Introductie op de NOM-verkenning Joop Neinders joop.neinders@e3advies.nl 06-46620007
Waarom een NOM-verkenning 01 02 03 04 05 Problemen met onderhoud Gunstige financiering Mogelijk lucratief Energie besparen Van het gas af
Strategieën voor VvE s % moeite MAATREGEL No Regret/ NoM Ready No Regret/ NoM Ready % NUL ambitie op de METER
Wat kost een grote renovatie van het complex? Simpele vraag waarop geen simpel antwoord mogelijk is. Stijging VvE-bijdrage Stijging woonlasten Welke besparingsmaatregelen Hoogte investering Welke financieringsvorm
Onderscheid woonlasten en servicekosten Servicekosten: bijdrage aan VvE t.b.v. + Groot onderhoud + Algemene kosten + Collectieve energiekosten + Lening van de VvE + Servicekosten Woonlasten: netto kosten van de bewoner: + Servicekosten + Energiekosten privé - Hypotheekrenteaftrek - Opgewekte energie + Woonlasten Servicekostenverhoging Woonlastenstijging
Processtappen NOM-verkenning Huidige situatie, energiekosten, energiegebruik Huidig Meer Jaren Onderhoudsplanning (MJOP) Energie besparingsscenario s, Financiële analyse: besparing op energie, MJOP en algemene kosten Vervolgstappen
Huidige situatie - De Energiebalans Wat gaat erin? Wat gaat eruit?
Het huidige MJOP (2) E3advies heeft, in overleg met de VvE, een aantal posten toegevoegd (o.a. balkon-reparatie). De oranje posten op het blad MJOP zijn als mogelijke aandachtspunten vermeld zonder een waarde in te vullen. Zo zijn bijvoorbeeld standleidingen niet meegenomen in het MJOP, terwijl die wel vaak opgevoerd worden. De kosten daarvoor zijn door E3advies zeer moeilijk in te schatten en daarom ook leeg gelaten. De algemene kosten uit de jaarrekeningen zijn meegenomen in de kasstroom op het werkblad AK.
uitgaven ( /jaar) Huidig planning kasstroom VvE met benoeming belangrijke posten (2% inflatie & stijging servicekosten) 350.000 Geplande uitgaven per jaar Lift & groot schilderwerk 300.000 250.000 200.000 150.000 Balkons CV & groot schilderwerk Dak & overig schilderwerk o.a. Balkons CV Groot schilderwerk Dak Groot schilderwerk 100.000 50.000-2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 Uitgaven
inkomsten,uitgaven en kaspositie VvE ( /jaar) Geplande uitgaven VvE 2% inflatie en stijging VvE-bijdrage 200.000 Geplande inkomsten, uitgaven en kaspositie van de VvE bij 'Huidig MJOP' 100.000 - -100.000 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048-200.000-300.000-400.000 inkomsten Uitgaven Kaspositie VvE -500.000-600.000-700.000-800.000 Huidige planning loopt volledig onder 0 en leidt na 30 jaar tot een tekort van 600.000 Euro. Correctie op plannen is daarom nodig.
JAARLIJKSE SERVICEKOSTEN ( ) Opbouw servicekosten Gemiddeld 205 in de maand, totaal 132.840 per jaar 140000 SERVICEKOSTENOPBOUW 120000 40.176 Stookkosten stookkosten 100000 Algemene kosten Reserveringen resterend Groot onderhoud 80000 29.315 Algemene kosten (incl. vastrecht) Reserve spec schilderwerk Reserve dakonderhoud Reserve schilderwerk 60000 12151 Reserve Liften Vervanging techn.install. 40000 20000 18533 4108 3203 11499 Reserveringen, ± 63.000/jaar 6655 0 7200 S E R V I C E K O S T E N
Beïnvloedbare energiekosten ( ) Beïnvloedbare energiekosten collectief Beïnvloedbare energiekosten 83411 individueel 40.000 35.000 34.519 30.000 25.000 20.000 20.579 15.000 10.000 5.000-3.576 Gas vastrecht collectief Gas verbruik collectief 2.081 Bemetering stookkosten ISTA 4.709 Elektriciteit verbruik collectief 8.319 Gas vastrecht individueel 526 Gas verbruik individueel 9.102 Elektriciteit verbruik individueel tapwater Elektriciteit verbruik individueel overige Er zijn 83.411 aan beïnvloedbare energiekosten. Daaronder valt ook Individueel gas ( 8.319 + 526 = 8.845), dat eigenlijk alleen gebruikt wordt om te koken. De besparingspakketten veranderen hier niets aan, maar het is wel het overwegen waard om het vastrecht op gas op te zeggen. Het vastrecht kost ruim 150 /jaar per aansluiting. Elektriciteit vastrecht collectief/individueel is niet meegenomen omdat dit altijd een blijvende post is.
