departement Logistiek dienst Patrimonium SCHATTINGSVERSLAG Te schatten onroerend goed : kenmerk L01/2011-0870/a11hvd0088/hvd betreft: Uitleendienst Gent : aankoop woning kapiteinstraat 53 Woonhuis met aanhangen te 9000 Gent, Kapiteinstraat 53. Kadastraal bekend onder Gent 13 e afdeling, sectie T, nr.109 V 2 Kadastrale oppervlakte: 139 m². Basis kadastraal inkomen: 379 EUR Voorgevelbreedte ongeveer: 4,30 m. Het woonhuis heeft een gelijkvloers, een verdieping en een verdieping onder het dak. De hiernavolgende afmetingen van het gebouw zijn genomen volgens de gegevens van gis kadscan : ongeveer 90 m² bebouwde oppervlakte op het gelijkvloers. Oppervlakte van de verdiepingen van het gebouw: ongeveer 40 m². De woning is volgens de kadastraal gegevens gebouwd tussen 1919 en 1930. De onderverdeling van de woning kon niet opgenomen worden omdat de woning niet te bezichtigen was. Beschrijving : Het gebouw is een woning met er achter aangebouwde constructies. De woning heeft twee verdiepingen en een verdieping onder het dak. Een klein gedeelte van het perceel is een tuin. De totale bruikbare woonoppervlakte, buitenmuren inbegrepen, bedraagt ongeveer: 170 m². Het gebouw is opgericht in gewone niet luxueuze bouwmaterialen. Het gebouw is oud en vertoont zowel buiten als binnenin een niet onderhouden indruk maar eerder een vervallen indruk. De woning is totaal niet geïsoleerd. De muren van het gebouw zijn in metselwerk. Het dak is een mansardedak met erboven een tentdak. In het gebouw is er geen centrale verwarming. Uit het vooraanzicht blijkt dat er mogelijk een garage is en een inkomdeur naar de verdiepingen.
-2- Vooraanzicht vanaf de weg Zijaanzicht links vanaf de parking van het aanpalende perceel
-3- Achteraanzicht Zijaanzicht met het aanpalende huis.
-4- Zicht op het tussengebouw Zicht op de staat van de muur onderaan
-5- Ligging van het goed, gevel noord, tuin zuid Ligging provinciale eigendom Kapiteinstraat Ligging : Het perceel is gelegen langs buurtweg nr 1, Kapiteinstraat op 3,6 km in vogelvlucht van het centrum van Gent en op 0,8 km in vogelvlucht van het centrum van de deelgemeente Mariakerke. Het ligt eerder in voorsteden van Gent De weg voor dit perceel is verhard en er is weinig parkeermogelijkheid. Staat en ouderdom : Het gebouw is volgens het kadaster opgericht tussen 1919 en 1930. Het gebouw is in een bedenkelijke tot slechte staat, het is niet geweten of is er asbest aanwezig in het gebouw. De goot achteraan het hoofdgebouw is zo goed als niet aanwezig. Het tuintje achter het woonhuis vertoont een slecht tot niet onderhouden indruk.
-6- Stedenbouwkundige bepalingen en lasten: Het perceel nr. 109 V 2 is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied. Het ligt juist buiten het GRUP nr. 140 Kapiteinstraat. Het ligt binnen het RUP afbakening van het grootstedelijk gebied van Gent. Er is een stedenbouwkundige vergunning van 25/8/1992 voor het verbouwen van de voorgevel, het is niet duidelijk of de verbouwing van de voorgevel is uitgevoerd. Er kon in deze tijdspanne niet achterhaald worden of de woning mag afgebroken en/of er andere beschermingen zouden op rusten. Volgens het affiche van de openbare verkoop zouden er geen beperkingen zijn. Vergelijkingspunten : Bij de toegevoegde vergelijkingspunten aan dit verslag is rekening gehouden met de evolutie van de verkopingen van woonhuizen van de laatste jaren. Eveneens is rekening gehouden met het verschil in ouderdom, in aard en uitzicht, met de toestand van deze woningen tegenover het te schatten goed en met het verschil in omvang van het gebouw van de vergelijkingspunten ten opzichte van het te schatten gebouw en aangepast met het verschil in perceelsoppervlakte. Opmerkingen bij de waardebepaling : Zoals in de beschrijving hiervoor is opgemerkt is rekening gehouden met het onderhoud, de ouderdom en de toestand van het gebouw. Bij de waardebepaling is niet geweten of er enige vervuiling van de grond is opgetreden, hier werd dan ook geen rekening mee gehouden! Indien dit wel het geval zou zijn zal dit, afhankelijk van de vervuiling, een