KANSEN VOOR TWEEDE WONINGEN ALS OPLOSSING VOOR LEEGSTAND IN ZEEUWS-VLAANDEREN?

KANSEN VOOR TWEEDE WONINGEN ALS OPLOSSING VOOR LEEGSTAND IN ZEEUWS-VLAANDEREN? MANAGEMENTSAMENVATTING Ronald van Leeuwen Januari 2012

Tweede woningen of deeltijdwoningen worden in toenemende mate genoemd als kans om in krimpgebieden de leegstand tegen te gaan. In dit onderzoek is onderzocht wat de kansen voor de regio Zeeuws- Vlaanderen zijn, door de vraag naar tweede woningen af te zetten tegen het aanbod aan leegstaande woningen. Het onderzoek concludeert dat de vraag naar tweede woningen zeer sterk samenhangt met de aanwezigheid van de kust en dat de vraag slechts voorbehouden blijft aan een beperkt deel van de regio. Daarnaast blijken de leegstaande woningen vaak niet aan te sluiten bij de voorkeuren van mensen die op zoek zijn naar een tweede woning. Doordat tweede woningzoekers steeds hogere eisen aan woningen stellen, is te verwachten dat deze mismatch alleen nog maar groter zal worden in de toekomst. Zodoende wordt beleidsmakers aanbevolen niet te veel te verwachten van tweede woningen (c.q. deeltijdwoningen) als oplossing voor de leegstand in Zeeuws-Vlaanderen.

Figuur 1: Percentage tweede woningen per Zeeuws-Vlaamse kern (als aandeel van de totale woningvoorraad) Legenda Bron: Gemeente Sluis, Terneuzen en Hulst, 2011

1. Nieuwe kijk op tweede woningen Tweede woningen, traditioneel worden ze door lokale bewoners en beleidsmakers vooral als bedreiging gezien. Verondersteld wordt dat tweede woningen lokale woningzoekers uit de markt drukken en een bedreiging vormen voor de leefbaarheid in kernen. In krimpregio's zoals Zeeuws-Vlaanderen is een dergelijke houding ten aanzien van tweede woningen echter aan verandering onderhevig. Regio's met dalende huishoudensaantallen hebben in toenemende mate te maken met leegstaande woningen en gesteld wordt dat een woning altijd nog beter een aantal weken per jaar dan helemaal niet bewoond kan zijn. 1 Voor de gemeente Sluis in Zeeuws-Vlaanderen, waar tweede woningen van oudsher in de kernen worden geweerd, is dit recentelijk aanleiding geweest om het beleid ten aanzien van tweede woningen te verruimen. 2 Jan Latten, hoogleraar demografie aan de Universiteit van Amsterdam, presenteert tweede woningen zelfs als een belangrijke kans voor krimpgebieden. 3 Latten stelt dat er een groeiende behoefte is aan deeltijdwonen, waarbij mensen bijvoorbeeld een werkweek van maandag t/m donderdag in de Randstad combineren met een rustig bestaan in het landelijk gebied gedurende de weekenden. Juist krimpregio's kunnen vanwege hun relatief lage woningprijzen en rust en ruimte aan deze toenemende vraag voldoen, aldus Latten. altijd nog beter een aantal weken per jaar dan helemaal niet bewoond Tegenover de visie van Jan Latten staat een meer sceptische houding van het Planbureau voor de Leefomgeving en het Kenniscentrum Recreatie. 4 Zij claimen namelijk dat de kansen voor tweede woningen in krimpgebieden slechts heel beperkt zijn. Ten eerste omdat het heel onzeker is hoe de algehele vraag naar tweede woningen zich in de toekomst zal ontwikkelen en ten tweede omdat er volgens hen een mismatch bestaat tussen wat tweede woningzoekers zoeken en wat krimpregio's te bieden hebben. In het voorliggende onderzoek is getoetst in hoeverre een dergelijke mismatch wel of niet bestaat in Zeeuws-Vlaanderen. Dit is gedaan door de kenmerken van leegstaande woningen 5 te vergelijken met waar en in wat voor soort woningen de huidige tweede woningbezitters zich bevinden. 1 Bron: Deeltijdwonen toegestaan in kleine kernen van gemeente Sluis. (2011, 1 maart). PZC. 2 Bron: Gemeente Sluis. (2011). Verordening tweede woningen Sluis 2012. Oostburg: Gemeente Sluis. 3 Bron: Latten, J.J. (2010). Deeltijdwonen biedt kansen voor krimpgebieden. NVM Magazine, 4 (3), p. 18-19. 4 Bron: Verwest, F., Van Dam, F. & Daalhuizen, F. (2010). Het nieuwe wonen. Het krimpende platteland rekent zich rijk. Geografie, 19 (9), p. 42-45; Van de Laar, S. (2010). Tweede woningen, kans voor krimpgebieden? Verkenning. Den Haag: Kenniscentrum Recreatie. 5 Een leegstaande woning is een woning waarop niemand staat inschreven in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA), met uitzondering van tweede woningen en woonobjecten met een andere gebruik zoals praktijk-, winkel- of opslagruimten

