Evaluatie leefstijlen Experiment voel je thuis in Mariahoeve 2010 2012 Haag Wonen, Staedion, Vestia, Gemeente Den Haag Januari 2012
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 1 2. Leefstijlen 3 2.1 Rode leefstijl: vitaliteit en vrijheid 3 2.2 Blauwe leefstijl: ambitie en controle 3 2.3 Gele leefstijl: harmonie en betrokkenheid 4 2.4 Groene leefstijl: geborgenheid en zekerheid 4 3. Het experiment 5 3.1 De kaders 5 3.2 Het proces 5 3.3 Voor- en nameting 7 4. Resultaten 9 4.1 Huuropzeggingen 9 4.2 Reacties 10 4.3 Verhuringen 10 4.4 Verhuringen 11 4.5 After sales 12 5. Evaluatie proces 15 6. Ervaringen in de wijk 17 7. Conclusies en aanbevelingen 19 BIJLAGEN
1. Inleiding Mariahoeve is een naoorlogse wijk met ruim 13.500 inwoners en relatief veel kleine en goedkope sociale huurwoningen. De laatste jaren zijn er duidelijke tekenen van achteruitgang. Oorspronkelijke bewoners zijn in toenemende mate ontevreden vanwege de fysieke achteruitgang en vanwege toenemende sociaal-culturele verschillen tussen bewoners. Om de neerwaartse spiraal te keren is rond 2005 het project Identiteit & Branding gestart. Dit heeft geleid tot een samenwerkingsovereenkomst en het samenwerkingsverband Royaal Mariahoeve. Om het tij te keren hebben de corporaties en de gemeente in 2009 de handen ineen geslagen. Het motto van de aanpak van Mariahoeve werd vernieuwing met behoud van de sterke punten van de wijk zoals de ruime opzet en het groen. Zo zou er geen grootschalige herstructurering plaats vinden maar de woningen zouden vooral gericht opgeknapt/gerenoveerd worden. Ook zou er flink geïnvesteerd worden in sociaalmaatschappelijke projecten. Zo zijn er inmiddels verschillende projecten gestart op het gebied van leefbaarheid, wijkeconomie, communicatie en kent Mariahoeve intussen o.a. een eigen restaurant, theater en een business center. Mariahoeve was ooit een naar sociale klasse geordende wijk. Inmiddels is de wijk flink veranderd en botsen de verschillende leefstijlen meer met elkaar. Met het project Voel je thuis in Mariahoeve worden mensen met dezelfde leef- en woonstijl gegroepeerd in een bepaald portiek of complex. Dit kan door middel van een systeem van woningtoewijzing op basis van leefstijlen. De achterliggende gedachte is dat mensen met dezelfde leef- en woonstijl beter met elkaar omgaan en met meer tevredenheid wonen in Mariahoeve. Hierdoor blijven mensen uiteindelijk langer in Mariahoeve wonen. Leegloop van de wijk wordt hierdoor tegengegaan. Belangrijk is dat mensen weer bewust ervoor zullen kiezen om in Mariahoeve te gaan wonen. Het project Voel je thuis in Mariahoeve wordt uitgevoerd in De Kampen in Mariahoeve. Een buurt met ongeveer 650 woningen van Haag Wonen, Staedion en Vestia. Er zijn in Nederland al eerder projecten uitgevoerd waarbij woningen worden toegewezen op basis van leefstijl zoals in Palenstein Zoetermeer (Vestia) en in Dordrecht (Woonbron). In Den Haag is het nieuw dat er op deze wijze woningen worden toegewezen. Het project moet bijdragen aan het versterken van de boodschap dat er hard wordt gewerkt om het tij te keren in Mariahoeve en er weer een Royaal Mariahoeve van te maken. Deze aangepaste methodiek van woningtoewijzing wordt voor een periode van drie jaar uitgevoerd en is gestart op 1 februari 2010. In het plan van aanpak uit 2009 worden drie belangrijke doelen geformuleerd waaraan het experiment na drie jaar moet hebben voldaan: - er moet sprake zijn van een kleinere verhuisgeneigdheid in de buurt De Kampen; - er moeten minder overlastmeldingen zijn gedaan; - er moet sprake zijn van een toegenomen tevredenheid van bewoners. In deze evaluatie wordt terug gekeken naar het proces zoals dit in de afgelopen 2,5 jaar heeft plaats gevonden. Wat zijn de resultaten ten aanzien van de verhuringen? Zijn de geformuleerde doelen gehaald? Hoe hebben alle betrokken partijen het experiment ervaren? En hoe gaan we nu verder? In de komende hoofdstukken wordt dit duidelijk(er) en wordt de evaluatie afgesloten met een aantal conclusies en aanbevelingen. 1
2
2. Leefstijlen Ieder mens is uniek en heeft verschillende behoeften, waarden en normen. Daarom is praten over de wijkbewoner, de inwoner van de stad, de klant, de doelgroep vaak zo moeilijk. Want over wie heb je het dan eigenlijk? Ook het woongedrag van mensen kan verschillen. Toch blijkt uit onderzoek dat bepaalde mensen wel aanwijsbaar eigenschappen met elkaar gemeen hebben. Als het gaat om de zelfde woonbelevingswereld van mensen dan wordt gesproken over dezelfde leefstijl. Voor het experiment in Mariahoeve is gekozen voor een methodiek ontwikkeld door Smart Agent Company. Hun model wordt gevisualiseerd door twee dimensies die centraal staan in de sociale wetenschap: de sociologische (ego / groep) en de psychologische dimensie (introvert / extravert). Op deze wijze ontstaan vier kwadranten, ofwel vier belevingswerelden, van waaruit mensen denken en handelen. In combinatie met traditionele kenmerken zoals leeftijd, geslacht en opleiding is dit een bruikbare basis voor consumentgerichte productontwikkeling en communicatie. Deze factoren zijn uiteindelijk van belang voor het woonmilieu in een wooncomplex en voor de omgang van huurders met elkaar. Uiteindelijk levert dit vier stijlen op die aangeduid worden met een kleur: rood, geel, groen en blauw. EXTRAVERT IK WIJ INTROVERT 2.1 Rode leefstijl: Vitaliteit en vrijheid Mensen met de rode leefstijl zijn mensen die het liefst wonen tussen mensen uit alle lagen van de bevolking en tussen verschillende culturen. Ze bemoeien zich relatief weinig met elkaar. Het zijn mensen met een vrije geest die vrijheid en onafhankelijkheid erg belangrijk vinden. Voor mensen met de rode leefstijl is er meer dan alleen werk, het gezin of de buurt. 2.2 Blauwe leefstijl: Ambitie en controle Mensen met de blauwe leefstijl zijn mensen die niet zozeer behoefte hebben om allerlei dingen met andere bewoners te doen. Ze houden graag de touwtjes in eigen hand. Rust, netheid en veiligheid vindt men belangrijk. Mensen met de blauwe leefstijl wonen graag een beetje op zichzelf waarbij de zaken goed geregeld zijn. Ze wonen het liefst tussen gelijkgestemden. 3
