UITSNEDE STRUCTUURKAART 2 layers 3 layers 40 UITSNEDE VOORBEELDUITWERKING
CENTRUMPLEINEN EN MIDDENBAAN STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR Een reeks van drie centrumpleinen vormt de verbinding tussen de verschillende deelgebieden in het centrum. Het winkelcentrum krijgt een duidelijk adres aan de Binnenlandse Baan, een belangrijke structurerende lijn in de ruimtelijke structuur van Barendrecht. Elk plein, waarvan de namen nog fictief zijn, krijgt een eigen sfeer en functie. Het Mr. Lohmanplein, tussen de Mr. Lohmanstraat en de Middenbaan ligt het meest centraal in de winkelstructuur. Het wordt een gezellig plein met horeca en terrassen. Aan de noordzijde wordt het plein begrensd door een compact pleingebouw met een grondoppervlakte van 200 tot 400 m2 en een hoogte van maximaal 3 lagen. In dit pleingebouw is plaats voor horeca en eventueel voor culturele voorzieningen. Deze culturele voorzieningen kunnen mogelijk ook op de verdieping worden gesitueerd. Het Middenplein, tussen de Middenbaan en de Binnenlandse Baan, krijgt een groene uitstraling. Hier is ruimte voor bankjes en eventueel een kleine speelplek. Het plein vormt de entree van het centrumgebied. Aan de zuidoostzijde kan een groot winkelprogramma als trekker voor het centrum gaan functioneren. Deze winkel kan een entree krijgen aan het plein (op dijkniveau) maar kan ook direct vanaf de Binnenlandse Baan (op polderniveau) en vanuit de ondergrondse parkeergarage worden ontsloten. Het derde plein, het Maasplein, tussen de Binnenlandse Baan en de bebouwing op de postkantoorlocatie en de Druivenpadlocatie, krijgt een open karakter. Het Maasplein wordt geflankeerd door nieuwe gebouwen op de locaties van het postkantoor, het Druivenpad en de Rabobank. Deze pleinwanden vormen een visuele eenheid met de bebouwing aan de overzijde. In de gebouwen aan het Maasplein worden zorgvoorzieningen gesitueerd. Deze voorzieningen krijgen een duidelijk plek aan de stedelijke hoofdstructuur. Het Maasplein vormt tevens de verbinding tussen deze stedelijke hoofdstructuur (de Binnenlandse Baan en de belangrijke langzaam verkeersverbinding naar het station) en het centrum. De Binnenlandse Baan wordt ingericht als een 30 km/u zone om de vereiste geluidskwaliteit te halen. Daarmee wordt ook de oversteekbaarheid van de Binnenlandse Baan verbeterd. De menselijke maat is bij de vormgeving van de openbare ruimte in het centrum een belangrijk uitgangspunt. De straten en pleinen mogen niet te groot zijn, de openbare ruimte moet beslotenheid uitstralen en deze moet een gezellige sfeer mogelijk maken. Tegelijkertijd is er behoefte aan een openbare ruimte waarin ruimtevragende functies als de markt en grote publieksevenementen kunnen plaatsvinden. Om aan beide behoeften te kunnen voldoen is een reeks van kleine pleinen gemaakt. Gecombineerd kunnen de pleinen de ruimtevragende functies bedienen. Het Mr. Lohmanplein en het Middenplein bieden samen voldoende ruimte voor de weekmarkt. Om een gevoel van beslotenheid te creëren is een goede verhouding tussen de breedte, lengte en hoogte van de pleinen van belang. Goede proporties zijn bepalend voor de sfeer van een plein of een straat. Het Mr. Lohmanplein en het Middenplein zijn beiden circa 45 meter breed en 45 à 60 meter lang. De hoogte van de pleinwanden varieert van 10 tot 22 meter. Met een hoogte-breedte verhouding van circa 1:2 worden de pleinen als omsloten ruimtes ervaren. Bij een breedte van 45 meter is ook de overzijde van het plein ruimte nog goed te zien. Daardoor blijft het plein overzichtelijk en voelt het niet te groot aan. 41
BASTIAANPLEIN DELFT 65X45 M BEESTENMARKT DELFT 50X65 M ALPHEN AD RIJN 35X65 M BREEDSTOEP SPIJKENISSE 25x45 M T SAS BREDA 15X25 M SCHUTTERSVELD DELFT 20X45 M DOELENPLEIN DELFT 30X45 M HORECAPLEIN DEN HAAG 30X60 M 42 REFERENTIE PLEINGEBOUW - DORDRECHT
