen inkijken, behalve wanneer het appartement het medeeigendom is van meerdere eigenaars. 10
Onderhoud en herstellingen De verhuurder moet de huurwoning leveren in de staat waarin het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Hij moet de huurwoning onderhouden zodat ze geschikt blijft voor het doel van de verhuring. De huurder van zijn kant moet de woning als een goed huisvader gebruiken. Dit houdt in dat hij verantwoordelijk is voor het noodzakelijk onderhoud en herstellingen. Hij mag de huurwoning enkel gebruiken volgens de bestemming die contractueel is overeengekomen. In een gemeenschapshuis is de hoofdhuurder niet alleen verplicht om t.o.v. zijn onderhuurders de woning te onderhouden maar hij is ook verantwoordelijk voor het noodzakelijk onderhoud en herstellingen t.o.v. de eigenaar-verhuurder. De huurder is verplicht de verhuurder in te lichten over nodige herstellingswerken die ten zijnen laste zijn. Deze melding moet per aangetekend schrijven gebeuren om later discussies over de bewijslast te vermijden. De hoofdhuurder heeft er alle belang bij om aan deze meldingsplicht te voldoen. Hij heeft immers t.o.v. zijn onderhuurders de verplichting de woning te onderhouden. Indien de huurder niet tijdig verwittigt en er hierdoor (meer) schade ontstaat in de woning, dan kan de huurder zelf worden verplicht om de schade te betalen. Wanneer de huurder de verhuurder op de hoogte brengt van de uit te voeren herstellingen, dan moet hij in zijn brief een redelijke termijn vermelden (bv. 2 tot 3 weken) waar - binnen een begin moet worden gemaakt met de uitvoering van de nodige werken. Herstelt de verhuurder de schade niet binnen de gestelde termijn, dan kan de Huisvestingsdienst K.U.Leuven advies geven over mogelijke verdere stappen. Niet-studenten kunnen een beroep doen op de Huurdersbond Vlaams-Brabant. de huurder is verantwoordelijk voor het kleine onder - houd en de kleine huurherstellingen zoals het smeren van de deurscharnieren, het herstellen van lekkende kranen, het vervangen van zekeringen, niet goed werkende schakelaars en stopcontacten, het ontkalken van kranen en warmwaterverdelers, het ontstoppen van gootstenen en toiletten, het reinigen van gemakkelijk bereikbare platte daken en goten en het zorgen dat de afvoerpijpen niet verstopt raken door bv. bladeren, het jaarlijks laten reinigen van de cv-ketel,... De wetgever baseert zich hierbij op het principe dat de huurder de huurwoning moet gebruiken zoals een goede huisvader dat doet. de verhuurder neemt dan weer het groot onderhoud en de grote herstellingen voor zijn rekening en vervangingen naar aanleiding van normale slijtage of ouderdom. Het betreft hier o.m. kroonlijsten, goten, afvoerpijpen, ramen, warmwaterverdelers, cv-ketel, het schilderen van buitenschrijnwerk en gevels, Anders gezegd: de verhuurder moet het verhuurde pand in goede staat houden. Het huurcontract kan afwijken van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek. De bepalingen in het huurcontract gelden dan als wet tussen de partijen. Indien de huurovereenkomst bijvoorbeeld vermeldt dat alle herstellingen en alle onderhoud van gelijk welke aard en om gelijk welke reden ten laste is van de huurder dan is dit geldig. De verhuurder is aansprakelijk voor verborgen gebreken. Dit zijn fouten in de huurwoning die een huurder normaal gezien niet had kunnen merken bij de bezichtiging en die tot gevolg hebben dat de woning niet meer voor haar normale bestemming gebruikt kan worden, of die tot gevolg hebben dat het gebruik ervan bemoeilijkt of beperkt wordt. De oorzaak van het gebrek moet gelegen zijn in de huurwoning zelf, bv. een gedeelte van het elektriciteitscircuit dat niet functioneert, een defect stopcontact, een rolluik waarvan het mechanisme stuk is... Wanneer het contract geen bepalingen over onderhoud en herstel bevat, gelden de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek waarin de rechten en plichten van beide partijen zijn opgesomd. Kort samengevat komt het hierop neer: 11
