Jaarverslag 2014 Openbaar Belang
Verslaglegging 2014 Directieverslag 5 Volkshuisvestingverslag 2014 8 1. Huisvesten van de doelgroep 8 1.1 Visie (op de huisvestingstaak) van Openbaar Belang 8 1.2 Belanghouders en samenw erking 8 1.3 Huurverhoging 8 1.4 Samenstelling van de w oningvoorraad 9 1.5 Mutaties - Het verhuren van w oningen 11 2. Ontw ikkelingen in de huurvoorraad 14 2.1 Nieuw bouw Stadshagen 14 2.2 Sloop/(ver)nieuw bouw Zuiderkerkstraat Van Vilsterenshuis 14 2.3 Wipstrik/nieuw bouw hospice 14 2.5 Verkoop 15 2.6 Schuurmanstraat/Wiecherlinckstraat (cpl. 008) 15 2.7 Korenbloemstraat e.o. (cpl. 006) 16 2.8 Grondverw erving Berkum-Veldhoek (250 w oningen) 16 2.9 Leegstand 16 2.10 Woonw agens en standplaatsen 16 3. Wonen en zorg 17 3.1 Samenw erking met zorginstellingen 17 3.2 Woningen bestemd voor ouderen (55+ ) 17 3.3 Woningen met een medische aanpassing 17 3.4 Woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen 18 4. De kw aliteit van de w oningen en de w oonomgeving 18 4.1 Onderhoud en w oningverbetering 19 4.2 Energielabeling 23 4.3 Duurzaam bouw en 23 4.4 Zonnig huren 24 5. Leefbaarheid 24 5.1 Het beleid 24 5.2 In de buurten 26 5.3 Overlast 27 5.4 Sponsoring 27 6. Het betrekken van de huurders bij het beheer en het beleid 28 6.1 De Centrale Huurdersraad 28 6.2 De bew onerscommissies 29 6.3 De klachtenadviescommissie 29 6.4 Het bew onersblad en online communicatie 29 7. Financieel beleid 30 7.1 Algemeen 30 7.2 Beleggingsbeleid 33 7.3 Resultaat 33 7.4 Financiële positie 34 7.5 Ontw ikkeling reserves 2015 t/m 2019 35 7.6 Onrendabele investeringen 37 7.7 Ontw ikkeling solvabiliteit en liquiditeit 37 7.8 Scenario analyse en risicobeheersing 38 Inhoudsopgave Jaarverslag 2014-2 -
8. Overige 39 8.1 Governance structuur 39 8.2 Interne risicobeheersings- en controlesysteem 39 8.3 Klokkenluidersregeling 40 8.4 Vertrouw enspersoon 40 8.5 Klachtenadviescommissie 40 8.6 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties 40 8.7 Bestemming middelen 40 9. Externe betrekkingen 41 10. Verbindingen 42 11. De organisatie 44 11.1 Het bestuur 44 11.2 Organisatieschema Openbaar Belang 44 11.3 Personeel 44 11.4 De kw aliteit van de dienstverlening 45 11.5 De ondernemingsraad 46 Verslag van de raad van commissarissen 48 1. Samenstelling 48 2. Werkw ijze 48 3. Inhoudelijk toezicht 51 4. Professionalisering van de Governance 52 5. Mutaties in de raad van commissarissen 52 6. Overleg met belanghouders 53 7. Integriteit 53 8. Verantw oording van het beleid rondom commissarissen honorering 53 Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo van het boekjaar 54 Jaarrekening 2014 56 1. Geconsolideerde Balans per 31-12-2014 (na bestemming resultaat) 56 2. Geconsolideerde Winst- en verliesrekening 2014 58 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 59 4. Algemene toelichting 60 5. Grondslagen voor w aardering van activa en passiva 62 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 72 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 75 8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van w aardering en resultaatbepaling 76 9. Kasstroomoverzicht 77 10. Toelichting op de geconsolideerde balans 78 11. Toelichting op de geconsolideerde w inst en verliesrekening 92 12. Overzicht rente 97 13. Overige informatie 98 Inhoudsopgave Jaarverslag 2014-3 -
14. Enkelvoudige Jaarrekening 100 14.1 Enkelvoudige Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) 100 14.2 Enkelvoudige w inst- en verliesrekening over 2014 102 14.3 Enkelvoudig Kasstroomoverzicht 2014 103 15 Toelichting op de enkelvoudige Balans per 31 december 2014 en de w inst - en verliesrekening over 2014 104 15.1 Algemeen 104 15.2 Toelichting Enkelvoudige Balans 104 15.3 Toelichting op de enkelvoudige w inst - en verliesrekening 105 16. Overige informatie 106 17 Overige gegevens 107 17.1 Toelating en inschrijving als toegelaten instelling 107 17.2 Statutaire resultaatbestemming 107 17.3 Voorstel resultaatbestemming 107 17.4 Gebeurtenissen na balansdatum 107 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 108 Inhoudsopgave Jaarverslag 2014-4 -
Directieverslag Met dit jaarverslag 2014 legt Woningstichting Openbaar Belang verantw oording af over alle inspanningen die zij in het verslagjaar heeft gepleegd. Hoe w ij invulling hebben gegeven aan onze maatschappelijke opgaven en het realiseren van onze ambities, leest u hier. Landelijke ontwikkelingen Het jaar 2014 gaat de boeken in als een bew ogen jaar voor de w oningcorporaties. In 2014 is de herziening van de Woningw et in de Tw eede Kamer vastgesteld, w aarbij er duidelijkheid is gekomen over het w erkdomein van de w oningcorporaties: corporaties moeten zich gaan richten op de kerntaken met behoud van niet-daeb activiteiten in herstructurering en krimpgebieden. Daarbij w ordt de rol van de gemeente versterkt en w ordt meer invloed gegeven aan de rol van de huurders. Het toezicht w ordt bij een onafhankelijke w oonautoriteit neergelegd. In 2015 w ordt de Woningw et in de Eerste Kamer behandeld en na instemming gaat de w et op 1 juli 2015 in w erking. Veel mensen kregen via de parlementaire enquête een kijkje in de keuken van de corporatiesector. Wat daaruit naar voren kw am w as niet mooi. Gelukkig zijn genoemde misstanden niet op Openbaar Belang van toepassing; de corporatiesector heeft forse imagoschade opgelopen. Alle reden om als sector verder te gaan met de ingezette verbeteringen. Het thema scheiden w onen en zorg w as in 2014 een belangrijk thema. Onder de programmanaam WWZ038 heeft een groot aantal zorg- en w elzijnspartijen zich in 2014, samen met de gemeente Zw olle en de Zw olse w oningcorporaties, voorbereid op de grote veranderingen in de zorg die per 1 januari 2015 in w erking treden. Om de belangen van mensen met een zorgvraag goed te kunnen bedienen, heeft WWZ038 een aantal belangrijke zaken in kaart gebracht. Zo is er gekeken naar hoe de vraag naar zorg in Zw olle zich de komende jaren ontw ikkelt en of er w el voldoende geschikte w oningen zijn (nu én in de toekomst) om die zorg te ontvangen. Conclusie is dat er de komende jaren geen nieuw e zorgw oningen gebouw d hoeven te w orden. Er zijn voldoende w oningen in Zw olle om de toenemende vraag naar zorg in de w oning op te vangen. Via een classificatiesysteem heeft