Beproefde historische pleinen en geslaagde voorbeelden van pleinen bij recente vernieuwingen van stedelijke centra hebben als inspiratiebron gediend bij het bepalen van de ruimtelijk uitgangspunten voor de pleinen. Voorbeelden hiervan zijn onder andere de Groenendaal in Woerden (40x 50 meter), het Bastiaansplein in winkelcentrum de Veste in Delft (65 x 45 meter), de Beestenmarkt, een gezellig terrassenplein in het historische centrum van Delft (50 x 65 meter) en de Grote Markt, een terrassenplein in het centrum van Den Haag (30 x 60). De pleinen zijn gescheiden door een compact pleingebouw. De weekmarkt kan, vergelijkbaar met de huidige carré-opstelling, rondom het pleingebouw worden gesitueerd. De pleinen dienen bereikbaar te zijn voor marktwagens. Naast de carré-opstelling zijn er binnen het nieuwe centrum op andere plekken andere marktopstellingen mogelijk. Een van de mogelijkheden is om de markt te verdelen over kleinere plekken in het centrum in een aantal thematische markten. Een goede koppeling met de omliggende detailhandel kan de synergie tussen beide vergroten. Bij hele grote evenementen (zoals de kermis of Koninginnedag) kan ook het derde plein worden gebruikt. In dat geval kan de Binnenlandse Baan tijdelijk worden afgesloten zoals nu ook gebeurt bij een kermis in combinatie met de weekmarkt. Binnen de structuurvisie wordt de mogelijkheid opengehouden om op een aantal plekken kleinere intieme pleintjes toe te voegen die de centrumstructuur kunnen verrijken. Pleinen met een breedte en lengte van circa 15 tot 30 meter kunnen functioneren als kleine kamers binnen het centrum. Deze pleinen zijn geschikt voor kleinschalige functies zoals bijvoorbeeld kleine gespecialiseerde markten (antiek, biologische producten e.d.), kleine rustige terrassen of als openbare ruimte gekoppeld aan woonfuncties. Bij behoud van het huidige kantoorgebouw aan het Achterom en integratie in de nieuwe structuur kan het Mr. Lohmanplein in een kleine en een grote ruimte worden onderverdeeld. Er ontstaat dan een plein in de luwte van de hoofdwinkelstructuur. De pleinen worden voor een deel verhoogd aangelegd zodat een goede aansluiting op het niveau van de dijk op de Middenbaan ontstaat. Onder dit verhoogde maaiveld is ruimte voor een parkeergarage en de bevoorrading van de winkels in het centrum. Het hoogteverschil tussen de dijk en het polderniveau (Binnenlandse Baan) dient gemakkelijk overbrugd te kunnen worden. Op de pleinen zal daarvoor ook een mechanisch stijgpunt (lift en/of roltrap) worden aangelegd, bijvoorbeeld in de bebouwing op of aan het plein. De exacte positie van de hellingbanen en/of trappen dient in de uitwerkingsfase nader bepaald te worden. 43
Het pleingebouw is aan alle kanten transparant en toegankelijk. De drie pleinen vormen tezamen het hart van het nieuwe centrum. De openbare parkeerplaatsen voor bezoekers van het centrum moeten daarom zoveel mogelijk vanaf de Binnenlandse Baan, in de nabijheid van het plein, ontsloten worden. Uitgangspunt is dat de parkeergarages onder het plein en onder de locatie Binnenlandse Baan via één korte tunnel vanaf de Binnenlandse Baan bereikbaar zijn. De ingang van deze tunnel kan in de middenberm of de zijberm van de Binnenlandse Baan worden gesitueerd. Onderzocht moet worden of ook de parkeergarages onder de locaties postkantoor en Druivenpad op deze ontsluiting kunnen worden aangesloten. Voor de bestaande panden aan de Middenbaan wordt op veel plekken uitbreidingsruimte aan de achterzijde gegeven. Daarnaast is het op plekken waar de bezonning het toelaat toegestaan het aantal bouwlagen uit te breiden tot maximaal vijf bouwlagen gemeten vanaf