Kader 1: Wat wordt er onder een tweede woning verstaan? Er zijn zeer veel verschillende definities van tweede woningen in omloop. Hierdoor zijn vergelijkingen met andere onderzoeken niet altijd goed te maken. In dit onderzoek wordt onder een tweede woning verstaan: een gemeubileerde woning die meer dan 90 dagen per jaar beschikbaar is voor de betreffende eigenaar, maar welke zijn of haar hoofdverblijf niet in de betreffende gemeente heeft. Gegevens over tweede woningen zijn afkomstig uit de forensenbelasting van de drie Zeeuws-Vlaamse gemeenten. Deze tweede woningen worden in de praktijk op veel verschillende manieren gebruikt. Een woning kan bijvoorbeeld hoogfrequent gebruikt worden als weekendwoning, een aantal keer per jaar als vakantiebestemming gebruikt worden, puur als investeringsobject dienen of zelfs uitgegroeid zijn tot volwaardig alternatief voor de eerste woning. 100% Figuur 2: Verdeling tweede woningen en leegstaande woningen over bouwperioden, afgezet tegen totale woningvoorraad 6 90% 100% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 40% 40% 30% 30% 20% Onbekend Onbekend 2000 2000 1990-1999 1990-1999 1980-1989 1980-1989 1965-1979 1965-1979 1945-1964 1944 1945-1964 1944 10% 20% 0% 10% Tweede woningen Totale woningvoorraad Leegstaande woningen Bron: Gemeente Sluis, Terneuzen en Hulst, 2011 0% Tweede woningen Totale woningvoorraad Leegstaande woningen 6 De tweede woningen in figuur 2 zijn exclusief de recreatiewoningen op de vakantieparken, omdat dit anders een vertekend beeld zou opleveren dat niet eerlijk vergelijkbaar is met de voorraad aan leegstaande woningen.