WWZ038 in kaart gebracht w elke w oningen geschikt zijn als zorgw oning en w elke w oningen daarvoor nog een aanpassing nodig hebben. Prestaties 2014 Er is in 2014 w eer hard gew erkt aan onze volkshuisvestelijke ambities. Er zijn goede resultaten bereikt bij het uitvoeren van de met de gemeente overeengekomen prestatieafspraken. Op het gebied van vastgoedprojecten hebben w ij in 201 4 mooie resultaten geboekt. Wij blijven invulling geven aan onze hoge duurzaamheidsambitie, w aarbij aandacht is voor de ontw ikkeling van de w oonlasten. In 2014 hebben w ij 12 nieuw bouw w oningen opgeleverd aan de Zuiderkerkstraat. In de Indische Buurt is groot onderhoud gepleegd aan 93 w oningen, w aarbij de w oningen een labelsprong hebben gekregen van D/F naar energielabel B. In de Pierik is het groot onderhoud uitgevoerd van 46 eengezinsw oningen, w aarbij de w oningen een labelsprong hebben gekregen van gemiddeld E naar energielabel A+ +. De ingrepen in de complexen hebben een substantiële bijdrage geleverd aan de w oonlastenreductie. In 2014 hebben de Stichting Hospice Zw olle, de gemeente en de Zw olse w oningcorporaties SWZ en Openbaar Belang een samenw erkings- en huurovereenkomst getekend voor de realisatie van een hospice. De voorbereiding van de bouw van 5 plaatsen zijn in 2014 gestart. De oplevering w ordt in h et najaar van 2015 verw acht. In 2014 is onderzoek gedaan naar de toekomstrichting van de 180 w oningen in de Weezenlanden (Wiecherlinckstraat/Schuurmanstraat, bouw jaar 1958). Uit het onderzoek is naar voren gekomen, dat sloop/nieuw bouw het meest aannemelijke scenario is. De bew oners zijn daar tijdens een bew onersavond in oktober 2014 over geïnformeerd. In 2015 w ordt gew erkt aan het verkennen van scenario s voor de invulling van de sloop/nieuw bouw variant. In 2014 zijn 18 w oningen verkocht (begroot 15). Directieverslag 2014-5 -
In 2014 is de ondernemingsstrategie 2015-2018 vastgesteld met als titel Samen w erken aan prettig w onen. We zien dat de koers uit de ondernemingsstrategie op een verantw oorde w ijze w erken voor de primaire doelgroep past binnen het uitgangspunt van het Rijk: terug naar je kerntaak. We zijn er niet bij w eg gew eest; grote aanpassingen in strategie of organisatie zijn hierdoor niet noodzakelijk. Dit betekent, dat w e onze energie kunnen blijven richten op het bijdragen aan een kw alitatief goede en betaalbare w oningvoorraad in de stad Zw olle. Ook is gew erkt aan de actualisatie van het strategisch vastgoedbeleid. De afronding vindt in het eerste kw artaal van 2015 plaats. In 2014 is verder inhoud gegeven aan de organisatieontw ikkeling. Naast de reguliere individuele opleidingen is organisatiebreed gew erkt aan het inbedden van de kernw aarden persoonlijk, betrokken, verbindend en zelfbew ust. In 2014 is een klanttevredenheidsonderzoek gehouden, w aarbij w e een score hebben gerealiseerd van 7,5 (2012: 7,6). Wij zijn tevreden over de uitkomst van het onderzoek. Deze bevestigt dat Openbaar Belang op het gebied van onze dienstverlening, w oning en w oonomgeving naar goede tevredenheid levert. Openbaar Belang heeft in 2014 w eer getoond dat ze door de strategische keuzes en anticiperend op de toekomst een financieel gezonde onderneming is. Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële continuïteit van de w oningcorporaties en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. Die terreinen zijn: kw aliteit financiële verantw oording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het CFV heeft in haar Toezichtsbrief 2014 één opmerking gemaakt. Het CFV heeft Openbaar Belang op de hoogte gebracht van het feit dat het CFV de door Openbaar Belang geformuleerde maatregelen voor het elimineren van toezichtbelemmerende bepalingen in derivatencontracten als toereikend heeft beoordeeld. Klachtenadviescommissie In 2014 zijn er vier klachten bij de klachtenadviescommissie binnengekomen. Drie klachten heeft de klachtenadviescommissie overgelaten aan de w erkorganisatie. Eén klacht is tijdens een zitting behandeld. De klachtenadviescommissie heeft de klacht ongegrond verklaard. Toekomstvisie Hoew el w e onze investeringsambities door de verhuurdersheffing hebben moeten temperen, blijven w ij de komende jaren investeren in Zw olle. Openbaar Belang w il daarbij als sociale en lokale volkshuisvester en als zelfstandige organisatie in het maatschappelijk middenveld van Zw olle blijven staan. Ook in Zw olle liggen de ambities hoog. Dat is ook nodig, w ant Zw olle kent een voortdurende bevolkingsgroei die hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. Daarbij zien w e de zoekduur naar sociale huurw oningen al jarenlang toenemen. In het collegeakkoord 2014-2018 is daarom ook de ambitie opgenomen om het tekort van 400 w oningen in de sociale huursector aan te pakken. Hierover zijn afspraken gemaakt met de Zw olse w oningcorporaties. De afgelopen zien w e dat, ondanks de marktomstandigheden, de productie van nieuw e w oningen is toegenomen. Werden er in de jaren 2012 en 2013 respectievelijk 423 en 503 nieuw bouw w oningen opgeleverd, in het jaar 2014 betrof dat 619 w oningen. De gemeente verw acht in de periode 2014-2017 een jaarlijkse productie van circa 400 w oningen. De jaren daarna w ordt een jaarlijkse productie van 500 w oningen verw acht. Directieverslag 2014-6 -
Naast de ambitie om het huidige bouw programma van de Zw olse corporaties te verhogen, komen w e met de gemeente Zw olle voor 2015 tot de volgende prioriteiten:. betaalbaarheid sociale huursector en w oonlastenproblematiek;. scheiden van w onen en zorg;. inzetten op tijdelijke w oonruimte voor urgente w oningzoekers/spoedzoekers;. inzetten op opvang van de stijgende aantallen (verdubbeling) van de statushouders;. herziening prestatieafspraken 2016-2019 en implementatie herzieningsw et;. blijven investeren in duurzaamheidsopgave en. versterken van participatie van huurders en bew oners. Wij zijn, tezamen met de collega corporaties en de gemeente, voortdurend in gesprek om inhoud te geven aan de gezamenlijke Zw olse volkshuisvestingsambitie. We hebben ons in het verslagjaar opnieuw sterk gemaakt als een maatschappelijke onderneming met oog voor de klant in al haar facetten. Ik w il een ieder bedanken die binnen en buiten onze organisatie heeft bijgedragen aan het w aarmaken van onze ambities en de bereikte resultaten in 2014. Zw olle, 6 mei 2015 G.W. Brouw er ba, directeurbestuurder Directieverslag 2014-7 -