De herstelling van dergelijke gebreken is ten laste van de verhuurder, zelfs al kende hij ze niet bij aangaan van de huur. Ligt de oorzaak van het gebrek buiten de woning, zoals werken aan een naburig huis, storm, overstroming..., dan is de verhuurder niet aansprakelijk. Als er in de woning dringende herstellingen moeten gebeuren die niet uitgesteld kunnen worden tot na het beëindigen van de huurovereenkomst en deze werken duren niet langer dan 40 dagen, dan heeft de huurder geen recht op een schadevergoeding. Indien de werken langer dan 40 dagen duren, kan de huurder een huurvermindering vragen naargelang de duur van de werken en het ongemak dat de huurder heeft gehad (bv. doordat een deel van de woning niet kon gebruikt worden). Sommige huurcontracten vermelden echter dat de huurder geen recht heeft op een huurvermindering bij dringende herstellingen, ook al duren deze langer dan 40 dagen. De huur kan ontbonden worden als de herstellingen zodanig zijn dat de huurder de woning niet meer kan gebruiken waarvoor het bestemd is. Rustig genot De verhuurder moet het rustig genot verzekeren en moet zich onthouden van ieder feit dat het genot van de huurder zou storen. Bovendien moet hij de privacy van zijn huurders respecteren. Hij mag de woning uitsluitend betreden met toestemming én in aanwezigheid van de huurder. Alleen in dringende gevallen (bv. bij brand of zeer dringende herstellingen zoals bv. gesprongen leidingen) mag de verhuurder zonder toestemming van de huurder in de woning komen. In een gemeenschapshuis geldt de verplichting van het rustig genot en het respect van de privacy zowel van de eigenaar t.o.v. de hoofdhuurder, als van de hoofdhuurder t.o.v. zijn onderhuurders. Het recht van rustig genot van de huurder houdt evenzeer een verplichting voor de huurder in. Hij moet de rust van zijn medebewoners, de verhuurder en de buren respecteren. De verhuurder is niet verantwoordelijk voor de stoornis die wordt veroorzaakt door een huurder. Wanneer de verhuurder de huurder echter contractueel dingen toestaat waar andere huurders last van ondervinden, dan is de verhuurder aansprakelijk. Bv. wanneer de verhuurder toestemming geeft een bromfiets in de gang te plaatsen, met als gevolg geluids- en reukhinder in de woning en belemmering van de doorgang, dan is de verhuurder aansprakelijk voor de stoornis. Indien in ditzelfde voorbeeld de huurder zichzelf het recht heeft toegeëigend zijn bromfiets in de gang te plaatsen, is de verhuurder niet aansprakelijk en moeten de huurders zich tot de betrokken medehuurder wenden. In de periode voor het einde van de huurovereenkomst, heeft de verhuurder het recht om de woning te laten bezichtigen door kandidaat-huurders. Soms voorziet het huurcontract een gedetailleerde regeling met betrekking tot dit bezoekrecht. Dergelijke clausule is bindend voor beide partijen. Gebruikelijk is een bezoekrecht van drie dagen per week gedurende twee opeenvolgende uren per dag, te bepalen in onderling overleg, drie maanden voor het einde van de overeenkomst. Onderverhuring en huuroverdracht Een huurder die zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft mag het goed geheel of gedeeltelijk onderverhuren of aan iemand anders overdragen, behalve als het huurcontract dit verbiedt of indien de onderhuurder of de overnemer zijn hoofdverblijfplaats in de gehuurde woning wil nemen. ONDERVERHURING Bij onderverhuring wordt een nieuwe overeenkomst afgesloten tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder waarbij de hoofdhuurder het genot van de woning geheel of gedeeltelijk afstaat aan iemand anders, de onderhuurder. De hoofdhuurder blijft tegenover de verhuurder volledig en alleen verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de overeenkomst. Hij zal zich nooit achter een nalatigheid of een fout