Ambitieplan WBO Wonen 2016-2020 Samen voor betaalbaar en plezierig wonen
Voorwoord In juni 2015 voerde WBO Wonen haar driejaarlijkse huurdersonderzoek uit. Huurders toonden zich betrokken; ruim 40% deed mee. Zij konden zich uitspreken over hun waardering voor het wonen, de buurt, de service van WBO Wonen en participatie. De uitkomsten zijn goed: huurders geven ons gemiddeld een 7,5. Daar zijn we erg blij mee. En dat willen we graag zo houden, ook in de komende jaren. Wij zijn er tenslotte voor onze huurders. Voor hen blijven wij betaalbaar en plezierig wonen mogelijk maken. Hoe we dat gaan doen, leest u in dit ambitieplan. Dit ambitieplan is tot stand gekomen na gesprekken met al onze belanghouders in Oldenzaal. Ambities stel je immers niet alleen vast. We gingen op de koffie bij onze huurders. We organiseerden rondetafelgesprekken en spraken uitgebreid met de gemeente en onze Huurdersvereniging Blij Wonen. Ook medewerkers dachten mee over de koers voor de komende jaren. Wij danken iedereen die heeft bijgedragen voor diens inzet en betrokkenheid. Het heeft ons geholpen onze nieuwe ambities vorm te geven. Ambities waarbij samenwerking een belangrijke rol inneemt. Samenwerking met huurders en met maatschappelijke partners. Samenwerking is nodig om een meerwaarde te kunnen blijven leveren aan plezierig wonen. In een tijd waar meer met minder belangrijk is, kiezen wij voor een ambitieplan met een looptijd van vijf jaar. Deze periode loopt gelijk met de nog te maken prestatieafspraken met gemeente en Huurdersvereniging Blij Wonen. Uiteraard kan het gebeuren dat er tussentijds veranderingen optreden die we nu nog niet voorzien. Bijvoorbeeld veranderingen in wetgeving, de Nederlandse economie of nieuwe heffingen. Als het nodig is, dan sturen we bij. Voor nu vormt dit document ons houvast voor de komende jaren. Dick Mol directeur bestuurder WBO Wonen 2 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
Inhoud Voorwoord 2 1. Waar staan wij voor 4 2. De nieuwe werkelijkheid 5 3. Waar gaan wij voor: onze ambities 9 Ambitie 1 Voldoende betaalbare en verhuurbare woningen voor huurders 9 Ambitie 2 Betaalbare woonlasten en duurzame woningen 12 Ambitie 3 Samen voor vitale buurten 15 Ambitie 4 Maatschappelijk presterend vermogen 18 4. Wat hebben wij nodig 20 Bijlage 1: kerntaken WBO 21 Bijlage 2: toelichting financiën 22 Bijlage 3: toelichting wet- en regelgeving en toezicht op corporaties 23 3
1 Waar staan wij voor Dagelijks zijn onze medewerkers in de weer om betaalbaar en plezierig wonen mogelijk te maken voor onze huurders. Hiervoor beheren wij ruim 4.000 huurwoningen in Oldenzaal. We zien het als onze kerntaak om woningen te bieden aan mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien. In het bijzonder doen we dat voor mensen met een bescheiden jaarinkomen onder de huurtoeslaggrens, namelijk 34.911,- 1. Voor mensen met een inkomen net daarboven, tot 38.950,-, is het kopen of huren van een woning op de vrije markt vaak niet haalbaar. Zeker niet als gekeken wordt naar de totale woonlasten. Daarom zetten we ons ook in voor deze groep. Mensen met een zorgvraag en statushouders nemen een bijzondere positie in. Qua inkomen behoren zij vaak tot onze primaire doelgroep. Echter, door de urgentie of bijzondere vraag waarmee zij naar een woning zoeken is hun situatie vaak anders dan die van een reguliere huurder. Zij hebben onze bijzondere aandacht. Visie en missie WBO Wonen is een betrokken en maatschappelijk ondernemende organisatie. Wij bieden goede woningen voor mensen die dat om financiële of andere redenen niet zelf kunnen regelen. Wij vinden het belangrijk dat het wonen voor onze huurders betaalbaar blijft. Daarom zetten we met het verduurzamen van onze woningen in op betaalbare woonlasten. Tevredenheid van onze huurders willen wij hoog houden. Hiervoor vragen wij onze huurders wat zij belangrijk vinden om plezierig te kunnen wonen. Want wij vinden dat betaalbaar en plezierig wonen ook voor mensen met een bescheiden inkomen bereikbaar moet zijn. Hiervoor werken wij samen met huurders, partners en belanghouders. Samen met hen zetten wij ons in voor een plezierige, nette en veilige buurt. Missie Samen betaalbaar en plezierig wonen mogelijk maken voor huurders 1 Prijspeil juli 2015 4 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
2 De nieuwe werkelijkheid Wat we deden WBO Wonen is gewend om zich vanuit een brede maatschappelijke verantwoordelijkheid in te zetten voor plezierig wonen in Oldenzaal. Naast woning- en wijkbeheer hebben we de afgelopen jaren veel aandacht besteed aan beheer en kwaliteit van het groen in de wijk en aan de bouw van luxe huur- en koopwoningen. Voor plezierige buurten, actieve participatie en tegengaan van eenzaamheid stimuleren wij het ontmoeten. Vele vrijwilligers geven hieraan invulling en betekenis, iets waar wij heel erg trots op zijn. De Oldenzaalse samenleving ziet en waardeert de kwaliteit waarvoor WBO Wonen zich heeft ingezet. Een nieuwe tijd Nu hebben corporaties te maken met een nieuwe werkelijkheid. De woningwet die 1 juli 2015 is ingegaan heeft geleid tot grote veranderingen in de taakopvatting van corporaties en dus ook van WBO Wonen. Ook de enorme beperking van financiële middelen vanuit de Rijksoverheid noopt ons tot bezinning. Onze maatschappelijke brede taakopvatting is daarom omgeslagen naar een terug naar de kerntaken -beleid. Maar de wereld staat niet stil en soms komen er ontwikkelingen op ons pad waar wij snel op in moeten spelen. Dat geldt bijvoorbeeld voor de enorme toename van vluchtelingen naar Nederland. Wij nemen onze verantwoordelijkheid in het aandeel stijgende statushouders. Voor 2016 en de jaren daarna verwachten wij meer dan 100 statushouders per jaar te gaan huisvesten. Dat doet een enorm beroep op onze voorraad betaalbare huurwoningen. In overleg met de gemeente zoeken we naar creatieve oplossingen in Oldenzaal. Wij streven naar oplossingen waarbij we statushouders een fatsoenlijke woonruimte kunnen bieden. Tegelijkertijd mag dit niet ten koste gaan van de vraag naar en toewijzing van woonruimte aan huidige en toekomstige woningzoekenden. 5