Volkshuisvestingverslag 2014 1. Huisvesten van de doelgroep 1.1 Visie (op de huisvestingstaak) van Openbaar Belang Openbaar Belang ziet dat veel mensen die goed w illen w onen, steun nodig hebben om dat te bereiken. Het is onze primaire taak om deze mensen, die door w elke oorzaak ook die ondersteuning nodig hebben, goed te huisvesten. Maatschappelijke ontw ikkelingen leiden er bovendien toe, dat corporaties steeds meer aangesproken w orden op die sociale taak. Naast het bieden van goede w oningen aan onze huurders, voelt Openbaar Belang zich er (mede)verantw oordelijk voor dat zij in een goede omgeving w onen. Hun w oonomgeving moet ' schoon, heel en veilig' zijn. Daarbij nemen w e de mede verantw oordelijkheid op het gebied van het realiseren van voldoende zorg- en w elzijnsdiensten en het bevorderen van w erkgelegenheid en onderw ijs (faciliterende rol). Daardoor zijn w e niet alleen belangrijk op het gebied van w onen, maar ook een voorname (mede)speler in het bevorderen van het algehele w elzijn van onze huurders en andere bew oners van de w ijk. Openbaar Belang is van mening dat de focus van een w oningcorporatie moet liggen op sociale volkshuisvesting en dat corporaties de grenzen van hun activiteiten goed moeten bepalen. Door samen te w erken met andere partijen w illen w ij mensen meer bieden dan w onen alleen. Vaak is ook een investering in sociaal en economisch opzicht nodig om mensen minder afhankelijk te laten zijn. 1.2 Belanghouders en samenwerking Openbaar Belang w il duurzaam samenw erken met iedere partij die een bijdrage kan leveren aan onze doelstelling. Allereerst zijn dat de bew oners van onze w ijken en buurten zelf, voor een deel w orden zij vertegenw oordigd door de huurdersorganisatie, de Centrale Huurdersraad. Daarnaast w erken w e samen met de gemeente Zw olle, met onze collega corporaties en met andere belanghouders. Diverse keren per jaar vindt overleg plaats op verschillende niveaus. De bijdrage van onze belanghouders is essentieel om onze ambities in buurten en w ijken te kunnen w aarmaken. We zoeken daarom actief naar samenw erking. De rol van de gemeente en de huurdersinvloed w ordt daarbij steeds belangrijker. Dat gaan w e in 2015 verder verkennen, ingegeven door hetgeen in de Woningw et daarover is vastgelegd. Dat doen w e door intensief met alle belanghouders in gesprek te gaan. We w illen w eten w aar hun w ensen liggen en kijken op w elke manier w e elkaar kunnen versterken. Alleen gezamenlijk kunnen w e de gew enste resultaten behalen. 1.3 Huurverhoging Per 1 juli 2014 is de huur, conform het beleid van de rijksoverheid inkomensafhankelijk verhoogd. Huurders met een gezamenlijk inkomen tot 34.085,- hebben een huurverhoging van 4% ontvangen. De inkomensgroep vanaf 34.085,- tot 43.602,- heeft een huurverhoging gekregen van 4,5%. Voor bew oners met een inkomen hoger dan 43.602,- bedroeg de huurverhoging 6,5%. Wij passen huurharmonisatie-ineens toe bij mutatie. In 2014 is het streefpercentage gehandhaafd op gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur. Per complex varieert dit percentage op grond van markttechnische overw egingen. Ultimo 201 4 bedraagt het percentage van de maximaal redelijke huur 69,6% (2013: 67,6%). Volkshuisvestingsverslag 2014-8 -
1.4 Samenstelling van de woningvoorraad Op 31 december 2014 w as de w oningvoorraad als volgt samengesteld: woningtype totaal aantal h u u r p r ij s k l a s s e goedkoop betaalbaar duur < 374,44 455,18 535,91 574,35 374,44 tot tot tot tot 455,18 535,91 574,35 699,48 eengezins 1.211 20 48 363 243 479 flat zonder lift 348 127 104 100 7 10 flat met lift 573 4 290 203 38 38 hat eenheid 241 185 55 1 onzelfstandig 241 241 totaal 2.614 577 497 667 288 527 aandeel 100% 22% 19% 26% 11% 20% boven hts 699,48 58 58 2% aantal DAEB 2.578 576 497 667 288 519 aantal niet-daeb 36 1 8 totaal 2.614 577 497 667 288 527 31 27 58 woningtype totaal aantal gem. huurprijs aandeel aandeel doelgroep totaal aantal gem. huurprijs eengezins 1.211 570 46% algemeen 2.050 503 78% flat zonder lift 348 412 13% studenten 241 220 9% flat met lift 573 468 22% ouderen 303 451 12% hat eenheid 241 325 9% bijzonder 20 645 1% onzelfstandig 241 220 9% totaal 2.614 totaal 2.614 gemiddeld 472 100% gemiddeld 472 100% De aansluiting met de kengetallen (pagina 54), die gebaseerd zijn op de oorspronkelijke financiering en subsidiëring, w ordt gevonden door een herindeling van de onzelfstandige eenheden (1 38 kamers w orden 69 w oningen). Naast bovengenoemde aantallen w oningen zijn er 125 garages, 5 bedrijfspanden, 12 w oonw agens met standplaats en 19 afzonderlijk verhuurde standplaatsen in exploitatie. In 2014 zijn er 18 w oningen verkocht. Een nadere toelichting is te vinden bij onderdeel 2.5 Verkoop. In hoofdstuk 1.4.1 Prognose van de voorraad over 10 jaar op de volgende pagina w ordt de prognose van de samenstelling van de voorraad per ultimo 2024 w eergegeven. Volkshuisvestingsverslag 2014-9 -
1.4.1 Prognose van de voorraad over 10 jaar Als alle prognoses (op basis van het vigerende 1 Strategisch Vastgoed Beleid) over sloop, nieuw bouw en verkoop van w oningen uitkomen, zal het aantal zelfstandige verhuureenheden met circa 30 eenheden stijgen. Het aantal onzelfstandige eenheden daalt door het samenvoegen van 2 kamers naar één w oning met circa 150 eenheden. De verdeling van de voorraad ultimo 2024 ziet er dan als volgt uit (ter vergelijking w ordt eveneens 2014 getoond): 31-12-2014 31-12-2024 32% 21% 46% 26% eengezins woning appartement met lift 49% 25% appartement zonder lift In onderstaande tabel w ordt de verdeling naar type w oningen en w ijkperspectief ultimo 2014 versus ultimo 2024 gegeven. 1.500 1.000 500 flat zonder lift flat met lift eengezins 0 2014 matig 2024 2014 gemiddeld 2024 2014 goed De indeling van het w ijkperspectief naar matig, gemiddeld en goed is gebaseerd op de gerealiseerde en de verw achte w aardeontw ikkeling (WOZ-w aarde) van de w oningen in de betreffende w ijk. 2024 De ontw ikkeling van de betaalbaarheid van de huren is als volgt: 2% 2014 2024 14% 26% 5% 11% Goedkoop Betaalbaar 44% 40% Bereikbaar 58% Boven huurtoeslaggrens 1 Het Strategisch Vastgoed Beleid is in 2014 herzien. Volkshuisvestingsverslag 2014-10 -
