Ondernemen in land- en tuinbouw
Inhoudstafel Voorwoord 7 Starten in de agrarische sector 8 1. Overname van een bestaand bedrijf of de oprichting van een nieuw bedrijf 9 1.1 Voorbereiding 9 1.1.1 Zoektocht 9 1.1.2 Bedrijfseconomische doorlichting 9 1.1.3 Taxatie en analyse vergunningen 10 1.1.4 Financiering extern kapitaal 11 1.1.5 Kies de juiste structuur voor uw bedrijf 11 1.2 Overname van de roerende goederen 11 1.2.1 Overnamecontract 12 1.2.2 Maatschapscontract of samenuitbating 12 1.2.3 Bedrijfsinventaris 13 1.2.4 Melding van het overnamecontract 14 + Doel van de melding 14 + De melding 14 + Hoofdelijke aansprakelijkheid van de overnemer 14 + Hoe zich als overnemer indekken: het fiscaal of sociaal certificaat 14 + VLIF-steun bij overname van roerende goederen 15 1.3 Aankoop onroerende goederen 15 1.3.1 De verkoop uit de hand 16 + De onderhandse verkoopovereenkomst 16 + De notariële akte 16 + De optie 16 + De opschortende en ontbindende voorwaarde 16 1.3.2 De openbare verkoping 17 + Verschil tussen verkoop uit de hand en openbare verkoping 17 + Vrijwillige openbare verkoping 17 + Gedwongen openbare verkoping 17 + Commandbenoeming 18 1.3.3 Bodemsaneringsdecreet 18 + VLIF-steun bij de overname van onroerende goederen 19 1.3.4 Postinterventiedossier 19 1.4 Pachtoverdracht 19 1.5 De milieuvergunning 20 1.5.1 Mogelijkheid tot hernieuwing van de milieuvergunning(en) 20 1.5.2 Overdracht van de milieuvergunning 20 1.6 Te vervullen formaliteiten 21 2
1.6.1 Algemene formaliteiten 21 + Aanvragen van een ondernemingsnummer 21 + Btw 21 + Wat indien u een vennootschap wenst op te richten? 22 + Openen van een zichtrekening 22 + Sociaal statuut als zelfstandige 22 + Statuut meewerkende echtgenoot 22 + Aansluiting bij een ziekenfonds 23 1.6.2 Kennisgevingen aan het Agenstchap voor Landbouw en Visserij 23 + Melding van overname via identificatiefiche 23 + Melding van overdrachtquota 23 + Overdracht agromilieuverbintenissen 23 1.6.3 Melding bij de Vlaamse Landmaatschappij 23 1.6.4 Kennisgeving bij Dierengezondheidszorg Vlaanderen vzw (DGZ-Vlaanderen) 24 1.6.5 Kennisgeving Rendac 24 1.6.6 Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) 24 1.6.7 Licentie teruggave accijns (contingentnummer) 24 1.6.8 Verwittigen van leveranciers en klanten 24 1.6.9 Andere kennisgevingen 24 1.6.10 Kennisgeving aandelenoverdrachten 25 2. Ondernemingsplan 26 2.1 Wat is een ondernemingsplan? 26 2.2 Hoe is een ondernemingsplan opgebouwd? 26 2.2.1 Inleiding 26 2.2.2 Omschrijving van de activiteit 26 2.2.3 Marketing 26 2.2.4 Productieproces 26 2.2.5 Beleid 27 2.2.6 Financiële aspecten 27 + Investeringsplan 27 + Rendabiliteit 27 + Financieringsplan 27 + Liquiditeitsplan 28 + Privé-uitgaven 28 2.2.7 Knelpunten 28 2.2.8 Administratie 28 2.3 Boekhouding 28 2.3.1 Bedrijfstechnische boekhouding 28 2.3.2 Bedrijfseconomische boekhouding 28 3
3. Vlaams Landbouwinvesteringsfonds (VLIF) 29 3.1 Algemeen 29 3.2 Steun bij de bedrijfsstart 29 4. Vennootschappen in land- en tuinbouw 30 4.1 Ondernemen als natuurlijke persoon 30 4.1.1 Natuurlijke persoon - boeren zonder vennootschap 30 4.1.2 Samenuitbating of maatschap - boeren met gedeeld risico 30 4.2 Ondernemen als rechtspersoon 31 4.2.1 Wat is een vennootschap? 31 4.2.2 Waarom een vennootschap oprichten? 31 + Waarom een vennootschap oprichten? 31 + Huwelijksvermogenstelsel 32 4.2.3 Welke vennootschapsvorm kiezen? 32 + Vennootschapsvormen met beperkte aansprakelijkheid 32 + Vennootschapsvormen met onbeperkte aansprakelijkheid 33 4.2.4 Oprichting van een vennootschap 34 + Hoe een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid oprichten? 34 + Hoe een vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid oprichten? 34 + Omvorming van een eenmanszaak tot een vennootschap 34 + Inbreng in natura 35 4.2.5 Vennootschappen en overdracht van de beroepsactiviteiten 35 + Hoe een land- of tuinbouwbedrijf overdragen? 35 + Overdracht van activa 36 + Overdracht aandelen versus overdracht activa: voor- en nadelen 36 4.2.6 Einde van de vennootschap 37 4.3 Zelfstandige natuurlijke personen en de fiscus 37 4.3.1 Het fiscaal stelsel 37 + Forfaitair stelsel 37 + Het boekhoudkundig stelsel 37 4.3.2 Stopzettingsmeerwaarden 38 4.3.3 Registratierechten 38 4.3.4 Successierechten 38 + Tussen erfgenamen in rechte lijn, echtgenoten en samenwonenden 39 + Andere erfgenamen (niet in rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen samenwonenden) 39 4.4 Vennootschap en de fiscus 40 4.4.1 Belastingen op de vennootschapswinst 40 4.4.2 Belastingdruk op inkomsten uit de vennootschap 40 4.5 Voor- en nadelen, vergelijkingspunten vennootschap natuurlijke persoon 40 4.5.1 Vergelijking van de belastingtarieven 41 4.5.2 Fiscaal optimaliseren 41 4.6 Patrimoniumvennootschap 41 4.7 Landbouwspecifieke nadelen van bepaalde rechtsvormen 42 4
5. Financieringsmogelijkheden 43 5.1 Samenstelling van het bedrijfskapitaal 43 5.2 Kernbegrippen 43 5.2.1 Rendabiliteit 43 5.2.2 Solvabiliteit 43 5.2.3 Liquiditeit 43 5.2.4 Waarborgen 43 5.2.5 Looptijd 43 5.2.6 Gamma 43 5.3 Krediet op lange termijn 44 5.3.1 Terugbetaling 44 5.3.2 Rentevoet 44 5.4 Krediet op middellange termijn 44 5.4.1 Rentevoet 44 5.4.2 Terugbetaling 45 5.4.3 FM-krediet 45 5.5 Krediet op korte termijn 45 5.5.1 Het klassieke krediet op korte termijn 45 5.5.2 Seizoenlening 45 5.5.3 Agri-line 45 5.6 Kaskrediet of Business Rekening 45 5.6.1 Looptijd 46 5.6.2 Waarborgen 46 5.7 Lening voorafbetaling van belastingen 46 5.8 AGRI-FUTURE-pakket voor 1ste installaties 46 5.8.1 Begeleiding op lange termijn 46 5.8.2 Een aangepaste financiering 46 5.8.3 Prefinanciering van premies 46 5.8.4 De FLEXI-cheque 46 5.8.5 Een tussenkomst in uw oprichtings- en beheerskosten 46 6. Aanwerven personeel 47 6.1 Administratieve verplichtingen bij de aanwerving van personeel 47 6.2 Arbeidsongevallenverzekering 47 6.3 Aansluiting bij een kinderbijslagfonds 47 6.4 Aansluiting bij een kas voor jaarlijkse vakantie 47 6.5 RSZ 47 6.6 Personeelsregister 47 7. Verzekeringen 48 7.1 Inleiding 48 7.2 Brandverzekering 48 5
