BELEIDSPLAN 2015 INLEIDING In 2011 is door het toen aangetreden bestuur order op zake gesteld in financiële en administratieve zin en is een deel van het achterstallig onderhoud weggewerkt. Daarmee werd een basis gelegde voor verdere ontwikkeling. Het uitwerken van het opgestelde toekomstplan voor Kraaybeekerhof bleek in 2012 een taai proces. Deels door de vele belanghebbenden, deels ook door de beperkte financiële armslag van SOGK. Tevens werd in 2012 duidelijk dat de voorgenomen fusie tussen Non Nobis (NN) en SOGK geen doorgang zou vinden en SOGK zelfstandig verder zou gaan. In 2013 is de bestuurlijke samenstelling van SOGK gewijzigd waardoor er ruimte ontstond in de relatie tussen SOGK en SKBG. Deze ruimte heeft geleid tot een verbeterde samenwerking tussen SOGK en SKBH in 2013. In 2014 is er vanuit SOGK in samenwerking met SKBH en Stichting Grondbeheer gewerkt aan een toekomstplan voor de Kraaybeekerhof als totaal. In 2015 zal een gestart worden met het uitvoeren van dit toekomstplan, wat zich in de eerste fase vooral gericht zal zijn op het herfinancieren van het bestaande vreemde vermogen en het aantrekken van fondsen om het vastgoed verder te ontwikkelen. INTERN Ben de Valk zal begin 2015 terugtreden als voorzitter van de Raad van Toezicht. Derk Kalverkamp wordt de nieuwe voorzitter van de RvT van SOGK. Ook de samenstelling van de RvB zal in 2015 wijzigen. Jaap van der Haar zal zijn functie als voorzitter van de RvB neerleggen. Jaap van der Haar zal opgevolgd worden door Denise Veldhuis. Severijn Velmans zal de rol van secretaris en penningmeester blijven vervullen. UITGANGSPUNTEN BELEIDSPLAN 2015 Zoals aangegeven in de inleiding is de relatie en samenwerking tussen SOGK en SKBH in 2013 verbeterd en is er gezamenlijk gewerkt aan toekomstplannen voor landgoed Kraaybeekerhof (KBH) als geheel. Stichting Grondbeheer (GB) is als verpachter van de grond en uitgever van het recht van opstal steeds betrokken bij de ontwikkeling van deze toekomstplannen. Het huidige bestuur van SKBH heeft vanaf 2011 laten zien dat het landgoed binnen haar idealen en praktisch als geheel exploitabel is te maken en dat er een groeiende vraag is naar de activiteiten die het landgoed aanbiedt (academie, zalenverhuur, restaurant, tuin, park etc.). SOGK en SKBH zijn er van overtuigt dat KBH met de huidige activiteiten veel toekomst heeft. Voor een verdere ontwikkeling en groei van de activiteiten van KBH is het belangrijk dat de kwaliteit gewaarborgd blijft en SOGK, SKBH en GB constructief blijven samenwerken. SOGK en SKBH zijn er van overtuigd dat samenwerking noodzakelijk is voor de verdere ontwikkeling van de KBH omdat de identiteit en kracht van KBH verankerd ligt in de activiteiten van SKBH en het landgoed als geheel. 1
Daar waar de identiteit van de Kraaybeekerhof in het verleden vooral vorm kreeg als werkplaats voor biodynamische landbouw ontwikkeld de Kraaybeekerhof zich steeds meer tot werk-en ervaringsplaats voor biodynamische voeding. SOGK en SKBH kiezen voor een exploitatiemodel waarbij het landgoed als geheel functioneert waarbij de onderliggende businessunits nauw verbonden zijn en profiteren van elkaars activiteiten. SOGK en SKBH kiezen voor dit model omdat dit aansluit bij te identiteit van het landgoed en omdat hiermee de beste bedrijfsmatige resultaten behaald kunnen worden. Deze verwachting is op onderstaande punten en ervaring gestoeld: Alle onderdelen werken beter samen en profiteren van elkaars toevoeging aan het geheel. Concreet heeft de academie voordeel van een goede verzorgd landgoed, een goede bd tuin en een locatie waar gekookt kan worden. De tuin heeft het restaurant en de academie nodig voor afzet en verzorgt daarnaast het landgoed. Het restaurant heeft belang bij een goed verzorgd landgoed, goede bd producten uit eigen tuin en afzet bij de academie door o.a. de lunches v/d cursisten te verzorgen. Een groot deel van het onderhoud van het