Wettelijke kaders en toezicht Corporaties werken meer dan ooit binnen duidelijk afgegrensde wettelijke kaders en een net aan verschillende vormen van toezicht (zie het overzicht in onderstaande afbeelding). *Verdere toelichting en betekenis is te vinden in de bijlage toezicht en regelgeving Vanuit het toezichtskader heeft een visitatiecommissie van Ernst en Young in 2014 onderzoek gedaan naar de maatschappelijke prestaties van WBO Wonen over de periode 2010-2013. De belangrijkste conclusies waren: Maatschappelijk presteren ruim voldoende. Hoge waardering door belanghouders, met als aandachtspunt zichtbaarheid voor de buitenwereld en een wisselend beeld waar het gaat om de invloed die huurders kunnen hebben op het beleid van WBO. Presteren naar financieel vermogen ruim voldoende. Adequaat functionerend toezicht. Het aandachtspunt betrekken van belanghouders bij beleid komt terug in dit ambitieplan. 6 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
De woningwet 2015 en de corporatie De aanpassingen in de woningwet hebben als doel de taken van corporaties meer af te bakenen: 1. Het werkterrein voor woningcorporaties wordt kleiner 2. Er wordt een actievere rol gevraagd van de gemeente 3. Gemeente, huurders en corporaties doen (nog) meer samen 4. Scheiden van werkzaamheden voor het sociale huurbezit (DAEB) en het commerciële vastgoed (niet-daeb). Het terug naar de kerntaken -beleid heeft gevolgen voor de activiteiten van WBO Wonen. Het betekent ook: keuzes maken. Wat blijven we doen? Wat kunnen we nog doen en wat doen we niet meer? Een voorbeeld: woningzoekenden met een inkomen boven 38.950,- behoren niet meer tot onze doelgroep. Wij zijn van mening dat woningzoekenden met minimaal dit inkomen zelf in staat zijn om in huisvesting te voorzien. Deze keuze kan gevolgen hebben voor ons commerciële bezit. Met de nieuwe woningwet als uitgangspunt heeft WBO Wonen bepaald wat haar kerntaken zijn. Een overzicht van de kerntaken is terug te vinden in bijlage 1. Passend toewijzen De keuzemogelijkheden bij het zoeken naar een nieuwe huurwoning is voor onze huurders enorm beperkt door het invoeren van de nieuwe passendsheidsnorm die vanaf 2016 geldt. Deze norm betekent dat ten minste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning krijgt toegewezen onder de huurtoeslaggrens. De Rijksoverheid heeft deze maatregel ingezet om de oplopende uitgaven aan huurtoeslag te beperken. De focus van de overheid ligt daarnaast op het tegengaan van scheefwonen, dat wil zeggen mensen met een hoog inkomen in een sociale huurwoning. Passend toewijzen heeft grote gevolgen voor de toekomstige inkomstenstroom voor WBO Wonen. Het betekent dat voor veel woningen prijsstijgingen niet langer mogelijk zijn omdat zij qua betaalbare huurprijs aan het maximum zitten. Een voorbeeld: als investeringen in duurzaamheid doorberekend worden in huurprijzen, moeten de woningen bij het vrijkomen ervan weer goedkoper in de markt gezet worden. Dit om voldoende betaalbare woningen passend aan te kunnen blijven bieden. Huurakkoord Betaalbaarheid van het wonen is voor onze huurders heel belangrijk. Om deze reden is door huurders en verhuurders in Nederland een sociaal huurakkoord gesloten voor de periode 2016-2018, met de mogelijkheid het te verlengen tot 2020. Aedes en de Woonbond willen de jaarlijkse huurstijging beperken en de huurprijs sterker koppelen aan de kwaliteit van de woning. Afgesproken is de huren de komende jaren gematigd te laten stijgen. De totale huursom (alle huren bij elkaar) van de sociale huurwoningen van een woningcorporatie mag de komende jaren met gemiddeld niet meer dan het inflatiepercentage plus 1% stijgen. Vanuit wetgevingen vallen huurstijgingen die het gevolg zijn van het verbeteren en verduurzamen van woningen niet onder de maximale stijging van de huursom. Hiervoor is dus wettelijk ruimte om de huur extra te verhogen. Uiteraard houdt WBO Wonen zich aan landelijke en wettelijke kaders. Betaalbaarheid van het wonen is voor ons een belangrijk thema. Plezierig wonen begint immers pas met het overhouden van financiële ruimte na het betalen van de maandelijks terugkerende woonlasten. 7
Regionale en lokale samenwerking WBO Wonen is met 17 andere Twentse woningcorporaties verenigd in WoON. In 2014 heeft WoON samen met de 14 Twentse gemeenten en de Provincie Overijssel de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 opgesteld. Deze regionale woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten weer van waaruit vervolgens lokale woonafspraken en keuzes gemaakt worden. De herijking van de lokale woonvisie vanuit de gemeente is in volle gang. Goed wonen voor iedereen en duurzaamheid zijn belangrijke bouwstenen, evenals het gesloten coalitieakkoord. Het streven is de woonvisie eind 2015 vast te stellen. Deze woonvisie vormt de basis voor de te maken prestatieafspraken tussen de gemeente Oldenzaal, huurdersvereniging Blij Wonen en WBO Wonen. Ontwikkelingen woningmarkt Oldenzaal Uit het rapport Kwalitatieve opgave in Twente (door Rigo in 2014) en Bouwstenen voor de Woonvisie Oldenzaal blijkt dat de woningvoorraad van Oldenzaal toe is aan verbetering en vernieuwing. Daarnaast is er een beperkte toename van de behoefte. In de periode tot 2025 bereiken 3.000 woningen in Oldenzaal de leeftijd van 50 jaar. Dat betekent dat grootschalig onderhoud aan belang wint, ook met name op de particuliere woningmarkt. De vernieuwingsopgave heeft vooral betrekking op de vroeg-naoorlogse laagbouw en de laagbouwwijken uit de jaren 50 en 60. Uit: Woonvisie gemeente Oldenzaal WBO Wonen wil graag meedenken en haar netwerk ter beschikking stellen voor de toekomstige kwaliteit van de Oldenzaalse woningvoorraad en een krachtig centrum. WBO Wonen bezit 30% van de 13.760 bewoonde woningen in Oldenzaal; dat zijn er ruim 4.000. Een deel van de woningvoorraad van WBO komt uit de na-oorlogse bouwperiode tussen 1950 en 1960. Voor het jaren 50 woningbezit van WBO Wonen worden nu plannen ontwikkeld (zie ambities in het volgende hoofdstuk). Starters blijven zich melden op de woningmarkt. Op de middellange termijn wordt het aantal starters echter minder. Ook neemt het aantal gezinnen af. Daartegenover staat een sterke toename van het aantal 65-plussers. De primaire doelgroep voor WBO Wonen (met een inkomen beneden de 34.911,-) neemt de komende jaren in omvang toe. Dit is vooral een gevolg van de vergrijzing van de huidige bevolking. Oldenzaal 2014 2040 Verschil 1 persoons-huishouden 4.270 5.600 31% 2 persoons-huishouden 4.550 4.240-7% Gezinnen 4.960 4.390-11% Verdeling huishoudens naar samenstelling 2014 en 2040 (Bron Rigo, sept. 2014) 8 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
