Inhoud. Voorwoord 3. Fusie 4. Doelstellingen Tevreden en redzame klanten 5. 2 Leefbare en vitale wijken 6. 3 CO2-reductie en duurzaamheid 7

Transcriptie

1 Jaarplan 2012

2 Inhoud Voorwoord 3 Fusie 4 Doelstellingen Tevreden en redzame klanten 5 2 Leefbare en vitale wijken 6 3 CO2-reductie en duurzaamheid 7 4 Continue organisatieontwikkeling 7 Financiële positie 9 1 Begroting Financieel beleid 12 3 Meerjarenprognose Kengetallen 21 5 Ontwikkeling grafieken 23 6 Conclusie 25 2

3 Voorwoord Jaarplan 2012 Met ingang van 2012 breekt de laatste periode aan beschreven in ons ondernemingsplan. In de afgelopen drie jaar hebben we enorm veel bereikt, veel geleerd en hebben we ook af en toe onze koers bijgesteld om dit komende jaar te komen waar we willen eindigen. Natuurlijk is dit niet het einde van onze reis, maar een doorstart naar de volgende periode. Jan van Beekhuizen Directeur-bestuurder 3

4 Fusie Recent (medio december) is besloten dat l escaut met Woongoed Middelburg en Woonburg een zeer intensieve samenwerking aangaat, die in 2013 zal resulteren in een fusie. Alle pijlers van 2012 en 2013 zullen gericht zijn op het samensmelten van de drie organisaties. Vanwege dit voornemen zullen we ons voornamelijk richten op het uitvoeren van onze kerntaken. Er zullen diverse medewerkers beschikbaar worden gesteld om deel in te nemen in projectgroepen om de nieuwe organisatie vorm te geven. De daarmee belangrijke wijzigingen als het doorvoeren van een organisatiewijziging en het zoeken naar nieuwe huisvesting zijn hiermee voor l escaut opgeschort. 4

5 Doelstellingen 2012 Jaarplan Tevreden en redzame klanten We willen niet alleen dat onze klanten tevreden zijn, maar ook zelfredzaam. Dat willen we bereiken door hoog in te zetten op het bieden van goede dienstverlening, woningkwaliteit, keuzevrijheid, het verhogen van de slaagkansen en door bij te dragen aan het verlagen van de woonlasten. Daarnaast zien we graag dat onze klanten zelfredzaam zijn. En als dat niet helemaal lukt, helpen we hen daarbij. Woningkwaliteit In het kader van de door de gemeente Vlissingen opgestelde woonvisie willen we nieuwe afspraken maken over de benodigde omvang van onze kernvoorraad. Bij de transformatie van de portefeuille en bij de toewijzing aan urgenten en specifieke groepen geldt als randvoorwaarde dat in de planperiode per jaar gemiddeld tenminste 65% van de vrijkomende woningen beschikbaar komt ten behoeve van reguliere woningzoekenden. We gaan in 2012 met de gemeente om de tafel om de nieuwe rolverdeling en de uitwerking van stedenbouwkundige plannen te bespreken. Dit wordt opgenomen in de prestatieafspraken. Slaagkansen De slaagkansen van woningzoekenden in Vlissingen vinden we over het algemeen aanvaardbaar, maar daar kan nog wel een hoop in worden verbeterd. We willen in de toekomst meer gaan sturen op slaagkansen. Uiteindelijke doelstelling is om de slaagkans van woningzoekenden, en in het bijzonder die van jongeren en senioren, te verbeteren. In 2012 bespreken we op regionaal niveau af hoe wij de slaagkans voor woningzoekenden definiëren. Daarna benoemen we deze bij te verhuren woningen. In 2012 beraden we ons op de toekomst van de studentenhuisvesting. Woonlasten We constateren dat de woonlasten van onze klanten aanzienlijk stijgen. Door eisen te stellen aan de prijsniveaus van onze huurwoningen en door maatregelen te treffen ten behoeve van een betere energieprestatie van onze woningen kunnen we de woonlasten beheersbaar maken. In 2012 brengen we de woonlasten en de opbouw ervan in beeld. 5

