Ondernemingsplan SallandWonen
Scherp kiezen bij inzet schaarse middelen Onze ambities zijn groot, onze financiële middelen beperkt. Om die twee te verenigen, moeten wij scherp kiezen en slimme oplossingen verzinnen. Volkshuisvestelijk ondernemen is vooruitzien. Een corporatie als SallandWonen die zijn bewoners goede en betaalbare woningen wil bieden, moet goed plannen. Het kost tijd en geld om de woningvoorraad uit te breiden, te verbeteren en te verduurzamen. Dus moeten wij tijdig anticiperen op veranderende behoeften van de verschillende bewonersgroepen en op het arrangeren van de benodigde investeringsbedragen. In ons Ondernemingsplan 2012-2016 en de Financiële Meerjarenramingen hebben we daar de basis voor gelegd. Onze planning is in 2013 verstoord door een opeenstapeling van overheidsmaatregelen die woningcorporaties extra belasten. In een klimaat dat door de zwakke economie en de vastgelopen woningmarkt toch al uitdagend is, legt de overheid aan woningbouwcorporaties een verhuurdersheffing en vennootschapsbelasting op, die onze beschikbare middelen afroomt. Bovendien wil de Nederlandse regering dat corporaties zich beperken tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed dat daarbij hoort. In 2014 zal dat in een Herziene Woningwet worden vastgelegd. De Europese Unie heeft ondertussen op grond van mededingingsregels strikte toewijzingsregels gesteld voor het verhuren van woningen. Activiteiten van corporaties buiten de sociale huursector, die niet vallen onder de zogenoemde Diensten met Alge-
meen Economisch Belang (Daeb), moeten worden afgescheiden. SallandWonen heeft, zoals zoveel corporaties, pas op de plaats gemaakt. Wij zagen ons genoopt om investeringen van ruim 20 miljoen euro tijdelijk aan te houden, omdat borging door het garantie-instituut van de sector WSW uitbleef. En wij hebben het Ondernemingsplan en de Financiële Meerjarenramingen geëvalueerd en waar nodig aangepast en aangescherpt. 1. SallandWonen is klantgedreven; 2. Beschikt over een duurzame woningvoorraad; 3. Stimuleert de vitaliteit van woonkernen, en 4. Heeft een bedrijfsmatige organisatie. Hierna beschrijven wij hoe wij, na evaluatie en aanscherping van het beleid, deze speerpunten gaan realiseren. Die aanpassing doet niet af aan de essentie van onze plannen en de maatschappelijk gedreven ambities die daarachter liggen. Het plan is en blijft gebaseerd op een gedegen analyse van de ontwikkelingen in woningbehoefte, leefbare woonomgeving, duurzaamheid en samenwerking in de regio. Die heeft ons gebracht tot vier speerpunten:
SallandWonen is een maatschappelijk gedreven plattelandscorporatie in Raalte en Olst-Wijhe. Wij leveren goede, betaalbare woningen en dragen bij aan plezierige woonmilieus.
Daartoe bieden wij innovatieve en duurzame oplossingen en werken we graag samen met andere partijen. Wij zijn er speciaal voor mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. Missie SallandWonen
SallandWonen is klantgedreven Met een doelgerichte effectieve aanpak proberen wij onze klanten optimaal te bedienen. Dat moet zich vertalen in een hoge klanttevredenheid. SallandWonen streeft naar dienstverlening van hoge kwaliteit en voortdurende verbetering van zijn producten. Wij willen inspelen op de klantwensen van onze verschillende doelgroepen. Dat vraagt van onze medewerkers dat zij de klanten goed kennen, goed naar hen luisteren en flexibel reageren op de veranderende vraag. In dit kader verbetert SallandWonen processen en procedures. Wij trainen medewerkers op een klantgedreven houding en gedrag en sturen daarop in functionerings- en beoordelingsprocessen. De aandacht voor en de gerichtheid op onze klanten organiseren wij slim en efficiënt binnen een bedrijfsmatige manier van werken. Inzet van technologie en aanpassing van de bereikbaarheid leveren een belangrijke bijdrage aan een efficiënte en hoogwaardige dienstverlening. Binnen het zeer diverse dienstverleningsconcept dat alle doelgroepen moet kunnen bereiken, doen wij dat waar mogelijk geautomatiseerd en liefst op afspraak. Niet ad hoc aan het loket, want een klant wordt tijdens zo n voorbereide afspraak in één keer goed geholpen. SallandWonen heeft de afgelopen twee jaar ervaring opgedaan met een Klantcontactcentrum. Nu de ICT-omgeving is aangepast kan in 2014 meer vorm en inhoud worden gegeven aan de virtuele dienstverlening via internet. Sociale media vervullen in het dienstverleningsconcept een ondersteunende rol.