2.3 Gele leefstijl: Harmonie en betrokkenheid Mensen met de gele leefstijl hechten veel waarde aan goede, gezellige en sociale contacten in de buurt waar ze wonen. Ze hebben een open instelling, voelen zich erg betrokken bij anderen en zijn altijd bereid om een ander te helpen. Mensen met de gele leefstijl houden ervan op straat te zijn en activiteiten in de buurt te ondernemen. Een ontspannen en gezellige levendigheid. 2.4 Groene leefstijl: Geborgenheid en zekerheid Mensen met de groene leefstijl zijn mensen die een rustig leven leiden en zich voornamelijk bewegen in een kleine kring van familie, vrienden en/of buren waarmee ze intensieve contacten hebben. Mensen met een groene leefstijl doen graag dingen met mensen die ze kennen. Niet alleen een leefstijl is van invloed op het woonmilieu waarin bewoners zich begeven. Ook het woongedrag van huurders is van belang in een complex. Denk daarbij aan potentieel overlast gevende factoren zoals dag- en nachtritme, luidruchtige hobby s zoals piano spelen etc. We gaan daarom in Mariahoeve uit van een leefstijlmodel waarin de methodiek van de Smart Agent Company gecombineerd wordt met het woongedrag. Het uitgangspunt is hierbij dat we het samenwonen van mensen met een conflicterende leefstijl op portiekniveau mijden. Met het kleurendiagram in het achterhoofd kunnen, indien nodig, kunnen naastliggende leefstijlen bij elkaar in het portiek wonen (bv. rood / geel). Huishoudens met een diagonaal tegenovergestelde leefstijlen kunnen dat niet (geel / blauw). In tegenstelling tot bijvoorbeeld het leefstijlenproject Palenstein wordt niet op complexniveau gekozen voor een leefstijl maar op het microniveau van een portiek. We streven er naar om mensen met een niet conflicterende leefstijl zoveel mogelijk bij elkaar te laten wonen, Het ideaal van homogene portieken is van ondergeschikt belang. Iedere leefstijl moet een kans krijgen en met plezier in de buurt De Kampen wonen! 4
3. Het experiment 3.1 De kaders Zoals eerder aangegeven hebben de drie corporaties de buurt De Kampen in Mariahoeve aangewezen als gebied voor het driejarige experiment Voel je thuis in Mariahoeve. In totaal omvat het experiment hiermee 664 woningen. Aantal woningen 172 208 Haag Wonen 284 Staedion Vestia Deze woningen zijn vervolgens geclusterd in zes verschillende clusters. Een cluster woningen heeft overeenstemming op basis van een aantal indicatoren zoals de grootte van de woning, het aantal kamers, de huurprijs en de aanwezigheid van een CV en / of lift. In alle gevallen betreft het portieketage woningen waarvan een aantal woningen van Vestia voorzien is van een lift en speciaal gelabeld is voor senioren. Andere kaders die van toepassing zijn bij dit experiment hebben betrekking op de woonruimteverdeling. Zo moesten alle woningen binnen het huidige aanbodmodel en de bestaande regels Haaglanden worden aangeboden. Daarnaast moesten de reeds gemaakte prestatieafpraken gewoon gehaald worden, mochten de wachttijden niet toenemen en moesten alle kandidaten mee kunnen doen aan deze wijze van woonruimteverdeling. 3.2 Het proces Huidige bewoners Smart Agent Company onderzocht welke leefstijlen de huidige bewoners van De Kampen hebben. Alle huurders in de 91 portieken zijn in 2009 aangeschreven en gevraagd de leefstijlenvragenlijst in te vullen. De respons lag op 51%. Slechts in 13 portieken was duidelijk sprake van een dominante leefstijl. Dat wil zeggen dat een meerderheid van de huurders in een portiek dezelfde leefstijl hebben. In 43 portieken toonden de huidige bewoners een gemixt beeld aan leefstijlen en was er dus nog geen sprake van een duidelijke leefstijl op het portiek. In de overige 35 portieken was de respons te laag om conclusies over de leefstijlen van de bewoners te trekken. 5
Duidelijk is te zien dat de meeste huurders in De Kampen behoren tot de groene of gele leefstijl. De blauwe leefstijl is beperkt aanwezig in deze buurt. Wel zijn er huurders die de combinatie van zowel een blauwe als een groene of een rode leefstijl kennen. De rode leefstijl als primaire leefstijl is nauwelijks zichtbaar in De Kampen. Op basis van deze informatie en de uitkomsten uit de vragenlijsten van de huidige huurders hebben alle portieken een kleur toegewezen gekregen. Het doel is dat uiteindelijk deze kleur volledig vertegenwoordigd is in het portiek. In Mariahoeve zijn de kleuren geel, groen en een combinatie van groen / blauw aan de portieken toegewezen. Omdat de verwachting was dat er weinig mensen met de rode leefstijl in De Kampen zouden komen wonen is afgesproken dat potentiele huurders met deze kleur leefstijl in een zogenaamd geel portiek worden geplaatst. Geel en rood zijn in dit geval niet conflicterende leefstijlen. Dit heeft geresulteerd dat het bezit in De Kampen vooraf geëtiketteerd is met 247 gele woningen (37%), 235 groene woningen (36%) en 182 groen/ blauwe woningen (27%). Nieuwe huurders Vanaf 1 april 2010 zijn de clusters geadverteerd in de Beter Wonen krant en via internet op www.woonnet-haaglanden.nl. De leefstijlwoningen zijn te herkennen aan het speciale logo van een leefstijlenhuisje dat bij de advertentie staat. De woningzoekenden reageren op een cluster van woningen met gelijke kenmerken en niet op een concreet adres in de Kampen. Wanneer een woningzoekende reageert, aan de reguliere normen van Woonnet Haaglanden voldoet en bij de eerste vijf op de kandidatenlijst eindigt, wordt deze kandidaat uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek en het invullen van de leefstijlenvragenlijst. Hierna kan de leefstijl van de woningzoekende worden vast gesteld. Zodra een woning uit het betreffende cluster in een passend portiek vrijkomt, wordt deze aan desbetreffende kandidaat aangeboden 6
