Jaarverslag 2013 Woningcorporatie WonenBreburg 1261 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd (Berkel-Enschot, Breda, Chaam, Rijen, Bavel, Tilburg) 1 e plaats Reputatiemonitor Woningcorporaties Hoe regel ik mijn zaken online-cursus voor huurders druk bezocht Jaarresultaat -/- 25.742.000,- Uitgaven Onderhoud 29.752.000,- 127 bestaande woningen verkocht
JAARVERSLAG 2013 STICHTING WONENBREBURG Postadres: postbus 409, 5000 AK Tilburg Telefoon: (013) 539 99 11 Fax: (013) 539 98 90 E-mail: info@wonenbreburg.nl Internet: www.wonenbreburg.nl Inschrijvingsnummer KvK: 20067125
INHOUDSOPGAVE Voorwoord 01 Missie en kernwaarden 03 Kengetallen 05 1. Tevreden klanten en wijken op orde 07 1.1. Toewijzen, verhuren en verkopen 07 1.2. Huurbeleid 10 1.3. Bewoners bij beleid en beheer betrekken 11 1.4. Klachten dienstverlening 13 1.5. Wonen, welzijn en zorg 13 1.6. Leefbaarheid 15 1.7. Overleg en afspraken met gemeenten 17 2. Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving 21 2.1. Maatschappelijk verantwoord ondernemen 21 2.2. Duurzaam ondernemen 24 3. Vastgoed 27 3.1. Onze opgave in vastgoed 27 3.2. Omvang van de voorraad 28 3.3. Kwaliteit van het vastgoed 30 4. Ontwikkelingen van het bedrijf 33 4.1. Juridische structuur 33 4.2. Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen 33 4.3. Interne organisatiestructuur 37 4.4. Personele bezetting 38 4.5. Personeelsbeleid 39 4.6. Optimaliseren van onze bedrijfsvoering en dienstverlening 40 5. Financiële continuïteit 41 5.1. Ontwikkelingen met financiële impact 41 5.2. Financiële foto van WonenBreburg 43 5.3. Risicomanagement 47 6. Goed ondernemingsbestuur 51 6.1. Corporate governance 51 6.2. Bericht van het bestuur 53 6.3. Verslag van de raad van commissarissen 54 6.4. Bericht van de ondernemingsraad 61 7. Jaarrekening Stichting WonenBreburg 62 7.1. Geconsolideerde balans per 31 december 2013 62 7.2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 64 7.3. Kasstroomoverzicht (geconsolideerd, op basis van indirecte methode) 65 7.4. Overzicht van het totaalresultaat over 2013 65 7.5. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 66 7.6. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva 68 7.7. Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat 76 7.8. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht 79 7.9. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans 80 7.10. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 95 7.11. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 97 7.12. Enkelvoudige balans per 31 december 2013 106 7.13. Enkelvoudige Winst-en-verliesrekening 2013 108 7.14. Grondslagen voor de waardering van de enkelvoudige activa en passiva in de balans 109 7.15. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 110 7.16. Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening 117 Overige gegevens 122
Voorwoord Hoewel er lichtpuntjes zijn dat we uit het dal van de economische crisis kruipen, duurt de turbulentie in de volkshuisvestingsomgeving voort. Er lijkt nieuwe wetgeving op komst die zich uitspreekt over onze kerntaak, de belangrijkere stem van de gemeenten ten aanzien van ons beleid én de versteviging van het toezicht. Dit alles zal een onuitwisbare stempel drukken op de toekomst van de volkshuisvesting en dus ook op die van WonenBreburg. Daarnaast heeft de ingevoerde verhuurdersheffing een forse impact op ons als corporatie. Deze heffing, die wij zien als verkapte belastingheffing, wordt door ons bekritiseerd. Met de nieuwe organisatiestructuur/-cultuur willen wij een organisatie zijn die veerkrachtig is en flexibel mee kan bewegen met de veranderde omstandigheden. In dat kader richten wij onze organisatie zo efficiënt mogelijk in en werken wij in- en extern zo goed mogelijk samen om onze missie waar wij zo aan hechten - te volbrengen. Daarbij blijft de betaalbaarheid van het wonen door onze huurders nadrukkelijk een punt van aandacht. Het bestuur van WonenBreburg Ir. Johan Dunnewijk 1
2
Missie en kernwaarden Missie WonenBreburg richt zich als ondernemende woningcorporatie in de woningmarktgebieden Tilburg en Breda op het huisvesten van mensen met beperkte kansen op de woningmarkt. Wij bieden huisvesting. Hiermee houdt onze verantwoordelijkheid niet op: samen met bewoners en andere belanghebbenden dragen wij bij aan leefbare wijken. De missie komt voort uit ons gedachtegoed en onze visie: wij zijn een maatschappelijke ontwikkelaar voor een brede doelgroep. Wij ontwikkelen, verhuren en beheren woningen. Wij dragen bij aan leefbaarheid en herstructurering. Wij zien als onze kerntaak: zorgen voor bereikbare huisvesting en bijdragen aan een leefbare omgeving. Wij blijven dicht bij deze kerntaak. Wij zijn betrokken bij mensen die het niet zelfstandig redden op de woningmarkt. Deze mensen kunnen op ons rekenen, ook op de lange termijn. Dat legitimeert ons bestaan. Tevreden klanten, daar gaat het ons om. Wij zijn ondernemend en innovatief: wij hebben de overtuiging dat ondanks de moeilijke omstandigheden wij op zoek moeten blijven gaan naar kansen en innovaties en deze ook moeten benutten. Wij zijn ons bewust van de maatschappelijke thema s en dilemma s die spelen en spannen ons in om hierop te acteren. Het principe van schoon, heel en veilig geldt voor onze woningen, maar strekt zich ook uit tot de buurt en de wijk. Wij vragen onze bewoners, maar ook onze maatschappelijke partners, een rol te pakken in de leefomgeving. Goed wonen in een leefbare wijk is een essentiële voorwaarde voor het sociaal welbevinden en/of de sociale ontwikkeling van onze bewoners. Vanuit overtuiging leveren wij hieraan een bijdrage, vooral op de stijgingsroute wonen. In specifieke of bijzondere gevallen stimuleren wij ook de andere stijgingsroutes (werken, leren en vrije tijd) door hierin de samenwerking met onze partners in de wijk te zoeken. Als klant van ons ben je verzekerd van een goed product. Een sterke vastgoedportefeuille vormt de basis van ons bestaan: allerlei soorten woningen met een verantwoorde prijs-kwaliteitverhouding in verschillende wijken. Wij zien het als onze taak duurzaam te investeren in energiezuinige woningen en systemen en minder gebruik te maken van traditionele bronnen (vermindering CO2) om hiermee de huurlasten betaalbaar te houden. Verder hechten wij aan goed bestuur en goed toezicht zoals vastgelegd in branchebrede codes. Daarbij verwelkomen wij het aanscherpen van het toezicht en het integriteitsbeleid, juist vanwege de toekomstbestendigheid van de sector. Kernwaarden Wij zijn betrokken. We zijn geïnteresseerd in het wel en wee van onze bewoners, leven professioneel mee, zijn alert op signalen en zetten, voor die groep bewoners die het nodig heeft, ons netwerk binnen en buiten WonenBreburg in om te helpen. Wij zijn vakbekwaam. We kennen ons vak, houden elkaar scherp en zijn betrouwbaar, geloofwaardig en integer, afspraak is afspraak. Wij zijn duidelijk. We vertellen wat we doen, wat we kunnen, helpen onze bewoners en relaties waar we kunnen, maar geven ook aan waar onze grenzen liggen. Deze waarden laten zien hoe we omgaan met onze bewoners. De waarden hebben ook betekenis in onze relaties met stakeholders, binnen onze organisatie en zijn leidend bij de ontwikkeling en het aannemen van medewerkers. 3
4
Kengetallen (geconsolideerd) Kengetallen op 31 december 2013 2012 2011 1 Aantal woningen 27.439 26.458 26.085 2 Aantal garages en stallingplaatsen 4.152 3.162 3.030 3 Aantal bedrijfsruimtes 328 270 262 4 Aantal verhuureenheden 1 31.919 29.890 29.376 5a Cumulatief aantal woningen verkocht met verkoop onder 848 755 584 voorwaarde (VOV) (exclusief doorverkopen) 5b Cumulatief aantal woningen nieuwbouw verkocht onder 94 99 107 Koopgarant (minus 8 doorverkopen) 6 Aantal woningen met een huurprijs < 374,46 (2011: < 6.814 6.846 9.152 361,67; 2012: < 366,37) 7 Gemiddelde huurverhoging per 1 juli 4,23% 2,17% 1,2% 8a Maandhuur per woning in 449 435 422 8b Jaarhuur per woning in 5388 5.220 5.068 8c Stijgingspercentage jaar op jaar 3,12% 2,91% 2,15% 9 Huurderving x 1.000 4.154 2.972 2.776 10 Huurachterstand in % van de jaarhuur 1,62% 1,26% 0,87% 11a Mutatiegraad 15,8% 14,6% 13,7% 11b Mutatiegraad 4 10,5% 8,8% 8,2% 12 Totaal groepsvermogen 5 x 1.000 377.033 474.030 279.246 13 Voorzieningen bestaand beleid x 1.000 2 45.859 88.516 119.887 (exclusief herrubricering) 14 Overige voorzieningen x 1.000 3.865 1.259 1.511 15 Solvabiliteit totaal eigen vermogen 5 23,8% 29,6% 20,6% 16 Rentabiliteit eigen vermogen 3-25,7% 41,0% 11,4% Gewogen gemiddelde rentekostenvoet (vennootschappelijk) 4,02% 4,04% 4,17% 17a 17b Duration 15,15 jaar 13,44 jaar 18 Rentabiliteit totale vermogen -3,85% 14,27% 4,88% 19 Current ratio (liquiditeit) 0,45 0,53 0,31 20 Huren x 1.000 148.729 139.673 133.710 21 Vergoedingen 12.692 12.089 11.028 22 Jaarresultaat x 1.000-25.742 11.129-20.054 23 Totaalresultaat inclusief vermogensmutatie x 1.000-96.997 194.540 31.731 24 Onderhoudsuitgaven per verhuureenheid in 925 1.305 970 25 Managementkosten in % van de jaarhuur 19,0% 21,0% 21,5% 26 aedex-waarde totaal 2.257.107 2.138.444 2.140.974 27 Loan to value (aedex-waarde) 46,76% 45,80% 40,31% 28 Personeelsformatie (fte) 371,3 399,1 408,1 29 Operationele kasstroom 6 21% 16% 21% 30 Debt Service Coverage Ratio 1,26 1,04 1,22 31 Interest Coverage Ratio 1,83 1,58 1,81 32 Loan-to-WOZ-value 27,4% 26,0% 23,6% 1 2012 is inclusief 136 eenheden gerealiseerd in de vof Laurentius/WonenBreburg VOF in het project BinnenBuiten. 2 Na aanwending voorziening met activa in ontwikkeling. 3 Rentabiliteit eigen vermogen is inclusief (ongerealiseerde) vermogensmutaties die niet via het resultaat, maar direct aan de reserves zijn toegevoegd. 4 Exclusief studentenwoningen. 5 Toename groepsvermogen/eigen vermogen eind 2012 is vooral een gevolg van herwaardering sociaal vastgoed direct in de reserve. 6 In % van de jaarhuuropbrengst. Met ingang van 2012 baseren we de kengetallen op de geconsolideerde jaarrekening. Verder zijn de jaarrekening en de vergelijkende cijfers over 2011 ingrijpend gewijzigd vanwege de stelselwijziging op basis van de herziene richtlijn RJ 645. Vanwege deze veranderingen zijn de kengetallen over 2012 aangepast en waar nodig ook de gegevens over 2011. 5
6
