ADVIES VLAAMSE COMMISSIE VOOR RUIMTELIJKE ORDENING Ontwerp van gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Gemengd regionaal bedrijventerrein Broekooi te Zellik. Gemeente Asse A. Samenvatting van het dossier A.1 Situering Dit ruimtelijk uitvoeringsplan wordt opgemaakt naar aanleiding van de aanvraag tot planologisch attest door het distributiebedrijf Delhaize, dat gevestigd is op het bestaande bedrijventerrein Broekooi te Zellik. Op grond van subsidiariteit werd door de gemeente een negatief planologisch attest afgeleverd. Tezelfdertijd startte het Vlaams gewest als bevoegde overheid de voorbereiding op van een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor een gemengd regionaal bedrijventerrein. Dit als voorafname aan de afbakening van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Tijdens de plenaire vergaderingen werden door de gemeente Asse nog enkele andere problematieken in verband met bedrijfssituaties aangebracht en voorstellen gedaan tot een beter benuttiging van het bedrijventerrein. Om een eenduidig plan op te maken, en tegelijkertijd problemen van schaalverschillen en inhoudelijke verschillen met het gewestplan te vermijden, wordt geopteerd om de delen van het bestaande bedrijventerrein die functioneren op bovenlokaal niveau in het RUP op te nemen. Tegelijkertijd kunnen dan ook engagementen genomen worden voor de landschappelijke inpassing en de buffering van het bedrijventerrein. A.1.1. Bestaande ruimtelijke structuur A.1.1.1. Distributiecentrum Delhaize Economische kenmerken Het distributiecentrum van Delhaize in Zellik is één van de belangrijkste vestigingen voor verwerking, stockage en transport van goederen in functie van de bevoorrading van de 675 verkooppunten van de Delhaize Group in België en Luxemburg. De vestigingen in België en Luxemburg haalden in 2000 een omzetcijfer van ongeveer 3 miljard Euro, met een marktaandeel in voeding van ongeveer 25%. In de komende jaren schat Delhaize haar netwerk te kunnen uitbreiden met 50 à 60 grote en kleine winkels per jaar. Hiervoor is de bevoorrading van cruciaal belang voor de warenhuisketen. Historische context Het bedrijf heeft het distributiecentrum in 1964 op de huidige locatie gevestigd. De uitbreiding gebeurde geleidelijk, volgens noodzaak. Mobiliteitsprofiel Dagelijks doen zo n 360 vrachtwagens het distributiecentrum te Zellik aan. Daarnaast zijn er nog ongeveer 300 vrachtwagens van leveranciers die hun goederen komen afzetten. Hiervan komen er 70 aan tussen 19 u s avonds en 6 uur s ochtends. De 1600 personeelsleden, die hoofdzakelijk (60%) wonen in groot-asse komen met ongeveer 500 personenwagens naar het distributiecentrum. De vrachtwagens bedienen gans België en in totaliteit zijn op deze wijze zo n 570 winkelpunten als betrokken partij voor levering vanuit Zellik. Zoals reeds gesteld zal het aantal ritten toenemen, doch hier wordt voorzien dat de stijging, zelfs op een termijn van 5 jaar niet groter zal zijn dan 10% door een betere planning en betere organisatie na de nieuwe investering. 1
Ruimtegebruik Het bedrijf neemt een groot deel (ongeveer 40%) van het bedrijventerrein Broekooi in. Alle percelen in gebruik (of aangekocht) door Delhaize vormen samen één aaneengesloten grote site met een oppervlakte van ongeveer 26 hectare. Schaal, visuele en vormelijke aankleding De gebouwen en bedrijfsterreinen van Delhaize zijn, net als de andere bedrijfsgebouwen op het bedrijventerrein Broekooi verzorgd en voldoen aan de (ruimtelijke) verwachtingen voor een behoorlijk ingericht bedrijventerrein. Vanuit de omgeving gezien ontbreekt echter elke vorm van buffering, zelfs de voorziene bufferzones