Vooraf was in de methodiek niets vast gelegd over het weigeren van een woning. In de praktijk bleek dit regelmatig voor te komen. Op weigeren stonden geen sancties dus kandidaten konden wachten tot een ideale woning. Om dit proces te keren is besloten dat een kandidaat drie maal een woning mag weigeren. Na de derde keer wordt de kandidaat van de wachtlijst verwijderd en kan hij opnieuw reageren op een leefstijlen advertentie. Wanneer de kandidaat de woning wel accepteert, wordt het dossier overgedragen aan de corporatie van wie de woning is. Daar wordt het verhuurproces verder op reguliere wijze afgewikkeld. 3.3 Voor- en nameting Om de effecten goed in beeld te krijgen is door de betrokken partijen voor de start van het project afgesproken een voor- en nameting te doen. Omschreven is op welke punten het experiment zou worden beoordeeld. Een specificatie van deze nulmeting heeft echter nooit plaats gevonden. Hierdoor is het nu niet altijd even makkelijk om bepaalde ontwikkelingen daadwerkelijk te meten. Toch hoeft het ontbreken van deze meting vooraf niet onoverkomelijk te zijn. Het onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft heeft in diezelfde periode opdracht gekregen om een uitgebreider en wetenschappelijk onderzoek te doen naar de effecten van woonruimteverdeling op basis van leefstijlen. Het corporatieplatform Corpovenista, waar o.a. Haag Wonen en Staedion deel van uitmaken, heeft hier opdracht voor gegeven. Enkele langer lopende leefstijlprojecten voor woonruimteverdeling zijn hier onderzocht. In dit onderzoek was één van de doelstellingen te onderzoeken of er een mate was van homogeniteit van leefstijlen om zich thuis te voelen. De hypothese hier achter is dat gesegmenteerd wonen naar leefstijl er toe leidt dat bewoners zich beter kunnen identificeren met buren met passende, niet botsende leefstijlen. De veronderstelling hierbij is dat mensen met een verschillende, dominante leefstijlkleur, andere behoeften en voorkeuren hebben ten aanzien van de diversiteit van de bevolkingssamenstelling van de flat, de buurt of het portiek. Wanneer de voorkeuren voor homogeniteit of diversiteit meer aansluiten op de voorkeuren van bewoners, zouden zij zich prettiger voelen in hun woonomgeving. Zij kunnen zich beter herkennen in en identificeren met hun buren, wat publieke vertrouwdheid oplevert. Dat zal vervolgens het gevoel van thuis voelen bevorderen. (Soort bij Soort, Doff & Ouwehand, 2012) Uit alle ander gehouden experimenten blijkt dat verschillende leefstijlgroepen inderdaad verschillende voorkeuren voor diversiteit / homogeniteit laten zien. Maar tegelijk wordt in het rapport de conclusie getrokken dat homogeniteit naar leefstijl nauwelijks van belang is voor het thuis voelen. Een ander belangrijke doelstelling die in bovengenoemd rapport is onderzocht is de vraag of een grotere mate van homogeniteit van (passende) leefstijlen leidt tot aansluitende soorten en mate van burencontact en of dit een hogere waardering levert van het contact. De veronderstelling hierbij is dat mensen met een verschillende dominante leefstijlkleur, andere behoeften en voorkeuren hebben ten aanzien van de soort en de frequentie van burencontact. Wanneer mensen tussen gelijkgestemden wonen, zullen hun behoeften en voorkeuren ten aanzien van de sociale omgang met buren beter tot hun recht komen en dat zou leiden tot een hogere waardering van het burencontact. In het onderzoeksrapport Soort bij Soort wordt deze vraag deels bevestigd. De effecten van passendheid op de waardering zijn minimaal, maar de onderliggende gedachte wordt wel bevestigd, 7
namelijk dat leefstijlen verschillende oriëntaties hebben en dat voor bepaalde leefstijlen geldt dat zij intensiever contact hebben in de flat / portiek waar zij passen. Ten slotte is een doelstelling in het OTB rapport te onderzoeken of passende leefstijlen gedeelde opvattingen hebben ten aanzien van woongedrag, tolerantie en ingrijpen en of dit leidt tot een zekere mate van homogeniteit en minder overlastervaring. In tegenstelling tot het geformuleerde doel in het experiment van Mariahoeve gaat het hier vooral om de perceptie van overlast. De verwachting is dat bewoners met gelijksoortige leefstijlen gedeelde opvattingen hebben over het gebruik van de woning en collectieve ruimtes en dat zij een gedeeld tolerantieniveau hebben ten aanzien van verschillende vormen van overlast. De uitkomsten bij andere experimenten geven geen duidelijk antwoord op deze onderzoeksvraag. Zo blijkt in het experiment in Palenstein juist de groene leefstijl het meeste overlast te ervaren in de groene flat terwijl dit de flat zou zijn waar zij zich het meeste thuis voelen. Ook in andere experimenten zijn vergelijkbare eigenaardigheden aangetoond. Dit leidt tot de conclusie dat homogeniteit naar leefstijl voor het ervaren van overlast maar van beperkte betekenis is. De kans is dan ook groot dat in Mariahoeve het aantal overlastmeldingen niet significant zijn afgenomen sinds de start van het experiment. Kortom, uit de resultaten van het zeer uitgebreide OTB-onderzoek blijkt dat woonruimteverdeling op basis van leefstijlen een bescheiden bijdrage aan de leefbaarheid in een wooncomplex of gebied kan leveren. Bovendien kan dit alleen als dit als toevoeging op de bestaande beheermaatregelen e.d. wordt ingezet. Aandachtspunt in de methodiek zijn de veranderingen in leefstijl die huurders kunnen doormaken. Omdat voor het beoordelen van de effecten een zo lang mogelijke loopduur van een project belangrijk is, kan het beste op de resultaten van dit onderzoek worden afgegaan. De onderzochte projecten lopen namelijk enkele jaren langer dan het project in Mariahoeve. 8
4. Resultaten 4.1 Huuropzeggingen Bij aanvang van het experiment was de verwachting dat de mutatiegraad op 8% zou liggen. Dit zou betekenen dat er ieder jaar ongeveer 50 woningen leeg zouden komen en gericht op leefstijl weer verhuurd konden worden. Omdat in 2010 pas in april is begonnen met het experiment ligt het aantal opzeggingen in dit jaar ook lager. In totaal zijn er 35 woningen opgezegd. Hiervan waren er 20 van Staedion, 8 van Haag Wonen en 7 van Vestia. In 2011 werd wel ruim aan de verwachting van 50 opzeggingen voldaan. In totaal werden 61 corporatiewoningen in De Kampen opgezegd. Hiervan waren er 32 van Staedion, 18 van Haag Wonen en 11 van Vestia. Ook in 2012 is het aantal opzeggingen fors hoger dan begroot. Er werden in totaal 76 opzeggingen gedaan waarvan 41 van Staedion, 26 van Haag Wonen en 9 van Vestia Het hoge opzeggingspercentage bij Staedion is mogelijk te verklaren uit het feit dat het complex Haverkamp zich in de portefeuille van het experiment bevindt. Dit complex staat op de nominatie om gesloopt te worden. In verhouding hebben veel mensen dit complex in de afgelopen periode al verlaten; ze willen de sloop niet afwachten. De lage mutatiegraad bij Vestia is deels te verklaren uit het feit dat veel van hun woningen in het experiment seniorenwoningen betreft. Voor veel bewoners van deze woningen ligt de verhuisgeneigdheid lager. Verhuisd wordt er veelal alleen nog als de gezondheid zelfstandig wonen echt niet langer toelaat dan wel dat de bewoner overlijdt. Grafiek 1: aantal opzeggingen per jaar per corporatie (* meting vanaf april) 50 40 30 20 10 Haag Wonen Staedion Vestia 0 2010* 2011 2012 Zetten we deze opzeggingen af tegen het aantal woningen per corporatie dan zijn er verschillen te zien in de opzeggingsgraad. Met name bij Staedion worden in verhoudingen veel meer woningen opgezegd dan bij de twee andere corporaties. Zoals aangegeven is het mogelijke sloopcomplex aan de Haverkamp hiervan de aanleiding. 9