7.3 Bedrijfspolis 48 7.4 Individuele verzekering tegen lichamelijk letsel 48 7.5 Verzekering gewaarborgd inkomen 48 7.6 Levensverzekering 48 7.6.1 Opbouw van een pensioenkapitaal 49 7.6.2 Kapitaalgarantie aan nabestaanden (bij overlijden van de verzekeringnemer) 49 7.6.3 Gemengde formules 49 7.6.4 Financiële formules met of zonder gewaarborgd rendement 49 8. Bankactiviteiten 50 8.1 Het beheer van uw dagelijkse betalingen 50 8.2 Zichtrekening en Businessrekening 50 8.3 Crelan-online.be 50 8.4 Cash & More 50 8.5 Pluk de vruchten van uw spaargeld 50 9. Voorbeeld van verkoopcontract overname van hoevebekleding 51 10. Voorbeeld van inventaris roerende goederen (bedrijfsbekleding) 53 11. Nuttige namen, adressen en telefoonnummers 55 11.1 Groep Crelan 55 11.2 Vlaamse Overheid Landbouw en Visserij 55 11.3 Dierengezondheidszorg Vlaanderen vzw 56 11.4 Milieu-administratie 57 11.5 Milieufiscaliteit 59 11.6 Adviesbureaus, provinciale landbouwdiensten en onderzoekscentra 60 11.7 Algemeen Boerensyndicaat 61 11.8 RSVZ 61 11.9 Lijst van de sociale verzekeringsfondsen voor zelfstandigen 61 6
Voorwoord Ondernemen in de agrarische sector is vandaag niet meer zo evident. De tijd dat een zoon bijna automatisch in de sporen van zijn vader trad, behoort definitief tot het verleden. Dit heeft in de eerste plaats te maken met de enorme evolutie van de sector, zoals de almaar groeiende kapitaalsbehoefte, de strengere en ingewikkelde regelgeving (op gebied van ruimtelijke ordening, milieu, productierechten, fiscale wetgeving, ), de toenemende prijsrisico s en de steeds hogere individuele eisen die gesteld worden aan agrarische ondernemers. Maar ook de algemene tendens van schaalvergroting in de agrarische sector heeft een impact. De agrarische sector is per definitie een dynamische sector, die zich steeds opnieuw moet aanpassen aan nieuwe maatschappelijke verzuchtingen, veranderende marktomstandigheden, nieuwe wetgeving, bijkomende milieunormering, krimpende marges, volatieve prijzen Maar een goede ondernemer wordt gestimuleerd door een aantal uitdagingen, en daaraan is in de agrarische sector geen gebrek. Crelan draagt de land- en tuinbouwers een warm hart toe. Vandaar deze aangepaste brochure met een pak nuttige informatie voor wie een land- of tuinbouwbedrijf wil starten of uitbreiden. Laat dit echter duidelijk zijn: als u uw eigen bedrijf wilt opstarten, volstaat het niet deze brochure door te nemen. De agrarische sector in het algemeen en de omkaderende wetgeving in het bijzonder zijn zo complex, dat een grondige voorbereiding noodzakelijk is. Laat u dus bijstaan door experts. En vergeet daarbij zeker uw Crelan-agent niet. Hij is een ervaren adviseur, maar ook de ideale gesprekspartner voor al uw vragen over financieringsmogelijkheden of steunmaatregelen van de overheid. Luc Versele CEO Crelan oktober 2013 7
Starten in de land- en tuinbouw In theorie kan iedereen een bedrijf opstarten in de agrarische sector. Er zijn zo goed als geen persoonsgebonden beperkingen of voorwaarden. De realiteit levert echter omwille van de vereiste kennis, de talloze wettelijke beperkingen en het kapitaalintensieve karakter, een totaal ander beeld op. Als een starter bijvoorbeeld steun (subsidies) wil van het Vlaams Landbouwinvesteringsfonds, zijn er wel een aantal persoonsgebonden voorwaarden en beperkingen. Ook de wetgeving op het gebied van vergunningen, mestbeleid, productierechten, formuleert vele voorwaarden en beperkingen die ervoor zorgen dat starten in de agrarische sector uiteindelijk niet zo eenvoudig is. Een land- of tuinbouwbedrijf beginnen is bovendien een belangrijke beslissing, die in aanzienlijke mate het verdere verloop van uw beroeps- en gezinsleven zal bepalen. Het is dan ook essentieel dat u bij uw beslissing met zoveel mogelijk elementen rekening houdt: bedrijfsstructuur, rentabiliteit, gezondheid en welzijn van de dieren, ruimtelijke inplanting, uitbreidingsmogelijkheden, uitbatingsvorm, familiale situatie, financiering,. Wanneer u start in de agrarische sector, moet u in ieder geval een zeer kritische houding aannemen. Stel alles in vraag en ga niet uit van geruchten of halve waarheden. Win ook voldoende advies in. Van u wordt verwacht dat u niet alleen een technisch onderlegde bedrijfsleider bent, maar ook een ondernemer, die daarenboven sterk is in de administratieve opvolging van allerhande verplichtingen die verder in deze brochure ruimschoots aan bod komen. In deze brochure proberen we u alvast een aantal antwoorden en hulpmiddelen aan te reiken. 8
1. Overname van een bestaand bedrijf of de oprichting van een nieuw bedrijf 1.1 Voorbereiding 1.1.1 Zoektocht De overname van een land- of tuinbouwbedrijf vergt een grondige voorbereiding en veel praten, nadenken, rekenen, inlichtingen inwinnen, Voor een beginnend bedrijf is het immers enorm belangrijk dat het in optimale omstandigheden kan starten. De grote meerderheid van de starters in de agrarische sector vestigt zich door de overname van een bestaand bedrijf. Toch zijn er ook een aantal die een totaal nieuw bedrijf oprichten. Het soort bedrijf en de locatie zullen bepalend zijn voor de toekomst. Immers, door de verschillende wetgevingen zijn de locatie en de bedrijfsstructuur niet te onderschatten parameters. De overname van een niet of minder rendabel bedrijf om het aan de hand van structurele ingrepen levensvatbaar te maken is niet (meer) evident, omdat het vergunningenbeleid, de mestwetgeving, de quotareglementering en het beleid inzake steun aan de investeringen (VLIF) een rem gezet hebben op deze ontwikkeling. Overnames zijn dus nu gericht op bedrijven waar de overlater gezorgd heeft voor een goede structuur en waar de inkomensvorming op relatief lange termijn nog gewaarborgd is. Daarom is het altijd aangewezen om, zelfs wanneer u overweegt het ouderlijk bedrijf over te nemen, een second opinion van een specialist te vragen. Op die manier krijgt u onafhankelijk advies over het bedrijf dat u op het oog hebt, en informatie over de eventuele mogelijkheden van een ander bedrijf. Bij de zoektocht naar een gepast bedrijf is de ruimtelijke ligging van zeer groot belang. Agrarische bedrijven met een grote ruimtelijke impact van constructies zoals serres voor glastuinbouw of intensieve veehouderijen krijgen steeds moeilijker een vergunning, zelfs in agrarisch gebied. Het Ruimtelijk Structuurplan van Vlaanderen, van de provincie of van de gemeente kan hier meer duidelijkheid verschaffen. Bij het overnemen van veehouderijen moet tevens rekening gehouden worden met de afstand tot geurhindergevoelige gebieden (vb. woongebieden) of verzuringsgevoelige gebieden (vb. groengebieden). Indien u op zoek bent naar een over te nemen bedrijf zijn relaties belangrijk. Er is geen centrale databank waarin alle over te nemen bedrijven opgenomen zijn. U kan zich uiteraard wenden tot een aantal belangrijke spelers uit de agrarische sector, zoals beroepsorganisaties, financiële instellingen, adviesbureaus, veevoederbedrijven, melkerijen, veilingen, Ook verschijnen in de gespecialiseerde pers geregeld advertenties met over te nemen bedrijven. Er zijn uiteraard ook makelaars actief in de agrarische sector. Maar hoe u ook aan uw informatie raakt, vergeet nooit de drie gulden regels: laat uw hoofd niet op hol brengen; ga nooit over één nacht ijs; vraag steeds bijkomend advies van een onafhankelijke specialist. 1.1.2 Bedrijfseconomische doorlichting Een bedrijf wordt in de eerste plaats uitgebaat om winst te maken. Met deze winst kan de bedrijfsleider voorzien in zijn levensonderhoud en verdere ontwikkeling van zijn onderneming. Een starter zal bijgevolg de winstmogelijkheden van een potentieel bedrijf grondig moeten onderzoeken. Deze evidentie wordt binnen de agrarische sector nog steeds te vaak over het hoofd gezien. 9