6 2 Leefbare en vitale wijken De leefbaarheid in Vlissingen wordt over het algemeen als goed beoordeeld. Toch is het imago van Vlissingen op het gebied van leefbaarheid matig. Uit de laatste metingen van een leefbaarheidsonderzoek kwam vooral het gebrek aan speelvoorzieningen naar voren (vooral in de Binnenstad). Verder spelen in bepaalde buurten gevoelens van onveiligheid en onbehaaglijkheid een rol, deels als gevolg van de stedenbouwkundige inrichting. Op dit vlak willen we ons beter manifesteren. Maakbaar Een dorp of wijk waar je je prettig en veilig voelt moet in eerste instantie beschikken over woningen die passend zijn bij zijn bewoners. Als tweede voorwaarde geldt dat het openbaar gebied van een goede kwaliteit moet zijn. Bijvoorbeeld goede bestrating en de aanwezigheid van groen en eventueel recreatief water dat aansluit op de behoefte van de gebruikers. Het derde element betreft de voorzieningen. Dit zijn bijvoorbeeld bushaltes, maar ook welzijnsvoorzieningen en winkels. Deze harde voorwaarden zijn dus maakbaar, maar we moeten beseffen dat deze door de veroudering van de gemeenschap ook mee veranderen. Beleving Een ander element op beleving van (een goede) leefbaarheid wordt beïnvloed door menselijk gedrag. In een tijd waar individualisme hoogtij viert en verdraagzaamheid terugloopt, ervaren steeds meer personen gevoelens van onveiligheid. Wijkregisseur In ons ondernemingsplan spraken wij de ambitie uit om de rol van wijkregisseur op ons te nemen. Uit overleg met de gemeente op dit onderwerp is gebleken dat zij zich verantwoordelijk voelen voor deze rol en dit dus vorm zullen geven. Wij zijn hen daar bij graag van dienst en gaan verder in overleg om de rollen en verantwoordelijkheden helder te krijgen. In 2012 wordt aan de hand van onze wijk- en buurtvisies actief input geleverd aan het wijkregisseurschap van de gemeente. Daarbij leggen we een sterk accent op het activeren van bewoners en een uitbreiding van het bestaande overleg met de gemeente over de leefbaarheid in het algemeen en welke plek het wijkregisseursschap krijgt. 6

7 3 CO2-reductie en duurzaamheid Als corporatie staan we midden in de wereld. We zijn een maatschappelijke onderneming met een langetermijnverantwoordelijkheid. We zien dat het klimaat aan het veranderen is en we zijn ervan overtuigd dat die verandering mede het gevolg is van menselijk handelen. Er wordt teveel CO2 uitgestoten en ook wij leveren daar een bijdrage aan. Daarom willen we ook aan de oplossing bijdragen. Zo maken we de wereld waarin we werken en onze klanten wonen schoner en duurzamer. Jaarplan 2012 We hebben ons gecommitteerd aan het Zeeuws convenant met betrekking tot reductie van de CO2- uitstoot. Uiteindelijk moeten onze inspanningen op het vlak van het gedrag van onze bewoners en de kwaliteit van de woningen leiden tot een afname van het gasverbruik van onze klanten met 20% over de periode Een belangrijk neveneffect is dat ook bijkomende woonlasten van onze klanten teruggebracht worden. In 2012 formaliseren we de strategische samenwerking met de lokale energieleverancier. Deze samenwerking gaat over de vraag hoe we de bewoners beter kunnen voorlichten, bewuster kunnen maken van hun gedrag en mogelijkheden om hun energieverbruik te beïnvloeden. Ook monitoren we onze bijdrage aan de CO2-uitstoot en hoe we dit kunnen bijstellen en uiteindelijk verlagen. 4 Continue organisatieontwikkeling We zijn een organisatie in ontwikkeling. We leven in het besef dat ontwikkelen en veranderen de regel is, want onze omgeving is voortdurend in beweging. Die continue organisatieontwikkeling is feitelijk een doel op zich. Lerend vermogen staat bij ons dan ook hoog in het vaandel. Structuur De nieuwe organisatiestructuur is in 2011 opgezet, maar vanwege de voorgenomen fusie opgeschort. Wel zetten we verder door op klanttevredenheid. Wederom gebruiken we het KWH en haar nieuwe meetmethode om onze dienstverlening te meten. In 2012 starten we de nieuwe meetmethode van het KWH en waar nodig passen we bedrijfsprocessen hierop aan. De structuur van informatieverstrekking over de resultaten van de meting zetten we op, alsmede de opvolging en indien nodig de bijsturing van de processen. Informatisering en automatisering Met het omvormen naar een klantorganisatie is ook onze behoefte voor informatisering en automatisering aangepast. Er zijn al een aantal zaken op de rit gezet. In 2012 is het zaak om deze goed door te voeren. In 2012 breiden we onze website op bepaalde onderdelen uit, zoals het instellen van Persoonlijke Internet Pagina (PIP) en monitoren we de eerste resultaten als het gaat om het aantal hits. 7

