Routingformulier Nummer: 2013/ Afdeling Duurzame Ontwikkeling Behandelend ambtenaar drs. M. Broersma Naam portefeuillehouder mr. J.A.N. Gadella Openbaar/ niet openbaar Integraal openbaar Geplande datum behandeling B&W 17 september 2013 Eventuele fatale termijn Niet van toepassing Onderwerp: Opstarten procedure projectomgevingsvergunning realiseren van een appartementengebouw met 42 appartementen op het perceel Nedereindseweg 30 (Rabobanklocatie). Beslispunten: 1. Gelet op het bepaalde in artikel 2.12 eerste lid Wabo medewerking te verlenen aan het realiseren van een appartementengebouw met 42 appartementen op het perceel Nedeindseweg 30 (Rabobanklocatie). 2. Instemmen om af te wijken van het advies van de gemeentelijke monumentencommissie. 3. Instemmen om in afwijking van het beleid een lagere parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning te hanteren. 4. Instemmen met het ontwerpbesluit en de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing die 6 weken ter inzage worden gelegd ten behoeve van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure en daardoor geen inspraaktraject te voeren; 5. Als geen zienswijzen worden ingediend tijdens de 6 weken inzage termijn de gevraagde projectomgevingsvergunning te verlenen en de afhandeling hiervan te mandateren aan het afdelingshoofd Duurzame Ontwikkeling. 6. Instemmen met het aangaan van een anterieure overeenkomst met Driestar BV. Samenvatting voor B&W-belicht: Er is een omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor het realiseren van een appartementengebouw met 42 appartementen op het perceel Nedereindseweg 30 (Rabobanklocatie). Het college heeft ingestemd met het opstarten van een planologische procedure. Dit is nodig omdat dit bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan Zuilenstein-Huis de Geer uit 2008. Het college werkt mee aan dit plan, omdat hiermee de kantorenleegstand wordt teruggedrongen en een bijdrage wordt geleverd aan de woningbouwopgave. Het ontwerpbesluit ligt gedurende zes weken ter inzage voor zienswijzen. Publicatie samenvatting: Direct. Info raad/behandelingsverzoek presidium Raadsbehandeling geheim/niet geheim De raad ontvangt het ontwerpbesluit ter Niet van toepassing kennisname
Middelen/ dekking Niet van toepassing Akkoord concerncontroller Akkoord leidinggevende Secretaris: akkoord/ niet akkoord/ bespreken Opmerking: Burgemeester en wethouders B W W W W Bespreken Akkoord Vergadering B & W d.d. Akkoord met voorstel/beslissing: nr.: Deponeren archief: Datum: Paraaf:
Burgemeester en Wethouders Onderwerp Opstarten procedure projectomgevingsvergunning realiseren van een appartementengebouw met 42 appartementen op het perceel Nedereindseweg 30 (Rabobanklocatie) Datum 18 september 2013 B&W voorstel Afdeling Duurzame Ontwikkeling Portefeuillehouder mr. J.A.N. Gadella 1 Onderwerp Opstarten procedure projectomgevingsvergunning realiseren van een appartementengebouw met 42 appartementen op het perceel Nedereindseweg 30 (Rabobanklocatie). 2 Gevraagd besluit 1. Gelet op het bepaalde in artikel 2.12 eerste lid Wabo medewerking te verlenen aan het realiseren van een appartementengebouw met 42 appartementen op het perceel Nedeindseweg 30 (Rabobanklocatie). 2. Instemmen om af te wijken van het advies van de gemeentelijke monumentencommissie. 3. Instemmen om in afwijking van het beleid een lagere parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning te hanteren. 4. Instemmen met het ontwerpbesluit en de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing die 6 weken ter inzage worden gelegd ten behoeve van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure en daardoor geen inspraaktraject te voeren. 