College van Burgemeester en wethouders gemeente Tynaarlo Vergadering d.d. Agendapunt: 17 juli 2018 Zaaknummer: 502685 Portefeuillehouder : R.A. Kraaijenbrink Openbaar Besloten Team : Team Ruimte en Ontwikkeling Adviseur : D.J.W. Nijdam/N.Y.D. Schipper Toestelnummer [Nr.] 835 Collegevoorstel besproken in PHO van: R.A. Kraaijenbrink D.d. 10 juli 2018 Paraaf Burgemeester Kraaijenbrink Gopal Vemer Lammers de Graaf Secretaris Manager akkoord (kwaliteitscheck) W.B. Aardema Conform Paraaf: Bespreken Onderwerp Verzoek AH om een huurovereenkomst voor een tijdelijke supermarkt Samenvatting In juni 2015 heeft het college een vergunning verleend voor een tijdelijke AH op de PBH locatie in Zuidlaren. AH had destijds afspraken met Leyten over een definitieve vestiging op de PBH locatie. De vergunning is verstrekt vooruitlopend op een definitieve vestiging van de AH op de PBH locatie en rekening houdend met het toenmalige planidee. Inmiddels is er sprake van een gewijzigde situatie, onder andere door de aankoop van de grond van Leyten. Recent heeft AH de gemeente verzocht om een gesprek om te komen tot een huurovereenkomst. Gelet op de gewijzigde omstandigheden vormt het nu aangaan van een huurovereenkomst voor 4 jaar een risico. Immers het doel is om zo spoedig mogelijk te komen tot een integrale centrumontwikkeling die recht doet aan de geformuleerde kernwaarden. Het oprichten van een tijdelijke AH staat deze ontwikkeling in de weg. Voorstel 1. AH mede te delen dat wij niet voornemens zijn een huurovereenkomst aan te bieden. 2. In te stemmen met bijgaande (concept)brief aan AH Hendrikse en Ahold. 3. De raad te informeren middels bijgevoegde brief en de klankbordgroep, VOZ en samenwerkingspartners Jumbo en Aldi een afschrift te sturen van deze brief. Besluit: pagina 1 van 5
TOELICHTING B&W-ADVIES 1. Onderwerp Verzoek AH om een huurovereenkomst voor een tijdelijke supermarkt 2. Voorstel 1. AH mede te delen dat wij niet voornemens zijn een huurovereenkomst aan te bieden. 2. In te stemmen met bijgaande (concept)brief aan AH Hendrikse en Ahold. 3. De raad te informeren middels bijgevoegde brief en de klankbordgroep, VOZ en samenwerkingspartners Jumbo en Aldi een afschrift te sturen van deze brief. 3. Inleiding en perspectief In februari 2014 heeft de raad besloten medewerking te verlenen aan het verplaatsen en vergroten van de AH supermarkt van de Stationsweg naar de voorzijde van de PBH. Begin 2015 heeft de raad een kaderstellende nota (geamendeerd) vastgesteld, waarin ruimte was voor een definitieve vestiging van de AH. In juni 2015 heeft het college een vergunning verleend voor een tijdelijke AH op de PBH locatie, vooruitlopend op een definitieve vestiging. Hierbij is rekening gehouden met het planidee dat er toen lag. In 2016 is deze vergunning onherroepelijk geworden. Vervolgens heeft de gemeente een huuraanbod voor de benodigde gemeentelijke grond gedaan. Tussen de gemeente en AH is echter geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Inmiddels is er sprake van een gewijzigde situatie. Leyten kwam niet met een plan dat aan de voorwaarden van de raad kon voldoen. Uw college wilde toch graag dat er een ontwikkeling op gang kwam en heeft daarom de regie gepakt. Gezien autonome trends, ontwikkelingen en de retail-agenda is het wenselijk om een impuls te geven aan de ontwikkeling en de focus te richten op het totale centrum van Zuidlaren, in plaats van alleen op de voorzijde van de PBH-locatie. Dit heeft geleid tot een denkrichting, die is gestoeld op kernwaarden, zoals beeldkwaliteit, voorzien in vraaggestuurde woningbouw, versterken van het lint en een situatie die toekomstbestendig is. De denkrichting gaat uit van het concentreren van drie toekomstgerichte supermarkten op de voorzijde van de PBH-locatie, waarbij het parkeren ondergronds plaatsvindt. Om deze lijn te kunnen uitwerken heeft de gemeente de grond aangekocht en een intentieovereenkomst opgesteld, die is ondertekend door drie partijen. Vervolgens heeft een draagvlakmeting plaatsgevonden onder de bevolking van Zuidlaren. Het college is van plan om, rekening houdend met de resultaten van de draagvlakmeting, te komen met een integraal plan voor het centrum van Zuidlaren, waar de PBH locatie onderdeel van uitmaakt. AH heeft de gemeente verzocht om een gesprek om te komen tot een huurovereenkomst voor de vergunde tijdelijke supermarkt. Het nu aangaan van een huurovereenkomst vertraagt de uitwerking van de integrale centrumontwikkeling. 