Jaarplan 2013 Stichting Clavis 1
Jaarplan 2012 Stichting Clavis 2
Jaarplan 2013 3
Inleiding Clavis heeft in 2008 haar ondernemingsplan opgesteld. De looptijd van het ondernemingsplan is van 2008 tot en met 2012. Het jaarplan 2013 is een afgeleide van het strategisch plan voor de volkshuisvesting in Zeeuws- Vlaanderen. Dit strategisch plan is afgeleid van de Strategische Visie voor de volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen en is gezamenlijk met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst opgesteld. Het strategisch plan is langs de lijnen van de vijf thema s ontwikkeld: de dienstverlening aan onze huurders, woonlasten, transformatie, prettige en veilige woon- en leefomgeving en maatschappelijk ondernemen. Als gevolg van het strategisch plan zijn Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen tot het standpunt gekomen, dat zij de volkshuisvestelijke opgave beter aan kunnen, wanneer zij hun krachten bundelen. Zij starten daarom een onderzoek naar de meerwaarde van fusie. Na gebleken haalbaarheid zal de fusie in de loop van 2013 verder worden uitgewerkt. Hieruit volgt een nieuw ondernemingsplan en afgeleide jaarplannen. In november 2012 is het nieuwe regeerakkoord van kabinet Rutte II gepresenteerd. Dit regeerakkoord heeft ernstige gevolgen voor de corporatiesector. Door nieuwe wetten, regels en heffingen wordt het speelveld van corporaties steeds kleiner. 1 De activiteiten van het strategisch plan 1.1. Het strategisch plan als gedeeld actieplan Het strategisch plan is een gezamenlijk actieplan: Gezamenlijk met Woongoed Zeeuws- Vlaanderen zullen de deelplannen worden opgepakt. Woonstichting Hulst zal waar mogelijk in deze deelplannen participeren. De deelplannen hebben onder andere betrekking op: klantgerichtheid, woonlasten, wijk-, dorps- en kernvisie, portefeuillestrategie en bewonersparticipatie. De onderlinge samenhang en prioritaire volgorde van deze plannen vindt nog plaats. 1.2 Werkplannen uit het strategisch plan Wonen 1.2.1 Onderzoek naar huidige toewijzingsmodel van Clavis en Woongoed Zvl Een transparant, goed werkbaar, overzichtelijk en voor iedereen duidelijk toewijzingsmodel ontwikkelen, waarbij de klant ook de mogelijkheid krijgt een wooncarrière te ontwikkelen; dat is het doel van het onderzoek naar een nieuw toewijzingsmodel. In het laatste kwartaal van 2012 zijn er gesprekken met medewerkers van Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen samen met de afdeling ICT om tot een gewenste procedure te komen. De uitkomst van deze gesprekken heeft geleid tot een combinatie van distributie- en aanbodmodel. 1 e kwartaal 2013 zal hierover verder gesproken worden met Centric waarna er een stappenplan wordt opgesteld. De invoering zal gelijk oplopen met de implementatie van het nieuwe primaire systeem Wocas4all. Verwachting is dat dit in januari 2014 gereed zal zijn. 1.2.2 Uitwerken gevarieerd huurbeleid Samen met de beheersing van de woonlasten en het aanbrengen van innovatieve energiebesparende voorzieningen willen we de huuropbrengsten optimaliseren. De bedoeling is om te komen tot een gevarieerd huurbeleid door het mogelijk verhogen van de maximaal redelijke huur c.q. een gedifferentieerde huurverhoging. Klanten krijgen hierdoor meer keuzes en mogelijkheden om de woning te gaan bewonen die men ook wenst. De planning voor het onderzoek en uitvoering ziet er als volgt uit: Start inventarisatie 1 e kwartaal 2013, Voeren van gesprekken 2 e kwartaal 2013, Uitwerken van stappenplan 3e kwartaal en 4 e kwartaal 2013 4
