Gemeente Den Haag Ons kenmerk DSO/2011.854 RIS 252112 PROJECTDOCUMENT WOONZORGCENTRUM TRANSVAAL NATALSTRAAT CE112 HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, overwegende: - de Structuurvisie Den Haag 2020; - het Stedenbouwkundig plan Transvaal; - de Businesscase Campus Transvaal. Besluit: I. In te stemmen met het (bijgevoegde) projectdocument Woonzorgcentrum Transvaal - Natalstraat (SBK nummer CE-112). II. In te stemmen met de (bijgevoegde) grondexploitatie Woonzorgcentrum Transvaal (SBK-nr. CE 112). III. Na vaststelling van de grondexploitatie Woonzorgcentrum Transvaal (SBK-nr. CE 112) en het projectdocument, het project operationeel te verklaren. IV. Na afsluiting van der grondexploitatie Woonzorgcentrum Transvaal (SBK-nr. CE 112) het batig saldo aan de Reserve Grondbedrijf (RGB) toe te voegen. V. In te stemmen met het aangaan van de (bijgevoegde) "Samenwerkingsovereenkomst Herontwikkeling Woonzorgcentrum Transvaal -Natalstraat-" tussen gemeente en WoonInvest en Woonzorgcentrum Haaglanden. VI. Het gebouw en terrein, kadastraal gemeente s-gravenhage, sectie AB, nummer 4810, groot 11.607m², plaatselijk bekend als het Beijersveld uit te lichten uit het kapitaalbezit van DSB, deze deels in te brengen in het kapitaalbezit van DSO en uit te geven aan WoonInvest. VII. Het gebouw (beheerdershuisje) en het resterende deel van het terrein, kadestraal gemeente s- Gravenhage, sectie AB, nummer 5824, groot 150m², plaatselijk bekend als Beijersstraat 115, uit te lichten uit het kapitaalbezit van IDC en te verkopen aan WoonInvest. Den Haag, 25 september 2012 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de locoburgemeester, mw. A.W.H. Bertram S. Dekker Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: 070-353 4725 Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: 070-353 2782 Internetadres: www.denhaag.nl
DSO/2011.854 2 1. Inleiding Stichting WoonZorgcentra Haaglanden (WZH) exploiteert het huidige woonzorgcentrum Transvaal aan de Natalstraat 10 te Den Haag. Het zorgcentrum is gelegen aan het Beijersveld (DSB) grenzend aan het wijkcentrum de Loods (DSO) en een voormalig beheerdershuisje (IDC) van het sportveld aan de Beijersstraat. In de periode 2000 2005 is voor het centrum een lange termijn huisvestingsplan en een renovatieplan uitgewerkt om de huisvesting aan te passen. Uiteindelijk hebben WZH en Het Bouwcollege gezien de kosten en kwaliteit van het renovatieplan, besloten tot nieuwbouw. WZH heeft opdracht gegeven aan WoonInvest om het woonzorgcentrum Transvaal te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren. De nieuwbouw is gepland op kavels van de gemeente. Er zijn een aantal fases te onderscheiden: - sloop van de Loods - bouw fase 1 nieuwe woonzorgcentrum - sloop huidige woonzorgcentrum - bouw fase 2 nieuwe woonzorgcentrum Daarnaast wil WoonInvest het perceel met het beheerdershuisje tegen marktconforme waarde van IDC overnemen. De huidige Loods zal worden gesloopt. In de nieuwbouw wordt een deel van de huidige functies van de Loods opgenomen. De Loods wordt door de welzijnsorganisatie Zebra gehuurd. Zij beheren hier twee peuterspeelzalen Deze peuterspeelzalen zullen gedurende de sloop en nieuwbouw in portocabines op het Beijersveld worden ondergebracht. Het voormalige beheerderhuis blijft in het toekomstige stedenbouwkundige model bestaan. De huidige bewoner zal tegen de huidige condities gebruik kunnen blijven maken van de woning. Door de sloop van de Loods en de aankoop van het beheerdershuisje kunnen de huidige blokkades in de openbare ruimte tussen het beheerdershuisje en de huidige Loods worden opgeheven. Dit verbetert in de toekomst de toegang naar zowel het Beijersveld als naar het nieuwe woonzorgcentrum. Om de beoogde particuliere herontwikkeling mogelijk te maken moet er meerdere vastgoedtransacties plaats vinden. Het gebouw en terrein aan Beijersstraat 105 (De Loods), een deel van het Beijersveld en terrein aan de Beijersstraat 115 (het beheerdershuisje) wordt verkocht aan WoonInvest om een integrale particuliere planontwikkeling mogelijk te maken. 