Verslag Bewonersbijeenkomst Ringweg en Westzanerdijk Dinsdag 25 november 2014 Locatie: het Blauwe Pand in Zaandam Verslaglegging: Suzanne Witteman van De Wijde Blik Op dinsdagavond 25 november 2014 organiseerde Parteon een bewonersbijeenkomst voor de bewoners van de Ringweg 170 t/m 244, Ringweg 250, 252, 262 en 264, de Westzanerdijk 149 t/m 195 en de Westzanerdijk 213, 215 en 217 (verder Ringweg/Westzanerdijk). Er waren ongeveer 60 bewoners aanwezig in het Blauwe Pand. Dit verslag bevat een samenvatting van de avond. Alle vragen zijn opgenomen en beantwoord. Alle huurders van de betreffende woningen ontvangen dit verslag geprint in de bus. Wie is wie Theo Dohle is de voorzitter van deze avond en heet iedereen welkom. Theo Dohle is van adviesbureau De Wijde Blik. De Wijde Blik is gevraagd door Parteon om de overleggen te begeleiden en het proces te bewaken. Hij vertelt waarom we hier bij elkaar zijn. Parteon heeft onderzoek laten uitvoeren naar de woningen. De uitkomsten van dit onderzoek zijn aanleiding voor Parteon om daarover met u in gesprek te gaan. Hij stelt Doret Aarts (wijkregisseur van Parteon) en Richard Hoep (projectmanager van Parteon) voor aan de aanwezigen in de zaal. Dit duo zal vanuit Parteon aanspreekpunt zijn. Nico Doornberg is directeur van het onderzoeksbureau BBA. Zij hebben het onderzoek naar de woningen gedaan. Hij zal dit zo gaan toelichten. Waarom deze avond? Doret Aarts vertelt waarom we bij elkaar zijn. Parteon heeft het bureau BBA gevraagd onderzoek te doen naar de staat van de woningen. De uitkomsten van dit onderzoek heeft Parteon doen besluiten dat we met u in gesprek willen. Uit het onderzoek bleek dat de woningen behoorlijke gebreken vertonen. Er moet is aan de woningen gebeuren. Wat dat is, dat willen we met de huurders bedenken. Parteon wil samen met u een plan maken. We moeten aan de slag met uw woningen. Niet acuut maar wel op korte termijn. Om welke woningen gaat het? Het gaat om: - 38 rijwoningen Ringweg (nrs 170 t/m 244) - 24 woningen Westzanerdijk (nrs 149 t/m 195) - 3 woningen Westzanerdijk (nrs 213, 215, 217) - 4 woningen Ringweg (nrs 250, 252, 262 en 264) Wat is er onderzocht? Nico Doornberg vertelt dat zijn bureau BBA een zogenaamde conditiemeting heeft gedaan. Alle woningen zijn van de buitenkant bekeken. Zes woningen zijn van binnen onderzocht. Er is gekeken wat de bouwkundige staat is van de woningen. Alle 120 complexen van Parteon zijn onderzocht (deels door BBA). 1
Wat is uit het onderzoek gebleken? Nico Doornberg geeft een samenvatting van de punten die uit het onderzoek naar voren zijn gekomen. Er is scheurvorming geconstateerd in het metselwerk. Dat duidt erop dat de woningen zijn verzakt. Vermoedelijk door slechte fundering. Er zijn nog meer gebreken, veel als gevolg van ouderdom. Zo vertoont het lood rondom de schoorstenen lekkage. De ramen zijn voornamelijk enkel glas en de daken en dakkapellen ongeïsoleerd. De kwaliteit van de dakbedekking en ook van de kozijnen is onvoldoende. De installaties en de riolering zijn verouderd en er zijn vochtproblemen. Samengevat: de bouwkundige staat van de woning is slecht. Om de aard van de funderingsproblemen vast te stellen, is nader onderzoek nodig. Het blokje van drie woningen aan de Westerzanerdijk valt deels buiten deze uitkomsten, daar lijkt de kwaliteit hoger dan bij de andere woningen. Dit geldt ook voor de vier woningen aan de Ringweg met huisnummers 250, 252, 262 en 264. Wat gaat Parteon nu doen? Doret Aarts vertelt