8 8

9 Financiële positie Jaarplan Begroting 2012 Om onze doelstellingen naar behoren te kunnen behalen, dienen we een gedegen financieel beleid te voeren. En zonodig bijstellen waar nodig. Een van de aandachtspunten in ons ondernemingsplan is het in kaart brengen van eventuele risico s en daarbij een plan maken om deze risico s te beheersen; risicomanagement. 1.1 Algemeen In de begroting 2012 en de meerjarenprognose zijn de financiële effecten van het ondernemingsplan verwerkt. Voor de toekomstige financiële positie van l escaut is de portefeuillestrategie essentieel. Deze portefeuillestrategie waarin (des)investeringsbeslissingen en huurbeleid worden vastgesteld, is in 2011 afgerond. Managementcontrol is van groot belang voor een effectieve sturing en beheersing van de organisatie. Wij besteden met allerlei technieken veel aandacht aan dit vakgebied. Onderdelen die bij l escaut zijn ingevoerd, zijn onder andere: Balanced Scorecard / managementinformatie, risicomanagement, en budgettering bedrijfskosten ( bedrijfskosten beheerst ). 1.2 Balanced Scorecard / Managementinformatie Als meetinstrument wordt de Balanced Scorecard (BSC) gebruikt. Hierin wordt de strategie uitgesplitst in meetbare delen, de kritische prestatie-indicatoren (KPI S) en vervolgens in onderdelen waar een waarde aan gekoppeld kan worden, de prestatie-indicatoren (PI s). De waardes worden, waar mogelijk, uit de datawarehouse gehaald. Als dat niet mogelijk is, worden ze handmatig gevuld. De uitkomsten van de KPI s worden geanalyseerd aan de hand van vooraf vastgestelde normen. Bij (negatieve) afwijkingen zal hier een verklaring voor gegeven worden en zal er door managers en teamleiders bijgestuurd worden. De strategische Balanced Scorecard wordt elk kwartaal geanalyseerd door de directie en managers en ook gepresenteerd aan de Raad van Commissarissen (RvC). De afdelingsscorecards worden zoveel mogelijk maandelijks op afdelings-/teamniveau besproken. In 2012 zal een vernieuwde Balanced Scorecard met sturingsinformatie het daglicht zien. Met proceseigenaren en management zullen nieuwe prestatie-indicatoren worden ontwikkeld. Ook het aantal operationele rapportages vanuit het primaire informatiesysteem zal worden uitgebreid. Voor alle informatievragen, zowel sturings- als operationele rapportages, zullen eenduidige gegevensdefinities gebruikt worden. 1.3 Risicomanagement Risicomanagement definiëren we als volgt: een binnen de gehele onderneming ingebed, proactief en continu proces waarbij vanuit een gemeenschappelijk referentiekader op gestructureerde wijze wordt omgegaan met het beheersen van risico s in relatie tot de organisatie- en beleidsdoelstellingen. 9

10 Prestatie- en risicomanagement vormen twee belangrijke bouwstenen van Corporat(i)e Governance. Ze vormen tegelijkertijd de twee zijden van dezelfde medaille. Bij prestatiemanagement gaat het om Wat moet er goed gaan? en bij risicomanagement gaat het om Wat kan er fout gaan? In 2011 zijn opnieuw top-15 risico s vastgesteld. De vervolgstap is om een gemeenschappelijke risicotaal te ontwikkelen. Om risicomanagement te integreren binnen de organisatie zijn risicomanagementvaardigheden, -methoden en -technieken nodig. In 2012 geven we verder invulling aan risicobeheersing door aanvullende beheersingsmaatregelen te benoemen. 1.4 Bedrijfskosten beheerst In 2011 is het onderzoek naar reductie bedrijfskosten afgerond. We hebben gekeken hoe we slimmere keuzes kunnen maken met betrekking tot onze financiële positie. Bepaalde keuzes komen ook al tot uiting in onze begroting voor In 2012 geven we vervolg aan de aanbevelingen uit het rapport over hoe we onze bedrijfskosten (verder) kunnen beheersen. 1.5 Herziene Richtlijn 645 Op 31 januari 2011 is de herziene Richtlijn 645 gepubliceerd. De herziene Richtlijn 645 betreft onder andere: - het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; - het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; - het opnemen van een passage over afschrijvingen; - de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; - het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; - het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting. De herziene RJ 645 is van toepassing op boekjaren vanaf Echter, door het ontbreken van de definitieve best practices heeft l escaut woonservice er voor gekozen om de herziene RJ nog niet op de begroting 2012 en de meerjarenprognose toe te passen. De best practices bevat de consequenties van de herziene Richtlijn op de jaarverslaggeving (jaarrekening en begroting) en wordt opgesteld door de werkgroep RJ. Deze best practices kunnen een behoorlijke invloed hebben op ons weerstandsvermogen. Zodra de definitieve best practices beschikbaar zijn, zullen een afgeleide begroting 2012 en meerjarenprognose worden opgesteld. 1.6 Bijzondere projectsteun 40 wijken De minister van Wonen, Wijken en Integratie heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gevraagd de bijzondere projectsteun ten behoeve van de 40 (aandachts)wijken uit te voeren. Met deze bijzondere projectsteun worden additionele inspanningen van corporaties in de 40 wijken ondersteund. Sinds 2008 werd aan alle corporaties een jaarlijkse heffing van 75 miljoen opgelegd. De regeling gold oorspronkelijk voor een periode van tien jaar, maar wordt uiteindelijk afgebouwd tot en met De landelijke heffingen zijn voor de jaren 2011 en 2012 respectievelijk 50 miljoen en 25 miljoen. Voor l escaut bedraagt de heffing in 2012 circa