van de onderhuurder kunnen verbergen, m.a.w. de onderhuurders hebben geen enkele juridische band met de verhuurder van de woning. De Huisvestingsdienst stelt gratis modelcontracten ter beschikking voor verhuring tussen hoofdhuurder en onder - huurders (zie bijlage p. 24). Deze contracten leggen de nadruk op een evenwichtige verdeling van kosten en lasten tussen alle leden van de groep, zodat het risico voor de hoofdhuurder kleiner wordt om bij eventuele complicaties alleen op te draaien voor de gevolgen. HUUROVERDRACHT Huuroverdracht houdt in dat de huurder (=overdrager) zijn huurrechten en plichten overdraagt aan een derde (= overnemer). De overnemer zal de oorspronkelijke huurovereenkomst voortzetten als rechtstreekse huurder van de eigenaar-verhuurder. Bij overdracht ontstaat geen nieuwe overeenkomst. De overdrager blijft tegenover zijn verhuurder volledig verantwoordelijk voor de naleving van zijn contractuele verplichtingen (bv. indien de nieuwe huurder de huur niet zou betalen), tenzij anders overeengekomen. Indien de verhuurder de overdracht aanvaardt, wordt een akte van huuroverdracht opgesteld tussen de drie betrokken partijen. Indien de verhuurder de overdrager vrijstelt van al zijn verplichtingen die uit het overgedragen huurcontract voorvloeien, zal dat eveneens in dit document opgenomen worden. 12
Einde van de overeenkomst DE SCHRIFTELIJKE OVEREENKOMST VAN BEPAALDE DUUR Een schriftelijke overeenkomst van bepaalde duur neemt automatisch een einde bij het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn, tenzij het contract een opzegtermijn bepaalt. De contractueel afgesproken opzegtermijn geldt als wet tussen de partijen. De partij die de opzegging doet, drukt hiermee de wil uit om het contract na de opzegtermijn te beëindigen. Een opzegging moet niet beantwoorden aan bepaalde vormvereisten en kan in principe mondeling gebeuren, Maar om achteraf betwisting te vermijden, is het zeker aangewezen per aangetekend schrijven op te zeggen. Er is sprake van stilzwijgende wederverhuring wanneer beide partijen de bedoeling hadden om met elkaars instemming de huurovereenkomst tegen dezelfde voorwaarden voort te zetten, bv. wanneer de verhuurder na het verstrijken van de overeengekomen duur verder huur ontvangt zonder hierover een opmerking te maken. OVEREENKOMST WAARIN GEEN DUUR WERD VASTGELEGD Wanneer er bij een huurovereenkomst van een niet-hoofd - verblijfhouder, geen bepaalde termijn is vooropgesteld, zal die verschillen naargelang de huurwoning gemeubeld of ongemeubeld verhuurd wordt. De ongemeubelde woning wordt geacht gehuurd te worden per maand. Volgens Art. 1736 van het B.W. kan deze overeenkomst worden beëindigd met een opzeggingstermijn van één maand. Voor een gemeubelde woning hangt de duur van de overeenkomst af van de frequentie van de huurprijsbetaling. Betaal je per maand, dan wordt de overeenkomst geacht te zijn aangegaan voor één maand. Hetzelfde geldt indien per semester, per kwartaal, per veertien dagen, per week of per dag wordt betaald. Volgens Art. 1758 van het B.W. kan deze overeenkomst beëindigd worden met een opzeggingstermijn gelijk aan de betalingstermijn. Voortijdige beëindiging van de overeenkomst Een huurovereenkomst van bepaalde duur kan tijdens de looptijd niet eenzijdig beëindigd worden. Enkel bij akkoord van beide partijen kunnen huurder en verhuurder een einde stellen aan de overeenkomst. Een schriftelijke verklaring, in dubbel opgemaakt en door beide partijen gedateerd en ondertekend, is het aangewezen middel om betwistingen te vermijden. Regelingen bij het einde van de overeenkomst Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder de huurwoning opnieuw ter beschikking stellen van de verhuurder. De woning moet volledig vrij zijn, zowel van bewoning als van huisraad en materiaal. Deze teruggaveverpliching houdt ook het tijdig afgeven van de sleutels in, nl. ten laatste op de vervaldag