RANDVOORWAARDEN BIOSCOOP SPUIBOULEVARD 100 (1 december 2010) INLEIDING Sinds de sluiting van Eurocinema in september 2006 heeft Dordrecht geen volwaardige bioscoop meer, wat opmerkelijk is voor een stad met bijna 120.000 inwoners. Vooral jongeren zien dit als een groot gemis. Zij vormen de belangrijkste doelgroep van een bioscoop. In de partijprogramma s voor de gemeenteraadsverkiezingen van 2010 wordt de bioscoop veelvuldig genoemd. In het politiek akkoord Beter voor Dordt-VVD-CDA 2010-2014 is het volgende opgenomen: Wij streven ernaar om binnen deze periode een bioscoop in of rond het centrum te bewerkstelligen. Om dit te bereiken is een ambtelijke taskforce samengesteld, die zich heeft gebogen over zo n 30 potentiële locaties. Inmiddels heeft het college 4 locaties aangewezen, die haar inziens het meest kansrijk zijn voor de realisering van een bioscoop. Het te realiseren type bioscoop zal moeten aansluiten bij het initiatief van The Movies Art House Cinema s om een filmtheater met 4 zalen te vestigen in de Dordtse binnenstad. De planning is dat dit filmtheater, met 450 stoelen, eind 2011 de deuren opent. Eén van de locaties is de locatie Spuiboulevard 100, een locatie waar op dit moment een kantoorgebouw staat. Een groot deel van het kantoorareaal op de verdiepingen is op dit moment verhuurd. De locatie ligt in het stadsdeel Schil-West en grenst aan de historische binnenstad. Meer specifiek ligt de locatie aan de kruising Spuiboulevard-Van Godewijckstraat in de zichtas van het nieuwe Achterom. Het driehoekige kantoorgebouw maakt onderdeel uit van een groter ensemble, waar ook het tweelinggebouw aan de overzijde van de straat en het halfronde hogere gebouw ertussen in onderdeel van uitmaken. LOCATIE Schil-West is een uniek stadsdeel in de regio Drechtsteden. De kleinschaligheid van het beschermd stadsgezicht is te vinden naast de grootschalige doorbraken en bebouwing uit het Saneringsplan. De grote diversiteit aan bouwstijlen, bebouwingstypologieën en functies maken het gebied uniek in stad en regio. De goede bereikbaarheid (trein, bus, auto en fiets), de aanwezigheid van meerdere openbare parkeergarages en de schaal van de bebouwing aan de randen van het stadsdeel zorgen ervoor dat Schil-West ideaal is voor stedelijke functies, zoals een bioscoop. Spuiboulevard 100 Spuiboulevard 100 ligt op loopafstand van het Centraal Station en de binnenstadshalte voor het busvervoer ligt voor de deur. De nabijheid van de openbare parkeergarages Veemarkt en Achterom maken de locatie goed bereikbaar met de auto. De locatie ligt tegenover de historische binnenstad en staat in direct contact met de binnenstadsas Achterom-Sarisgang-Statenplein. Een bioscoop op deze locatie komt op loopafstand van het hart van de binnenstad te liggen. 1
Een bezoeker zal daardoor verleid worden na afloop of vooraf aan het filmbezoek de binnenstad te bezoeken voor een hapje en/of drankje. Dit zal de levendigheid en de economische vitaliteit van de Dordtse binnenstad versterken. Spuiboulevard 100 ligt op het kruisvlak van twee dynamische stedelijke zones: de Spuiboulevard en het Achterom. Spuiboulevard De Spuiboulevard vormt een onderdeel van de route voor het autoverkeer richting openbare parkeergarages en de binnenstad. De openbare ruimte is een aantal jaren geleden opnieuw ingericht, waarbij aan de zijde van de binnenstad het ontbrekende deel van de Spuihaven opnieuw werd uitgegraven. Aan de zijde van Schil-West werd een brede voetgangerszone aangelegd. Aan de boulevard zijn vooral grootschalige kantoorpanden gesitueerd. De randen van Schil-West kennen, door de aanwezigheid van deze monofunctionele gebouwen, vooral na kantoortijd een minder prettig verblijfskwaliteit. De realisering van een bioscoop op deze locatie in plaats van het huidige