Aan de raad AGENDAPUNT NR. 3 GEWIJZIGD VASTGESTELD 27 OKTOBER 2011 Rapportage woningbouwprojecten Voorstel: De rapportage van de taskforce vaststellen en instemmen met de twaalf punten van het besluit. Algemene karakterisering van de woonmarkt Er is sprake van een verdere verslechtering van de Doetinchemse woningmarkt. De prijzen staan (nog meer) onder druk, de disbalans tussen vraag en aanbod is toegenomen en ook duurt het langer voor een woning wordt verkocht. De wooncategorieën die het op dit moment relatief goed doen, zijn de tussenwoningen, de hoekwoningen en de twee-onder-éénkappers. Het meest problematisch lijkt de markt bij appartementen en vrijstaande woningen. De exacte duiding van de relatieve marktsituatie is lastig en dat komt de strategische stuurbaarheid niet ten goede. Toch zijn er enkele lichtpunten. Vooral de verkoop van kavels door de gemeente gaat boven verwachting. In de eerste negen maanden van 2011 hebben wij 36 kavels verkocht, verdeeld over diverse plannen. Met name de kavels op de Veemarkt, het plan Heideslag en het plan Norman Belvealstraat (beide in Wehl) doen het erg goed. Naast deze kavelverkopen (waarmee uitsluitend gemeentegrond is gemoeid) zien wij dat, tegen de verdrukking in, bij verschillende projecten toch nog vele nieuwbouwwoningen worden opgeleverd en verkocht: Burgemeester Van Nispenstraat, Lookwartier, t Loo, Oosseld et cetera. Onze conclusie daaruit is dat wij ondanks al deze bouwactiviteiten aansluiting blijven houden bij de landelijke trend. Deze activiteiten hebben tot nu toe dus niet geleid tot een extra disbalans in de bestaande woningmarkt. Voor de bestaande woningbezitters is elke waardedaling van hun huis vervelend, maar de prijsdalingen maken koopwoningen nu meer beschikbaar voor de jongere generatie. Datzelfde geldt voor de zogenaamde scheefwoners. KWP III-afspraken en een nieuwe subsidiemethodiek De KWP III-afspraken in het kader van het terugbrengen van de planvoorraden van de Achterhoekse gemeenten zijn gemaakt in de veronderstelling dat ook de provincie haar verantwoordelijkheid pakt, bijvoorbeeld via een saneringsfonds. Het huidige college van gedeputeerde staten laat dit idee echter los. De provincie wil niet investeren in projecten die niet doorgaan, maar wel in projecten die doorgaan. Wij hebben de provinciale handschoen opgepakt en een nieuwe subsidiemethodiek uitgewerkt. De kern van deze methodiek is om de beschikbare gelden in te zetten op beleidsinhoudelijke doelen, zodanig dat de projecten waarop deze gelden worden ingezet een sterk verbeterd risicoprofiel krijgen. Wij stellen voor, deze methodiek het komend haljaar verder onder de aandacht te brengen bij provincie en rijk. Ontwikkeling van de planvoorraad Kijken wij naar de mutaties in de planvoorraad van te bouwen woningen tot 2020, dan is de conclusie dat bij vele van de zogenaamde koelkastprojecten de kans op een uiteindelijke realisatie verder is afgenomen. Bij de vorige taskforcerapportage zaten wij, na een eerdere harde reductie van zo n 500 woningen, nog op een planvoorraadtotaal van ongeveer 3300 woningen. Nu lijkt door een daadwerkelijke sanering van zo n 130 woningen en een waarschijnlijke sanering van 300-500 woningen de reële planvoorraad flink onder de 3000 woningen te zakken.