de zaal dat Parteon graag samen met de bewoners een plan wil maken, zodra de uitkomsten van de vervolgonderzoeken er zijn. In januari 2015 ontvangt u een brief voor een uitnodiging voor een volgende bijeenkomst in februari. Dan presenteren we de uitkomst van de onderzoeken. En gaan we aan de slag met u om een plan te maken. Er zijn verschillende opties denkbaar: alleen renoveren wat nodig is, uitgebreid renoveren, sloop&nieuwbouw, klushuizen, etc. Alles kan gelijk aangepakt worden maar verschil tussen de blokken kan er ook zijn. Juist omdat het een bijzonder buurtje is (o.a. met de diepe tuinen) willen wij een nieuwe aanpak kiezen. Binnen redelijke financiële en technische kaders, is er ruimte voor uw woonwensen. Bewonersvertegenwoordiging Theo Dohle geeft aan dat het voor de huurders en ook voor Parteon goed zou kunnen werken als er een vertegenwoordiging van de bewoners wordt ingesteld. Een groep bewoners die als een soort klankbordgroep vaker met Parteon om tafel zal gaan. Op de vraag: wilt u ook allemaal op de hoogte gehouden worden met dit soort avonden, is het antwoord ja. Dit zullen we dan ook blijven doen, regelmatig nodigen we u allemaal uit. Er hebben zich op de avond negen buren aangemeld als vertegenwoordigers. Als u dat nog niet gedaan heeft, maar wel wenst kunt u dat alsnog doen. Binnenkort nodigt Doret Aarts de klankbordgroep uit voor een kennismaking. Hoe nu verder? We laten de komende periode onderzoeken doen: 1. Fundering (hoe de woning in de grond staat) 2. Mogelijk ook casco (de woning zelf) als blijkt dat dit nodig is. 3. Asbest (omvang en aanpak). Resultaten bespreken we met de bewoners. Planning in de tijd Januari 2015: volgt een uitnodiging voor informatiebijeenkomst in februari 2015 Tot en met maart 2015: werken aan vernieuwingsvoorstellen April: opstellen vernieuwingsplan Mei: besluitvorming Parteon Na de zomer van 2015: start uitvoering planvorming 2
Vragen die zijn gesteld over het onderzoek van BBA Zijn alle woningen onderzocht? Ja, alle woningen zijn van buiten bekeken. Zes woningen zijn ook van binnen onderzocht. Kun je daaruit een conclusie trekken voor alle woningen? We kunnen een goed beeld krijgen. Maar om echt te weten wat de aard is van de funderingsproblemen is extra onderzoek nodig. Wat is de zogenaamde funderingscode? Dat weten we nog niet, daar is extra onderzoek voor nodig. Als ik langs de doorpels kijk van mijn rijtje woningen, zie ik geen golvende beweging. Die is gewoon recht. Uit ons onderzoek komt het vermoeden van verzakken duidelijk naar voren. We weten pas echt wat de stand is qua verzakking, als het verder is onderzocht. Zouden de golvende bewegingen ook een andere oorzaak kunnen hebben dan de fundering? Kan het ook komen door het doorhangen van de balken? Dat weten we nu nog niet. Wij verwachten dat het door de fundering komt, dat laten we nu onderzoeken. Op welke palen staat de fundering? De verwachting is dat het om houten palen gaat, dat gaan we met het onderzoek zeker weten. Is er acuut gevaar voor verzakken/instorten? Nee, dat is er niet. Als u zich onveilig voelt of vermoedens heeft dat uw woning wel onveilig is, kunt u dat melden bij Parteon. Dan komt er iemand langs om ter plekke te kijken. Mijn woning en die van mijn buurman heeft een septic tank. Wat gaat daarmee gebeuren? Dat weten we nog niet, we nemen dit mee in het onderzoek. Vragen over het aankomende onderzoek Wordt dan bij iedere woning de fundering bekeken? Nee, dat is niet nodig om een goed beeld te krijgen. We doen dat steekproefsgewijs. Dit zorgt voor een representatief beeld. We bekijken ongeveer negen woningen. Alle woningtypen vallen in de selectie. Kunnen de woningen verschillend zijn? De ene wel en de andere niet verzakt? Het lijkt erop alsof alle rijwoningen aan de Ringweg en de twee-onder-één-kappers aan de Westzanerdijk verzakt zijn. Onderzoek moet dat uitwijzen. Wat zegt straks het onderzoek naar de fundering, wat komt eruit? 3