kantoorgebouw zal er voor zorgen dat de levendigheid en sociale veiligheid langs de Spuiboulevard in de avonduren wordt vergroot. Achterom De vernieuwde stadsentree via het Achterom is recent opgeleverd. De Achterom-zijde van het bouwblok Spuiboulevard-Johan de Wittstraat-Bagijnhof-Achterom werd ingevuld met detailhandel in de plint, woningen op de verdiepingen en een openbare parkeergarage op het binnenterrein. In het Achterom is nog sprake van een tijdelijke inrichting van de openbare ruimte in afwachting van de definitieve herinrichting. De realisering van een bioscoop op deze locatie zal er voor zorgen dat er een sterke visuele en functionele relatie zal ontstaan tussen de bioscoop en de binnenstadsas Achterom-Sarisgang-Statenplein. BESTEMMINGSPLAN De locatie valt binnen het bestemmingsplan Schil-West van 1999 en is daarin bestemd als centrumvoorzieningen. Dit houdt in dat de volgende functies binnen het bestemmingsplan mogelijk zijn: kantoren, maatschappelijke doeleinden, (sportieve en recreatieve) dienstverlening, ateliers en bedrijven. Wonen, detailhandel en horeca zijn niet toegestaan. Een bioscoop is binnen het huidige bestemmingsplan ook niet voorzien. In het bestemmingsplan is een minimale bouwhoogte van 15 meter aangegeven. De maximale bouwhoogte bedraagt 20 meter. Wanneer uit onderzoek blijkt dat het bestaande kantoorpand ongeschikt is voor het vestigen van een bioscoop is sloop en nieuwbouw voor de gemeente een optie. Als ook blijkt dat het toegestane bouwvolume in het huidige bestemmingsplan voor de realisering van een bioscoop te beperkt is, is een verruiming van dit bouwvolume mogelijk binnen de gestelde randvoorwaarden. Op dit moment wordt er gewerkt aan de Gebiedsvisie Schil-West 2020. Deze visie zal de onderlegger vormen voor het nieuwe bestemmingsplan, dat in 2011 zal worden opgesteld. In de visie zal worden aangegeven dat Spuiboulevard 100 een geschikte locatie is voor functies zoals een bioscoop. Onderstaande stedenbouwkundige randvoorwaarden voor Spuiboulevard 100 zullen ook worden vertaald in de visie en het nieuwe bestemmingsplan. ADVIES WELSTANDSCOMMISSIE De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn op 17 januari 2011 behandeld in de Welstandscommissie. De opmerkingen van de commissie zijn verwerkt. STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Om te komen tot een acceptabele invulling van nieuwbouwlocaties in de bestaande stad worden vooraf randvoorwaarden geformuleerd. Hiermee geeft de gemeente inzicht aan opdrachtgever en ontwerper over wat van belang is op de betreffende locatie. Deze randvoorwaarden vormen het toetsingskader voor de plannen. Afwijkingen zijn denkbaar voor zover welstandshalve akkoord bevonden. Deze randvoorwaarden zijn specifiek bedoeld voor de realisering van een bioscoop. Wanneer een bioscoop op deze locatie niet mogelijk mocht blijken, vervallen deze randvoorwaarden. 2
Het ontwerp moet gebaseerd zijn op een onderzoek naar de kenmerken van de plek inclusief de omgeving daarvan en vervolgens naar hoe het ontwerp hierop zal inspelen. Het onderzoek zal inzichtelijk gemaakt moeten worden aan de hand van een schriftelijke toelichting en materiaal als schetsen, documentatie, foto's, een maquette en dergelijke. De presentatie dient er op gericht te zijn een weergave van het ontwerp te zijn zoals het zich na uitvoering zal tonen, dat wil zeggen realistisch ingetekend in de bestaande omgeving. Belangrijk is dat de ontwerper aangeeft waar overeenkomsten en waar juist verschillen zijn aangebracht met de omgeving en waarom. Rooilijnen In principe dient er te worden gebouwd in de voorgevelrooilijn, de structuurbepalende lijn, van de bebouwing aan de Spuiboulevard. Eén van de kenmerken van de bebouwing langs de Spuiboulevard, de arcade, zal in het nieuwe