VOORSTEL inzake participatie exploitatiemaatschappij Villa Flora VERGADERING GEMEENTERAAD d.d. 14 maart 2011 AGENDA NR. I Aan de Gemeenteraad Geachte raad, Van april 2012 tot oktober 2012 wordt in de Regio Venlo de Floriade 2012 gehouden. Villa Flora is een van de twee definitieve gebouwen, die onderdak moeten bieden aan de Floriade 2012 en als icoon en aanjager moeten dienen voor de ontwikkeling van de regio. De ontwikkeling en de bouw van Villa Flora vorderen snel en het moment is daar om een besluit te nemen over deelname. U wordt voorgesteld in te stemmen met het ontwerp-besluit om te participeren in de Exploitatiemaatschappij Villa Flora BV. AANLEIDING /PROBLEEMSTELLING Bij de ontwikkeling van de wereldtuinbouwtentoonstelling Floriade 2012 op Venlo GreenPark heeft de Regio Venlo zich als doel gesteld dat er een aantal permanente beeldbepalende gebouwen ontwikkeld moeten worden. Op deze wijze is er geen sprake van tijdelijke investeringen die na de Floriade teniet moeten worden gedaan, maar van een duurzame kwalitatieve investering in de ontwikkeling van het bedrijvenpark Venlo GreenPark en Greenport Venlo. Aangezien niet vanuit de markt het initiatief is genomen om deze permanente gebouwen op te richten, hebben de provincie Limburg en Regio Venlo besloten zelf de ontwikkeling ter hand te nemen. De provincie Limburg heeft aangegeven de Innovatoren te ontwikkelen, zijnde het entreegebouw voor de Floriade en de fysieke vertaling van het kenniscentrum Greenport Venlo. Ook heeft de provincie de regio bij vrijwillige herindeling een bedrag van 10 miljoen in het vooruitzicht gesteld, te besteden aan een majeur regionaal project. In 2009 hebben de regiogemeenten besloten om deze gelden te besteden aan de ontwikkeling van Villa Flora op het Floriadeterrein en heeft de Regio Venlo hiermee de verantwoording genomen voor de realisatie van het duurzame groene kantoorgebouw met binnententoonstellingsruimte voor de Floriade. Ten behoeve van de benodigde voortgang van het project heeft gemeente Venlo voor eigen rekening en risico de regie genomen in de verdere ontwikkeling, maar heeft de regiogemeenten uitdrukkelijk uitgenodigd op een later tijdstip alsnog te participeren. BELEIDSDOELSTELLING /BELEIDSKADER Beleidskader wordt gevormd door de participatie van de gemeente Gennep in de Regio Venlo, de Floriade 2012, Venlo Greenpark en Greenport Venlo. Ondanks het gegeven dat er op dit moment geen sprake van een vrijwillige herindeling in de kop van Noord Limburg is het totale bedrag van 9,6 miljoen beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van Villa Flora ( 4 miljoen is beschikbaar besteld voor Menu 2010). 2011-0065 voortgang Villa Flora en participatie Exploitatiemaatschappij Villa FLora.doc 1
NADERE UITWERKING /OPLOSSING Bij de verdere doorontwikkeling van het plan door gemeente Venlo, in nadrukkelijk overleg met de regiogemeenten, is gebleken dat het voor een (financieel) succesvol project noodzakelijk is het gebouw niet alleen te ontwikkelen, maar ook voor een bepaalde periode te exploiteren. Op deze manier zal de provinciale herindelingsbijdrage niet ineens in het gebouw verdwijnen, maar is er een reële kans een gedeelte hiervan terug te verdienen. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt in de situatie tijdens de exploitatieperiode en de situatie na de exploitatieperiode. De organisatievorm is uitgewerkt in de vorm van een BV. Om ongeoorloofde staatssteun te vermijden is het noodzakelijk dat de regiogemeenten op basis van marktconforme voorwaarden participeren in Villa Flora. De deelnemende gemeenten delen in het resultaat (positief of negatief) voor een gelijk aandeel per deelnemende gemeente. Uitkering van het te realiseren projectresultaat vindt plaats eenmalig bij de verkoop. Doordat de herindelingsgelden direct worden ingebracht, zullen de participerende gemeenten alleen de aan te trekken lening moeten garanderen, elk voor een gelijk deel. Er is een taakstellend budget van 17,75 miljoen voor de realisatie van Villa Flora, waarbij 9,6 aan herindelingsmiddelen beschikbaar is (de overige 0,4 miljoen is gereserveerd voor het regionaal cultureel project Menu 2010). Deze herindelingsmiddelen worden ingezet om op voorhand de investering voor een deel te dekken. Participatie betekent dat de gemeenten voor de lening van 8,15 miljoen gezamenlijk garant moeten staan. Er zijn ook nog aanvragen gedaan voor subsidie voor een bedrag van 1 miljoen, waarvoor inmiddels 0,7 miljoen is toegekend. Ten aanzien van de financiële dekking van de realisatie en exploitatie van het gebouw kan het volgende worden opgemerkt. Er moet onderscheid worden gemaakt in risico bij de financiering, risico tijdens de exploitatie en risico ten tijde van de verkoop. Het risico bij de financiering heeft betrekking op de aan te trekken lening van 8,15 miljoen voor de vijf gemeenten tezamen, derhalve 1,63 miljoen per gemeente. Bij verkoop na de exploitatieperiode van 9 jaar moet de opbrengst voldoende zijn om de lening af te lossen. Het risico tijdens de exploitatie moet beperkt worden door dekkende huurcontracten ter grootte van de kosten (rente, beheer en onderhoud). Villa Flora bestaat uit 3419 m2 vvo (verhuurbaar vloeroppervlakte) kantoor met een huurprijs van 135,--/m2 en 300,-- per parkeerplaats en 6082 m2 vvo exporuimte met een huurprijs van 70-80,--/m2. Er is inmiddels met Volantis een huurcontract gesloten voor kantoorruimte voor 1000 m2 voor 135,--/m2 bvo en 300,-- per parkeerplaats per jaar voor een periode van 10 jaar. Er is nog een optie op 200 m2 aanvullende oppervlakte, die volgens de laatste berichten ook omgezet gaat worden in een huurcontract. Volantis heeft o.a. als energie- en duurzaamheidsspecialist de gemeente Venlo ondersteund om dit icoon van duurzaamheid en innovatiekracht van de regio te ontwikkelen en wil zijn bedrijf profileren met deze duurzame huisvesting. Daarnaast lopen er onderhandelingen met twee firma s voor kantoorruimte, waarbij er vergaande overeenstemming is over gezamenlijk 1.100 m2 en nog onderzoek loopt voor de overige 1.250 m2. 2011-0065 voortgang Villa Flora en participatie Exploitatiemaatschappij Villa FLora.doc 2
Voor de expositieruimte lopen vergaande onderhandelingen met Scelta Institute en Benders over het concept Fooddome/Kids kokerelli, waarbij o.a. op een experimentele manier kinderen in aanraking komen met authentieke voeding en gezonde eetgewoontes. Het gaat hier om de periode na de Floriade, waarbij sprake is van mondelinge overeenstemming voor de totale 6082 m2 aan exporuimte voor 70/m2 voor een periode van tenminste 5 jaar (vanaf 1 december 2012). Er is een intentie-overeenkomst maar nog geen huurcontract, omdat de uitwerking van het businessplan meer tijd vergt. Maar de aspirant huurder heeft zich al verplicht tot een investering van 700.000,-- voor de bouw van een verdiepingsvloer van 1500 m2, die zowel door de Floriade als de aspirant huurder nodig wordt geacht. Het vorenstaande geeft aan dat er redelijk zicht is op de verhuurbaarheid van het kantoor- en expositiegedeelte voor de komende periode. Wanneer er 10% lagere huur en 10% lagere bezetting behaald wordt aan het einde van de looptijd, is er nog steeds sprake van een positief saldo. Naast aflossen van het vreemd vermogen kan er dan een deel van het herindelingsgeld vrijkomen als tot verkoop wordt overgegaan. Dit zal worden bevorderd door het voornemen het vreemd vermogen in gedeelten eerder af te lossen dan noodzakelijk, waardoor de rentelasten dalen. In de exploitatieopzet