Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen worden. b. De 80% toewijzingseis aan huishoudens met een inkomen tot 34.911 van de Europa regeling moet gehaald kunnen worden. c. De 10% ruimte om aan huishoudens met een inkomen tot 38.950 een woning toe te wijzen moet gebruikt kunnen worden. d. Een deel van de 10% vrije ruimte van de Europaregeling kan gebruikt worden om gezinnen met een middeninkomen (tot 44.800) te helpen. e. Zorgen voor betaalbare woonlasten voor de verschillende doelgroepen f. Zo eerlijk mogelijk goedkope woningen toewijzen aan mensen met lage inkomens en duurdere woningen aan mensen die dat betalen kunnen g. Zo min mogelijk eisen stellen aan woningen die niet schaars zijn. h. De tabel zo eenvoudig mogelijk houden. Er zijn in totaal 3 tabellen waaruit de corporaties kunnen kiezen bij het adverteren van een sociale huurwoning. Standaard tabel (Rijksbeleid) In de standaard tabel zijn de regels rond passend toewijzen (Passendheidstoets en Europanorm) ingebakken. Hierbij wordt met name rekening gehouden met de uitgangspunten a. b. c. en h. Betaalbaarheidstabel (Nibud normen) De SVH-corporaties sturen al een aantal jaren op betaalbaarheid. Dat gebeurt op basis van Nibud normen. In deze tabel wordt rekening gehouden met de beperkte draagkracht van gezinnen, de inkomensval van woningzoekenden die qua inkomen net boven de huurtoeslaggrenzen zitten en de ruimere bestedingsmogelijkheden van 2-persoonshuishoudens die tot de BBSH-doelgroep behoren. Hierbij wordt met name rekening gehouden met de uitgangspunten d. e. en f. Moeilijk verhuurbaar tabel Een deel van de voorraad verhuurt slecht. De woningcorporatie weet van te voren al bij welke woningen dit is. Het is bij deze woningen onnodig om woningzoekenden die wel horen tot de sociale doelgroep (tot 34.911/38.950) te weren uit de goedkope woningen. Daarnaast kan deze tabel worden gebruikt om in kwetsbare wijken toch hogere inkomens in te laten stromen. Hierbij wordt met name rekening gehouden met de uitgangspunten a. b. en g. 1
Vrije sector tabel De vrije sector tabel is er voor woningen met een huur boven de huurprijsgrens. Aftoppingsgrenzen en inkomensgrenzen doelgroep per 01-01-2015 Huurgrenzen 2015 Aftoppingsgrens (1-2 personen) 576,87 Aftoppingsgrens (3 en meer personen) 618,24 Huurprijsgrens 710,68 Inkomensgrenzen BBSH-doelgroep 2015 Eenpersoons tot 65 jaar 21.950 Eenpersoons vanaf 65 jaar 21.950 Meerpersoons tot 65 jaar 29.800 Meerpersoons vanaf 65 jaar 29.825 Uitleg standaard tabel Standaard tabel 2015 Netto huur 1 persoon 2 personen 3 personen en meer 0 576,87 tot 21.900 tot 29.800 tot 29.800 576.88 618,24 21.900-29.800 29.800-34.911 tot 29.800 618,25 710,68 21.900-34.911 29.800-34.911 29.800-38.950 vanaf 710,69 Gebruik vrije sector tabel Oranje = Grenzen passend toewijzen A. Opbouw Inkomensgrenzen tabellen De standaard tabel is verdeeld in 4 huur categorieën. Dit zijn de wettelijk bepaalde huurgrenzen (eerste aftoppingsgrens, tweede aftoppingsgrens, tot de huurprijsgrens en vanaf de huurprijsgrens). B. Aantal personen Er is een verschil gemaakt tussen 1-, 2- en 3-persoonshuishoudens en meer. Dit onderscheid is gemaakt vanwege de verschillen in de aftoppingsgrenzen en de inkomensgrenzen voor de BBSH-doelgroep. C. Huren tot de eerste aftoppingsgrens Het gaat hier om de goedkoopste voorraad. Er is voor deze woningvoorraad daarom geen minimum inkomenseis noodzakelijk. Voor de berekening van de maximum inkomens worden de grenzen voor de BBSH-doelgroep gebruikt. D. Huren tot de tweede aftoppingsgrens Voor de 1- en 2-persoonshuishoudens vallen deze woningen boven de aftoppingsgrenzen. Corporaties mogen hier maar beperkt huurtoeslagontvangers toewijzen (5%). Daarom is deze grens als minimum inkomensgrens gesteld bij de 1- en 2-persoonshuishoudens. 2