landgoed kan door de tuinman (in dienst van KBH) en zijn (vrijwillige) medewerkers uitgevoerd worden waardoor dit niet door dure externe dienstverleners uitgevoerd hoeft te worden. KBH in zijn geheel kan een onderhoudsmedewerker aannemen waardoor het meeste onderhoud intern en goedkoper uitgevoerd kan worden. Door samenwerking is een eenvoudige organisatie te maken en kunnen overbodige stichtingen en BV s opgeheven worden. Minder bestuurs-en organisatiekosten door het opheffen van overbodige stichtingen en Bv s en daardoor minder overleg en afstemmingsverlies. Door een eenvoudige organisatie structuur wordt de identiteit van Kraaybeekerhof duidelijk. Financiering en herfinanciering worden eenvoudiger omdat de organisatie eenvoudiger is en de risico s daardoor beter inzichtelijk en kleiner zijn. De identiteit en de kracht van KBH wordt beter zichtbaar en inzetbaar. SOGK realiseert zich dat er naast de voordelen ook nadelen aan dit model zitten. Het belangrijkste nadeel is dat een mogelijk exploitatietekort wordt opgelost met een extra hypotheek op het vastgoed. Dit probleem wordt opgelost door met een RvT model te blijven werken. TOEKOMSTPLAN KBH De analyses die afgelopen jaar gemaakt zijn maken duidelijk dat de voorzieningen op de KBH in de huidige staat onvoldoende zijn om de continuïteit van de bedrijfsvoering te waarborgen. Daarnaast is het landgoed vanuit het verleden bezwaard met veel vreemd vermogen waardoor de vaste lasten niet marktconform zijn. In het toekomstplan dat in 2014 is opgesteld is opgenomen welke investeringen er nodig zijn om het achterstallige onderhoud weg te werken en de uitgangspunten te creëren voor een gezonde exploitatie van de businessunits (academie, BV met horeca en zalenverhuur, tuin en landgoed). Het toekomstplan is opgebouwd uit een meerjaren bedrijfsplan en een investeringsplan per businessunit. Deze bedrijfs-en investeringsplannen zijn samengevoegd tot een meerjarenplan en een investeringsplan voor de KBH als geheel. Dit plan zal leidend zijn in de ontwikkeling van de KBH en voor de werkzaamheden van SOGK in 2015 en daarna. 2
Samengevat komt het er op neer dat er aanzienlijk geïnvesteerd moet worden in het vastgoed van KBH om het landgoed op de lange duur exploitabel te houden. Puntsgewijs zullen de onderstaande ontwikkelingen nodig zijn: Uitbouwen koetshuis voor het restaurant Verbouwen en vernieuwen keuken restaurant Voorbereidingskeuken creëren (maak ook catering beter mogelijk) Werkruimte voor de bakker creëren Geschikte lunchruimte voor cursisten academie creëren Entree en sanitair vernieuwen Verbouwen huidige kapschuur tot 2 zalen, kookstudio, ontvangstruimte, koffie ruimte en opslag Omgeving kapschuur verbeteren inclusief terras Nieuwe kapschuur bouwen voor gereedschap en werkzaamheden tuin / park Kas bouwen om meer en langer groente te kunnen leveren aan het restaurant / marktlocatie Bestaande monumentale kas restaureren Wegwerken achterstallig onderhoud Koetshuis Deze werkzaamheden vragen een investering van ruim 700.000,-. Omdat de KBH als geheel bezwaard is met veel vreemd vermogen uit het verleden is het niet mogelijk om deze investering marktconform te financieren. Om deze noodzakelijke investeringen mogelijk te maken zal SOGK veel schenkgeld aan moeten trekken of het bedrag renteloos financieren. Ook hiervoor heeft SOGK in 2014 een plan van aanpak ontwikkeld dat nader omschreven is in het plan Fondsenwerving KBH. SOGK heeft de verwachting dat in 2015 1.000.000,- aan vrij vermogen aangetrokken kan worden waarvan minimaal 3/7 deel beschikbaar komt voor investeringen in het vastgoed. In 2013 is afgesproken dat 4/7 deel van beschikbaar komend vrij vermogen aan GB geschonken wordt om de schuld op de grond af te lossen. SOGK krijgt hier een korting van 1,5% over het beschikbaar gestelde vrije vermogen via de pacht en de retributie voor terug. Vanaf 2016 zullen er meer fondsen geworven worden om het vreemd