is voor de perioden en bouwdelen waarvoor nu nog geen duidelijkheid bestaat over de verhuur rekening gehouden met 10% leegstand. Het risico bij de verkoop heeft betrekking op dat het gebouw minder zal opbrengen dan benodigd is om de lening af te lossen. De gemeenten die deelnemen aan de op te richten BV zullen dan gezamenlijk de restant schuld moeten aflossen. Dit kan bijv. ontstaan als er weinig belangstelling is voor de huur van het gebouw of als de huurprijzen beduidend lager komen te liggen, waardoor de marktwaarde van het gebouw minder gaat bedragen dan nu wordt verwacht. Maar bij voldoende verhuurbaarheid kan de markwaarde zodanig zijn dat én het vreemd vermogen kan worden afgelost én een belangrijk gedeelte van de investering door de herindelingsmiddelen kan worden terugverdiend. Bij een positieve opbrengst komt dit ten goede aan de gemeenten die deelnemen dan wel aan nieuwe regio structuurversterkende projecten. Dit moet nog nader worden afgesproken. Doordat de herindelingsgelden worden ingebracht in het project en de eventuele winst op de exploitatie van het gebouw in de BV blijven wordt het risico geminimaliseerd. De verwachting is dat het pand naar alle waarschijnlijkheid aan het eind van de looptijd meer waard is dan het bedrag van de lening (dus meer dan 8,15 miljoen) en de schuld dus afgelost kan worden. Wellicht ten overvloede, het geïnvesteerd vermogen bedraagt 17,75 miljoen. De waarde hoeft dus slechts ongeveerd de helft van de investering te bedragen om budgetneutraal te eindigen. Een hogere waarde (hetgeen redelijkerwijs te verwachten valt) leidt tot een winst. Voor de gezamenlijke ontwikkeling en exploitatie van Villa Flora is een BV de meest aangewezen organisatievorm. In deze organisatievorm kunnen alle betrokkenen participeren. De gemeente Venlo heeft de Exploitatiemaatschappij Villa Flora BV opgericht. Doel van de vennootschap is het ontwikkelen, vervaardigen, exploiteren, beheren, verhuren en vervreemden van het innovatieve bedrijfsgebouw Villa Flora en al hetgeen nodig is om dit te bewerkstelligen. De regiogemeenten worden uitgenodigd te participeren in deze BV middels uitgifte van extra aandelen onder de volgende voorwaarden: 2011-0065 voortgang Villa Flora en participatie Exploitatiemaatschappij Villa FLora.doc 3
- De gemeente Venlo plaatst een aandelenkapitaal van 18.000,- en stort deze volledig vol; de BV kan hierna nog voor 72.000,- aandelen uitgeven zonder hiervoor de statuten te moeten wijzigen. - De gemeente Venlo namens de regiogemeenten brengt 9,6 mln. in (storting van agio); - De gemeente Venlo brengt de aangetrokken leningen (totaal 8,15 mln.) in, de gemeente Venlo blijft deze lening garanderen; - De gemeente Venlo verkoopt het project Villa Flora aan de BV tegen betaling van de totale boekwaarde inclusief de te verrekenen btw en alle overige rechten en plichten betreffende de Villa Flora. Indien derde partijen hiermee niet kunnen instemmen, zal gemeente Venlo de besluiten van de BV terzake uitvoeren, zodat alle rechten en plichten materieel volledig aan de BV toekomen. - Bij oprichting wordt de huidig projectdirecteur (de heer L. Verbart) benoemd tot directeur van de BV. Het huidig projectteam wordt aangetrokken voor de voorkomende werkzaamheden, onder verantwoordelijkheid van de directeur van de BV. De werkzaamheden van de directeur en het projectteam worden betaald op basis van een urenvergoeding. In de tarieven worden geen opslagen berekend ten behoeve van de BV of ten behoeve van de gemeente Venlo. De BV neemt geen eigen personeel aan. - Binnen de BV heeft de aandeelhoudersvergadering alle zeggenschap, maar een belangrijk deel van de zeggenschap over de dagelijkse gang van zaken is gemandateerd aan de directie. De directeur is bevoegd om alle