1. Tevreden klanten en wijken op orde Hieronder lichten wij de inspanningen toe die wij in 2013 hebben geleverd om tevreden klanten te krijgen en te houden en de wijken op orde te houden. 1.1. Toewijzen, verhuren en verkopen Huisvesten van onze doelgroep Onze woningen in Breda en Tilburg worden toegewezen volgens het combinatiemodel: aanbod, optie, loting en direct te huur. We gebruiken daarvoor de woonruimtebemiddelingssystemen Klik voor Wonen (Breda), Woning in Zicht (Tilburg) en Klik voor Kamers (studenten). Daarmee bieden we onze klanten maatwerk en flexibiliteit. Deze manier van toewijzen vraagt een actieve houding van de woningzoekende; deze kiest zelf uit het aanbod en houdt zijn zoekprofiel actueel. Veranderingen relatie huur en inkomen Wij wijzen onze vrijkomende woningen met een huurprijs van maximaal 681,02 toe binnen de ruimte die Europa ons biedt. Binnen de regeling bestaat de mogelijkheid om maximaal 10% van deze huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan 34.229. We hebben hier afspraken over gemaakt met de gemeenten Breda en Tilburg. We maken daar binnen onze invloedsfeer waar mogelijk gebruik van. In 2013 resulteerde dat in 3,7% toewijzingen binnen de 10%-regeling. Middeninkomens komen in aanmerking voor sociale huurwoning Met ingang van 1 juni 2013 mogen woningzoekenden met een middeninkomen van 34.229 tot 43.000 per jaar een sociale huurwoning van WonenBreburg in Breda met een maandhuur van 535,91 tot en met 681,02 huren. Sinds 1 januari 2011 waren deze woningzoekenden door de aanscherping van toewijzingsregels vanwege de EU-wetgeving aangewezen op de vrije-sectormarkt. Uit onderzoek blijkt, dat er daardoor op de huurmarkt weinig kansen zijn voor huurders met een middeninkomen. Om voor hen de kans op een huurwoning te vergroten, zijn de toewijzingsregels per 1 juni 2013 aangepast, zonder daarmee de woningzoekenden met lagere inkomens te benadelen. We hebben in Breda aan 67 woningzoekenden met een middeninkomen een woning verhuurd. In Tilburg mogen woningzoekenden met lage middeninkomens van 34.229 tot 38.935 sinds mei 2012 reageren op een sociale huurwoning vanaf 535,91. We hebben in Tilburg aan 55 woningzoekenden met een laag middeninkomen een woning verhuurd. Tabel Toewijzingen conform EU-regeling 2013 (inclusief Studenten en Tijdelijke verhuur (ST)) WonenBreburg In % Breda Tilburg ST Breda ST Tilburg Binnen EU-regeling 91,9% 94,5% 99,8% 99,9% 96,3% Buiten EU-regeling 8,1% 5,5% 0,2% 0,1% 3,7% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Verhuren in de vrije sector We beheren ook 749 woningen met een huurprijs boven de liberaliseringsgrens van 681,02. Daarvan heeft een deel een huurprijsniveau (vanaf 900) dat maatwerk vereist om er bewoners bij te vinden. Voor die woningen vinden we daarom niet alleen via het woonruimtebemiddelingssysteem nieuwe bewoners, maar ook via onze collega s van de afdeling bijzondere verhuur. In 2013 hebben we 165 huurwoningen uit de vrije sector verhuurd. 7
Tijdelijke verhuur bij herstructurering Wij hebben een aantal wooncomplexen aangewezen voor sloop. Voordat de woningen gesloopt worden, verhuren wij ze op basis van een contract voor korte duur meestal aan studenten op basis van de leegstandswet. In totaal huisvestten we op die manier 91 bewoners: 76 in Breda en 15 in Tilburg. Samenwerking met onderwijsinstellingen Met de onderwijsinstellingen voor hoger onderwijs in Breda, Avans en NHTV, hebben wij in 2013 onze afspraken over de groep internationale studenten en hun huisvesting voortgezet. Naast de nauwe samenwerking met de onderwijsinstellingen werken we ook intensief samen met AlleeWonen. De beschikbare kamers adverteren we in ons gezamenlijke systeem studentroomsbreda.com. Internationale studenten kunnen via internet het aanbod van beschikbare kamers inzien en een kamer reserveren. In Tilburg worden de kamers verhuurd in samenwerking met Tilburg University via de website www.yourroomintilburg.com. Huisvesten in cijfers Tabel Woonruimteverdeling per 31 december Breda (Klik) Tilburg (WIZ) Studenten Breda Studenten Tilburg Inschrijving woningzoekenden, totaal 42.060 46.460 3.962** 3.276** Aantal woningzoekenden: urgentiekandidaten WMO- en AWBZ-indicatie 1 59 63 542 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Inschrijftijd voor toewijzing in maanden Breda: 46,8 Tilburg: 55,6 5*** 1*** (incl. e.i.d.)**** WBB: 44,4 WBB: 57,5 Toewijzing WBB aan urgenten 0 18 n.v.t. n.v.t. Toewijzing WBB aan bijzondere doelgroepen 64 105 n.v.t. n.v.t. Toewijzing WBB aan statushouders/asielaanvragers 12 17 n.v.t. n.v.t. Aanbiedingsgraad per huurwoning WBB 2,2 2,2* 1,9*** 1,3*** Klik voor Wonen is het woningbemiddelingssysteem voor Breda en omstreken, WIZ is het woonruimtebemiddelingssysteeem voor Tilburg, WBB is WonenBreburg. * exclusief groepsaanbiedingen. ** cijfers zijn op basis van studieplaats Breda en Tilburg, want in Klik voor Kamers geldt geen bindingseis qua opleiding. *** betreft de inschrijfduur en aanbiedingsgraad voor de studentenkamer, onzelfstandige verhuureenheid. **** e.i.d.= extra inschrijfduur vanwege persoonlijke omstandigheden, zoals scheiding met zorgplicht voor kinderen. Tabel Verhuurbaarheid conform BBSH per 31 december In aantallen Breda Tilburg ST Breda ST Tilburg WBB in % WBB Toewijzingen primaire doelgroep 664 990 482 1360 3496 80,8% Toewijzingen buiten primaire doelgroep 448 356 11 15 830 19,2% Totaal 1112 1346 493 1375 4326 100% In % Breda Tilburg WonenBreburg Toewijzingen primaire doelgroep 71,4% 86,4% 80,8% Toewijzingen buiten primaire doelgroep 28,6% 13,6% 19,2% 8
Tabel Verhuur van woningen aan primaire doelgroep conform BBSH per 31 december goedkoop met huurtoeslag betaalbaar met huurtoeslag betaalbaar middelduur duur WonenBreburg Doelgroep Aantal van 0,00-374,45 Aantal van 374,46-535,91 Aantal van 535,92-574,35 Aantal van 574,36-681,02 Aantal van > 681,02 totaal Jonger dan 65 < 21.025 (alleenstaand) 1867 451 84 224 1 2627 Ouder dan 65 < 21.100 (alleenstaand) 2 58 7 33 4 104 Jonger dan 65 < 28.550 (meerpersoons) 72 291 135 206 6 710 Ouder dan 65 < 28.725 (meerpersoons) 33 9 11 2 55 Breda Doelgroep Eindtotaal 1941 833 235 474 13 3496 totaal Jonger dan 65 < 21.025 (alleenstaand) 502 140 38 137 1 818 Ouder dan 65 < 21.100 (alleenstaand) 17 1 7 4 29 Jonger dan 65 < 28.550 (meerpersoons) 39 92 34 115 5 285 Ouder dan 65 < 28.725 (meerpersoons) 10 3 1 14 Tilburg Doelgroep Eindtotaal 541 259 73 262 11 1146 Jonger dan 65 < 21.025 (alleenstaand) 1365 311 46 87 1809 Ouder dan 65 < 21.100 (alleenstaand) 2 41 6 26 75 Jonger dan 65 < 28.550 (meerpersoons) 33 199 101 91 1 425 Ouder dan 65 < 28.725 (meerpersoons) 23 9 8 1 41 totaal Eindtotaal 1400 574 162 212 2 2350 Tabel Overzicht verhuur van woningen naar doelgroep per 31 december Breda absoluut aantal toewijzingen % t.o.v. het totaal Laag: tot en met 374,45 564 35,1% Midden: van 374,46 tot 574,36 468 29,2% Hoog: vanaf 574,36 573 37,7% Totaal 1.605 100% Tilburg absoluut aantal toewijzingen % t.o.v. het totaal Laag: tot en met 374,45 1.422 52,2% Midden: van 374,46 tot 574,36 908 33,4% Hoog: vanaf 574,36 391 14,4% Verkopen van woningen Totaal 2.721 100% WonenBreburg heeft 3495 woningen in de verkoopportefeuille. Deze portefeuille hebben wij samengesteld na afwegingen over marktvraag, ligging, kwaliteit en samenstelling van de woningvoorraad in de wijk. Een deel van de woningen bieden we aan onder de voorwaarden van Koopgarant en wordt verkocht met een korting tot 25% van de vraagprijs. Daarnaast hebben wij in 2013 het All-inkopen geïntroduceerd, waarbij wij een deel van de verbouwing of woningaanpassing voorfinancieren. We hebben en houden, ondanks de economische omstandigheden, de overtuiging dat we woningzoekenden met lagere middeninkomens aan een eigen woning willen kunnen helpen. Daarmee bereiken we dat ze niet langer op de wachtlijst staan voor een huurwoning en als huiseigenaar leveren zij doorgaans een positieve bijdrage aan de wijk. Verkoop en verkopen onder Koopgarant in cijfers In 2013 werden 127 woningen uit ons bezit verkocht, waarvan 62 onder de voorwaarden van de Koopgarantregeling. Bij de verkoop van reguliere woningen werd bij 12 verkopen gebruikgemaakt van de All-in-kopen-regeling. Naast de verkopen uit ons bezit werden 31 woningen terug- en doorverkocht. Met de verkopen hebben we 93% van onze jaardoelstelling gehaald. 9
1.2. Huurbeleid Huurprijsbeleid voor onze doelgroep Het huisvesten van onze primaire doelgroep staat centraal. Maar ook woningzoekenden met een middeninkomen kunnen voor huisvesting bij ons terecht. Een goede verhouding tussen de prijs en kwaliteit van onze woningen is erg belangrijk om de verschillende doelgroepen goed te kunnen bedienen. In 2014 gaan we ons huurbeleid herijken. Wij hoopten dat in 2013 te doen aan de hand van de nieuwe richtlijnen van minister Blok, maar deze zullen waarschijnlijk niet voor 1 januari 2015 van kracht zijn. De actuele maatschappelijke vraagstukken met betrekking tot betaalbaarheid en beschikbaarheid zullen echter op korte termijn meer tot uitdrukking moeten komen in ons huurbeleid. Om de verhuurdersheffing in 2013 en volgende jaren te kunnen betalen en om alle ontwikkelingen aan de kostenkant van de begroting het hoofd te kunnen bieden, heeft WonenBreburg besloten om de ruimte die het ministerie voor de huurverhoging per 1 juli 2013 heeft gegeven maximaal te benutten. Dit hield een inkomensafhankelijke huurverhoging in van: 1,5% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens tot 33.614 2% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens van 33.614 tot 43.000 4% plus inflatie van 2,5% voor huishoudinkomens boven 43.000 Kwetsbare groepen op de woningmarkt, zoals chronisch zieken, gehandicapten, studenten en senioren werden hierbij door minister Blok ontzien; voor deze groepen was een basishuurverhogingspercentage van 4% van toepassing. Geliberaliseerde eenheden met een huurprijs boven 681,02 werden ook uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Van ons totale aantal huishoudens hebben er 519 bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging per 1 juli 2013. Van deze bezwaren hadden er 156 betrekking op een inkomensdaling in 2012; 72% daarvan werd gegrond verklaard. Daarnaast zijn er 68 bezwaren ingediend om de huurverhoging te beperken vanwege een handicap of chronische ziekte; 35% werd gegrond verklaard. Er werden 151 bezwaren 10