2 Doel: Investeren in toekomstbestendige woningvoorraad 2.1 Kernvoorraad Mensen met een laag inkomen,die van Clavis afhankelijk zijn voor goede woonruimte vormen onze belangrijkste doelgroep. Voor deze doelgroep houden wij de zogenaamde kernvoorraad beschikbaar. In onze definitie bestaat deze kernvoorraad uit woningen met een huurprijs tot maximaal 583,89 per maand (prijspeil 1 januari 2013 incl. verwachte huurprijs stijging). In 2013 bestaat de kernvoorraad uit 2.280 woningen (ruim 93 % van onze totale woningvoorraad), waarmee wij ruim voldoende kernvoorraad hebben. 2.2 Prijsbeleid Betaalbaarheid is een belangrijk onderdeel van ons beleid om onze primaire doelgroepen te bedienen. Tegelijkertijd moeten wij zorgen, dat onze begroting sluitend is. Onderdelen van ons prijsbeleid zijn: Jaarlijkse huurverhoging: voor 2013 geldt een inflatievolgend huurbeleid. Clavis verhoogt per 1 juli 2013 naar verwachting de de huur met 2,9% inflatie (peil december 2012) + 1,0% conform het huidige regeringsvoorstel zal stijgen. Prijsbeleid bij verbeteringen: prijswijzigingen worden doorgevoerd bij een mutatie of bij verbeteringen die met de klant zijn overeengekomen. 2.3 Woningen voor specifieke doelgroepen Clavis richt zich op de doelgroepen senioren, één-tot-tweepersoonshuishoudens, jongeren onder de 23 jaar, mensen met fysieke en/of verstandelijke beperkingen en gezinnen. Voor de specifieke doelgroepen worden plannen ontwikkeld voor de volgende projecten: 16 woningen en kantoor voor cliënten van Zeeuwse Gronden in de binnenstad, 30 woningen voor cliënten van Tragel Zorg via nieuwbouw van complex Amberboom. 2.4 Bedienen van de middeninkomens In het Ondernemingsplan 2008-2012 van Clavis is aangegeven, dat Clavis ook de middeninkomens wil bedienen. Wij willen deze groep voldoende mogelijkheden bieden door exclusieve huurwoningen aan te bieden, koopwoningen te ontwikkelen en aan te bieden en door delen van onze bestaande voorraad te verkopen. Voortvloeiend uit dit voornemen, zijn in de exclusieve huursector 56 woningen/appartementen gebouwd en verhuurd. In 2012 zijn 16 appartementen Margarethaplein opgeleverd. Gezien de huidige marktomstandigheden en de investeringsruimte bij Clavis worden na 2012 geen plannen voor woningen/appartementen in de duurdere huursector (boven de huurtoeslaggrens ad. 664,66) meer ontwikkeld. 2.5 Kwaliteit van onze woningvoorraad Clavis heeft in de begroting voor het jaar 2013 een bedrag opgenomen van 3,133 mio voor planmatig onderhoud en 2,065 mio voor investeringen in het bestaande bezit. Hierna en in hoofdstuk 2.6 staat beschreven wat wij hier voor gaan doen. Basiskwaliteit: Clavis werkt met een basiskwaliteit, waaraan alle woningen minimaal moeten voldoen. Het streven is om de hele woningvoorraad op basiskwaliteitsniveau te brengen. In het budget van planmatig onderhoud is opgenomen het vervangen van circa 297 keukenblokken met bijbehorend leiding en tegelwerk. De huurders hebben keuzevrijheid daar waar het gaat om het aantal keukenkastjes, kleur en uitvoering van het keukenblok. Tegen meerprijs kan gekozen worden voor een luxere uitvoering. In het kader van het energiebeleid van Clavis zal bij die complexen die in 2013 geschilderd worden een isolatiepakket aangeboden worden. 5
Renovatie: Bij renovatie gaat het om grote verbeteringen van de woning. Clavis zal in 2013 en daarop volgende jaren geen nieuwe renovaties meer uitvoeren. Hiervoor hebben we meerdere redenen. De belangrijkste is, dat Clavis een groot deel van het bezit al eerder heeft gerenoveerd. Bovendien voert Clavis een beleid, waarbij het onderhoudsniveau van de woningen permanent op peil (POP) gehouden wordt. Ook omdat er eerst bepaald moet worden wat er met een groot deel van de woningvoorraad moet gebeuren in verband met de demografische ontwikkelingen. Herstructurering: Het slopen en vervolgens nieuwbouw plegen is een uitermate kostbare ingreep. Toch is het zinvol om sloop-nieuwbouw als strategie in te zetten, omdat daarmee ingespeeld kan worden op de benodigde transformatie van de woningvoorraad met als voornaamste doel het realiseren van woningen voor senioren oftewel de nul-treden-woningen (met een volledig woonprogramma op de begane grond). Sloop-nieuwbouw zal op beperkte schaal de vraagstelling verloopt immers geleidelijk en binnen bestaande stedenbouwkundige structuren ingezet worden. Kleinschalige herstructurering is een permanent aandachtspunt. Eind 2013 zal gestart worden met de voorbereidingen voor de ontwikkeling en de realisatie van een nog nader aan te wijzen locatie in een van de genoemde wijken. 