beslissingen te nemen ten dienste van de realisering en exploitatie van Villa Flora en de goedgekeurde begroting en jaarplanning. De directeur vertegenwoordigt de BV in rechtshandelingen met derden. In een directieregelement kan worden opgenomen tot welke waarde de directeur zelfstandig bevoegd is en waarboven overleg of instemming met de AVA nodig is. Bij alle besluiten dient de directeur zich te voegen naar de wettelijke vereisten. - Jaarlijks wordt de rekening ter beoordeling aan een accountant ter goedkeuring voorgelegd. - De directeur biedt jaarlijks een rekening over het afgelopen jaar en een begroting en planning over het komende jaar ter goedkeuring aan de aan AVA. - De AVA vergadert tenminste twee maal per jaar en besluit in elk geval over de jaarstukken, over de verkoop van Villa Flora en/ of de exploitatiemaatschappij Villa Flora BV en over ontslag en aanstelling van de directeur. - De vier overige regiogemeenten worden uitgenodigd na oprichting te participeren in de BV. Hiertoe geeft de BV een zodanig aantal aandelen uit, dat in beginsel de kapitaalsinjectie van alle participerende gemeenten gelijk is, te weten 18.000,00. Zoals eerder aangegeven kan dit zonder statutenwijziging gebeuren tot een bedrag van 72.000,00. Dient er meer uitgegeven te worden is een statutenwijziging noodzakelijk. Tevens garandeert de participerende gemeente naar de ASN of de gemeente Venlo de aflossing van een deel van de lening. Het te garanderen deel is evenredig aan het deel waarin de gemeente participeert in het geplaatste kapitaal; De gemeente verkrijgt hierbij een evenredig deel van de stemmen in de AVA, een evenredig aandeel in de bezittingen en de verplichtingen van de BV en een evenredig aandeel in de outcome bij de vervreemding van Villa Flora of de BV. Het door de gemeente Venlo ingebrachte herindelingsgeld (agio) komt toe aan de BV en is daarmee gemeenschappelijk bezit van alle aandeelhouders. Het agio spreidt zich uit over alle aandeelhouders, naar evenredigheid van hun aandelenbezit. - De participerende gemeente gaan akkoord met de participatie van de andere regiogemeenten. De BV beoogt immers een samenwerking te zijn tussen vijf regiogemeenten. 2011-0065 voortgang Villa Flora en participatie Exploitatiemaatschappij Villa FLora.doc 4
- De participerende gemeenten werken blijvend samen in de BV. Pas bij verkoop van het gebouw of de BV eindigt de samenwerking. Tussentijds uitstappen kan de BV in financiële problemen brengen. De gemeente Venlo behoudt tenminste een aandeel van 20%. COMMUNICATIEPARAGRAAF Dit voorstel is de uitkomst van intensief overleg met 5 gemeenten uit de regio Venlo (exclusief Beesel), de gemeente Venlo en de provincie. Alle 5 de gemeenten zijn voornemens om hun Raad te adviseren om te participeren in Villa Flora. De nieuwe Raad van Gennep is medio januari 2011 geïnformeerd over het project en voorzien van de meest recente informatie over de voortgang van het project. De communicatie over het project zelf loopt via de BV. JURIDISCHE PARAGRAAF Deze paragraaf heeft betrekking op de te volgen procedure. Het college van B&W is bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten (zie art. 160 lid 1 sub e Gemeentewet, hierna Gemw ). Tot het oprichten van vennootschappen besluit het college slechts nadat de gemeenteraad een ontwerp-besluit is toegezonden en in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen (zie art. 160 lid 2 Gemw). Voornoemd besluit behoeft de goedkeuring van gedeputeerde staten. (zie art. 160 lid 3 Gemw). FINANCIËLE PARAGRAAF De deelname in Villa Flora wordt opgenomen in de paragraaf Verbonden partijen in de begroting en jaarrekening. In de paragraaf Weerstandsvermogen van de begroting en jaarrekening staan de risico's voortvloeiend uit