ingediend vanwege een overige reden; 25% daarvan werd gegrond verklaard. 144 bezwaren bevatten een verzoek tot huurverlaging vanwege een inkomensdaling na 2012. Van deze bezwaren kunnen we pas in juni 2014 bepalen of deze gegrond of ongegrond zijn. Streefhuren 2013 De streefhuren zijn per 1 juli 2013 verhoogd met het basishuurverhogingspercentage van 4%. Dit geldt voor de streefhuren van zelfstandige en onzelfstandige eenheden. In 2013 hebben we het streefhuurbeleid voor garages en parkeerplaatsen aangepast. Daarnaast hebben we richtlijnen opgesteld voor huurprijzen van parkeergarages, parkeerplaatsen en parkeerdekken bij nieuwbouw. Huurprijsbeleid in cijfers Tabel Woningbezit (exclusief gemeubileerde verhuur, tijdelijke verhuur en buitenlandse studenten) onderverdeeld in prijsklassen huur per 31 december Goedkoop (< 374,45) Betaalbaar ( 374,46 535,91) Duur tot huurtoeslaggrens ( 535,92 574,35) Duur tot 2 de aftoppingsgrens (574,36 - < 681,02) Duur boven 2 de aftoppingsgrens ( > 681,02) woningen Tilburg 6,68% (1.834) 31,79% (8.726) 7,26% (1.992) 6,52% (1.789) 1,85% (507) woningen studenten Tilburg 9,88% (2.711) 0,62% (169) 0,01% (3) 0,01% (2) 0,02% (6) woningen Breda 4,50% (1.235) 17,15% (4.705) 3,11% (852) 4,32% (1.186) 2,22% (609) woningen studenten Breda 3,77% (1.034) 0,23% (62) 0,00% (1) 0,06% (16) 0,00% (0) woningen WonenBreburg 24,83% (6.814) 49,79% (13.662) 10,38% (2.848) 10,91% (2.993) 4,09% (1.122)* *Door de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 heeft een aantal DAEB -eenheden een huurprijs gekregen boven 681,02. Na mutatie wordt de huurprijs verlaagd naar maximaal de op dat moment geldende liberaliseringsgrens. Tabel Prijs-kwaliteitverhouding bezit zelfstandige eenheden per 31 december Breda Tilburg Gemiddeld aantal punten WWS 134 137 Puntprijs o.b.v. netto huur 3,55 3,44 Puntprijs t.b.v. streefhuren 3,84 3,80 Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand 476 472 Tabel Prijs-kwaliteitverhouding bezit onzelfstandige eenheden per 31 december Breda Tilburg Gemiddeld aantal punten WWS 131 108 Puntprijs o.b.v. netto huur 1,58 1,75 Puntprijs t.b.v. streefhuren 1,60 1,70 Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand 207 189 1.3. Bewoners bij beleid en beheer betrekken WonenBreburg heeft de visie op zijn maatschappelijke positie beschreven in het meerjarenbeleidsplan. Wij vinden het belangrijk belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en met hen de dialoog aan te gaan over de uitvoering van ons beleid. Het meerjarenbeleidsplan en een overzicht van belanghebbenden staan op onze website. We overleggen meerdere keren per jaar met de huurdersbelangenorganisaties in Breda en Tilburg. Op concernniveau spreken we met de overkoepelende huurdersbelangenorganisatie Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW). Op het niveau van het werkgebied Breda en omgeving voeren 11
we overleg met Bewonersplatform WonenBreburg Breda. Op het niveau van het werkgebied Tilburg en omgeving overleggen we met de huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99. Daarnaast is er regelmatig overleg met verscheidene commissies van huurders. Zij vertegenwoordigen hun eigen complex, wijk of straat. Bewonersplatform WonenBreburg Breda en WonenBreburg ondersteunen, begeleiden en faciliteren in Breda 25 commissies van huurders. Huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99 en WonenBreburg ondersteunen, begeleiden en faciliteren in Tilburg 38 commissies van huurders. Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW) HBO Wonen 99 (Tilburg) Bewonersplatform WonenBreburg Breda Commissies van huurders Commissies van huurders WonenBreburg heeft in overleg met zijn huurdersbelangenorganisaties een reglement huurdersparticipatie opgesteld. Dit reglement geeft aan op welke niveaus overleg plaatsvindt en hoe overlegstructuren en participatiewijzen zijn geregeld. Op onze website informeren wij de buitenwacht uitgebreid over huurdersparticipatie en huurdersbelangen. Hieronder staan enkele onderwerpen die besproken worden met de huurdersbelangenorganisaties: o meerjarenbeleidsplan o jaarverslag inclusief jaarrekening o onderhouds- en nieuwbouwplanningen o sloopplannen o huurprijsbeleid o leefbaarheid en wijkvisies o energielabels o beleid ouderen en zorg o servicekosten o kwaliteit dienstverlening o organisatieontwikkelingen binnen WonenBreburg Wij informeren de organisaties ook schriftelijk, bijvoorbeeld over voornemens tot wijzigingen in beleid en daarmee gepaard gaande gevolgen voor de huurders. De belangenorganisaties kunnen schriftelijk gevraagd en ongevraagd advies uitbrengen en soms ook instemming geven. Het managementteam van de vestiging Breda heeft in 2013 5 keer regulier overleg gevoerd met Bewonersplatform WonenBreburg Breda. Het managementteam van de vestiging Tilburg heeft in 2013 5 keer regulier regio-overleg gevoerd met HBO Wonen 99 en diverse keren ad hoc naar aanleiding van concrete vragen en ontwikkelingen. 12
1.4. Klachten dienstverlening Hoe goed we het ook willen doen, het kan gebeuren dat een huurder niet tevreden is over bijvoorbeeld de woning, de huurprijs, het onderhoud, of de wijze waarop WonenBreburg of een medewerker heeft gehandeld. We horen dat graag van de huurder, want dan kunnen we er iets aan doen. Op onze website geven we uitgebreid informatie over het melden van verschillende soorten klachten. Daar staan ook de reglementen en uitleg over wat de melder van ons mag verwachten. In verhouding tot het aantal verhuureenheden krijgen wij weinig klachten. In 2013 heeft de vestiging in Breda 13 klachten ontvangen, de vestiging in Tilburg ontving 24 klachten en afdeling VAST ontving 3 klachten. Van de ontvangen klachten ging 38% over ons beheerbeleid, 20% over communicatie met medewerkers, 13% over verhuurbeleid, 10% over het gedrag van een medewerker en 19% overig. Een geschil kan ook gemeld worden bij de Stedelijke Geschillencommissie Breda voor huurders in Breda en bij de Klachtencommissie voor de woningcorporaties voor huurders in Tilburg. De commissies behandelen schriftelijke klachten van huurders over het handelen van hun woningcorporaties. De commissies hebben een onafhankelijke positie. Uiterlijk binnen twee maanden nadat het geschil is ingediend, neemt de commissie een besluit en brengt een zwaarwegend advies uit aan WonenBreburg. Vervolgens ontvangt de indiener schriftelijk de beslissing van WonenBreburg. Op onze website staat een volledige uitleg. In 2013 ontving de Stedelijke Geschillencommissie Breda 3 klachten over WonenBreburg. Daarvan was er 1 gegrond, is er 1 geschikt en 1 niet in behandeling genomen. De klachtencommissie in Tilburg ontving 10 klachten over WonenBreburg. Daarvan waren 4 klachten ongegrond en 5 klachten werden niet ontvankelijk verklaard. Over 1 klacht wordt in 2014 besloten. Het bestuur van WonenBreburg brengt minimaal viermaal per jaar verslag uit aan de raad van commissarissen over de gemelde klachten van WonenBreburg. De gemelde klachten zijn een vast onderdeel van de kwartaalrapportage die met de raad besproken wordt. 1.5. Wonen, welzijn en zorg In 2013 zijn de beleidsvisie Wonen Welzijn Zorg (WWZ) en het maatregelenplan 2013-2016 vastgesteld. De visie is een uitwerking van onze ambities uit het meerjarenbeleidsplan 2013-2016. We blijven ons inzetten voor allerlei bijzondere doelgroepen. Met ons WWZ-beleid maken we het mogelijk dat ouderen en mensen met een beperking en een zorg- of begeleidingsvraag zo lang mogelijk zelfstandig in een normale woonomgeving kunnen wonen. Dat doen we door het aanbieden van passend vastgoed en het bereikbaar maken van zorg- en welzijnsdiensten. Het kabinet is in 2013 gestart met de uitvoering van het scheiden van wonen en zorg. De komende jaren blijft dit een belangrijk thema voor het beleidsveld wonen, welzijn en zorg. Voor corporaties, zorgpartijen, cliënten van zorginstellingen en voor huurders die zelfstandig wonen en woonbegeleiding hebben, heeft dit de nodige gevolgen. Er is behoefte aan een strategisch handelingskader voor onze organisatie om te weten hoe om te gaan met ons zorgvastgoed. In 2013 zijn we gestart met een inventarisatie en analyse van het bestaande zorgvastgoed; daarbij worden ook exploitatierisico s in kaart gebracht. Dit wordt verder uitgewerkt in 2014. Enkele voorbeelden van activiteiten op het gebied van wonen, welzijn en zorg: In het kader van het tweedekansbeleid in Tilburg hebben we 5 huurders hulp geboden bij wie sprake was van meerdere problemen, waaronder huurachterstand. WonenBreburg heeft 75% betaald van de kosten, de gemeente 25%. 13
In samenwerking met een zorginstelling hebben we in Tilburg een kleinschalige voorziening gerealiseerd voor dementerende ouderen. Deze woonvoorziening bestaat uit 4 groepswoningen met 7 kamers en een gemeenschappelijk woonkamer. In Breda hebben we een woonhuis met 6 kamers in gebruik genomen als voorziening voor jongeren die doorstromen uit Kamers met Kansen. Zij zetten daarmee een volgende stap in het zelfstandig wonen. In Breda is pilotproject Nieuwe Houw uitgevoerd voor ouderen die een beschermde woonomgeving zoeken, maar toch zelfstandig willen blijven wonen. Dit is een samenwerking tussen Careyn, welzijnsorganisatie WIJ, Pluk! fysiotherapie, STIB (Stichting Steunpunt informele zorg Breda) en WonenBreburg. In de zomer van 2013 hebben we een logeervoorziening geopend voor thuiswonende, dementerende ouderen. Hiermee voorzien we in een behoefte om mantelzorgers extra ondersteuning te bieden bij hun zorg voor dementerenden die nog thuis wonen. In 2013 heeft de gemeente besloten om Skaeve Huse definitief te huisvesten op de Ruckertbaan in Tilburg. We zijn in 2009 samen met partners gestart met Skaeve Huse. WonenBreburg heeft in 2013 een samenwerkingsovereenkomst ondertekend met de partners van het project Housing First. 3 Tilburgse woningcorporaties stellen jaarlijks een aantal woningen ter beschikking, onder voorwaarde van woonbegeleiding, voor mensen die door meervoudige problematiek dak- en thuisloos zijn geraakt. Voor de organisatie Het Werkt is de locatie Ringbaan-Noord 158 in Tilburg aangepast. Daar worden 10 (jong-)volwassenen met een verstandelijke of psychische beperking gehuisvest. Zij krijgen begeleiding op het gebied wonen en werk. Huisvesten bijzondere doelgroepen In het kader van samenwerkingsafspraken met de gemeente en zorgpartijen hebben we in 2013 aan de volgende aantallen individuele personen met voorrang een woning toegewezen: Breda vergunninghouders: taakstelling van 50 voor WonenBreburg. We ontvingen 39 aanmeldingen, waarvan 23 personen daadwerkelijk gehuisvest zijn. Het aantal aanmeldingen bleef achter bij het aantal van de taakstelling. Breda zorginstellingen en maatschappelijke opvang: taakstelling van 31 voor WonenBreburg. We ontvingen aanmerkelijk minder aanvragen dan het aantal van de taakstelling, namelijk 19. Daarvan zijn er 7 gehuisvest. De andere krijgen in 2014 een aanbieding. In 2014 realiseren we voor beide doelgroepen een inhaalslag. Tilburg vergunninghouders: de taakstelling voor de corporaties in Tilburg werd niet gehaald, omdat de gemeente aan het einde van het jaar het aantal te huisvesten personen verhoogde. WonenBreburg heeft 30 woningen toegewezen en 44 personen gehuisvest. Tilburg begeleide urgentie: er werden 22 personen gehuisvest. Als woningzoekenden via Woning in Zicht in aanmerking komen voor urgentie, biedt een van de bij WIZ aangesloten corporaties een woning aan. Tilburg voorrangsregeling Woningcontingent ten behoeve van doorstroming vanuit zorginstellingen en maatschappelijke opvang: we verhuurden 51 woningen. Hieronder bevond zich een aantal aanvragen uit 2012. Tilburg 5%-regeling 1] : hieronder vielen 21 toewijzingen. Kijk voor meer informatie over het beleid en de activiteiten op het gebied van wonen, welzijn en zorg op onze website. 1 Betreft een afspraak in WIZ-verband dat maximaal 5% van de huuropzeggingen direct toegewezen mag worden. 14