2. Mismatch tussen vraag en aanbod Hoewel de kenmerken van de vraag naar tweede woningen gedeeltelijk overlappen met de kenmerken van de leegstaande woningen in Zeeuws- Vlaanderen, blijkt er grotendeels een mismatch te zijn tussen vraag en aanbod. Ten eerste is er een ruimtelijke mismatch. Op basis van de locaties van huidige tweede woningen in Zeeuws-Vlaanderen (figuur 1) en ondervraging van tweede woningbezitters, kan geconcludeerd worden dat de nabijheid van de kust verreweg de meest bepalende factor is in de keuze voor een tweede woning. Hoe dichter bij de kust, des te groter het aandeel tweede woningen is. 7 De reikwijdte van de kust is echter beperkt en kernen op meer dan 6 kilometer afstand worden over het algemeen al niet meer als dichtbij de kust ervaren. loopafstand van de kust is doorslaggevend Bovendien is er een belangrijk onderscheid tussen dichtbij de kust en loopafstand van de kust. Het merendeel van de tweede woningbezitters blijkt expliciet gekozen te hebben voor een woning op loopafstand (minder dan 1,5 kilometer) van de kust. Deze mensen bezitten bijna allemaal een tweede woning op een vakantiepark, terwijl 86 procent van de respondenten aangaf juist geen voorkeur voor een vakantiepark te hebben. De locatie op loopafstand van de kust is in dat opzicht doorslaggevend, terwijl het huidige aanbod aan leegstaande woningen daar over het algemeen niet aan voldoet. Ten tweede komt de mismatch tussen vraag en aanbod voort uit het feit dat tweede woningzoekers een ander soort woningen prefereren dan de woningen die doorgaans leeg staan. In beginsel is er een zekere overlap tussen wat tweede woningzoekers zoeken en dat wat er leegstaat: tweede woningzoekers willen meestal een kleine, eenvoudige woning voor niet al te veel geld (< 200.000), terwijl dat hetzelfde prijssegment betreft als waar de meeste leegstaande woningen zich in bevinden. Echter, de leegstand is grotendeels geconcentreerd in rijwoningen en appartementen uit de wederopbouwperiode en jaren 70, terwijl het tweede woningbezit hoofdzakelijk geconcentreerd is in vrijstaande, vooroorlogse woningen. Figuur 2 toont bijvoorbeeld hoe de tweede woningen en de leegstand in Zeeuws- Vlaanderen verdeeld zijn over verschillende bouwperioden. tweede woningzoekers prefereren een ander soort woningen dan de woningen die doorgaans leeg staan 7 Ook wanneer de recreatiewoningen op de verschillende vakantieparken in het gebied buiten beschouwing worden gelaten, blijkt er een sterk verband tussen de nabijheid van de kust en het percentage tweede woningen per kern. Het percentage tweede woningen, exclusief recreatiewoningen, kan een aanzienlijk deel van de totale woningvoorraad omvatten. Dit geldt met name in de kernen Nieuwvliet (34%), Retranchement (30%), Zuidzande (23%) en Groede (21%).

Kader 2: Kansen voor andere krimpregio s? Het voorliggende onderzoek concludeert dat de kansen voor tweede woningen als oplossing voor de leegstand in Zeeuws-Vlaanderen beperkt zijn. Op basis van de onderzoeksresultaten is echter te verwachten dat de kansen in andere krimpregio s, zoals Noordoost Groningen en Parkstad Limburg, nog beperkter zijn. Het onderzoek toont namelijk de zeer bepalende rol van amenities (zoals de kust en unieke natuurgebieden) in de vraag naar tweede woningen en het bestaan van een mismatch tussen vraag en aanbod. Noch Noordoost Groningen, noch Parkstad Limburg beschikken over amenities van de schaal van de Zeeuws-Vlaamse kust. Parkstad heeft wel het Heuvelland als potentiële amenity voor de regio, maar kent naar verwachting een nog veel grotere mismatch gezien haar hoofdzakelijk urbane karakter en huidige leegstaande woningvoorraad. 8 Het aantal bestaande tweede woningen in deze twee regio s is dan ook aanzienlijk lager dan in Zeeuws-Vlaanderen. Van deze drie krimpende regio s wordt Zeeuws-Vlaanderen als het meest kansrijk geacht op het gebied van tweede woningen. Dit houdt in dat de verwachtingen ten aanzien van tweede woningen in Noordoost Groningen en Parkstad Limburg naar alle waarschijnlijkheid al helemaal laag gespannen moeten zijn. 9 Figuur 3: Toenemende mismatch vraag en aanbod Heden Toekomst Match Leegstaande woningen Tweede woningen Kwaliteitsniveau woningen Toenemende mismatch Leegstaande woningen Tweede woningen Kwaliteitsniveau woningen 8 Vaessens, R.C.M. & Van de Ven, S.A.G. (2011). Monitor Leegstand Parkstad Limburg 2010. Maastricht/Heerlen: E,til BV/CBS. 9 Zie ook: Van de Laar, S. (2010). Tweede woningen, kans voor krimpgebieden? Verkenning. Den Haag: Kenniscentrum Recreatie.