Voor elke corporatie geldt wel dat de opzeggingsgraad in 2011 hoger ligt dan in 2010. Bij Staedion en Haag Wonen loopt de opzeggingsgraad in 2012 nog verder op. Om de cijfers van 2010 goed te kunnen vergelijken met de twee andere jaren, zijn deze getallen geëxtrapoleerd. Deze hoge opzeggingsgraden zijn opvallend te noemen omdat juist voor veel complexen in de huidige woningmarkt te zien is dat de mutatiegraad terugloopt en de doorstroom stagneert. Tabel 1: Opzeggingspercentage per jaar per corporatie Haag Wonen Staedion Vestia Totaal 2010 1 5,1% 9,4% 5,4% 7,0% 2011 8,7% 11,2% 6,4% 9,2% 2012 12,5% 14,4% 5,2% 11,4% Totaal 8,8% 11,7% 5,7% 9,2% 1 cijfers zijn geëxtrapoleerd omdat experiment startte in april 4.2 Reacties Het aantal reacties op de diverse geadverteerde clusters is vergelijkbaar met de reguliere advertenties. Per advertentie zijn er gemiddeld ongeveer 200 reacties binnen gekomen. Voor de seniorenwoningen van Vestia lag de belangstellingsgraad aanzienlijk lager. Gemiddeld kwamen er op dit cluster ongeveer 20 reacties binnen. Ook dit is niet anders dan bij de reguliere advertenties van seniorenwoningen. Bij het benaderen van de eerste belangstellenden bleek er een aanzienlijk aantal mensen tijdens het intakegesprek alsnog af te haken. Dit heeft zeker bij aanvang van het project de verhuurmakelaar leefstijlen veel tijd gekost. Ondanks het negatieve element van de tijd kan deze ontwikkeling ook als positief gezien worden. Veel belangstellenden haakten af toen in het intakegesprek meer duidelijk werd wat het leefstijlenexperiment precies inhield. Zogenaamde goudzoekers die snel en makkelijk een woning dachten te vinden, lieten het vaak alsnog afweten. Deze mensen hebben waarschijnlijk niet vanuit een bewuste keuze gereageerd. Dit betekent dat veel mensen die uiteindelijk in De Kampen zijn gaan wonen zich kunnen vinden in het wonen via leefstijlen en het experiment als iets positiefs beschouwen. 4.3 Leegstand Een van de gedachten die voorafgaand aan het experiment aanwezig was, was dat de verhuringen sneller konden plaats vinden. Immers, potentiele huurders hadden zich vooraf op een cluster ingeschreven. Zodra een woning in een cluster vrij kwam, was er altijd al een kandidaat aanwezig. Er zou dus weer snel doorverhuurd kunnen worden. Niets bleek minder waar. Onderstaande tabellen laten zien dat zowel in 2010 als in 2011 er sprake is van forse leegstanden. Tabel 2: Leegstand 2010 Gemiddeld aantal dagen technische leegstand Gemiddeld aantal dagen mutatieleegstand Gemiddeld aantal leegstandsdagen 2010 Haag Wonen Staedion Vestia Totaal 61 47 32 47 84 61 6 50 145 108 38 97 10
Tabel 3: Leegstand 2011 Gemiddeld aantal dagen technische leegstand Gemiddeld aantal dagen mutatieleegstand Gemiddeld aantal leegstandsdagen 2011 Haag Wonen Staedion Vestia Totaal 185 58 38 94 52 90 5 49 237 148 43 143 Tabel 4: Leegstand 2012 Gemiddeld aantal dagen technische leegstand Gemiddeld aantal dagen mutatieleegstand Gemiddeld aantal leegstandsdagen 2012 Haag Wonen Staedion Vestia Totaal 105 44 42 191 40 78 12 121 145 122 45 312 Wat de redenen achter deze forse leegstanden is, is niet eenduidig aan te geven. Deze verschilt sterk per corporatie. Zo geeft Haag Wonen aan dat zij tijdens dit proces, begin 2011, over zijn gestapt op een andere wijze van organiseren van hun dagelijks onderhoud, waaronder ook hun mutatie onderhoud. Intussen zijn deze problemen weer onder controle. Dit is in de cijfers van 2012 ook duidelijk terug te zien. Bij Staedion staan een aantal leefstijlwoningen op de nominatie om gesloopt te worden. Omdat planvorming nog niet duidelijk was, is een aantal woningen bewust leef gehouden omdat het opknappen ervan niet opwoog tegen de dervingskosten. Deze woningen zijn alsnog verhuurd toen het toekomstbeeld duidelijker werd. Dit betekende echter voor een aantal woningen wel een forse leegstand. Zo zou deze leegstand met meer dan 20 dagen afnemen als deze woningen buiten beschouwing worden gelaten. De hogere mutatie leegstand 2012 bij Vestia is volledig te verklaren door een langdurig leegstaande woning. Omdat er maar weinig woningen gemuteerd zijn bij Vestia, is het effect van een uitschieter nog sterker. Laten we deze woning buiten beschouwing dan ligt hun mutatieleegstand namelijk maar op drie dagen. 4.4 Verhuringen Eerder is al aangegeven dat iedere woning in het bestaand bezit een kleur leefstijl heeft meegekregen. Zo is 37% van de woningen geel, 36% groen en 27% van de woningen is het meest geschikte voor de leefstijlen groen / blauw. De vraag is of met deze verdeling de nieuwe huurders wel een voldoende geschikte woning konden vinden. Gebleken is dat van alle nieuwe huurders die sinds 2,5 jaar in De Kampen wonen 40% geel blijkt te zijn. Nog eens 7% heeft een leefstijl die gedomineerd wordt door geel en groen. Er is in dit geval sprake van een goede vraag en aanbod van woningen voor de gele leefstijlgroep. Ook voor de doelgroep groen/blauw bleek het aanbod goed op de vraag aan te sluiten. Bijna 24% van de nieuwe huurders wordt namelijk gekenmerkt door deze kleuren. Daarentegen bleek het aantal huurders met een volledig groene leefstijl veel kleiner te zijn dan vooraf aangenomen. Slechts 12% van de huurders die tijdens het experiment een woning is gaan huren, bleek een groene leefstijl na te leven. Uiteindelijk is een deel van de huurders met een gele maar ook vrij sterke 11