1.6. Leefbaarheid WonenBreburg is een organisatie die zich inspant een woonomgeving te realiseren waar een ongestoord woongenot geldt en die schoon, heel en veilig is. Mensen wonen graag in een prettige leefomgeving en onze visie onderschrijft dit: eerst de mensen, dan de stenen. Wij investeren in leefbaarheid wanneer het credo van bewoners, voor bewoners, door bewoners geldt. Wij maken duidelijke afspraken met bewoners en samenwerkingspartners over hun rol in de wijk. Wij geven duidelijk aan welke rol we pakken in een wijk, wat de beoogde doelen zijn en hoe wij deze doelen waarmaken. Wij zijn aanwezig en zichtbaar in de wijk, onder meer met huismeesters en woonconsulenten. Zij hebben dagelijks contact met bewoners, buurtmeesters, opbouwwerkers, wijkraden, wijkagenten, de afvalservice en medewerkers van de gemeente. We hebben wijken benoemd waar wij een regisserende rol (Breda 4, Tilburg 7) of een samenwerkende rol (Breda 8, Tilburg 8) hebben, of waar we de vinger aan de pols houden (Breda 16, Tilburg 17) en enkel acteren in concrete situaties. Bij het categoriseren van de wijken zijn de prestatieafspraken met de gemeenten in acht genomen. In wijken waar wij een regiefunctie hebben, verwezenlijken wij onze doelen door het initiatief te nemen om met maatschappelijke partners te overleggen. Wij handelen op basis van wederkerigheid en gaan uit van mee-investeren door partners en bewoners. Met partners leggen wij samenwerkingsafspraken inclusief de wederkerigheid duidelijk vast en sturen op te bereiken doelen. Wij nemen geen verantwoordelijkheid over van bewoners en samenwerkingspartners in de wijk. In 2013 hadden we een budget van 1.504.000 voor leefbaarheidsactiviteiten. Daarvan hebben we 976.368 besteed. Hieronder staan enkele voorbeelden van leefbaarheidsacties en -projecten, gericht op het bevorderen van de sociale samenhang. Een deel van de acties zijn maatregelen uit onze wijkvisies. Breda: WonenBreburg organiseerde een feestelijke opening van het nieuwbouwcomplex Spring. Er waren verschillende activiteiten voor kinderen en we onthulden de diverse deelcomplexnamen. In het kader van schoon organiseerden we in de wijk Heuvel samen met Basisschool de Keysersmolen een schoonmaakactie. Kinderen, docenten, huismeesters en consulenten trokken met knijpers en vuilniszakken de wijk in om die zwerfvuilvrij te maken. Het Mgr. Nolensplein was het centrale punt van deze actie. In de wijk Daniel Marotstraat (Geeren-Zuid) startten we met de pilot Flatalert. Het is een vergelijkbaar bewonersinitiatief als buurtpreventie. Flatalert richt zich op de leefbaarheid in en rond een flatgebouw en wordt georganiseerd door bewoners in de flat. Op elke verdieping is een flatcontactpersoon het aanspreekpunt voor bewoners. Deze persoon onderhoudt het contact met politie, gemeente en WonenBreburg. Deze partners ondersteunen en faciliteren de contactpersonen. We organiseerden samen met huurders en Grote Broer 2 computer- en kooklessen in de huiskamer in de Calandstraat. In Brabantpark stelden we een garage beschikbaar aan de initiatiefneemster van de fietsrijschool voor allochtone vrouwen. Gemeente Breda heeft de fietsen geregeld. Tilburg: WonenBreburg, Tiwos, TBV Wonen en de gemeente Tilburg investeren 10 jaar lang extra in 5 Tilburgse impulswijken: Stokhasselt, Groenewoud, Kruidenbuurt, Trouwlaan/Uitvindersbuurt en 2 Het Grote Broerproject coacht jongeren van 17 tot 23 jaar om een positieve rol in de wijk te vervullen en een voorbeeld te zijn voor jongeren van 9 tot 16 jaar. De oudere jongeren spreken hen aan op hun gedrag in de wijk, organiseren evenementen en zorgen voor vermindering van criminaliteit en overlast in de wijk. 15
Groeseind-Hoefstraat. Het programma Wijkimpuls heeft 3 ambities: ieder jongere een diploma, elk huishouden een kostwinner en iedereen boven de armoedegrens. Projecten die aan deze doelen bijdragen, worden gefinancierd vanuit het Tilburg Akkoord. In de wijk Stokhasselt is een schone buurt een van de speerpunten in de leefbaarheidsaanpak. Als onderdeel van deze aanpak zijn de Stokhasselt Troepers, de kinderen uit de wijk, aan de slag gegaan. We organiseerden dat ze op enkele woensdagmiddagen onder begeleiding van de huismeester en een aantal actieve bewoners de rommel in openbare ruimtes rond flats te lijf gingen met bezems en prikkers. De effecten hiervan zijn een schone buurt en ze leren geen troep op straat te gooien. De kinderen in deze impulswijk verdienden bovendien een klein zakcentje, zodat ze spelenderwijs ook iets leren over geld verdienen. We realiseerden het project Uitgaan van eigen kracht : professionals begeleiden en trainen mensen met een beperking en/of een afstand tot de arbeidsmarkt om de stap naar de reguliere arbeidsmarkt een stukje dichterbij te brengen, bijvoorbeeld door het uitvoeren van tuinonderhoud. In het kader van wijkvisie t Zand voerden we de volgende maatregelen uit in de Reitse Hoevenstraat: we hebben de bestrating van achterpaden vervangen, erfafscheidingen geplaatst, achterpaden afgesloten en de kopgevels van de flats opgefleurd. We hebben de bewoners betrokken bij de acties. Het effect daarvan was, dat bewoners elkaar beter leerden kennen en er ontstonden leuke en goede contacten voor de toekomst. Bewoners betalen maandelijks voor de afsluiting van de achterpaden en voelen zich daardoor aantoonbaar meer verantwoordelijk. In 2013 gingen bewoners, professionals in de wijk en vrijwilligers aan de slag om van Loven een droomwijk te maken. Zij deden dat op een ludieke manier met een buurtspel uit Brazilië: de Oasis Game. Zonder geld, maar met een heleboel energie ging men op zoek naar de gezamenlijke droom voor de buurt: meer kleur en groen. Tijdens het tweede deel van het spel is de bloemenbuurt van Loven omgetoverd tot een kleur- en groenrijke oase. Betaalachterstanden De gevolgen van de economische crisis zijn duidelijk merkbaar. Enerzijds stijgen de huurprijzen en anderzijds neemt voor een deel van de huurders het besteedbare inkomen af door ontslag of loonbevriezing. De achterstand van de huurbetalingen loopt op van 1,26% in 2012 naar 1,62% in 2013. We willen zo snel mogelijk contact met onze huurders, liefst via een huisbezoek of een gesprek op een van onze kantoren. Daardoor zijn betalingsproblemen snel in beeld en oplossingen worden doorgaans snel bereikt. Aan de andere kant vinden we het een groot probleem dat de huurachterstanden fors oplopen. Daarom werken we in de eerste helft van 2014 aan voorstellen die dat probleem (deels) moeten gaan oplossen. Uitzettingen In 2013 heeft WonenBreburg van de 280 aanzeggingen tot ontruiming uiteindelijk 93 (Breda 24, Tilburg 69) ontruimingen vanwege wanbetaling uitgevoerd. Als sociaal huisvester waken we voor huisuitzettingen vanwege betalingsachterstand, zeker als het gezinnen betreft. Ontruimen doen we pas als het echt niet anders kan. Waar het kan, bedenken we samen met de huurder en andere maatschappelijke organisaties een oplossing. Door goede begeleiding kunnen huurachterstanden en huisuitzettingen voorkomen worden. Ook overlast kan aanleiding geven tot ontruiming van een woning. WonenBreburg gaat behoedzaam te werk; we voeren ordegesprekken en we schakelen onze woonconsulenten en huismeesters in om overlastsituaties in te perken. In 2013 hebben geen ontruimingen plaatsgevonden vanwege overlast. Er werden wel 14 (Breda 8, Tilburg 6) woningen ontruimd vanwege hennep. 16
1.7. Overleg en afspraken met gemeenten Wijkactieplannen: werken aan wijkvisies in Breda en Tilburg Om een duidelijker beeld te krijgen van onze activiteiten hebben we in 2013 interne wijkvisies opgesteld. Deze visies bieden een kader voor de vastgoedsturing en het sociaal beheer en geven richting en prioriteiten aan ons werk voor de komende jaren. Ze vormen een duidelijke basis voor de samenwerking met onze partners in de stad. In 2013 hebben wij in Breda gewerkt aan wijkvisies voor Brabantpark, Geeren-Noord en Doornbos-Linie. In Tilburg hebben we gewerkt aan wijkvisies voor Goirke-Hasselt en een deel van de Reeshof. We hebben dit samen met onze partners in de wijk aangepakt. Bij het opstellen van de wijkvisies gebruiken wij de kennis die we binnen het platform Corpovenista opdoen. Dit is een samenwerkingsverband van woningcorporaties en Aedes, dat zich richt op kennisontwikkeling en kennisuitwisseling bij vraagstukken over wijkontwikkeling, de emancipatie van de bewoners en de ontwikkeling van het vastgoed in onderlinge samenhang. Kijk voor meer informatie op de website corpovenista.nl. Prestatieafspraken Breda In Breda hebben we de prestatieafspraken met de gemeente vastgelegd in de herijkte Alliantie 2011 tot en met 2014: Door externe ontwikkelingen zijn in 2012 diverse afspraken gewijzigd, onder andere een aanzienlijke vermindering van het aantal te slopen woningen: de komende jaren worden 748 woningen in plaats van 1.156 gesloopt. Het gevolg van de vermindering is, dat we het programma voor groot onderhoud sterk uitgebreid hebben. We zetten in op het behoud van de huidige sociale woningvoorraad. Vanaf 2013 leggen de woningcorporaties in programma s vast wat zij jaarlijks gaan uitvoeren aan vastgoedprojecten, onderhoudsprojecten, leefbaarheidsprojecten enzovoorts om af te stemmen met de gemeente. De evaluatie van de starterslening heeft geleid tot het voortzetten van deze regeling. We geven inzicht in het energetisch verbeterprogramma en bij toekomstige verbeterplannen streven we voor onze woningen naar energielabel B, of ten minste twee labelstappen vooruit. De Bredase corporaties en de gemeente monitoren gezamenlijk viermaal per jaar de voortgang en leggen die vast in een rapportage. Energieraad Breda WonenBreburg neemt samen met de gemeente Breda, Rabobank, Essent en externe adviseurs deel aan de Energieraad Breda. De raad formuleert voorstellen voor de aanpak van het klimaatbeleid in Breda en ontwikkelt initiatieven voor energiebesparing en CO2-reductie in de gemeente. Structuurvisie en Woonvisie Breda De gemeente Breda heeft medio 2013 een structuurvisie uitgewerkt. Vervolgens hebben de corporaties een reactie geformuleerd op de volkshuisvestelijke dimensies. De gemeente heeft de structuurvisie met medewerking van de corporaties uitgewerkt in een woonvisie. Woonlastenonderzoek Rigo Breda Het onderzoek naar de woonlasten is eind 2013 voor de tweede maal, de eerste keer in 2010, uitgevoerd door Bureau RIGO Research en Advies BV in opdracht van de gemeente en de Bredase woningcorporaties. De belangrijkste conclusie uit het rapport is, dat het percentage woonlasten ten opzichte van het inkomen (de woonquote) van huurders van de Bredase corporaties is toegenomen van 30% in 2010 tot 34% in 2013. De groep met zeer hoge woonlasten is met 450 huishoudens toegenomen tot 1.540 huishoudens in 2013. De aanpak van de gemeente en de Bredase corporaties richt zich vooral op behoud van voldoende sociale huurwoningen, op investeringen in energiemaatregelen voor de bestaande huurwoningen, 17