het polderniveau (of vier bouwlagen gemeten vanaf het dijkniveau). De maximale bouwhoogte is aangegeven in de bouwhoogtekaart op bladzijde 24. Door het bieden van deze mogelijkheid ontstaat mogelijk de financiële ruimte voor eigenaren om hun winkelpanden op te knappen. Ook de herbestrating van de Middenbaan zal een positieve impuls geven aan winkeleigenaren om te investeren in de vernieuwing van de winkelpanden. Voorkomen moet worden dat het verschil tussen oud en nieuw in het winkelcentrum te groot wordt. PROGRAMMA Rondom en op de pleinen zal een groot deel van het totale nieuwe winkeloppervlakte worden gerealiseerd. Er wordt ongeveer 3400m2 (VVO) detailhandel vervangen en circa 2000 m2 (VVO) nieuw toegevoegd. Boven de winkels worden ongeveer 75 appartementen gerealiseerd, inclusief vervanging. Op het plein is ruimte voor de vrijdagmarkt. ARCHITECTUUR EN BEELDKWALITEIT De architectuur van de pleinen (inclusief de bebouwing aan de overzijde van de Binnenlandse Baan) moet in samenhang worden ontworpen. Voor de beleving van het centrum. is de verschijningsvorm van de gebouwen van groot belang. Bij de ontwikkeling van het Masterplan zal aandacht moeten worden besteed aan de menselijke maat in de architectuur. Aan de Binnenlandse Baan liggen nu reeds een aantal gebouwen van vijf respectievelijk zes lagen hoog (locatie De Boom, gebouw Binnenlande aan de Marjoleinlaan en het gemeentehuis). Deze bouwhoogte past bij de schaal van de breed vormgegeven singel en is leidraad voor de toekomstige ontwikkelingen langs de Binnenlandse Baan. De bouwhoogte is in het nieuwe centrum het hoogst rondom het Middenplein en het Maasplein. 45
UITSNEDE RANDVOORWAARDENKAART REFERENTIE 46
RANDVOORWAARDEN CENTRALE PLEINEN Ter hoogte van t Vlak, van de Binnenlandse Baan tot aan de Mr. Lohmanstraat wordt een reeks van drie nieuwe pleinen gemaakt In de nieuwe stedenbouwkundige structuur is een hechte samenhang tussen de pleinen en de winkelstructuur Het Mr. Lohmanplein en het Middenplein worden door middel van een compact pleingebouw van elkaar gescheiden De pleinen krijgen verschillende sferen, maar worden als een samenhangend geheel ervaren. Een integraal ontwerp van de buitenruimte, het pleingebouw en de omringende bebouwing zijn hiervoor een voorwaarde In de plint van de bebouwing rondom het plein en in het pleingebouw komen vooral winkels en horeca, daarnaast is er ruimte voor maatschappelijke en culturele voorzieningen De minimale breedte van de pleinen wordt bepaald door de benodigde ruimte voor de weekmarkt. Deze is circa 45 meter De maximale maatvoering van het pleingebouw is 35 meter breed en 20 meter lang Het pleingebouw is van alle zijden toegankelijk Op de pleinen en/of (eventueel voor een deel) op andere plekken binnen de nieuwe winkelstructuur is ruimte voor de weekmarkt De ondergrondse parkeergarages onder het winkelcentrum moeten een duidelijke toegang krijgen vanaf de Binnenlandse Baan De toegangen van de parkeergarages voor voetgangers dienen direct op het plein en op het winkelcircuit uit te komen De maximale hoogte rondom het noordelijk deel van de pleinen is 6 lagen + 1 laag voorzieningen aan de zijde van de Binnenlandse Baan, respectievelijk 4 lagen + 1 laag voorzieningen aan de zijde van de Middenbaan (gemeten vanaf het polderniveau, dit komt neer op 6, respectievelijk 4 lagen vanaf het dijkniveau) Op plekken waar de bezonning het toelaat is het aan de noordzijde van de Middenbaan toegestaan het aantal bouwlagen uit te breiden tot maximaal vijf bouwlagen gemeten vanaf het polderniveau (of vier bouwlagen gemeten vanaf het dijkniveau) De bestaande winkels kunnen aan de achterzijde uitbreiden Aan het Onderlangs, op de locatie van warenhuis Wesdijk is de toegestane bouwhoogte 1 bouwlaag 47