vermogen van SOGK verder terug te brengen en om te schenken aan GB om ook de laatste grond vrij te maken. Mocht het ondanks de goede voortekenen niet lukken om vrij vermogen aan te trekken zal SOGK onderzoeken of het mogelijk is om particulier vastgoed te ontwikkelen op het landgoed of grond te verkopen aan een projectontwikkelaar. STAPPENPLAN De werkzaamheden van SOGK zullen in 2015 in eerste instantie in het teken staan van het werven van de benodigde middelen. Deze middelen zullen op zijn vroegst medio 2015 beschikbaar komen. Zodra de middelen beschikbaar komen zal SOGK beginnen met het ontwikkelen van de plannen zoals beschreven in te toekomstplan. Op hoofdlijnen komt het er op neer dat als eerste de kapschuur verbouwd zal worden waardoor er extra zalen en een kookstudio beschikbaar komt. Parallel aan het verbouwen van de kapschuur zal er een nieuwe kapschuur voor de tuinactiviteiten gebouwd worden. Zodra dit gerealiseerd is kan het restaurant tijdelijk verhuizen naar de kookstudio en aangrenzende zalen zodat koetshuis verbouwd kan worden zonder dat het restaurant tussentijds gesloten moet worden. 3
FINANCIËN Liquiditeit In financiële zin is de situatie bij SOGK op dit moment stabiel maar er is weinig ruimte voor onderhoud. Wel zijn er in 2013 zijn belangrijke stappen gezet in de samenwerking tussen SOGK en SKBH waardoor ook in 2014 o.a. op het gebied van onderhoud en beheer synergievoordeel behaald is. Daarnaast is de bezoldiging van de RvB in 2013 naar beneden bijgesteld waardoor het saldo van SOGK in de komende jaren voorzichtig positief wordt. In 2014 verwacht SOGK krap 122K aan omzet te genereren. Daar staat 80K aan huisvestingskosten, 8K aan bestuur, beheers en administratiekosten en 34K aan financieringskosten tegenover. Daarmee zal SOGK in 2015 praktisch break-even draaien. Zie bijlage 1 voor details begroting. Hypothecaire lasten SOGK heeft 635K aan hypothecaire lasten. Hiervan is 500K bij de Triodos bank, 100K bij Stichting Non Nobis en 35K bij de Arend Horstman BV gefinancierd. In 2014 had SOGK het voornemen en de afspraak om 35K bij Arend Horstman BV te financieren om met ditzelfde bedrag de lening bij NN terug te brengen. Deze herfinanciering heeft in 2014 geen doorgang gevonden waardoor de relatie met NN aanzienlijk verslechterd is en het rentepercentage is verhoogd naar 6,5%. Ook het rente percentage bij de Triodos bank is verhoogd naar 5,16% omdat de zekerheid van het recht van opstal en erfpacht in 2016 aflopen. 500K bij de Triodos, 5,16% rente, lening loopt tot juni 2015 100K bij Stichting NN, 6,5% rente, lening loopt tot juni 2015 35K bij de Arende Horstman BV, 3% rente, lening loopt tot september 2018 De lening van de Triodos bank alsmede de Lening van NN zullen in 2015 afgelost/hergefinancierd moeten worden en daarmee zullen de rentelasten iets verminderen. In 2014 zijn hierover de eerste oriënterende gesprekken gevoerd met de Triodos bank en NN. Met NN is afgesproken dat SOGK in juni 70K aflost en in mei in gesprek gaat met NN over de aflossing van het resterende bedrag. De aflossing voor NN zal gefinancierd worden door het uitbreiden van de financiering bij de Arend Horstman BV. Met de Triodos bank zijn nog geen concrete afspraken gemaakt, maar eerdere gesprekken wijzen er op dat de Triodos bank bereidt is de schuld opnieuw te financieren tegen gelijke of verbeterde voorwaarden, mits GB het recht van opstal en erfpacht langjarig vastlegt. GB heeft laten weten deze zakelijke rechten in principe te verlengen. In januari zal SOGK de gesprekken met de Triodos bank hervatten om herfinanciering van de schuld te bespreken. Vorderingen SOGK heeft een vordering van 578K bij Landgoed Kraaybeekerhof BV. Deze vordering is bij de ontvlechting van SOGK en de BV in beider boeken opgenomen. De schuld is voorzien in de boeken van SOGK wat maakt dat beide partijen bij nadere samenwerking hiervoor een passende oplossing zullen vinden. 4
5