Goede dienstverlening vereist betrokkenheid. Wij organiseren koffiegesprekken en klantenpanels om op de hoogte te blijven van de wensen, klachten en verwachtingen van onze huurders zodat wij daarop in kunnen spelen. Daarnaast is SallandWonen op beleidsniveau voortdurend in gesprek met de Huurdervereniging Salland (HVS). Wij leggen onderwerpen voor advies voor en betrekken de vereniging bij het herijken van het portefeuilleplan. Goede dienstverlening levert uiteindelijk tevreden klanten op. Daarom stellen wij ons ten doel dat onze huurders en relaties de dienstverlening met gemiddeld een 8 of hoger waarderen. Als onze klantvisie en ons doelgroepenbeleid volledig geïmplementeerd zijn, verwachten wij dat die zich eind 2015 zullen weerspiegelen in de beoogde 8+.
Een duurzame woningvoorraad Het huizenbezit van SallandWonen moet aansluiten bij de demografische ontwikkeling en veranderde eisen. Én het moet groen zijn op energiegebied. Het huizenbezit van SallandWonen is voortdurend in ontwikkeling. We moeten er immers voor zorgen dat onze woningvoorraad passend is bij de vraag van onze doelgroepen. Voor alle verschillende doelgroepen, met hun verschillende eisen en verschillende fysieke en financiële mogelijkheden, willen wij goede en betaalbare woonruimte bieden. Omdat de omvang, samenstelling en eisen van de doelgroepen door de tijd veranderen, vraagt een duurzaam passende voorraad voortdurende aanpassing. Dit temeer omdat SallandWonen er wil zijn voor mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. Een groeiende groep senioren blijft langer zelfstandig wonen, maar dan wel graag in een woning zonder trappen of drempels een zogenoemde nultredenwoning. Ook minder validen willen de regie over hun leven behouden, in een woning die geschikt of aanpasbaar is voor rolstoel of andere hulpmiddelen. Jongeren willen eerder het huis uit en zoeken een betaalbare starterswoning. In reactie op de verschuivingen in de bevolkingssamenstelling in onze regio heeft SallandWonen de afgelopen periode eengezinswoningen afgestoten en woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens gebouwd. Nu verschuift de focus naar investering in bestaand woningbezit. Er is minder behoefte aan uitbreiding en onze schaarse middelen reiken verder als wij ze investeren in verbetering en aanpassing van onze bestaande voorraad.
De nieuwbouwproductie daalt scherp, van 252 woningen in 2013 naar een verwachte 25 in 2015. We bouwen alleen nieuw als dat nodig is om de portefeuilleopbouw te veranderen. Voorwaarde is verder dat verkoop van woningen genoeg opbrengt om de bouw te financieren. Die verkoop verloopt stroef nu de woningmarkt in het slop zit, wat ons dwingt om investeringen te temporiseren. Inmiddels is Koopgarant beproefd, een product dat de koper een korting op de koopprijs en een terugkoopgarantie geeft, in ruil voor een aandeel in de waardestijging voor ons als verkoper. Na evaluatie zullen wij besluiten of wij hiermee doorgaan. SallandWonen moet de portefeuille verder aanpassen aan de scheiding van wonen en zorg die de regering beoogt, en aan de trend dat ouderen langer zelfstandig blijven wonen. De reactie op de nieuwe regelgeving moet zich nog aftekenen, zowel in de huurmarkt, waar de vraag naar nultredenwoningen wellicht sterk toeneemt, als bij onze contractpartners in de zorgsector. In de loop van 2014 zullen wij hiervoor een plan van aanpak schrijven. Behalve duurzaam afgestemd op de vraag moet de woningvoorraad ook zoveel mogelijk duurzaam zijn in energieverbruik. Dat is maatschappelijk verantwoord, vertaalt zich in lagere energiekosten én houdt de woning betaalbaar voor onze huurders, ook als de energiekosten in de toekomst verder stijgen. Bij nieuwbouw is een duurzame energievoorziening uitgangspunt. De afgelopen periode zijn 325 nieuwe duurzame woningen aan onze portefeuille toegevoegd. Bij bestaande woningen verloopt de vergroening moeizamer. Zittende huurders moeten een iets hogere huur aanvaarden in ruil voor beduidend lagere energiekosten. Uit een pilotproject blijkt dat
