De voorzitter van Commissie Ruimte DSO/ RIS maart Woningweigeringen sociale verhuur

Transcriptie

1 Joris Wijsmuller Wethouder van Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur De voorzitter van Commissie Ruimte DSO/ RIS maart 2016 Woningweigeringen sociale verhuur Tijdens de behandeling van de Huisvestingsverordening 2015 in de gemeenteraad op 1 oktober 2015 hebben mevrouw Michon en de heren Grinwis en Van der Helm de Motie aanpak woningweigeringen ingediend (RIS ). In de motie wordt het college verzocht met voorstellen te komen, die bevorderen dat het aantal woningweigeringen afneemt. In reactie op deze motie heeft het college toegezegd een nadere toelichting te zullen geven op het aantal woningweigeringen. In verband hiermede hebben de indieners aangegeven de motie aan te willen houden. Uw commissie wordt jaarlijks geïnformeerd over het aanbod en de verhuur van sociale huurwoningen in Den Haag. Met mijn brief van 7 juli 2015 (RIS ) heb ik dat over het jaar 2014 gedaan. Onder het kopje Advertenties en aanbiedingsgraad van die brief is vermeld dat in 2014 een corporatiewoning gemiddeld 15,1 keer aangeboden moest worden, terwijl dit getal in 2013 nog 10,9 keer was. Tijdens de commissievergadering bleek het aantal van 15,1 aanleiding te geven om te vragen om een nadere duiding. Voordat ik daarop inga, is het allereerst noodzakelijk inzicht te hebben in het achterliggende verhuurproces. Daarnaast is het onderscheid tussen het aantal weigeringen en stopzettingen enerzijds en de aanbiedingsgraad anderzijds relevant. De in deze rapportage opgenomen tabel 11.3 Weigeringsredenen naar categorie, tabel 11.4 Gemiddeld aantal weigeringen en stopzettingen en tabel 6.2 Aanbodindicatoren verhuurd aanbod naar kenmerken spelen hierin een belangrijke rol. Deze zijn als bijlagen aan deze brief toegevoegd. Het verhuurproces Het binnen Haaglanden functionerende woonruimteverdelingssysteem heeft als basisprincipe dat de corporaties hun vrijkomende woningen aanbieden via advertenties in Woonnet Haaglanden. Indien woningzoekenden belangstelling voor een woning hebben moeten zij dit zelf kenbaar maken. De geadverteerde woningen en de reacties op deze advertenties worden in Woonnet Haaglanden geregistreerd. Ruud Prudhomme van Reine