samenwerkingsverbanden. De deelname in Villa flora zal hierin opgenomen worden. Om te participeren in de Villa Flora BV moet de gemeente Gennep 18.000 betalen. Deze rentelast over deze deelname is 4,5% x 18.000 = 810. Dit bedrag ten laste brengen van ons begrotingssaldo. Door te participeren in de exploitatiemaatschappij Villa Flora B.V. staan we garant voor de rente en aflossing van de leningen die afgesloten worden, dit zijn twee leningen voor een totaalbedrag van 8.150.000. worden we een risicodragende partij in de exploitatie van Villa Flora. krijgt de gemeente Gennep een evenredig deel van 20% in de zeggenschap van de BV de gemeente Gennep wordt mede eigenaar van de 9.600.000 die in de BV ingebracht worden. Bij 20% deelname is dit voor Gennep 1.920.000. De opzet is om het gebouw tijdelijk te exploiteren, aanjaagfunctie, en hierna te verkopen. De stichtingskosten van het gebouw zijn 17.750.000. Door inbreng van de regiobijdrage van 9.600.000 wordt de boekwaarde direct verlaagd naar 8.150.000, 46% is van de nieuwbouwwaarde Het expo gedeelte wordt tot en met september 2012 verhuurd aan de Floriade en hierna aan Fooddrome, contract 5 jaar. Van het kantoorgedeelte is 1.050 m 2 verhuurd (30%) voor een termijn van 10 jaar. De huuropbrengst van deze twee huurders is hoger dan de jaarlijkse exploitatie en rentelasten die hiermee voor de eerste vijf jaar afgedekt zijn. Villa Flora is commercieel vastgoed. Het exploiteren van commercieel vastgoed is en blijft risicovol. Voor Villa Flora is een exploitatieberekening gemaakt met daarin een risicoanalyse. 2011-0065 voortgang Villa Flora en participatie Exploitatiemaatschappij Villa FLora.doc 5
In het meest nadelige scenario ligt het exploitatieresultaat bij verkoop na 9 jaar op 1,3 miljoen positief, in het meest gunstige scenario op 18,5 miljoen positief. Dankzij de inbreng van de herindelinggelden komt de exploitatieberekening ook in het meest nadelige scenario uit op een positief saldo. VOORSTEL Uw raad wordt voorgesteld in te stemmen met ons ontwerp-besluit zoals opgenomen in dit raadsvoorstel om te participeren in de Exploitatiemaatschappij Villa Flora BV onder de voorwaarde dat er voldoende zicht is op dekkende huurcontracten (ca. 85%) voor een reguliere huurprijs en een exploitatieperiode van tenminste 5 jaar. Afd. LO, nr. 2011/0065 Gennep, 11 januari 2011 Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Gennep, Mevr. Mr. E.M.A.A. de Loo, burgemeester Mevr. Mr. H.R. de Lange, secretaris Bij dit raadsvoorstel liggen de volgende stukken ter inzage: Bijlage 3 en 3a: Vertrouwelijke toelichting (Metrum) en de uitgangspunten resultaatberekening (Metrum) De volgende stukken zijn als bijlage meegezonden: Brief aan de raad plus ontwerpbesluit College van B&W Rapportage (Metrum) Statuten oprichting B.V. 2011-0065 voortgang Villa Flora en participatie Exploitatiemaatschappij Villa FLora.doc 6
Afd. LO, nr. 2011/0065 De gemeenteraad van de gemeente Gennep: gelet op het besluit van burgemeester en wethouders van Gennep d.d. 11 januari 2011; gelezen het voorstel van het presidium d.d. 7 februari 2011; gehoord de commissie Ruimte en Economie d.d. 22 februari 2011; Besluit: In te stemmen met het voorstel om te participeren in de Exploitatiemaatschappij Villa Flora BV. De rentelast over deze deelname, te weten 810,- ten laste te brengen van het begrotingssaldo. De voorgestelde uitgaaf heeft geen aanvullende exploitatie uitgaven en inkomsten tot gevolg. Met de begrotingswijziging die het gevolg is van het bovenstaande raadsbesluit, nummer vul in in te stemmen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 14 maart 2011 De raad voornoemd,, voorzitter, griffier 2011-0065 voortgang Villa Flora en participatie Exploitatiemaatschappij Villa FLora.doc 1