Pagina 2 Inhoud Inhoud... 2 1 Begroting 2015... 3 2 Financiële parameters... 4 3 Meerjarenprognose 2014-2020... 5 3.1 Balans... 5 3.2 Toelichting op de balans... 5 3.3 Winst- en verliesrekening... 8 3.4 Toelichting op de winst- en verliesrekening... 8 3.5 Actualisatie jaarresultaat 2014 en bedrijfswaarde 2013... 13 3.6 Kasstroomprognose 2014 2020... 14 3.7 Derivaten... 14 4 Kengetallen... 15 5 Grafieken... 16 6 Conclusie... 17
3 Pagina 1 Begroting 2015 Voortvloeiend uit de novelle van Blok lag de herziening van de nieuwe Woningwet klaar om in de Tweede en vervolgens in de Eerste Kamer behandeld te worden. Echter, de parlementaire enquêtecommissie presenteerde eind oktober hun rapport waardoor vertraging optrad in de behandeling van de Herzieningswet. De Tweede Kamer behandelt nu in december het rapport en de Herzieningswet gelijktijdig. Financieel verandert onze administratieve dan wel juridische inrichting en financiering hierdoor. De gevolgen en voorlopige (in)richting worden ingegeven door een quickscan. In het najaar is ook onze portefeuillestrategie herijkt. Deze herijking vindt eens in de drie jaar plaats. Het huurbeleid is anders opgezet en ook de energie-investeringen hebben een nog prominentere plaats gekregen om de woonlasten van onze klanten betaalbaar te houden. Verder werken we in 2015 aan onze bedrijfskostenreductie. De parameters en de uitgangspunten van de begroting komen hierna uitgebreid aan bod. In hoofdstuk 6 Conclusie gaan we in op de financiële continuïteit van l escaut.
Pagina 4 2 Financiële parameters l'escaut maakt bij het opstellen van de begroting gebruik van de parameters van Ortec Finance en Centraal Fonds Volkshuisvesting (beleidsregels). Ortec adviseert onder andere woningcorporaties in het doorrekenen van financiële meerjarenprognoses. De financiële visie van Ortec wordt door het WSW en CFV gebruikt als onderlegger voor hun parameters. Voor de periode van 2015 tot en met 2019 gelden deze (corporatie)parameters. Vanaf 2020 rekenen we met de door het WSW vastgestelde parameters. De huurderving op complexniveau is op basis van ervaringscijfers vastgesteld. De percentages prijsinflatie, looninflatie en stijging onderhoud zijn conform Ortec Finance. De disconteringsvoet is zoals het WSW die voorschrijft. De rentepercentages voor de korte en lange termijn zijn conform Ortec Finance. Periode Huurstijging Prijsinflatie Stijging loonkosten Stijging kosten onderhoud 2015 1,00% 1,50% 1,75% 1,75% 2016 1,25% 2,00% 2,13% 2,13% 2017 2,00% 2,00% 2,39% 2,39% 2018 2,00% 2,00% 2,57% 2,57% 2019 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2020 e.v. 2,00% 3,00% 3,00% 3,00%
5 Pagina 3 Meerjarenprognose 2014-2020 3.1 Balans In onderstaand overzicht zijn de werkelijke cijfers over 2013 opgenomen zoals vastgesteld in de jaarrekening 2013. (x 1.000) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Materiële vaste activa 251.804 243.888 252.583 269.972 283.210 295.626 306.833 318.034 Vastgoedbeleggingen 33.296 33.445 33.658 34.331 34.957 35.636 36.349 36.959 Financiële vaste activa 8.182 7.092 6.052 6.414 6.649 6.844 7.070 4.650 Vlottende activa 5.496 2.019 1.527 2.302 3.244 4.199 4.908 8.161 Totaal activa 298.778 286.444 293.820 313.019 328.060 342.305 355.160 367.804 Eigen vermogen 133.291 119.171 124.126 130.615 138.772 145.070 152.101 161.965 Voorzieningen 10.690 11.454 6.260 5.998 6.107 6.327 5.547 5.448 Weerstandsvermogen 143.981 130.625 130.386 136.613 144.879 151.397 157.648 167.413 Langlopende schulden 131.387 144.213 147.734 160.285 166.839 173.838 179.016 181.806 Kortlopende schulden 23.410 11.606 15.700 16.121 16.342 17.070 18.496 18.585 Totaal passiva 298.778 286.444 293.820 313.019 328.060 342.305 355.160 367.804 3.2 Toelichting op de balans Materiële vaste activa Het sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk en het overige sociaal vastgoed. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De materiële vaste activa daalt in 2014 door daling bedrijfswaarde (zie paragraaf 3.5). Investeringen in duurzaamheid zijn alleen de eerste vijf jaar in de bedrijfswaarde ingerekend. Voor de vervanging van keuken/douche/toilet componenten is een jaarlijkse post Voorziening onvermijdbare vervangingsonderhoud opgenomen. Uitgangspunt is dat deze reactieve aanpak geen invloed heeft op de verhuurbaarheid en dus niet zal leiden tot meer leegstand. Immers, iedere woning is in goede (woon)technische staat. In de materiële vaste activa in ontwikkeling heeft er een totale actualisatie plaatsgevonden van investeringen en uitgaande kasstromen in nieuwbouwprojecten, als gevolg van de portefeuillestrategie. Voor nieuwbouw luxe huur calculeren we geen onrendabele top door de waardering tegen marktwaarde.
Pagina 6 Sociale of vrije Aantal Jaar van Totale Totale Project huursector woningen oplevering investering ORT Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat) Sociaal 67 2014 10.045 - Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat) Luxe 3 2014 599 - Engelse wijk fase2 (PMC 202) Studenten 36 2014 2.386 - Engelse wijk fase2 (PMC 202) Luxe 8 2014 1.588 - President Rooseveltlaan (PMC 279/280) Sociaal 24 2015 3.182 - President Rooseveltlaan (PMC 218) Sociaal 14 2015 2.101 - Middengebied (PMC 296) Sociaal 6 2016 900 - Verkuijl Quakkelaarstraat (PMC 158) Sociaal 28 2016 4.508 2.241 Centrum Scheldekwartier Sociaal 40 2016 6.440 2.000 Centrum Scheldekwartier Sociaal 50 2017 8.050 2.500 Centrum Scheldekwartier Sociaal 90 2018 14.490 4.500 Centrum Scheldekwartier Sociaal 50 2019 8.050 2.500 Centrum Scheldekwartier Sociaal 50 2020 8.050 2.500 Extra nieuwbouw appartementen Sociaal 50 2020 8.050 2.500 516 78.438 18.741 Nieuwbouwproject Centrum Scheldekwartier betreft in totaal 330 woningen. De resterende 50 woningen zullen in 2021 worden opgeleverd. De onrendabele toppen tot en met project Middengebied (PMC 296) zijn reeds verwerkt tot en met 2013. Vastgoedbeleggingen Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed (onder andere garages). Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Voor de begroting is gerekend met een waardestijging van 0,5% in 2014. In de post Vastgoedbeleggingen zijn tevens de Koopgarantwoningen opgenomen. Financiële vaste activa De post bestaat uit deelnemingen, BWS-subsidies, leningen u/g (uitgeleend geld) en latente belastingvorderingen. In de begroting is verwerkt dat de lening van Vlissingen Projecten en PMB zijn terugbetaald in 2015. Vlottende activa De vlottende activa stijgen vanaf het jaar 2016 door toename van de liquide middelen. Eigen vermogen Het eigen vermogen bestaat uit de wettelijke reserves en de overige reserves. De herwaarderingsreserve, onderdeel van de overige reserves, betreft het ongerealiseerde verschil tussen de actuele waarde van de bedrijfswaarde en de historische kostprijs. Het verloop van de post Overige reserves wordt onder andere bepaald door het jaarlijkse resultaat. In de herwaarderingsreserve worden de waardeveranderingen materiële vaste activa verwerkt, voor zover deze niet in de resultatenrekening verantwoord zijn. De waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering dient rechtstreeks in het eigen vermogen te worden verwerkt in de herwaarderingsreserve.