Totale beïnvloedbare kasstroom Energie individueel 38.526 Energie collectief 44.885 Reservering MJOP 63.349 + 146.760 Dit is de maximum besparing bij een compleet energieneutraal gebouw dat geen groot onderhoud meer nodig heeft. Hiervoor zou je tot ± 2,7 miljoen ( 50.000/woning) kunnen lenen tegen 3% rente met een 15-jarige looptijd. Vraag: Hoeveel valt er werkelijk op de bovenstaande posten te besparen?
Besparingspakketten
Concept 1: Logische maatregelen Isoleren van de thermische schil Installaties Overig Dak isoleren Rc = 6,5 m²k/w (inclusief vervangen schoorstenen) Nieuw kozijnwerk met HR++ Nieuwe goed isolerende deuren Spouwmuurisolatie in kopse gevels en langsgevels (Rd=1,1 m²k/w) CO₂-gestuurde ventilatie Opwekking elektriciteit met zonnepanelen Energiezuinige lift Relinen riolering Balkonreparatie
Pakket 2: BENG-schil Tripleglas & CO₂-ventilatie, Isoleren van thermische schil Pakket 1 aangevuld met Extra goed isolerend kozijnwerk met tripleglas, incl. deuren Gevels isoleren met Rc=5 m²k/w Zuinige installaties CO₂-gestuurde ventilatie aangevuld met decentrale WTW in de woonkamer P1 Nieuw P1 Nieuw
Pakket 3: BENG all-electric Isoleren van thermische schil Pakket 2 aangevuld met Warmteopwekking via individuele Warmtepomp Van het gas af P2 Nieuw
Investering (euro) Schatting netto investering VvE schatting netto investering na aftrek subsidie 1.800.000 1.600.000 1.555.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 738.000 926.000 1.176.000 600.000 400.000 200.000 - Economisch pakket BENG schil BENG Nom Balco-pakket
Geplande uitgaven MJOP gedurende 30 jaar [ ] Effect concepten op MJOP (deelposten) 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000-1.360.403 Hoofdposten MJOP bij verschillende maatregelpakketten Bouwbegeleiding groot onderhoud 1.092.354 623.599 610.182 674.982 598.727 Huidig Correctie P1 P2 P3 P4 Zonder wijzigingen Algemeen Liften Afvoeren Dakafwerkingen Schilderwerk Dakopeningen Ballustrades en leuningen Buitenwandopeningen Vloeren Balkons Trappenhuis Buitenwanden Terrein Losse verkeersinventarisatie Beveiliging Communicatie Verlichting Plafondafwerkingen Vloerafwerkingen Buitenwandafwerkingen Daken
Financiële analyse
Voorlopige keuzes: Inflatie=2% Jaarlijkse stijging servicekosten =2% Eenmalige stijging servicekosten bij aanvang = 0 Rentepercentage 3% Looptijd lening is 15 jaar Eventuele inbreng eigen geld = 0
Onderscheid woonlasten en servicekosten Servicekosten: bijdrage aan VvE t.b.v. + Groot onderhoud + Algemene kosten + Collectieve energiekosten + Lening van de VvE + Servicekosten Woonlasten: netto kosten van de bewoner: + Servicekosten + Energiekosten privé - Hypotheekrenteaftrek - Opgewekte energie + Woonlasten Servicekostenverhoging Woonlastenstijging
Resultaten voor VvE: zonder verhoging servicekosten exclusief individuele baten van energiebesparing/opwekking Voor de VvE kunnen de energiebesparende maatregelen niet uit, omdat de baten ten goede komen van de individuele bewoners i.p.v. de VvE zelf. De VvE profiteert alleen van besparingen op het MJOP.