3. Toekomstige ontwikkelingen De omvang van de toekomstige vraag naar tweede woningen is zeer moeilijk te voorspellen. Jan Latten beargumenteert dat een sociaal-culturele ontwikkeling als deeltijdwonen tot nieuwe vraag kan leiden, maar lokale makelaars benadrukken dat macro-economische ontwikkelingen en fiscale regelingen van veel grotere invloed zijn op de omvang van de tweede woningmarkt. Kwalitatieve ontwikkelingen op de tweede woningmarkt zijn daarentegen wel meer inzichtelijk: zowel uit de literatuur 9 als uit interviews met lokale makelaars blijkt dat het onderscheid tussen eerste en tweede woningen steeds kleiner wordt en dat er steeds hogere eisen aan tweede woningen gesteld worden. Op basis van deze ontwikkelingen is te verwachten dat de genoemde mismatch tussen vraag en aanbod in de toekomst alleen maar groter zal worden (figuur 3). Tot op heden lagen de eisen voor tweede woningen namelijk lager dan die voor permanente bewoning, waardoor minder aantrekkelijke en verouderde woningen als tweede woning konden fungeren. Het is echter zeer de vraag of toekomstige tweede woningzoekers ook genoegen zullen nemen met dergelijke woningen. lokale makelaars hebben nu al te maken met moeilijk verkoopbare, voormalige tweede woningen in de lagere segmenten In feite speelt dit al: tweede woningen bevinden zich niet alleen aan de vraagkant van de markt, maar ook aan de aanbodzijde en lokale makelaars hebben nu al te maken met moeilijk verkoopbare, voormalige tweede woningen in de lagere segmenten. Aangezien de huidige tweede woningbezitters in Zeeuws-Vlaanderen vooral ouderen zijn (41 procent is 65-plus), zullen veel van de bestaande tweede woningen op termijn te koop komen te staan. Het merendeel van de woningen zal een nieuwe bezitter vinden (via verkoop dan wel erving), maar het is aannemelijk dat een aanzienlijk deel van deze woningen in de toekomst leeg zal komen te staan. Bovendien zijn de minder aantrekkelijke tweede woningen in het verleden vooral door Duitsers gekocht, terwijl deze vraag de laatste jaren sterk is afgenomen (kader 3). Ook dit heeft een versterkend effect op de mismatch tussen vraag en aanbod. er worden steeds hogere eisen aan tweede woningen gesteld 9 Zie onder andere: NRIT Onderzoek. (2010). De markt voor tweede woningen. Breda: NRIT Onderzoek; RPB & RIGO. (2003). Tweede Woningen: Voorraad en ontwikkelingen. Den Haag/Amsterdam: Ruimtelijk Planbureau/RIGO Research en Advies; VROM-raad. (2009). Wonen in ruimte en tijd. Een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen. Den Haag: VROM-Raad.