Het is niet zeker dat een bedrijf dat 40 jaar lang een inkomen heeft gegenereerd voor de overlaters (ouders), nog eens 40 jaar een inkomen kan genereren voor de overnemer (dochter/zoon). We raden daarom iedereen aan om in alle gevallen een gedetailleerde bedrijfseconomische studie te maken. We gaan daar verder op in in hoofdstuk 2 (Ondernemingsplan). 1.1.3 Taxatie en analyse vergunningen Het is belangrijk om goed op de hoogte te zijn van wat er te koop is, maar ook van wat de juiste prijs ervoor is. De bepaling daarvan wordt ook wel taxatie genoemd. Hierbij wordt onderzocht wat de materiële en economische waarde is van een bedrijf. Hier moet uiteraard gelet worden op de aanwezigheid van de nodige vergunningen en rechten (milieuvergunningen), stedenbouwkundige vergunning(en), quota en premierechten, nutriëntenemissierechten, ). Er moet ook niet alleen gekeken worden naar de bestaande toestand van de bedrijfsgebouwen, maar ook naar de noodzakelijke investeringen. Een eerste indicatie is de materiële waarde van een bedrijf, m.a.w. hoeveel kost het om een gelijk(w)aardig bedrijf in dezelfde toestand op te bouwen. Hier wordt gekeken naar gebouwd volume, gebruikte materialen, afwerking, functionaliteiten, Het resultaat is een quasi objectieve schatting van de materiële waarde. Daarnaast is er ook de bedrijfseconomische waarde. Deze waarde weerspiegelt de mogelijkheden van het bedrijf om een inkomen te genereren. Het is erg belangrijk om een duidelijk onderscheid te maken tussen deze twee waardebepalingen. Zo is het perfect mogelijk dat een glasgroentenbedrijf een materiële waarde heeft van 800.000 maar dat het onmogelijk is om deze waarde terug te verdienen, bijvoorbeeld omdat bijkomende investeringen nodig zijn. De conclusie moet dan zijn dat de werkelijke waarde van het bedrijf lager ligt dan 800.000. Tevens kan niet genoeg beklemtoond worden: een grondige analyse van de vergunningen is een absolute noodzaak. Een land- of tuinbouwbedrijf zonder vergunningen is wettelijk niet in orde! De milieu- en de stedenbouwkundige vergunning(en) zijn vanzelfsprekend de belangrijkste vergunningen voor een land- en tuinbouwbedrijf. Wie een veebedrijf gaat uitbaten zal ook rekening moeten houden met het meststoffendecreet. Wegens de complexiteit van de materie en de interferentie van verscheidene wetteksten is het belangrijk voldoende informatie in te winnen en laat men zich best professioneel begeleiden om onaangename verrassingen te vermijden. Zeker in de veehouderij moet erg grondig nagegaan worden hoe het is gesteld met de vergunningen: wanneer werd de vergunning afgeleverd? voor hoeveel dieren is een vergunning afgeleverd? tot wanneer loopt de vergunning? zijn de dieren nog identiek gehuisvest als op het ogenblik van de vergunning (cfr. bijhorend milieuplan)? is een hernieuwing van de vergunning al bij voorbaat uitgesloten omwille van verbods- of afstandsregels? zijn de vergunningen voor de andere bedrijfscomponenten in orde (bv. stookolietank)? zijn de mestbankaangiften correct ingevuld? is de mest in het verleden conform het mestdecreet afgezet? mestopslag, nutriëntenemissierechten, mestverwerkingsplicht,? Maar omwille van de link met de milieuvergunning moet ook de stedenbouwkundige vergunning nagezien worden. Zijn alle bedrijfsgebouwen op legale wijze opgetrokken? Zijn er zonevreemde inplantingen? In vele gevallen is het zo dat de milieuvergunning vervalt indien er geen correcte stedenbouwkundige vergunning is. 10
Een correcte inschatting van de situatie is voor de ondernemer dan ook van levensbelang, zelfs bij de overname van het ouderlijk bedrijf. Dit uitgesteld loon is vastgesteld op de helft van het brutoloon van een geschoolde land- of tuinbouwarbeid(st)er gedurende maximaal 10 jaar. 1.1.5 Kies de juiste structuur voor uw bedrijf 1.1.4 Financiering extern kapitaal Wie een bedrijf opstart of overneemt heeft arbeid en kapitaal nodig. Arbeid wordt in de land- en tuinbouw meestal door de bedrijfsleider en zijn gezin gepresteerd. Om een overname of nieuwe investeringen mogelijk te maken zijn ook financiële middelen nodig. Belangrijk is dat je als starter al over een deel eigen vermogen beschikt dat je bijvoorbeeld vooraf als loontrekkende buiten de landbouw of als helper op het bedrijf zelf hebt opgebouwd. Anderzijds kan je terecht bij een financiële instelling die in combinatie met overheidssteun van het Vlaams Landbouwinvesteringsfonds (kapitaalpremies en/of rentesubsidies en eventueel een waarborg) bijkomende middelen kan verschaffen. Vergeet ook niet om andere technieken te gebruiken om de overname mogelijk te maken. Zo kan je de overlater (zeker in familieverband) als verpachters inschakelen waardoor je op korte termijn vermijdt om te moeten investeren in gronden. Andere mogelijkheden betreffen het afsluiten van een win-winlening wat een leningsformule is tussen particulieren met bijzondere fiscale voordelen. Last but not least kan je bij de overname van een ouderlijk bedrijf voor de bepaling van de prijs eventueel ook rekening houden met een uitgesteld loon. De afstammelingen van een land- of tuinbouwarbeid(st)er (of van zijn/haar echtgeno(o)t(e)) en de echtgenoten van deze afstammelingen hebben daar namelijk recht op als ze na de leeftijd van 18 jaar gedurende tenminste 5 jaar doorlopend een niet beloonde normale arbeid op het land- of tuinbouwbedrijf hebben verricht. Heel wat bedrijven die worden opgestart met tussenkomst van het Vlaams Landbouwinvesteringsfonds opteren om gelijktijdig over te gaan naar een vennootschapsvorm. Het is heel belangrijk dat van bij de start de juiste keuze wordt gemaakt. Vooral voor de VLIF-tussenkomst, de overdracht van de nutriëntenemissierechten en de fiscaliteit is dit van belang. Om deze keuze te maken heeft u een adviseur nodig die met al deze wetgevingen vertrouwd is. De keuze met betrekking tot de bedrijfsstructuur en onder andere de financiële gevolgen ervan bij de overlater en overnemer (bijvoorbeeld bij de overname van aandelen), heeft belangrijke financiële gevolgen die in rekening moeten worden gebracht bij de bepaling van de overnameprijs. Anders riskeert u als koperovernemer onaangename verrassingen bij uw eerste fiscale aangiften. 