2 Wij zien verder dat bij de ijs- en koelkastprojecten (of projectonderdelen) vooral de bouw van dure woningen twijfelachtiger wordt. Dat past in onze doelstelling. Het aantal grondgebonden woningen dat niet wordt gerealiseerd, is echter ook relatief groot. Dit is juist een ongunstige ontwikkeling. Het schrappen van projecten heeft nog niet geleid tot het aanpassen van het programma in andere projecten. De belangrijkste opgave voor de komende periode is dus om te proberen de verhouding grondgebonden woningen-appartementen niet te laten verslechteren. Ook is het gewenst om de bouw van goedkope woningen te stimuleren. Het woonzorgsegment Het extramurale woonzorgsegment beschouwen wij als wonen, waardoor het binnen de taskforce-aanpak valt. Dat geldt niet voor het intramurale woonzorgsegment. Wij zien nu dat initiatiefnemers (ontwikkelaars en aannemers) plannen omzetten van extramuraal naar intramuraal. De vraag die zich hier opdringt, is of zij daarmee slechts ons taskforce-regime proberen te omzeilen of dat zij werkelijk kansen zien in dit segment. Wij vermoeden dat er onder de noemer van zorg nu een aanbod op de markt komt dat feitelijk is gericht op wonen. Wij willen daarom binnen drie maanden na vaststelling en vooruitlopend op de volgende taskforcerapportage een brede analyse laten opstellen over woonzorginitiatieven. Deze analyse moet antwoord geven op de vraag of wij hier maatregelen moeten nemen om overaanbod tegen te gaan. De woningmarkt in de dorpen Wij constateren in Gaanderen een grote concurrentie op de nieuwbouwmarkt. Met het bestaande aanbod is de opnamecapaciteit over het algemeen (meer dan) bereikt. Nieuwe initiatieven zijn dan ook niet aan de orde. De enige ruimte in de markt die er mogelijk nog is, betreft zeer goedkope starterswoningen. Voor het project Bethlehemstraat blijkt het bestaande aanbod niet aan te slaan. Vanwege het beperkte aanbod van particuliere kavels in Gaanderen zouden hier wellicht twee particuliere kavels kunnen worden gerealiseerd. Verder gaan wij definitief uit van beëindiging van project Mosterdweg. Deze ontwikkeling voorzag in de realisatie van dure grondgebonden woningen. De beëindiging van het project Mosterdweg biedt geen ruimte voor toevoeging van programma elders in Gaanderen. In Wehl loopt de kavelverkoop goed tot zeer goed. Het aanbod in de goedkope woningen is momenteel beperkt. In Wehl is beperkt behoefte aan appartementen (tevens voor ouderen). Datzelfde geldt voor goedkope koopwoningen in de categorie tussen 175.000 en 200.000. Te overwegen valt om in het segment beneden 175.000 het aanbod te verruimen, bijvoorbeeld in het gebied bij het station. Daar is op basis van het stedenbouwkundig programma van eisen een dergelijke toevoeging mogelijk. Zo n toevoeging leidt tot een meer evenwichtige verdeling tussen de verschillende prijscategorieën, een van de speerpunten uit de vorige rapportage. Aan een dergelijke toevoeging verbinden wij de voorwaarde dat dit dan echte starterwoningen zijn zonder uitbreidingsmogelijkheden. Bij doorverkoop blijft de achtergelaten woning dan beschikbaar voor nieuwe starters. Projectstrategieën In het Lookwarier handhaven wij vooreerst de geplande ontwikkeling van dit gebied. Er wordt ingezet op het verder afmaken van de oostzijde van de Ruimzichtlaan. Aan de westzijde wordt pas op de plaats gemaakt. Een intensieve marktanalyse moet antwoord geven op de vraag of het oorspronkelijke programma hier overeind kan blijven. Voorts hebben Sité en gemeente de intentie om hier in de tussentijd een aanvaardbaar straatbeeld te realiseren. Wel zullen op korte termijn westelijk van de Ruimzichtlaan en aan de overzijde van de Willem Rodalaan nog acht kavels in verkoop worden gebracht.
3 In het kader van de Taskforcerapportage in januari 2011 hebt u geconcludeerd dat Hamburgerbroek prioriteit diende te krijgen, mits er sprake was van een substantiële risicoreductie. Dit leidde tot de uitwerking van een raadsvoorstel, genaamd Herziene samenwerkingovereenkomst met KWP betreffende Hamburgerbroek Noord (Iseldoks) (juni 2011). U bent daarbij, onder voorwaarden, akkoord gegaan met de ondertekening van de herziene samenwerkingsovereenkomst. Wij zijn van mening dat wij met de ontwikkeling van Hamburgerbroek niet alleen een deel van stedelijk weefsel herstellen, maar zeker ook op verantwoorde wijze op onze risico s sturen. Afgelopen maand heeft de provincie een subsidie toegekend van 2,1 miljoen. Vijverberg Zuid is een project met een hoog