3 Waar gaan wij voor: onze ambities Inleiding De nieuwe werkelijkheid maakt niet dat de missie van WBO Wonen heel erg veranderd is. Wij willen nog steeds plezierig wonen bereikbaar maken voor onze huurders. Onze focus is echter sterk verschoven naar de betaalbaarheid van het wonen. Nieuwe uitdagingen gelden niet alleen voor ons als corporatie. Ook gemeente, zorgpartijen en welzijnsorganisaties staan voor stevige opgaven met minder geld. De noodzaak en kans om meer en beter te gaan samenwerken als maatschappelijke organisaties is dan ook groot. Dat wij ons richten op onze kerntaken, betekent niet dat wij blind zijn voor zaken die van belang zijn of kansen bieden voor Oldenzaal. Hierin willen wij graag faciliteren en blijven meedenken waar het gaat om plezierig wonen in vitale buurten. Wij brengen onze missie en de nieuwe werkelijkheid met elkaar in lijn met vier ambities. Deze vormen het fundament voor alles wat we de komende jaren doen. Ze betekenen een verschuiving in activiteiten: soms doen we meer, soms doen we minder en soms doen we iets niet meer. In dit hoofdstuk staan de ambities gepresenteerd en wordt duidelijk tot welke keuzes deze leiden. Ambitie 1 Voldoende betaalbare en verhuurbare woningen voor huurders Voorop staat onze ambitie om de komende jaren in Oldenzaal voldoende betaalbare en verhuurbare woningen te bieden aan onze doelgroepen. WBO Wonen maakt hierin de volgende keuzes: Keuze 1: Toewerken naar een toekomstbestendige en passende woning portefeuille De demografische ontwikkelingen en de verdeling naar huurprijscategorieën laten zien dat WBO Wonen in aantal voldoende woningen bezit. Echter, het type woning sluit niet altijd aan op de (toekomstige) behoefte. De komende jaren is namelijk vooral behoefte aan eengezinswoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens en kleine gezinnen onder de betaalbare huurprijs van 576,-. Om de betaalbare woningvoorraad qua aantal gelijk te houden en voldoende woningen te bieden voor toekomstige doelgroepen wil WBO Wonen betaalbare nieuwbouw toevoegen. Verdeling huishoudens naar gewenste huurniveau 2040 Netto huur 1 persoons 2 persoons Gezinnen Totaal Percentage huishouden huishouden 0 576,87 1.670 800 400 2.870 73% 576,87 618,24 533 120 63 716 18% 618,24 710,68 218 40 63 321 8% Vanaf 710,68 0 40 0 40 1% 9
Toekomstig aanbod, verdeeld naar huurcategorie (excl. toevoeging nieuwbouw) Toekomstig aanbod Gewenst Verschil o.b.v. o.b.v. voorgesteld beleid voorgesteld beleid 0 576,87 73% 73% 0% 576,87 618,24 14% 18% -4% 618,24 710,68 12% 8% +4% De groep oudere huurders stijgt de komende jaren sterk. Deze groep blijft echter steeds langer wonen in de huidige woning (veelal tuinwoningen). De behoefte aan specifieke ouderenhuisvesting kunnen we binnen de huidige aantallen van 1.440 nultredenwoningen goed opvangen. Op de middellange termijn wordt bij vervanging van appartementen zonder lift ingezet op het realiseren van levensloopbestendige appartementen. WBO Wonen heeft circa 550 woningen uit de bouwperiode 1950-1960 in bezit. Deze zijn met name gelegen in de buurten Glinde-Esch en Hooiland. In 2012 is gestart met een grootschalige opwaardering van deze woningen. Er wordt gewerkt met drie scenario s: opwaardering voor 35 jaar, opwaardering voor 20 jaar en sloop en vervangende nieuwbouw. In de eerste fase is met name gekozen voor de 35 jaar variant. Samen met bewoners worden de scenariokeuzes voor de komende jaren gemaakt. Voor eventueel vervangende nieuwbouw werken we samen met een aannemer uit de regio aan een vernieuwend concept voor vervangende nieuwbouw. Keuze 2: Tijdelijk verruimen kleine, goedkope woningvoorraad Het aantal statushouders dat een beroep zal doen op een betaalbare woning in Oldenzaal gaat toenemen. Hoeveel is nog niet zeker. WBO Wonen wil statushouders een betaalbare woning bieden. Ook voor de doelgroep jongeren verwachten we de eerste 15 jaar nog een toename in de vraag. Beide maken gebruik van kleine en goedkope woningen. Daarom willen wij deze woningvoorraad voor een periode van circa 15 jaar verruimen. In de periode 2016 tot 2018 verwachten wij de woningvoorraad met maximaal 100 tijdelijke woningen te vergroten. Startend met het toevoegen van betaalbare woonruimte (ca. 70) en de jaren daarop transformatie van bestaande panden (ca. 30). Keuze 3: Ontwikkelen concepten voor kleine, goedkope woningen Bij het aanbod van kleine en goedkope woningen, met één slaapkamer, horen ook veel ouderenwoningen. De kwaliteit van deze kleine en goedkope woningen voor ouderen sluit niet meer aan bij de vraag van de doelgroep ouderen. In de komende vijf jaar ontwikkelen wij concepten voor het samenvoegen van appartementen. Een eerste pilotproject start binnen drie jaar. Keuze 4: We ondersteunen het wonen van mensen met een zorgvraag maar ontwikkelen geen specifiek zorgvastgoed Als corporatie begrijpen wij dat mensen met zorgvragen specifieke woonwensen kunnen hebben. Wij willen daar graag, vanuit gewone woningen, bijzondere aandacht aan besteden. Ook wij merken dat het wettelijk scheiden van wonen en zorg steeds meer vorm krijgt. Zorgspecifieke woningen die door deze ontwikkeling opgezegd zijn, worden voor herbestemming ingezet bij het huisvesten van statushouders. Voor WBO Wonen is het zorgspecifiek bouwen geen taak. 10 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