4. Argumenten 1.1 De vergunning is verleend vanuit een andere toekomstverwachting Toen de vergunning werd verleend was de toenmalige eigenaar aan zet om een plan te ontwikkelen voor de locatie. AH had afspraken met de toenmalige eigenaar over een definitieve vestiging op het terrein. Het terrein lag braak, vanwege eerdere sloop van (een deel van de) gebouwen. De tijdelijke supermarkt bood een positieve invulling van het terrein in afwachting van de uitwerking van definitieve plannen. De verwachting is nu dat de raad ruim binnen de vergunningstermijn een bestemmingsplan voor een nieuwe uitwerking kan vaststellen. Daarmee ligt het aanbieden van een huurovereenkomst conform de verleende vergunning niet voor de hand. gemeente Tynaarlo pagina 2 van 5
1.2 Een tijdelijke AH vertraagt de integrale ontwikkeling In december 2017 januari 2018 heeft onderzoek naar draagvlak van de denkrichting plaatsgevonden. Zowel inwoners als ondernemers konden reageren. 1900 mensen hebben ook daadwerkelijk gereageerd. Uit het onderzoek komt naar voren dat: 59% de bestaande supermarkten te klein vindt; 75% graag meer supermarkten wenst; 61% een discounter mist; 78% een discounter zou bezoeken. Het tussentijds vestigen van een tijdelijke voorziening op de voorzijde overeenkomstig de eerder verleende vergunning houdt in dat op die plek niet kan worden gebouwd volgens de definitieve plannen. Daarmee frustreert dit het gezamenlijk doel: een snelle definitieve ontwikkeling van het voormalige PBH-terrein als onderdeel van een toekomstbestendig plan voor Zuidlaren. 1.3 AH moet antwoord krijgen op het verzoek Het verzoek van AH ligt al een tijdje. Door deze besluitvorming kan het college AH duidelijkheid geven. 1.4 Het verzoek van AH strookt niet met het algemene belang AH heeft een intentieovereenkomst ondertekend die een plek binnen de integrale centrumontwikkeling met zich meebrengt. Deze integrale centrumontwikkeling dient het algemene belang van Zuidlaren. De gemeente heeft tot taak het algemene belang te dienen. Het aanbieden van een huurovereenkomst overeenkomstig de eerder verleende vergunning strookt niet met dit algemene belang. 1.5 Er liggen afspraken over gezamenlijk optrekken in een intentieovereenkomst Onder regievoering van de gemeente zijn vorig jaar met drie supermarktpartijen intensieve gesprekken gevoerd om tot de gezamenlijke denkrichting te komen. Vanaf het begin is aangegeven dat de nieuwe denkrichting niet verenigbaar is met de vergunning voor een tijdelijke voorziening. Met deze wetenschap is de denkrichting door supermarktpartijen in volledige overeenstemming onderschreven en vastgelegd in een, door de drie supermarktpartijen ondertekende, intentieovereenkomst. AH/Ahold heeft deze lijn vervolgens meerdere malen bevestigd en herbevestigd. Een van de samenwerkingspartners heeft eerder aangegeven overvallen te zijn door de eigenstandige beslissing van AH/Ahold opeens toch te gaan voor de tijdelijke supermarkt. Het aangaan van een huurovereenkomst zal de onderlinge verhoudingen niet verbeteren en kan daarmee tot vertraging leiden in de definitieve planvorming. 1.6 Disbalans tot gevolg De intentieverklaring, die vermeld is in 1.5, is erop gericht de intentie uit te spreken om gezamenlijk op te treden, niet slechts het eigen ondernemersbelang te willen dienen en gezamenlijk onderzoek te doen naar uitvoerbare haalbaarheid van de denkrichting van het college. De uitgangspunten waarbinnen de partijen willen participeren zijn hiermee aan de voorkant helder gedefinieerd en vastgelegd, zijnde een gelijkwaardig speelveld in de definitieve setting. Een tijdelijke supermarkt betekent een eenzijdige koerswijziging van AH met disbalans tot gevolg. 