op het gewestplan werden nooit gerealiseerd. Het gebrek aan landschappelijke inkleding is een zeer storend element in de omgeving, zowel voor het ervaren van de zogenaamde groene gordel als gezien vanuit het dorp Kobbegem, met het waardevolle Torenhof. Ruimtelijke vraag van het bedrijf In totaal wenst Delhaize de overslagcapaciteit uit te breiden met 50 000 m². De huidige bezetting en de nood aan bijkomende opslagruimte stellen dat er een acuut tekort zal zijn aan overslagruimte. A.1.1.2. Problematiek van het bedrijf Aurex NV Het bedrijf Aurex is gelegen aan de westelijke grens van dit RUP. Het grootste deel van dit bedrijf is gelegen in industriegebied, hoewel reeds een uitbreiding is gerealiseerd in agrarisch gebied, met verhardingen in buffergebied en woongebied. Het bedrijf heeft reeds aangrenzende terreinen in eigendom die volledig aansluiten bij bestaande (zonevreemde) bedrijven. Bij het voorzien van een ruimtelijk beperkte uitbreiding van dit bedrijf kan tevens worden gezorgd voor een afdoende buffering en landschappelijke inkleding ten aanzien van de omgevende residentiële bebouwing. A.1.1.3. Overige problematieken van individuele bedrijven In de twee plenaire vergaderingen werden nog twee ruimtelijk beperkte problematieken besproken. Enerzijds werden twee percelen, gelegen in woongebied met landelijk karakter, eigendom van een ontwikkelaar toegevoegd bij het bedrijventerrein, zodat een optimaal gebruik van het aangrenzende perceel kan plaatsvinden. Anderzijds werd in overleg met de gemeente en het bedrijf Van Der Rijn, het gehele perceel van dit bedrijf opgenomen in het RUP. Op deze manier kan het bedrijf inspelen op recente marktontwikkelingen, zodat de continuïteit gewaarborgd blijft. Tevens sluiten de voorschriften, opgelegd in dit RUP beter aan bij de randvoorwaarden die werden opgelegd in de op 23 oktober 2000 afgeleverde stedenbouwkundige vergunning. A.1.1.4. Ruimtelijke kenmerken van de omgeving Het bestaande bedrijventerrein wordt ten oosten omgeven door landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Deze landschappelijke waarde is voornamelijk gebaseerd op het uitgesproken reliëf met glooiende hellingen en open heuvelruggen. Kenmerkend voor dit heuvelachtig landschap zijn de holle wegen zoals Broekooi. Boven op de heuvelruggen zijn van oudsher de akkers en hoeves gelegen. Omdat de huidige bufferzone, voorzien in het gewestplan, in werkelijkheid onvoldoende werd aangelegd, heeft de bedrijvenzone veeleer een negatieve impact op het landschap. Het grootste deel van het industriegebied, met ontsluiting via het kruispunt Broekooi Brusselsesteenweg, kan gezien worden als een gemengd regionaal bedrijventerrein. De omvang en de schaal van de bedrijven en de aard van de activiteiten wijzen duidelijk op het bovenlokaal belang. Het zuidoostelijk deel van het industriegebied, met kleinere bedrijven vermengd met woningen, dat ontsloten wordt rechtstreeks op de Brusselsesteenweg, heeft duidelijk een ander karakter. Het bedrijf AUREX NV (De Persgroep) is een regionaal bedrijf dat aansluitend bij deze gemengde zone is gelegen. Eén toegang is voorzien op de Brusselsesteenweg, de toegang voor zwaar vervoer wordt in de toekomst voorzien langs de Breker, via het bedrijventerrein Broekooi. Het bedrijf Aurex wordt dan ook mee opgenomen in het gewestelijk RUP, met een beperkte bijkomende inname van agrarisch 2