5. Als geen zienswijzen worden ingediend tijdens de 6 weken inzage termijn de gevraagde projectomgevingsvergunning te verlenen en de afhandeling hiervan te mandateren aan het afdelingshoofd Duurzame Ontwikkeling. 6. Instemmen met het aangaan van een anterieure overeenkomst met Driestar BV. 3 Aanleiding en probleembeschrijving Op 18 september 2012 heeft u een positief principebesluit genomen voor het realiseren van nieuwbouw van een zorggebouw met 36 zorgeenheden en van 6 grondgebonden woningen op het perceel Nedereindseweg 30 (Rabobanklocatie). Begin 2013 heeft de initiatiefnemer (Driestar bv) echter aangegeven dat de partij die het zorggebouw wilde afnemen zich heeft terug moeten trekken vanwege een Rijkswetswijziging op het gebied van vastgoed van zorgverleners. Voorgaande heeft ertoe geleid dat er een ander plan is opgesteld. De 6 grondgebonden woningen zijn vervallen en het zorggebouw is gewijzigd in een appartementengebouw
Bladnummer 2/6 met 42 appartementen (impressie en situatietekening van het gewijzigde bouwplan is bijgevoegd) voor senioren en starters. De koopappartementen hebben een gemiddelde afmeting van 55 m2. In bijgevoegde brief van Driestar bv geven zij aan dat zij getracht hebben om zo goed mogelijk, met behoud van kwaliteit voor het nieuwe gebouw en de omgeving, aan alle vereisten te voldoen. Op 29 augustus 2013 heeft Driestar bv de aanvraag voor de omgevingsvergunning ingediend. Het gewijzigde plan is voor advies voorgelegd aan de monumentencommissie. Daarnaast heeft Driestar bv het plan met omwonenden doorgesproken. 4 Gewenst maatschappelijk effect Het plan draagt bij aan het terugdringen van de kantorenleegstand. Daarnaast draagt het bij aan de binnenstedelijke woningbouwopgave. 5 Bestaand beleidskader Het realiseren van een appartementengebouw met 42 woningen op het perceel Nedereindseweg 30 (Rabobanklocatie) is strijdig met het geldende bestemmingsplan Zuilenstein-Huis de Geer. De kavel heeft de bestemming kantoren. Wonen is in strijd met deze bestemming. 6 Voorgestelde oplossing Op basis van de ingediende omgevingsvergunning wordt voorzien in het planologisch afwijken van het bestemmingsplan en het bouwen, waardoor het appartementengebouw na vergunningverlening kan worden gerealiseerd. De technische aspecten voor het onderdeel bouwen worden nu beoordeeld en zullen in de definitieve vergunning worden verwerkt. Voor het planologische afwijken is een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. De initiatiefnemer heeft deze ruimtelijke onderbouwing (bijgevoegd) opgesteld en er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. De ruimtelijke onderbouwing is door de relevante disciplines getoetst. Hieruit komen twee onderwerpen naar voren die een nadere onderbouwing vragen: 1. Advies van de gemeentelijke monumentencommissie. 2. Mobiliteitstoets over parkeernorm. 1. Advies van de gemeentelijke monumentencommissie Het gewijzigde plan is in de gemeentelijke monumentencommissie behandeld. In het advies concludeert de commissie als volgt: De commissie vindt het voorliggende plan beter dan het vorige plan, met name omdat er minder bouwvolume zal worden gerealiseerd. Het te realiseren groen op en rondom de voorgenomen parkeerplaats ervaart de commissie als positief, en de commissie adviseert dit op een of andere manier juridisch te borgen. Het huidige ontwerp is echter van dien aard dat de cultuurhistorische waarden van de Nedereindseweg, en de monumentale waarde van het aanpalende monument is het geding raken.