een gerichter toewijzingsbeleid en mogelijk het instellen van een ondersteuningsfonds door de gemeente Breda voor huishoudens met financiële problemen. Samen onderzoeken wij welke concrete maatregelen het meeste en/of snelste tot resultaat leiden. Woonwagens en standplaatsen Breda De gemeente Breda heeft de beheerovereenkomst met WonenBreburg voor woonwagens en standplaatsen per 31 december 2013 opgezegd. De gemeente gaat het beheer zelf uitvoeren. De contacten met de bewoners had WonenBreburg uitbesteed aan Nijbod Consultancy uit Eindhoven; dat contract is opgezegd. In opdracht van de gemeente incasseren we nog wel de huren en we voeren reparatieverzoeken uit. Prestatieafspraken in Tilburg In Tilburg is in januari 2010 het Convenant Wonen 2010-2015 overeengekomen. Hierin staan afspraken over de manier waarop de partijen de belangrijkste opgaven voor de volkshuisvesting in de stad de komende jaren gaan aanpakken. Het convenant bevat afspraken over 4 ambities: woonlasten, woonvoorraad en betaalbaarheid, keuzevrijheid en differentiatie, sociale stijging en participatie en zeggenschap. De convenantspartijen bespreken jaarlijks de voortgang per prestatieveld. De bespreking leidt tot de nieuwe prestatieafspraken voor het volgende jaar. In het Convenant Wonen hebben we afgesproken dat er in Tilburg tot en met 2014 bij 4.000 corporatiewoningen energetische maatregelen worden getroffen. De gemeente Tilburg levert een bijdrage van 1.000 per woning als deze woningen minstens 3 labelsprongen maken of energielabel B behalen. De woningen van bewoners met een laag inkomen worden allereerst aangepakt vanwege het gunstige effect op de woonlasten. Met de convenantspartijen is in 2013 afgesproken om de termijn waarbinnen de 4.000 woningen energetisch verbeterd moeten zijn met 1 jaar te verlengen tot 1 januari 2015. De gemeente en de corporaties in Tilburg hebben in 2013 een green deal gesloten. Daarin zijn afspraken gemaakt over het traject om te komen tot nul op de meter (NUM)-woningen in Tilburg; het saldo energiekosten voor de bewoner is nul. In 2014 werken de partijen dit verder uit. Energetische maatregelen: labelspongen In Breda hebben we bij 639 woningen een labelverbetering gerealiseerd. In Tilburg hebben we in 2013 334 labelverbeteringen gerealiseerd. De verbeteringen variëren van 1 tot wel 6 labelsprongen. labelsprongen Tilburg 1 2 3 4 5 6 Certificaat B of hoger 301 65 149 44 38 5 0 Certificaat C of lager 33 13 5 10 5 0 0 Totaal 334 78 154 54 43 5 0 18
Tabel Energielabels bezit WonenBreburg per 31 december 2013 Aantal energielabels woningen (zelfstandig*) Breda Tilburg totaal Certificaat B of hoger 1.527 2.661 4.188 Certificaat C of lager 6.905 13.055 19.960 Geen certificaat 306 262 568 Totaal WonenBreburg 8.738 15.978 24.716 Aantal energielabels woningen (zelfstandig*) Breda Tilburg totaal Certificaat B of hoger 17,48% 16,55% 16,94% Certificaat C of lager 79,02% 81,71% 80,76% Geen certificaat 3,50% 1,64% 2,30% Totaal WonenBreburg 100% 100% 100% *) Inclusief een deel van de zelfstandige studenteneenheden. Woonlastenonderzoek Tilburg In 2013 heeft Bureau RIGO Research en Advies BV opdracht gekregen om in Tilburg een woonlastenonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek wordt in samenwerking met de gemeente en de Tilburgse woningcorporaties uitgevoerd. De resultaten worden in 2014 gebruikt bij het opstellen van het nieuwe Convenant Wonen. 19
20
2. Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving 2.1. Maatschappelijk verantwoord ondernemen In 2013 hebben we als maatschappelijk ondernemer diverse activiteiten uitgevoerd: Kennisplatform Corpovenista Kennisplatform Corpovenista ontwikkelt kennis voor de twaalf aangesloten corporaties en Aedes door het uitwisselen van ervaringen en het uitzetten van onderzoek. De komende periode zijn twee vragen belangrijk: wat heeft de stad nodig en wat kunnen corporaties daaraan bijdragen. Wonen- Breburg is in 2014 voorzitter van het kennisplatform. Kenniscentrum Tien voor MKBA WonenBreburg neemt deel in het landelijke project Tien voor MKBA (Maatschappelijke Kosten- Batenanalyse). 10 corporaties en Bureau RIGO Research en Advies BV startten in 2011 het initiatief om gedurende minimaal 3 jaar MKBA s uit te voeren. Deze analyses geven inzicht in de bewezen effecten van maatregelen in wijken en buurten en drukken die effecten uit in euro s, die aan begunstigden worden toebedeeld. Zo kunnen we zien welk effect een interventie heeft, maar ook wie in welke mate bijdraagt en profiteert. Deze inzichten bieden goede handvatten voor aanscherping van projecten, maar ook voor een verantwoorde afweging bij besluitvorming. Futura Futura is een samenwerkingsverband van een aantal Brabantse woningcorporaties. Hierin werken deelnemers en partners samen om bij te dragen aan de professionalisering en de ontwikkeling van de aangesloten corporaties in hun rol als maatschappelijk ondernemer. Het samenwerkingsverband Futura loopt tot en met 2014. Medio 2014 wordt bepaald hoe in de toekomst een nieuwe invulling van een netwerkorganisatie van Brabantse corporaties vormgegeven kan worden. Samenwerken doen wij door te innoveren waar mogelijk en door kennisuitwisseling in diverse platforms. Binnen elk platform zijn doelstellingen geformuleerd die sturend zijn bij de keuze en uitvoering van activiteiten. Er is een grote betrokkenheid bij de activiteiten en projecten in de platforms. De platforms vallen onder de programma s Governance en legitimatie, Civiele kracht in ontwikkelend beheren, Duurzaam vastgoed en Klant en woningmarkt. Naast de uitvoering van de programma s hebben we in 2013 ook gewerkt aan het efficiencyspoor: wat we samen sneller, beter, slimmer en/of goedkoper kunnen organiseren, doen we in principe in Futuraverband. Het benutten van schaalvoordelen bij gemeenschappelijke inkoop is daar een voorbeeld van. In 2013 startten wij met onze Futuracollega s AlleeWonen, Casade en Zayaz een gezamenlijk programma om het inkopen van goederen en diensten verder te professionaliseren. De komende jaren realiseren we een kwalitatieve en kwantitatieve verbetering. We gaan de kosten verlagen, de kwaliteit van onze dienstverlening verder ontwikkelen door kennis te delen en het inkoopvolume bundelen. In 2013 zijn de eerste positieve resultaten bereikt. We realiseerden onder meer gezamenlijk inkoopvoorwaarden en besparingen over de looptijd van de gezamenlijk opgestelde contracten voor het inkopen van cv-onderhoud en -vervanging en voor bouw- en technische materialen van ruim 1,3 miljoen, respectievelijk 1,5 miljoen voor WonenBreburg. Tilburg op glasvezel WonenBreburg spande zich in 2013, samen met de Tilburgse corporaties TBV Wonen, Tiwos en t Heem, in voor een glasvezelaansluiting in de woningen van onze huurders en andere inwoners van Tilburg. Dit initiatief draagt bij aan het welzijn van bewoners en biedt de bewoners mogelijkheden om met hedendaagse middelen deel te nemen aan de maatschappij. Een supersnelle internetverbin- 21
ding maakt het onderhouden van sociale contacten beter mogelijk en zorgt ervoor dat zorgbehoevenden langer thuis kunnen blijven wonen. Zorg op afstand en continuïteit daarin worden mogelijk door een stabiele internetverbinding met voldoende up- en downloadsnelheid. In het eerste kwartaal van 2014 start Reggefiber in de wijk Reeshof met de aanleg van een glasvezelnetwerk. Social return en werkgelegenheid In 2013 is WonenBreburg samen met Tiwos, Vieya en de Diamantgroep gestart met een pilot social return. De pilot loopt tot en met 2014. De corporaties nemen sociale inkoopvoorwaarden op in een aantal voor de pilot geselecteerde opdrachten. Van de leveranciers verwachten we dat zij een deel van het geld dat ze voor de opdracht krijgen, gebruiken om mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt aan het werk te krijgen. Leveranciers krijgen de ruimte om zelf invulling te geven aan deze voorwaarden. We werken hierbij samen met het leerwerkbedrijf de Diamant-groep. Zij dragen geschikte mensen voor aan de leveranciers of helpen met het passend maken van een functie binnen het bedrijf. In 2013 waren 12 personen op basis van social return bij leveranciers aan het werk. Eind 2014 evalueren we de pilot en wordt besloten hoe we social return in de toekomst gaan inzetten. Sponsoring WonenBreburg is actief betrokken bij de buurten en wijken waar onze klanten wonen. Een manier om dat te tonen, is het sponsoren van initiatieven die bijdragen aan de leefbaarheid in wijken van Breda en Tilburg. Zo sponsoren we initiatieven die tot doel hebben bewoners uit de wijk elkaar te laten leren kennen: jong en oud en buren met verschillende culturen. We ondersteunen ook initiatieven die ervoor zorgen dat de wijk schoon en opgeruimd is én activiteiten die ervoor zorgen dat het leven in de wijk verbetert. In 2013 hebben we 28.856 aan sponsoring besteed. Sponsorverzoeken kunnen via onze website aangevraagd worden. Daar staat informatie over de tegenprestatie en de criteria waaraan het verzoek moet voldoen. Tabel Sponsoractiviteiten 2013 Sponsoractiviteit doel en doelgroep plaats bedrag Boomproject Haagdijk Verbetering woonomgeving huurders. Breda 200 De langste tafel van Wijkbewoners en senioren ontmoeten elkaar tijdens Breda 2.500 Nederland het eten in diverse wijken waar WonenBreburg bezit heeft. En Plein Public Brengt cultuur in de wijken waar WonenBreburg Breda 10.000 veel bezit heeft. Activiteit waarbij bewoners elkaar ontmoeten. Haagse Beemdenloop Wijkbewoners ontmoeten elkaar en zijn actief tijdens Breda 50 het sportevenement in de wijk. Koninginnedag Stedelijk evenement dat door veel inwoners van Breda 150 Breda, waaronder onze huurders, bezocht wordt en waar allerlei activiteiten plaatsvinden. Meivakantie in Tuinzigt Gericht op kinderen van onze huurders in Tuinzigt. Breda 113 Door samen actief te zijn, bevorderen van sociale samenhang in de wijk. Schoolsportdagen Bij diverse scholen in wijken waar WonenBreburg Breda 500 bezit heeft. Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren contact tussen bewoners in diverse wijken. Sinterklaasactiviteit Huis van de Heuvel Voor kinderen van onze huurders in de wijk Heuvel. Breda 140 Straatrommelmarkt Vestkant Verwendag Westerwiek Voor huurders van WonenBreburg. Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren contact tussen bewoners in de Vestkant. Verbinding door ontmoeting tussen onze huurders in de wijk en de bewoners van de Westerwiek. Breda 150 Breda 250 Voetbalclub Groen-Wit Kleinschalige voetbalvereniging met een sterke Breda 1.100 22