1.5 Mutaties - Het verhuren van woningen 1.5.1 Het toew ijzingsbeleid De bew eging op de w oningmarkt is nog steeds beperkt. De sturing richt zich in 2014 ook op het passend huisvesten van de doelgroep (relatie huur inkomen volgens Europese regelgeving, bevordering van de doorstroming, type huishouden en type w oning), de bijdrage aan het creëren van een pluriforme w ijkopbouw en het huisvesten van bepaalde groepen bijzondere huishoudens. Sinds eind mei 2011 is er een nieuw w oonruimteverdeelsysteem. Sindsdien is de w oningmarkt van Zw olle en Kampen/IJsselmuiden één markt gew orden. De w oningen w orden aangeboden in de spoed- (op basis van loting), w ens- (op basis van inschrijfduur), vrije sector-(w oningen met een huur hoger dan de liberalisatiegrens ten behoeve van w oningzoekenden met een inkomen hoger dan 34.678,-) of de bemiddelings-module (maatw erk buiten de w ebsite om voor cliënten van instellingen w aar de Zw olse corporaties afspraken mee hebben gemaakt (quotums). Sinds de start van de huidige Woningzoeker hebben de corporaties de spelregels op een aantal punten aangepast, om enkele problemen op de w oningmarkt op te lossen. De belangrijkste ingrepen zijn: De spoedmodule (verloting) is alleen nog toegankelijk voor inw oners van Zw olle en Kampen, en niet meer voor studenten. Doel is de slaagkans te laten stijgen en de spoedmodule daarmee een beter alternatief te laten zijn voor de vroegere urgentieregeling. De gevolgen van deze ingrepen zijn positief. Inmiddels is de slaagkans in 2014 flink gestegen naar zo n 80%. Oorspronkelijke doelstelling w as 66%. De hardheidsclausule is verruimd; ook gezinnen met minderjarige kinderen, die buiten eigen schuld dakloos dreigen te w orden, komen ervoor in aanmerking, mits ze aan een aantal voorw aarden voldoen. De quotums voor de uitstroom uit regionale w oonvoorzieningen voor bijzondere doelgroepen zijn naar beneden toe bijgesteld. Er w ordt een groter beroep gedaan op deze instellingen om de uitstroom naar de regio te bevorderen. Met de genoemde ingrepen blijft het eigenlijke probleem natuurlijk bestaan: w e hebben te w einig sociale huurw oningen. Dit probleem w ordt steeds pregnanter in een tijd w aarin de druk op de w oningmarkt verder toeneemt door een toenemende vraag (ten gevolge van demografische en economische ontw ikkelingen) en een afnemend aanbod (lagere mutatiegraad en verkoop). Prognoses laten zien dat het tekort in elk geval in de komende 5 jaar toeneemt. Daarom gaan de Zw olse corporaties samen met de gemeente onderzoeken of w e tijdelijk w oningen aan de markt kunnen toevoegen door gebruik te maken van de (aanstaande) leegstand in verzorgingshuizen. In de verzorgingshuizen w ordt leegstand verw acht door de ontw ikkelingen in het kader van het scheiden van w onen en zorg. De vraag is of w e deze w oningen aan de tijdelijke huurmarkt toe kunnen voegen en hoe w e dat het beste organiseren. Ontwikkeling afwegingskader woonruimteverdeling Naarmate ons goed schaarser w ordt, dienen w ij onze keuzes, met betrekking tot de verdeling ervan over de verschillende doelgroepen, steeds scherper en zorgvuldiger te maken. Wat w eegt zw aarder, de positie van bijzondere doelgroepen of die van regulier w oningzoekenden? Moeten w e een vrijkomende w oning publiceren in de w ens- of in de spoedmodule, of w ijzen w e deze toe aan een bijzondere doelgroep (w oonvoorziening) resp. stellen w e de w oning beschikbaar voor de uitstroom uit een voorziening voor een bijzondere doelgroep (op grond van de quotumafspraken)? Conclusie w as dat w e al op de goede w eg zaten. De verhoudingen tussen het verdelen van de w oningen in de w ensmodule, spoedmodule en het huisvesten van bijzondere doelgroepen en statushouders zijn in 2014 goed verlopen. De w erking van de spoedmodule is verbeterd en voldoet aan het vooraf gestelde uitgangspunt, de w achttijden voor het huisvesten van de bijzondere doelgroepen zijn niet opgelopen en ook het aantal te huisvesten statushouders is allemaal tijdig gehuisvest. De w achttijd van de w ensmodule is w el w at opgelopen naar 4,6% (2013: 4%). Een zorg voor 2015 is w el dat de hoeveelheid te huisvesten statushouders ongeveer verdubbelt. Dit zal gevolgen hebben voor de w achttijden in de w ensmodule of bemiddelingsmodule (bijzondere doelgroepen). Volkshuisvestingsverslag 2014-11 -
1.5.2 De cijfers - mutatiegraad, aantal reacties per verhuring en gemiddelde inschrijfduur in dagen per w oningtype (betreft heel Zw olle) woningtype naam gemiddeld aantal aanbiedingen per verhuring gemiddeld aantal reacties in Spoedmodule gemiddeld aantal reacties in wensmodule Appartement met lift 2,01 54 4 33 1.156 Appartement zonder lift 2,08 82 59 1.479 Benedenwoning 1,42 43 33 1.106 Bovenwoning 1,66 47 57 1.310 Eengezinswoning 2,51 94 11 61 1.583 Kangoeroewoning 3 Maisonnette 1 gemideld aantal reacties in Vrije Sector-module gemiddelde reële wachttijd wensmodule in dagen Woonwagen incl. standplaats 3,6 20 743 Gemiddeld 2,16 67 9 51 1.414 De mutatiegraad over 2014 bedraagt 11,6% (9,1% in 2013, 9,9% in 2012, 10,7% in 2011 en 13,1% in 2010). 1.5.3 De passendheid van de toew ijzingen naar huurprijsklasse en naar inkomen Het aantal toew ijzingen w ordt per huurprijsklasse gespecificeerd naar alleenstaanden, tw eepersoonshuishoudens en drie of meerpersoonshuishoudens. Daarbinnen w ordt onderscheid gemaakt naar inkomenscategorie en toetsingsgrenzen van de huurtoeslag. In de tabellen zijn de gerealiseerde toew ijzingen over 2014 uitgesplitst. Overzicht toewijzingen verdeeld naar huishouden, inkomensgrootte en huurprijs 2014 1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie is verhuurd totaal aantal: 218 categorie huishouden inkomen huur 389,05 huur tussen 389,05 en 556,82 huur > 556,82 eenpersoons inkomensgrens 21.600,- (art. 2,a,HSW) eenpersoons eenpersoons > inkomensgrens 21.600,- (art. 2,a,HSW) eenpersoons eenpersoonsouderen inkomensgrens 21.600,- (art. 2,c, HSW) eenpersoonsouderen eenpersoonsouderen > inkomensgrens 21.600,- (art. 2,c, HSW) eenpersoonsouderen 114 40 26 2 19 13 1 1 2 2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie is verhuurd totaal aantal: 43 categorie huishouden inkomen huur 389,05 huur tussen 389,05 en 556,82 huur > 556,82 meerpersoons inkomensgrens 29.325,- (art. 2,b,HSW) tw eepersoons meerpersoons > inkomensgrens 29.325,- (art. 2,b,HSW) tw eepersoons meerpersoonsouderen inkomensgrens 29.400,- (art. 2,d HSW) tw eepersoons meerpersoonsouderen > inkomensgrens 29.400,- (art. 2,d, HSW) tw eepersoons 7 9 17 1 1 8 Volkshuisvestingsverslag 2014-12 -