van de huurovereenkomst. De sleutels achterhouden om op die manier de terugbetaling van de waarborg af te dwingen, heeft geen zin. Zolang de huurder de sleutels houdt, verhindert hij de verhuurder om de woning verder te verhuren en kan hem een vergoeding aangerekend worden voor het bezet houden van de woonst. Vraag steeds een bewijs van afgifte van de sleutels aan de verhuurder. Als hij ze weigert in ontvangst te nemen, stuur ze dan zo snel mogelijk per aangetekende brief op met de vermelding dat het feit dat de verhuurder de sleutels niet wilde ontvangen, niet kan worden beschouwd als de verderzetting van het contract. Bij het einde van de huurovereenkomst van het gemeen - schapshuis, moeten alle onderhuurders de woning ontruimen en verlaten, zelfs indien de hoofdhuurder hen een contract van langere duur dan het zijne zou toegestaan hebben. In dit geval kunnen de uitgezette onderhuurders een schadevergoeding eisen van de hoofdhuurder. Veel studenten willen zelf iets veranderen aan de woning, bv. een hoogslaper plaatsen, een douche installeren, een nieuwe kamer maken met een tussenmuur... Daarvoor moet de toestemming van de eigenaar gevraagd worden, zoniet kunnen er achteraf ernstige problemen ontstaan. De verhuurder kan na afloop van het contract eisen dat de woning in de oorspronkelijke staat hersteld wordt of dat de verbouwingen die het goed verbeteren, zijn eigendom worden zonder vergoeding. Dit laatste gebeurt soms als de veranderingen niet in de oorspronkelijke staat hersteld kunnen worden zonder schade. De huurder heeft dan de keuze tussen het betalen van een schadevergoeding of het laten staan van zijn (soms dure) apparaten. De huurder moet er voor zorgen dat alle huurherstellingen vóór het einde van de overeenkomst uitgevoerd zijn, zoniet zal hij de kostprijs ervan aan de verhuurder moeten betalen. Een voorstel om de herstellingen zelf uit te voeren na het einde van de overeenkomst, kan door de verhuurder geweigerd worden. Op het einde van de overeenkomst wordt er best tijdig een afspraak gemaakt met de verhuurder: om samen een eindplaatsbeschrijving op te maken; om zeker te zijn dat de sleutels ten laatste op de vervaldag van de overeenkomst aan de verhuurder overhandigd kunnen worden; om samen de meterstanden te noteren. 13
Praktische tips In het vorige hoofdstuk werden de juridische aspecten van het huren van een woning uitgediept. Daarnaast zijn er ook een aantal belangrijke praktische zaken die moeten geregeld en afgesproken worden. Sommige afspraken worden best opgenomen in het huurcontract of een binnenhuisreglement bv. dat er in het huis niet mag gerookt worden. Over andere zaken is het goed om op voorhand met iedereen van gedachten te wisselen zodat iedereen op dezelfde golflengte zit. De groep Er moet uitgemaakt worden met hoeveel mensen je van start wil gaan. Hoe groter de groep, hoe moeilijker het samenwonen wordt. Het moet vooraf duidelijk zijn wie van de groep het contract met de eigenaar van het huis tekent en hoe de andere verantwoordelijkheden worden verdeeld. Er kan bv. een algemene kotverantwoordelijke worden gekozen die het directe aanspreekpunt wordt voor zowel praktische schikkingen als voor interne problemen. Hiervoor kan hij bv. een kotvergadering samenroepen. De overige taken of verantwoordelijkheden kunnen eveneens toegewezen worden aan verschillende bewoners bv. een keukenverantwoordelijke die erop toeziet dat keukentaken worden uitgevoerd, een afvalverantwoordelijke die op kot het milieubewustzijn van de medebewoners op peil houdt, Het is ook aangewezen om op voorhand te overleggen hoe jullie te werk willen gaan bij het kiezen van een nieuwe huurder. Heeft iedere bewoner inspraak en wat zijn de punten waarop de groep zal letten bij de keuze van een kandidaat? Hoe hechter de groep en hoe meer iedereen op dezelfde golflengte zit, hoe kleiner het risico dat hierrond discussies ontstaan. Afhankelijk