2.6 Energiereductie en duurzaam bouwen Doelstelling is een daling van het gemiddelde energieverbruik van onze woningvoorraad binnen tien jaar met minimaal 20% ten opzichte van het huidige gebruik. De maatregelen die het meeste effect qua CO2-reductie opleveren, worden als eerste uitgevoerd. Daarnaast dienen investeringen van energiebesparende maatregelen terugverdiend te worden via de huur. Voor elk type woning heeft Clavis inmiddels een energielabel laten maken, waardoor wij inzicht hebben in welke maatregel het meeste effect heeft. Door het vervangen van CV-ketels zal Clavis voldoen aan de doelstelling, dat het gemiddelde energieverbruik gedaald is in 2018 met minimaal 20% ten opzichte van het huidige gebruik. Voor diverse complexen zal onderzocht worden om door het aanbrengen van zonnepanelen de elektriciteitsvoorziening verduurzaamd kan worden Tesamen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen: 1) zal een voorbeeld renovatieproject opgezet worden waarbij de mogelijkheden voor het toepassen van energiezuinige maatregelen onderzocht c.q. gerealiseerd worden 2) een onderzoek plaatsvinden naar de toepasbaarheid van het cradle-to-cradle -principe. Er zullen drie voorbeeldprojecten benoemd worden 3) naast de duurzaamheid in de woningbouw zullen medewerkers bewust gemaakt worden van de duurzaamheid op de werkplek. Voorbeelden en ideëen zullen worden geïnventariseerd. Vervangen CV-ketels In 2013 wil Clavis doorgaan met het vervangen van VR- of conventionele ketels door HR-ketels. Omwille van het gevaar voor koolmonoxidevergiftiging worden de huurders een aanbod gedaan om open toestellen ( gasgeijsers e.d.) te vervangen door een gesloten toestel (Combiketels) Bij complexen die korter dan 15 jaar in exploitatie blijven wordt een aanbod gedaan om CO- meters te plaatsen op kosten van Clavis Milieubeleid Tot onze maatschappelijke verantwoordelijkheid rekenen wij ook de zorg voor het milieu. Clavis heeft een Milieubeleidsplan opgesteld. Hierin is ingegaan op duurzaam bouwen. Clavis sluit zich bij het initiatief aan om, als we gebruik maken van hout in onze nieuwbouwprojecten, FSC-hout ( Forest Stewardship council ofwel Raad voor Goed Bosbeheer) toe te passen. Dit hout is afkomstig uit verantwoord beheerde bossen. Als we kunststof toepassen, zal dit alleen zijn wanneer er sprake is van materialen met garantie tot hergebruik. Clavis zal aandacht besteden aan het zorgvuldig omgaan met de verwerking van de diverse 6
afvalstromen bij bouw-, sloop- en onderhoudswerkzaamheden. Ook zorgt Clavis ervoor, dat de bedrijven aan wie wij opdracht verstrekken zich ook houden aan afspraken op dit gebied. Na vaststelling van ons Milieubeleidsplan zal in 2013 hieraan verder uitvoering gegeven worden in onze Programma s van Eisen en vraagspecificaties. Na vaststelling van het Milieubeleidsplan zal in 2013 in onze Raamovereenkomst voor uitbesteding en contractering van onderhoudswerken juridische bepalingen worden opgesteld en opgenomen, die aansluiten bij de positionering en speerpunten van de keuzes die door Clavis gemaakt zijn met betrekking tot duurzaam bouwen en beheren. Met de opzichters zullen werkafspraken gemaakt worden om dienovereenkomstig handhavend toezicht uit te voeren. 2.7 Portefeuillestrategie Tesamen met WGZVL zal een begin gemaakt worden met de opzet van een portefeuillestrategie Om de wensportefeuille te benoemen zal gestart worden met het opstellen van wijk-, dorps- en kernvisies. 7
3 Doel: Investeren in de wijk Onze belanghouders vragen ons de rol van wijkregisseur op ons te nemen. Dat betekent wat ons betreft vooral, dat Clavis partijen (waaronder bewoners) in wijken en kernen bij elkaar brengt. Doel is vervolgens om samen te bepalen wat de leefbaarheidsvraagstukken, zijn die een oplossing nodig hebben, welke oplossingen de beste zijn en wie wat doet om die oplossingen te realiseren. In 2013 zullen de volgende activiteiten uitgevoerd worden: Leefbaarheidsplannen volgens de methode van CtC: Communities that Care (CtC) is een methodiek om vorm te geven aan sociale wijkaanpak. De wijkcoördinatoren zijn getraind, zodat zij vervolgens wijkplannen kunnen maken gericht op leefbaarheid. De Gemeente is hierbij partner. Doel is een veilige en prettige leefomgeving te scheppen. In 2011 zijn wijkplannen gemaakt