11 Deze regeling is vastgelegd in het gewijzigde Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting (BCFV) welke in werking is getreden op 6 oktober Vernieuwing portefeuillestrategie Het relatief oude woningbezit van l escaut brengt - naast de energieambitie - een enorme (financiële) opgave met zich mee. Het feit dat we in een aantal complexen jarenlang weinig tot geen diepte-investeringen hebben uitgevoerd, maakt deze opgave alleen nog maar groter. Daarnaast heeft de huurtoeslagheffing waar we als corporatie mee geconfronteerd worden ook een grote financiële impact. De portefeuillestrategie is voor een periode van tien jaar doorgerekend, in plaats van de vijf jaar zoals dat tot nu toe gebruikelijk was. Jaarplan 2012 Ten behoeve van de portefeuillestrategie zijn door de projectgroep een aantal maatregelen bedacht en doorgerekend, waarbij binnen de gestelde financiële randvoorwaarden gezocht is naar een zo dicht mogelijke aansluiting op de ideaalportefeuille. De belangrijkste financiële randvoorwaarde hierbij was een minimum weerstandsvermogen van 30%. De basis voor de ideaalportefeuille vormen de uitkomsten van het woningmarktonderzoek Vlissingen (Rigo, juni 2010), de woonvisie, het ondernemingsplan én de opgestelde notitie over de strategische doelstellingen en keuzen van l escaut. Daarnaast zijn de financiële kaders van l escaut hierbij richtinggevend, welke dwingen tot (verdere) fasering in de plannen. De gewenste portefeuillestrategie is er - ten opzichte van het huidige woningbezit en het vigerende SVB-beleid van l escaut - met name op gericht om tot en met 2020: - meer grondgebonden woningen in de portefeuille te hebben; - minder appartementen zonder lift te slopen; - minder appartementen met lift te realiseren in de nieuwbouw. Hiermee sluit de portefeuille beter aan op de marktvraag. Bovendien worden de risico s ten aanzien van leegstand daarmee kleiner. 1.8 Parameters Ortec Finance adviseert onder andere woningcorporaties in het doorrekenen van financiële meerjarenprognoses. Hun visie op de economische parameters is onderbouwd en vastgelegd in een document. Dit document geldt als basis voor de begroting 2012 en meerjarenprognose De financiële visie van Ortec wordt door het WSW gebruikt als onderlegger voor haar parameters. Voor de periode vanaf 2017 gelden de door het WSW vastgestelde parameters, behalve de lange termijn rente. Het percentage huurstijging is inflatievolgend. Voor 2011 heeft het CPB een inflatie berekend van 2,25%, derhalve is de huurstijging in ,25%. De huurderving is vastgesteld op 2,5% vanaf jaar De percentages prijsinflatie, looninflatie, onderhoud en algemeen/bouwkosten zijn conform Ortec Finance. De disconteringsvoet is conform het WSW. De rentepercentages voor de korte en lange termijn zijn conform Ortec Finance. 11

