Economie van de Woningmarkt: universele en regionale marktmechanismen Steunpunt Wonen Vlaanderen: Universiteiten Leuven, Hasselt, Antwerpen en Delft 17 mei 2016 Dr. Paul de Vries Woningmarkteconoom Kennis en Economisch onderzoek
Agenda Theorie Belangrijke fundamenten Woningmarktcyclus Waarnemingen a. Belgische woningprijs stijgt sneller dan de Nederlandse b. Belgische hypotheekrente is lager dan de Nederlandse c. Vraag aanbodverhouding beïnvloedt de woningprijs d. Crisis: woningprijs is los van de fundamenten e. Regelgeving: beïnvloedt sterkt de woningprijs 2van 29
Fundamenten van de woningmarkt Op basis van theorie Inkomen.rente instituties.financieringsvoorwaarden sentiment demografie en sociaaleconomische factoren Verder is er sprake van een niet efficiënte marktwerking 3van 29
De woningmarkt volgt het honingraadmodel Nederland zit in de actieve fase Prijsverandering teruglopend inactief stagnerend kentering actief herstel Aantal verkopen 4van 29
Een internationale vergelijking
Internationale vergelijking en effect regelgeving Effect van de woonbonus in België en het effect van strengere hypotheeknormen in Nederland zijn zichtbaar 1990 = 100 2005 = 100 index 1990 = 100 index 1990 = 100 500 500 index 2005 = 100 index 2005 = 100 200 200 400 400 150 150 300 200 300 200 100 100 100 100 50 50 0 75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 11 14 0 0 75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 11 14 0 Australië Spanje Finland Frankrijk Verenigd Koninkrijk Italië Japan Luxemburg Nederland Noorwegen Nieuw Zeeland Zweden VS België Canada Zwitserland Duitsland Denemarken Australië Spanje Finland Frankrijk Verenigd Koninkrijk Italië Japan Luxemburg Nederland Noorwegen Nieuw Zeeland Zweden VS België Canada Zwitserland Duitsland Denemarken 6van 29
Hypotheekrente 7
In België liggen de rentetarieven lager dan in Nederland 8 % % 8 7 6 5 4 3 2 1 0 7 6 5 4 3 2 1 0 08 09 10 11 12 13 14 15 NL spaar NL hypotheek BL spaar BL hypotheek 8van 29
Regionale ontwikkelingen Markthal Rotterdam
Ontwikkeling in regio s nagenoeg hetzelfde, niveau s verschillen Woningprijs per Corop gebied Gemiddelde verkoopprijs woningprijs 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 600 500 400 300 200 Oost-Groningen Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Leiden en Bollenstreek Agglomeratie 's-gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Relatie inkomen en woningprijs x 1.000 woningprijs 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Regio s verschillen in hoogte, maar niet echt in prijsontwikkeling Er is een verband tussen huishoudinkomen en woningprijs, ook per regio 100 25 30 35 40 45 50 55 Besteedbaar inkomen x 1.000 10 van 29
Ruimtelijk gebruik kan tot andere woningprijzen leiden 11 van 29
Inkomensverdeling zorgt voor andere regionale woningprijzen 12 van 29
Prijzen en inkomens hoger rondom verstedelijkte gebieden Gemiddelde woningprijs x 1.000 euro 2015K3 (4-kwartaals gemiddelde) 300 tot 575 250 tot 300 227 tot 250 200 tot 227 150 tot 200 121 tot 150 13
Vraag en aanbod
In heel Nederland meer woningverkopen 15 van 29
Krapte 2013 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod 16 van 29
Krapte 2014 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod 17 van 29
Krapte 2015 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod 18 van 29
Krapte 2015 Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod 2016 19 van 29
De woningmarkt wordt krapper en de prijs stijgt daardoor Een krapper wordende markt (verhouding vraag en aanbod) zorgt voor druk op de woningprijs Aantal keuzemogelijkheden J-o-j prijsmutatie (%) 30 25 Krapte-indicator NVM en PBK van het CBS, eigen seizoenscorrectie op de kwartaaldata 20 15 20 15 10 5 0 Correlatie: -87% 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 Gemiddelde krapte van alle woningtypen (l-as) Gemiddelde jaar-op-jaar prijsontwikkeling (r-as) 10 5 0-5 -10 Bron: NVM, bewerking Rabobank 20 van 29
Regionale prijsontwikkeling afhankelijk van stedelijkheidsgraad Zeer sterk stedelijke omgeving zorgt voor een flinke prijstoename Prijsverandering (%) 2015-2020 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Zeer sterk stedelijk %-toename Sterk stedelijk Matig stedelijk Weinig stedelijk Niet stedelijk Nederland Verschil NL Bron: Regionale prognoses Rabobank 21 van 29
Voorspellen van de woningprijs
Onder en overwaardering van de woningprijs Ons prijsmodel duidt op een onderwaardering van ongeveer 10% Momenteel bevindt de woningmarkt zich ook weer in een stabiele fase, hierdoor werken modellen weer iets beter Kans op een stabiele woningmarkt Werkelijke en geschatte woningprijs Kans (%) Kans (%) 100 100 90 90 80 80 70 70 60 60 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 0 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 Kans dat de woningmarkt in een instabiele staat verkeert Bron: Woningprijsmodel Rabobank, 23 van 29
Regelgeving
De Nederlandsche Bank (DNB): door verscherpte hypotheekvoorwaarden 10% prijsdaling 25 van 29
Lagere LTV? Voorlopig geen goed idee 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Bron: NVB, Rabobank Loan-to-Value-Ratios-of-New-Mortgage-Loan- Originations 26 van 29
Groeiend marktaandeel nieuwkomers 27 van 29
Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarme investeringen Banken krijgen te maken met strengere voorwaarden (Basel). Verzekeraars hebben andere eisen (Sovency). Er ontstaat een ongelijk level playing field. Verzekeraars/pensioenfondsen zoeken risicoarm rendement. Bijvoorbeeld staatsobligaties. Maar die renderen niet meer. Second best: hypotheken. Doordat verzekeraars en pensioenfondsen met eigen vermogen werken, hebben zij geen fundingskosten. Ook liggen de verplichtingen verder weg in de tijd. Dit vertaalt dit zich in een extra marge ten opzichte van banken. Op langere termijn > obligatiemarkten gaan renderen, verzekeraars ed verlaten hypotheekmarkt. Verzekeraars stappen in en uit. Dit heeft gevolgen voor woonconsumenten die bijvoorbeeld een extra hypotheek willen. Als de hypotheekverstrekker even uit de markt is, valt er geen hypotheek op te hogen. 28 van 29
Bedankt voor uw aandacht Vragen? Paul de Vries, woningmarkteconoom, paul.de.vries02@rabobank.nl https://economie.rabobank.com/ 29 van 29