groene leefstijl in deze woningen geplaatst zodat geen sprake zou zijn van leegstand in zogenaamd groene woningen. Ten slotte bleek dat ook de rode leefstijlengroep wel degelijk in Mariahoeve te willen wonen. Vooraf was immers verondersteld dat deze groep nauwelijks aanwezig zou zijn. Toch blijkt 14% van de nieuwe huurders gekenmerkt te worden door de rode leefstijl. Nog eens 3,5% kent een leefstijl die behalve rood ook dominant blauw is. Een mogelijke reden van het hoge aantal gele en de aanwezigheid van rode kandidaten is dat de woningen in Mariahoeve vooral aantrekkelijk zijn voor starters op de woningmarkt. Juist in deze twee leefstijlen komen veel starters voor. De portieketagewoningen zijn relatief goedkoop. Bovendien bestaat door de ligging dicht bij het centrum de mogelijkheid om eenvoudig gebruik te maken van de grootstedelijke faciliteiten. 4.5 After sales Uit de after sales blijkt dat 80% van de nieuwe huurders vooraf bekend was met het fenomeen leefstijlen. En iedereen vindt dit ook een goed initiatief. Maar slechts de helft van deze huurders kiest vervolgens bewust voor een dergelijke woning. Deze mensen hebben in diezelfde periode namelijk ook op andere woningen op Woonnet gereageerd. Opvallend is wel dat dus 50% van de nieuwe huurders niet op andere woningen heeft gereageerd en alleen in een leefstijlwoning wilde wonen. Deze groep geeft wel aan dat ze de woning ook hadden geaccepteerd als het geen leefstijlwoning was geweest. Ten slotte geven bijna alle nieuwe huurders aan dat zij zich herkenden in de uitkomsten van de leefstijlenvragenlijst. Bekend met leefstijlen? Goed experiment? Bewust gekozen? Gerageerd op regulier aanbod? Acceptatie indien reguliere woning? Herkenning in leefstijl? De tevredenheid van de huurders over het proces van aanbieden en de dienstverlening van de verhuurmakelaar zijn in het algemeen allemaal als zeer goed te omschrijven. Vrijwel iedere huurder is tevreden of zelfs zeer tevreden over de bereikbaarheid, de klantgerichtheid en nakomen van afspraken 12
van de verhuurmakelaar. Ook geven alle nieuwe huurders aan dat zij de wachttijd die zat tussen het invullen van de vragenlijsten en het aanbieden van een woning als goed ervaren. Tot slot is de huurder gevraagd wat hij over zijn nieuwe woning vindt. Alle huurders geven aan tevreden tot zeer tevreden te zijn over de grootte van de woning, het aantal kamers en de huurprijs. Over de gehele kwaliteit van de woning wordt niet altijd even tevreden gereageerd. Bijna driekwart van de huurders is hierover gelukkig wel tevreden tot zeer tevreden. Maar ruim een kwart van de nieuwe huurders geeft aan dat de kwaliteit tegenviel. Zij zijn hierover dus ontevreden (13%) tot zeer ontevreden (13%). Opvallend is dat 90% van deze ontevreden huurders in een huurwoning van Staedion is gaan wonen. Naar verwachting gaat het hier om woningen aan de Haverkamp. Dit zijn woningen die lang geoormerkt zijn als toekomstige sloop.. 13
5. Evaluatie proces Bij aanvang van het experiment is afgesproken dat een verhuurmakelaar leefstijlen de uitvoer van het experiment zou gaan verzorgen. Deze verhuurmakelaar besteedt per week 18 uur aan het verhuurproces. Daarbij gaat vooral het adverteren van de leefstijl woningen, het uitnodigen van de kandidaten, het afnemen van de vragenlijsten en het matchen van leeg gekomen woningen met de kandidaat huurders. Het opstellen van het huurcontract en het daadwerkelijk tekenen ervan blijft verzorgd worden door de verhuurmakelaars van de drie corporaties. De verhuurmakelaar leefstijlen is fysiek gestationeerd bij Staedion. In het begin van het experiment was er een vaste overlegstructuur. Deze was met name van belang bij het opstarten van de verhuringen en het inrichten van de kaders. Toen later zaken meer soepel en vanzelfsprekend verliepen is er alleen overleg geweest daar waar nodig. Ook is er regelmatig op ad hoc basis telefonisch contact geweest met de verhuurmakelaars van de drie corporaties. De contacten met de verhuurmakelaar leefstijlen en reguliere verhuurmakelaars van de drie corporaties verliepen over het algemeen goed. Goed overleg was ook noodzakelijk omdat alle drie de corporaties op sommige vlakken toch afwijkende procedures hanteren. Het versturen van informatie over de woningen en gegevens van kandidaten gebeurde digitaal en leverde geen problemen op. De fysieke afstand die er was tussen Vestia en Haag Wonen en de verhuurmakelaar leefstijlen werd wel eens als nadeel gevoeld. Behalve dat dit praktisch betekende dat er meer tijd verloren ging door bijvoorbeeld het uitwisselen van sleutels, was ook de ervaring dat snel kort sluiten en beter op elkaar inhaken werd belemmerd. Ook heeft dit proces wel eens voor verwarring bij de kandidaten gezorgd. Doordat de verhuurmakelaar leefstijlen in eerste instantie het aanspreekpunt was voor de kandidaat was het voor hen soms lastig te begrijpen dat ze in een kantoor van Staedion te woord werden gestaan terwijl ze een woning van Vestia of Haag Wonen aangeboden kregen. Ook in een later stadium werd de verhuurmakelaar leefstijlen nog wel eens benaderd door de huurder van de andere corporaties in het geval van bijvoorbeeld leefbaarheidsproblematieken. De inzet van de verhuurmakelaar leefstijlen betekent hoe dan ook een extra schijf in het hele verhuurproces en levert hierdoor een kans op tijdverlies en fouten. Toch is dit niet door iedereen als een probleem ervaren. De corporaties geven aan dat de verhuurmakelaar leefstijlen goed bereikbaar was en dat er altijd gespard of afgestemd kon worden. Het proces in tijd uit te drukken is moeilijk. Feit is dat de intake gesprekken met kandidaten langer hebben geduurd dan bij een reguliere verhuring. Het project moest immers nader worden toegelicht en veelal moest er ondersteuning worden geboden op het moment dat een kandidaat de leefstijlenlist ging invullen. Ook het feit dat er relatief veel geweigerd is, heeft een extra druk op de tijd van de verhuurmakelaar leefstijlen gelegd. Deze moest hierdoor immers vaker een bezichtiging plannen. Al met al zijn er tijdens het gehele experiment 172 woningen verhuurd. Dit is gebeurd in een periode van 33 maanden. Dit betekent dat er gemiddeld iets meer dan vijf woningen per maand zijn verhuurd. Met een tijdsbesteding van 18 uur per week is te concluderen dat dit proces relatief veel arbeid heeft gekost. 14
