M A S T E R P L A N K A S T E E L P A R K V I T E U X & O M G E V I N G T O E L I C H T I N G P P S - C A S E S T U D Y 2 2 M A A R T 2 0 0 6 De Pinte Oost-Vlaanderen
HISTORIEK Kasteelpark Viteux (centrum De Pinte): private eigendom 2 ha. Bedreiging: bouwzone: verkoop en verkaveling. Gemeente: aankoop terrein 2002, bedrag 1.7 mio PROBLEEMSTELLING Kasteel: geen echte bestemming, risico op verval. Park: verwaarloosd, beperkt gebruik, risico op verwildering, vandalisme Herbestemming Financieel: - kost aankoop - kost renovatie kasteel - kost herwaardering park Exploitatie: mensen & middelen
Situering van het Kasteelpark Viteux tov het park bos met drieboskernen
Situering van het Kasteelpark Viteux binnen de woonkern van De Pinte
Orthofoto van de projectsite en de omgeving
PROJECTDEFINITIE Oprichting Gemeentelijke Commisie Viteux. Opmaak behoeftenlijst. Doelstelling: - Betrekken privaat initiatief - Maximale return naar bevolking - Ontwikkeling aan marktconforme voorwaarden - Financiële nuloperatie > woonproject als drager van renovatie park & kasteel - Investering & exploitatie: private partner - Voorbeeldfunctie - Kwaliteit vs financiële opbrengst
SELECTIE ONTWERPTEAM VIA OPEN OPROEP Ontwerp Masterplan. DEEL I ONTWERPVISIE - Stedenbouwkundige visie op het plangebied - Visie op de park- en omgevingsaanleg - Visie op de herstructurering v/d bestaande gebouwen - Visie op het nieuwbouwproject DEEL II PROJECTBEGELEIDING - Analyse haalbaarheid - Advies bij het PPS traject - Opmaak selectiedossier - Opmaak gunningsdossier
Verkeerskundige structuur Morfologische structuur Totaalbeeld stedenbouwkundige structuur
Doorgroeimodel Totaalbeeld stedenbouwkundige structuur incl. hoekafwerking
OPPORTUNITEITEN VAN PUBLIEKE & PRIVATE ONTWIKKELING Het concept: een globale benadering Deelaspecten: Het park als openluchtcentrum: publieke functie Bestaande gebouwen bijvoorbeeld: in het weekend, ondersteunend aan de parkactiviteiten: publieke functie op weekdagen als congres- en seminariecentrum: private functie Het woonproject zal een private eigendom worden De bouwgrond = tegenwaarde voor nieuwe investeringen De exploitatie, heeft een doel: self-supporting
Verschillend mogelijke PPS - scenario s: VOORSTEL: initiatie van 3 deelprojecten Woonproject: - offerte - aanvraag op basis van een presentatiebestek Kasteel en koetshuis: - PPS onder vorm van een consessie of erfpacht Park: - aanbestedingsprocedure voor de heraanleg ALTERNATIEF: initiatie van een totaalproject voordelen: - hoger PPS gehalte - mogelijks hogere meerwaarde - meer ruimte tot initiatief bij de private partner nadelen: - meer voorbereidingstijd nodig dan voorzien in de projectdefinitie - kansrijkheid is minder duidelijk
PPS ALS MIDDEL TOT HET REALISEREN VAN EEN MEERWAARDE 1. Het kasteel bestemming en exploitatie: hoogste PPS-gehalte financiële meerwaarde Casco renovatie op last van v/d publieke partner Afwerking + inrichting: private partner maatschappelijke meerwaarde Herbestemming met maximale return naar bevolking Stimuleren activiteiten door privaat initiatief Oprichting stuurgroep Viteux operationele meerwaarde Exploitatie door private partner onder vorm van erfpacht of concessie - overeenkomst
2. Het park Blijft openbaar domein Autonoom beheer door de gemeente Heraanleg via openbare aanbesteding Project van duurzaam groen- en parkbeheer
3. Het woonproject Scenario 1 : private ontwikkeling stellen van ontwerpvoorwaarden stellen van juridische voorwaarden stellen van financiële voorwaarden Scenario 2 : ontwikkeling in PPS contractueel of participatief maakt grotere inspraak mogelijk groter risico, beperkte winstdeling zoeken naar meerwaarde
INSPRAAK Informatie & raadpleging bevolking Raadpleging gemeentelijke adviesraden Overleg begeleidingscommissie Viteux KEUZE BESTUUR : VOORBEELDFUNCTIE Kwalitatief project levenslang wonen Hedendaagse duurzame architectuur Ecologisch bouwen en rationeel energiegebruik Keuze private partner: enkel kwalitatieve criteria