Bij de maximuminkomensgrenzen wordt er bewust gestuurd. - 1-persoonhuishoudens: maximum inkomensgrens 29.800. Hier wordt de maximuminkomensgrens uit de passendheidstoets voor grotere huishoudens gebruikt: 29.800 omdat deze herkenbaar is. (De grens wordt niet op de inkomensgrens uit de Europaregeling gezet om grotere huishoudens minder concurrentie te geven.) De minimuminkomensgrens van 21.900 is gebaseerd op de passendheidstoets. - 2-persoonshuishoudens: maximum inkomensgrens 34.911 De inkomensgrens uit de Europaregeling is hier genomen als de maximum inkomensgrens. De minimuminkomensgrens van 29.800 is gebaseerd op de passendheidstoets. - 3-persoonshuishoudens en meer: maximum inkomensgrens 29.800 Voor de groep vallen deze woningen onder de aftoppingsgrens. De passendheidstoets is dus van toepassing. Daarom wordt de maximum inkomensgrens voor de BBSH-doelgroep van 29.800 hier toegepast. E. Inkomensgrenzen tot de huurprijsgrens Deze woningen vallen boven de aftoppingsgrens. Daarom zijn de minimuminkomens eisen voor de doelgroep hier toegepast ( 21.900 en 29.800) Bij de maximuminkomensgrenzen wordt er bewust gestuurd. 1. 1- en 2-persoonshuishoudens: maximum inkomensgrens 34.911. Hier is besloten de inkomensgrens uit de Europaregeling 34.911 te gebruiken. 2. 3-persoonshuishoudens en meer: maximum inkomensgrens 38.950. Volgens de Nibud normen is de financiële draagkracht van gezinnen lager dan die van 1- en 2-persoonshuishoudens. De Europaregeling laat 10% extra ruimte voor het huisvesten van huishoudens met een inkomen tot 38.950. Deze 10% ruimte wordt gebruikt om de 3- persoonshuishoudens te bedienen. Uitleg Betaalbaarheidstabel Betaalbaarheidstabel 2015 Netto huur 1 persoon tot 65 2 personen tot 65 3-4 personen tot 65 5+ personen tot 65 0-511 tot 21.900 tot 29.800 tot 29.800 tot 29.800 511,01 576,87 tot 26.000 tot 29.800 tot 34.911 tot 38.950 576,88 618,24 21.900-29.800 26.400-34.911 tot 34.911 tot 38.950 618,25 710,68 21.900-34.911 26.400-34.911 26.400-44.800 34.911-44.800 Vanaf 710,69 gebruik vrije sector tabel 3
Groen= Extra ruimte hogere inkomens Geel = Extra ruimte lagere inkomens Betaalbaarheidstabel 2015 (65+) Netto huur 1 persoon 65+ 2+ personen 65+ 0-511 tot 21.900 tot 29.800 511,01 576,87 tot 26.000 tot 29.800 576,88 618,24 15.500-29.800 21.500-34.911 618,25 710,68 15.500-34.911 21.500-34.911 Vanaf 710,69 gebruik vrije sector tabel Rood = Afwijkend van de betaalbaarheidstabel tot 65 jaar A. Opbouw Inkomensgrenzen tabellen In vergelijking met de standaardtabel is er in deze tabel een extra grens, namelijk de inkomensgrens voor goedkope woningen. Voorheen werd de kwaliteitskortingsgrens ( 403,06) gebruikt voor goedkope woningen. Deze grens is verhoogd naar 511. Door deze huurprijs grens op te trekken wordt het aanbod voor de BBSH-doelgroep en met name de minima vergroot. Het bedrag 511 is het gemiddelde van de kwaliteitskortingsgrens en de tweede aftoppingsgrens. B. Aantal personen In vergelijking met de standaardtabel is er in deze tabel een extra categorie toegevoegd, namelijk de groep vanaf vijf personen. De financiële draagkracht van grote gezinnen is een stuk lager dan die van bijvoorbeeld 3-persoonshuishoudens. Verder is er voor de 65-plussers een aparte tabel. Het onderscheid tussen 2 personen en groter is bij de 65-plussers weggelaten. Omdat dit in de praktijk niet vaak voorkomt. Daarnaast heeft deze groep financieel meer ruimte om ook met een laag inkomen, woningen boven de aftoppingsgrenzen te betalen. Dit vanwege de financiële regelingen en toeslagen die er in Nederland zijn voor 65-plussers. C. huren tot de goedkope grens Voor woningen onder de 511,01 zijn de inkomensgrenzen van de BBSH-doelgroep als maximum inkomen vastgesteld. Het reserveren van de goedkoopste woningen voor uitsluitend de minima wordt i.v.m. het gevaar op segregatie niet gedaan D. Huren tot de eerste aftoppingsgrens Er zijn een drietal afwijkingen met de standaardtabel. 4