van de verwachtingen van de individuele bewoners, wordt best samen bekeken in hoeverre er gezamenlijke activiteiten worden georganiseerd. Hoe gelijk - lopender de motieven en de verwachtingen op dit vlak, hoe meer kans op slagen het gemeenschapshuis heeft. De afwezigheid van een kotbaas kan de creativiteit in de woning stimuleren, maar de groepscontrole is toch vrij groot. Als één of meerdere bewoners die controle niet aanvaarden, kan dit de sfeer grondig beïnvloeden. Financiële afspraken De verdeling van de kosten onder de bewoners wordt best contractueel vastgelegd. Deze verdeling kan op verschillende manieren gebeuren: evenredig per persoon, rekening houdend met de grootte van de kamer,... Voor de betaling van de huur en de water- en energiefacturen raden we aan om een kotrekening te openen waarop twee of drie personen volmacht hebben. Er kan binnen de groep een financieel verantwoordelijke aangeduid worden, die niet noodzakelijk de hoofdhuurder hoeft te zijn. Hij kan bv. de kotrekening of de kotkas beheren, verantwoordelijk zijn om de betalingen uit te voeren, de eindafrekening van de kosten maken, Voor de betaling van de huur, de water- en energiekosten is het best om aan de bank een bestendige betalingsopdracht te geven. De bank heeft hier formulieren voor. Het is aan te raden dat de medehuurders een aantal dagen op voorhand de huur van hun kamer storten, om te vermijden dat de hoofdhuurder elke maand opnieuw geldschieter wordt voor de ganse groep voor de tijdige betaling van het huurgeld aan de eigenaar van het huis of appartement. Samen met de huur betaalt elke huurder op deze rekening het voorschot op het water- en energie - verbruik. Om te vermijden dat de rekening in het rood komt zodra een zware factuur moet betaald worden, kan het zinvol zijn elke medebewoner in het begin van het academiejaar een provisie te laten storten van bv. 125. In dat geval mag het maandelijkse voorschot op kosten wat kleiner zijn. Denk eraan dat sommige facturen nog kunnen binnenkomen in oktober of november na het academiejaar waarop ze betrekking hebben. Haal de bankrekening dus niet té vlug leeg. Voor dagelijkse uitgaven zoals voeding, drank, onderhoudsproducten, krant..., kan een afzonderlijke kas gemaakt worden. Noteer in elk geval inkomsten en uitgaven zeer zorgvuldig. Een nauwkeurige boekhouding die door iedere bewoner op elk ogenblik kan ingekeken worden, voorkomt discussies en vergemakkelijkt de afsluiting van het huurjaar. Indien het de bedoeling is om regelmatig samen te koken, worden best duidelijke afspraken gemaakt over het budget dat voor de maaltijden wordt uitgetrokken, in welke supermarket je de inkopen doet, hoe er wordt afgerekend Hiervoor kan de kotkas aangesproken worden. 14
Afspraken op materieel vlak Maak afspraken over de inrichting van de woning: worden er in groep meubelen, keukengerief, elektrische apparaten,... aangekocht of brengt elke huurder zijn persoonlijk gerief mee. Wat gebeurt er met de inboedel als iemand de woning verlaat? Zal er een beurtrol afgesproken worden voor het poetsen van de gemeenschappelijke ruimten? Kan iedereen daarop een controle aanvaarden, zowel van de verantwoordelijke als van de groep? Indien het huis niet beschikt over een fietsenberging, kunnen de fietsen dan in de gang gestald worden? Let wel: omwille van de brandveiligheid moet er een doorgang van minimum één meter blijven. Mag er gerookt worden? Indien ja, waar en wanneer? Deze regel wordt best schriftelijk vastgelegd via bv. een binnenhuisreglement. Inhuizing Bij inhuizing in de huurwoning moet je er als hoofdhuurder voor opletten dat de huurherstellingen en werken (bv. schouwvegen, ontkalken van geiser, vervangen van ruiten, bepleisteren van de muren...) niet ten laste komen van de nieuwe huurders en dat de rekeningen door de vorige groep betaald zijn. Vraag waar de vorige verantwoordelijke bereikt kan worden, om eventuele