3. Aantallen drie- en meerpersoonshh. aan wie bij is mutatie verhuurd totaal aantal: 30 categorie huishouden inkomen huur 389,05 huur tussen 389,05 en 596,75 huur > 596,75 meerpersoons inkomensgrens 29.325,- (art. 2,b,HSW) meerpersoons meerpersoons > inkomensgrens 29.325,- (art. 2,b,HSW) meerpersoons meerpersoonsouderen inkomensgrens 29.400,- (art. 2,d HSW) meerpersoonsouderen meerpersoonsouderen > inkomensgrens 29.400,- (art. 2,d, HSW) meerpersoonsouderen 5 16 9 totalen 291 124 75 92 laag inkomen 236 121 55 60 hoog inkomen 55 3 20 32 De Europese regelgeving betekent dat ten minste 90% van de w oningen met een huurprijs lager dan de huurtoeslaggrens (2014: 699,48) toegew ezen moeten w orden aan w oningzoekenden met een verzamelinkomen lager dan 34.678,-. Maximaal 10% van de w oningen met een huur lager dan 699,48 mag toegew ezen w orden aan w oningzoekenden met een inkomen hoger dan 34.678,- als verzamelinkomen. Voor 2014 is dit 2,1% (2011: 4,3%, 2012: 2,1%, 2013: 2,1%). De rest, 97,9%, is toegew ezen aan w oningzoekenden met een inkomen lager dan 34.229,-. Volkshuisvestingsverslag 2014-13 -
2. Ontwikkelingen in de huurvoorraad In het verslagjaar van 2014 zijn 12 nieuw bouw w oningen aan de Zuiderkerkstraat opgeleverd. Er is hard gew erkt aan de voorbereiding van de realisatie van een hospice (5 verhuureenheden) aan de Wipstikkerallee. 2.1 Nieuwbouw Stadshagen 2.1.1 Stadshagen (137 w oningen) Een belangrijke vraag die in het kader van de w oningbouw programmering beantw oord moet w orden, is hoe groot de behoefte aan nieuw e w oningen in Zw olle is. Of anders gezegd: w at is de Zw olse opnamecapaciteit voor de komende 10 jaar. Mede gebaseerd op de adviezen van het Concilium is de w oningbouw programmering aangepast aan de nieuw e marktomstandigheden. Uitgangspunt is dat in de periode 201 3 tot en met 2023 de w oningbouw productie plaatsvindt in het prioritaire gebied van Stadshagen, te w eten de deelgebieden Scholtensteeg, Werkeren, Frankhuis en de zuidelijke delen van Breecamp-Oost en Breezicht (2e fase). In dit prioritaire gebied w orden 2.025 w oningen gerealiseerd, in de periode 2013 2018 zijn dat 180 w oningen per jaar en in de periode 2019 2023 circa 225 w oningen per jaar. De w oningcorporaties krijgen productierechten voor 730 w oningen. De contingenten w orden onderling nog verdeeld (vertrekpunt is 40/40/20). 2.2 Sloop/(ver)nieuwbouw Zuiderkerkstraat Van Vilsterenshuis De 32 onzelfstandige w ooneenheden (complex 018) aan de Zuiderkerkstraat 27 zijn gesloopt. Vervolgens zijn er 12 huurw oningen onder de huurtoeslaggrens gerealiseerd: zes eengezinsw oningen en zes appartementen. De bouw is in januari 2014 gestart en in september 2014 opgeleverd. Het project is binnen het budget gerealiseerd. Dit complex levert een kw alitatief goed aanbod op een zeer gew ilde locatie in Zw olle. Het gevarieerde aanbod in w oontypologieën, namelijk grondgeboden w oningen en appartementen met een zorgtoegankelijke indeling, verhogen de w oonkw aliteit. De verhuurbaarheid blijft hierdoor voor de lange termijn gegarandeerd voor de doelgroep met een inkomen rond modaal. De w oningen zijn geschikt voor tw eepersoonshuishoudens en kleine gezinnen. De energiereducerende maatregelen zijn naast het verlagen van de w oonlasten ook comfortverhogend. De w oningen hebben een A +++ label. Hiermee w ordt een bijdrage geleverd aan het reduceren van CO 2 emissie. 2.3 Wipstrik/nieuwbouw hospice SWZ, de stichting Hospice Zw olle, gemeente Zw olle en Openbaar Belang zijn bij deze ontw ikkeling betrokken. De gemeente, omdat zij grondpositie heeft en haar opdracht is dit maatschappelijke initiatief te faciliteren. Ze verleende haar volledige medew erking voor de ruimtelijke procedures en omgevingsvergunningaanvraag. Openbaar Belang en SWZ handelen vanuit hun intentie mee aan het realiseren van de hospice. Hospice Zw olle is de initiatiefnemer. Op verzoek van de gemeente is de positie van het gebouw gew ijzigd op de locatie. Op 19 augustus 2014 hebben de contractpartners (Stichting Hospice Zw olle, Openbaar Belang en SWZ) de contracten ondertekend. De voorbereiding voor de vraagspecificatie is medio juli 2014 afgerond. Tw ee van de drie aannemers (Nijhuis en Dura Vermeer) presenteerden op 10 september hun plannen. Salverda heeft zich voortijdig teruggetrokken. Het plan is gegund aan Nijhuis. De voorbereiding verloopt volgens planning. Prognose start bouw april 2015 en oplevering oktober 2015. Volkshuisvestingsverslag 2014-14 -
2.4 Isala-terrein Openbaar Belang gaat op het voormalige Isalaterrein aan de rand van de historische binnenstad 35 grondgebonden sociale huurw oningen realiseren. Met ontw ikkelaar Novaform is hiervoor een overeenkomst gesloten op turn-key basis. Novaform is in 2014 voornamelijk actief gew eest met het opstellen van het bestemmingsplan. Het ontw erp bestemmingsplan lag tot en met 16 juli 2014 ter inzage. Daarmee ligt planvorming op planning om begin 2015 het bestemmingsplan te laten vaststellen door de gemeenteraad. Het is de bedoeling dat de w oningen in 2016/2017 w orden gerealiseerd. Verder is een voorstel voor de w oningverdeling aan Syntrus Achmea SWZ en Openbaar Belang opgesteld en is daarnaast de eerste fase gedefinieerd. De totale kosten ramen w ij op 6,8 miljoen (incl. btw ). De w oningen w orden als DAEB-w oningen verhuurd, w aardoor er een afboeking is gedaan van 2,6 miljoen (de zgn.onrendabele top). 2.5 Verkoop In 2014 zijn 18 w oningen verkocht. De type-verdeling w as als volgt: huurprijsklasse type goedkoop betaalbaar <= htsgrens 1*) grens > hts- 1*) Van de 18 verkochte w oningen (in 2013: 22 w oningen) zijn er 2 w oningen (2013: 5) verkocht aan de zittende huurder, de overige 16 zijn bij mutatie op de vrije markt verkocht. Sinds 1997 zijn er 1.020 w oningen ter verkoop aangeboden; ultimo 2013 zijn daarvan 369 w oningen verkocht, derhalve zijn er nog 651 w oningen aangew ezen voor verkoop. De prognose van het aantal w oningen dat jaarlijks w ordt verkocht, is gelijk aan de mutatiegraad (ca. 8%) van de ter verkoop aangeboden w oningen. Tot 1 januari 2013 w erd aan zittende bew oners een korting van 10% op de taxatiew aarde van de w oning gegeven; deze regeling is beëindigd en er w ordt nu geen korting meer gegeven. Ook bij verkoop op de vrije markt w ordt geen korting gegeven. 