Bladnummer 3/6 De commissie zou graag zien dat het pand in een schuine hoek ten opzichte van de Nedereindseweg wordt geplaatst, parallel aan de aangrenzende sloot, zoals het geval is met het gros van de oorspronkelijke bebouwing. Daarnaast spreekt de commissie zich sterk uit tegen de zeer ruime overschrijding van de rooilijn. Wij adviseren dan ook om de nieuwbouw 3 meter naar achteren te plaatsen, om te voorkomen dat de nog authentieke noordzijde van de Nedereindseweg verder wordt aangetast. De initiatiefnemer is gevraagd of tegemoet gekomen kan worden aan de bezwaren van de monumentencommissie. Het advies van de commissie over het plaatsen van het pand in een schuine hoek ten opzichte van de Nedereindseweg is in het gewijzigde plan overgenomen. Het advies van de commissie over de overschrijding van de rooilijn is niet overgenomen. De initiatiefnemer geeft hiervoor de volgende redenen: Op de locatie is een transformatorhuisje gesitueerd. Deze heeft tot nut dat deze de stroomvoorziening van het huidige en nieuw te realiseren gebouw regelt. Ten aanzien van dit huisje zijn allerlei veiligheidsvoorzieningen. Deze dienen strikt nagekomen te worden omdat er stroom wordt gebruikt. Initiatiefnemer heeft de optie beoordeeld om het transformatorhuisje in te passen in het gebouw of te verplaatsen. Dit is echter om meerdere redenen niet haalbaar. Er zal dan voldoen moeten worden aan verscherpte veiligheidsvoorschriften omdat het in een woongebouw wordt opgenomen. Daarnaast zullen er diverse technische aanpassingen moeten worden gedaan in dat gedeelte van het gebouw. Verder wordt de indeling en verkoopbaarheid van de appartementen die een directe relatie hebben met het inpandige transformatorhuisje verslechtert zo niet onmogelijk. Verplaatsen is daarmee ook geen optie in verband met de afstand tot het gebouw en de aanlegkosten. Beide opties betekenen dat het plan niet economisch uitvoerbaar is. Achter het trafohuisje staat een grote beeldbepalende boom. De buurt heeft tijdens de bijeenkomst aangegeven dat er waarde wordt gehecht aan het behoud hiervan. Als het gebouw verder naar achteren wordt gesitueerd komt handhaving van deze boom in het gedrang. Initiatiefnemer heeft daarom gekozen om het gebouw op deze manier op de kavel te plaatsen zodat het historische lint zoveel mogelijk intact blijft en het plan economisch uitvoerbaar blijft en geen beperkingen oplevert voor de toekomstige bewoners/gebruikers. Daarnaast heeft hij aangegeven dat er voldoende groen wordt geplaatst. Conclusie advies monumentencommissie De initiatiefnemer heeft inzage gegeven in de exploitatieopzet van dit plan. Hieruit kan inderdaad geconcludeerd worden dat de kosten voor verwijdering van het trafohuisje leidt tot een economisch onuitvoerbaar plan. Vanwege het belang om deze locatie te ontwikkelen (zie ook de brief van Driestar bv) en het feit dat er stedenbouwkundig geen bezwaar is tegen voorgestelde positionering van het gebouw ten opzichte van de Nedereindseweg wordt dan ook voorgesteld om af te wijken van het negatieve advies van de gemeentelijke monumentencommissie. 2. Mobiliteitstoets over parkeernorm De 42 appartementen zijn allen kleiner dan 60 m2. Voor elk appartement wordt een parkeerplaats op het eigen terrein gerealiseerd. Deze 42 parkeerplaatsen zijn voor een ieder openbaar toegankelijk. Conform de Nota Parkeernormen 2011-2015 geldt dan een
Bladnummer 4/6 parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning. Dit houdt in dat er afgrond 51 parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn. Op grond van de Nota Parkeernormen kan op basis van een mobiliteitstoets een vrijstelling van de parkeernorm worden gegeven tot in dit geval een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning. Een mobiliteitstoets is door de initiatiefnemer toegevoegd aan de ruimtelijke onderbouwing. Deze mobiliteitstoets is door de discipline Verkeer beoordeeld. De discipline Verkeer heeft aangegeven dat de mobiliteitstoets niet op alle onderdelen aanleiding geeft om vrijstelling van de parkeernorm te verlenen. Daarom kan binnen de beleidsuitgangspunten geen vrijstelling van de parkeernormen worden