Keuze 5: Huisvesting voor mensen met hogere inkomens niet langer kerntaak Het luxe huursegment (huurprijzen boven 710,-) beschouwen we niet meer tot onze kerntaak. We gaan actief op zoek naar investeerders die dit (geconcentreerde) bezit van ons willen overnemen. Ditzelfde geldt ook voor bedrijfs onroerend goed, wanneer het niet verbonden is met huurwoningen. Het wel of niet afstoten is afhankelijk van prijs en mogelijkheden in de markt. Keuze 6: We verkleinen onze voorraad dure woningen (tussen 618,- en 710,-) Verhuur van woningen met een huurprijs boven 618,- verloopt moeizaam, vanwege: concurrentie met koopwoningen; regels rondom passend toewijzen; demografische ontwikkelingen. Leegstand dreigt. De inzet is een deel van deze woningen te verkopen (40 in totaal, acht per jaar extra). De opbrengsten gebruiken we om betaalbare sociale huurwoningen te bouwen die geschikt zijn voor kleine gezinnen. Hierbij geldt: eerst de verkoop realiseren, daarna is betaalbare nieuwbouw mogelijk. Resultaat: In 2020 liggen we op koers met de transformatie naar een wensportefeuille voor 2040. Hiermee zijn we, ook in de komende vijf jaar, in staat om aan de vraag naar betaalbare en passende woningen te voldoen. 11
Ambitie 2 Betaalbare woonlasten en duurzame woningen Uit landelijk en eigen onderzoek blijkt dat betaalbaarheid van het wonen belangrijk is voor onze huurders. De maandelijkse huur is maar een deel van de maandelijkse woonlasten. Energiekosten maken ook een belangrijk deel uit van de totale woonlasten Daarom zetten wij in op betaalbare woonlasten en niet alleen op betaalbare huur. Wij vinden het belangrijk om met investeringen in duurzaamheid bij te dragen aan lagere woonlasten voor onze huurders. Dit is ook wat huurders in het huurdersonderzoek aan ons meegeven. Ook huurders bij het rondetafelgesprek geven aan dat de investeringen echt tastbaar moeten zijn in de portemonnee. Deze ambitie leidt daarom tot de volgende keuzes: Keuze 1: Huurbeleid gericht op betaalbare woonlasten Om plezierig te kunnen wonen zijn betaalbare woonlasten belangrijk voor onze huurders. In het huurdersonderzoek hebben we huurders gevraagd naar de waardering voor de betaalbaarheid van de huur (2015: 49% tevreden) en energielasten (2015: 54% tevreden). We hebben huurders ook de vraag gesteld of er na het betalen van de maandelijkse woonlasten voldoende geld over blijft om van te leven. Van onze huurders zegt 55% ja, 28% zegt nee. Dit is een fors aantal. Door huren gematigd te verhogen dragen we bij aan het betaalbaar houden van de woonlasten. We benutten wel de ruimte voor huurverhogingen (binnen het huurakkoord) om te kunnen investeren in verduurzaming en daarmee in betaalbare woonlasten. Keuze 2: Energiezuiniger maken woningen gericht op beperken woonlasten Energiekosten vormen een groot deel van de maandelijkse woonlasten. Wij kiezen voor een aanpak waarbij verduurzamen (energiezuiniger maken) van onze woningen leidt tot lagere woonlasten voor onze huurders. De gemeente Oldenzaal heeft zich tot doel gesteld tot de 25 meest duurzame gemeenten van Nederland te behoren. Dat sluit goed aan bij ons doel om de woonlasten te beperken. Deze woonlasten willen wij beperken door woningen te verduurzamen. Wij voeren daarom onze voorgenomen investeringen in verduurzaming van ons bezit op. Van gemiddeld label C met een investering van 9 miljoen euro in 10 jaar, naar gemiddeld label B met een investering van 15 miljoen euro in de komende 5 jaar. Onze doelstelling is dat in 2020 de gemiddelde energie index van ons bezit lager is dan label 1,25 (label B). Dit sluit aan bij het convenant Energiebesparing Huursector die is afgesloten tussen het Ministerie van BZK, Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang. 12 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
Afweging toegelicht Duurzaamheid versus huurverhoging Betaalbare woonlasten gaan voor WBO Wonen samen op met duurzaamheid. Bij het afwegen van hoe wij het best kunnen insteken op die betaalbaarheid is een aantal zaken tegen elkaar afgewogen. Bijvoorbeeld wat bereken je door aan huurders wanneer je gaat investeren in duurzaamheid? Aan de ene kant wil je dat waar je extra investeringen doet bovenop het normale onderhoud, deze terugbetaald wordt door de huurders die daar voordeel van hebben. Bij duurzaamheid geldt echter dat de woningen die we nu niet aanpakken al een voordeel hebben in energiezuinigheid. Daarnaast is een risico dat huurders geneigd zijn niet mee te werken op het moment dat wij een huurverhoging vragen voor een verbetering. Ook niet wanneer die verbetering betekent dat de woonlasten in het totaal lager worden. Daar komt nog bij dat door het passend huren de huurprijs na verbetering bij die woning wel verhoogd kan worden. Maar bij mutatie/leegkomen van de woning moet in de meeste gevallen de huur weer naar beneden worden gebracht om deze nog betaalbaar (onder 576,00) te kunnen blijven aanbieden. Daarom kiezen wij ervoor om de bandbreedte bij huurverhoging, gemiddelde van inflatie + 1%, te gebruiken om de investeringen voor duurzaamheid te financieren. En dus niet deze investeringen bij individuele huurders in rekening te brengen. Mocht blijken dat er ruimte is bij huurders om voor duurzaamheid een vergoeding in rekening te kunnen brengen, dan ontstaat ruimte om de gemiddelde huurverhoging te beperken. Keuze 3: Tocht- en vochtproblemen in de woning krijgen prioriteit In het huurdersonderzoek dat we in de zomer van 2015 hebben gehouden, gaven bewoners hun woning gemiddeld een 7,3. Duidelijk werd echter ook dat op onderdelen als tocht, vocht en schimmelvorming veel huurders ontevreden zijn. Tochtvrij/goed geïsoleerd Rust in de woning Warm stoken van de woning Vocht/schimmelvorming Woning algemeen Aandachtpunten woning 6,1 6,2 6,7 6,6 7,3 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 t/m 6 7 t/m 8 9 t/m 10 Cijfer gem. Gebouwen of woningen waar nog veel klachten zijn over tocht, vocht en/of schimmelvorming, krijgen voorrang bij het verduurzamen. 13