gebied. De ruimtelijke problematiek van de kleinere bedrijven ten westen van Aurex, is eerder een kwestie van het verweven voorkomen van bedrijven en woningen langs een steenweg. De ruimtelijke afweging en wenselijkheid van deze situatie is in de eerste plaats een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Een aantal percelen of delen van percelen sluiten eerder aan bij het bedrijventerrein, en worden dan ook vanuit die context nader bekeken. Concreet betreft het twee percelen woongebied met landelijk karakter langs de Brusselsesteenweg, en delen van het perceel van het bedrijf Van Der Rijn aan de noordzijde van het bedrijventerrein. A. 2. Ontwerp : Visie en gewenste ruimtelijke ontwikkelingsperspectieven A.2.1. Landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein Gezien de ruimtelijke visie die ontwikkeld werd in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen met betrekking tot het behoud van de open ruimte in en rond het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel, schuift men als eerste concept de inpassing van het bedrijventerrein in het landschap naar voor. Dit betekent dat in de richting van het open landschap een voldoende brede groenbuffer wordt voorzien. Delen van deze groenbuffer kunnen op korte termijn gerealiseerd worden, andere zullen een gecoördineerde aanpak vergen. Binnen het RUP worden de nodige maatregelen getroffen om de realisatie mogelijk te maken en om te verhinderen dat bedrijven verder uitbreiden in de richting van de open ruimte. Daarnaast wordt ook de (juridisch voorziene) buffer ten opzichte van de woningen langs Breker en de Langestraat bevestigd, en waar mogelijk versterkt. De groenbuffer die wordt voorzien langs de toekomstige uitbreiding van het terrein moet worden aangelegd door het aanpalende bedrijf. A.2.2. Beperkte ruimtelijke uitbreiding in functie van Delhaize Voor Delhaize wordt voorzien in een beperkte uitbreiding in de richting van de spoorweg Brussel- Dendermonde aansluitend bij het bestaande bedrijventerrein. Het reliëf zorgt er voor dat de impact op het landschap van de uitbreiding zo klein mogelijk is. A.2.3. Mogelijkheden bieden voor zuinig ruimtegebruik en verhogen van de ruimtelijke kwaliteit op het bedrijventerrein Om de continuïteit te bewaren wordt ervoor gekozen om het gehele bedrijventerrein van Broekooi mee op te nemen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, met uitzondering van het deel dat ontsloten wordt op de Brusselsesteenweg en veeleer een problematiek verweving is. De voorschriften omtrent kwalitatief ruimtegebruik gelden niet enkel voor Delhaize, maar voor het gehele terrein, omdat er nog enkele onbebouwde percelen op Broekooi zijn. A.2.4. Doorvoeren van beperkte aanpassingen Langs de rand van de open ruimte zijn er op een aantal percelen bedrijven gedeeltelijk opgericht in agrarisch gebied; anderzijds zijn er delen van percelen die bestemd zijn als industriegebied die eigenlijk horen bij de open ruimte. Delen die nu bestemd zijn als buffergebied of industriegebied en die niet tot de bedrijfsvoering horen, worden herbestemd naar agrarisch gebied. Deze delen van percelen zijn gelegen langs de oostzijde van het bedrijf Delhaize. Delen van percelen die momenteel deel uitmaken van een (stedenbouwkundig vergund) bedrijf, worden herbestemd naar gemengd regionaal bedrijventerrein. Ook aan de westelijke zijde, wordt het bedrijf Aurex, dat feitelijk deel uitmaakt van het regionaal bedrijventerrein, meegenomen. Dit houdt in dat een aantal percelen die momenteel niet in agrarisch gebruik zijn, en gedeeltelijk reeds deel uitmaken van de bedrijfsvoering van Aurex, herbestemd worden naar gemengd regionaal bedrijventerrein. Bij verdere uitbreiding is het noodzakelijk dat de bediening van het bedrijf volledig gebeurd langs de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein Broekooi. Aan de noordzijde wordt het gehele bedrijfsperceel van het bedrijf Van Der Rijn opgenomen, zodat dit enerzijds overeenstemt met de voorwaarden opgelegd in de afgeleverde bouwvergunning en anderzijds het bedrijf de mogelijkheid biedt om de site te optimaliseren. De voorgestelde groene buffer blijft wel minimaal 30 meter breed. Ten opzichte van de open ruimte wordt een minimale groenbuffer voorzien. Aangezien een belangrijk deel hiervan in agrarisch gebruik is, wordt voorgesteld deze gefaseerd te realiseren. 3