laattijdige facturen nog na te sturen. Als er bv. nog een rekening van water betaald moet worden, zal de maatschappij de teller niet openen, ook al is de vorige huurder onvindbaar. Zuinig met energie Gemeenschapshuizen zijn er wat betreft isolatie en comfort niet altijd even goed aan toe. Bij bezichtiging van de huurwoning is aandacht voor de winter bestandheid van het huis geen overbodige luxe: kieren, niet goed sluitende ramen of deuren, gebarsten ruiten, enkele beglazing, niet geïsoleerde zolders, verwarmings- en warmwaterbuizen, te kleine of niet werkende radiatoren Elke verhuurder van een woning moet een energie - prestatie certificaat (EPC) kunnen voorleggen aan een toekomstige huurder. Dit EPC informeert de kandidaathuurder over de energiezuinigheid van de woning en geeft een idee van de te verwachten energiefactuur. Het EPC vermeldt een energiescore die wordt weer - gegeven op een kleurenbalk zodat je in één oogopslag ziet of de woning energiezuinig is (groene zone) of niet (rode zone). Goede afspraken en zelfdiscipline m.b.t. verluchten, sluiten van deuren, uitzetten van de verwarming in kamers waar niemand is, zorgen voor heel wat besparingen op de enrgiefactuur. Ook m.b.t. elektriciteit is het aangewezen na te gaan of hier zuinig en veilig mee omgesprongen wordt. Het gebruik van gloeilampen, van elektrische bijverwarming, van alle andere toestellen die verwarmen of koelen, het laten branden van lampen, het laten opstaan van pc s, toestellen op stand by, betekenen een niet te onderschatten meerkost. Meer energiebesparende tips op: www.kuleuven.be/studenten/milieu/index.html Gemeenschapshuizen en RVA Sommige pas afgestudeerden blijven wonen in het gemeenschapshuis waar ze als student woonden. Werkzoekenden met wacht- of werkloosheidsuitkeringen wensen uitgekeerd te worden als alleenstaanden. De uitkering is immers hoger dan voor samenwonenden. De RVA-wetgeving stelt dat iedereen die in samenwonings - verband woont, in principe een samenwonende is. Wie beweert dat hij of zij alleenstaand is, moet dit statuut aanvragen. Meestal volgt hierop een controle. Je wordt enkel als alleenstaand beschouwd als je kan bewijzen dat je volledig zelfstandig woont en geen gemeenschappelijk huishouden vormt. Een eigen bel, een eigen huurovereenkomst, een eigen bijdrage in de kosten en nutsvoorzieningen (bv. bewijzen kunnen voorleggen van afzonderlijke aankoop van levensmiddelen), enz. zijn minimale vereisten. Al bij al geen gemakkelijke opgave in een echt gemeenschapshuis. Voor meer informatie kan je steeds terecht bij de Sociale Dienst, Naamsestraat 80, 3000 Leuven. Personenbelasting Aangezien in een gemeenschapshuis de kosten en baten worden gedeeld, zullen de inkomsten in principe gelijk zijn aan de uitgaven. Enkel indien de inkomsten groter zijn dan de uitgaven, moet de hoofdhuurder aangifte doen bij de belastingen van deze inkomsten uit onroerende goederen. In de praktijk zal de hoofdhuurder in die situatie zelden een aangifte doen. Toch is het bewaren van de bewijsstukken van inkomsten en uitgaven erg belangrijk (contracten, facturen, enz.). 15
Politiereglement Betreffende de normen voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studenten gemeenschapshuizen (20 april 2000) Reeds sinds 1974 bestaat in Leuven een 'Politie - reglement betreffende de normen voor brandveiligheid in kamerwoningen, studentenhuizen en studenten - gemeenschappen' (zie bijlage p. 28). Het reglement is van toepassing op elke kamer, studio, kamerwoning, studentenhuis of gemeenschapshuis, dat te huur wordt gesteld of verhuurd, of dat nieuw wordt opgetrokken of verbouwd. Het reglement bepaalt dat de eindverantwoordelijkheid voor het naleven van het Politiereglement bij de eigenaar of lasthebber ligt. Naast politiestraffen bij overtredingen, kan ook in ernstige gevallen de sluiting van het huis bevolen worden. De richtlijnen worden vastgesteld bij een