1.2 Overname van de roerende goederen Als men het in gesprekken of in publicaties over een overname heeft, wordt daar vaak de overname of de aankoop van de roerende goederen mee bedoeld. En inderdaad, in het verleden besteedde een starter die zich voor de eerste maal vestigde als land- of tuinbouwer, de meeste aandacht aan de overname van de roerende goederen. En terecht! Met de overdracht van de roerende goederen (ook wel de bedrijfsbekleding genoemd) wordt de verantwoordelijkheid over de exploitatie en de ziel van het bedrijf overgedragen. Dit heeft niet alleen belangrijke economische en juridische consequenties, maar ook een niet te onderschatten sociale en psychologische impact. Hier moet dan ook de nodige aandacht aan besteed worden. 11
1.2.1 Overnamecontract Zoals we reeds hebben vermeld is het overnamecontract juridisch een verkoopsovereenkomst. Er moet dus duidelijk worden omschreven wat wordt verkocht en aan welke prijs. De roerende goederen van een land- of tuinbouwbedrijf omvatten: dieren, materialen, machinepark, voorraden, gewassen te velde, voorschotten aan teelten, navetten, quota, leveringsrechten, vergunningen, nutriëntenemissierechten, toeslagrechten, enz. De roerende goederen kunnen geheel of gedeeltelijk overgenomen worden. De overname kan bij onderhandse overeenkomst tussen de overlater en de overnemer gebeuren. Gewoonlijk worden ook een bedrijfsinventaris en een kwitantie opgemaakt. Deze documenten (overnamecontract, bedrijfsinventaris, kwitantie) zijn trouwens noodzakelijk om in aanmerking te komen voor VLIF-steun (zie verder). De volgende gegevens moeten opgenomen worden in het overnamecontract: de naam en het adres van de overnemer(s) en de overlater(s); de oppervlakte en de ligging van het bedrijf; een beschrijving van de roerende goederen met vermelding van de prijs. Hiertoe wordt als bijlage een inventaris gevoegd. Deze inventaris bevat informatie over: - de dieren; - het materieel; - de voorraden; - de vruchten te velde; - de navetten; - het recht op vergoeding voor bedrijfsgebouwen (art. 26 van de pachtwet); de datum waarop de hoeve vrij en ter beschikking zal zijn van de overnemer(s); eventuele afspraken over het gebruiksrecht van bedrijfsgebouwen en gronden (pacht, pachtoverdracht); de regeling van de sociale en fiscale lasten voor het lopende jaar; afspraken voor de te betalen pacht voor het lopende jaar; er wordt vermeld in het kader van o.a. de btwwetgeving of de overdracht een volledig bedrijf betreft en wie bij verschillende btwregimes de btw-regularisatie op zich zal nemen; een duidelijke vermelding dat de overlaters bereid zijn de melding inzake de overdracht van de milieuvergunning (en eventueel de nutriëntenemissierechten) te ondertekenen; een verklaring van de verkoper m.b.t. mogelijke bodemverontreinigende activiteiten van het verleden; een verklaring van de verkoper dat hij deze overeenkomst zal overmaken aan de bevoegde diensten van de belastingen, de RSZ en het sociaal verzekeringsfonds waaraan hij zijn bijdragen betaalt. Het overnamecontract en de inventaris moeten door beide partijen ondertekend worden nadat ze er eigenhandig Gelezen en goedgekeurd op hebben geschreven. Merk op dat er verschillende malen gesproken wordt over immateriële aspecten ( recht op vergoeding voor bedrijfsgebouwen, te betalen pacht, overdracht milieuvergunning ). Hieruit blijkt dat de verschillende aspecten van een bedrijfsovername nauw verweven zijn met elkaar. Achteraan in deze brochure vindt u als bijlage een voorbeeld van een overnamecontract. Vanzelfsprekend kan een dergelijk standaarddocument nooit voorzien in alle specifieke situaties die kunnen voorkomen bij een overname! 1.2.2 Maatschapscontract of samenuitbating Bij een gedeeltelijke overname van de roerende goederen komt feitelijk een samenuitbating tot stand. Dit betekent dat de overnemer en de overlater samen het bedrijf leiden. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de overnemer een bepaalde bedrijfstak overneemt en die 12
vervolgens autonoom leidt. Het is ook mogelijk dat de overnemer ten belope van een bepaald percentage het volledige bedrijf overneemt, waardoor de overnemer en de overlater daadwerkelijk samen het hele bedrijf leiden. In beide gevallen moet er naast het overnamecontract ook een maatschapscontract opgesteld worden. In dit contract worden de regels en afspraken voor de samenuitbating vastgelegd. De volgende afspraken worden best vastgelegd in het maatschapscontract: afspraken over het eigendomsrecht en de terbeschikkingstelling van de productiemiddelen in de samenuitbating: de grond, de gebouwen, het vee, de machines, het gereedschap en andere productiemiddelen; afspraken over door de samenuitbating in de toekomst uit te voeren bedrijfsinvesteringen en aan te gane kredieten; afspraken over de wederzijdse aansprakelijkheid van de partijen voor de goederen van de gemeenschap; afspraken over het beheer en de vertegenwoordiging van de gemeenschappelijke uitbating; afspraken over de inbreng van arbeid en de daar tegenoverstaande arbeidsvergoeding; afspraken over het houden van een bedrijfsboekhouding, het nemen van een financiële bedrijfsrekening en de maandelijkse en jaarlijkse afrekeningen; afspraken over het te leveren bedrijfskapitaal; afspraken over de eventuele ontbinding van de samenuitbating en de verdeling op dat ogenblik van de goederen en de schulden van de samenuitbating. De vennootschapswetgeving is van toepassing op een samenuitbating of maatschap. Wat de fiscale wetgeving betreft is enige voorzichtigheid geboden. Een maatschap moet immers een nieuw btw-nummer aanvragen en zeker wanneer er btw werd gerecupereerd op gebouwen door de overlater moet vermeden worden dat dit in de toekomst aanleiding zou kunnen zijn om btw te herzien (terug te storten). 