6. Ervaringen in de wijk Of het leefstijlen experiment nu als geslaagd of niet kan worden betiteld is niet alleen aan de cijfermatige resultaten af te lezen. In de afgelopen drie jaar zijn er in de wijk ook allerlei voorbeelden geweest waaruit op micro niveau blijkt dat dit experiment als geslaagd of minder geslaagd bestempeld kan worden. Deze voorbeelden kleuren het experiment zeker en mogen dan ook niet vergeten worden. Een jong stel, begin twintig, namen tijdens de intake een volledig overzicht mee van het gezin waarin ze waren opgegroeid en de normen en waarden die daar belangrijk waren en die zij ook hadden overgenomen. Dit kleurde prachtig bij hun leefstijl. Bewoners in een vrijwel blauw portiek vroegen zich af of dit portiek nu ook helemaal blauw zou worden geschilderd. Een zittende huurder schreef dat ze zich groen en geel ergerde aan de manier waarop de verhuurmakelaar leefstijlen nieuwe huurders in haar portiek plaatste. Zij kon zich niet identificeren met een transseksueel die recent in het portiek was komen wonen Ieder huisje heeft zijn kruisje en ieder deurtje heeft zijn kleurtje Een huurder is erg blij met zijn nieuwe bovenburen. Als ook de woning onder hem leeg komt vraagt hij de corporatie om nog zo n paar leefstijlburen Na het voltooien van de schilderwerkzaamheden in een overtuigd geel portiek organiseerden de bewoners in dat portiek spontaan een borrel voor de schilders in de gemeenschappelijke berging om ze te bedanken voor het geleverde werk.. Ik ben rood geworden, moet ik nu verhuizen? Als je geel of blauw bent, dan moet je toch naar de dokter? Bewoners uit een groen complex verzetten zich hevig tegen de komst van bewoners met eveneens een groene leefstijl die echter uit een minder nette wijk uit Den Haag kwamen. Tijdens het WK en EK voetbal was duidelijk te zien welke portieken voor welke leefstijlen waren gelabeld. Vooral de gele portieken waren rijkelijk versierd met vlaggetjes en de bewoners zaten met elkaar buiten naar de wedstrijd op TV te kijken. 15
7. Conclusies en aanbevelingen Eerder is al aangegeven dat door het niet vullen van de nul-meting het niet makkelijk is om aan het einde van het experiment conclusies te trekken. Daarnaast is in de afgelopen drie jaar de woningmarkt door een groot aantal externe factoren dusdanig veranderd dat niet altijd duidelijk zal zijn welk effect de leefstijlen daadwerkelijk hebben gehad. In paragraaf 3.3 is al uitgebreid in gegaan op de conclusies van het OTB-rapport Soort bij Soort. Hierin worden, op basis van een aantal andere leefstijlexperimenten conclusies getrokken die naar alle waarschijnlijkheid ook van toepassing zijn op de situatie in Mariahoeve. Bij aanvang van het experiment is een drietal doelstellingen geformuleerd. Kunnen we, ondanks het ontbreken van harde cijfers, toch onze eigen conclusies trekken? Is de verhuisgeneigdheid gedaald tussen 2010 en 2012? Nee, de daadwerkelijke mutatiecijfers lijken zelfs in enige mate toe te nemen. Hier liggen vermoedelijk andere oorzaken aan ten grondslag. Achteraf rijst de vraag of het experiment wel in het juiste gebied heeft plaats gevonden. Doordat er veel potentiele sloopwoningen maar ook woningen alleen bestemd voor senioren in het experiment zitten, ontstaat wellicht een scheef beeld. Ook is de vraag of het gekozen aantal woningen niet te klein is om na drie jaar duidelijke conclusies te kunnen trekken. Niet meetbaar maar wel geconstateerd door medewerkers van de corporatie is het feit dat veel nieuwe bewoners meer in hun woning lijken te investeren en hiermee de intentie uitstralen langer in hun woning te willen gaan wonen. Zijn er minder overlastmeldingen gedaan tussen 2010 en 2012? Hier zijn geen directe aanwijzingen voor te vinden. Een maatschappelijke ontwikkelingen die op veel plekken zichtbaar is, is dat de algehele tolerantie daalt. Dit leidt er vaak toe dat mensen juist eerder klagen en overlast melden. Daarnaast merken de corporaties dat met het experiment de verwachtingen soms ook fors toenemen. Zowel zittende als nieuwe huurders verwachten door deze manier van woonruimteverdeling in een meer ideale situatie terecht te komen waar minder sprake is van overlast. Als deze dan wel wordt ervaren is de teleurstelling wellicht extra groot. Anderzijds geven de corporaties aan dat in dit gebied het aantal klachten niet hoog ligt soms zelfs de helft lager dan in andere wijken of buurten. Of dit aan het leefstijlenexperiment is te danken kan niet geconcludeerd worden. In het OTB rapport werd al eerder geconcludeerd dat leefstijlen niet zo zeer van invloed is op het daadwerkelijke aantal overlastgevallen maar eerder op de perceptie van overlast. Tevens werd de conclusie gedaan dat homogeniteit naar leefstijl voor het ervaren van overlast maar van beperkte betekenis is. 16
Is er sprake van een toegenomen tevredenheid bij bewoners tussen 2010 en 2012? Of de tevredenheid daadwerkelijk is gestegen is moeilijk te concluderen. De corporaties geven allen aan dat veel huurders uit De Kampen al tevreden zijn over de leefbaarheid en de woonomgeving in de buurt waar zij wonen. USP-tevredenheidsonderzoeken, uitgevoerd door de corporaties zelf, onderstrepen dit beeld. Gezien de schaalgrootte kunnen deze onderzoeken echter niet als representatief worden beschouwd. De algehele conclusie is dat de corporaties tevreden zijn over het experiment, zowel qua werkwijze als de resultaten die het heeft opgeleverd. Zowel de zittende bewoners als de nieuwe bewoners ervaren meer aandacht voor het samen wonen en de vraag wie waar komt te wonen. Ook de aandacht tijdens de intake en het aanbiedingsproces levert voordelen op. Er ontstaat een meer op maat gesneden situatie tussen kandidaat en verhuurder. Hierdoor is de kans groot dat bij aanvang van de huur er sprake is van een goede match tussen woning, bewoner en buurt / portiek. Verwachtingen zijn beter gemanaged en de kans op teleurstellingen zou hierdoor kleiner kunnen zijn. Het minder in handen hebben van de touwtjes door een centrale verhuurmakelaar leefstijlen en het ontbreken van deze makelaar in het eigen wijkteam wordt als een gemis gezien in het experiment. Ondanks een zeer betrokken verhuurmakelaar en een goede samenwerking, hebben de corporaties de voorkeur de verhuur vanuit de eigen organisatie te organiseren. Het aantal mutaties verschilt sterk per corporatie. Toch hebben de drie corporaties voor een even groot aandeel mee gedaan in het experiment. Hierdoor is niet voor alle corporaties de effectiviteit en de kostenbaten positief. Dit draagt bij aan de conclusie de verhuur op basis van leefstijlen beter in te bedden is in de eigen organisatie. Vooralsnog lijkt het toewijzen op basis van leefstijlen meer tijd te vergen dan een verhuring op reguliere basis. Dit kan voor sommige corporaties doorslaggevend zijn in de keuze om wel of niet door te gaan met deze wijze van woonruimteverdeling. Haag Wonen is daarom nog bezig een extra slag te maken door beide processen in tijd uit te drukken. Het experiment wordt met het verlopen van de periode van drie jaar bij deze beëindigd. Het wordt ervaren als een geslaagd experiment. Alle corporaties zullen op hun eigen wijze kijken hoe leefstijlen binnen hun eigen organisatie een meer structurele positie in kan nemen. Dit betekent wel dat het samenwerkingsverband en de inzet van een unieke verhuurmakelaar leefstijlen in deze wordt gestopt. 17