2 DSO/ Uit de reacties wordt een selectie van kandidaten gemaakt op basis van urgentie, lokaal maatwerk of op basis van de langste inschrijfduur (al dan niet plus het aantal jaren aan woonduur met een maximum van 5 jaar). Uit de reacties wordt de kandidaat geselecteerd die boven aan de ranglijsten staat. Deze woningzoekende krijgt als eerste de woning aangeboden. Deze kandidaat kan de aangeboden woning weigeren. Dit wordt geregistreerd met het motief van weigering. Vervolgens wordt de geweigerde woning aan de eerstvolgende kandidaat aangeboden. Voor woningen die volgens de corporatie goed in de markt liggen gebeurt de verhuur sinds jaar en dag op deze manier. De ervaring heeft geleerd dat voornoemde één op één aanbieding voor woningen die minder goed in de markt liggen tot onnodig lange aanbiedingsprocedures leidt en daardoor mogelijk tot leegstand en huurderving. Voor deze woningen hebben de corporaties een ander aanbiedingsproces ontwikkeld: een groepsaanbieding al dan niet voorafgegaan door een interessepeiling. Hiermee wordt de doorlooptijd van de verhuring, en daarmee het risico op huurderving, beperkt. Bij een groepsaanbieding wordt van de kandidaten die op een woningadvertentie hebben gereageerd, een aantal met de langste inschrijfduur in één keer uitgenodigd om op een vastgestelde datum en tijdstip de woning te bezichtigen. De woning wordt toegewezen aan de degene die de woning accepteert én binnen de groep het hoogst op de lijst staat. Voor woningen, waarvan de corporaties weten dat deze veelvuldig worden geweigerd, doen de corporaties eerst nog een interessepeiling. Via de interessepeiling selecteren de corporaties dan de woningzoekenden die voor een groepsaanbieding in aanmerking willen komen. NB 1 Zowel bij de interessepeiling als bij de groepsaanbiedingen wordt vermeld op welke plaats de woningzoekende in de aanbieding of de peiling staat. Met andere woorden: een woningzoekende ziet op dat moment dat hij/zij bijvoorbeeld op nummer 1, op nummer 7 of op nummer 20 staat. Het is natuurlijk goed dat deze informatie wordt gegeven, anderzijds zullen woningzoekenden met een hoog rangnummer (dat wil zeggen laag op de lijst) op dat moment een inschatting maken rond hun kansen en deels afhaken. In Woonnet Haaglanden wordt dit afhaken opgenomen als stopzetting met als motief niet gereageerd op interessepeiling of niet gereageerd op groepsaanbieding. Dit neemt niet weg dat ze in eerste aanleg wél interesse voor de woning hadden en actief woningzoekend zijn. Zij hebben immers gereageerd op een woningadvertentie. NB 2 Naast de weigeringen door woningzoekenden komt het voor dat de verhuurder het aanbiedingsproces moet afbreken (stopzetting), bijvoorbeeld omdat de kandidaat zich weliswaar naar aanleiding van de advertentie heeft aangemeld, maar dat zijn reactie achteraf niet blijkt te voldoen aan de gestelde toewijzingseisen (bv. voldoet niet aan inkomensnorm, incomplete gegevens, huurschulden, overlastgedrag, e.d.). NB 3 Naast deze procedures worden ook nog woningen buiten het systeem om direct aan woningzoekenden verhuurd. Dit gaat om bijzondere situaties, zoals wooncoöptatie, woningruil, groepswonen, verhuur via stichtingen, instellingen of convenanten. In 2014 betrof het 463 aanbiedingen ofwel 8% van het totaal. verhuringen. In deze gevallen wordt wel een verhuring en een acceptatie geregistreerd maar geen advertentie. De betekenis van de indicatoren De indicatoren aantal en motieven weigeringen, aantal en motieven stopzettingen en aanbiedingsgraad geven elk verschillende informatie over de sociale huurwoningmarkt. In de jaarlijkse Aanbod- en verhuurrapportage wordt daarom - vanwege de beleidsrelevantie - gerapporteerd vanuit deze verschillende invalshoeken. Bij weigeringen is de invalshoek de woningzoekende. Het aantal weigeringen - en vooral ook de motieven en veranderingen daarin - geeft inzicht in hoeverre woningzoekenden het woningaanbod van corporaties als kwalitatief geschikt en passend ervaren.

3 DSO/ Bij stopzettingen is de invalshoek het gedrag van de woningzoekende en het verhuurproces. Het aantal stopzettingen - en ook hier vooral de motieven en veranderingen daarin - geeft inzicht in de afwegingen die woningzoekenden maken en de mate waarin kandidaten - alsnog - niet blijken te voldoen aan de formele toewijzingscriteria. Inzicht in deze aspecten kan nuttig zijn bij het evalueren van deze criteria. Bij de aanbiedingsgraad is de invalshoek het verhuurproces en het woningaanbod. De aanbiedingsgraad geeft inzicht in de effectiviteit van het verhuurproces en de courantheid van verschillende woningtypen die woningcorporaties in bezit hebben en te huur aanbieden. De corporaties hebben groot (financieel) belang bij een efficiënt verhuurproces. Om dat - per woningtype - te kunnen monitoren gebruiken zij als indicator de aanbiedingsgraad. Voor de aanbiedingsgraad tellen corporaties bij groepsaanbiedingen alléén de kandidaten mee die qua rangorde bóven degene stonden die de woning heeft geaccepteerd. Als voorbeeld: bij een groepsaanbieding waarbij 20 kandidaten zijn uitgenodigd, en waarbij nummer 6 op de ranglijst de woning accepteert tellen de corporaties alléén kandidaten 1 tot en met 5 mee voor de aanbiedingsgraad. De gemeente heeft als primair belang dat het woningaanbod geschikt en passend is voor de woningzoekenden. Om de mate van geschiktheid en passendheid te monitoren betrekt de gemeente de informatie van álle kandidaten Met verwijzing naar het voorbeeld uit de vorige alinea is voor de gemeente de weigeringsgrond of stopzettingsgrond van kandidaat 12 net zo relevant als die van de kandidaat die op plaats 3 stond. De meeste weigeringen en stopzettingen komen voort uit de interessepeilingen en groepsaanbiedingen. Het zal duidelijk zijn dat de indicator van de gemeente daardoor aanzienlijk hoger uitkomt dan de indicator van de corporaties. Verder is het zo dat de stijging in één jaar van de gemeentelijke indicator van 10,9 naar 15,1 kan worden verklaard zo hebben ook de corporaties aangegeven door dat méér woningen via interessepeilingen en groepsaanbiedingen worden aangeboden. In de jaarlijkse aanbieding van de Aanbod- en verhuurrapportage zal in het vervolg zowel de gemeentelijke indicator als de geschoonde indicator worden vermeld, die de corporaties hanteren. Beleidsmatige informatie Welke informatie leveren de verschillende indicatoren op? Voor het goed kunnen interpreteren van de tabellen uit de Aanbod- en verhuurrapportages is het goed te beseffen dat het om jaarcijfers gaat. Over een jaar gerekend zullen er woningzoekenden zijn die 10, 20 of 30 keer op verschillende woningadvertenties gereageerd hebben, terwijl andere woningzoekenden in dat jaar slechts één keer hebben gereageerd. Woningweigeringen Bijna woningen, circa een kwart, is direct bij de eerste aanbieding verhuurd. Driekwart van de woningen wordt verhuurd na één of meerdere afwijzingen. Voor circa een derde van de woningen die direct verhuurd zijn, is niet geadverteerd. Het gaat bij deze woningen om zgn. bijzondere toewijzingen aan bijvoorbeeld stichtingen/instellingen, lokaal maatwerk, woningruil, groepswonen e.d. Wat ook opvalt is dat doorstromers meer weigeren dan starters: ca keer tegenover ca keer. Een verklaring daarvoor is dat de doorstromer al over een woning beschikt en dus kritischer kan en zal zijn omtrent het aangebodene. Maar ook starters zijn kritisch. Dit kan (mede) veroorzaakt worden doordat voor beide groepen geldt dat bij acceptatie de opgebouwde inschrijfduur verloren gaat. Uit de weigeringsmotieven is op te maken dat kwaliteit en prijs van de aangeboden woningen niet altijd aansluiten bij de vraag. Meest genoemde motieven zijn te klein, te duur, het woningtype van de woning en de buurt/wijk van de woning. In de categorie motieven persoonlijk en overige redenen valt het op dat, naast de gebruikelijke afwijzingsmotieven als persoonlijke omstandigheden, nu motieven als de huur financieel niet haalbaar en toch liever willen wachten verdubbeld zijn.