1.2.3 Bedrijfsinventaris Een inventaris is een opsomming van alle over te laten roerende materiële of immateriële goederen (quota) en dieren. Naargelang de stand van de productiecyclus op het moment van de overname kan de waardering sterk verschillen (cfr. invloed op het bedrijfskapitaal). Gronden en gebouwen zijn onroerend en kunnen in principe niet overgedragen worden via een onderhandse overeenkomst zoals het overnamecontract. Het kan daarom belangrijk zijn bepaalde inrichtingen als roerend of onroerend te onderscheiden om registratierechten te besparen. Stalinrichtingen, kraamhokken, voederinstallaties, kalverbabyboxen, kunnen gedemonteerd worden en in een andere stal geplaatst worden. Voor zover door de fiscus aanvaard, kunnen deze inrichtingen als roerend beschouwd worden. Gebouwen die door de overlater werden opgericht op gepachte gronden, kunnen evenwel toch via een onderhandse overeenkomst worden overgedragen, als een recht op vergoeding voor.... Een gedetailleerde inventaris van de overgenomen bedrijfsbekleding is een absolute voorwaarde voor VLIF-tussenkomst. De VLIF-steun voor de overname van voorraden wordt beperkt tot 20.000 per bedrijf ( 30.000 per bedrijf zonder vruchten te velde); die voor vruchten te velde tot 750 per hectare en die voor navetten tot 200 per hectare. Achteraan in deze brochure vindt u louter ter illustratie een voorbeeld van een bedrijfsinventaris. Het spreekt vanzelf dat een dergelijk standaarddocument nooit kan voorzien in alle specifieke situaties die kunnen voorkomen bij een overname! 13
1.2.4 Melding van het overnamecontract Doel van de melding De melding van het overnamecontract aan de belastingadministratie (directe belastingen en btw), de RSZ en het sociaal verzekeringsfonds van de overlater is verplicht. Deze maatregel moet voorkomen dat belastingplichtigen met een fiscale of sociale schuld, aan hun verplichtingen ontsnappen bij het overlaten van een bedrijfspatrimonium. De betrokken diensten zijn immers niet altijd op de hoogte van de overdracht van het bedrijfspatrimonium. Ze zijn hierdoor niet in staat hun rechten als schuldeiser te laten gelden en de door de overlater verschuldigde belasting te recupereren vóór de effectieve eigendomsoverdracht. Daarom is de overname slechts tegenstelbaar aan de betrokken diensten geruime tijd na de melding van de gehele of gedeeltelijke overdracht van een bedrijfsactiviteit (in volle eigendom of in vruchtgebruik). Deze maatregel geldt zowel voor een overdracht door inbreng in een onderneming als voor de overdracht op een andere wijze, en zowel voor een kosteloze overdracht als voor een overdracht tegen vergoeding. De melding moet gebeuren door de contracterende partijen. De melding De overdracht van de betrokken goederen is slechts tegenstelbaar aan de Administratie vanaf het einde van de maand volgend op die waarin de akte overgemaakt werd aan de ontvanger van de directe belastingen van de woonplaats of de maatschappelijke zetel van de overdrager. Hetzelfde geldt inzake btw of op sociaal vlak. De kennisgeving vormt het vertrekpunt voor de berekening van die termijn en er kan nog beslag gelegd worden op de roerende goederen van de overlater zolang de termijn niet verstreken is. Bij gebrek aan kennisgeving begint de termijn nooit te lopen en kan er op elk ogenblik beslag gelegd worden. Indien de koper de verkoper reeds betaalde kan hij dus zijn geld kwijt zijn zonder dat hij goederen verkregen heeft. Voorbeeld: Als de kopie van de akte van overdracht van een landbouwbedrijf neergelegd is op het kan- toor van de ontvanger op 9 april 2013, eindigt de termijn op 31 mei 2013. Tot deze datum kan beslag worden gelegd op de roerende goederen uit de inventaris, en dit ten beloop van de schulden van de overdrager. Hoofdelijke aansprakelijkheid van de overnemer De overnemer is daarnaast ook nog hoofdelijk aansprakelijk voor de sociale en fiscale schulden in hoofde van de overlater, ook na de hierboven vermelde termijn. De betrokken ontvanger kan dan ook vanaf het einde van de voornoemde termijn van de overnemer de betaling van de vervallen sociale en fiscale schulden van de overdrager vorderen. De aansprakelijkheid van de overnemer is wel als volgt beperkt: de geëiste betaling mag de prijs van de overdracht niet te boven gaan; bovendien is ze beperkt tot het bedrag dat reeds door de overnemer betaald is vóór het verstrijken van de voornoemde termijn. Daarom is het uitdrukkelijk aan te raden om, ingeval de nodige fiscale certificaten (zie 1.2.4) ontbreken, de invoegetreding van de akte (overdracht én betaling) uit te stellen tot na het verstrijken van de termijn van (ten hoogste) 2 maanden. Hoe zich als overnemer indekken: het fiscaal of sociaal certificaat Het is te verkiezen dat de overlater een zogenaamd fiscaal of sociaal certificaat aanvraagt. Daarin wordt bevestigd dat op de dag van de aanvraag van het certificaat geen enkele fiscale of sociale schuld ten laste van de overdrager gevestigd was. Dit certificaat wordt aangevraagd bij het ontvangkantoor van de directe belastingen, het ontvangkantoor van de btw, de RSZ (bij tewerkstelling van personeel) en het sociaal verzekeringsfonds van de overlater. Immers, een certificaat maakt de akte tegenstelbaar aan de betrokken dienst en ontheft de overnemer van de hoofdelijke aansprakelijkheid. 14
Het certificaat moet door de overdrager in twee exemplaren worden aangevraagd aan de bevoegde dienst. De betrokken dienst beslist binnen een termijn van dertig dagen na de indiening van de aanvraag of hij al dan niet het certificaat aflevert. Het certificaat is slechts dertig dagen geldig. Daarna vervalt het. VLIF-steun bij overname van roerende goederen Voor de overname van de roerende goederen kan in welbepaalde gevallen VLIF-steun verkregen worden. Hiertoe moet de bedrijfsleider (overnemer) echter voldoen aan verschillende voorwaarden. Dit zijn onder andere voorwaarden m.b.t. leeftijd, beroepsbekwaamheid, arbeidsbesteding en inkomenssituatie. Maar ook het betrokken bedrijf krijgt een aantal voorwaarden opgelegd. Zo moet het bedrijf economisch levensvatbaar zijn. Tevens moet het beschikken over de nodige geldige stedenbouwkundige en milieuvergunningen én moeten de normen inzake hygiëne en dierenwelzijn gerespecteerd worden. Als aan alle voorwaarden voldaan wordt, kan steun verkregen worden ten bedrage van max. 70.000 als volgt berekend: een investeringspremie t.b.v. 50% op maximum 60.000 bij een natuurlijk persoon en op 80.000 bij de overname van aandelen van een vennootschap. Deze premie wordt in 2 gelijke delen en over 2 jaar uitbetaald: een rentetoelage t.b.v. maximum 4% op 186.641,75, gedurende 10 jaar bij overname bedrijf in persoonlijke naam; een rentetoelage t.b.v. maximum 4% op 139.991,31, gedurende 10 jaar bij overname bedrijf door aankoop aandelen; een waarborg: aanvullend op de eigen waarborgen kan een gewestwaarborg verkregen worden t.b.v. 80% van het betoelaagd kredietbedrag, en dit gedurende maximum 15 jaar. Voor de overname van de roerende goederen in het kader van een samenuitbating kan in welbepaalde gevallen VLIF-steun verkregen worden. Hiertoe gelden dezelfde voorwaarden als bij de volledige overname van de roerende goederen (bedrijfsbekleding). Bij een overname in meerdere fasen kan de steun enkel verkregen worden op de eerste fase, tenzij de volgende fasen zich binnen de 6 maand na vestiging plaats vinden. Voor meer informatie over deze steunmogelijkheden verwijzen we u graag naar de brochure VLIFreglementering in Vlaanderen. Alles weten., uitgegeven door Crelan. 