7 Pagina Echter, de waardevermeerdering dient in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, als deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last verwerkt was in de winst- en verliesrekening. Bij een waardevermindering dient dit tevens ten laste van de winst- en verliesrekening te gaan. De waardevermindering dient echter eerst ten laste van de herwaarderingsreserve te worden verwerkt tot het bedrag dat voor het actief is opgenomen. (x 1.000) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Beginsaldo 133.291 119.171 124.126 130.615 138.772 145.070 152.101 Beleids- en parameterwijzigingen* -19.612 Jaarresultaat 1.793 536 1.895 4.279-896 623 3.320 Mutatie herwaarderingsreserve 3.699 4.419 4.594 3.878 7.194 6.408 6.544 Mutatie eigen vermogen 5.492 4.955 6.489 8.157 6.298 7.031 9.864 Eindsaldo 119.171 124.126 130.615 138.772 145.070 152.101 161.965 * Als gevolg van beleids- en parameterswijzigingen berekenen we een herziene bedrijfswaarde over boekjaar 2013. Om aansluiting te houden met de jaarrekening 2013 is deze mutatie op het eigen vermogen van 2013 gecorrigeerd. In realiteit zal een deel van de mutatie via de winst- en verliesrekening lopen. Voorzieningen De post Voorzieningen is gevormd voor verlieslatende contracten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan. Investeringen in die projecten worden ten laste van de voorziening gebracht, zolang de voorziening toereikend is. De post bestaat verder uit de voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde, voorziening latente belastingverplichtingen en overige voorzieningen. Langlopende schulden De post bestaat uit de langlopende leningen en de terugkoopverplichting met betrekking tot de Koopgarantwoningen. Kortlopende schulden De post Kortlopende schulden schommelt nauwelijks. Het rekening-courantkrediet wordt vanaf 2015 volledig benut. De prognose is gebaseerd op de jaarrekening 2013.
Pagina 8 3.3 Winst- en verliesrekening In de tabel zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2013 opgenomen zoals gepresenteerd in de vastgestelde jaarrekening 2013. (x 1.000) 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 33.789 35.816 36.965 37.429 38.434 39.441 40.902 42.488 Opbrengsten servicecontracten 1.925 1.964 2.003 2.043 2.084 2.125 2.168 2.211 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 972 2.948 1.225 1.538 1.455 1.454 1.488 1.703 Overige waardeveranderingen 695 - - - - - - - Geactiveerde productie eigen bedrijf 516 - - - - - - - Overige bedrijfsopbrengsten 412 730 719 717 746 770 827 883 38.308 41.458 40.912 41.727 42.719 43.790 45.385 47.285 Bedrijfslasten Afschrijvingen mva en vastgoedportefeuille 14.351 15.465 12.533 13.900 14.428 15.738 17.037 19.316 Overige waardeveranderingen 7.071 258-1.581 2.010 313-3.722 791 1.349- Personeelslasten 5.883 5.495 5.321 5.106 5.229 5.363 5.586 5.771 Onderhoudslasten 4.297 9.423 9.759 8.608 8.688 9.443 9.948 9.880 Leefbaarheid 153 254 236 240 241 242 249 253 Lasten servicecontracten 1.880 1.964 2.003 2.043 2.084 2.125 2.168 2.211 Overige bedrijfslasten 7.202 9.268 9.044 9.127 9.208 9.185 9.553 9.883 40.838 41.611 40.477 41.034 39.565 45.818 45.332 45.965 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -2.602 270-216 586 597 609 621 516 Gerealiseerde herwaardering 8.410 7.897 5.635 6.637 6.648 7.391 8.383 10.225 Saldo financiële baten en lasten -4.817 5.789-5.855-6.252-6.357-6.600-7.158-7.328- Resultaat uit gewone bedrijfsoefening voor belastingen -1.539 1.685 431 1.664 4.042 628-1.899 4.733 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -552 - - - - 466-1.504-1.413- Resultaat deelnemingen -63 108 105 231 237 198 228 - Resultaat na belastingen -2.154 1.793 536 1.895 4.279 896-623 3.320 3.4 Toelichting op de winst- en verliesrekening We hebben de geprognosticeerde jaarresultaten geactualiseerd aan de hand van de nieuwe gegevens uit de bedrijfskosten- en de onderhoudsbegroting en de verwachte extra uitgaven uit het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie. Voor de personeelskosten en overige bedrijfskosten is de taakstellende besparing van 10% (ten opzichte van de begroting 2013) opgenomen voor de jaren 2014 en 2015. Huren Huuropbrengsten en huurderving De uitgangspunten van het huurbeleid zijn: Eenduidige prijs-kwaliteitverhouding van het totale woningbezit; Huurprijs dient aan te sluiten bij de marktpositie van de woning; Er moeten voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep zijn.