2. Kaders voor ontwikkeling Structuurvisie Den Haag 2020 De structuurvisie Den Haag 2020 beschrijft het gewenste toekomstbeeld en de ruimtelijke veranderingen die de komende 15 jaar nodig zijn. Met deze visie wil Den Haag een fysieke leefomgeving bieden die aangenaam, gezond en veilig is. Dit veronderstelt een stad met voldoende gevarieerde plekken om te wonen, te werken, te ondernemen en te recreëren. Den Haag wil een lift zijn voor mensen met een laag inkomen en laag opleidingsniveau, en wil tevens de mensen met een midden- en hoog inkomen ertoe verleiden hier te blijven wonen. Daarom is er het streven met de visie om ruimte te bieden aan een doorgroei naar 505.000, mogelijk 515.000 inwoners. Een groot deel van deze ruimte zal geboden moeten worden door woningbouw binnen de bestaande stad, in de appartementensfeer en eengezinssfeer, maar ook in de voorzieningensfeer. Krachtwijk - Business Case Transvaal Brede buurtschool Campus Transvaal. Basisschool Onze Wereld gelegen tegenover het Zorgcentrum is een van de brede buurtscholen in het kader van de krachtwijkaanpak. Met een aantal andere organisaties in de directe omgeving, zoals basisschool De La Reyschool, het Zorgcentrum Transvaal, welzijnsorganisatie Zebra en het Transvaal College vormt Onze Wereld een samenwerkingsverband.
DSO/2011.854 3 De nieuwbouw kan de beoogde samenwerking een extra impuls geven. De samenwerking kent een programmatische deel en afspraken over het gebruik van elkaars ruimten. In fase 2 van de nieuwbouw van het Zorgcentrum Transvaal kunnen mogelijk multifunctionele ruimten gerealiseerd worden ten behoeve van deze brede buurtzone en samenwerkingsverbanden. 3. Stedenbouwkundige uitgangspunten Het huidige woonzorgcentrum en de Loods hebben geen bijzondere cultuurhistorische waarde. In dit kader hoeven deze gebouwen dan ook niet behouden te blijven. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van sloop het huidige woonzorgcentrum en De Loods. De nieuwbouw vindt plaats op het Beijersveld (hoek Beijersstraat, Natalstraat) en bestaat, inclusief de 2 e fase, uit drie vleugels in een C-vorm. Er wordt gebouwd in 4 lagen, met een hoogteaccent van 6 lagen. Op de plek van het huidige wooncentrum zal een binnentuin worden ingericht. Op het Beijersveld wordt de rooilijn van het Transvaalcollege (Natalstraat) voortgezet. Aan de kant van de Beijersstraat wordt de rooilijn van het gebouw van Staedion (hoek Beijersstraat, Natalstraat) voortgezet. Aan de Beijersstraat zal de gevel deels gespiegeld zijn aan die van de basisschool Onze Wereld. 4. Planinhoud 4.1 Bestaande situatie Het huidige woonzorgcentrum ligt tussen een gebouw van Staedion (op de hoek van de Natalstraat en de Beijersstraat), De Loods en het Beijersveld. Aan de overzijde van de Natalstraat bevindt zich het Transvaal College. Aan de overzijde van de Beijersstraat bevindt zich basisschool Onze Wereld. Aan de De La Reyweg bevindt zich en basisschool De La Reyschool. 4.2 Programma Het programma van het nieuwe Woonzorgcentrum bevat: Fase 1 72 eenheden intramuraal groepswonen 10 eenheden intramuraal individueel verblijf 21 extramurale woningen DAK Kinderdagopvang 870m² Fase 2 Maatschappelijke functie 800/ 1200m²
DSO/2011.854 4 Toekomstige situatie 4.2.1 Buurtcentrum Buurtcentrum de Loods met bijbehorende activiteiten- en sportzaal wordt gehuurd door welzijnsorganisatie Zebra. In mei 2011 is door de raad besloten dat buurtcentrum Loods gesloten wordt met uitzondering van het peuterspeelzaal gedeelte - in het kader van het afstoten van welzijnsaccommodaties. De Loods kan worden afgebroken om ruimte te maken voor de nieuwbouw onder de condities dat Wooninvest realiseert dat: a) welzijnsorganisatie Zebra naar haar tevredenheid een contract heeft met Wooninvest met betrekking tot de inhuizing en huur van de portocabines met twee peuterspeelzalen en geschikte buitenruimte voor de tijd tussen sloop Loods en oplevering van de nieuwbouw fase 1; b) welzijnsorganisatie Zebra naar haar tevredenheid een contract heeft met DAK, Kinderopvang voor de inhuizing en huur van ruimte in nieuwbouw fase 1 ten behoeve van peuterspeelzaalwerk. In de nieuwbouw fase 1 zal DAK kindercentra 870m² huren van Wooninvest. Zebra zal hiervan 160m² afnemen voor twee peuterspeelzalen. Er is nog geen concreet programma voor de 2 e fase bekend. Er is 800m² tot 1200 m2 beschikbaar voor een maatschappelijke functie. De bouw van de 2 e fase is ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt essentieel en zal daarom als verbindende voorwaarde in de uitgifteovereenkomst worden opgenomen. 