1.3 Aankoop onroerende goederen De onroerende goederen omvatten in deze context de gronden, de gebouwen en de roerende goederen die juridisch gezien onroerend zijn geworden door aanhechting (bv. melkinstallatie, koelcel). Het verwerven van onroerende goederen in eigendom is geen noodzakelijke voorwaarde om een agrarisch bedrijf te kunnen uitbaten. Onroerende goederen kunnen ook gepacht worden. Dit kan ofwel door een voortzetting van een bestaande pacht (pachtoverdracht) ofwel via een nieuw pachtcontract (zie 1.4). Bij de aankoop van onroerende goederen is het belangrijk om hun juridische status te onderzoeken. Zijn alle bedrijfsgebouwen op legale wijze opgetrokken? Zijn er zonevreemde inplantingen? Gelden er gebiedsgerichte verscherpingen op de landbouwgronden? Zijn er belangrijke verbouwingen nodig waarvan we de btw willen recupereren, Het zijn allemaal zaken die absoluut moeten beoordeeld worden bij de overdracht van de onroerende goederen. 15
1.3.1 De verkoop uit de hand Vanuit juridisch oogpunt is een onroerend goed verkocht zodra er tussen de koper en de verkoper een akkoord tot stand is gekomen over de prijs en het voorwerp van de verkoop. De onderhandse verkoopovereenkomst Het akkoord tussen de koper en de verkoper wordt meestal voorlopige verkoopovereenkomst of compromis genoemd. Deze benamingen zijn echter misleidend. Vaak gaat men er van uit dat dit compromis voorlopig is, en dat enkel de notariële akte definitief is. Dit is een foute veronderstelling! De prijs en de verkoopsvoorwaarden liggen immers met een verkoopovereenkomst definitief vast, zowel voor de koper als voor de verkoper. Het is daarom beter te spreken van een onderhandse verkoopovereenkomst. De notariële akte De notaris maakt van de onderhandse verkoopovereenkomst een akte en verleent de verkoop hiermee een officieel karakter. De opmaak van deze notariële akte moet plaatsvinden binnen de 4 maanden na het afsluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst; zoniet vervalt de onderhandse verkoopovereenkomst. Bij de opmaak van de notariële akte is de notaris gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst. Desgevallend kan deze gewijzigd worden om aan dwingende wettelijke voorschriften te voldoen en zal de notaris voorstellen ze aan te vullen waar dit nuttig of raadzaam is. Elke verkoop, schenking of andere overdracht van een eigendom dient in een hypotheekkantoor te worden overgeschreven. De ambtenaar (de hypotheekbewaarder) die met deze taak belast is, kan enkel notariële akten overschrijven. De optie Stel dat u interesse hebt voor een bepaald goed, maar er nog niet 100% zeker van bent dat u het gaat kopen. Anderzijds laat u niet graag de gelegenheid aan u voorbij gaan. In dat geval kan u aan de eigenaar-verkoper een optie vragen. Dit is een eenzijdige verbintenis van de eigenaar waarmee hij bevestigt het goed niet aan een derde te zullen verkopen binnen een bepaalde termijn (bv. 1 week of 14 dagen). Beslist u binnen deze periode tot aankoop over te gaan, dan laat u dit schriftelijk weten aan de verkoper. Dit noemt men dan het lichten van de optie. Meestal wordt overeengekomen dat dit per aangetekende brief moet gebeuren. Eenmaal de optie gelicht, is de verkoop definitief. Wordt daarentegen de optie niet gelicht binnen de bepaalde termijn, dan is er geen verkoop en is de eigenaar opnieuw vrij om het goed te verkopen aan wie hij wil. Omdat na het lichten van de optie automatisch de verkoop volgt, is het noodzakelijk dat alle modaliteiten van de verkoop (onder meer de prijs, de betalingstermijn en de voorwaarden) reeds nauwkeurig in de optie zijn opgenomen. Teneinde de eigenaarverkoper ertoe te bewegen een dergelijke optie toe te staan, zal de kandidaat-koper hiervoor soms moeten betalen. Wordt de optie niet gelicht, dan behoudt de eigenaar deze som als een soort schadeloosstelling. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als eerste voorschot. Aldus wordt rekening gehouden met de belangen van beide partijen. Zoals bij de onderhandse verkoopovereenkomst, moet ook hier uiterlijk vier maanden na het lichten van de optie de notariële akte volgen. De opschortende en ontbindende voorwaarde De opschortende voorwaarde is een clausule in de overeenkomst waarmee de koper en de verkoper hun akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde. Meestal wordt deze voorwaarde gesteld door de kandidaat-koper. Hij kan b.v. bedingen dat de verkoop alleen doorgaat als hem een krediet wordt toegekend. De opschortende voorwaarde in de verkoopovereenkomst is in dit geval het toestaan van een financiering. De opschortende voorwaarde kan bijvoorbeeld ook het bekomen van een stedenbouwkundig attest zijn, 16
eventueel gekoppeld aan een milieuvergunning, waarbij binnen een bepaalde termijn wordt bevestigd wat de bestemming van de grond is. De optie en de opschortende voorwaarde kunnen ook van nut zijn indien het bodemattest nog niet voorhanden zou zijn. 1.3.2 De openbare verkoping Verschil tussen verkoop uit de hand en openbare verkoping Zoals hiervoor reeds werd aangehaald, wordt bij een verkoop uit de hand de notariële akte slechts voorbereid nadat er een akkoord is tussen de verkoper en de koper, en soms pas na de vervulling van een opschortende voorwaarde. Bij een openbare verkoping daarentegen is er geen aanloopperiode, maar zal de notaris, indien de eigenaar ermee akkoord gaat, het goed dadelijk toewijzen aan de meestbiedende. Op het ogenblik van de toewijzing is de verkoop gesloten en wordt de akte in de verkoopzaal opgemaakt en ondertekend. De kosten moeten de volgende dag betaald worden. Voor de betaling van de koopsom heeft de koper meestal één maand de tijd. Daarna moeten verwijlintresten betaald worden. Deze regeling wordt voorgelezen op de verkoopdag zelf. Sinds 1 