4 DSO/ Woningtypen met een ruim bovengemiddelde aanbiedingsgraad (en blijkbaar minder courant) zijn maisonnettes (24,1 aanbiedingen per verhuurde woning), woningen met 4 of 5 kamers (resp. 20,3 en 20,1 aanbiedingen) en bovenwoningen (20,6 aanbiedingen). Woningen met een huur tussen de aftoppingsgrens en huurprijsgrens kennen ook een hoger dan gemiddelde aanbiedingsgraad (18,1 aanbiedingen per verhuurde woning). Tot slot In de motie wordt gevraagd om voorstellen om het aantal woningweigeringen te laten afnemen. Als motivatie daarvoor wordt gegeven dat in het kort dit in het belang is van een efficiënte woningverdeling, dat de doorstroming wordt bevorderd en de wachtlijst korter wordt als een woning minder hoeft te worden aangeboden. Uit de hiervoor beschreven aanbiedingsprocedure blijkt dat de corporaties inmiddels al een grote efficiëntieslag hebben gemaakt door voor minder courante woningen over te gaan op interessepeilingen en groepsaanbiedingen. Dit leidt tot een hogere aanbiedingsgraad, maar heeft een kortere doorlooptijd tot gevolg. En dit laatste is waar het in het verhuurproces primair om gaat. Desgevraagd hebben de corporaties aangegeven dat het huidige aanbiedingsproces voldoet en dat de huurderving bij mutatie binnen de redelijke grenzen blijven. De corporaties hebben dan ook aangegeven dat zij geen aanleiding zien voor aanpassing van de aanbiedingsprocedure te komen. Met verwijzing naar hetgeen hiervoor is beschreven zie ook ik daartoe geen aanleiding. Uit analyse van de gegevens komt naar mijn mening niet naar voren dat de oplossing van een betere doorstroming gevonden kan worden door aanpassing van het verhuurproces. De oplossing voor het verminderen van het aantal weigeringen moet naar mijn mening eerder worden gezocht in een beter op de vraag aansluitend woningaanbod, zowel kwantitatief, kwalitatief als qua betaalbaarheid. In de prestatieafspraken zijn daaromtrent de nodige afspraken gemaakt. Deze afspraken worden gemonitord. Met vriendelijke groet, De wethouder van Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur, Joris Wijsmuller

5 DSO/ Bijlage 1

6 DSO/ Bijlage 2

7 DSO/ Bijlage 3