gebouw moeten terugkomen. Dit houdt in dat de begane grond terug ligt (2,5-3,0 m) ten opzichte van de voorgevelrooilijn van de bovengelegen verdiepingen. Hiermee wordt een menselijke maat geïntroduceerd en ontstaat een droogloop. Deze architectonische verbijzondering moet voldoende hoogte krijgen (min. 4,0 m) en moet goed aansluiten bij de hoogte van de arcade van de belendende bebouwing. Bouwdiepte De diagonalen, die destijds in het ontwerp van het betreffende stedenbouwkundig ensemble zijn gecreëerd, blijven richtinggevend zolang het tweelinggebouw aan de overzijde van de Van Godewijckstraat en het halfronde hoge gebouw er tussenin gehandhaafd blijven. Deze gebouwen ontlenen namelijk uitzicht en uitstraling aan deze diagonale zichtassen. Om een middelgrote bioscoop op deze locatie te kunnen realiseren is verruiming van het bouwvlak mogelijk. Deze verruiming wordt gevonden door het bouwvlak aan alle zijden, behalve de zijde langs de Spuiboulevard, te vergroten. Het bouwvlak bedraagt op de begane grond 1100 m2 bvo. Op de verdiepingen bedraagt het bouwvlak 1300 m2. De consequentie van het verruimen van het bouwvlak is dat de openbare ruimte rondom het gebouw heringericht moet worden om de voetgangersstroom van en naar de parkeergarage Veemarkt te faciliteren. Bouwhoogte De maximale bouwhoogte bedraagt, in relatie tot de belendende panden, 25 meter. De minimale bouwhoogte bedraagt 20 meter. Differentiatie in bouwhoogte is gewenst. De begane grond krijgt een verdiepingshoogte van tenminste 4,0 meter. Oriëntatie De centrale entree naar de foyer van de bioscoop bevindt zich aan de Spuiboulevard in het verlengde van de oversteekplaats vanuit het Achterom. Een entree op deze plek zorgt ervoor dat de bioscoop gekoppeld is aan de binnenstadsas Achterom-Sarisgang-Statenplein. Daarnaast zorgt een entree op deze plek voor de gewenste levendigheid langs de Spuiboulevard. De functionele onderdelen van de bios met een openbare uitstraling zoals de foyer, de centrale stijgpunten, de entrees naar de bar en een eventueel restaurant bevinden zich langs de arcade aan de Spuiboulevard en de van Godwijckstraat. De functies met een meer gesloten uitstraling, zoals de toiletten, personeelsruimte en kantoorruimten bevinden zich aan de Beverwijcksplaats-zijde. De bioscoopzalen zijn zo gesitueerd dat de entrees zo veel als mogelijk aan de Spuiboulevardzijde liggen en de projectieschermen aan de Beverwijcksplaatszijde. Door deze indeling ontstaat de gewenste levendigheid aan de binnenstadszijde en ontstaat er vanuit de bios een prachtig uitzicht op de binnenstad met de Grote Kerk. Het zicht op de Grote Kerk draagt bij aan de Dordtse identiteit van de bioscoop. Aan de zijde van de Beverwijcksplaats zal een meer gesloten gevel ontstaan. De woningen aan de Matthijs Balenstraat hebben zo geen last van inkijk en lichtoverlast. Architectuur Met betrekking tot de architectonische uitwerking gelden de volgende aandachtspunten: * De centrale locatie en de bijzondere functie vragen om een zeer hoogwaardige uitwerking; * De begane grond dient langs de Spuiboulevard en de van Godewijckstraat een open en representatieve uitstraling te hebben naar de openbare ruimte. De toepassing van glas in combinatie met andere materialen is gewenst; * Op de verdiepingen zal vanwege de bioscoopfunctie meer sprake zijn van gesloten gevels; Deze gevels dienen een representatieve uitstraling te krijgen. De gevelzijde langs de van Godewijckstraat dient ook op de verdiepingen een open en representatieve uitstraling te krijgen, waarbij een optimale interactie kan ontstaan tussen bioscoopbezoeker en de stad. * Het is wenselijk de begane grond zowel in architectuur als in hoogte te verbijzonderen; * Aandacht voor detaillering van de aansluiting op de belendende panden; 3