risicoprofiel. Weliswaar zijn de zaken juridisch goed geregeld, maar wij hebben zorgen over de mogelijkheden van marktpartijen om hun verplichtingen integraal na te komen. Wij onderzoeken diverse alternatieven voor het geval dat. De definitieve afspraken hierover komen binnenkort tot stand. Gezien het hoge risicoprofiel van Vijverberg Zuid overwegen wij de gelden van het Stimuleringsfonds Goedkope Woningbouw in te zetten voor dit project. Het gaat hier om de inzet van 800.000, waarbij het college beslissingsbevoegd is. Het project Veemarkt is een succesverhaal. Wij zetten de verkoop van de resterende kavels verder door. In het project Heelweg, op het Saronix-deel wordt invulling gegeven aan de strategie zoals verwoord in de laatste taskforcerapportage: het verkopen van eigen gronden. Over vier van de vijf gemeentelijke kavels zijn verkoopafspraken gemaakt met Goldewijk. In de vorige rapportage is gemeld dat op het Saronixterrein een totaalontwikkeling was voorzien van circa 125 woningen en een (full service) supermarkt van 1.700 m 2. Wij willen nu, op verzoek van Goldewijk, meewerken aan een programma van 73 woningen en een commercieel volume van 2.300 m 2. Voorwaarde bij dat laatste is dat in het kader van de bestemmingsplanprocedure een distributieplanologisch onderzoek wordt geleverd, waaruit blijkt dat er geen ontwrichting van de markt plaatsvindt. Sturen op temporisering is niet aan de orde. De geringe dynamiek in de markt, in combinatie met hoge financieringseisen, zorgt hier vanzelf voor vertraging. Wij hebben zo voor het Saronixterrein stappen kunnen zetten tot aantal- en risicoreductie. Ook heeft hier een positieve programmawijziging plaatsgevonden. In het overige deel van de Heelweg voorzien wij dat onze strategie van stille sanering nog steeds van toepassing is. Wel zullen wij nog enige aanpassingen plegen in het openbaar gebied om tot een aanvaardbare ontsluiting te komen voor (toekomstige) bewoners. De volledige uitvoering van Wijnbergen Midden-Westen ligt bij een externe partij: Roosdom Tijhuis/Van Wanrooy. Wij hebben hier alle ruimtelijke procedures doorlopen. Het project blijkt aan een vraag te voldoen. Wat opvalt, is dat de marktpartij inmiddels niet uitgaat van 750 woningen over zeven jaar, maar over tien jaar. Zelfs die aanname lijkt ons optimistisch gezien het huidig verkooptempo. Wij gaan er daarom van uit dat er na 2020 zeker nog zo n 200 woningen op de markt moeten komen. Uit het oogpunt van de bevolkingsontwikkeling is daaraan geen behoefte meer, anders dan als vervanging. Inmiddels lopen de aanbestedingen voor de grondwerkzaamheden: aanleg grondwal en eerste fase bouwrijp maken. De afdrachten vanuit de ontwikkeling Wijnbergen Midden-Westen zullen fasegewijs binnenkomen. Pas op het moment dat de gelden zijn ontvangen, wordt opdracht gegeven tot aanleg.
4 In Wijnbergen Het Oosten ligt alle grond bij de gemeente en gelden afnameafspraken met de ontwikkelcombinatie. De twee afzonderlijke delen van de ontwikkelcombinatie hebben aan ons te kennen gegeven dat zij niet langer samen verder willen. Wij gaan over tot splitsing van de overeenkomst, uitgaande van oorspronkelijke overeenkomst. In de nieuwe situatie zal WAM&Van Duren/Koopmans met zo n 100 woningen het noordelijk deel ontwikkelen en Bruggink, eveneens 100 woningen, het zuidelijk deel. Vooral het noordelijk deel lijkt sterk te vertragen door het afhaken van Sité als afnemer. Ons risicoprofiel neemt daardoor toe. In eerste instantie zullen wij aandringen op integrale naleving van de afspraken. Wij volgen de ontwikkelingen hier op de voet en zullen er in de volgende rapportage nadrukkelijk op terugkomen. Bruggink heeft aangegeven vol door te willen gaan, maar onze verwachting is dat zij eerst hun woningen in het gebied Wijnbergen Midden-Westen (via bouwclaimafspraken) zullen realiseren. Bij de gemeente ligt een verplichting tot bouwrijp maken. Dit doen wij pas op het moment dat er zekerheid is van definitieve bouw. Bij- of aframen? De afzonderlijke projectrisico s en de projectenportefeuille als geheel leiden niet tot een sterk veranderend risicoprofiel. In financiële zin handhaven wij daarom vooralsnog de risicoprognoses van de vorige rapportage. Dat betekent dat wij de financiële consequenties vanuit onze projecten, waarop is geanticipeerd in het kader van de ombuigingen, nog onverminderd onderschrijven. Een bij- of aframen is in dit stadium niet aan de orde. In de begroting 2012 zijn de spaarbedragen voor de