A.2.5. Ruimteboekhouding Momenteel zijn binnen de perimeter van het gewestelijk RUP volgende bestemmingen aanwezig: Gewestplanbestemming : - Woongebied en woongebied met landelijk karakter 0,7 ha - Agrarisch gebied en landschappelijk waardevol agrarisch gebied 17 ha - Buffergebied 10 ha - Industriegebied 59 ha Totaal 86,7 ha Deze worden omgezet in: RUP bestemming : - Gemengd regionaal bedrijventerrein 71,7 ha - Groene buffer type 1 7,6 ha - Groene buffer type 2 3,6 ha - Structuurbepalend agrarisch gebied 3,8 ha Totaal 86,7 ha A. 3. Relatie met het RSV Het RSV stelt dat ruimte en economie beter op elkaar moeten worden afgestemd. De Vlaamse economische potenties moeten worden versterkt en de troeven liggen in de concentratiegebieden voor economische activiteiten, meer bepaald in de economische knooppunten en in de poorten. De vestiging van het distributiecentrum van Delhaize is gelegen in Zellik (Asse) op het regionaal bedrijventerrein Broekooi. Hoogstwaarschijnlijk zal dit bedrijventerrein binnen de afbakening vallen van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Het is de bedoeling dat op specifieke locaties de (grote) troeven van het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel kunnen worden uitgebouwd. Vooral in het westelijke en noordelijke gedeelte (van Zaventem tot Groot-Bijgaarden, waarbinnen Zellik gelegen is), moeten de specifieke ontwikkelingen steunen op het grootstedelijk vestigingsmilieu en de attractiviteit van de omgeving. A. 4. Openbaar onderzoek Het ontwerp van gewestelijk RUP werd conform art. 42 van het decreet op de ruimtelijke ordening onderworpen aan een openbaar onderzoek gedurende 60 dagen, m.n. van 02/02/04 tot 1/04/04. Dit openbaar onderzoek resulteerde in 5 tijdige bezwaarschriften. Alle bezwaren werden opgenomen in een databank waarvan uittreksel in bijlage. A.5. Adviezen Er werden geen adviezen ingediend. 4
B. Advies van Vlacoro B. 1 Bespreking van de bezwaren en opmerkingen 1. De NMBS [B1] heeft geen bezwaren of opmerkingen tegen het ontwerp van gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Vlacoro neemt kennis van dit standpunt 2. De Afdeling Algemeen Milieu- en Natuurbeleid, Cel Veiligheidsrapportage, [B2] heeft geen bezwaren of opmerkingen tegen het ontwerp van gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Op basis van de door hen gekende gegevens kan in het plangebied en binnen een straal van 2 km. geen Seveso inrichting gelegen zijn. De Cel Veiligheidsrapportage vraagt bijgevolg geen veiligheidsrapport aan in het kader van dit ruimtelijk uitvoeringsplan. Vlacoro neemt kennis van dit standpunt 3. De afdeling Monumenten en Landschappen [B3] dient bezwaar in tegen voorliggend ontwerp van gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. De afdeling stelt dat bij nazicht van de beschikbare documentatie blijkt dat de uitbreiding van de bedrijven gebeurt in een zone met een hoge archeologische potentie. Het toponiem Betteghem wijst op de mogelijke aanwezigheid van een vroegmiddeleeuwse, mogelijk Merovingische nederzetting. Ook op andere aan te snijden percelen kunnen zich verborgen archeologische resten bevinden. De afdeling Monumenten en Landschappen wijst er op