4.2.2 Parkeren De parkeereis bij het onderhavige programma ligt op 54 parkeerplaatsen. Hiervan zijn er 18 toegekend aan de openbare ruimte (afspraak parkeerbalans Transvaal). Van de overige 36 plaatsen worden er minimaal 20 in parkeergarages opgelost. Ook voor de overige 16 plaatsen is het streven een oplossing te vinden in de omliggende parkeergarages. Een mogelijk alternatief is parkeren op het binnenterrein. 4.2.3 Groen en openbare ruimte De nieuwbouw zal plaatsvinden op een deel van het Beijersveld. Hiervoor moeten 15 bomen worden gekapt. Zij worden gecompenseerd met nieuwe aanplant binnen het plangebied (binnentuin). Na de sloop van het huidige woonzorgcentrum wordt deze plek als binnentuin ingericht. De aanleg, het beheer en onderhoud hiervan ligt bij WZH. De gemeente zorgt voor het bouwrijp maken van de locatie. Tijdens de bouw zal een groot deel van het Beijersveld in gebruik zijn als bouwterrein. Na de oplevering van de nieuwbouw wordt het Beijersveld door WoonInvest in de oude staat hersteld. 4.2.4 Lege oplevering huidige woonzorgcentrum In het huidige woonzorgcentrum bevindt zich een traforuimte met wijkfunctie. WZH zal vóór de sloop van de oudbouw, in overleg met Stedin, zorgen voor een vervangende ruimte in of naast de nieuwbouw. Op het huidige woonzorgcentrum bevindt zicht een zendmast. WZH zal vóór de sloop van de oudbouw, in overleg met KPN, zorgen dat de mast voor de sloop verwijderd is.
DSO/2011.854 5 In het huidige woonzorgcentrum bevindt zich ook een verdeelstation met wijkfunctie. WZH zal vóór de sloop van de oudbouw, in overleg met KPN, zorgen voor een vervangende ruimte in of naast de nieuwbouw. 5. Uitvoeringsaspecten 5.1 Algemeen De gemeente voert de grondexploitatie en maakt de locatie bouwrijp. 5.2 Verwerving De Loods en de bijbehorende grond zijn anticiperend door de dienst OCW tegen boekwaarde nul overgedragen aan DSO. Een deel van het Beijersveld wordt door DSB tegen een boekwaarde van nul ingebracht. 5.3 Milieu (bodem, geluid, lucht, water) Bodem Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de kavels van het woonzorgcentrum, de Loods, en het beheerdershuisje. Hieruit is gebleken dat een deel van de bodem op het Beijersveld sterk verontreinigd is met o.a. zware metalen. Er wordt een saneringsplan opgesteld. De gemeente zorgt voor een bouwrijpe oplevering van het uit te geven terrein voor beoogd gebruik. Geluid De locatie ligt in een 30 km/uur gebied. Hiervoor is geen nader geluidonderzoek noodzakelijk. Vanuit de De la Reyweg is er een overschrijding van 1 db op de maximale ontheffingswaarde op de gevel (op 11 meter hoogte) van het gebouw. Dit is opgelost door het aanbrengen van geluidsarm asfalt (SMA 0,6) op een deel van de De La Reyweg. Lucht Een quickscan naar de te verwachten luchtkwaliteit heeft uitgewezen dat de bijdrage vanuit het plan gezien de functie nauwelijks extra verkeerbewegingen met zich mee brengt. De planbijdrage aan de luchtkwaliteit is naar verwachting verwaarloosbaar en heeft daarmee geen negatieve invloed op de planontwikkeling. 5.4 Archeologie De gehele locatie heeft geen archeologische potentie. Er is dan ook geen verder archeologisch onderzoek noodzakelijk. 5.5 Sloop Het oude woonzorgcentrum en de Loods zullen door de gemeente worden gesloopt (kavel B). Het huidige woonzorgcentrum wordt door stichting WoonZorgcentrum Haaglanden vrij van gebruikers geleverd. In het pand is asbest aangetroffen. Dit zal door de gemeente worden verwijderd. De maximale bijdrage van de gemeente hieraan bedraagt 150.000,-. 5.6 Flora en Fauna onderzoek Voor de sloop en nieuwbouw is door Aqua Terra Nova een quickscan uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er geen ontheffing voor de flora- en faunawet nodig is. Omdat er een minieme kans is dat er in de oudbouw vleermuizen aanwezig zijn, dient de gemeente een aanvullend onderzoek uit te voeren. 5.7 Bomen Om de nieuwbouw te kunnen realiseren zullen vijftien bomen worden gekapt. Deze bomen zijn niet bijzonder waardevol. Er zal een kapvergunning worden aangevraagd. 5.8 Kabels & leidingen, riolering, nutsvoorzieningen en waterhuishouding Ontbrekende kabels en leidingen en riolering voor de nieuwbouw worden aangelegd.
