Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking 1
2
Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking Medio 2019 moet Nieuw-Mathenesse een modern, gemengd bedrijventerrein zijn waarmee de gemeente Schiedam en de ondernemers met vertrouwen de toekomst tegemoet gaan. Het terrein, nu nog grenzend aan de historische binnenstad van Schiedam, wordt dan omringd door stedelijke gebieden, onder meer als gevolg van de ontwikkeling van Stadshavens Rotterdam. Dat schept kansen voor de bedrijven, maar stelt tegelijkertijd eisen aan de verschijning en uitstraling van de bedrijfspanden. Van een aantal ondernemers in het gebied loopt binnen afzienbare tijd de erfpacht af. De gemeente Schiedam heeft deze ondernemers gevraagd om nieuwbouwplannen te maken die passen binnen de toekomstplannen van het bedrijventerrein. Bij de duurzame herstructurering van Nieuw-Mathenesse wil de gemeente graag samenwerken met betrokken ondernemers en deze helpen bij het nemen van een beslissing over (eventuele) investeringen in hun bedrijfspand. Zelf investeert de gemeente Schiedam fors in Nieuw-Mathenesse, onder meer door het openbaar gebied opnieuw in te richten. In deze brochure wordt uitgelegd op welke wijze de gemeente ondernemers wil ondersteunen. De Schiedamse aanpak biedt ondernemers de kans met verschillende experts in contact te komen. Met de architectenpool bijvoorbeeld, kunnen ondernemers die willen investeren in hun vastgoed op kosten van de gemeente een studie laten verrichten door één van de zes architecten die de gemeente heeft ingeschakeld. Deze architecten maken vervolgens een ontwerp dat het beste past bij de vraag en visie van de ondernemer en dat tegemoet komt aan de kwaliteits- en duurzaamheideisen van de gemeente voor het bedrijventerrein. Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed kan hierbij inzicht verschaffen in wat investeren in een duurzaam gebouwd bedrijfspand de ondernemer financieel oplevert. Daarnaast brengt een in opdracht van de gemeente uitgevoerde marktverkenning in beeld welke toekomstkansen er zijn voor het duurzame vastgoed van de ondernemers op Nieuw-Mathenesse. Het bovenstaande maakt duidelijk dat de gemeente Schiedam er veel aan gelegen is om bij de duurzame herstructurering van Nieuw-Mathenesse samen op te trekken. Met de Schiedamse aanpak wordt een solide basis gelegd voor een goede samenwerking met ondernemers, erfpachters, marktpartijen en maatschappelijke organisaties. Ik heb er alle vertrouwen in dat Nieuw-Mathenesse aan het eind van dit decennium een bedrijventerrein is om trots op te zijn. ir. J.M. Leemhuis-Stout Burgemeester van Schiedam 3
4
Om het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse een geslaagde impuls te geven, is het belangrijk dat de gemeente Schiedam en ondernemers investeren en goed samenwerken. De gemeente wil ondernemers stimuleren om te investeren en ondersteunt ze door middel van de Schiedamse aanpak. Met deze aanpak wordt een solide basis gelegd voor een goede samenwerking met ondernemers, erfpachters, marktpartijen en maatschappelijke organisaties. De Schiedamse aanpak bestaat uit drie instrumenten die ondernemers helpen bij het maken van een goede afweging bij de gevraagde investering. Deze drie instrumenten zijn: n n n de marktverkenning; de architectenpool; het rekenmodel Duurzaam Vastgoed. Marktverkenning In samenwerking met de Stadsregio Rotterdam is onder meer een regionale marktverkenning uitgevoerd. Daarbij is gekeken naar de concurrentiepositie van Nieuw- Mathenesse en belangrijke marktontwikkelingen in de regio. De marktverkenning bevestigt de uitstekende positie van het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse op de regionale markt. De ligging van Nieuw-Mathenesse is uniek doordat het dichtbij