januari 2010 gebeurt dit in principe in 1 zitdag. In één zitdag Indien de verhoopte prijs wordt bekomen, wordt het eigendom dezelfde dag verkocht. Indien dit niet het geval is, kan een tweede zitdag worden vastgelegd waar een hoger bod kan worden uitgebracht dat minstens 10% hoger is. Een premie is enkel nog mogelijk wanneer de notaris een instelprijs vastlegt en wanneer de persoon die eerst deze instelprijs biedt ook effectief koopt. Er worden dus geen premies meer uitbetaald aan wie niet koopt. De opdracht om over te gaan tot een vrijwillige openbare verkoping kan steeds ingetrokken worden door de eigenaar, zonder dat hij daarvoor enige verantwoording moet afleggen. Gedwongen openbare verkoping Tegenover een vrijwillige openbare verkoping staat een gedwongen of gerechtelijke openbare verkoping. Hier beslist de eigenaar van het goed niet zelf om het te verkopen, maar zijn het zijn schuldeisers die dit vorderen op basis van een vonnis of van een authentieke akte. Belangrijk is dat u als koper bij de toewijzing geen bedenktijd meer kunt vragen of geen opschortende voorwaarde kunt bedingen. U koopt of u koopt niet. Zorg er daarom voor dat u zich vóór de definitieve koopdag grondig informeert. Neem indien nodig vooraf contact met een agent van Crelan. Die zal u kunnen vertellen tot welk bedrag u kan bieden. Dit hangt af van de waarde van het te koop gestelde goed en uiteraard ook van uw financiële mogelijkheden. Vrijwillige openbare verkoping Wanneer een eigenaar de keuze heeft tussen een verkoop uit de hand, en een openbare tekoopstelling en kiest voor de laatste mogelijkheid, dan spreken we van een vrijwillige openbare verkoping. Een gedwongen openbare verkoping wordt gehouden in één enkele zitdag met de mogelijkheid van een hoger bod nadien. Wanneer de biedingen onvoldoende zijn, kan een tweede zitdag vastgesteld worden. De toewijzing geschiedt steeds onder de opschortende voorwaarde van de afwezigheid van een hoger bod. Binnen de 15 dagen kan iedereen een opbod doen via de gerechtsdeurwaarder. Dit opbod moet 10% bedragen van de laatst geboden prijs met een minimum van 250 en een maximum van 6.200. Er zijn dus twee mogelijkheden: er komt geen opbod binnen de 15 dagen de laatste bieder wordt de definitieve koper; 17
er is wel een hoger bod de notaris stelt een nieuwe en definitieve zitdag vast. Op deze zitdag kan iedereen weer aan de biedingen deelnemen en zal er toegewezen worden aan de hoogstbiedende. Commandbenoeming Zowel bij een vrijwillige als bij een gerechtelijke openbare verkoping heeft de uiteindelijke koper de mogelijkheid om een command (= lastgever) aan te stellen. Dit betekent dat hij verklaart het goed niet voor zichzelf te hebben gekocht, maar voor een derde, die onbekend wenste te blijven bij de openbare biedingen. Deze commandbenoeming gebeurt via een notariële akte, die moet ondertekend worden vóór 10 uur de dag na het definitief worden van de verkoping, om te vermijden dat tweemaal kosten moeten betaald worden. 1.3.3 Bodemsaneringsdecreet Om de verwerver van gronden te beschermen, wordt de overdrager verplicht om, alvorens een overeenkomst te sluiten betreffende de overdracht van gronden, een bodemattest aan te vragen bij de Openbare Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaamse Gewest (OVAM). Indien gronden overgedragen worden, gelden welbepaalde verplichtingen in het kader van het bodemsaneringsdecreet. Het bodemsaneringsdecreet definieert wat precies onder overdracht van gronden dient te worden verstaan: de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op gronden; het aangaan of beëindigen van een huur, handelshuur-, pacht-, bruikleen- of concessieovereenkomst op een niet-risicogrond voor een gecumuleerde duur van meer dan 9 jaar; het vestigen en beëindigen van een erfpacht of opstalrecht; het aangaan van een onroerende leasing met betrekking tot een grond en de beëindiging van de onroerende leasing met of zonder lichting van de aankoopoptie; het beëindigen van een onroerende leasing van een gebouw en grond met lichting van de aankoopoptie; de fusie van vennootschappen waarvan één eigenaar is van verontreinigde grond, of de splitsing van een vennootschap die eigenaar is van verontreinigde grond; het vestigen en beëindigen van vruchtgebruik en van recht van gebruik en bewoning; de huur e.d. van risicogrond indien de totale termijn 1 jaar overschrijdt; het overdragen onder de levenden van diverse rechten zoals gebruik, huur, leasing, (met onder meer ook de inbreng in éénhoofdige rechtspersoon van eigendom, huur, leasing, gebruik, ); de inbreng van een algemeenheid of een bedrijfstak, voor zover daarbij grond is betrokken; het opstellen van statuten van het gebouw zoals bedoeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek, en het acteren van de instemming van de medeeigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. Dit omvat bijvoorbeeld appartementsgebouwen, kantoren in kantoorgebouwen, bungalows in bungalowparken, Een aantal zaken worden expliciet niet beschouwd als een overdracht van grond: de inbreng in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen van eigendom, huur, gebruiksrecht, leasing, ; de huur van particuliere woningen, indien er zich geen risico-activiteiten bevinden; de verlenging van huur tot meer dan 9 jaar indien in het begin van de huur een bodemattest aangevraagd was. De overdracht onder de levenden van het onverdeeld mede-eigendomsrecht op een gedeelte van het gebouw, wordt niet beschouwd als een overdracht van grond voor de toepassing van het bodemsaneringsdecreet voor zover er zich in het betrokken gedeelte van het gebouw of in de gemeenschappelijke bestanddelen van het gebouw geen risicoactiviteit bevindt/bevond. De overdracht van gronden waarop een inrichting gevestigd is of was, of waar een activiteit wordt of werd uitgevoerd die opgenomen is op de lijst van activiteiten en inrichtingen die bodemverontreiniging kunnen 18