9 Pagina Per huurklasse (aftoppingsgrens) worden woningen gelabeld. De toewijzing van een woning aan een huurklasse, volgt uit de geldende puntenwaardering voor de betreffende woning. Met andere woorden, de streefhuur is geen vastgesteld percentage meer van de maximaal redelijke huur, maar een aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Om te bepalen tot welke huurklasse een woning behoort, wordt de grens (=ondergrens woningwaardering als percentage maximaal redelijk) voor een huurtoeslagklasse gesteld op 70% van maximaal redelijk gesteld. Voor de jaren 2015 en 2016 hebben we vanuit voorzichtigheidsprincipe de actuele inflatie ingerekend: respectievelijk 1% en 1,25%. Na deze periode vanaf 2017 volgt de huurstijging de inflatie: de grenzen van de huurtoeslag (huurgrenzen) stijgen jaarlijks (per 1 juli) met het inflatiepercentage; de huurverhoging van onze woningen sluit hier op aan en stijgt ook met inflatie. De huurderving is per complex - op basis van ervaringscijfers - ingecalculeerd. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen Leveringen en diensten (zogenaamde servicekosten) berekenen we kostprijsdekkend. De dekking voor administratieve en technische werkzaamheden voor de servicekosten zijn opgenomen onder de post 'Overige opbrengsten'. Verkoopopbrengsten onroerende zaken De verkoopopbrengsten van het bestaande woningbezit zijn tegen taxatiewaarde in de bedrijfswaarde opgenomen. l'escaut waardeert tegen bedrijfswaarde en daarom is de gemiddelde boekwaarde gelijk aan de geschatte verkoopwaarde (=taxatiewaarde). De geprognosticeerde verkoopopbrengsten bestaan uit de gerealiseerde herwaardering door verkopen. De verkopen zijn voor de bedrijfswaardebepaling de komende vijf prognosejaren ingecalculeerd. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan onder andere uit vergoedingen en/of verrichte diensten aan derden en de doorverdeling van administratieve facilitaire diensten die medewerkers van l'escaut voor de dochterondernemingen verrichten. Afschrijvingen Het betreft hier de afschrijvingen op basis van bedrijfswaarde gesaldeerd met de gerealiseerde herwaardering door afschrijving (dat wil zeggen, het verschil tussen
Pagina 10 respectievelijk de afschrijving op basis van bedrijfswaarde en historische kostprijs) en de afschrijvingen op de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie (bedrijfsgebouwen, inventaris en wagenpark). Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen zijn ontstaan door het afboeken van onrendabele toppen op nieuwbouw van sociale huurwoningen. De grootte van het bedrag per jaar is afhankelijk van de hoeveelheid nieuwbouwprojecten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan en de hoogte van de onrendabele top per woning. Op het moment dat het besluit om te bouwen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is, verwerken we de onrendabele top. Daarnaast worden hier de waardevermeerdering van de materiële vaste activa verwerkt, als deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last verwerkt was in de winst- en verliesrekening. Bij een waardevermindering dient dit tevens ten laste van de winst- en verliesrekening te gaan. Personeelslasten Voor de begroting 2015 geldt de vastgestelde personeelsbezetting als basis. Voor de prognosejaren tot en met 2018 worden de personeelslasten geïndexeerd, voor de jaren na 2018 