de historische binnenstad ligt en ook vlakbij een wereldhaven, daarnaast zijn er goede ontsluitingsmogelijkheden. De marktverkenning heeft zich gericht op investeerders, ondernemers en de gemeente. Investeerders Niet investeren leidt veelal tot waardevermindering van het vastgoed. Door investeringen gericht in te zetten op het aantrekkelijk houden van vastgoed voor hergebruikers, behouden de investeringen hun waarde en worden terugverdiend door hergebruik. Vastgoed blijft interessant voor de markt als het flexibel is en voor diverse ondernemers gebruikt kan worden. Voor ondernemers op Nieuw-Mathenesse vraagt dit om rekening te blijven houden met flexibele inrichting van bedrijfsruimten, installaties en buitenruimte (bijvoorbeeld voor parkeren en expeditie). Investeren in beheer, onderhoud en modernisering van kavels en vastgoed leiden tot waardevastheid en -stijging van de eigendommen van de ondernemer. Daarbij leiden investeringen tot een toename van de productiecapaciteit of een efficiënter proces, waardoor de verblijfsduur verlengd wordt. Het aandeel van de huisvestingskosten blijft per saldo ongeveer constant. 5
Een functioneel en sober ingerichte kavel kan voor de huidige ondernemer voldoen, maar de aantrekkelijkheid voor andere gebruikers bij hergebruik neemt hierdoor af. Daarmee verliest het ook een stuk economische waarde. Nieuwe gebruikers zijn slechts bereid te betalen voor de voor hen bruikbare delen van de kavel en vastgoed. Hierdoor verdampt de waarde van de oorspronkelijke investering. Tussen 2005 en 2009 is de waarde van het private eigendom op het terrein met 30% toegenomen. Ondernemers De mogelijkheden om te ondernemen op Nieuw- Mathenesse zijn goed. In de regio (Rivierzone en Rotterdam) zijn er niet of nauwelijks locaties die zo dicht tegen de binnenstad aanliggen die de ontwikkelmogelijkheden bieden die vergelijkbaar zijn met Nieuw- Mathenesse. Het is dan ook een unieke locatie, met een grote mate van flexibiliteit ten aanzien van activiteiten en maatvoering. Vaak investeren ondernemers niet in vastgoed, omdat zij investeringen zo snel mogelijk terug willen verdienen. Die houding is begrijpelijk en bedrijfseconomisch gezond, maar het hanteren van korte terugverdientijden betekent vaak ook dat er niet wordt overgegaan tot investeringen in vastgoed. Traditionele terugverdientijden van tussen de vijf en tien jaar vragen om aanzienlijke jaarlijkse afschrijvingen. Als er een erfpachtconstructie binnen afzienbare tijd afloopt en een ondernemer niet wil of kan investeren, betekent dit dat de boekwaarde versneld afgeschreven moet worden. Kosten van afschrijving worden over een langere periode gespreid, door op een moderne manier met de financiering van vastgoed om te gaan. Voor de ondernemer waarvan de erfpacht afloopt, betekent dit in eerste instantie dat niet tot vervroegde afschrijving van de boekwaarde over hoeft te worden gegaan. Met een meerjarige spreiding neemt de jaarlijkse afschrijving daarnaast af. Door als ondernemer op Nieuw-Mathenesse de vastgoedexploitatie te koppelen aan de bedrijfsexploitatie, is financiële risicospreiding mogelijk. Deze constructie biedt naast een groter investeringsbereik ook extra mogelijkheden voor externe financiering. 6