12 e.v. huurstijging 2,25 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 huurderving 2,50 2,50 2,50 2,50 2,50 2,50 prijsinflatie 2,00 2,00 2,00 2,00 3,00 3,00 looninflatie 2,00 2,30 2,51 2,66 3,00 3,00 disconteringsvoet 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 onderhoud 2,00 2,30 2,51 2,66 3,00 3,00 algemeen/bouwkosten 2,00 2,30 2,51 2,66 3,00 3,00 korte rente 1,70 2,09 2,36 2,55 3,00 3,00 spread kort 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 totaal 2,00 2,39 2,66 2,85 3,30 3,30 lange rente 3,75 4,07 4,29 4,44 4,80 4,80 2 Financieel beleid 2.1 Algemeen In 2008 heeft l escaut het financieel beleid vastgesteld. Dit financieel beleid is gebaseerd op de bedrijfswaardemethodiek. Met het financieel beleid maken we de financiële uitgangspunten helder, verantwoord en transparant om de (financiële) continuïteit van l escaut te waarborgen. De bedrijfswaarde berekenen we door de contante waarde te berekenen van huuropbrengsten, overige ontvangsten, bedrijfs- en onderhoudsuitgaven voor de resterende levensduur van de complexen. Voor (des)investeringen hanteren we een periode van vijf jaar. bij de berekening van de bedrijfswaarde een jaar later (n+1) verschuift de investeringshorizon ook met een jaar. Hierbij geldt het uitgangspunt dat investeringen na het vijfde jaar afhandelijk zijn van de realisatie van het verkoopprogramma na het vijfde jaar. Om de huuropbrengsten tot einde levensduur te kunnen realiseren is in de bedrijfswaardeberekening een bedrag van 20% van de totale investeringen opgenomen. Het ondernemingsplan van l escaut woonservice geldt voor de periode De hieruit afgeleide geprognosticeerde uitgaven zijn verwerkt in de meerjarenprognose. De financiële toetsing heeft plaatsgevonden langs de lijn van het financieel beleid. Voor een uitgebreid overzicht van de ratio s wordt verwezen naar hoofdstuk 4 Kengetallen. 2.2 Liquiditeit Het WSW is duidelijk. Het stuurt op kasstromen. Als deze voor de eerste vijf jaar positief zijn, dan geeft het WSW een positief oordeel over de corporatie en geeft een faciliteringsruimte af op basis van de prognose van de corporatie. In de indicator is gedefinieerd dat voor de komende drie jaar het saldo van de operationele kasstromen, de renteverplichtingen op de langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar positief is. Een essentiële indicator omdat de kasstromen bepalen of je op (korte) termijn aan je financiële verplichtingen kunt voldoen. l escaut heeft de systematiek van het WSW overgenomen in haar financieel beleid. 2.3 Continuïteit Het weerstandsvermogencriterium gebruiken we om de financiële continuïteit op lange termijn te waarborgen. De ondergrens voor het weerstandsvermogen is op basis van het volkshuisvestelijk ver- 12

13 mogen in 2009 vastgesteld door het CFV. Het CFV hanteert nu een ondergrens van 18,5% tot en met 2013 en 19,7% tot en met 2015 voor l escaut. Deze grens wordt vastgesteld aan de hand van de risicofactoren waardoor deze elk jaar kan fluctueren. Vanwege deze fluctuatie, de toepassing van de correctie van het CFV op de bedrijfswaarde (onder andere verkoopopbrengsten) en het hanteren van een voorzichtigheidsmarge (het weerstandsvermogen wordt namelijk alleen gebaseerd op nog te verdienen capaciteit) hanteren we de eigen ondergrens van 30% en bovengrens van 40%. Jaarplan 2012 De bovengrens werd bij de beoordeling van 2011 niet meer toegepast door het Centraal Fonds. Het verschil tussen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (bedrijfswaarde) en de vrije verkoopwaarde is over het algemeen groot. Als dit niet het geval is, is sprake van een verhoogd risico. De terugvaloptie om te verkopen bij financiële problemen levert dan niet veel op. Om dit risico het hoofd te bieden, hanteert het CFV de zogeheten marktwaardetoets. De toets wordt berekend door de marktwaarde te delen door het volkshuisvestelijk vermogen, en dient minimaal 150% te bedragen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt l escaut jaarlijks op haar financiële positie, waarbij zowel de continuïteit als de solvabiliteit worden getoetst. 2.4 CorpoData Vanaf verslagjaar 2007 worden de corporatiegegevens ten behoeve van het WSW, het ministerie van VROM (WWI) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) gezamenlijk opgevraagd. Uitvoering hiervan geschiedt door het samenwerkingsverband CorpoData. Dit samenwerkingverband draagt zorg voor de ontvangst van de totale data en juiste verspreiding hiervan aan de belanghebbenden. Op twee momenten in een jaar dienen gegevens aangeleverd te worden, namelijk op 1 februari de prospectieve informatie (dpi) en op 1 juli de verantwoordingsinformatie (dvi). De dpi wordt gevuld op basis van onze begroting. 3 Meerjarenprognose Balans In onderstaand overzicht zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2010 opgenomen. (bedragen x 1.000) Materiële vaste activa * Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal activa Overige reserves * Eigen vermogen Voorzieningen Weerstandsvermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva * rentabiliteitswaardecorrectie wordt vanaf 2010 niet meer ingerekend (in verband met nieuwe richtlijn RJ 645). Hierdoor is het vermogen lager. 13