voor de wijken Oudelandse Hoeve en Lievenspolder/Triniteit. Om de binding in de wijk te bevorderen wordt gebruik gemaakt van de kennis van organisaties, die reeds in de wijk actief zijn. Groot pluspunt is dat meerdere netwerkpartners bij elkaar rond de tafel zitten. Op deze manier zijn de lijnen een stuk korter. Bij de CtC aanpak speelt de probleemanalyse een grote rol. Door gelijktijdig te werken aan én de probleemanalyse én aan het inventariseren van kansen in de wijken kan snel tot concrete afspraken worden gekomen. In 2013 lopen de bestaande jaarplannen ten einde. De bedoeling is dat we in 2013 deze jaarplannen ook afsluiten door het actieplan af te ronden. In het eerste kwartaal van 2013 zal Wonen voorbereidingen treffen voor de follow up de komende jaren. Dat wil zeggen dat de initiatieven die zijn ontstaan in de huidige plannen zullen worden geïnventariseerd en bekeken hoe deze voort te kunnen zetten de komende jaren. Voor de wijk zuiderpark en de wijk Binnenstad is er reeds een begin gemaakt met het opstarten van nieuwe wijkplannen. Deze zullen in 2013 vaste vorm aannemen en uitgevoerd worden. Dit keer worden het plannen die de techniek van CTC in grote lijnen blijft volgen maar een stuk intiemer zijn van opzet. Plannen op kleine schaal geïnitieerd vanuit de wijk (al dan niet met steun van de wijkcoördinator), gekoppeld en of besproken worden met de direct betrokken instanties en partijen en op kleine schaal in uitvoering gaan. Middels de olievlek -methode waaieren deze plannen dan uit in de wijk. Andere wijken zullen in 2013 geëvalueerd worden en bekeken of dat deze ook op de bovenstaande manier van plannen kunnen worden voorzien (maximaal 4 wijken). Buurtbemiddelingstraject Het project buurtbemiddeling in Terneuzen is gestart in 2009 en wordt gefinancierd door Clavis, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en de Gemeente Terneuzen. De Politie Terneuzen doet ook mee met dit samenwerkingsproject. Bij Buurtbemiddeling gaat het om het bemiddelen van conflicten tussen buren of wijkbewoners onder leiding van twee onpartijdige, getrainde vrijwilligers. Deze vrijwilligers helpen de ruziënde partijen om weer met elkaar in contact te komen en samen een oplossing te vinden voor de overlast of ruzie. Buurtbemiddeling levert dus een grote bijdrage aan de leefbaarheid in de stad. In 2013 zal dit initiatief doorlopen. (Woongerelateerd) Maatschappelijk vastgoed Clavis wil graag maatschappelijk vastgoed in eigendom hebben om de verankering van maatschappelijke activiteiten in de wijk te kunnen waarborgen en uiteraard, maar niet op de eerste plaats, om de waarde van het vastgoed. Als maatschappelijk vastgoed heeft Clavis ondermeer de Brede School De Kameleon in de wijk Lievenspolder ontwikkeld. De Kameleon heeft door de vestiging van zestal organisaties een buurtversterkende functie. Daarnaast investeert Clavis in woongerelateerd maatschappelijk vastgoed zoals bijv. groepsgewijze huisvesting van bijzondere doelgroepen, opvangmogelijkheden voor dak- en thuislozen en intra- en extramurale groepswoningen in de zorgsector. Op dit moment heeft Clavis elf woongerelateerde maatschappelijke functies in eigendom. Voor 2013 lopen er oriënterende onderzoeken voor woningen voor Zeeuwse Gronden en Tragel Zorg. Nieuwe verzoeken zullen worden getoetst aan de nieuwe te ontwikkelen portefeuillestrategie van het strategisch plan. 8
4 Doel: Investeren in organisatieontwikkeling Risicomanagement Clavis heeft in 2011 een start gemaakt met de invoering van een risicomanagementsysteem, waarbij de risico s inzichtelijk en beheersbaar worden gemaakt. Dit project is gezamenlijk met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen opgepakt. Het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement (NAR) heeft het traject begeleid. In 2012 is er een risicoprofiel opgesteld. In de loop van 2013 zal gezamenlijk met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen het risicomanagementsysteem worden geïmplementeerd. Verminderen kwetsbaarheid/professionalisering In dit kader zal samenwerking met andere corporaties gezocht worden. De samenwerking concentreert