slechts één op de vijf daartoe bereid is. Wij proberen het verduurzamen zoveel mogelijk te combineren met planmatig onderhoud, wat de kosten laag houdt en de inbreuk voor huurders beperkt. Daarnaast geven we veel aandacht aan voorlichting, bewustwording en begeleiding van onze huurders om ook hun woongedrag zo duurzaam mogelijk te maken. Eind 2013 had SallandWonen 480 bestaande woningen naar een groen A-, B- of C-energielabel gebracht. Van onze portefeuille heeft nu 69 procent van de woningen een groen label. Door bestaande renovaties en nieuwbouwplannen komen er de komende jaren nog 200 groene woningen bij. Verduurzaming tijdens planmatig onderhoud moet daar nog 120 woningen aan toevoegen om onze doelstelling van 800 verduurzaamde woningen te halen. Tot 2018 investeert SallandWonen ruim 11 miljoen euro in het projectmatig isoleren van woningen, deels gefinancierd door een laagrentende lening van de provincie Overijssel
Verduurzamen van zowel nieuw als bestaand bezit is een belangrijke opgave voor de komende jaren. Alleen zo kunnen wij onze woningen toekomstbestendig maken.
Aantrekkelijk wonen in vitale kernen Hoe goed en duurzaam woningen ook zijn, zij worden pas echt waardevol en aantrekkelijk als zij in een leefbare omgeving staan. Daar werkt SallandWonen graag aan mee. In het streven om de leefbaarheid en vitaliteit van de woonkernen in onze regio te versterken, heeft SallandWonen de wind tegen. De regering wil dat woningcorporaties zich concentreren op de kernfunctie woonruimte verstrekken, wat weinig ruimte laat voor een flankerende, versterkende leefomgeving. Bovendien hebben wij ook minder middelen beschikbaar nadat die zijn afgeroomd door de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing van het Rijk en de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Leefbaarheid is sterk afhankelijk van de voorzieningen die gemeenten, woningcorporatie, zorg- en onderwijsinstellingen en bedrijfsleven leveren. Het bevorderen van de leefbaarheid en het vitaal houden van de woonkernen zijn dan ook een gedeelde verantwoordelijkheid van al die maatschappelijke partners. Zoals beschreven in de eerste sectie van dit boekje, ligt hierin de drijfveer om samen tot een Maatschappelijk Bestemmingsplan te komen. De contouren van dat plan staan. In 2014 en 2015 wordt het plan verder uitgewerkt en zal de maatschappelijke agenda worden ingevuld met acties en investeringen in het voorzieningenniveau op middellange termijn. Het initiatief heeft de relaties met onze maatschappelijke partners geïntensiveerd, ook met de vertegenwoordigers van bewoners, die erbij zijn betrokken. Die boodschap zenden we ook uit naar onze bewoners. Daarmee zijn onze positie en ambitie in het vitaliseren van onze leefomgeving duidelijk en
weten partijen dat wij daarop aanspreekbaar zijn. SallandWonen beraadt zich of daarnaast nog aanvullend beleid nodig is om de leefbaarheid te bevorderen. Wij hechten belang aan de maatschappelijke deelname van jongeren, onze toekomstige huurders. Stimuleringsprojecten hebben de afgelopen jaren tegenvallende resultaten opgeleverd, maar bestaande initiatieven willen wij wel verder doorzetten. Dat ligt anders voor onze doelstelling om initiatief en betrokkenheid van onze huurders te bevorderen. Wij vinden het belangrijk om mensen in de wijk te bewegen er samen iets van te maken. Onze eerste inspanningen om zelfregie te bevorderen leveren veelbelovende resultaten op en daar gaan wij voluit mee door.