14 3.2 Toelichting op de balans Materiële vaste activa De materiële vaste activa stijgt door actualisatie van het gehele bezit (in exploitatie) in deze begroting ten opzichte van de voorgaande prognose met de jaarrekening In deze post zijn ook de Koopgarantwoningen opgenomen. Investeringen (duurzaamheid en kwaliteitsslag) zijn alleen de eerste vijf jaar in de bedrijfswaarde ingerekend. Omdat investeringen na het vijfde jaar niet zijn meegenomen in de berekening waardoor er een te positief financieel beeld ontstaat (wel hogere huuropbrengsten, geen overeenkomstige investeringsuitgaven) wordt een jaarlijkse voorziening opgenomen ten bedrage van 20% van de totaal geplande investeringen voor onvermijdbare investeringen in planmatig onderhoud. Na vijf jaar worden enkel de investeringen die noodzakelijk zijn om de eindelevensduur van een complex te rechtvaardigen opgenomen. In de verhuurclusters waar levensduurverlenging heeft plaatsgevonden maar geen projectmatige kwaliteitsslag is opgenomen, wordt jaarlijks - voor de periode een bedrag van opgenomen. Dit budget dient voor onvermijdbare woontechnische investeringen. In tegenstelling tot de projectmatige kwaliteitsslag gaat het in deze gevallen om noodzakelijke vervanging van bestaande elementen (bijvoorbeeld een keukenblok). Uitgangspunt is dat het niet uitvoeren van projectmatige kwaliteitsslag geen invloed heeft op verhuurbaarheid en dus niet zal leiden tot meer leegstand. Immers, iedere woning is in goede (woon)technische staat. In de materiële vaste activa in ontwikkeling heeft er een totale actualisatie plaatsgevonden van investeringen en uitgaande kasstromen in nieuwbouwprojecten, als gevolg van de nieuwe portefeuillestrategie. De materiële vaste activa in de jaren 2012 tot en met 2016 is hierdoor gestegen. In de prognose is opgenomen dat het rendabele gedeelte van een nieuwbouwwoning extern wordt gefinancierd. Overzicht prognose huurnieuwbouwprojecten periode Sociale of vrije Aantal Jaar van Totale Project huursector woningen oplevering investering Alliance Bonedijkestraat (PMC 208/210) Sociaal Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat) Sociaal Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat) Parkeerplaatsen Beatrixlaan Sociaal President Rooseveltlaan (PMC 218) Sociaal Engelse wijk fase1 (PMC 202) Sociaal Middengebied (PMC 296) Sociaal Vlottende activa De vlottende activa stijgen in 2011 door toename van de liquide middelen. Overige reserves Het verloop van de post Overige reserves wordt bepaald door het jaarlijkse resultaat. 14

15 Voorzieningen De post voorzieningen is gevormd voor verlieslatende contracten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan en negatieve materiële vaste activa. Investeringen in die projecten worden ten laste van de voorziening gebracht, zolang de voorziening toereikend is. Jaarplan 2012 Langlopende schulden De post bestaat uit de langlopende leningen en de terugkoopverplichting met betrekking tot de Koopgarantwoningen. Kortlopende schulden De post kortlopende schulden is gedaald in 2011 doordat de tijdelijke financieringsbehoefte is gedaald waardoor er geen rekening-courantkrediet nodig is. 3.3 Winst- en verliesrekening (bedragen x 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huren Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Personeelslasten Lasten onderhoud Kwaliteitsslag Belastingen/verzekeringen Lasten ondernemingsplan Overige lasten Bedrijfsresultaat Financieringsresultaat Resul. uit gew. bedrijfsoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Resul. uit gew. bedrijfsoefening na belastingen Buitengewoon resultaat Belastingen buitengewoon resultaat Resultaat na belasting voor mut. act. waarde Mutatie actuele waarde* Jaarresultaat * (mutatie)rentabiliteitswaardecorrectie is in 2010 niet meer ingerekend (in verband met nieuwe richtlijn RJ 645). 15