DSO/2011.854 6 5.9 Duurzaamheid en aanpasbaar bouwen Het bouwplan wordt getoetst aan de hand van het Bouwbesluit. 5.10 Uitgifte Als basis voor de uitgifte is met WoonInvest en Stichting WoonZorgcentra Haaglanden een samenwerkingsovereenkomst gesloten (zie bijlage) waarin de grond- en geldstromen worden beschreven. De Loods zal door de gemeente worden gesloopt. Vervolgens wordt de grond bouwrijp gemaakt voor beoogd gebruik en worden uitgegeven aan WoonInvest. De gemeente zorgt voor de sloop van het huidige woonzorgcentrum en de bouwrijpe oplevering voor beoogd gebruik. WoonInvest zal na voltooiing van de nieuwbouw het terrein op kavel B herinrichten. Een deel van het Beijersveld wordt gesaneerd en bouwrijp uitgegeven aan WoonInvest. Het beheerdershuisje zal tegen marktconforme waarde rechtstreeks door IDC aan WoonInvest worden verkocht. Deze verkoop valt buiten de SOK en GREX. 5.11 Beheer openbare ruimte De openbare ruimte zal na de oplevering van het project door de dienst Stadsbeheer op het niveau van Residentiekwaliteit worden onderhouden. Ter compensatie van het bebouwen van een deel van het Beijersveld wordt op de plek van het huidige woonzorgcentrum een binnentuin ingericht. Deze binnentuin is in eerst instantie bedoeld voor bewoners van het woonzorgcentrum en als buitenruimte van de peuterspeelzaal en krijgt een semi-openbaar karakter. De ontwikkeling en beheer komen voor rekening en risico van WoonInvest. De tuin zal s avonds, in verband met de sociale veiligheid, worden afgesloten. Tussen het Beijersveld en het woonzorgcentrum komt een voetpad. Dit voetpad behoort tot de uit te geven grond en krijgt een semi-openbaar karakter. Onder dit voetpad komen voor een deel leidingen van Staedion te liggen t.b.v. de WKO (warmte/koudeopslag). 6. Juridische en planologische aspecten De locatie ligt in het bestemmingsplan Transvaal. Het bestemmingsplan Transvaal 2010 is in juni 2011 onherroepelijk geworden. De geplande functies passen binnen dit bestemmingsplan. 7. Communicatie Het plan van het woonzorgcentrum is besproken in bijeenkomsten van de Brede Buurtzone Transvaal. De bewoners van het huidige woonzorgcentrum en omwonenden zijn d.m.v. een informatieavond over de nieuwbouw geïnformeerd. Na de informatieavond wordt de buurt op de hoogte gehouden van de voortgang door middel van de website (www.denhaag.nl). 8. Financiën/uitgifte Na vaststelling van dit projectdocument wordt het plan operationeel verklaard. 9. Risicobeheersing Zie hoofdstuk 4 van de vertrouwelijke GREX. 10. Partners WoonInvest Stichting Woonzorgcentra Haaglanden 11. Planning In augustus 2012 wordt gestart met de sloop van De Loods. In september 2012 wordt gestart met de bouw van fase 1. Sloop oude woonzorgcentrum 2 e helft 2014, aansluitend bouw 2 e fase. Geplande oplevering is voorzien in de eerste helft van 2016.