1. Bij 1-persoonshuishoudens wordt de maximum inkomensgrens van 26.000 toegepast. Dit is iets ruimer dan de doelgroep grens in de standaardtabel ( 21.600). Deze afwijkende grens wordt gebruikt vanwege de inkomensval die de 1-persoonshuishoudens maken bij het wegvallen van de huurtoeslag. 2. Op basis van de Nibud gegevens is geconstateerd dat gezinnen met een hoger inkomen zijn aangewezen op de woningvoorraad onder de aftoppingsgrenzen. Daarom is de inkomensgrens van 3 tot 4 personen op de inkomensgrens uit de Europaregeling gesteld. 3. Voor 5 en meer personen geldt dat het huishouden met een inkomen tot 38.000 zelfs is aangewezen op de betaalbare voorraad. De tweede inkomensgrens uit de Europaregeling ( 38.950) wordt daarom toegepast. E. Huren tot de tweede aftoppingsgrens Ook bij deze huurgrens zijn er een drietal afwijkingen met de standaardtabel. 1. Bij 2-persoonshuishoudens geldt een minimum inkomensgrens van 26.400. Woningzoekenden die horen tot de doelgroep kunnen daardoor reageren op de wat duurdere woningen. Hiermee wordt het aanbod voor deze groep vergroot en daarnaast draagt dit bij aan de verhuurbaarheid van de woningen. Deze groep kan dit financieel goed dragen. 2. Op basis van de Nibud gegevens is geconstateerd dat gezinnen met een hoger inkomen zijn aangewezen op de woningvoorraad onder de aftoppingsgrenzen. Daarom is de grens van 3 tot 4 personen op de inkomensgrens uit de Europaregeling gesteld. 3. Voor 5 en meer personen geldt dat het huishouden met een inkomen tot 38.000 zelfs is aangewezen op de betaalbare voorraad. De tweede inkomensgrens uit de Europaregeling ( 38.950) wordt daarom toegepast. F. Inkomensgrenzen tot de huurprijsgrens In de duurdere sociale voorraad zitten de meeste afwijkingen met de standaard tabel Voor zowel de 2-persoonshuishoudens als de 3/4-persoonshuishoudens geldt een minimum inkomensgrens van 26.400. Woningzoekenden die horen tot de doelgroep kunnen daardoor reageren op de wat duurdere woningen. Hiermee wordt het aanbod voor deze groep verhoogd en daarnaast draagt dit bij aan de verhuurbaarheid van de woningen. Deze groep kan dit financieel goed dragen. De Europaregeling laat 10% vrijeruimte voor het huisvesten van inkomensgroepen boven 34.911. De 10% ruimte wordt in deze tabel ingezet voor 3-persoonshuishoudens en groter met een laag middeninkomen tot 44.800. Dit omdat deze groep zich het moeilijkste kan huisvesten buiten de sociale huursector. Voor 5-persoonshuishoudens is de minimum inkomenseis voor de duurdere sociale voorraad op 34.911 gezet. Deze groep kan (o.b.v. Nibud normen) eigenlijk pas vanaf dit inkomen deze huurprijs betalen. G. Afwijkingen voor de groep 65-plus Deze afwijking is uitsluitend voor de betaalbaarheidstabel. De regel wordt automatisch toegepast als de betaalbaarheidstabel is gekozen. 5
De minimum eisen voor 65-plussers bij de woningen boven de aftoppingsgrenzen zijn verlaagd in de tabel. Dit heeft twee redenen. 1. De financiële positie is sterker van deze groep vanwege wettelijke toeslagen en regelingen. 2. De verhuurbaarheid van senioren woningen staat in een aantal complexen onder druk. Met deze extra ruimte wordt het aantal woningzoekenden dat kan reageren op deze voorraad wat vergroot. Uitleg moeilijk verhuurbaar tabel Tabel moeilijk verhuurbaar 2015 Netto huur 1 persoon 2 personen 3-4 personen 5+ personen 0-511 tot 34.911 tot 34.911 tot 34.911 tot 34.911 511,01 576,87 tot 34.911 tot 34.911 tot 34.911 tot 38.950 576.88 618,24 van 21.900-29.800 - tot 34.911 tot 38.950 34.911 34.911 618,25 710,68 van 21.900 - van 29.800 - van 29.800-38.950 38.950 44.800 vanaf 710,69 Gebruik vrije sector tabel - Groen = Extra ruimte hogere