BIJLAGE I Clusterverdeling Cluster 1 66 woningen Maximaal 60 m2 / maximaal 3 kamers / huur ca 400,- / CV aanwezig Corporatie Adres Portiekkleur Staedion Het Kleine Loo 30 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 31 geel Staedion Het Kleine Loo 32 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 39 geel Staedion Het Kleine Loo 44 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 46 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 50 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 52 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 74 geel Staedion Het Kleine Loo 76 geel Staedion Het Kleine Loo 88 geel Staedion Het Kleine Loo 96 geel Vestia Boekweitkamp 94 geel Vestia Boekweitkamp 132 geel Vestia Boekweitkamp 146 geel Vestia Boekweitkamp 150 geel Vestia Boekweitkamp 170 geel Vestia Boekweitkamp 172 geel Vestia Boekweitkamp 178 geel Vestia Boekweitkamp 180 geel Staedion Tarwekamp 40 blauw/groen Staedion Tarwekamp 74 groen Staedion Tarwekamp 96 groen Staedion Tarwekamp 142 geel Staedion Tarwekamp 160 geel Staedion Tarwekamp 206 groen Staedion Tarwekamp 208 groen Staedion Tarwekamp 224 groen Staedion Tarwekamp 268 blauw/groen Staedion Tarwekamp 284 blauw/groen Staedion Tarwekamp 288 blauw/groen Staedion Tarwekamp 308 blauw/groen Staedion Tarwekamp 320 blauw/groen Staedion Haverkamp 199 Groen Staedion Haverkamp 201 Groen Staedion Haverkamp 197 Groen Staedion Haverkamp 203 Groen Staedion Haverkamp 205 Groen Staedion Haverkamp 207 Groen Staedion Haverkamp 209 Groen Staedion Haverkamp 233 Geel Staedion Haverkamp 239 Geel Staedion Haverkamp 241 Geel Staedion Haverkamp 243 Geel Staedion Haverkamp 245 Geel Staedion Haverkamp 247 Geel Staedion Haverkamp 259 Geel Staedion Haverkamp 261 geel Staedion Haverkamp 289 groen Staedion Haverkamp 291 groen Staedion Haverkamp 293 groen Staedion Haverkamp 295 groen Staedion Haverkamp 297 groen Staedion Haverkamp 299 groen Staedion Haverkamp 301 groen Staedion Haverkamp 303 groen Staedion Haverkamp 313 groen Staedion Haverkamp 325 groen Staedion Haverkamp 327 groen Staedion Haverkamp 329 groen Staedion Haverkamp 331 groen Staedion Haverkamp 333 groen Staedion Haverkamp 335 groen Staedion Haverkamp 337 groen Staedion Haverkamp 339 groen Staedion Haverkamp 349 groen Cluster 2 65 woningen Minimaal 60 m2 / minimaal 4 kamers / huur ca 400,- / Geen CV aanwezig Vestia Boekweitkamp 74 geel Vestia Boekweitkamp 76 geel Vestia Boekweitkamp 110 geel Vestia Boekweitkamp 112 geel Vestia Boekweitkamp 114 geel Vestia Boekweitkamp 148 geel Vestia Boekweitkamp 182 geel Staedion Gerstkamp 2 groen Staedion Gerstkamp 4 groen Staedion Gerstkamp 26 groen Staedion Haverkamp 187 groen Staedion Haverkamp 189 groen Staedion Haverkamp 193 groen Staedion Haverkamp 269 geel 18
Staedion Haverkamp 281 groen Staedion Haverkamp 309 groen Staedion Haverkamp 319 groen Staedion Haverkamp 345 groen Staedion Haverkamp 347 groen Staedion Het Kleine Loo 7 geel Staedion Het Kleine Loo 11 geel Staedion Het Kleine Loo 13 geel Staedion Het Kleine Loo 24 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 25 geel Staedion Het Kleine Loo 27 geel Staedion Het Kleine Loo 45 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 47 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 51 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 69 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 80 geel Staedion Het Kleine Loo 102 geel Staedion Tarwekamp 32 blauw/groen Staedion Tarwekamp 34 blauw/groen Staedion Tarwekamp 36 blauw/groen Staedion Tarwekamp 56 blauw/groen Staedion Tarwekamp 68 blauw/groen Staedion Tarwekamp 70 blauw/groen Staedion Tarwekamp 72 blauw/groen Staedion Tarwekamp 76 groen Staedion Tarwekamp 94 groen Staedion Tarwekamp 112 groen Staedion Tarwekamp 114 groen Staedion Tarwekamp 120 groen Staedion Tarwekamp 122 groen Staedion Tarwekamp 124 groen Staedion Tarwekamp 138 geel Staedion Tarwekamp 144 geel Staedion Tarwekamp 156 geel Staedion Tarwekamp 158 geel Staedion Tarwekamp 174 geel Staedion Tarwekamp 176 geel Staedion Tarwekamp 180 geel Staedion Tarwekamp 188 geel Staedion Tarwekamp 202 groen Staedion Tarwekamp 204 groen Staedion Tarwekamp 226 groen Staedion Tarwekamp 242 groen Staedion Tarwekamp 244 groen Staedion Tarwekamp 248 groen Staedion Tarwekamp 250 groen Staedion Tarwekamp 286 blauw/groen Staedion Tarwekamp 304 blauw/groen Staedion Tarwekamp 306 blauw/groen Staedion Tarwekamp 322 blauw/groen Staedion Tarwekamp 324 blauw/groen Cluster 3 110 woningen Maximaal 60 m2 / minimaal 3 kamers / huur ca 450,- / CV aanwezig Vestia Roggekamp 1 groen Vestia Roggekamp 193 blauw/groen Vestia Roggekamp 197 blauw/groen Vestia Roggekamp 199 blauw/groen Vestia Roggekamp 201 blauw/groen Vestia Roggekamp 203 blauw/groen Vestia Roggekamp 205 blauw/groen Vestia Roggekamp 207 blauw/groen Vestia Roggekamp 209 blauw/groen Vestia Roggekamp 211 blauw/groen Vestia Roggekamp 213 blauw/groen Vestia Roggekamp 215 blauw/groen Vestia Roggekamp 217 blauw/groen Vestia Roggekamp 221 blauw/groen Vestia Roggekamp 223 blauw/groen Vestia Roggekamp 225 blauw/groen Vestia Roggekamp 227 blauw/groen Vestia Roggekamp 229 blauw/groen Vestia Roggekamp 231 blauw/groen Vestia Roggekamp 233 blauw/groen Vestia Roggekamp 235 blauw/groen Vestia Roggekamp 237 blauw/groen Vestia Roggekamp 239 blauw/groen Vestia Roggekamp 101 geel Vestia Roggekamp 103 geel Vestia Roggekamp 105 geel Vestia Roggekamp 107 geel Vestia Roggekamp 109 geel Vestia Roggekamp 111 geel Vestia Roggekamp 113 geel Vestia Roggekamp 115 geel Vestia Roggekamp 117 geel Vestia Roggekamp 119 geel Vestia Roggekamp 121 geel Vestia Roggekamp 125 geel Vestia Roggekamp 127 geel Vestia Roggekamp 129 geel Vestia Roggekamp 131 geel Vestia Roggekamp 133 geel Vestia Roggekamp 135 geel Vestia Roggekamp 137 geel Vestia Roggekamp 139 geel 19