16 3.4 Toelichting op de winst- en verliesrekening In de tabel zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2010 opgenomen. We hebben de geprognosticeerde jaarresultaten geactualiseerd aan de hand van de nieuwe gegevens uit de bedrijfskosten- en de onderhoudskostenbegroting en de verwachte extra uitgaven uit het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid. Huren Huuropbrengsten en huurderving De uitgangspunten van het huurbeleid zijn: - éénduidige prijs-kwaliteit verhouding in het totale woningbezit; - huurprijs dient aan te sluiten bij de marktpositie van de woning; - er moeten voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep zijn. Om dit te bereiken wordt het streefhuurpercentage gekoppeld aan het kwaliteitsniveau van de woning en gerelateerd aan de gemiddelde WOZ-waarde en verhuurbaarheid van een complex. Huurharmonisatie passen we alleen toe bij mutatie. Dit betekent dat de huur dan naar het streefhuurpercentage wordt gebracht. Dit streefhuurpercentage is voor elk complex vastgesteld en is een bepaald percentage van de maximaal redelijke huur. Deze percentages zijn gebaseerd op het vastgestelde huurbeleid van l escaut. Nieuw in het huurbeleid is dat wanneer het nieuwe streefhuurpercentage lager ligt dan het huidige streefhuurpercentage, de nieuwe huurprijs lager ligt dan de oude huurprijs, de huur alleen bij de jaarlijkse reguliere huurverhoging geleidelijk naar beneden bijgesteld wordt. Bij mutatie vindt dan geen bijstelling van de huur plaats. De reguliere huurverhoging bedroeg per 1 juli 2011 maximaal 1,30%. Voor 2012 en de jaren daarna is gerekend met de huurverhoging volgens de parameters. De gehanteerde huurverhogingspercentages zijn inflatievolgend. De huurderving is vanaf 2012 ingecalculeerd op 2,50%. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen Leveringen en diensten (zogenaamde servicekosten) berekenen we kostprijsdekkend. De dekking voor administratieve en technische werkzaamheden voor de servicekosten zijn opgenomen onder de post Overige opbrengsten. Verkoopopbrengsten onroerende zaken De verkoopopbrengsten van het bestaande woningbezit zijn tegen taxatiewaarde in de bedrijfswaarde opgenomen. l escaut waardeert tegen bedrijfswaarde en daarom is de gemiddelde boekwaarde gelijk aan de geschatte verkoopwaarde (=taxatiewaarde). Om deze reden zijn de geprognosticeerde verkoopopbrengsten nihil. De verkopen zijn voor de komende vijf prognosejaren ingecalculeerd. l escaut woonservice heeft drie Koopgarantprojecten. De verleende korting aan kopers heeft een nadelig effect op het resultaat. Verkoop van huurwoningen is benodigd om gelden te genereren om investeringen in bestaand bezit te kunnen financieren, danwel onrendabele toppen voor nieuwbouwwoningen voor de sociale huursector te kunnen nemen, danwel de verdunningsopgave te kunnen realiseren. Hierbij is het uitgangspunt dat vermijdbare investeringen pas dan worden uitgevoerd wanneer er voldoende verkoopopbrengsten zijn gerealiseerd. Hierbij gaat het dan om projectmatige kwaliteitsslag of investeringen in energiemaatregelen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. 16

17 Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan onder andere uit vergoedingen en/of verrichte diensten aan derden, waaronder de VvE (het bestuurderschap van de Vereniging van Eigenaren) en de doorverdeling van administratieve facilitaire diensten die medewerkers van l escaut voor de dochterondernemingen verrichten. Tevens is hier de geactiveerde productie ten behoeve van de eigen dienst opgenomen. Jaarplan 2012 Afschrijvingen Het betreft hier de afschrijvingen op de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie (bedrijfsgebouwen, inventaris en wagenpark). Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen zijn ontstaan door het afboeken van onrendabele toppen van nieuwbouwwoningen in de sociale huursector. De grootte van het bedrag per jaar is afhankelijk van de hoeveelheid nieuwbouwprojecten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan en de hoogte van de onrendabele top per woning. Op het moment dat het besluit om te bouwen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is, verwerken we de onrendabele top. (bedragen x 1.000) Extra onrendabele top Groote Markt 953 Onrendabele top Carino (27 appartementen) Extra onrendabele top Engelse wijk fase Beatrixlaan (30 appartementen) Middengebied (PMC 296: 4 woningen) 300 Beatrixlaan (16 woningen) President Rooseveltlaan (24 woningen) V. Quakkelaarstr (22 woningen) Centrum Scheldekwartier (30 woningen) President Rooseveltlaan ( woningen) Centrum Scheldekwartier (30 woningen) Centrum Scheldekwartier (30 woningen) Centrum Scheldekwartier (30 woningen) Personeelslasten Voor de begroting 2012 geldt de vastgestelde personeelsbezetting als basis. Voor de prognosejaren 2013 en 2014 worden de personeelslasten geïndexeerd, voor de jaren na 2014 geldt dat de lasten evenredig stijgen of dalen met de woningvoorraad. Lasten onderhoud De onderhoudslasten 2012 worden als volgt gespecificeerd: (x 1.000) Onderhoudsdienst l escaut Werk derden/materiaal e.d. Totaal Planmatig onderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Leefbaarheid SVB rookmelders, garantie e.d