inkomens van 29.800-44.800 Het uitgangspunt in deze tabel is om zo min mogelijk inkomenseisen te stellen bij woningen die niet schaars zijn. Bij woningen die moeilijk verhuren is er geen verdringing van de doelgroep. Daarom mogen ook woningzoekenden met een hoger inkomen reageren op de woningen onder de aftoppingsgrenzen. Deze tabel kan bijvoorbeeld worden toegepast bij het adverteren van een loting- of direct te huur woning. In deze tabel worden wel de minimum inkomensgrenzen toegepast. Dit wordt gedaan om te voldoen aan de regels die gelden voor de passendheidstoets. Aan de maximum inkomensgrens worden zo min mogelijk grenzen gesteld. Er worden drie grenzen toegepast: - 34.911 (80% Europa) - 38.950 (10% Europa) - 44.800 (10% vrije ruimte t.b.v. lage midden inkomens) De eerste grens wordt in de meeste gevallen toegepast. Dit om de Europagrens niet te overschrijden. De grens van 38.950 (10%) wordt gebruikt om de grote huishoudens onder de aftoppingsgrens te bedienen (betaalbaarheid). Verder geldt deze grens voor de 1- en 2- persoonshuishoudens, bij de woningen boven de tweede aftoppingsgrens (verhuurbaarheid). De 10% vrije ruimte wordt in deze tabel ingezet voor gezinnen bij woningen boven de aftoppingsgrens. Het gaat hierbij om 3-persoonshuishoudens en groter met een laag middeninkomen tot 44.800. Deze groep kan op basis van betaalbaarheid eigenlijk geen vrije sector woning huren. 6
Kanttekening: Uit ervaring weten we dat het aantal reacties van woningzoekenden met een hoger inkomen op moeilijk verhuurbaar bezit minimaal is. Uitleg vrije sector tabel Vrije sector tabel 2015 Netto huur in 1-4 personen tot 65 jaar 5+ personen tot 65 jaar Alle Huishoudens 65+ 710,69-800 Vanaf 32.500 Vanaf 39.500 Vanaf 29.800 800,01-900 Vanaf 36.300 Vanaf 42.500 Vanaf 31.800 900,01 1000 Vanaf 39.700 Vanaf 45.300 Vanaf 35.000 1000,01 1100 Vanaf 42.800 Vanaf 49.000 Vanaf 40.000 Vanaf 1100,01 Vanaf 46.000 Vanaf 53.000 Vanaf 43.200 Woningen met een netto maandhuur boven 710,68 behoren niet tot de sociale voorraad. Er wordt hierbij niet gestuurd op doelgroepen. Het aanbod in de vrije sector neemt toe. En de prijs tussen de woningen kan sterk afwijken. Om huurachterstanden te voorkomen wordt er daarom wel een minimum inkomensgrens gesteld. Er is bij de berekening gekozen voor NIBUD gemiddeld. Dit omdat er in de vrije sector geen mensen komen die op NIBUD basisniveau leven. Zoals de naam al zegt, wordt daar gewerkt met het gemiddelde van NIBUD voorbeeld en basis. Bij meerpersoonshuishoudens is uitgegaan van 2-verdieners (30/70%). Er is een verschil in draagkracht tussen 65-plusser en woningzoekenden tot 65 jaar. Daarnaast is er bij die laatste groep een verschil in draagkracht zichtbaar bij huishoudens van 5 personen. Vandaar de extra kolom voor 5-personen en groter. Afwijkende doelgroepen Urgenten Voor urgenten zijn de inkomensgrenzen ruimer dan voor normale woningzoekenden. Het idee hierachter is dat urgenten door hun situatie voor een ruimer aanbod in aanmerking mogen komen. Bij woningzoekenden met een urgentie vervalt de maximale inkomensgrens voor de woningen tussen de tweede aftoppingsgrens (618,25) en de huurprijsgrens (710,68). Dit betekent dat urgenten met hoger inkomen dan de ingestelde maximum grenzen: - 34.911-38.950-44.800 7
wel voor deze voorraad in aanmerking komen. Hieraan is een maximum inkomensgrens van 1,5 maal het norminkomen voor meerpersoonshuishoudens gekoppeld. Dit komt neer op 44.800 Grote gezinnen Den Haag Grote huishoudens hebben in Den Haag een vrijstelling van de minimum inkomenstoets - Bij woningen boven de tweede aftoppingsgrens (618,25) - Huishouden moet wel minimaal 6 personen bevat (of voor eenoudergezin minimaal 5) - Woning in de gemeente Den Haag - Woning minimaal 5 kamers - Woning minimaal 80m2 woonoppervlakte 8