Liquiditeit VvE na verhoging servicekosten (zonder de baten) In 2032 wordt het laatste termijn van de lening afgelost. Omdat de aflossing dan wegvalt, neemt de grafiek daarna een sterk stijgende lijn aan, hoe beter het pakket hoe steiler. Na 15 jaar zou een verhoging teruggedraaid kunnen worden. Voor het project is uitgegaan van een levensduur van 30 jaar. Het is wel verstandig om na 30 jaar voldoende geld in kas te hebben voor nieuw groot onderhoud.
Financieel resultaat 80 70 60 14 50 12 40 30 70 13 7 20 10 24 0
Benodigde verhoging ( /maand) VvE-bijdrage en woonlasten 15-jarige lening Inclusief 18,65% renteaftrek 350 300 Benodigde verhoging VvE-bijdrage en woonlastenstijging per woning per maand 333 250 200 167 184 150 100 50 - -50 0 0 66 berekende correctie Logische Maatregelen Trippleglas & CO₂ventilatie 9 94 30 86 BENG-schil & WTWventilatie BENG verhoging VvE-bijdrage Gemiddelde woonlastenstijging Pakket 1 is ondanks een stijging van de VvE-bijdrage bijna woonlastenneutraal. Hoe uitgebreider de pakketten hoe hoger de stijging van zowel de VvE-bijdrage als de gemiddelde woonlasten. De berekende individuele baten zijn gemiddelden, de berekende woonlastenstijging is dat dus ook. Voor de ene bewoner zal het iets gunstiger uitvallen, voor de ander juist iets minder gunstig.
Benodigde verhoging ( /maand) VvE-bijdrage en woonlasten bij een 30-jarige lening Inclusief 18,65% renteaftrek Benodigde verhoging VvE-bijdrage en woonlastenstijging per woning per maand 200 150 171 100 69 50 - -50-100 0 0 13 25-45 -39 berekende correctie Logische Maatregelen Trippleglas & CO₂ventilatie -13 BENG-schil & WTWventilatie BENG 21 verhoging VvE-bijdrage Gemiddelde woonlastenstijging Bij een lening van 30 jaar, tegen hetzelfde rentepercentage van 3% komen alle pakketten veel beter uit de berekeningen. Met uitzondering van pakket 4 (BENG) zijn alle pakketten dan woonlastenneutraal uit te voeren.
Stappen Wensen Wat wil de VVE? Duidelijkheid over soort pakket Financieel plan Besparing MJOP, energie, Subsidies, rente en aflossing, potjes Voorlopig ontwerp Gebouwschil, installaties, architect 90% offerte Definitief Ontwerp 100% offerte
Subsidies voor advies. Landelijk (via RVO) Energiemaatwerkadvies: max 2480 (75% van de kosten) Energiemaatwerkadvies en Duurzaam MJOP: max 5400 (zie https://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/subsidie-energiebesparing-eigen-huis voor voorwaarden. Afhankelijk van aantal appartementen en aantal eigenaar bewoners) Gelderland: VvE-scan: 4.000 Procesondersteuning voor fase 2: max 35.000 (zie https://vve-energieloket.nl/mogelijkheden/subsidie-vve-scan/ voor voorwaarden) Er zijn ook subsidies voor het invoeren van maatregelen. Kijk daarvoor op bovengenoemde site van RVO.
LINDENHOVE NU APELDOORN
LINDENHOVE ONTWERP
Soms kun je van de nood een deugd maken Ernstige problemen met deel van de consoles Verder zijn er nog enkele appartementen met enkelglas