zich op twee geografische gebieden: binnen Zeeuws-Vlaanderen (met Woongoed Zeeuws Vlaanderen en Woonstichting Hulst) en binnen Zeeland (met RWS Goes, Woongoed Middelburg, R&B Wonen Heinkenszand, Woonburg Koudekerke en Zeeuwland Zierikzee). Kwaliteitsbeleid Clavis blijft bezig met het optimaliseren van de dienstverlening. Gezien de voorgenomen fusie verkenning zal er in 2013 samen met Woongoed Zeeuws Vlaanderen gekeken worden naar welke meting(en) voor beide corporaties geschikt zou kunnen zijn om na een eventuele fusie hier op voorbereid te zijn. Clavis zal de aanbevelingen van 2012 blijven vasthouden en volgen om de dienstverlening tot dan hoog te houden. Klanttevredenheid Clavis wil de tevredenheid van haar huurders onderzoeken. Het doel hiervan is het bepalen van de onderdelen van de dienstverlening die verbeterd moeten worden. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van een digitale vragenlijst. Er wordt ingegaan op de aanleiding van het klantencontact (huurcontract, reparatieverzoek, overlast) en de mate van tevredenheid hiervan. In 2013 wordt onderzocht hoe we kunnen zorgen voor een betere respons door een stagiaire van de Hogeschool Zeeland. Ook in 2013 zal gebruik gemaakt blijven worden van klantenpanel. Het klantenpanel wordt gevraagd een (algemene) digitale vragenlijst in te vullen. Ook deze uitkomsten worden gebruikt om de dienstverlening te verbeteren. Investerings-/calculatiestatuut In de nieuwe Governance Code is extra aandacht voor verbindingen en risico. Meer concreet stelt de nieuwe code dat iedere corporatie een toetsingskader voor de verbindingen en investeringen dient op te stellen en ter goedkeuring dient voor te leggen aan de RvC/RvT. Een belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van een investering aan objectieve en gefundeerde financiële beoordelingscriteria. Hierbij zijn zowel criteria op projectniveau als op corporatieniveau van belang. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om: - Rendementseisen in plaats onrendabele toppen - Internal Rate of Return (IRR) als maatstaf - Waardesturing - Sturen op kasstromen en liquiditeiten - Beoordelingssystematiek van het CFV en het WSW Eind 2012 is een Treasury- en Investeringsstatuut vastgesteld. In 2013 zal vier maal per jaar audit worden gehouden. Op basis van een calculatiestatuut kan Clavis heldere keuzes maken omtrent gewenste investeringen per doelgroep. Monitoringssysteem wijken Clavis wil graag inzicht in de effecten, het rendement en de meerwaarde van haar wijkaanpak. Daarom wordt in 2013 een inventarisatie gemaakt van mogelijke monitoringssystemen om de Social Return on Investment (SROI) te meten. Vervolgens wordt een systeemkeuze gemaakt en implementatie uitgewerkt. 9
5. Financiële randvoorwaarden van Clavis Meerjarenprognose Met behulp van de meerjarenprognose rekenen wij de plannen die wij hebben door. Op basis van deze berekeningen kunnen wij bepalen of de plannen die wij hebben ook financieel haalbaar zijn. Indien blijkt, dat we tegen financiële beperkingen aanlopen, zullen we keuzes moeten maken. Beperkingen kunnen we enerzijds te lijf gaan door plannen te faseren en anderzijds door er voor te zorgen, dat we deze financiële beperkingen oplossen. De in het regeerakkoord genoemde heffingen voor huurtoeslag en solidariteitsheffing wegen zwaar door in de financiële positie van de corporatie. De consequenties uit het Lenteakkoord bedragen 489.000 per jaar vanaf 2014. In 2013 bedraagt dit 32.000. Indien het Regeerakkoord aangenomen wordt,wordt de heffing vanaf 2014 773.000 en loopt op tot 1.200.000 in 2017 en verder. De saneringssteun daarentegen is in 2013 553.000 en neemt daarna percentagegewijs af tot 2017. Vanaf 2017 bedraagt deze ongeveer 160.000. Op basis van de eind januari bij CorpoData ingediende meerjarenbegroting waarin de heffing uit Lenteakkoord en de aanvullende heffing uit het Regeerakkoord alsmede de saneringssteun is verwerkt blijkt dat de operationele kasstromen positief blijven na 2% aflossingsfictie. Voor de duidelijkheid moet wel vermeld worden dat er na 2014 geen projecten en geen herstructurering meer is verwerkt. 10