Sponsoractiviteit doel en doelgroep plaats bedrag band in de wijk waar WonenBreburg veel bezit heeft. Tegenprestatie: organiseren van leefbaarheidsacties. Wijkkrant Brabantpark Gericht op huurders in Brabantpark. Bevorderen Breda 350 goede leefbaarheid en stimuleren contact tussen bewoners in diverse wijken. Buurtfeest Heubachcommissie Bevorderen leefbaarheid samen met commissie van Tilburg 353 huurders voor de bewoners in de wijk. Festival 3 West Jaarlijks festival voor de wijken Zand/Wandelbos/de Tilburg 800 Reit, georganiseerd door de Twern met bewoners en partners uit de wijk ter bevordering van een goede leefbaarheid en het stimuleren van contact tussen bewoners en wijkwerkers. Festival in Groenewoud Gericht op alle bewoners in de impulswijk Groenewoud. Tilburg 200 Bevorderen sociale cohesie in de wijk. IMC Weekendschool Jongeren in de wijk Stokhasselt inzicht geven in Tilburg 150 mogelijke beroepen. JongerenAdviesRaad (onderdeel IMC Weekendschool) Jongeren stimuleren om zich in te zetten in de wijk. Tilburg 500 Kerst en Pasen Sweelincklaan Moestuin Tilburg-West (Reitse Hoevenstraat) Pluk innovatiefestival Reeshof Royaal Sweelinckparkfeest Tilburg in Dialoog Wandelbosmarkt Ypelaerparkfeest en Winterfestival Zuiderbazaar Ondersteunen van bewonersactiviteiten en stimuleren van contact tussen bewoners van het complex Sweelincklaan. Tilburg 200 Aangelegd en onderhouden door bewoners en de Tilburg 200 Twern. Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren van contact tussen bewoners. Via sociale innovatie bevorderen dat er een netwerk Tilburg 3.000 ontstaat dat burgerkracht en zelforganisatie versterkt. Gericht op verschillende bewonersgroepen in Tilburg. Koninginnedagevenement. Goede leefbaarheid Tilburg 2.500 bevorderen door ontmoeting tussen de bewoners in de wijk Reeshof. Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren contact Tilburg 750 tussen bewoners in de wijk Quirijnstok. Ondersteuning organisatie van dialoog tussen verschillende Tilburg 500 bewonersgroepen uit de wijk Tilburg- Noord. Multiculturele markt, georganiseerd door bewoners. Tilburg 1.000 Bevorderen van goede leefbaarheid onder de noemer van, voor en door bewoners. Bevorderen goede leefbaarheid en stimuleren contact Tilburg 3.000 bewoners in de wijk Stokhasselt. Op een laagdrempelige manier bewoners in de wijk Tilburg 200 Oerle-Trouwlaan geholpen bij het realiseren van de impulswijkdoelen: kinderen doen het goed op school, ieder gezin een kostwinner, geen gezin onder de armoedegrens. Totaal 28.856 23
2.2. Duurzaam ondernemen Project Warmtewet Een interne werkgroep heeft voor WonenBreburg de gevolgen van de nieuwe Warmtewet uitgewerkt die in 2013 is aangenomen. Voor collectieve verwarmingssystemen heeft de Warmtewet verstrekkende gevolgen. WonenBreburg wordt warmteleverancier. Huurders worden door de Warmtewet beschermd met maximumtarieven voor warmte. De huurder hoeft niet meer te betalen dan de door de autoriteit voor consument en markt (ACM) vastgestelde warmteprijs. Bij veel complexen met collectieve verwarmingsystemen vindt de verdeling van de warmtekosten plaats door het toepassen van relatieve bemetering. Zo wordt het totale verbruik naar de huurders verdeeld. De methodes worden nu door de eisen van de Warmtewet aangepast en de layout van de rekeningen herzien. Inkoop van energie, gas en elektra WonenBreburg koopt jaarlijks rechtstreeks gas en groene stroom in voor het verwarmen en verlichten van een groot aantal flatgebouwen en bedrijfsgebouwen. Het gebruik van duurzaam geproduceerde energie leidt tot minder uitstoot van CO2. Naast inkoopvoordeel levert het efficiencyvoordelen op door optimalisatie van het beheer van onze elektra- en gasaansluitingen. In Futuraverband is een gezamenlijk inkooptraject opgestart voor de levering van energie vanaf 2015. In 2013 zijn contracten afgesloten die tot 2015 prijsvast zijn. Warmte WonenBreburg is de warmteleverancier voor veel complexen met collectieve installaties, vooral in Tilburg-Noord en de Hoge Vught in Breda. Wij kopen in bij Essent Warmte en leveren door aan de huurders. In 2013 is intensief overleg gevoerd met Essent om betere inkoopprijzen te krijgen. Dit heeft nog geen resultaat opgeleverd. Samen met de collega-corporaties in Breda en Tilburg is eind 2013 het project Raamovereenkomst warmtelevering 2014 en verder opgestart. Samen met Essent Warmte wordt gewerkt aan vernieuwing en verbetering van de inkoopcontracten. Hierbij wordt ook de duurzame groene kwaliteit van de warmte betrokken. Deze groene warmte vermindert de CO2-uitstoot aanzienlijk, ook op lange termijn. Zo werken de corporaties mee aan de doelstelling CO2-neutraal in 2044 in Breda en 2045 in Tilburg. Een uitgangspunt is, dat de huurder in zijn woonlasten niet duurder uit is. Regelgeving en onderzoek WonenBreburg nam in 2013 deel aan diverse landelijke netwerken en platforms, zoals Aedes, Kences, Nationaal Renovatie Platform, het Warmte-overleg en de Groene huisvesters. Actuele thema s waren lobbyen voor wijzigingen in de Warmtewet, een betere waardering van duurzame warmte in energielabeling, de aansluitplicht op warmtenetwerken en een handreiking voor corporaties over de Warmtewet. Stichting Milieu- en Leefklimaat De Kroeten Breda WonenBreburg is vertegenwoordigd in Stichting Milieu- en Leefklimaat De Kroeten Breda. Deze stichting beheert de middelen die voortvloeien uit de exploitatie van Windmolen Kroeten. In 2012 zijn we samen met Stichting Bredase Energie Services (BRES) gestart met een zonnepanelenproject in de wijk Kroeten-Midden. De stichting heeft een financieringsarrangement uitgewerkt met een aanbieding voor PV-cellen voor eigenaar-bewoners. Het voornemen is dit in het voorjaar van 2014 uit te voeren. Verduurzaming van het stadsverwarmingsnetwerk Onze woningen in Tilburg-Noord, Reeshof, Breda-Noord en Haagse Beemden zijn aangesloten op het stadsverwarmingsnetwerk van Essent. In 2013 hebben we gesprekken gevoerd met Essent en de ge- 24
meenten Breda en Tilburg over de toekomst en verduurzaming van het netwerk als energiedrager. In Breda heeft WonenBreburg met de gemeente Breda en andere corporaties het project Warmteplan Breda opgestart. In 2014 bespreken we met de nieuwe eigenaar de contracten en de toekomst. Eind 2013 is er onder eigenaar-bewoners en huurders in de wijk Reeshof in Tilburg onvrede geuit over de prijsstelling en de gedwongen aansluiting en afname van warmte. We overleggen met ELES (Essent Local Energy Solutions) over de billijkheid van de tariefstelling. Duurzame Energie Exploitatie (DEE) WonenBreburg heeft een aparte entiteit die duurzame energiesystemen exploiteert, DEE. Met deze vennootschap leveren we energiediensten, zoals (warm) tapwater, warmte voor verwarmingsinstallaties en koude voor koeling. Daarnaast richt DEE zich op (project)ontwikkeling van energiesystemen. DEE draagt bij tot het beheersen van de woonlasten van onze klanten en het verminderen van de CO2-uitstoot. Bovendien draagt het bij tot duurzaamheid en het versterken van de marktpositie en waardeontwikkeling van ons vastgoed. Omdat de uitvoeringsregelingen van de Warmtewet pas eind 2013 bekend zijn gemaakt, zullen de consequenties voor de bedrijfsvoering van DEE en de keuzes die we daarvoor moeten maken pas in de loop van 2014 bekend worden. Het jaarresultaat van de vennootschap staat op pagina 35. 25
26
3. Vastgoed 3.1. Onze opgave in vastgoed De opgaven in het vastgoed zijn aan forse verandering onderhevig. In plaats van denken in grootschalige herstructurering met sloop en nieuwbouw, zullen wij in toenemende mate ons bestaand bezit moeten transformeren. Immers, onze investeringsmogelijkheden zijn duidelijk beperkter dan voorheen en we kunnen ons geld maar een keer uitgeven. Belangrijk is hoe we het beste kunnen aansluiten bij de vraag van de bewoners, maar ook bij de toekomstige kwaliteit van de wijken waar zij wonen. Willen we kunnen blijven investeren voor toekomstige generaties én aan de financiële eisen van externe toezichthouders blijven voldoen, dan moeten we hierop inspelen en ons voorbereiden. Dit betekent dat er zwaardere eisen aan onze vastgoedstrategie worden gesteld, zoals de flexibiliteit van de vastgoedportefeuille. Wij investeren in maatschappelijk vastgoed in wijken waar wij een aanmerkelijk belang hebben om tot leefbare, vitale wijken te komen. Wij stellen daarbij voorwaarden aan economische rendementen. Wij bouwen en verbouwen duurzaam, wat betekent dat wij investeren in energiebesparende woningen en systemen die minder gebruik maken van traditionele bronnen als olie en gas. Daarnaast doen wij ingrepen die leiden tot levensduurverlenging. In 2013 hebben wij de beleidscyclus vastgoedsturing volledig doorlopen. Het proces is vormgegeven als cyclisch model, de beleidsachtbaan, waarin zowel de strategische, tactische als operationele dimensie van vastgoedsturing aan bod komt en onderling samenhangt. We hebben de portefeuillestrategie geactualiseerd en we hebben actuele beheerplannen voor onze complexen opgesteld. Het proces vastgoedsturing is goed ingebed als zelfstandig proces, met relaties naar verschillende andere processen in de organisatie. Asbestaanpak en calamiteitenplan We hebben een nieuw plan opgesteld dat aansluit bij de huidige wet- en regelgeving voor de wijze waarop met asbest in woningen omgegaan moet worden. Daarnaast hebben we een calamiteitenplan asbest uitgewerkt en ingevoerd. Wij willen ook nog het landelijk asbestvolgsysteem (LAVS) gaan invoeren. Met deze maatregelen verwachten we crisissituaties rondom asbest te kunnen beheersen. We informeren onze huurders over de mogelijke aanwezigheid van asbest in hun woning. Als we dit aantreffen, melden we dat ook aan bewoners van vergelijkbare woningen. Soms treffen we asbest aan in woningen op plaatsen waar dat ongebruikelijk en daardoor onbekend is. We willen voorkomen dat bewoners onbedoeld asbesthoudend materiaal bewerken. Omgangscode 2010-2015 herstructurering en grootonderhoud Bij herstructurering en grootonderhoudsprojecten hanteren wij zowel in Breda als Tilburg een omgangscode. De codes beschrijven de rechten en plichten van huurders en de wijze waarop de betrokken partijen met elkaar omgaan. De codes zijn overeengekomen met de plaatselijke huurdersbelangenorganisaties. 27
