Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma
Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat bij de gratie van het falen van de markt Voor alles wat de markt zelf kan voortbrengen, is geen overheidsbemoeienis nodig 2
Geschiedenis (1) 1852: ontstaan als private spelers, oprichting Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam Woningwet 1901: overheidssteun Na WOII: wederopbouw, grote rol corporaties die met overheidsgeld woningen bouwen 3
Geschiedenis (2) 1970-1990: jaarlijks ruim 7% van de rijksbegroting op aan volkshuisvesting 1995: Bruteringsoperatie: netto contante waarde van (toekomstige) subsidies van het Rijk minus de destijds uitstaande leningen 2000: 2,4 miljoen woningen, 40% van de woningmarkt 4
Heden Waarom hebben de verzelfstandiging en brutering niet gebracht wat ervan verwacht werd? Omdat de overheid vergat deze verwachtingen te expliciteren Gevolg: Corporaties opereren in niemandsland Problemen kunnen niet adequaat aangepakt worden en worden steeds groter geacht door sterk gestegen vermogen.. 5
Vermogen van woningcorporaties steeg door stijging huizenprijzen met 140% in 1995-2008 Bron: Marlet, Poort & Van Woerkens (2009) 6
Ontbreken van tuchtigende mechanismen Geen concurrentie tussen corporaties Concurrentievervalsing t.a.v. particuliere verhuurders Nog onvolwassen intern toezicht Tucht van de kapitaalmarkt ontbreekt Een bestuurlijk vacuüm Eisen in het BBSH zijn vrij algemeen en ontberen een prioritering Uitbreiding taken met branchevreemde activiteiten 7
Problemen Financiële uitspattingen en zelfs fraude Vercommercialisering van de corporaties (commerciële activiteiten buiten kerntaak) Verwijt dat corporatiemiddelen ineffectief worden besteed (m.n. scheefwonen) Gevolg: politiek wantrouwt corporaties en stelt bijv. Vogelaarheffing en Vpb in Ook crisis zorgt voor problemen bij corporaties 8
Volgend probleem 2005: Europese Commissie onderzoekt staatssteun na klachten marktpartijen Concurrentievervalsing: Lange tijd fiscale voordelen genoten Waarborgfonds Sociale Woningbouw tegen lagere rente lenen Lenen bij BNG en Waterschapsbank Lagere grondprijzen Project- en saneringssteun 9
Europese Commissie stelt orde op zaken 10
De staatssteunrechtelijke voorwaarden Sociale huisvesting is alleen bedoeld voor burgers die minder draagkrachtig of sociaal zwakker zijn tot inkomen van 33.000 euro plus maximaal 10% woningen verhuren aan hogere inkomens Het aanbod van sociale huisvesting moet afgestemd zijn op de vraag naar de huisvesting Commerciële activiteiten van woningcorporaties moeten tegen marktconforme voorwaarden worden verricht 11
Strikte huurbescherming leidt tot een lagere kwaliteit van huurwoningen Mate van regulering huurmarkt Bron: OESO (2011) 12
Strikte huurbescherming leidt tot te kleine huurwoningen Mate van regulering huurmarkt Bron: OESO (2011) 13
Relatief veel sociale huurwoningen in Nederland 14
De staatssteunrechtelijke voorwaarden Sociale huisvesting is alleen bedoeld voor burgers die minder draagkrachtig of sociaal zwakker zijn tot inkomen van 33.000 euro plus maximaal 10% woningen verhuren aan hogere inkomens Het aanbod van sociale huisvesting moet afgestemd zijn op de vraag naar de huisvesting Commerciële activiteiten van woningcorporaties moeten tegen marktconforme voorwaarden worden verricht 15
De staatssteunrechtelijke voorwaarden Sociale huisvesting is alleen bedoeld voor burgers die minder draagkrachtig of sociaal zwakker zijn tot inkomen van 33.000 euro plus maximaal 10% woningen verhuren aan hogere inkomens Het aanbod van sociale huisvesting moet afgestemd zijn op de vraag naar de huisvesting Commerciële activiteiten van woningcorporaties moeten tegen marktconforme voorwaarden worden verricht 16
Wat is o.a. nodig voor de derde eis: Transparantie! Overstap naar marktwaardemethode Een verplichte en volledige opsplitsing van corporaties in een woningbedrijf (met een gemaximeerde reserve) en een beleggingsfonds 17
Economische argumenten Het verhuren van woningen vormt in beginsel een normale marktactiviteit Marktfalen: Voor lage inkomensgroepen enige positieve externe effecten Informatieproblemen wat betreft moeilijk observeerbare kwaliteit Politiek motief: herverdeling, maar ook overheidsfalen 18
Naar een oplossing Korte termijn: afstoten van marktactiviteiten en beperken tot kerntaken Stapsgewijze verkoop van corporatiewoningen in duurdere segment; overwaarde wordt gebruikt voor belastingverlaging Lange termijn: opting-out ; corporaties mogen tegen een afkoopsom het stelsel van toegelaten instellingen verlaten Afkoopsom wordt gebruikt voor belastingverlaging 19
Contactgegevens Barbara Baarsma SEO Economisch Onderzoek Roetersstraat 29 1018 WB Amsterdam 020-5251630 06-24204707 b.baarsma@seo.nl 20
Stellingen Meer transparantie is noodzakelijk om een efficiënte besteding van middelen te bevorderen Transparantie wordt vergroot door verplichte opsplitsing van corporaties in een woningbedrijf en een beleggingsfonds en het in de boeken opnemen van huizen tegen marktwaarde Corporaties zouden elk jaar een fors aantal duurde huurwoningen moeten verkopen, om daarmee weer terug naar de kerntaak, sociale verhuur, te gaan Omdat het woningbezit van de corporaties ooit betaald is door de belastingbetaler dient het verschil tussen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de opbrengst bij verkoop naar de schatkist te gaan om de belasting te verlagen 21