eerste preventief onderzoek ter plaatse door een brandweerofficier. Ze hebben betrekking op de constructie van het gebouw (muren, trappen, evacuatiewegen, gemeenschappelijke kookruimten, kelder, stookplaats, enz.), alsook op de elektrische installatie en verlichting, gasvoorzieningen, verwarming van lokalen, evacuatiealarm en brand - bestrijdingsmiddelen. Ten behoeve van de bewoners moet ook een lijst met veiligheidsvoorschriften opgesteld worden. Bijlagen Plaatsbeschrijving bij aankomst Gebouw: adres:... verdieping:... appartement:... Plaatsbeschrijving bij het betrekken, opgemaakt op... tussen..., eigenaar en..., huurder. OPGELET: Het is van belang de plaatsbeschrijving op te maken op een ogenblik dat de water-, gas- en elektriciteitstellers open zijn. Wanneer deze tellers niet geopend werden, is het onmogelijk de werking van de hierop aangesloten apparaten te controleren en dient dit hier uitdrukkelijk vermeld. 16
I BESCHRIJVING VAN DE VERHUURDE PLAATSEN 1. Ingang bel deur+sloten+sleutels elektriciteit beschildering 2. Living deuren+sloten+sleutels muren plafond vloer vensters: - ramen - hang- en sluitwerk - beglazing schoorsteen: - haard - marmer verwarmingstoestellen of radiators elektriciteit: - stopcontacten - verlichtingspunten - schakelaars 3. Keuken deuren+sloten+sleutels muren plafond vloer meubels gootsteen elektriciteit: uitrusting: - stopcontacten - verlichtingspunten - contactdozen voor apparaten met grotere spanning - schakelaars - fornuis - dampkap, ventilatie - koelkast 4. Badkamer deuren muren plafond vloer elektriciteit: apparaten: meubels - stopcontacten - verlichtingspunten - schakelaars - wastafel - bad - stortbad - bidet - WC 5. Water-closet pot en deksel waterspoeling en veiligheidskraan handwasbekken 6. Kamer 1 deuren muren plafond vloer vensters muurkasten 7. Kamer 2 idem 8. Kamer 3 idem 9. Bijvertrekken kelder zolder garage binnenplaats 10. Tuin II TOEGELATEN VERBETERINGSWERKEN TEN LASTE VAN DE HUURDER 1... 2... 3... 4... Wanneer ze uitgevoerd zijn, zullen deze werken niet moeten teniet gedaan worden bij het verstrijken van de huurovereenkomst. Daarenboven zal de verhuurder de huurder vergoeden voor de werken opgesomd onder nrs...., en dit ten bedrage van... wanneer hij het gehuurde goed verlaat na 3 jaar... wanneer hij het gehuurde goed verlaat na 6 jaar... wanneer hij het gehuurde goed verlaat na 9 jaar. 17
III DE HUURDER ZAL ONDER MEER VOLGENDE HUISHOUDELIJKE APPARATEN KUNNEN INSTALLEREN: 1... 2... 3... 4... plus de gebruikelijke elektrische apparaten. IV HERSTELLING Rekening houdend met de normaluurslijtage is de afschrijvingsduur - van schilderwerken vastgesteld op... jaar - van behangsel vastgesteld op... jaar - van vast tapijt vastgesteld op... jaar. Wanneer dit vernieuwd werd bij het betrekken van de plaatsen en indien zich bij het vertrek een vervanging opdringt wegens beschadiging en dus niet uit hoofde van normale slijtage, dan zal de huurder de verhuurder vergoeden naar rata van de bewoningsduur. Plaatsbeschrijving bij vertrek 1 (*) Schrappen wat niet van toepassing is Gebouw: adres:... verdieping:... appartement:... Plaatsbeschrijving bij het verlaten van de woning, opgemaakt op... tussen de heer/mevr./mej...., eigenaar en de heer/mevr./mej...., huurder. De plaatsbeschrijving bij het betrekken van de woning werd opgemaakt op... en een afschrift daarvan gaat in bijlage. In vergelijking met de plaatsbeschrijving bij het betrekken van de woning door de huurder vertoont deze, opgemaakt bij het verlaten, de verschillen opgenomen in de hierbijgevoegde tabel (zie p. 19). De volgende werken spruiten niet voort uit normale huurslijtage:............ en zullen - uitgevoerd worden door de verhuurder mits een afhouding van... op de huurwaarborg (*) - uitgevoerd worden door de huurder (*). 1 Overgenomen uit: Rechten en plichten van de huurder. Nationaal Instituut voor de Huisvesting. Uitgave 01-01-1980. 18