Gemeente De gemeente Schiedam zorgt er onder meer voor dat de openbare ruimte wordt vernieuwd en dat deze schoon, heel en veilig blijft. Daarnaast worden de komende jaren diverse maatregelen uitgevoerd die de bereikbaarheid van het bedrijventerrein verder verbetert en worden specifieke kwaliteiten van het gebied extra onder de aandacht gebracht. De gemeente wil Nieuw-Mathenesse vernieuwen. De aflopende erfpachtcontracten bieden daar kansen voor. Investeringen in het vastgoed op het bedrijven-terrein geven een impuls aan de herstructurering. Daarnaast zullen de investeringen van de gemeente in het openbaar gebied en de infrastructuur de kwaliteit van de omgeving sterk verbeteren. De gemeente zoekt daarbij de samenwerking met ondernemers met als doel het bestaande vastgoed te herontwikkelen. om van Nieuw-Mathenesse een economisch duurzaam en vitaal bedrijventerrein te maken. Dit is ook belangrijk omdat bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse voor veel werkgelegenheid zorgt. Op Nieuw-Mathenesse staan 110 bedrijven waar ruim 2000 mensen werken. Door middel van investeringen wil de gemeente de werkgelegenheid versterken. Ook is er een vraag uit de regio naar bedrijfsruimtes en daarom zet de gemeente in op het verdichten van de bebouwing om daarmee meer ruimte te scheppen voor ondernemers. Volgens het beleid van de Provincie Zuid-Holland is het zo dat bij een gemiddelde verdichting van 7% van de bebouwing, een toename van 140 arbeidsplaatsen ontstaat. Door de kwaliteit van de openbare ruimte en het vastgoed te verbeteren, werken gemeente en ondernemers samen 7
8
Architectenpool De architectenpool is een uniek instrument waarmee ondernemers meer inzicht krijgen in de mogelijkheden om op hun huidige locatie een nieuw bedrijfspand te ontwikkelen. Ondernemers waarvan het erfpachtcontract afloopt kunnen gratis advies inwinnen bij één van de zes architecten die door de gemeente zijn geselecteerd. De keuze voor een architect uit de pool is geheel aan de ondernemer, hij bepaalt welk bureau het beste past bij zijn vraag. Hierdoor krijgt de ondernemer een goed inzicht in de mogelijkheden om op zijn grond een financieel haalbare vastgoedontwikkeling te realiseren, dat ook economisch profijt oplevert. Deelnemende architecten: n Architéma Architectuurstudio n HDK Architecten n HP Architecten n Kingma Roorda Architecten n Meyer en Van Schooten Architecten B.V. n Toornman Architecten Schiedam B.V. 9
10
Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed Duurzaamheid krijgt extra aandacht op het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse. De gemeente stimuleert alle erfpachters waarvan de erfpacht afloopt om te investeren in de duurzaamheid van hun bedrijfshuisvesting. Om dat voor elkaar te krijgen, krijgen zij de beschikking over het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed. Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed is bedoeld om inzicht te geven in de financieel economische consequenties van duurzame maatregelen. Dit gebeurt voordat de ontwerpkeuzes voor het vastgoed vastliggen en daaraan een budget is gekoppeld. Zo laat het model onder andere zien hoe de vastgoedwaarde zich ontwikkelt door het nemen van duurzaamheidsmaatregelen. Over het algemeen geldt dat hoe meer duurzame maatregelen er getroffen worden, des te hoger de vastgoedwaarde en de rendementen. Daarnaast maakt het model direct duidelijk wat de terugverdientijden van de maatregelen zijn. Een groot voordeel van het rekenmodel is dat het eenvoudig is in gebruik. Het model toont aan dat duurzaamheid loont en dat investeren in duurzaamheid voor onderne-mers aantrekkelijk is. Investeren in een duurzaam gebouwd bedrijfspand verhoogt de vastgoed-exploitatie doordat er onder andere minder risico is op leegstand en hogere huren kunnen worden gevraagd. Daarnaast hebben gebruikers minder exploitatielasten zoals bijvoorbeeld energiekosten. Het pand levert dus meer op en kost minder in gebruik, kortom: duurzaamheid loont! Het Rekenmodel Duurzaam Vastgoed is te vinden op www.schiedam.nl/nieuwmathenesse. Het model is alleen toegankelijk voor ondernemers die actief bezig zijn met herontwikkeling. 11
12 Gemeente Schiedam www.schiedam.nl e-mail: contact@schiedam.nl %: 14 010 fax: 010 473 70 21 Postadres: Postbus 1501 3100 EA Schiedam