geldt dat de lasten evenredig stijgen of dalen met de woningvoorraad. Lasten onderhoud De onderhoudslasten 2015 worden als volgt gespecificeerd: (x 1.000) Totaal Planmatig onderhoud 3.836 Reparatieonderhoud 1.972 Mutatieonderhoud 1.596 Voorziening onvermijdbaar vervangingsonderhoud 1.207 Overig onderhoud (contracten, cv's e.d.) 1.148 9.759 Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de geactualiseerde meerjarenbegroting voor de resterende levensduur van de (bestaande) complexen. Deze meerjarenbegroting is opgesteld aan de hand van de geactualiseerde portefeuillestrategie. Het reparatieonderhoud is gebudgetteerd op gemiddeld 117 per serviceverzoek en gemiddeld 637 per onderhoudsverzoek. In het reparatieonderhoud is voor 200.500 aan verzekeringsgelden begroot inclusief 35.000 eigen risico en 25.500 niet te verhalen schadelasten. De doorbelasting van reparatieonderhoud aan bewoners is 60.000. Van verzekeringsmaatschappijen verwachten we 140.000 aan schadevergoedingen te ontvangen. Het mutatieonderhoud is gebaseerd op 450 mutaties. Het budget per gemuteerde woning (voor rekening l'escaut) bedraagt 1.400. Daarnaast is er ook rekening gehouden met intensievere mutaties. De doorbelasting aan bewoners is op jaarbasis ingecalculeerd op 229.500.
11 Pagina Onder investeringen worden de volgende werkzaamheden meegenomen: Plaatsen van combiketels; Plaatsen van kunststof kozijnen; Energetische maatregelen (onder andere zonnepanelen). Er wordt voor een totaalbedrag van 22 miljoen aan energie-investeringen (inclusief plaatsing zonnepanelen en voor 5 miljoen aan energie-investeringen in de complexen met levensduurverlenging) begroot voor 2014 tot en met 2020. Vooralsnog zijn er na 2020 geen energie-investeringen meer gepland. Er is een post Voorziening onvermijdbaar vervangingsonderhoud oplopend van 838.000 in 2014 tot 1.207.000 per jaar vanaf 2015 opgenomen, ten behoeve van een te verwachten toename van reparatieonderhoud dan wel noodzakelijke vervanging, als gevolg van het niet uitvoeren van projectmatige investeringen in keuken/douche/toilet. Als gevolg van nog op te stellen nieuw asbestbeleid gaat l escaut jaarlijks vanaf 2015 asbest verwijderen in 50 woningen, voor een jaarlijks bedrag van 125.000. l escaut heeft nog bijna 700 woningen (verdeeld over 13 complexen) in haar bezit met zachtboardplafonds. Vanaf 2015 zullen deze plafonds bij mutatie worden vervangen door gipsplatenplafonds (brandbaarheid). Hier is een bedrag van 210.000 per jaar (jaarlijks 35 woningen; 6.000 per woning), voor de komende 10 jaar voor opgenomen. l escaut wordt regelmatig geconfronteerd met wateroverlast in brandgangen en tuinen van bewoners. Dit als gevolg van achterstallig onderhoud van waterafvoer en bestrating van brandgangen. Dit kan tevens leiden tot gevaarlijke situaties. Daarom is er een reservering van 95.000 per jaar voor de komende 10 jaar opgenomen, ten behoeve van het onderhoud van brandgangen en aanleg van hemelwaterafvoer. Leefbaarheid Het budget voor leefbaarheidsinvesteringen bedraagt 237.700 voor 2015. Samen met de gemeente Vlissingen wordt een stedenbouwkundig plan voor Bossenburg opgesteld en er wordt uitvoering gegeven aan de buurtplannen. Belastingen/verzekeringen Hieronder vallen de lasten voor onroerende zaak- en waterschapsbelasting, rioolheffing en opstal- en glasverzekeringen. Voor de begroting 2015 is gerekend met de WOZwaarden 2014 met peildatum 1 januari 2013. De opstalverzekering valt vanaf 2015 155.000 lager uit door beperkt schadeverloop. Overige lasten In totaal wordt op deze post het volgende verantwoord: Huisvestingskosten; Kosten raad van commissarissen; Algemene kosten; Contributiebijdrage aan Aedes; Saneringsheffing;