Kasteel Viteux
Voorplein kasteel
Koetshuis en orangerie
Openruimte voor boomgaard
Boomgaard
Spiegelvijver
Boszone
C O N C E P T Groene of beeldende planlaag Deelruimten ruimtelijke planlaag Routing functionele planlaag Stedenbouwkundige context
Grasvlakken, speelruimten Waterpartij Verharde ruimten Bebouwing Struiklagen, heesters Bladerdak
Impressie de Scene
Impressie het Terras + centrale wandelas
Integratie van kunst in het publieke domein/park Kunstintergratie Kunst in combinatie met spelelement Verplaatsbare polyesteren kunstobjecten
Renovatie kasteel, herbestemming koetshuis voorstel omgevingsaanleg
Scenario 1: renovatie kasteel, herbestemming koetshuis inplanting
Scenario 2: uitbreiding kasteel, behoud koetshuis inplanting
Scenario 2: uitbreiding kasteel, behoud koetshuis
Woongaard
De woongaard
Architecturale uitstraling
Duurzaam en ecologisch bouwen
Duurzaam en ecologisch bouwen
VERLOOP VAN HET PROJECT FASE 1 : IDENTIFICATIE OVERHEIDSINITIATIEF PROJECTDEFINITIE evaluatie marktconformiteit WEDSTRIJDONTWERP MASTERPLAN + MOGELIJK PPS - SCENARIO DEFINITIEF MASTERPLAN Raadpleging: Gemeentelijke adviesraden Vergunningverlenende overheden Vlaams kenniscentrum PPS Andere Goedkeuring gemeenteraad + PPS-initiatiedocument - Potentieeltoetsing (PPS-gehalte) - Succesfactoren
CONTRACTUELE PPS Risicoverdeling FASE 2 : PUBLIEKE STRUCTURERING EN PROJECTDEFINIÊRING INFORMATIE EN OVERLEG BEVRAGING ADVIES OVERLEG BEGELEIDINGSCOMMISSIE VITEUX Burgemeester + 2 schepenen Gemeentelijke Projectleider Projectarchitect Deskundige duurzaam bouwen Deskundige levenslang wonen Vertegenwoordiger Vlaams Kenniscentrum PPS Juridisch adviseur BEGINSELEN VAN BEHOORLIJK BESTUUR MARKTONDERZOEK MARKTCONSULTATIE PROJECTDOSSIER / LASTENBOEK basisdocument voor selectie private partij
FASE 3: PARTNERSHIP KEUZE & OVERLEG Gebruik onderhandelingsprocedure met bekendmaking PROJECTDOSSIER Visie op het project Visie op Publiek Private Samenwerking Selectiecriteria kandidaat private partners Bevraging visie kandidaten INFO-VERGADERING en VRAAGSTELLING (openbaar) Opmaak dossiers kandidaatstelling private partners KANDIDAATSTELLING Presentatie door de kandidaten (individueel) Evaluatie door de begeleidingscommissie Viteux Selectie door het college van Burgemeester & Schepenen
Gebruik onderhandelingsprocedure met bekendmaking SELECTIE KANDIDATEN Evaluatie visie & voorstellen private partners Opmaak programma van eisen Opmaak gunningscriteria Opmaak juridisch kader GUNNINGSDOSSIER Infovergadering en vraagstelling (individueel) BEST AND FINAL OFFER Selectie geprefereerde inschrijver Onderhandeling en contract Gunning
FASE 4: UITVOERING EN MANAGEMENT Voorbereidingsfase Aanvragen stedenbouwkundige vergunning Opmaak en goedkeuring uitvoeringsdossiers Bouwfase Controle Financiële opvolging Exploitatie/onderhoud Kasteel en bijgebouwen Taakwaarneming stuurgroep evaluatie en bijsturing
Frank Van Kerckhove architect Aalter, 22 maart 2006
STAND VAN ZAKEN / TIMING dd 19/08/2004, projectdefinitie Masterplan Kasteelpark Viteux dd 14/04/2005, Masterplan goedgekeurd door gemeenteraad dd 18/05/2005, Projectdossier Kasteelpark Viteux Kandidaatstelling van de inschrijvers Verslag Beoordelingscommissie mbt kandidaatstelling Selectie van kandidaten door het CBS dd 29/11/2005, Raadpleging kandidaten dmv besprekingsronde Dec 05/ jan 06, Beoordeling en bijsturing door Beoordelingscommissie Viteux dd 30/01/2006, opstellen PvE & gunningsdossier (technische bepalingen) dd 06/03/2006, opstellen PvE & gunningsdossier (administratieve bepalingen) 23/03/2006, raadpleging kandidaten door rechtstreekse besprekingsronde 14/04/2006, indienen Best and Final Offer door kandidaten Mei/juni 06, selectie kandidaat, onderhandelingen en toewijzing