serieuze waardevermindering met zich meebrengen! Eveneens is geen rekening gehouden met de mogelijke kostprijs voor het verwijderen van het asbest bij afbraak van het gebouw. SCHATTING VAN DE VERKOOPBARE WAARDE ALS GEHEEL Rekening houdend met de opmerkingen hiervoor, met de aard van het gebouw, met de slechte toestand van het gebouw, met het kadastraal inkomen, met de oppervlakte van de bewoonbare ruimten, met de ligging van het goed, met de stedenbouwkundige ligging in woongebied, met de grote ouderdom van het gebouw, met de vergelijkingspunten, met het verschil in afwerking met deze vergelijkingspunten, met de bereikbaarheid, heb ik de te verwachten verkoopbare waarde van de woning geschat op: 105 000 EUR Honderd en vijfduizend euro Voor deze prijs kan bij openbare verkoop een marge genomen worden van 10% in meer omdat het goed voor de provincie een aangelegenheidswaarde heeft omdat het paalt aan een provinciale eigendom. te Gent op 29 november 2011. de landmeter-expert, Hugo Van Doorsselaere
-7- Vergelijkingspunt 1 : Gent, Dukkeldamstraat 21 - Woonhuis met tuintje, 3 slpk, zolderverdieping Sectie G nr. 628/F, groot 125 m², K.I. 334 euro Geass. Not. Beyer & Nève te Wondelgem Verkoop 24/08/2010 Prijs : 130.000 euro Degelijke rijwoning / schrijnwerk en dak reeds vernieuwd door de jaren heen Gevelbreedte 6.00 meter / Hoofdgebouw 9.40 meter diepte / Achterbouw 2.80 x 6.00 meter Bebouwde grondoppervlakte 71 m² / Vloeroppervlakte (zonder zolder) 110 m² Geen garage / beurtelings parkeren in de straat Kleine tuin Straat met overwegend 2 volwaardige bouwlagen / ev. 3 bouwlagen mogelijk Gewestplan : woongebied Ligging : rand havengebied Oriëntatie : tuin : noord / voorgevel : zuid Bouwperiode : 1936 Vergelijkingspunt 2 : Gent, Afrikalaan 156 - Woonhuis met overdekte koer, tuin, 2 slpk, zolder : 1 kamer Sectie G nr. 719/S, groot 114 m², K.I. 384 euro Not. Bael te Gent Verkoop 04/02//2010 Prijs : 115.000 euro
-8- BPA AfrikalaanDegelijke rijwoning / schrijnwerk meranti in normale staat / dak in goede staat / de gevel heeft wel nog een renovatiebeurt nodig, gezien de relatief grote scheuren en uitgevallen voegwerk Gevelbreedte 5.10 meter / Hoofdgebouw 12.20 meter diepte / Achterbouw 1.80 x 3.35 meter Bebouwde grondoppervlakte 68 m² / Vloeroppervlakte (zonder zolder) 130 m² Kleine tuin Geen garage / zeer ruime mogelijkheden tot langsparkeren op de straat Relatief kleine huizenrij met overwegend 2 volwaardige bouwlagen / ev. 3 bouwlagen mogelijk Gewestplan : woongebied / BPA Afrikalaan Ligging : in het havengebied / nabijgelegen bushalte Oriëntatie : voorgevel : west / tuin : oost Bouwperiode : 1933 Vergelijkingspunt 3 : Gent, Scheepvaartstraat 8 - Woonhuis met tuin
-9- - Groot 80 m², K.I. 230 euro Not. Fevery te Gent Verkoop 08/10/2009 Prijs : 110.000 euro bpa Eerder kleine rijwoning / normale ouderdomsverschijnselen Gevelbreedte 3.80 meter / Hoofdgebouw 8.20 meter diepte Bebouwde grondoppervlakte slechts 31 m² / Vloeroppervlakte (zonder zolder) 62 m² Kleine tuin Geen garage / beperkt parkeren langs één kant in de éénrichtingsstraat / parkeerstrook veel onderbroken door garagepoorten Straat met overwegend 2 volwaardige bouwlagen Gewestplan : woongebied met cultureel, historische of estetische waarde / BPA Voormuide met beperking tot 2 volwaardige bouwlagen! Ligging : rand havengebied Oriëntatie : tuin : noord / voorgevel : zuid Bouwperiode : onbekend
- 10 - Vergelijkingspunt 4 : Gent, Myositisstraat 5 - Woonhuis met 2 slpk, zolder Groot 91 m², K.I. 642 euro Not. Claerhout te Gent Verkoop 16/02/2010 Prijs : 125.000 euro Degelijke rijwoning, normale slijtage en onderhoud / vernieuwd dak Vermoedelijk vroeger handelsgelijkvloers, vandaar hoger K.I. Gevelbreedte 4.85 meter / volledig bebouwd / geen tuin Vloeroppervlakte (zonder zolder) 135 m² Geen garage / gelegen nabij plein met veelal kleine buurtwinkels Straat met overwegend 2 volwaardige bouwlagen Gewestplan : woongebied Ligging : tussen stadscentrum en havenbuurt / richting wondelgem Oriëntatie : tuin : noord / voorgevel : zuid Bouwperiode : 1931