Pagina 12 Verhuurderheffing; Het contract met Delta voor de levering van energie van de leegstaande woningen; Extra lasten ten behoeve van de studentenhuisvesting, zoals de vervanging van inventaris en servicekosten in de netto huur; Energie-investeringen naar aanleiding van kwaliteitscontrole op ons woningbezit; Huurgewenning voor het uitverhuizen van de bewoners; Huurgarantie. De sanering van Vestia heeft een meerjarige heffing voor de corporatiesector tot gevolg. De heffing voor 2014 is inmiddels vastgesteld. Het is nog niet zeker of de saneringsheffing in 2015 geheven zal worden. Gezien de onzekerheid hierover is deze heffing wel opgenomen in de begroting. De heffing voor de jaren daarna is een inschatting van het CFV. In onderstaande tabel worden zowel de percentages als de lasten die deze heffing voor l'escaut met zich meebrengt, getoond. De verhuurderheffing voor de jaren na 2014 is een inschatting van het CFV. De totale verhuurderheffing welke gerelateerd wordt aan de WOZ-waarde komt voor l'escaut daarmee uit op 21,9 miljoen voor de periode 2014 tot en met 2020. Onderstaande tabel maakt het verloop van deze post inzichtelijk. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post bestaat uit de winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen. Gerealiseerde herwaardering Deze post bestaat uit de gerealiseerde herwaardering door afschrijving en verkopen. De gerealiseerde herwaardering door afschrijving komt overeen met het verschil tussen afschrijving op bedrijfswaarde en de afschrijving op de oorspronkelijke kostprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie. Bij verkoop ontstaat er een gerealiseerde herwaardering door verkoop. Financieringsresultaat De rentebaten zijn gebaseerd op de ontwikkeling van de liquide middelen. De rentelasten bestaan uit de te betalen rente op de kortlopende schulden, langlopende leningen en de rentelasten op de derivaten. Het gehanteerde interestpercentage voor herfinancieringen van leningen en conversies zijn ingecalculeerd conform de parameters. Belastingen 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Saneringsheffing 3,50% 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Saneringsheffing ( ) 1.259.000 747.000 742.000 374.000 365.000 398.000 414.000 Verhuurderheffing 0,381% 0,449% 0,491% 0,536% 0,536% 0,536% 0,536% Verhuurderheffing ( ) 2.311.000 2.730.000 2.995.000 3.361.000 3.377.000 3.493.000 3.622.000 De vennootschapsbelasting is sterk afhankelijk van onderhouds- en verbeteringskosten en de rentelast die mag worden toegerekend. Fiscale winsten mogen worden verrekend