dat er nog ongekende archeologische sites in deze zone aanwezig kunnen zijn. Wanneer tijdens de werken een goed wordt aangetroffen waarvan men redelijkerwijs kan vermoeden dat het een archeologisch monument betreft ("toevalsvondst"), moet hiervan binnen de 3 dagen aangifte gedaan worden aan de afdeling Monumenten en Landschappen. De gevonden archeologische monumenten moeten tot de 10e dag na de melding in onveranderde toestand bewaard blijven, beschermd worden tegen beschadiging of vernieling en toegankelijk gesteld worden voor onderzoek, zonder recht op schadevergoeding. Deze termijn kan verlengd worden tot 30 dagen, eveneens zonder recht op schadevergoeding. Om te vermijden dat deze clausule van de "toevalsvondst" in werking treedt, is het belangrijk dat volgende voorwaarden worden opgenomen: archeologen dienen betrokken te worden bij de planningsfase van de werken. Er dient een archeologische verkenning uitgevoerd te worden op de plaatsen van de geplande werken. Door onderzoek naar en evaluatie van archeologische sporen kan nagegaan worden of een archeologisch onderzoek gerechtvaardigd is. De conventie van La Valetta (16/01/1992) bepaalt in zijn artikel 5 dat iedere partij zich ertoe verplicht te streven naar afstemming en overeenstemming tussen de onderscheiden behoeften van de archeologie en de ruimtelijke ordening door erop toe te zien dat archeologen worden betrokken bij a. het planningsbeleid, ten einde te komen tot evenwichtige strategieën voor de bescherming, het behoud en het beter tot hun recht doen komen van plaatsen van archeologisch belang; b. de verschillende fasen van ontwikkelingsprojecten. De afdeling Monumenten en Landschappen vraagt vooreerst om betrokken te worden bij het planningsbeleid. Vlacoro stelt dat er aan de voorlopige vaststelling van een RUP een plenaire vergadering voorafgaat waarbij de afdeling Monumenten en Landschappen onder bepaalde voorwaarden geconsulteerd wordt. De commissie is bijgevolg van oordeel dat de afdeling betrokken wordt in het planningsproces. Vlacoro wenst wel te wijzen op de noodzaak tot aanpassing van het uitvoeringsbesluit van 11 mei 2001 tot aanwijzing van instellingen en administraties die adviseren over voorontwerpen van ruimtelijke uitvoeringsplannen. In dit besluit staat onder art. 2, 3 dat het Instituut voor Archeologisch Patrimonium om advies gevraagd wordt indien er archeologisch patrimonium gelegen is binnen de begrenzingen van het uitvoeringsplan dat is ingeschreven op een ontwerp van lijst of op een lijst van beschermde archeologische monumenten en/of zones. Ten gevolge van een wijziging van het Archeologiedecreet op 28 februari 2003 neemt de afdeling Monumenten en 5
landschappen deze taak tot advisering over van het Instituut voor Archeologisch Patrimonium. Doordat het uitvoeringsbesluit nog niet is aangepast kan de afdeling Monumenten en Landschappen momenteel enkel adviseren met betrekking tot monumenten, landschappen en dorpszichten. Opmerkingen die betrekking hebben op archeologie kunnen enkel via een bezwaarschrift tijdens het openbaar onderzoek geuit worden. Vlacoro dringt er dan ook bij de Vlaamse regering op aan dat het hiervoor vernoemde uitvoeringsbesluit van 11 mei 2001 op dit punt wordt aangepast. De afdeling Monumenten en Landschappen vraagt ten tweede om betrokken te worden in de verschillende fasen van ontwikkelingsprojecten of, meer specifiek, bij de planningsfase van de werken. Vlacoro wenst hierbij te wijzen op het feit dat de afdeling reeds betrokken wordt bij de stedenbouwkundige aanvragen door openbare besturen, maar dat er voor aanvragen door particulieren geen dwingend juridisch kader bestaat. Het betrekken van de afdeling Monumenten en Landschappen in de planningsfase van de werken vereist bijgevolg een aanpassing van het DRO en het Archeologiedecreet, en betreft een gegeven dat de behandeling van dit RUP overstijgt. 