2.6 Schuurmanstraat/Wiecherlinckstraat (cpl. 008) duur < hts > hts Eindtotaal zittende huurders bruto opbrengst woningen x 1.000,- eengezinswoning 1 2 7 7 17 2 2.685 flat zonder lift flat met lift hat eenheid 1 1 115 onzelfstandig totaal woningen 2 2 7 7 18 2 2.800 overige totaal 2 2 7 7 18 2 2.800 *) bereikbaarheidsgrens ( 535,91 cq 574,35) verkoop Aan de Wiecherlinckstraat/Schuurmanstraat staan zes appartementengebouw en (180 w oningen) die in de jaren vijftig zijn gebouw d en in de jaren tachtig zijn gerenoveerd. De w oningen bereiken het einde van de levensduur in 2018. Deze prachtige locatie verdient een zorgvuldige invulling. In de afgelopen jaren zijn verschillende onderzoeken gew eest over herontw ikkeling en de factoren w aarmee rekening gehouden dient te w orden. Het meest aannemelijke scenario voor de gebouw en is sloop/nieuw bouw. Dit is gebaseerd op het onderzoek van Finance Ideas. De bew oners zijn in een vroeg stadium betrokken bij deze ontw ikkelingen. Op 29 oktober 2014 is er een bew onersavond gehouden en daar is het meest aannemelijke scenario toegelicht met de bijhorende afw egingen. Voor de komende jaren is een beheerplan opgesteld. Hierbij is een zorgvuldige afw eging gemaakt tussen bedrijfszekerheid en kosten. Volkshuisvestingsverslag 2014-15 -
2.7 Korenbloemstraat e.o. (cpl. 006) Aan de Korenbloemstraat, Campanulastraat, Fresiastraat en Violierenstraat in de Pierik, Zw olle, verhuurt Openbaar Belang 46 eengezinsw oningen (complex 006). Openbaar Belang w as in 2012 voornemens deze w oningen te verduurzamen en het asbest uit de w oningen te verw ijderen. Er is een UAV-GC Design, Built and Maintenance vraagspecificatie opgesteld, w aarbij vijf partijen zijn uitgenodigd. In februari 2013 heeft aannemer Mateboer Bouw de opdracht voor de w erkzaamheden gekregen. Er is een aantal w oningen gebruikt om als proefw oning te dienen. Hiermee kregen w e inzicht in de uitvoeringsmogelijkheden en de gew enste kw aliteit. De uitvoering is begin september gestart en afgerond in februari 2014. Deze duurzame revitalisatie w as geen sinecure voor de uitvoering en de bew oners hebben een positieve bijdrage geleverd om dit mogelijk te maken. De w oningen hebben nu het energielabel A+ +. Naast de isolatiemaatregelen, w aarbij ook het asbest (in zow el het dak als in de w oning) vakkundig w erd verw ijderd, kregen de bew oners de keus voor een aantal opties. Het project levert een bijdrage aan de vier ondernemingsdoelstellingen. - Op w oningniveau scoort deze ingreep een 8,13 en levert daarmee een goede bijdrage aan de klanttevredenheid. - In de gehanteerde driehoek beschikbaar betaalbaar kw aliteit w ordt met name een bijdrage geleverd op betaalbaarheid en kw aliteit. Er is een labelsprong gerealiseerd van F naar A+ + en dit zorgt voor lagere w oonlasten. - Lagere w oonlasten door energiereductie en het initiëren van energiecoaches leveren een bijdrage aan de vermindering van de ecologische footprint en w e motiveren anderen dat ook te doen. - Maatschappelijk vermogen w ordt zo efficiënt en effectief mogelijk ingezet door onze w ijze van aanbesteden. Met een relatief laag budget w ordt een hoge kw aliteit (technische levensduurverlenging van minimaal 35 jaar) gerealiseerd met een gunstige exploitatie (op basis van 25 jaar). Deze w oningen beschouw en w e als sociaal bezit voor de toekomst. 2.8 Grondverwerving Berkum-Veldhoek (250 woningen) In 2012 is het gezamenlijk overleg van de 3 Zw olse corporaties met Hegeman Bouw gestart over de afw aardering van de grond in Berkum-Veldhoek. Inzet is dat Hegeman zijn bijdrage in het verlies neemt. Verw acht w ordt dat dit in 2015 zijn beslag krijgt. In 2014 zijn ook de eerste gesprekken gevoerd met een potentiële koper van de grond. 2.9 Leegstand Langdurige leegstand, 3 maanden of langer, is de afgelopen jaren vrijw el niet voorgekomen. De kortdurende frictieleegstand als gevolg van verhuizingen is in 2014 uitgekomen op circa 0,3% (2013: 0,7% en 2012 0,3%) van de jaarhuur. De hoge kosten w egens leegstand in 2013 w erden veroorzaakt door de tijdelijke leegstand van een 2-tal groepen w oningen gehuurd door zorginstellingen. Deze huur is door deze instellingen opgezegd. De kosten van leegstand zijn verhaald op de instellingen. 2.10 Woonwagens en standplaatsen Eind 2014 w aren er 31 standplaatsen en 12 w oonw agens voor de verhuur beschikbaar met een gemiddelde huur van 208,- resp. 446,-. De huren zijn op 1 juli 2014 met 4% verhoogd. Het volledige beheer van de w oonw agens en standplaatsen w ordt uitgevoerd door een op dit terrein gespecialiseerde organisatie. In 2010 is besloten de 6 standplaatsen aan de Van Pallandtmarke op te heffen. Voor de laatste plaats die nog aanw ezig w as op de Van Pallandtmarke is in 2014 een passende nieuw e locatie gevonden. Nu kan de gehele locatie een andere bestemming krijgen. In overleg met de omw onenden en de gemeente w ordt gew erkt aan de ontw ikkeling van nieuw bouw van grondgebonden en/of gestapelde w oningen. Volkshuisvestingsverslag 2014-16 -