3.2. Omvang van de voorraad Per 31 december 2013 hadden wij in totaal 31.919 verhuureenheden. Dat zijn er 2.029 meer dan in 2012. Op 31 december 2013 hadden wij 27.439 woningen in ons bezit. Uit de tabel blijkt hoe onze vastgoedportefeuille zich in 2013 ontwikkeld heeft. Uitgesplitst was de samenstelling als volgt: Verhuureenheden BEGINSTAND 31-12-2012 opgeleverd of aangekocht mutaties 1) verkocht of gesloopt EINDSTAND 31-12-2013 Bavel (Breda), totaal 4 12 16 Woningen 4 12 16 Berkel-Enschot (Tilburg), totaal 40 40 Woningen 40 40 Breda, totaal 10.115 1.387 6-65 11.443 Woningen 8.116 607-2 -63 8.658 Studentenwoningen 782 40 10 832 Bedrijfsruimten 126 32-2 -1 155 Garages en parkeerplaatsen 1091 708-1 1.798 Chaam, (Alphen en Chaam), totaal 23 23 Woningen 23 23 Tilburg, totaal 19.562 693-2 -129 20.124 Woningen 15.314 209-12 -121 15.390 Studentenwoningen 2.037 264 8 2.309 Bedrijfsruimten 140 29 2-2 169 Garages en parkeerplaatsen 2.071 191 0-6 2.256 Wernhout, (Zundert), totaal 17 17 Woningen 17 17 Galder, (Alphen en Chaam), totaal 8 2 10 Woningen 8 2 10 Teteringen (Breda), totaal 28 28 Woningen 28 28 Rijen, (Gilze en Rijen), totaal 20 198 218 Woningen 16 100 116 Bedrijfsruimten 4 4 Garages en parkeerplaatsen 98 98 Woningen 23.503 993-14 -184 24.298 Studentenwoningen 2.819 304 18 0 3.141 Totaal woningen 26.322 1.297 4-184 27.439 Bedrijfsruimten 270 61 0-3 328 Garages en parkeerplaatsen 3.162 997 0-7 4.152 WonenBreburg totaal 29.754 2.355 4-194 31.919 1) Mutaties zijn: omgevormd bezit, ontsplitste en gesplitste eenheden. Ontsplitst = eenheden met een gewijzigde woonbestemming, waardoor minder eenheden zijn ontstaan. De oude eenheden hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheid administratief opgevoerd. Gesplitst = eenheden met een gewijzigde woonbestemming, waardoor meer eenheden zijn ontstaan. De oude eenheid hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheden administratief opgevoerd. 2012 is exclusief en 2013 inclusief 136 eenheden gerealiseerd in de vof Laurentius/WonenBreburg VOF in het project BinnenBuiten. 28
Nieuwbouwactiviteiten in 2013 Tabel Opgeleverde nieuwe vastgoedeenheden in 2013 per 31 december Locatie projectnaam VOF / WOM turn key project sloop huur sociaal huur geliberaliseerd koop maatschappelijk bog (m2) commercieel bog (m2) garages Bavel Seminarieweg ja 12 12 Bavel Seminarieweg ja 7 7 Berkel Enschot Buurtschap Noordwest (De Brink) 40 40 Breda BinnenBuiten 101 171 253 272 appartementen eengezinswoningen zorgeenheden studenten Breda Brouwhof 148 236 132 16 Dr. Struyckenplein fase I Breda (met winkelblok) ja 52 48 4.400 100 100 Dr. Struyckenplein fase II Breda (met maatschappelijk blok) ja 2 5 7 Breda Erasmusweg 2 Breda Heuvel F1 24 Breda Spring Plandeel VI 24 24 Breda Tramsingel 77 1.200 109 77 Chaam Chaam (Den Brabander) 23 23 Rijen Rijen (De Bareel) ja 86 14 98 90 10 Tilburg Fortuna 30 34 30 Tilburg Groeseind opex huursoc F5 24 24 24 Tilburg Havenmeester (Marconist) ja 48 48 48 Tilburg Magazijnkwartier/PAX ja 264 27 264 Tilburg Thomas van Aquinostraat 41 42 41 Tilburg Vogelenzang 51 61 14 23 28 Totaal 26 1.011 250 7 61 5.600 985 832 104 28 304 BBSH-norm voor in 2013 gerealiseerde nieuwe woningen (huur en koop) Voor de woningen hieronder geldt, dat de kosten voor het in eigendom verkrijgen hoger zijn dan, of gelijk zijn aan, 240.000 per woning. Het realiseren van deze woningen draagt bij tot de volkshuisvestelijke beleidsdoelstellingen van WonenBreburg. Gebied complex aantal soort type Bavel Seminarieweg 7 koop eengezinswoning Tabel Projecten in voorbereiding in 2013 per 31 december 2013 Locatie sloop huur sociaal In dit overzicht staan de in voorbereiding genomen aantallen te slopen en nieuw te bouwen woningen in totalen per stad. huur geliberaliseerd koop maatschappelijk bog (m2) commercieel bog (m2) appartementen eengezinswoningen zorgeenheden studenten Breda 317 418 326 104 3.426 540 212 31 65 Riel 25 25 Tilburg 757 737 34 101 2.364 1.322 351 335 126 41 Totaal 1.074 1.180 360 205 2.364 4.748 891 547 182 106 Gronden in eigendom WonenBreburg heeft in de jaren 2006 tot en met 2008 drie percelen aangekocht voor ontwikkelingsdoeleinden. We hebben samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars gesloten waarin onder meer opgenomen is dat risico s tussen partijen worden gedeeld. De ontwikkeling verloopt niet zoals gewenst. De oorspronkelijk door de gemeente toegezegde medewerking voor het verkrijgen van een bouwbestemming lijkt niet te worden nagekomen binnen de voor woningcorporaties geldende, wettelijke termijn van 10 jaar. WonenBreburg voert nog steeds actief overleg om tot een bouwbestemming te komen. 29
3.3. Kwaliteit van het vastgoed Kwaliteitsbeleid te onderhouden woningvoorraad Voor het beheren en onderhouden van de woningvoorraad hebben we het woningbestand ingedeeld in 6 kwaliteitsniveaus. Elk niveau representeert de gewenste onderhouds- en woon(-technische) kwaliteit. Deze kwaliteit hoeft niet voor iedere woning hetzelfde te zijn. Het verschil in kwaliteit is gebaseerd op de klantbehoeften, zoals huurhoogte en de gewenste toekomstige situatie van een complex. De onderhoudskwaliteit bepalen we aan de hand van de conditiescore van het complex. Een bijkomend effect daarvan is, dat er meer eenduidigheid ontstaat in de uitvoering van de onderhoudsplannen. Tabel Onderhoudsuitgaven 2013 per 31 december Onderhoudssoorten (bedragen x 1.000) 2013 2012 Groot onderhoud 3.824 4.659 Planmatig onderhoud 10.319 17.106 Subtotaal 14.143 21.765 Reparatieonderhoud 8.050 8.405 Mutatieonderhoud 4.920 5.806 Periodiek onderhoud 2.639 2.865 Subtotaal 15.609 17.076 Generaal totaal 29.752 38.841 Tabel Grootonderhoudsprojecten 2013 per 31 december Locatie project afgerond in 2013 in uitvoering per 31-12-2013 in voorbereiding per 31-12-2013 Breda Agaatstraat/Jadestraat 140 Breda Beverweg 20 Breda Bonairestraat 42 Breda Colijnstraat 78 Breda Epelenberg 302 Breda Gielis Beijsstraat 135 Breda Hooilaan 208 Breda Olivier van Noortstraat 39 Breda Pijnboomstraat 79 Breda Schimmelpenninckstraat 28 Breda Slingerweg/Olmstraat 13 Breda Thorbeckeplein 106 Breda Vestingstraat 76 Tilburg Hoflaan 58 Tilburg Mahlerflat 96 Tilburg Mahlerstraat 46 Tilburg Mascagniflat 103 Tilburg Perosiflat 105 Tilburg Textiel/Weefmeester 170 Totaal 669 248 927 30
Tabel Project- en planmatig onderhoud en verbetering in 2013 per 31 december aantallen woningen Omschrijving onderhoud en verbeteringen Breda Tiburg Balkons, galerijen en buitentrappen 469 Beglazing 193 Beveiligingsinstallaties 129 Binnenschilderwerk: esthetisch 525 Buitenkozijnen, draaiende delen exclusief glas 41 33 Buitenkozijnen exclusief beglazing 313 169 Daken, afwerking, goten, hemelwaterafvoer en dakkapellen 718 447 Electronische installatie en communicatie 18 475 Gas, waterbehandeling, sanitair 2.188 822 Gevelafwerkingen 1.205 557 Inrichting 18 247 Klimaatinstallatie inclusief leidingen, kanalen 442 1.778 Schilderwerk: technisch noodzakelijk 397 6.054 Schoorstenen en ontluchtingen bovendaks 111 Terrein: bestrating, grondwerk en tuinen 569 244 Transportvoorzieningen 562 1.559 Vloeren en afwerkingen 271 Vuilafvoervoorzieningskanaal 678 Wanden en wandafwerkingen 26 Totaal 6.582 14.676 31
32
4. Ontwikkeling van het bedrijf 4.1. Juridische structuur Het onderstaande schema bevat de juridische structuur van stichting WonenBreburg per ultimo 2013. In de volgende paragraaf staan de resultaten van de verbindingen. Stichting WonenBreburg WonenBreburg Holding BV: 100% Laurentius/WonenBreburg VOF: 50% Cofier Bouwontwikkeling BV: 25% Breedband Tilburg BV: 24,33% WonenBreburg Project Talmazone BV: 100% WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV: 100% Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg Nederlandse Bouwunie VOF: 50% VOF Wijkontwikkelings- Maatschappij Quirijnboulevard Tilburg: 50% Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester: 25% WonenBreburg Project Groeseind BV: 100% Duurzame Energie Exploitatie BV WonenBreburg: 100% VOF Groeseind: 50% WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV: 100% VOF ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein: 50% WonenBreburg Project Forum BV: 100% VOF Forum: 50% Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV: 25% 4.2. Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen A Minderheidsbelangen Laurentius/WonenBreburg VOF In 2012 heeft WonenBreburg met woningcorporatie Laurentius onderhandelingen gevoerd over de overname van een viertal projecten, waaronder project BinnenBuiten dat gerealiseerd is binnen de vof-structuur, door overname van 50% eigendomsrechten van Laurentius in de vof. De overige projecten betreffen de overname van 2 bestaande wooncomplexen in Tilburg, namelijk Oostertuin met 59 bereikbare appartementen en 59 parkeerplaatsen en Wijhof met 32 bereikbare grondgebonden eengezinswoningen, 14 bereikbare appartementen en 12 geliberaliseerde grondgebonden eengezinswoningen. Het andere project, in Breda, is Brouwhof met 148 bereikbare appartementen en 236 parkeerplaatsen. De afspraken over de overname van deze 4 projecten hebben we vastgelegd in de termsheet-overeenkomst van 16 november 2012 en zijn al geëffectueerd. 33