4. Het bedrijf NV Van Der Rijn [A4]stelt vast dat de ontwerpers van dit RUP het volledige bedrijfsterrein in de industriezone hebben opgenomen en zij drukken hiervoor hun dankbaarheid uit. Voor het bedrijf blijft er echter één knelpunt, nl. de dertig meter brede bufferzone langs noordelijke grens. Het bedrijf heeft geen enkel bezwaar tegen de aanleg van een bufferzone, temeer daar haar perceel het eindpunt vormt van de industriezone. Het bedrijf wenst zich zelfs te engageren om een bijzondere inspanning te leveren om een afdoende groenbuffering te verzekeren, maar de geplande uitbreiding laat te weinig ruimte over voor een dertig meter brede buffer. Het bedrijf is op een punt gekomen dat zij verdere investeringen moet kunnen realiseren, met name door het bouwen van een decoiler (of afrollijn) waardoor staalplaten op maat kunnen geleverd worden. Deze investering kost het bedrijf 2.500.000 en vereist bijgevolg realisatie met een partner. Een grote Spaanse staalgroep is volgens de bezwaarindiener in een samenwerking geïnteresseerd. De omvang van de uitbreiding maakt dat er langs de noordelijke zijde slecht 23 meter resteert, waarvan 5 meter zou moeten gehanteerd worden om een brandweg aan te leggen. Om toch in een afdoende buffer te kunnen voorzien werd heeft de indiener een tuin- en landschapsarchitecte een beplantingsplan laten opstellen met een densere aanplanting om alzo een betere visuele integratie te bekomen. De toelichtingsnota stelt op pagina 9 dat het ganse perceel van het bedrijf Van Der Rijn werd opgenomen in dit RUP, zodoende het bedrijf kan inspelen op recente marktontwikkelingen en de continuiteit gewaarborgd wordt. Het RUP maakt hiermee een duidelijke keuze om het aldaar bestaande bedrijf op die plaats verder te laten groeien. Vlacoro denkt evenals de ontwerpers van dit RUP dat het bufferen van het bedrijf een noodzaak is. Aan noordwestelijke zijde grenst het aan een vergunde maar nog grotendeels braakliggende verkaveling, ten noorden is er de kern Sint-Goriks, en in het noordoosten een openruimte gebied. De commissie stelt dat er ten aanzien van de uitbreidingsplannen eerst moet onderzocht wordt of een andere ruimtelijke inpassing van de decoiler mogelijk is. Indien dit niet mogelijk is kan de voorgestelde uitbreiding als er voldoende visuele buffering met de voorgestelde buffer van 18 meter kan gerealiseerd worden. Indien er in de momenteel voorziene bufferzone wordt uitgebreid vraagt Vlacoro om een beperking van het gabariet op te leggen voor het bestaande bedrijf teneinde de visuele integratie te kunnen garanderen. Vlacoro vraagt bij eventuele aanpassing van het RUP een differentiatie in de stedenbouwkundige voorschriften voor het specifieke bedrijf. 5. De dienst ruimtelijke ordening en mobiliteit van de provincie Vlaams-Brabant [B5] gaat niet akkoord met het voorliggende ontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan om drie redenen: a. door de situering van een deel van de bufferzone in agrarisch gebied wordt de last afgewenteld op de aanpalende eigendommen en wordt er impliciet een bijkomende erfdienstbaarheid opgelegd. Geen enkele compensatie, noch schadevergoeding wordt voorzien binnen het voorliggend ruimtelijk uitvoeringsplan, noch is een onteigeningsplan toegevoegd; b. de kans op de realisatie van de bufferstrook wordt in het gedrang gebracht doordat er geen 6