3 De raad moet tijdig worden geïnformeerd De gemeenteraad heeft eerder, naar aanleiding van brieven van de exploitant van de AH in Zuidlaren, vragen gesteld waarom geen huurovereenkomst wordt aangeboden. In februari is uw raad hier reeds schriftelijk over geïnformeerd. Het is een onderwerp dat een brede belangstelling heeft onder ondernemers en bevolking. Daarom is het, nog meer dan in andere situaties, belangrijk dat de gemeenteraad bij elke stap die wordt gezet wordt meegenomen op het moment dat een besluit wordt genomen. Voor de hand ligt dat ook de andere partijen die bij het overleg over deze ontwikkeling betrokken zijn, de VOZ, de klankbordgroep en de samenwerkingspartners Jumbo en Aldi, worden geïnformeerd. gemeente Tynaarlo pagina 3 van 5
5. Kanttekeningen 1 Reacties derden Recent is een draagvlakonderzoek uitgevoerd onder inwoners, hierin is gecommuniceerd dat er sprake is van een denkrichting maar dat er nog niets vastligt. Zoals gezegd lijkt het onderzoek de denkrichting op hoofdlijnen te ondersteunen. Er is echter op dit moment een verschil van inzicht tussen de gemeente en de VOZ over datgene wat goed is voor Zuidlaren. De VOZ heeft het standpunt dat enkel het verplaatsen van de AH naar de PBH, waarbij de Jumbo uitbreidt op zijn huidige locatie, de beste optie is. De klankbordgroep wil graag dat eerst een visie wordt uitgewerkt op de ontwikkelingen op het gehele PBH-terrein in samenhang met een krachtig winkellint. De kans bestaat dat de tegenstanders van verplaatsing van de AH hierin ruimte zien om de al gevoerde discussie opnieuw te voeren. Door helder te communiceren kunnen wij de verwachtingen voldoende managen. 2 AH beroept zich mogelijk op opgewekt vertrouwen AH beroept zich mogelijk op het vertrouwensbeginsel. Hij kan er op grond van de verleende vergunning en het eerdere huuraanbod van de gemeente, toen de gemeente nog niet alle grond in eigendom had, op hebben vertrouwd dat hij nu de gemeente eigenaar is geworden alsnog gebruik kon maken van de vergunning. De situatie is echter inmiddels duidelijk anders. Een vergunning die prima past in een bepaald tijdsbeeld, kan een aantal jaren later in een heel ander licht komen te staan. Dit is één van de redenen waarom wij destijds hebben aangestuurd op een vergunning voor een beperkte periode. Een beroep op opgewekt vertrouwen kan daarom worden weerlegd. 3 Juridisch is het niet aanbieden van een huurovereenkomst niet risicoloos Jurisprudentie laat zien dat het niet zonder meer mogelijk is om als overheid te weigeren een huuraanbod te doen nadat publiekrechtelijk een vergunning is verleend. Dit kan leiden tot een verplichting tot schadevergoeding. AH weet dit ook en kan dit aanvoeren en een schadevergoeding claimen. Dit neemt niet weg dat wij valide argumenten hebben om geen huuraanbod te doen. Het algemeen belang kan het risico van een schadevergoedingsplicht rechtvaardigen. 4 Verhuren levert inkomsten op Op dit moment wordt de grond op de PBH-locatie niet verhuurd. Verhuur ten behoeve van een tijdelijke supermarkt levert huurinkomsten op. Deze inkomsten wegen echter niet op tegen de schade die vertraging in de uitwerking van plannen voor een integrale ontwikkeling van het centrum van Zuidlaren oplevert. 6. Advies Financiën Ja Nee Akkoord Juridische Zaken Ja Nee HRM Ja Nee Communicatie Ja Nee Akkoord. Derden Ja Nee gemeente Tynaarlo pagina 4 van 5
7. Uitvoering Nadat het college een besluit heeft genomen zullen AH Hendrikse en Ahold z.s.m. uitgenodigd worden voor een gesprek, waarin zij op de hoogte gebracht worden van het collegebesluit. Aansluitend wordt dit schriftelijk bevestigd. Tevens worden na het collegebesluit aan de gemeenteraad, de VOZ, de klankbordgroep en de samenwerkingspartners een afschrift gestuurd van de brief en wordt een persbericht uitgedaan. 8. Besloten behandelen Niet van toepassing. 9. Bijlage(n) Geen. Handtekening adviseurs. D.J.W. Nijdam. N.Y.D. Schipper gemeente Tynaarlo pagina 5 van 5