13 Pagina met fiscale verliezen (maximaal negen jaar vooruit). Na verrekening van verliezen zal l escaut vanaf 2018 vennootschapsbelasting betalen. Fiscaal hebben we nog de mogelijkheid om een onderhoudsvoorziening te vormen. In de begroting 2015 hebben we hier nog geen gebruik van gemaakt. Resultaat deelnemingen Het resultaat op deelnemingen is gebaseerd op de afgegeven prognoses door Opus. l escaut sorteert voor om de aandelen in PMB te verkopen. Dit is nog niet verwerkt in de balans en winst- en verliesrekening. Voor de jaren 2014 tot en met 2020 worden positieve resultaten verwacht, variërend tussen 105.000 en 237.000. Rekening is gehouden met een hogere huurderving. Deze kan hoger uitvallen als (onderdelen) van panden langer leeg blijven staan. Het Opus-bezit betreft maatschappelijk vastgoed. 3.5 Actualisatie jaarresultaat 2014 en bedrijfswaarde 2013 Jaarresultaat 2014 (x 1 miljoen) Jaarresultaat 2014 volgens meerjarenprognose uit begroting 2014-3,6 Jaarresultaat 2014 volgens meerjarenprognose uit jaarrekening 2013-4,8 Jaarresultaat 2014 volgens meerjarenprognose uit begroting 2015 1,8 De verkopen rekenden we voorzichtig in. Echter de markt trok weer aan en we realiseerden in 2014 meer verkopen (totale schatting: 35 woningen) dan begroot. Het werkelijk jaarresultaat 2014 zal naar verwachting lager uitvallen door nog niet gerealiseerde herwaardering (zie ook Eigen vermogen, paragraaf 3.2). Bedrijfswaarde ultimo 2013 (x 1 miljoen) Bedrijfswaarde 2013 uit jaarrekening 2013 240,5 Bedrijfswaarde 2013 volgens meerjarenprognose uit begroting 2015 221,6-18,9 De mutatie in de bedrijfswaarde van -18,9 miljoen wordt in hoofdzaak veroorzaakt door de effecten van de herijking van de portefeuillestrategie, actualisatie van de bedrijfskostenbegroting en onderhoudsbegroting: Beleidsonafhankelijke wijzingen en actualisatie deelbegrotingen -0,6 Verhuurderheffing -11,6 Huurbeleid 1,8 Verkoopbeleid 2,8 Sloopbeleid -4,4 Asbestsanering, zachtboardplafonds en brandgangen -6,9
Pagina 14 3.6 Kasstroomprognose 2014 2020 (x 1.000) 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Ontvangsten 38.589 39.604 40.056 41.101 42.192 43.780 45.225 Uitgaven -26.513-26.263-24.990-25.282-26.999-28.320-29.389 Mutaties balansposten 984 1.025-261 -230-190 -246 2.245 Cashflow operationele activiteiten 13.060 14.366 14.805 15.589 15.003 15.214 18.081 Rentelasten 5.895 5.782 5.839 6.167 6.400 6.876 7.324 Normatieve aflossing (2%) 2.802 2.872 3.121 3.251 3.389 3.491 3.545 Saldo 4.363 5.712 5.845 6.171 5.214 4.847 7.212 Het treasurystatuut en de administratieve organisatie/interne controle (AO/IC) bepalen de spelregels waarbinnen de treasuryactiviteiten van l escaut mogen worden uitgevoerd. Per kwartaal komt de treasurycommissie bijeen om rapportages, actualiteiten en transactievoorstellen te bespreken. In de rapportage wordt uitgegaan van de meest recente begroting. Deze uitgangspunten worden gebruikt voor het vaststellen van de financieringsbehoefte en de renterisico s. 3.7 Derivaten l'escaut heeft voor 25 miljoen aan renteswaps. Tot op heden hebben we nog geen margin call verplichtingen gehad. Voor de swaps bij ABN AMRO hebben we voorgesteld de marginafspraken af te kopen. Het CFV heeft beleidsregels opgesteld omtrent derivaten. Hierin is opgenomen dat corporaties een liquiditeitsbuffer dienen aan te houden om de verplichtingen met betrekking tot derivaten te kunnen voldoen indien de vaste rente daalt met 2%. l'escaut is in staat om deze mogelijke verplichting vanuit de kredietfaciliteit te voldoen. l'escaut volgt het verloop van de marktwaarde van de swaps ieder kwartaal in de treasurycommissie. Onderstaand overzicht geeft het verloop van de marktwaarde in het geval dat de rente met 1% en 2% daalt. Hoofdsom renteswaps Marktwaarde (28 oktober 2014) Marktwaarde (bij 1% rentedaling) Marktwaarde (bij 2% rentedaling) 25 miljoen - 4,4 miljoen - 5,4 miljoen - 6,5 miljoen