Keuze 4: Energiebewuste huurders Tijdens de rondetafelgesprekken werd door verschillende partijen en huurders het eigen gedrag rond het energieverbruik benoemd. Gloeilampen vervangen door led verlichting of slim en kritisch inkopen van stroom zijn goedkope en makkelijke mogelijkheden voor huurders om meer te besparen. WBO Wonen kiest ervoor om samen met maatschappelijke partners energiecoaches in te zetten, die huurders actief helpen inzicht in eigen energiegedrag te krijgen en te begrijpen wat dit voor hun woonlasten betekent. Resultaat: In 2020 is het energiebewustzijn van huurders verhoogd. Structurele bouwkundige tocht-, vocht- en schimmelproblemen zijn veelal opgelost voor woningen die in exploitatie blijven. Onvoldoende scores (rapportcijfer 6 of lager) op tocht en vocht zijn met minimaal de helft afgenomen. De gemiddelde energie-index van onze woningen is lager dan 1,25 (gemiddeld label B). 14 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
Ambitie 3 Samen voor vitale buurten Ook de komende jaren gaat WBO Wonen voor vitale buurten. Een buurt waar je als huurder plezierig kunt wonen. Een buurt die schoon, heel en veilig is. Het huurdersonderzoek laat zien wat huurders belangrijk vinden om plezierig te kunnen wonen, namelijk: Top 5 belangrijkste zaken voor plezierige buurt 1. veiligheid 2. rust in de buurt 3. vertrouwen hebben in andere buurtbewoners 4. groen in de buurt 5. een opgeruimde buurt (Gegevens uit het huurdersonderzoek van juni 2015) Deze top 5 biedt ons houvast bij de keuzes die we maken voor vitale buurten. We gaan voor saamredzame buurten waar, door meer mensen te laten participeren, we samen meer mogelijk maken. Keuze 1: Fysiek aanpakken laag scorende buurten Huurders van WBO Wonen waarderen hun buurt met gemiddeld een 7,1. Wij geven de komende jaren prioriteit aan die buurten die veel lager scoren op de top 5 punten (zie hierboven), of waar veel storende zaken worden genoemd. De komende vijf jaar pakken wij ieder jaar één buurt op daar waar het gaat om fysieke knelpunten. Hier analyseren wij samen met bewoners de gegevens en stellen een plan van aanpak op. Signaleren wij knelpunten op het sociaal terrein, dan brengen wij signalen over naar onze maatschappelijke partners. Keuze 2: Faciliteren participatie Wij gaan voor saamredzame buurten: samen met bewoners veel meer mogelijk maken in de buurt, met dezelfde middelen. Een echt duurzaam effect aan vrijwillige inzet bereik je pas als mensen er zelf bij betrokken zijn. Dit is de afgelopen jaren al gelukt rondom beheer en inrichten van groen in de wijk, buurtbemiddeling en het organiseren van ontmoeten en buurtparticipatie in vier ontmoetingsruimten. Onze rol is vooral huurdersparticipatie te faciliteren. Om vrijwilligers erbij te betrekken en betrokken te houden gelden randvoorwaarden waar een faciliterende organisatie als WBO Wonen aan moet voldoen (wederkerigheid). Deze randvoorwaarden zijn ons duidelijk geworden door onze ervaring met vrijwilligers de afgelopen jaren en vanuit het rondetafelgesprek met huurders. De volgende randvoorwaarden gelden: Oprechte aandacht voor de vrijwilligers. Regelen van juiste gereedschap, kleding en entourage. Weghalen van drempel. Belonen van inzet (compliment, kerstpakket of uitje). Dit maakt dat vrijwilligers graag vrijwilliger willen blijven. Wanneer het gaat om een afweging in kosten en baten is de rekensom snel gemaakt. Vrijwilligers kunnen, naast het toevoegen van veel meer waarde in kwaliteit, dit doen tegen een veel lagere kostprijs dan wanneer wij hier vakmensen voor moeten inhuren. 15
Voorbeeld participeren in groen WBO Wonen is trots op de resultaten in het groen de afgelopen periode. Zo n 70 vrijwilligers zijn actief met groen onderhoud bezig. Vanuit onze nieuwe kerntaken is onze inzet voor het groen beperkter; openbaar groen behoort niet tot onze kerntaak. De gemeente heeft al veel stukken openbaar groen teruggenomen in onderhoud, waarbij de al aanwezige vrijwilligers nu samenwerken met de gemeente. WBO Wonen is en blijft verantwoordelijk voor het eigen groen dat direct grenst aan ons bezit en zet ook voor de toekomst in op vrijwilligers in het groen maar dan rond ons eigen woningbezit. Voorbeeld participeren bij ontmoeten De afgelopen jaren hebben we stevig ingezet op het ontwikkelen van ontmoetingsruimten met als doel meer participatie mogelijk te maken en bijvoorbeeld eenzaamheid tegen te gaan. Huurders die gebruik maken van deze ruimten geven aan een plezierige tijdsbesteding te hebben en nieuwe contacten op te doen, wat eenzaamheid en doelloosheid tegengaat. In deze ruimten zijn 60 mensen vrijwillig actief. WBO Wonen staat voor de uitdaging over te gaan van het exploiteren van ontmoetingsruimten naar het beheren ervan en een meer faciliterende rol in te gaan nemen. Ontmoeten is in de nieuwe woningwet meer een opgave voor welzijn geworden dan voor een corporatie. Voor boerderij Stakenboer is al ingezet op exploitatie door een zorgpartij. Nieuwe vormen van participatie worden gezocht om het dagelijks beheer meer uit handen te geven en nog beter te worden in het faciliteren van actieve huurders. Keuze 3: Huurders betrekken bij beheer en beleid Het huurdersonderzoek laat zien dat huurders meer betrokken willen worden bij plannen voor hun buurt of woning. Slechts 54% van de respondenten vindt dat zij voldoende betrokken wordt. Als cijfer krijgen wij een 6,3. Dat vinden wij te weinig. Daarom willen wij onder andere bij komende onderhoudsprojecten eerder inzetten op het betrekken van huurders. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid kwam in het visitatierapport als verbeterpunt naar voren. Concreet gaan wij huurders betrekken bij de plannen voor de jaren 50 woningen, het dienstverleningsconcept wat bij ambitie 4 aan de orde komt en bij het verduurzamen van onze woningen de komende jaren. Daarnaast gaan wij actief op zoek naar nieuwe vormen en wegen die actieve participatie van huurders opleveren. Bijvoorbeeld ook participatievormen die kortdurend en projectmatig van opzet zijn, zodat we ook huurders aanspreken die zich voor een beperkte periode willen inzetten. Denk aan huurder-adviesgroepen, huurderspanels en klankbordgroepen voor concrete projecten om huurders eerder te betrekken bij planvorming. Wij denken dat het betrekken van huurders bij planvorming ook leidt tot een beter eindresultaat. Aan het einde van deze ambitieperiode willen wij van onze huurders minmaal een rapportcijfer 7,0 krijgen waar het concrete projecten betreft. Experimenten zelfbeheer Om kosten te besparen wordt al ingezet op zelfbeheer of kluswoningen door corporaties in Nederland. WBO Wonen gaat de mogelijkheden uitzoeken en zelf aan de slag met experimenten om onderhoudskosten te verlagen en huren betaalbaar te houden. Keuze 4: Samen met onze partners werken aan vroegtijdige signalering Buurtbeheer, bemiddeling bij overlast en intensief inzetten op contact en aanpak bij huurachterstanden is al langere tijd een belangrijk aandachtspunt bij WBO Wonen. De focus van WBO verschuift daarbij meer naar het vooraf signaleren van problemen en daarvoor inschakelen van de juiste maatschappelijke partners. Dit 16 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
sluit ook goed aan bij de nieuwe woningwet: daar waar een maatschappelijke partij de primaire verantwoordelijkheid heeft, is het geen taak voor een corporatie. Echter op het vlak van aanpak huurachterstanden en overlast blijft voor WBO Wonen een belangrijke uitvoerende taak over. Dit neemt niet weg dat daar waar vrijwilligers (buurtbemiddeling), Humanitas (thuisadministratie) of andere maatschappelijke instanties een rol kunnen vervullen, WBO Wonen hier de voorkeur aan geeft. Maatschappelijk zien wij dat het aantal hoogbejaarden in eengezinswoningen toeneemt, door het verdwijnen van verzorgingstehuizen, de scheiding van wonen en zorg en de toename van ouderen. Ook het aantal mensen met psychische en/of lichamelijke beperkingen neemt toe. Mensen blijven langer zelfstandig thuis wonen met minder zorg en/of begeleiding, met alle gevolgen van dien: vervuiling en verwaarlozing van woningen en tuinen, overlast voor de omgeving en soms zelfs dreiging van gevaar. Eerder signaleren bespaart maatschappelijke kosten was een belangrijke conclusie tijdens ons rondetafelgesprek met maatschappelijke partners. Een duidelijk signaal om met partners verder over in gesprek te gaan. Resultaat: In 2020 heeft WBO Wonen geleerd en ervaring opgedaan met nieuwe vormen van participatie. Onvoldoende scores (rapportcijfer 6 of lager) voor het onderdeel betrekken van huurders bij beheer en beleid zijn met minimaal de helft afgenomen (bij projecten waar wij de komende jaren fors investeren en samen met huurders plannen maken). Ook zijn duidelijke procesafspraken met samenwerkende partijen gemaakt voor vroegtijdige signalering. 17
Ambitie 4 Maatschappelijk presterend vermogen WBO Wonen is een maatschappelijke organisatie die samen met anderen (gemeente, belanghouders en de huurders zelf) betaalbaar en plezierig wonen voor haar huurders mogelijk wil maken. De huurdertevredenheid is goed. De bedrijfslasten zijn echter hoog vergeleken met het gemiddelde in de sector. Onze ambitie is daarom de huidige huurdertevredenheid op peil te houden tegen lagere bedrijfslasten. Een gezonde financiële basis is nodig, ook voor de langere termijn, om onze missie waar te maken. Een positieve operationele kasstroom is een van de voorwaarden hiervoor. De investeringen en ambities zijn gericht op (lange termijn) verhuurbaarheid. Daarmee neemt de waarde van het vastgoed toe. Deze toename zorgt voor een potentieel betere kasstroom. WBO Wonen wil deze kasstroom inzetten om betaalbaar en plezierig wonen voor haar huurders mogelijk te blijven maken. Toezichthouders hebben voor corporaties (financiële) normen vastgesteld (zie bijlage 2). Deze normen zijn voor WBO Wonen de basis voor haar financieel beleid. WBO Wonen hanteert een hogere norm voor het opbouwen van een extra buffer. Reden hiervoor is onze keuze financiële ruimte te creëren voor een grotere vervangingsopgave in de toekomst. Door nu ervoor te kiezen om betaalbare en populaire woningen nog niet te vervangen, maar te onderhouden, wordt de vervangingsopgave in de toekomst groter. Uiteindelijk zullen deze woningen technisch gezien vervangen moeten worden. Daarnaast wil WBO Wonen ruimte houden voor nieuw beleid. Uitgangspunt is dat de interne norm op 20% boven de gestelde norm ligt. Dit ambitieplan is doorgerekend in de meerjarenbegroting 2016-2025. Geconcludeerd kan worden dat we blijven voldoen aan de gestelde (externe) normen. Voor de toekomst geldt echter: Het enige dat zeker is, is onzekerheid. De plotselinge toename van het aantal vluchtelingen, de invoering van de passendheidstoets en de mogelijke verhoging van de verhuurderheffing naar 2,5 miljard (voor WBO circa 4 miljoen) zijn hier duidelijke voorbeelden van. Vanwege deze blijvende onzekerheid is het belangrijk om te kunnen anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. Belangrijke knoppen om op te kunnen sturen zijn voor WBO: een beperkt aantal ingerekende verkopen, een goede onderhoudsstaat van ons bezit en (relatief) kleinschalige projecten. Hierdoor is WBO Wonen voldoende in staat om waar nodig bij te sturen. Wij sturen in belangrijke mate op kasstromen. Hiernaast zijn de kasstroomratio s te zien. De DSCR geeft aan of WBO Wonen de rente en aflossing kan betalen. 18 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