De uitkomst van het onderzoek zegt iets over de te verwachte levensduur van de woningen. Hoe lang de woningen nog kunnen blijven staan. Als blijkt dat dit heel laag is, dan doen we voor de zekerheid nog een casco onderzoek. Wat betekent casco onderzoek? Casco is de term voor het huis zelf, dat bovenop de fundering staat. Als blijkt dat de fundering erg slecht is, wordt het casco (de woning zelf) onderzocht op stabiliteit. Vooral om te kijken of het veilig genoeg is. Kunnen we ook zelf een onafhankelijk onderzoek laten uitvoeren? Het staat u vrij om dat te doen. Bij een ander project waar ik in de bewonerscommissie zat, hebben we een second opinion laten uitvoeren op kosten van de corporatie. Laten we nu eerst het onderzoek uitvoeren, en kijken wat daar uit komt en wat u daarvan vindt. Ik vertrouw op voorhand de onderzoekers niet, wie zegt mij dat het in orde gebeurt? We huren een gerenommeerd bureau in dat werkt binnen de geldende normen. U kunt contact leggen (wij koppelen u) met de onderzoekers om de aanpak en uw argwaan te bespreken. Als de uitkomst ernstiger is, horen we het dan eerder dan februari? Jazeker, dan laten we het eerder weten en ondernemen we actie. Vragen over het proces Er is toch al een belangenvereniging, waarom dan ook een bewonersvertegenwoordiging? Parteon wil graag in een plan maken met haar huurders, niet met alle bewoners van de Westerzanerdijk samen. De voorzitter van de Belangenvereniging Westzanerdijk (Paul Sederius) is aanwezig en biedt zijn hulp aan. Hij vraagt zich af of er afstemming is met de gemeente over de plannen en of Parteon weet dat zij bezig zijn met het opstellen van de buurtvisie. We stemmen graag met jullie en met de gemeente af om te kijken of en waar we op elkaar kunnen aansluiten. Heeft Parteon geld uitgetrokken? Is er een budget bekend? Ja, dat is er wel. We hebben redelijke financiële kaders waarbinnen het plan moet passen. De aanpak van Parteon voelt oprecht, mijn complimenten. Dank, wij zijn oprecht van plan om met u samen een plan te maken voor de nieuwe situatie. Is er een sociaal plan? Ja, er is een standaard sociaal plan dat binnen de regio is afgesproken. Parteon hanteert dit sociaal plan. 4
Er wonen in de buurt veel ouderen, gaat u die extra begeleiden? Ja, dat zullen we zeker doen. Er zijn nu al grote gebreken te zien, gaten in het dak en in de vloer, doen jullie daar iets aan? Als er zich ernstige situaties voordoen, lossen we dat op. Regulier onderhoud gaat door. We zijn al heel lang met minder tevreden, ik vind dat we wel iets extra s verdienen. We gaan graag samen in gesprek over de beste oplossing voor iedereen. Ik overweeg mijn tuin aan te pakken, wat kan ik doen? Wij adviseren om geen grote ingrepen meer te doen in tuin en/of huis. Heeft de gemeente niet het laatste woord? Het is ons bezit en wij kunnen zelf bepalen wat we ermee gaan doen. De gemeente kan ons niets verplichten. Wel spelen ze een rol in verlenen van de stadsvernieuwingsurgentie en moeten zij de sloopmelding goedkeuren. Hoe vinden jullie