verleend. Conclusie parkeernorm Zoals uit de exploitatieopzet is gebleken zal aanpassing van het plan, door minder woningen te realiseren, financieel niet haalbaar zijn. De mobiliteitstoets geeft wel aan dat de locatie een goede bereikbaarheid heeft per openbaar vervoer en per fiets. Daarnaast blijkt uit landelijke parkeerkencijfers van goedkope koopappartementen dat de parkeernorm van 1 woning per parkeerplaats ook binnen de bandbreedte van de kencijfers valt. Vanwege het belang om deze locatie te ontwikkelen is en ook het feit dat een kantoorlocatie uit de markt wordt genomen is het dan ook gerechtvaardigd om in dit specifieke geval af te wijken van de Nota Parkeernormen en een lagere parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning voor dit plan te hanteren. Conclusie Gelet op voorgaande nadere onderbouwing kan de procedure worden opgestart. Om de procedure te kunnen starten is een ontwerpbesluit noodzakelijk. Het ontwerpbesluit is bijgevoegd. 7 Alternatieven Niet van toepassing. 8 Financiële aspecten Op basis van het destijds genomen principeverzoek was er nog onvoldoende duidelijkheid om een anterieure overeenkomst te sluiten. Bij het principebesluit is afgesproken met de initiatiefnemer dat hij de te maken kosten in ieder geval dekt. De kosten waren daarmee gedekt. Inmiddels zijn alle aspecten in beeld, waardoor er een nu anterieure overeenkomst kan worden gesloten, waarin alle gemeentelijke kosten worden gedekt. De overeenkomst is met bijlagen in bijgevoegd. 9 Communicatie aspecten Conform de handreiking Samen in de stad, inspraak en burgerparticipatie is met de initiatiefnemer afgesproken dat hij contact opneemt met de omwonenden. Op 6 juni 2013 heeft de initiatiefnemer het plan gepresenteerd aan de direct omwonenden van het plangebied. Het betreft onder meer de bewoners van de Verdistraat, de Nedereindseweg, het Puccinihof, de Debussystraat en de Diepenbrocklaan. De omwonenden waren overwegend positief over de plannen. Vanwege deze positieve geluiden wordt dan ook voorgesteld geen inspraaktraject te
Bladnummer 5/6 starten, maar gelijk over te gaan tot de ter inzage legging van het ontwerpbesluit (zienswijzeprocedure). Het heeft dan om die reden geen meerwaarde om ook nog een inspraaktraject te starten. Het ontwerpbesluit en de bijbehorende stukken worden zes weken voor een ieder ter inzage gelegd voor zienswijzen. Er zijn in het kader van het vooroverleg 3.1.1. Wro geen andere overheden met een betrokken belang bij het bouwplan. De gemeentelijke monumentencommissie zal op de hoogte gebracht worden van uw besluit. Daarnaast zal in de eerstvolgende vergadering van de monumentencommissie uw besluit nader worden toegelicht. Na het collegebesluit zal het ontwerpbesluit ter kennisname aan de raad gestuurd. 10 Juridische aspecten De projectomgevingsvergunningsprocedure wordt gevolgd conform artikel 2.12 eerste lid Wabo. Het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken wordt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd voor zienswijzen. Na afloop van deze periode wordt met inachtneming van ingediende zienswijzen een definitief besluit genomen op het verlenen van de projectomgevingsvergunning. Daartegen staat gedurende 6 weken beroep bij de rechtbank open. Wanneer hier gebruik van wordt gemaakt is na deze rechtsgang tevens beroep bij de Raad van State mogelijk. Wanneer er geen gebruik wordt gemaakt van de beroepsmogelijkheid is de vergunning na afloop van deze 6 weken onherroepelijk en kan worden gestart met de bouw. 11 Risico s Er kunnen door omwonenden zienswijzen ingediend worden die tot een wijziging van het besluit kunnen leiden. 12 Bedrijfsvoeringsaspecten Niet van toepassing. 13 Betrokken afdelingen en disciplines Dit voorstel is gebaseerd op interne afstemming met de afdelingen Ruimtelijke Ontwikkeling, Beheer, het Grondbedrijf en Duurzame Ontwikkeling. 14 Bijlagen Impressie en situatietekening Brief Driestar bv. Advies gemeentelijke Monumentencommissie Ontwerpbesluit. Ruimtelijke onderbouwing. Anterieure overeenkomst (inclusief bijlagen)
Bladnummer 6/6 Ondertekening behandelend ambtenaar, Martijn Broersma Beleidsadviseur Ruimtelijke Ordening