Het basis scenario betreft de meerjarenbegroting 2016-2025 waarin dit ambitieplan is doorgerekend. Scenario A is een scenario waarbij complexmatige verkoop van niet-daeb is ingerekend. Het is duidelijk dat verkoop nauwelijks van invloed is op de DSCR. Scenario B is een slecht weer scenario waarbij de mogelijke verhoging van de verhuurdersheffing is ingerekend. De impact hiervan spreekt voor zich. Bijsturing zal noodzakelijk zijn. Het ambitieplan is financieel haalbaar. Als de stijging van de verhuurdersheffing (scenario B) een feit wordt dan zullen onze ambities bijgesteld moeten worden. Keuze 1: Dienstverlening gericht op de toekomst tegen lagere kosten Uit aftersales, huurdersonderzoek, de Aedes benchmark en gehouden huurdergesprekken blijkt dat huurders heel tevreden zijn over de service en dienstverlening van WBO Wonen. Vooral de eigen onderhoudsdienst krijgt hoge waarderingen, ook op medewerker niveau. Onze teams werken continue aan het verbeteren van de dienstverlening. De gewenste dienstverlening is onder andere als gevolg van digitalisering toe aan een nieuwe visie en strategie gericht op de toekomst. Daarnaast is het vanuit de doelstelling voor WBO Wonen om op lagere bedrijfslasten uit te komen (keuze 2) belangrijk naar onze huidige dienstverlening te kijken. In 2016 staat het ontwikkelen van een dienstverleningsconcept op de agenda. Dit allemaal met als doel de huurdertevredenheid op peil te houden tegen lagere bedrijfslasten. Keuze 2: Lagere bedrijfslasten In 2014 is voor het eerst een vergelijk gemaakt tussen corporaties in de Aedes benchmark. WBO Wonen deed mee in het vergelijk tussen bedrijfslasten. De benchmark werkt met een indeling in A, B en C. A is de goedkoopste categorie en C de duurste. In de benchmark van 2014 viel WBO Wonen qua bedrijfslasten in de C-categorie. WBO Wonen zet bewust in op het terruggaan in bedrijfslasten. Benchmark Bedrijfslasten per verhuureenheid 2014 (cijfers 2013) 1273 2015 (cijfers 2014) 1202 2020 1000 19
De afgelopen jaren is al flink ingezet op besparen. Het is ons streven om in 2020 qua bedrijfslasten op 1.000,- per verhuureenheid uit te komen. In 2016 ligt er een plan dat laat zien hoe wij daar gaan komen. Wij realiseren ons dat WBO Wonen met die lasten ook in 2020 nog boven het gemiddelde van de sector zal zitten. Het realiseren van onze ambities op o.a. het gebied van woonlasten en duurzaamheid, het meer invloed geven aan huurders, de huisvesting van statushouders en dergelijke, vragen echter ook de nodige extra inspanningen van onze organisatie. Het halen van onze ambities, in het belang van huidige en toekomstige huurders, vinden wij heel belangrijk. Daarvoor hebben wij als organisatie voldoende en goede mensen nodig. Afweging toegelicht WBO Wonen wil ambitie hebben op goede waardering door huurders, voldoende kwaliteitsniveau van het onderhoud en de te bereiken maatschappelijke prestaties als corporatie. Voor de betaalbaarheid van huren is het belangrijk scherp te zijn op bedrijfslasten. Ook ligt binnen de corporatiesector druk om de focus te richten op de kerntaken en nadrukkelijk te kijken naar de bedrijfslasten van de corporatie. WBO Wonen kiest er nadrukkelijk voor goede waardering door huurders samen te laten gaan met het verlagen van bedrijfslasten. Dat het verlagen van bedrijfslasten invloed heeft op keuzes voor onderhoud en dienstverlening is duidelijk. Door hierin voor een zorgvuldige aanpak te kiezen, in nauw overleg met huurders en medewerkers, accepteren wij een mogelijk tijdelijk wat lagere waardering door de huurder. Aan het einde van de looptijd van dit ambitieplan willen wij echter op hetzelfde huurdersoordeel uitkomen. Wij gaan voor gemiddelde bedrijfslasten met een hoge kwaliteit (wat wij nu ook leveren). De Aedes benchmark helpt corporaties om zicht te krijgen op wat normaal is qua kostenniveau en te bereiken ambities daarbij. Gemeten zijn bedrijfslasten, onderhoud, huurdersoordeel en maatschappelijke prestaties. WBO heeft in 2015 voor alle onderdelen mee gedaan in de benchmark. De uitkomsten zijn bij het goedkeuren van dit ambitieplan nog niet bekend. Resultaat: Huurderwaardering op peil houden is een belangrijk uitgangspunt voor WBO Wonen (rapportcijfer 7,5). WBO Wonen wil voldoende financiële basis hebben, om betaalbare woningen te kunnen blijven bieden en noodzakelijke toekomstige transformatie opgaven voor haar vastgoed te kunnen financieren. In 2020 is een besparing op bedrijfslasten gerealiseerd waarmee WBO Wonen op 1.000,- per verhuureenheid aan bedrijfslasten uit komt. 20 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
4. Wat hebben wij nodig Bij het beschrijven van de ambities is al aangegeven wat er financieel aan koerswijziging nodig is. Daarnaast vragen deze ambities om een grote inzet en prestatie van de medewerkers van WBO Wonen. Wij benoemen drie voorwaarden die laten zien wat wij nodig hebben om onze ambities te kunnen waarmaken. Voorwaarde 1: Samenwerken en verbinden Om betaalbaar en plezierig wonen in Oldenzaal te realiseren is het meer dan voorheen nodig om samen te werken met onze belanghouders. Ook het stimuleren en faciliteren van huurders om samen vorm te geven aan betaalbaar en plezierig wonen is de komende jaren van groot belang. Het kunnen verbinden is daarmee een vereiste voor WBO Wonen als organisatie geworden. En als wij van partijen vragen om goed samen te werken, dan moet het samenwerken in onze eigen organisatie vanzelfsprekend ook goed lopen. Voorwaarde 2: Maatschappelijk verantwoorde organisatie Twee belangrijke uitgangspunten voor de organisatie zijn: 1. Doelgerichte teams De afgelopen jaren is in de organisatie ingezet op doelgerichte teams. Het idee hierachter is dat medewerkers in een team zelf meer verantwoordelijkheid nemen voor hun teamdoel. Het lerend vermogen door te werken aan een uitdagend doel wordt daarmee vergroot en leidt tot efficiëntere processen. Naast deze inzet op doelgerichtheid zetten we in op projecten waar teams en huurders met elkaar kijken naar verbetermogelijkheden tegen lagere kosten. 2. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Inzetten op duurzaamheid heeft te maken met gezond verstand en bewust gedrag: dat je je bewust bent dat wat je doet invloed heeft op wat je achterlaat als organisatie. WBO Wonen wil in haar gedrag de komende jaren ook laten zien dat zij maatschappelijk onderneemt en bewust duurzaam vorm geeft aan samenwerken, opdrachtverstrekking, haar vastgoed en de WBO Wonen organisatie. Ofwel zelf ook het goede voorbeeld geven. Maatschappelijk verantwoord ondernemen is voor WBO Wonen een logische zaak! Voorwaarde 3: Goed presterende medewerkers met plezier in hun werk Door de veranderde rol van WBO Wonen hebben wij onze missie aangescherpt. Naast plezierig wonen, focussen wij nadrukkelijk op betaalbaar wonen mogelijk maken. Wij realiseren ons dat de nieuwe focus en ambities veel vraagt van onze organisatie. Van medewerkers vragen we zichzelf te blijven ontwikkelen en een grote inzet om de ambities waar te kunnen maken. WBO Wonen vindt medewerkerstevredenheid daarbij belangrijk en meet dit ieder jaar. Aan het einde van de looptijd van dit ambitieplan willen wij dat medewerkers even tevreden zijn als nu. In de nieuwe werkelijkheid helpen onze waarden om zo efficiënt mogelijk samen te werken, middelen samen zo effectief mogelijk in te zetten en samen slim na te denken over het halen van doelen en ambities. Daarom blijven onze huidige kernwaarden, aangevuld met samen, goed passen. Onze kernwaarden: doe samen meer met minder combineer ambitie met verantwoordelijkheid bezorg een glimlach bij een ander ontwikkel jezelf 21