veroorzaken, is sinds 1 oktober 1996 slechts mogelijk na een oriënterend onderzoek. Als uitzondering geldt dat er evenwel geen nieuw bodemonderzoek moet plaatsvinden indien een oriënterend bodemonderzoek binnen twee jaar voor de overdracht werd uitgevoerd, en indien sinds dit onderzoek geen activiteiten hebben plaatsgevonden die tot bijkomende bodemverontreiniging kunnen leiden. 1.3.4 Postinterventiedossier Sinds 1 mei 2001 is het bij de constructie van gebouwen wettelijk verplicht een postinterventiedossier te laten samenstellen door een veiligheidscoördinator. Dit dossier geeft aan op welke manier een gebouw moet gebruikt en onderhouden worden. Hoewel het geen wettelijke verplichting is, raden we de overnemer van een onroerend goed aan om contractueel te bedingen dat het eventueel aanwezige postinterventiedossier mee overgedragen wordt. Na de uitvoering van het oriënterend onderzoek deelt de overdrager zijn intentie tot overdracht mee aan de OVAM. Bij deze melding voegt hij het verslag van het oriënterend onderzoek. Indien de OVAM meent dat er op basis van het oriënterend bodemonderzoek of op basis van de gegevens uit het register van verontreinigde gronden ernstige aanwijzingen zijn dat de gronden in die mate verontreinigd zijn dat er een saneringsplicht kan zijn, dan maant zij de overdrager binnen een termijn van zestig dagen aan om tot de uitvoering van een beschrijvend onderzoek over te gaan. Indien de OVAM zestig dagen na de melding geen aanmaning heeft afgeleverd, kan de overdracht plaatsvinden. VLIF-steun bij de overname van onroerende goederen Voor het verwerven van bedrijfsgebouwen kan in welbepaalde gevallen VLIF-steun verkregen worden. Hiertoe moet de bedrijfsleider (overnemer) echter voldoen aan verschillende voorwaarden. Dit zijn onder andere voorwaarden m.b.t. beroepsbekwaamheid, arbeidsbesteding en inkomenssituatie. Maar ook het betrokken bedrijf en de sector krijgen een aantal voorwaarden opgelegd. Er is VLIF-subsidie mogelijk als de aangekochte bedrijfsgebouwen minder dan 15 jaar oud zijn. 1.4 Pachtoverdracht Bij de overname van een bedrijf dient de overnemer te kunnen beschikken over een bepaalde oppervlakte aan gronden. Deze gronden kunnen gepacht worden van de overlater die eigenaar is van de betreffende gronden of de overlater kan voor de gronden die hij pacht zijn pachtrechten overdragen aan de koper van zijn bedrijf. Gronden kunnen mondeling verpacht worden maar bij een overname is een schriftelijke pachtovereenkomst omwille van de rechtszekerheid aangewezen. Een notariële pacht met een eerste gebruiksperiode van 18 jaar is te overwegen omdat dit zowel voor de verpachter interessant is omwille van de hogere pachtprijs en de fiscale vrijstelling, als voor de pachterovernemer die over een gegarandeerde gebruiksperiode beschikt. Bij overdracht van pacht door de overlater aan de overnemer is in principe steeds de schriftelijke en voorafgaande toestemming nodig van de verpachtereigenaar. In enkele specifieke situaties is dit niet vereist. De overdracht van een bestaand pachtcontract zonder schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verpachter is slechts mogelijk in drie gevallen: Voor meer informatie over deze steunmogelijkheden verwijzen we u naar de brochure VLIF- Reglementering in Vlaanderen. Alles weten., uitgegeven door Crelan. 1. De overnemer en de overlater zijn naaste familieleden, d.w.z. afstammelingen en schoonkinderen, of afstammelingen en schoonkinderen van de echtgeno(o)t(e). Er zijn twee systemen te onderscheiden: 19
Pachtoverdracht zonder pachtvernieuwing overdracht van het gehele pachtgoed aan een naast familielid ; de overnemer treedt in alle rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke pachter; de overdrager blijft hoofdelijk gehouden t.o.v. de verpachter. Pachtoverdracht met pachtvernieuwing (bevoorrechte pachtoverdracht) overdracht van het gehele pachtgoed aan een naast familielid ; de overnemer treedt in alle rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke pachter, met dien verstande dat er bovendien een pachtvernieuwing is. Dit houdt in dat een nieuwe eerste pachtperiode van 9 jaar begint te lopen ten voordele van de overnemer; de verpachter moet door de oorspronkelijke pachter én binnen de drie maanden na de overname op de hoogte gebracht worden. De namen en adressen van de overnemers moeten daarbij worden vermeld. De mededeling dient te gebeuren met een aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. 2. Bij een gemeenschappelijke uitbating van een pachtgoed door verschillende pachters, kan bij de stopzetting door één van hen, de pacht worden verdergezet door de andere(n). 3. Wanneer de overdracht gebeurt aan een landbouwvennootschap, dient geen toestemming gevraagd te worden aan de verpachter indien de beherende vennoot de oorspronkelijke pachter of een naast familielid is. In dit geval wordt de exploitatie door de beherende vennoot gelijkgesteld aan een persoonlijke exploitatie. In alle andere gevallen is steeds de schriftelijke én voorafgaande toestemming nodig van de eigenaarverpachter. 1.5 De milieuvergunning 1.5.1 Mogelijkheid tot hernieuwing van de milieuvergunning(en) Een milieuvergunning wordt toegestaan voor een wel- bepaalde termijn (normaliter 20 jaar). Vóór 1 januari 2000 moest een nieuwe vergunning worden aangevraagd tussen 18 en 12 maanden vóór het verstrijken van de lopende vergunning. Tot 1 januari 2000 werd de einddatum van de milieuvergunning dus beschouwd als een vaststaand gegeven. Door de wetswijziging van 11 mei 1999 (in voege sinds 1 januari 2000) is de situatie echter veranderd. Momenteel is het mogelijk een nieuwe vergunning aan te vragen vóór de achttiende maand voor het verstrijken van de milieuvergunning, indien: Een overname van de inrichting is gepland; De exploitant een belangrijke verandering beoogt van de inrichting waarvoor de vergunning werd afgeleverd. Op deze manier kan een grotere rechtszekerheid verkregen worden m.b.t. de vergunningssituatie. Immers, bij een overname overschrijdt de financieringstermijn in de meeste gevallen de einddatum van de milieuvergunning. Het aanvragen van een nieuwe vergunning kan dus opnieuw zekerheid verschaffen voor een periode van 20 jaar. De procedure voor de hernieuwing is dezelfde als die voor een nieuwe aanvraag: een volledig dossier moet ingediend worden bij de vergunningverlenende overheid, met name de Bestendigde Deputatie van de provincie of het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente van de aanvrager, naargelang het type vergunning. 1.5.2 Overdracht van de milieuvergunning De overdracht van de aan het bedrijf afgeleverde milieuvergunning moet vóór de overnamedatum gemeld worden aan de vergunningverlenende overheid. De overnamedatum is gelijk aan de startdatum van de exploitatie of de datum waarop de vergunningsplichtige inrichting in bedrijf wordt genomen. De melding dient te gebeuren met een speciaal formulier dat u kunt bekomen op het gemeentehuis. Het formulier moet verstuurd worden naar het College van Burgemeester en Schepenen of naar de Bestendige Deputatie naargelang het type vergunning. 20