* Aan de Spuiboulevardzijde geen ver buiten de rooilijn uitstekende volumes. Ten behoeve van de plasticiteit van de gevel is een zone van 1 m. voor en achter de rooilijn beschikbaar; * Materiaalgebruik: duurzaam, mooi verouderend en passend in de omgeving; * Terughoudendheid in de toepassing van vormen en materialen die sterk afwijken van de omgeving. TYPE BIOSCOOP Op basis van een schetsmatige verkenning van de bovenstaande randvoorwaarden kan geconcludeerd worden dat de locatie Spuiboulevard 100 plaats kan bieden aan een bioscoop met de volgende capaciteit: - 4-5 zalen - 1000-1100 stoelen Deze cijfers geven een idee van de capaciteit van de locatie. Na gedetailleerder architectonisch onderzoek zal moeten blijken of er meer of minder stoelen gerealiseerd kunnen worden. PARKEREN In principe dient iedere ontwikkeling op grond van de Bouwverordening te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. In verband met de beperkte omvang van het bouwkavel in relatie tot het gevraagde programma is het niet mogelijk om de volledige parkeerbehoefte binnen het kavel op te lossen. Conform de huidige functie (kantoor) kan het parkeren als volgt worden opgelost: - bezoekers parkeren betaald in parkeergarage Veemarkt of Achterom - voor niet bezoekers (medewerkers bioscoop, normatief gezien 5% van de totale parkeervraag) heeft de huurder van het gebouw een verplichte afname van abonnementen in parkeergarage Veemarkt Uitgaande van 1000 1100 zitplaatsen (4-5 zalen) en een parkeernorm van 0,2 parkeerplaats per zitplaats, is de parkeervraag van de te realiseren bioscoop: - 190 tot 209 parkeerplaatsen voor bezoekers (volgens de huidige bezettingsgraden biedt parkeergarage Veemarkt hiervoor voldoende ruimte, ook op koopavonden) - 10 tot 11 parkeerplaatsen voor medewerkers (voor de huidige functie kantoor geldt een afnameverplichting van zo n 30 abonnementen, dus is er voldoende capaciteit in de parkeergarage Veemarkt beschikbaar) De parkeergarage Veemarkt (686 parkeerplaatsen) kent op dit moment een avondtarief van 1,00 voor de periode 18.00 uur 03.00 uur. Op koopavonden geldt dit avondtarief van 21.00 uur tot 03.00 uur en op zondag de hele dag. Buiten deze uren is het parkeertarief 1,00 per uur. De parkeergarage Achterom (369 parkeerplaatsen) heeft een tarief van 2,00 per uur. Beide parkeergarages zijn 24 uur per dag 7 dagen per week geopend. Ten behoeve van de bioscoop kunnen op maaiveld 2 parkeerplaatsen aan de Beverwijckplaats vervallen. Hoewel in de omgeving een vrij hoge parkeerdruk geldt, en een afname van het aantal parkeerplaatsen in dit gebied ongewenst wordt geacht, is een afname met 2 parkeerplaatsen niet kritisch te noemen. Fietsparkeren Volgens de parkeerkencijfers van het Fietsberaad geldt: 4,3 fietsparkeerplaats per 100m2 bvo. Als omrekenfactor wordt aangegeven 100m2 = 33 zitplaatsen. Als voorbeeld: kleine bios 450 zitplaatsen => 450/33*4,3 =59 fpp 4
ARCHEOLOGIE In het kader van het verantwoord omgaan met archeologische waarden bij plantonwikkelingen en het behoud van beschermingswaardige vindplaatsen heeft de gemeente Dordrecht in 2009 een archeologische verwachtingskaart op laten stellen. Op deze archeologische verwachtingskaart geldt voor Spuiboulevard 100 een middelmatige verwachting op het aantreffen van archeologische sporen. Archeologisch vooronderzoek moet op deze locatie uitgevoerd worden indien: - geplande bodemingrepen (sloop of nieuwbouw) dieper gaan dan 1 meter beneden maaiveld of dieper dan al aanwezig kelderniveau - een nieuwe paalzetting zwaarder is dan 5% van het daadwerkelijk te bebouwen oppervlak. - een oude paalzetting geheel verwijderd wordt (koppen tot 1 meter beneden maaiveld mag wel zonder vooronderzoek) Afdeling Ruimtelijke Ordening, gemeente Dordrecht 5
Huidige situatie Situatie met bioscoop 6