Bijlage 1 Kerntaken WBO Wonen Nr. Activiteit Kerntaak Soms Niet 1 Verhuur woningen voor - Mensen met inkomen tot 34.911 (primaire doelgroep) X - Mensen met inkomen tussen 34.911 en 38.950 (secundaire doelgroep) X 1 - Mensen met inkomen boven 38.950 X - Doelgroep statushouders X - Doelgroep asielzoekers X - Doelgroep zorg voor gewone woningen X Verhuur - Zorgspecifiek vastgoed X - Maatschappelijk vastgoed X - Huurwoningen met huurprijs > 710,00 (niet-daeb) X 2 - Commercieel bedrijfsonroerend goed X 2 2 Verkoop huurwoningen X 3 Onderhoud en reparaties : - Keuken / douche / toilet renovatie X - Duurzaamheid vanuit betaalbaarheid X - Wegnemen storend factoren tocht/vocht/geluid X - Dagelijks onderhoud: lekkage, onderhoud ketel etc. X - Huurdersonderhoud: kleine reparaties in woning X 4 Groot onderhoud - Renovaties wooncomplexen X - Aanpak infrastructuur X 5 Leefbaarheid - Exploiteren ontmoetingsruimten X - Vastgoedbeheer ontmoetingsruimten X - Groenonderhoud eigen grond X - Groenonderhoud openbare ruimte X - Schoon, heel en veilig rondom huurwoning X - Beheer rond complexen X - Kunst en cultuur X 6 Sponsoring - Algemeen X - Huurderactiviteiten X 7 Terugdringen overlast huurwoningen WBO (buurtbemiddeling) X 8 Participatie - Blij Wonen X - Bewonerscommissies X - Bewonersparticipatie stimuleren X 9 WMO / zorg - Aanpassing aan huurwoningen X - Signalering zorg- / hulpbehoeften huurders X - Uitvoering van diensten rondom zorg en hulp X - Uitvoering van aanpassingen X 10 Preventie en aanpak huurachterstanden X 11 Nieuwbouw betaalbare huurwoningen X X 1 Vooralsnog doelgroep van beleid. Tijdelijke regeling. X 2 Mogelijkheden tot afstoten worden bekeken. 22 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
Bijlage 2 Toelichting financiën Sturingskengetal Heeft betrekking op Definitie Norm extern Norm WBO Interest Coverage Kasstromen De verhouding tussen de >1,4 >1,7 Ratio (ICR) operationele kasstroom en na vpb en na vpb en het saldo rentelasten. heffingen heffingen Debt Service Coverage Kasstromen De verhouding tussen de >1,0 >1,2 Ratio (DSCR) *) operationele kasstroom en na vpb en na vpb en het saldo rentelasten + heffingen heffingen (theoretische) aflossingsverplichting. Solvabiliteit Vermogen Het eigen vermogen > 20% > 24% uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal (o.b.v. actuele waarde). Loan to Value Vermogen De verhouding tussen de < 75% < 60% langlopende schulden en de actuele waarde van het bezit. Dekkingsgraad Vermogen De verhouding tussen het < 50% < 40% schuldrestant van de geborgde leningen en de WOZ waarde van het WSW onderpand. 23
Bijlage 3 Toelichting wet- en regelgeving en toezicht op corporaties Wettelijk kader Woningwet De herziene Woningwet is erop gericht dat woningcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting Hierin zijn de details van de uitvoering van de Woningwet nader vastgelegd. Huisvestingswet Deze wet biedt gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. 24 AMBITIEPLAN WBO WONEN 2016-2020 SAMEN VOOR BETAALBAAR EN PLEZIERIG WONEN
Huurrecht In het huurrecht worden de relaties tussen huurder en verhuurder gereguleerd. Huurprijzenrecht Het overeenkomen van een huurprijs tussen huurder en verhuurder. Deze huurprijs mag niet hoger zijn dan wettelijk is toegestaan. Huurtoeslagwet Het verstekken van een bijdragen in de kosten van huur om zodoende ook mensen met lagere inkomens te voorzien van passende huisvesting. Warmtewet Doel van deze wet is het beschermen van de consument tegen te hoge tarieven naast leveringszekerheid. Toezichtskader Extern toezicht: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) Zorgt voor het volkshuisvestelijk toezicht. Autoriteit Woningcorporaties De Autoriteit woningcorporaties (Aw) valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst en is onder gebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). In de Woningwet 2015 is vastgelegd dat de Aw onafhankelijk van het rijksbeleid en de standpunten van de sector een oordeel geeft over het functioneren van alle woningcorporaties. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Als hoeder van de borg draagt WSW bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Zij monitort en beoordeelt of corporaties aan hun verplichtingen kunnen voldoen en de kwaliteit van het risicomanagement. Verder zorgt zij dat corporaties tegen gunstige rentetarieven kunnen lenen. Gemeente Maakt prestatieafspraken met corporatie. Huurdersvereniging Blij Wonen Zet zich in voor de belangen van de huurders. Onder andere op het gebied van leefbaarheid, wetgeving, kwaliteit van bewoning, huurbeleid en kosten van onderhoud en service. Is betrokken bij prestatieafspraken. Intern toezicht: Raad van Commissarissen Intern toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken in de corporatie. Accountant Controleert in opdracht van de RvC de jaarrekening. Houdt geen toezicht maar informeert. Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland Een onafhankelijk bureau kijkt naar de verantwoording van corporaties over de gemaakte keuzes en maatschappelijke prestaties. De kwaliteit van het intern toezicht maakt hier onderdeel van uit. 25
WBO Wonen Spoorstraat 36 Postbus 16 7570 AA Oldenzaal T (0541) 58 22 22 E info@wbowonen.nl I www.wbowonen.nl t @wbowonen