Op 1 maart 2013 werd een beëindigingsovereenkomst getekend, gericht op het bereiken van de definitieve financiële vereffening in 2014. In lijn hiermee dient het controleproces van de jaarrekening 2011 en de slotjaarrekening 2012/2013 van de VOF Laurentius WonenBreburg te zijn afgerond. Wanneer dit proces afgerond is en daarmee de goedkeuring c.q. vaststelling van deze jaarstukken plaatsvindt, is nog niet bekend. De financiële vereffening houdt in dat resultaatverplichtingen worden afgewikkeld en betaald. Een eventueel liquidatieoverschot wordt uitgekeerd aan de kapitaalverschaffers. Cofier Bouwontwikkeling BV WonenBreburg neemt per 31 december 2013 in financiële zin voor 25% deel in Cofier Bouwontwikkeling BV in Tilburg. De andere deelnemers zijn Casade, AlleeWonen en Thuisvester. WonenBreburg heeft sinds de oprichting op 6 juni 1996 een kapitaalbelang gehad in de vennootschap. Op 15 december 2013 heeft de vennootschap haar bedrijfsactiviteiten beëindigd. Op grond van een AVA-besluit (Algemene Vergadering van Aandeelhouders) is de besloten vennootschap per 7 februari 2014 ontbonden. Na de ontbinding blijft de bv bestaan zolang dit voor de vereffening van het vermogen van de besloten vennootschap nodig is. Het aandeel in het behaalde resultaat voor WonenBreburg bedraagt 237.958 negatief. Dit bedrag is ten laste van het jaarresultaat verantwoord. Breedband Tilburg BV Stichting WonenBreburg heeft een belang in Breedband Tilburg BV. Het belang bedraagt 24,33%. De andere deelnemers zijn gemeente Tilburg, Onderwijsgroep Tilburg, OMO, CZ zorgverzekering, Stichting de Wever, St. Elisabeth Ziekenhuis, TweeSteden Ziekenhuis, Dr. Verbeeten Instituut, Beatrix College, Koning Willem II College, GGZ Breburg en Bibliotheek Midden-Brabant. De bv is opgericht in januari 2007. Het doel van de bv is het in eigendom verwerven en beheren van een glasvezelinfrastructuur in de regio Tilburg. Deelname staat open voor alle organisaties, instellingen en bedrijven in de regio. De deelneming waarderen wij volgens de nettovermogenswaarde, maar niet lager dan nihil. Over 2013 heeft Breedband Tilburg BV een negatief resultaat behaald van 79.578. Aangezien de deelneming een negatieve nettovermogenswaarde heeft, is in het jaarresultaat van Stichting Wonen- Breburg geen resultaat Breedband Tilburg BV verantwoord. Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester Wij hebben deze stichting ultimo december 2010 samen met de provincie Noord-Brabant en de gemeente Tilburg opgericht. Het doel van deze stichting is te zorgen voor een deel van de financieringsmiddelen van de onverkochte eenheden van het project Havenmeester bij oplevering in 2013. WonenBreburg is deelnemer in het fonds en heeft een afnamegarantie afgegeven voor maximaal 161 onverkochte eenheden. WonenBreburg neemt uiteindelijk 102 onverkochte eenheden in de verhuur. Het resultaat volgens de jaarrekening 2013 bedraagt 14.078 positief. B Meerderheidsbelangen: dochtermaatschappijen en joint ventures WonenBreburg Holding BV Onder WonenBreburg Holding BV zijn de project-bv s WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV, WonenBreburg Project Talmazone BV, WonenBreburg Project Forum BV, WonenBreburg Project Groeseind BV en WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV geplaatst, waarin de deelnames in projectontwikkeling in vof-verband zijn opgenomen. Ook Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV en Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV zijn onder WonenBreburg Holding BV geplaatst. Het behaalde resultaat in WonenBreburg Holding BV bedraagt 955.520 positief. De opbouw van dit resultaat is als volgt: 34
Resultaten dochter-bv s: 1. WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV -/- 150 2. WonenBreburg Project Talmazone BV -/- 221.546 3. WonenBreburg Project Groeseind BV -/- 80.937 4. WonenBreburg Project Forum BV -/- 10.803 5. WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV +/+ 1.163.958 6. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV +/+ 5.540 7. Stadsontwikkelingsmaatschappij BV -/- 42.292 8. WonenBreburg Holding BV -/- 20.124 Totaal +/+ 955.520 Bij de vennootschappen onder firma beschrijven we het resultaat van de relevante moeder-bv s en de mogelijke risico s. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV WonenBreburg heeft een 100% belang in DEE WonenBreburg BV. Het doel van deze vennootschap is het leveren van (warm) tapwater, warmte en koude en energiediensten. In de Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV is het beheer en de exploitatie van de warmte- en koelinstallaties van Heinsiushof, Theresia s Rozen, Intermezzo, Tussen de Meesters, Heikant en Spring ondergebracht. Het uitgangspunt hierbij is om ten minste tot een kostendekkende exploitatie te komen. Het resultaat bedroeg in 2013 5.540 positief. Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV (SOM) Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV is opgericht om bouw- of herbouwprojecten in stand te houden, te verbeteren, te financieren en uit te voeren in het belang van de volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing. Hieronder vallen ook de op- en herbouw en ontwikkeling van registergoederen. Een andere doelstelling van de vennootschap is het voor eigen rekening verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen. WonenBreburg Holding BV participeert hierin voor 25%, net als de gemeente Tilburg, Tiwos Holding BV en Stichting TBV Wonen. Het aandeel in het resultaat 2013 bedroeg 42.2927 negatief (inclusief correctie voorgaande jaren: 14.485). In 2012 heeft WonenBreburg twee SOM-panden aan de Noordstraat overgenomen. In 2013 hebben WonenBreburg en de SOM een overeenkomst van bevoorschotting ondertekend voor de aankoop van 2 panden in de Telegraafstraat. WonenBreburg Holding BV is een houdstermaatschappij. Het verantwoord eigen resultaat heeft betrekking op het bedrijfsmatige beheer van de bv. Onder de specifieke project-bv s zijn vennootschappen onder firma geplaatst ten behoeve van de projectontwikkeling die wij met derden verrichten. Vennootschappen onder firma WonenBreburg neemt met een aantal bouwondernemingen deel in 5 vennootschappen onder firma. In deze vof s werken wij gezamenlijk aan projectontwikkeling. Ultimo 2013 nam WonenBreburg deel in de volgende vof s: VOF WOM Quirijnboulevard Tilburg. Op 31 januari 2014 hebben de vennoten de beëindigingsovereenkomst getekend. Hiermee is het proces in gang gezet voor de ontbinding van de vof: ter effectuering hiervan is de overeenkomst vanwege de ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst gemeente Tilburg / Stichting WonenBreburg en de VOF Ontbindingsovereenkomst ondertekend. In het kader van de ontbinding is WonenBreburg door vennoten benoemd tot vereffenaar. 35
De financiële afwikkeling wordt gerepresenteerd in de rekening-courantpositie met de gemeente Tilburg, die 1.451.826 (te vorderen) bedraagt. Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. Dit is een project in uitvoering van de bouw van 408 eenheden, waaronder appartementen en eengezinswoningen. Via een vof-structuur participeren we met de NBU in de realisatie van dit project. De resultaten in het project nemen we afhankelijk van de voortgang van de bouwfasen. Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2013 voor WonenBreburg Project Talmazone BV bedraagt 221.546 negatief. In het kader van de overeengekomen achtervangregeling neemt WonenBreburg 25 appartementen over. VOF Forum. Hierin participeert WonenBreburg samen met Van de Weegen Bouwontwikkeling BV. Dit project behelst de realisatie van 61 koopeenheden en 145 (sociale) huurwoningen en zorgwoningen, almede enkele commerciële ruimten. Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2013 bedraagt 10.803 negatief. VOF Groeseind. Dit is een groot, binnenstedelijk herstructureringsproject in de wijk Groeseind- Hoefstraat. WonenBreburg realiseert dit samen met Jansen de Jong Projectontwikkeling BV. Het gaat om de realisatie van eengezins- en patiowoningen, appartementen en enkele eenheden via particulier opdrachtgeverschap. Het aandeel in het gerealiseerde positieve resultaat 2013 voor WonenBreburg Project Groeseind bedraagt 80.937 positief. VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein. Hierin participeren wij samen met de Nederlandse Bouwunie Projectontwikkeling BV. In de Bredase wijk Heuvel realiseren wij 3 blokken, te weten: a. winkelblok met 100 huurappartementen en 1 commerciële ruimte; b. maatschappelijke-voorzieningenblok, 47 huurappartementen en 1 commerciële ruimte voor de verhuur; c. torenblok dat bestaat uit 56 koopappartementen en 1 commerciële ruimte. Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2013 voor WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV bedraagt 1.163.958 positief. Letter of comfort Stichting WonenBreburg heeft ten behoeve van meerdere dochtermaatschappijen een letter of comfort afgegeven, waarmee zij bevestigt dat zij de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen aan WonenBreburg Holding BV, zodat laatstgenoemde aan haar schulden op korte en lange termijn kan blijven voldoen. Zolang dat noodzakelijk is, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, wordt de letter of comfort jaarlijks gecontinueerd. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2015. De letter of comfort heeft betrekking op WonenBreburg Holding BV. Verder is door WonenBreburg Holding BV voor WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV, Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV en WonenBreburg Project Forum BV ook een letter of comfort afgegeven, waarmee zij bevestigt dat ze eveneens de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen, zodat men aan haar schulden op korte en lange termijn kan blijven voldoen. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2015 36
4.3. Interne organisatiestructuur De werkorganisatie bestaat op 31 december 2013 uit een frontoffice met 2 vestigingen en 2 gespecialiseerde bedrijfsonderdelen. Deze bedrijfsonderdelen beschikken voor de uitvoering van de primaire processen over vergaande bevoegdheden en verantwoordelijkheden. De afdelingen van de concernstaf bieden beleidsontwikkeling en (beleids)ondersteuning aan de frontoffice. Wijziging organisatiestructuur per 1 januari 2014 Per 1 januari 2014 heeft WonenBreburg een nieuwe organisatiestructuur. Het nieuwe organigram met uitleg staat op de website van WonenBreburg. De veranderingen zijn in 2013 voorbereid. De nieuwe structuur is afgeleid van het hervormingsplan 2013-2016 en zet de volgende bewegingen in gang: procesgerichte indeling van de organisatie; meer centralisatie, de vestigingen concentreren zich op de klantrelaties; meer centralisatie en bundeling van brede functies in de backoffice; minder managementfuncties en -formatie; realiseren van een nieuwe directie Financiën, Control & Waardesturing. Hervormingsplan WonenBreburg 2013-2016 Het bestuur van WonenBreburg heeft in 2013 een hervormingsplan opgesteld voor de periode 2013-2016. De aangekondigde woningmarktmaatregelen uit het regeerakkoord Rutte II zijn de belangrijkste aanleiding voor de hervormingen. Deze maatregelen hebben grote effecten op onze financiële mogelijkheden. Een aanzienlijke kostenreductie is noodzakelijk om aan de opgelegde financiële verplichtingen te kunnen voldoen én onze ambities uit het meerjarenbeleidsplan te realiseren. Het hervormingsplan is in twee fasen in het adviestraject met de ondernemingsraad behandeld. In de eerste fase is ook de SHW betrokken. Het hervormingsplan houdt het volgende in: Vanaf 1 januari 2014 werken we in een vereenvoudigde structuur; er zijn minder leidinggevende posities en de verantwoordelijkheden voor processen zijn duidelijker belegd. 37