duidelijke verantwoordelijke voor de realisatie van de buffer naar voor wordt geschoven; c. de waterlopen van tweede categorie zijn niet aangeduid terwijl daar juridische gegevens aan gekoppeld zijn zoals een bouwvrije strook van minimaal 5 meter vanaf de kruin van de oeverwal). a. De commissie is van oordeel dat een buffer hier van belang is genomen de nabijheid van de kern Sint-Goriks in het noorden en het aangrenzende landschappelijk waardevol agrarisch gebied in het noordoosten. Een buffer moet de visuele integratie van het bedrijventerrein binnen het landschap mogelijk maken. De buffer vormt tevens een grensstellend element ten aanzien van het noordoostelijke openruimte gebied. Vlacoro stelt wel dat bufferzones zoveel als mogelijk op het bedrijventerrein moeten worden gesitueerd, zoals ook in het voorliggende RUP over het algemeen is gebeurd. Hiervan kan enkel en alleen afgeweken worden bij een dusdanig ruimtegebrek zoals bij de noordelijke en noordoostelijke grens van het gemengd regionaal bedrijventerrein Broekooi het geval is. De commissie wenst tevens op te merken dat de bufferzone slechts aan de noordelijke zijde een nieuwe erfdienstbaarheid oplegt. Aan de noordoostelijke zijde werd de bufferzone van het gewestplan opnieuw ten dele overgenomen. Vlacoro heeft begrip voor de keuze om de aanpalende delen van het agrarisch gebied niet te onteigenen, maar dringt er wel op aan dat de nodige instrumenten ingezet worden om de buffer te realiseren. b. Vlacoro deelt de bezorgdheid van de provincie dat de buffer niet gerealiseerd zal worden indien er geen duidelijke verantwoordelijke wordt aangewezen. Vlacoro vraagt dat de stedenbouwkundige voorschriften een verantwoordelijke, of samenwerkingsverband van verantwoordelijken, zou aanduiden. Vlacoro is tevens van mening dat de stedenbouwkundige voorschriften zouden moeten aangeven wanneer de werken moeten van start gaan om de realisatie van de buffer af te dwingen.. c. De Molenbeek wordt hier niet op kaart aangeduid, maar is terug te vinden in de atlas van de waterwegen. De juridische gevolgen verbonden aan de beekvalleien worden in de stedenbouwkundige voorschriften duidelijk onder elk artikel opgenomen. B. 2 Bespreking van de adviezen. Er werden geen adviezen ingediend B.3. Eigen opmerkingen van Vlacoro Op het grafisch plan worden de buffertypes verkeerd weergegeven: daar waar bij delen van de buffer wordt verwezen naar art. 2 moet art. 3 staan, en vice versa. Vlacoro adviseert een correctie van het grafisch plan. In het informatief gedeelte is geen kaart opgenomen die de bedrijven situeert op het bedrijventerrein. Vlacoro adviseert om dit vooralsnog op te nemen. 7
B.4. Besluit VLACORO geeft gunstig advies over het ontwerp van gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Gemengd regionaal bedrijventerrein Broeikooi te Zellik mits, - de uitbreiding van het bedrijf Van Der Rijn NV in noordelijke richting nader wordt onderzocht en de stedenbouwkundige voorschriften in functie van de resultaten van het onderzoek worden aangepast (kader 4); - de voorschriften verduidelijken wie de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van de bufferzone in het agrarisch gebied en aangeven binnen welke termijn de werken hun aanvang moeten kennen (kader 5); - de buffertypes in het grafisch plan worden gecorrigeerd zoals onder punt B.3. is aangegeven; en merkt op dat, - het uitvoeringsbesluit van 11 mei 2001 dient aangepast zoals aangegeven onder kader 3. - het aangewezen is om een situering van de betrokken bedrijven op kaart weer te geven Verleend te Brussel op 29 juni 2004, Lieve Reenaers, vaste secretaris Prof. dr. Boudewijn Bouckaert, voorzitter Bijlage: overzicht bezwaarschriften 8