15 Pagina 4 Kengetallen Vhe-bezit 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Vhe's in exploitatie 7.096 7.090 7.051 7.106 6.955 7.027 7.060 Opgeleverd 147 38 74 50 90 50 100 Aangekocht - - - - - - - Verkocht -35-18 -19-18 -18-17 -18 Gesloopt -118-59 - -183 - - -128 Overig - - - - - - -8-6 -39 55-151 72 33-54 Vhe's in exploitatie 7.090 7.051 7.106 6.955 7.027 7.060 7.006 Financiële ratio's 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Weerstandsvermogen 46% 44% 44% 44% 44% 44% 46% Kasstromen (x 1.000) 4.363 5.712 5.845 6.171 5.214 4.847 7.212 Rentedekkingsgraad (ICR)* 2,2 2,5 2,5 2,5 2,3 2,2 2,5 *WSW-norm >= 1,40 WSW-ratio's 2014 Norm Rentedekkingsgraad (ICR) 2,40 minimaal 1,40 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 1,75 minimaal 1,00 Loan to value 56% maximaal 75% Solvabiliteit 38% minimaal 20% Dekkingsratio 18% maximaal 50%
Pagina 16 5 Grafieken operationele kasstroom weerstandsvermogen 20.000 50% 18.000 45% 16.000 40% 14.000 35% 12.000 30% 10.000 25% 8.000 20% 6.000 15% 4.000 10% 2.000 5% 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Cashflow operationele activiteiten Saldo rentelasten en normatieve aflossing Risico Voldoende Prognose
17 Pagina 6 Conclusie De financiële continuïteit van l escaut meten we langs de lijn van liquiditeit en solvabiliteit. De volgende financiële beleidsuitgangspunten zijn hiervoor vastgesteld. Liquiditeit: een positief saldo van de operationele kasstromen, de renteverplichtingen op de langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar voor de komende vijf jaar. Solvabiliteit: een minimaal gewenst weerstandsvermogen van 30%. Het negatieve jaarresultaat in 2018 wordt veroorzaakt door hogere onrendabele toppen en de verwachting dat we in dit jaar voor de eerst keer vennootschapsbelasting gaan betalen. Het negatieve resultaat in dit jaar wordt echter gecompenseerd door positieve mutaties in de herwaarderingsreserve. De overige prognosejaren sluiten we positief af. Het weerstandsvermogen (lees: solvabiliteit) schommelt in de jaren 2014-2020 tussen de 44% en 46%. Het weerstandsvermogencriterium gebruiken we om de financiële continuïteit op lange termijn te waarborgen. Behalve onze ondergrens van 30% houden we de ondergrens van het CFV met bijbehorende negatieve correctie op de bedrijfswaarde in het vizier. Uit de kasstroomprognose en de rentedekkingsgraad valt af te lezen dat de operationele kasstromen (lees: liquiditeit) op orde zijn. WSW beoordeelt corporaties op basis van de 24 vragen gericht op de Business Risks (bedrijfsrisico s) en de 5 Financial Risks (financiële ratio s). Beide componenten vormen samen het nieuwe WSW-risicobeoordelingsmodel en zijn ze onlosmakelijk met elkaar verbonden en wegen in het uiteindelijke resultaat even zwaar. WSW toetst de financiële positie van l escaut woonservice op de financiële ratio s aan de hand van de prognose- en verantwoordingsinformatie (dpi en dvi). WSW stelt ook op basis van die gegevens het borgingsplafond vast. Daarnaast neemt het WSW een aantal kwantitatieve indicatoren voor de bedrijfsrisico s mee in de beoordeling. l escaut voldoet met de kengetallen aan de financiële ratio s van het WSW. De beoordeling van de bedrijfsrisico s door het WSW heeft nog niet plaatsgevonden.