sanering, herprogrammering en faseringrisico s opgenomen. Deze gegevens en de ontwikkelingen van de projecten, die zich voorzichtig aftekenen, gebruiken wij het komende kwartaal voor specifieke financiële doorrekeningen. De financiële informatie zullen wij meewegen bij een verdere prioritering van de projecten. Het besluit over deze prioritering leggen wij in het eerste kwartaal van 2012 aan u voor. Kredietaanvragen Met betrekking tot de kredietaanvraag geldt dat de afzonderlijke kredieten projectgerelateerd zijn. Voor alle grondexploitaties hebben wij in totaal een bedrag van 317,1 miljoen nodig. Tot op heden zijn voor de lopende grondexploitaties in totaal 295,3 miljoen aan kredieten verstrekt. Dit bedrag is inclusief de aanvulling van 6,5 miljoen die bij de jaarrekening 2010 werd toegekend. Voor een uitgebreide toelichting met betrekking tot de methodiek en de projectgerelateerde kredietaanvragen verwijzen wij u naar bijlage A Kredieten grondexploitaties 2011. Voor de grondexploitaties van de woningbouwprojecten vragen wij nu een aanvullend krediet van 7,9 miljoen en voor de bedrijfsterreinen en overige grondexploitaties 13,9 miljoen. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, ING. N. VAN WAART DRS. H.J. KAISER
De raad van de gemeente Doetinchem; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders over rapportage woningbouwprojecten, en met overname van de in dat voorstel vermelde overwegingen; gelet op artikel 108, lid 1, juncto artikel 147, lid 2 van de Gemeentewet; b e s l u i t: in te stemmen met Taskforcerapportage, najaar 2011, in het bijzonder de volgende punten: 1. Een nieuwe subsidiemethodiek te introduceren met de andere overheden, die is gebaseerd op het realiseren binnen projecten van beleidsmatige doelen, rekening houdend met demografische en economische ontwikkelingen en gecombineerd met een risicoreductie. 2. Te sturen naar een situatie waarbij de verhouding grondgebonden woningenappartementen niet verslechtert. Voorts te sturen op realisatie van goedkope woningen. Dit geldt in het bijzonder voor starterwoningen die blijvend voor de starterdoelgroep bedoeld zijn. 3. Binnen drie maanden na vaststelling en vooruitlopend op de volgende taskforcerapportage een brede integrale analyse te laten opstellen over woonzorginitiatieven. Deze analyse moet antwoord geven op de vraag of wij hier maatregelen moeten nemen om overaanbod tegen te gaan. 4. In Gaanderen geen nieuwe woningbouwinitiatieven toe te laten en het project Mosterdweg te beëindigen. Voorts de mogelijkheid onderzoeken om in de Bethlehemstraat twee particuliere kavels te realiseren. De beëindiging van het project Mosterdweg biedt geen ruimte voor toevoeging van programma elders in Gaanderen. 5. In Wehl beperkt ruimte te bieden voor bouw van goedkope woningen in de categorie tussen 175.000 en 200.000 en appartementen (tevens voor ouderen), voorts aan zogenaamde starterswoningen (circa 30 stuks). 6. Voor het Lookwartier een intensieve marktanalyse op te starten om te achterhalen of het oorspronkelijke programma hier overeind kan blijven. 7. In het project Heelweg, op het Saronix-deel, sturen op een andere programma-invulling (namelijk 73 woningen en 2300 m 2 commercieel), mits in het kader van de bestemmingsplanprocedure een distributieplanologisch onderzoek aantoont dat dit niet leidt tot ontwrichting van de markt. 8. De investeringen die worden gefinancierd uit afdrachten uit de ontwikkeling van Wijnbergen Midden-Westen, pas in te zetten wanneer de gelden zijn ontvangen. 9. In het project Wijnbergen Het Oosten in te stemmen met de splitsing van de ontwikkelovereenkomst op basis van de oorspronkelijke overeenkomst. Vast te houden aan een integrale naleving van de afspraken. Opdracht te geven om in de volgende taskforcerapportage nadrukkelijk terug te komen op het risicoprofiel van deze ontwikkeling. Voorts pas bouwrijp te maken op het moment dat er zekerheid is van definitieve realisatie.
10. Af te zien van een bij- of aframen ten aanzien van de risicobuffer die is afgesproken in de rapportage van januari 2011. In het komende kwartaal specifieke financiële doorrekeningen maken ter ondersteuning van te nemen besluiten ten aanzien prioritering van projecten. 11. In het eerste kwartaal van 2012 een besluit te nemen over prioritering van projecten. 12. In te stemmen met een aanvullend krediet voor de woningbouwprojecten van 7,9 miljoen. Aldus besloten in zijn vergadering van 27 oktober 2011,, griffier, voorzitter