Wonen gaat over meer dan huizen
Bedrijfsmatig werken schept ruimte SallandWonen wil zijn maatschappelijke functie ten volle blijven uitoefenen. Dat vereist een strakke bedrijfsvoering, handig financieren en slim omgaan met de beschikbare geldstromen. De druk op de financiën van woningcorporaties door belastingen en heffingen is een gegeven. Als wij onze maatschappelijke voortrekkersrol in de regio willen blijven waarmaken dan zullen wij de uitgaven moeten aanpassen aan de inkomsten. Kostenbewust handelen is een strategisch doel geworden. Versterking van de bedrijfsmatige organisatie is een speerpunt in het beleid van SallandWonen. Onder deze noemer is in 2012 al een aantal strategische doelen benoemd en acties gestart. Zo zijn de meerjarenramingen verbeterd om de financiële stabiliteit en de verhouding tussen opbrengsten en kosten te bewaken. De treasury-functie is versterkt om grip te houden op de financiële structuur en de vermogenspositie. De sturing van de organisatie is verbeterd door strategische doelen te vertalen in jaarplannen per afdeling, die worden meegenomen in de jaarbegroting. De kwaliteit van de verslaglegging is verbeterd, net als de informatievoorziening. De organisatiestructuur is aangepast om de aansturing te verbeteren en medewerkers meer ontwikkelingsmogelijkheden te bieden. En wij zien erop toe dat houding en gedrag in overeenstemming zijn met de waarden van ons cultuurprogramma. SallandWonen zet nu in op een verdere professionalisering van de bedrijfsmatige organisatie. In de eerste plaats gaan wij projecten en acties beter voorbereiden en scherper uitvoeren. De
opdracht dient helder en concreet geformuleerd te zijn en duidelijk te maken wat die bijdraagt aan onze strategische doelen. Dat vermindert de ruimte voor doublures en tegenvallende resultaten. In de uitvoering proberen wij extra werkzaamheden zoveel mogelijk zelf of met collega s uit te voeren, en als wij externen inhuren waken wij ervoor dat dit niet langer gebeurt dan nodig. Daarnaast stuurt het management team op kostenbewustzijn van alle medewerkers. Wij werken aan een verdere verfijning van de managementrapportages, zodat we cijfers in detail kunnen analyseren en met medewerkers kunnen bespreken in hoeverre wij effectief en efficiënt werken. Door daar consistente aandacht aan te besteden, bevorderen wij kostenbewust gedrag in de dagelijkse werkzaamheden. In de derde plaats wordt het aanleverproces van de diverse managementrapportages verbeterd en waar mogelijk gebundeld. Door minder vaak en op minder niveaus input te vragen en door beter af te stemmen, wordt het proces efficiënter. Beter afstemmen van de informatie verhoogt de betrouwbaarheid. Ten slotte gaan we onze inzet op de vier speerpunten in ons beleid beter coördineren. Ze dienen alle de maatschappelijke functie van SallandWonen. Door daar integraal op te sturen, kunnen we effectiever werken. De aanscherping van onze bedrijfsmatige organisatie wordt dit jaar met volle kracht ingezet. De interne organisatie wordt verbeterd met het project 100% SamenWerken. Daarnaast worden alle werkprocessen getoetst op efficiency en worden waar nodig verbeteringen doorgevoerd. Ten slotte zal in 2014 en 2015 een strategische personeelsplanning worden opgesteld.
Conclusie SallandWonen is goed op weg. Een golf van overheidsmaatregelen in een moeilijke markt tast de ambities en de hoofdlijnen van het ondernemingsplan niet aan, maar geeft de bedrijfsmatige organisatie wel een prominentere rol. De ontwikkelingen maken ons ervan bewust hoezeer de activiteiten van al onze afdelingen op alle beleidsterreinen samenhangen en één gezamenlijk doel dienen. We werken dan ook niet aan vier speerpunten, we werken aan één gezamenlijk doel: Duurzaam wonen in de toekomst. Het accent ligt op kostenbewust handelen in al onze activiteiten en in alle beleidsaspecten. Het speerpunt Klantgedreven zullen we met een efficiëntere uitvoering moeten realiseren. Onderdelen van de speerpunt Vitale kernen zullen minder aandacht krijgen. Daar staat tegenover dat het opstellen van een Maatschappelijk Bestemmingsplan aan belang wint, omdat wij, in nauwe samenwerking en afstemming met onze maatschappelijke partners, met minder financiële middelen meer kunnen bereiken voor de leefbaarheid in onze regio.
Gezien de beperkte speelruimte vraagt onze taakopvatting om een innovatieve en bedrijfsmatige manier van werken, waarbij we op slimme manier omgaan met geldstromen en het aantrekken van financiering. Wij blijven met passie volkshuisvestelijk ondernemen. Ed Penninks
Colofon Project: Astrid Fakkert en Ed Penninks (SallandWonen) Eindredactie: Hein Haenen (De kern van de zaak) Fotografie: Vincent Hartman (Studio VHF) Ontwerp en uitvoering: Roné van der Vliet (Sinds77)