3. Wonen en zorg Openbaar Belang stelt de belangen van de bew oners cent raal in de w ijken en buurten w aar zij bezit heeft. Ze vindt dat mensen moeten kunnen blijven w onen in hun buurt, als ze dat graag w illen. Ook als ze ouder, ziek of gehandicapt w orden. Dit vraagt flexibiliteit in dienstverlening en producten, bijvoorbeeld in de vorm van levensloopbestendige of meergeneratiew oningen. Ons Programma van Eisen voorziet in levensloopbestendigheid van alle nieuw e w oningen en ook een deel van de bestaande w oningen dat groot onderhoud krijgt. 3.1 Samenwerking met zorginstellingen Scheiden wonen en zorg en bijzondere doelgroepen Het scheiden van w onen en zorg heeft directe invloed op de mate w aarin mensen nog gebruik kunnen maken van zorgvoorzieningen zoals verzorgings- en verpleeghuizen. Mensen met een indicatie ZZP (zorgzw aartepakket) 1 en 2 komen niet meer in aanmerking voor het w onen in deze w oonvoorzieningen. Voor zorgaanbieders en corporaties heeft dit gevolgen voor de bezetting van het (zorg)vastgoed en de huurcontracten die veel meer dan voorheen rechtstreeks bij de huurders komen te liggen. Samen met zorgaanbieders hebben de Zw olse corporaties en gemeente inmiddels vraag en aanbod tot 2030 zow el kw antitatief als kw alitatief in beeld gebracht. De verdere uitw erking heeft plaatsgevonden in 2014. Partijen hebben afgesproken in 2014 topprioriteit te geven aan scheiden w onen en zorg. Met 29 partners hebben w e het eindrapport in november 2014 opgeleverd. Met het gereed komen van dit eindrapport Zw olle, een zorgbestendige stad hebben w e een stevige basis gelegd om de transitie scheiden w onen zorg in Zw olle op te vangen. Deze basis moet in de komende jaren verder w orden uitgew erkt. Hiervoor is voortdurende afstemming nodig met de maatschappelijke- en vraagontw ikkeling. Deze is moeilijk voorspelbaar en aan veel veranderingen onderhevig, w aardoor een continue monitoring is vereist. 1 januari 2015 is een belangrijke mijlpaal, het programma w onen, w elzijn en zorg in de w ijk gaat dan feitelijk pas echt beginnen. De basis is gelegd, nu moet er verder gebouw d w orden. Voor het verzorgen van een zo goed mogelijk en laagdrempelig aanbod aan klanten op het gebied van w onen en zorg, w erkt Openbaar Belang samen in het Servicepunt Zorgw oningen met vier andere w oon- en zorgpartijen. Vanuit de invalshoek klantgerichter en flexibeler omgaan met vastgoed zijn stappen ondernomen om het proces te optimaliseren. De procesoptimalisatie van het servicepunt zorgw oningen is geïmplementeerd op 1 oktober 2014. Onderdeel van de procesoptimalisatie is dat het aanbod van de zorgw oningen is geïnt egreerd in de Woningzoeker; Zw olle-kampen is één markt, mensen kunnen zelf hun match maken. 3.2 Woningen bestemd voor ouderen (55+ ) In 2014 is ongeveer 10% van de w oningen speciaal bestemd voor ouderen (55 + ). Dit betreft met name gelijkvloerse appartementen met een lift. 3.3 Woningen met een medische aanpassing Voor w ie om medische redenen een aanpassing in de w oning behoeft, kan daarvoor terecht bij de gemeente Zw olle. In 2014 zijn 10 w oningen (2013: 8) van Openbaar Belang medisch aangepast. kosten per aanpassing aantal totale kosten per jaar 2014 2013 2012 2014 2013 2013 10 8 10 7.599 7.599 6.370 < 450,- 58% 61% 50% 17% 5% 20% 450,- tot 2.250,- 20% 13% 40% 26% 6% 40% 2.250,- tot 6.750,- 10% 13% 10% 57% 34% 40% > 6.750,- 10% 13% 0% 1% 55% 0% Volkshuisvestingsverslag 2014-17 -
3.4 Woningen bestemd voor bijzondere doelgroepen Openbaar Belang w il er zijn voor alle mensen met een w oonbehoefte. Binnen de mogelijkheden w ordt voorrang verleend aan mensen die daarbij, door w elke oorzaken ook, ondersteuning w ensen. Mensen w orden benaderd als individuen, met hun eigen specifieke omstandigheden en problemen. Openbaar Belang neemt w ensen, behoeftes en problemen serieus en probeert hiervoor, samen met hen, een optimale oplossing te vinden. Soms kan voor een groep met gelijke w ensen en problemen een collectieve oplossing gevonden w orden. Zo biedt Openbaar Belang samen met de tw ee andere Zw olse w oningcorporaties huisvesting op maat voor meer dan tw intig maatschappelijke instanties. Zo w ordt voorkomen dat mensen die de regie over hun leven niet hebben of dreigen kw ijt te raken, tussen w al en schip terecht komen. Met een eensgezinde samenw erking tussen de partijen w ordt een groot aantal maatschappelijke problemen voorkomen, zoals dakloosheid, verloedering, zelfverw aarlozing en overlast. Voorbeelden hiervan zijn de Kadera (vrouw enopvang) en de Herberg (opvang voor dak- en thuislozen). Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Zw olle. Voor mensen die w el zelfstandig kunnen w onen, maar daarbij w el enige begeleiding nodig hebben, stellen de Zw olse corporaties jaarlijks een aantal w oningen beschikbaar. In 2014 zijn via de zogenoemde quotumafspraken 88 w oningen (Openbaar Belang: 21) beschikbaar gesteld aan cliënten van Stichting Limor, Dimence, Frion, Leger des Heils, RIBW, Reclassering, de Herberg, Veldzicht, Trias, Kadera, St. Bema en Tactus. Buiten dit aantal om w orden er ook nog w oningen verhuurd via gemeente Zw olle, afd. WMO (op medische indicaties), asielzoekers en via de Regiegroep ten behoeve van huishoudens die problematiek hebben op meerdere vlakken (bijvoorbeeld sociaal en financieel) en vaak ook door meerdere instanties w orden begeleid. 4. De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Het beleid Openbaar Belang heeft de volgende uitgangspunten op het gebied van de w oningen en w oonomgeving geformuleerd: Openbaar Belang stimuleert samen prettig w onen en leven in de w ijken w aarin w ij actief zijn. Hierbij is de klant mede w oonproducent. Wij faciliteren onze klanten met hun huisvestingsvraagstuk en andere w oning- en w oongerelateerde kw esties. Wij leveren w oningen met een verantw oorde prijs-/kw aliteitverhouding. De menselijke maat (persoonlijke benadering met minimale bureaucratie) is de norm. Duurzame investeringen focussen op energiezuinigheid, w aardevastheid en betaalbaarheid van de w oningen op de lange termijn. Deze uitgangspunten w aren de basis voor een aantal beleidsvoornemens op het gebied van w oningen en w oonomgeving: 1. Openbaar Belang gaat haar w oningaanbod (verder) verduurzamen omdat dit, naast meer comfort, leidt tot lagere energielasten (t.b.v. betaalbaarheid) en reducering van ecologische footprint. 2. Openbaar Belang continueert haar (pro)actieve aanw ezigheid in de w ijk voor een leefbare omgeving, omdat w ij in staat zijn om snel en goed problemen te signaleren en w aar mogelijk te voorkomen in een regiefunctie w aardoor een schone, hele en veilige w oonomgeving ontstaat. Dit draagt bij aan het ongestoord w oongenot en zien w ij als een voorw aarde voor de goede verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van het w oningbezit. We zijn een maatschappelijke onderneming en met ons beleid en plannen hebben w e grote invloed op het w oon- en leefklimaat van onze bew oners. Bovendien moet het beleid transparant van karakter zijn, dat w il zeggen beïnvloedbaar door maatschappij en klanten en, w at betreft de effecten ervan, meetbaar en controleerbaar. Volkshuisvestingsverslag 2014-18 -