Kader 3: Wie zijn de tweede woningbezitters? De drie grootste groepen tweede woningbezitters zijn gepensioneerden, gezinnen op middelbare leeftijd met kinderen en empty nesters. In vergelijking met eerdere studies naar tweede woningen in Nederland 10 is het aandeel gepensioneerde eigenaren in Zeeuws-Vlaanderen echter extreem hoog. Zoals te verwachten zijn de inkomens van de tweede woningbezitters relatief hoog. Echter, het inkomen bepaalt slechts voor een deel in hoeverre iemand in staat is wel of geen tweede woning aan te schaffen. Figuur 4: Herkomstgebieden tweede woningbezitters Zeeuws-Vlaanderen (in absolute aantallen) Eigenaren zijn hoofdzakelijk afkomstig uit Noord-Brabant, regio Rotterdam, regio Utrecht, het westelijk deel van Vlaanderen en de Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen (figuur 4). Circa 18 procent van de eigenaren is Belgisch en 34 procent is Duits. Lokale makelaars stellen echter dat de vraag van Duitsers de laatste jaren sterk is afgenomen, terwijl de vraag vanuit België juist is toegenomen. De maximale afstand die men over het algemeen bereid is te reizen tussen de eerste en tweede woning is circa 350 kilometer. Hierbinnen is echter een groot verschil tussen eigenaren die de woning slechts een aantal keer per jaar als vakantiebestemming bezoeken en eigenaren die frequenter van de tweede woning gebruik maken. Ten slotte heeft het merendeel van de eigenaren voor aanschaf van de tweede woning nooit in Zeeuws-Vlaanderen gewoond of gewerkt, maar zijn meestal ervaringen met de regio opgedaan via eerdere vakanties in Zeeuws-Vlaanderen. Bron: Gemeente Sluis en Terneuzen, 2011 10 Zie onder andere: NRIT Onderzoek. (2010). De markt voor tweede woningen. Breda: NRIT Onderzoek; RPB & RIGO. (2003). Tweede Woningen: Voorraad en ontwikkelingen. Den Haag/Amsterdam: Ruimtelijk Planbureau/RIGO Research en Advies.

4. Beleidsaanbevelingen Aangezien het onderzoek aantoont dat de kansen voor tweede woningen als oplossing voor de leegstand beperkt zijn, wordt beleidsmakers niet geadviseerd het tweede woningbezit (c.q. het deeltijdwonen) actief te stimuleren zoals Jan Latten 11 voorstelt. Faciliteren in de zin van het wegnemen van belemmeringen wordt wel aanbevolen, maar het is onrealistisch om te verwachten dat de leegstand daarmee wordt opgelost of dat de krimp daarmee wordt gedempt. Hierbij dient gewaakt te worden voor het gevaar dat beleidsmakers terugvallen in achterhaalde strategieën van krimp bestrijden, in plaats van strategieën die de krimp trachten te begeleiden. 12 Meer informatie Indien u geïnteresseerd bent in het gehele onderzoeksrapport, kunt u contact opnemen met Ronald van Leeuwen: rfj.vanleeuwen@live.nl. Kader 4: Voormalige boerderijen als boegbeeld van rust en ruimte? Wie droomt er niet van om in alle rust en ruimte op een voormalige boerderij te wonen? Idyllischer kan het bijna niet. Zowel qua aanschaf als qua onderhoud zijn er echter zeer hoge kosten met een woonboerderij gemoeid. Dit belemmert de permanente bewoning van voormalige boerderijen en dit maakt ze al helemaal ongeschikt voor tweede bewoning. Over het algemeen zijn tweede woningzoekers namelijk op zoek naar relatief goedkope woningen met weinig onderhoud. Een lokale makelaar stelt dan ook: Er zijn veel mensen die het idee van wonen op een boerderij leuk vinden... Tot ze de praktische overwegingen zien. 11 Bron: Latten, J.J. (2010). Deeltijdwonen biedt kansen voor krimpgebieden. NVM Magazine, 4 (3), p. 18-19. 12 Zie onder andere: Hospers, G.J. (2010). Krimp! Amsterdam: Uitgeverij SUN; Klinkers, L. & Hovens, P. (2011). De paradox van de krimp - politiek-bestuurlijke aspecten rond bevolkingsdaling. Bestuurskunde, 20 (1), 16-26; Verwest, F. & Van Dam, F. (Eds.) (2010). Van bestrijden naar begeleiden. Demografische krimp in Nederland. Beleidsstrategieën voor huidige en toekomstige krimpregio s. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.

Tekst Ronald van Leeuwen Coverfoto Willi Heidelbach Prepress en print Provincie Zeeland, Afdeling I&D Met dank aan Provincie Zeeland Gemeente Hulst Gemeente Sluis Gemeente Terneuzen Scoop De Dobbelaere Makelaars Eigen Huis Makelaar Hulst Kindt & Biesbroeck Immo de Nijs Reham Vastgoed Van Akker Makelaars Versluijs Makelaardij Januari 2012