dit om te doen? Het is voor Parteon ook een spannend traject. We weten niet waar het op uitkomt. Dat is spannend maar vooral ook leuk. Over de verschillende scenario s Ik ben compleet tevreden, van mij hoeft er niets te gebeuren. Dat kan (waarschijnlijk) niet helemaal, want uw woning moet wel veilig voor de toekomst zijn. Dat gaan we nu onderzoeken. Als blijkt dat de fundering slecht is, moeten we die aanpakken. Een aparte aanpak per blok kan wel. Als uw blok tevreden is met enkel herstel van de fundering en kiest voor een beperkte renovatie, dan kan dat. Als sloop-nieuwbouw goedkoper is, dan kiezen jullie toch daarvoor? Nee, niet perse. Stel, de woningen worden gesloopt. Wordt het dan in de oude staat teruggebouwd? Nee, dat is niet de verwachting. De woningen zullen moeten voldoen aan de modernere eisen, en waarschijnlijk iets groter worden. Kunnen we allemaal terugkeren als het nieuwbouw wordt? Nee, dat kan niet. Hoeveel mensen kunnen terugkeren hangt af van de plannen die we gezamenlijk gaan maken. Het is afhankelijk van het nog te doorlopen proces. Als de woning wordt aangepast, gaat de huur dan ook omhoog? Dit is afhankelijk van de aanpak. Bij de keuze voor enkel het herstellen van de fundering, is geen huurverhoging te verwachten. Als de woning wordt geïsoleerd, kunnen jullie daar toch geen extra huur voor vragen? Dat is toch een wettelijke verplichting? 5
Isolatie is wettelijk verplicht bij nieuwbouwwoningen. Bij renovatie kunnen we samen met de bewoners kiezen welk energielabel we nastreven. Wat gebeurt er met de dingen die wij zelf in onze woningen hebben gemaakt/opgeknapt? Daarvoor heeft Parteon een standaard beleid, het zogenaamde ZAV beleid. Daarin staat hoe we daarmee omgaan, of en voor welk soort zelf aangebrachte dingen in de woning een vergoeding tegenover staat. Als de fundering hersteld wordt, moeten we dan ons huis uit? Fundering herstellen betekent dat de hele vloer eruit moet om nieuwe palen te kunnen aanbrengen. Dat kan niet als de woning bewoond is. U zult naar een andere woning moeten verhuizen. Als ik een nieuwe vloer in mijn woning heb gelegd, wordt die nieuwe vloer dan weer zoals hij was? Dit is afhankelijk van de situatie. Als er een laminaat vloer in licht, kunt u die verwijderen en terugleggen bijvoorbeeld. We bekijken straks elke situatie. Zijn jullie al op het idee gekomen om meer woningen terug te bouwen, op de plek van onze grote tuinen? We willen graag samen met u de plannen maken. Het idee voor dwars blokken, deels in de tuinen is voorbij gekomen. Maar dat is niet gezegd dat we dit gaan doe. Dat ligt echt nog open! Als het sloop nieuwbouw wordt, komen er dan ook koopwoningen? Dat is nu niet het uitgangspunt, maar we sluiten het niet uit. Stel dat ik meer verdien dan de norm voor sociale huur, hoe werkt het dan? Daar zijn regelingen voor, die hangen wel af van het inkomen. Als stadsvernieuwingsurgent is het mogelijk om met een hoger inkomen wel een sociale huurwoning te huren. Is nieuwbouw wel mogelijk, als gevolg van de steeds strengere normen vanuit de haven. Nieuwbouw zou op deze plek mogelijk moeten zijn. Wat betekent renovatie? Renovatie op laag niveau betekent in uw geval enkel het herstellen van de fundering. Renovatie op hoog niveau betekent funderingsherstel en aanpassingen aan de woning zelf (denk aan isolatie, kozijn, dak etc.). Contact / vragen? Op website Parteon: www.parteon.nl/ringweg Bij Doret Aarts, telefoonnummer 075 6275000 of e-mailadres d.aarts@parteon.nl 6