Vestia Roggekamp 141 geel Vestia Roggekamp 143 geel Vestia Roggekamp 5 groen Vestia Roggekamp 7 groen Vestia Roggekamp 9 groen Vestia Roggekamp 11 groen Vestia Roggekamp 13 groen Vestia Roggekamp 15 groen Vestia Roggekamp 17 groen Vestia Roggekamp 19 groen Vestia Roggekamp 21 groen Vestia Roggekamp 23 groen Vestia Roggekamp 25 groen Vestia Roggekamp 29 groen Vestia Roggekamp 31 groen Vestia Roggekamp 33 groen Vestia Roggekamp 35 groen Vestia Roggekamp 37 groen Vestia Roggekamp 39 groen Vestia Roggekamp 41 groen Vestia Roggekamp 43 groen Vestia Roggekamp 45 groen Vestia Roggekamp 47 groen Vestia Roggekamp 49 groen Vestia Roggekamp 53 groen Vestia Roggekamp 55 groen Vestia Roggekamp 57 groen Vestia Roggekamp 59 groen Vestia Roggekamp 61 groen Vestia Roggekamp 63 groen Vestia Roggekamp 65 groen Vestia Roggekamp 67 groen Vestia Roggekamp 69 groen Vestia Roggekamp 71 groen Vestia Roggekamp 73 groen Vestia Roggekamp 77 groen Vestia Roggekamp 79 groen Vestia Roggekamp 81 groen Vestia Roggekamp 83 groen Vestia Roggekamp 85 groen Vestia Roggekamp 87 groen Vestia Roggekamp 89 groen Vestia Roggekamp 91 groen Vestia Roggekamp 93 groen Vestia Roggekamp 95 groen Vestia Roggekamp 97 groen Vestia Roggekamp 145 groen Vestia Roggekamp 149 groen Vestia Roggekamp 151 groen Vestia Roggekamp 153 groen Vestia Roggekamp 155 groen Vestia Roggekamp 157 groen Vestia Roggekamp 159 groen Vestia Roggekamp 161 groen Vestia Roggekamp 163 groen Vestia Roggekamp 165 groen Vestia Roggekamp 167 groen Vestia Roggekamp 169 groen Vestia Roggekamp 173 groen Vestia Roggekamp 175 groen Vestia Roggekamp 177 groen Vestia Roggekamp 179 groen Vestia Roggekamp 181 groen Vestia Roggekamp 183 groen Vestia Roggekamp 185 groen Vestia Roggekamp 187 groen Vestia Roggekamp 189 groen Vestia Roggekamp 191 groen Cluster 4 132 woningen Maximaal 60 m2 / maximaal 3 kamers / huur ca 330,- / veelal CV aanwezig Vestia Boekweitkamp 70 geel Vestia Boekweitkamp 72 geel Vestia Boekweitkamp 84 geel Vestia Boekweitkamp 86 geel Vestia Boekweitkamp 88 geel Vestia Boekweitkamp 106 geel Vestia Boekweitkamp 120 geel Vestia Boekweitkamp 122 geel Vestia Boekweitkamp 126 geel Vestia Boekweitkamp 136 geel Vestia Boekweitkamp 142 geel Vestia Boekweitkamp 144 geel Vestia Boekweitkamp 154 geel Vestia Boekweitkamp 156 geel Vestia Boekweitkamp 158 geel Vestia Boekweitkamp 160 geel Vestia Boekweitkamp 162 geel Vestia Boekweitkamp 164 geel Vestia Boekweitkamp 176 geel Vestia Boekweitkamp 188 geel Vestia Boekweitkamp 190 geel Vestia Boekweitkamp 192 geel Staedion Gerstkamp 12 groen Staedion Gerstkamp 14 groen 20
Staedion Gerstkamp 16 groen Staedion Gerstkamp 18 groen Staedion Gerstkamp 32 groen Staedion Gerstkamp 34 groen Staedion Haverkamp 211 groen Staedion Haverkamp 235 geel Staedion Haverkamp 237 geel Staedion Haverkamp 263 geel Staedion Haverkamp 265 geel Staedion Het Kleine Loo 17 geel Staedion Het Kleine Loo 20 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 21 geel Staedion Het Kleine Loo 28 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 34 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 37 geel Staedion Het Kleine Loo 42 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 48 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 56 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 57 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 59 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 63 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 64 geel Staedion Het Kleine Loo 72 geel Staedion Het Kleine Loo 77 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 78 geel Staedion Het Kleine Loo 79 blauw/groen Staedion Het Kleine Loo 86 geel Staedion Het Kleine Loo 90 geel Staedion Het Kleine Loo 92 geel Staedion Het Kleine Loo 94 geel Staedion Het Kleine Loo 100 geel Haag Wonen Roggekamp 30 geel Haag Wonen Roggekamp 32 geel Haag Wonen Roggekamp 34 geel Haag Wonen Roggekamp 36 geel Haag Wonen Roggekamp 96 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 98 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 100 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 102 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 162 geel Haag Wonen Roggekamp 164 geel Haag Wonen Roggekamp 166 geel Haag Wonen Roggekamp 168 geel Haag Wonen Roggekamp 214 geel Haag Wonen Roggekamp 228 geel Haag Wonen Roggekamp 230 geel Haag Wonen Roggekamp 232 geel Haag Wonen Roggekamp 246 geel Haag Wonen Roggekamp 248 geel Haag Wonen Roggekamp 250 geel Haag Wonen Roggekamp 282 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 284 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 286 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 288 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 296 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 300 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 302 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 304 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 306 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 346 groen Haag Wonen Roggekamp 348 groen Haag Wonen Roggekamp 350 groen Haag Wonen Roggekamp 352 groen Haag Wonen Roggekamp 364 groen Haag Wonen Roggekamp 366 groen Haag Wonen Roggekamp 368 groen Haag Wonen Roggekamp 370 groen Haag Wonen Roggekamp 410 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 412 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 414 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 416 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 428 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 430 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 432 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 434 blauw/groen Haag Wonen Roggekamp 474 groen Haag Wonen Roggekamp 476 groen Haag Wonen Roggekamp 478 groen Haag Wonen Roggekamp 480 groen Haag Wonen Roggekamp 492 groen Haag Wonen Roggekamp 494 groen Haag Wonen Roggekamp 496 groen Haag Wonen Roggekamp 498 groen Haag Wonen Roggekamp 510 groen Haag Wonen Roggekamp 512 groen Haag Wonen Roggekamp 514 groen Haag Wonen Roggekamp 516 groen Haag Wonen Roggekamp 530 groen Haag Wonen Roggekamp 532 groen Haag Wonen Roggekamp 534 groen Staedion Tarwekamp 50 blauw/groen Staedion Tarwekamp 84 groen Staedion Tarwekamp 102 groen Staedion Tarwekamp 104 groen Staedion Tarwekamp 150 geel Staedion Tarwekamp 168 geel Staedion Tarwekamp 170 geel Staedion Tarwekamp 214 groen Staedion Tarwekamp 216 groen Staedion Tarwekamp 218 groen Staedion Tarwekamp 234 groen Staedion Tarwekamp 280 blauw/groen Staedion Tarwekamp 294 blauw/groen Staedion Tarwekamp 298 blauw/groen 21