4.1 Onderhoud en woningverbetering Openbaar Belang heeft geen eigen uitvoerend personeel in dienst. De grotere w erkzaamheden w orden aanbesteed en alle uitvoerende onderhoudsw erkzaamheden w orden uitbesteed aan derden. De w erkzaamheden die voortvloeien uit de instandhouding van de w oningen, w orden uitgevoerd onder regie van Openbaar Belang. Jaarlijks w orden met de betreffende aannemers tarief afspraken gemaakt. Openbaar Belang neemt jaarlijks per 1 november het initiatief om voor het komende kalenderjaar de uurlonen vast te stellen, op basis van CBS indexcijfers. De uitgaven voor het onderhoud in 2014 zijn als volgt te onderscheiden: soort onderhoud 2014 2013 verschil niet planmatig onderhoud reparatieverzoeken 535.000 581.000-46.000 mutatieonderhoud 190.000 222.000-32.000 contractonderhoud 194.000 170.000 24.000 subtotaal niet planmatig onderhoud 919.000 973.000-54.000 planmatig onderhoud 1.752.000 1.892.000-140.000 totaal generaal 2.671.000 2.865.000-194.000 4.1.1 Reparatieverzoeken Vragen/meldingen kunnen telefonisch, schriftelijk, via de mail of tijdens een bezoek aan kantoor w orden doorgegeven. Dezelfde dag w ordt contact gelegd en een uitvoerende partij ingeschakeld. Die belt binnen 24 uur voor een afspraak, bij calamiteiten eerder. Het bedrijfsbureau schat in of zaken één dag, 7 dagen of langer mogen duren en monitort dit. Vervolgens w ordt de vraag verder afgehandeld door de gecontracteerde partij en bij ons gereed gemeld. Steekproefsgew ijs controleren w ij. Bij cvonderhoud en ruitschade w orden bew oners rechtstreeks doorgeleid naar onze contractpartners en direct geholpen. Het aantal reparatieverzoeken bedroeg in 2014 gemiddeld 1,5 per w oning (begroot 1,7). Het absolute aantal reparatieverzoeken is in het verslagjaar met 8% gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn gedaald en kw amen in 2014 uit op 131,- per reparatieverzoek tegen een gemiddelde van 136,- in 2013. De totale kosten zijn circa 46.000,- lager uitgekomen dan begroot. Bij reparatieverzoeken w ordt, afgaande op de omvang van het verzoek, een genormeerde afhandelingsduur van standaard 7 en in een aantal gevallen 14, of 30 w erkdagen geprognosticeerd. In 2014 w erd 70% van de reparatieverzoeken binnen 7 dagen afgew erkt en dat is gelijk met de norm. In 2013 w as dit ook 70%. Dit is exclusief meldingen van verstoppingen. Overzicht reparatieverzoeken in 2014 5.000 aantal reparatieverzoeken 160 gemiddelde kosten per reparatieverzoek 4.000 150 3.000 2.000 vierde kwartaal derde kwartaal tweede kwartaal eerste kwartaal 140 130 120 begroot werkelijk 1.000 110 0 2012 2013 2014 100 2012 2013 2014 4.1.2 Mutatieonderhoud Volkshuisvestingsverslag 2014-19 -
Het aantal verw erkte mutaties in 2014 bedraagt 307. De totale kosten van het mutatieonderhoud zijn in 2014 circa 13.000,- lager uitgekomen dan begroot. Het aantal mutaties w as circa 25% hoger dan begroot, maar de gemiddeld kosten per mutatie w aren lager: begroot 846,- versus w erkelijk 618,- (in 2013: 824,-). Overzicht mutatieonderhoud 2014 400 aantal mutaties 1.200 gemiddelde kosten per mutatie 1.100 300 vierde kwartaal 1.000 200 100 derde kwartaal tweede kwartaal eerste kwartaal 900 800 700 600 werkelijk begroot 0 2012 2013 2014 500 2012 2013 2014 4.1.3 Planmatig onderhoud/groot onderhoud 4.1.3.1 Algemeen Om overloopposten in het planmatig onderhoud te beperken w erken w e met een 2-jarige planperiode van het planmatig onderhoud, aangevuld met een theoretische (o.b.v. levenscyclus van de afzonderlijke componenten) planning voor de jaren erop volgend. De volgende planmatig onderhoudsw erkzaamheden zijn in 201 4 voorbereid en/of uitgevoerd: 1. 72 w oningen Sumatrastraat e.o. (cpl. 001) en 21 w oningen Riouw straat (cpl. 004) De voorbereiding van deze tw ee complexen w as intensiever dan verw acht. Dit heeft te maken met de complexiteit van de duurzaamheidsingreep voor deze w oningen en de benodigde begeleiding van de bew oners. De w erkzaamheden zijn aanbesteed en half september 2013 is gestart met een proefw oning. Van de w oningen aan de Sumatrastraat e.o. heeft 96% van de huurders ingestemd met de uitvoering van het onderhoudsplan. Met het behalen van de instemming is direct gestart met de verdere voorbereiding van het onderhoud. Het onderhoud is in maart 2014 afgerond. Van de bew oners van w oningen aan de Riouw straat heeft 60% ingestemd met de huurverhoging voor de duurzaamheidsmaatregelen. De w erkzaamheden zijn in die w oningen uitgevoerd. Het onderhoud is in juni 2014 afgerond. 2. 96 w oningen Hanekamp (complex 007) Na de asbestinventarisatie bleek dat, technisch gezien, de planning van de aanpak geheel in een ander daglicht is komen te staan. Voor de asbestverw ijdering bleek het noodzakelijk dat een deel van de bew oners tijdelijk uitgeplaatst moet w orden. Dit verhoogt de organisatiegraad en de w ijze van communicatie en begeleiding van onze bew oners. Er is gestart in december 2013 en de w erkzaamheden zijn in het tw eede kw artaal 2014 afgerond. Volkshuisvestingsverslag 2014-20 -
3. Overige onderhoudsw erkzaamheden Wijk/straat Huisnummers Omschrijving Indische buurt Binnengasthuisstraat 2 t/m 13 Buitenschilderw erk Keukenblokken vervangen Schildersbuurt Holtenbroekerw eg 52 t/m 86 Hemelw aterafvoeren Raamdorpels tegels Gemeenschappelijk paden Kamperpoort Hoogstraat 39 t/m 61 Hemelw aterafvoeren Intercom Gemeenschappelijke paden Raamdorpels tegels Stadshagen Goudplevierstraat 2 t/m 8, 16 Dakbedekking (laagbouw ) Graspieperstraat 1 t/m 11 13 t/m 59 Brandmelders 125 t/m 151 Postvakken en intercom (hoogbouw ) Gruttostaat 1 t/m 11 2 t/m 12 Mechanische ventilatie (laagbouw ) Kuifeendstraat 2 t/m 12 Buitentrap tuin hout (hoogbouw ) Drapenierlaan 37 t/m 111 Personenlift, kleine aanpassingen Mechanische ventilatie Linnenw everstraat 44 t/m 58-62 t/m 72 Dakbedekking bergingen Knopenmakerstraat 55, 1 Leiendekkerstraat 43 t/m 77 Mattenbies 1 t/m 19 Personenlift, onderhoud Biezenknoppen 34 t/m 54 2 t/m 28 30 en 32 Puntmos 2 t/m 46 Schilderw erk Haakmos 58 t/m 94 Schilderw erk Kleimos 3 t/m 39, 12 Maanmos 3 Fonteinkruid 63 t/m 87 Gemeenschappelijke paden Puntkroos 2 t/m 40 Waterbies 2 t/m 28 Zeebies 1 t/m 47 Waterviolier 1 t/m 49 Buitenschilderw erk Volkshuisvestingsverslag 2014-21 -