18 Het planmatig onderhoud berekenen we op basis van de geactualiseerde meerjarenbegroting voor de resterende levensduur van de (bestaande) complexen. Deze meerjarenbegroting is opgesteld aan de hand van de geactualiseerde portefeuillestrategie. In de kolom Onderhoudsdienst l escaut is het werk uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst opgenomen. Het reparatieonderhoud is gebudgetteerd op 282,- per woning, waarvan de invloed uit het portefeuillestrategie ingerekend is op 12,- per woning. Tevens is er rekening gehouden met de instandhouding van voor sloop gelabelde woningen. Op jaarbasis is voor aan verzekeringsgelden begroot inclusief eigen risico. Het mutatieonderhoud is gebaseerd op 550 reguliere en 50 bijzondere mutaties. Het budget per gemuteerde woning (voor rekening l escaut) bedraagt voor de periode vanaf Daarnaast is er ook rekening gehouden met intensievere mutaties in verband met uitverhuizingen door sloopbesluit(en), studentenhuisvesting en garageboxen. De doorbelasting aan bewoners is op jaarbasis ingecalculeerd op Het reguliere budget voor investeringen in de leefbaarheid bedraagt (prijspeil 2012) per jaar. Het is als volgt onderverdeeld: - Individuele fysieke activiteiten Wijkgebonden fysieke activiteiten Sociale activiteiten Kwaliteitsslag Dit betreft de uitgaven voor de kwaliteitsslag van het bestaande woningbezit. De kwaliteitsslag is gesplitst in een projectmatige en niet-projectmatige aanpak. De investeringen in de projectmatige kwaliteitsslag worden geactiveerd. De niet-projectmatige uitvoering gebeurt bij mutatie. Dit zijn onder andere kosten voor de kwaliteitsslag van 196 woningen in Ter Reede, voor de woningen Jan Vermeerlaan e.o. en de Regenboogflats. Ook nemen we woningen mee die niet zijn gerealiseerd bij projectmatige kwaliteitsslag en de BAV-uitgaven. Deze kosten worden direct als last in het jaar van uitvoering genomen. Belastingen/verzekeringen Hieronder vallen de lasten voor onroerende zaak- en waterschapbelasting, rioolheffing en opstal- en glasverzekeringen. Voor het belastingjaar 2012 is gerekend met de WOZ-waarden per peildatum 1 januari Lasten ondernemingsplan De uitgangspunten voor een nieuw ondernemingsplan zijn de continue verandering van regels en de weg om een klantgeoriënteerde corporatie te worden. Onze doelstellingen hierbij zijn: - tevreden, redzame klanten; - leefbaren en vitale wijken; - duurzame leefomgeving; - continue organisatieontwikkeling; - financiële positie. Deze doelstellingen zijn vertaald in de begroting door de opname van extra uitgaven leefbaarheid, maatschappelijke en welzijnsvoorzieningen. Overige lasten Onder deze post zijn verantwoord: - huisvestingskosten; - kosten Raad van Commissarissen; 18

19 - algemene kosten; - de contributiebijdrage aan Aedes; - het contract met Delta voor de levering van energie van de leegstaande woningen; - extra lasten ten behoeve van de studentenhuisvesting, zoals de vervanging van inventaris en servicekosten in de nettohuur; - de huurgewenning voor het uitverhuizen van de bewoners; - de huurgarantie. Jaarplan 2012 Financieringsresultaat De rentebaten zijn gebaseerd op de ontwikkeling van de liquide middelen. De rentelasten bestaan uit de te betalen rente op de kortlopende schulden en langlopende leningen. Het gehanteerde interestpercentage voor herfinancieringen van leningen en conversies zijn ingecalculeerd conform de parameters. Belastingen De vennootschapsbelasting (Vpb) is sterk afhankelijk van onderhouds- en verbeteringskosten en de rentelast die mag worden toegerekend. Door de fiscale verliezen over de boekjaren 2008 ( -2,9 miljoen), 2009 ( -2,9 miljoen) en 2010 ( -1,2 miljoen) is voor de meerjarenprognose de Vpb op nihil gesteld. Resultaat deelnemingen Het resultaat op deelnemingen is gebaseerd op de afgegeven prognoses door ROM Marsaki en Opus. Voor 2011 is voor de Opus-groep een winst van geprognosticeerd. Voor de jaren 2012 tot en met 2016 worden positieve resultaten verwacht, variërend tussen en De Marsaki-groep verwacht 2011 af te sluiten met een verlies van Het negatieve resultaat is te wijten aan afwaardering op lopende projecten. De prognosejaren 2012 tot en met 2016 kennen positieve resultaten. De resultaten zullen sterk afhankelijk zijn van de voortgang en de verkoop van de projecten. Mutatie actuele waarde De mutatie van de actuele waarde wordt bepaald door het verloop van de geprognosticeerde bedrijfswaarde (van het bestaand bezit) Bedrijfswaarde ultimo 2011 volgens begroting Bedrijfswaarde ultimo 2010 volgens jaarrekening Mutatie bedrijfswaarde Mutatie als gevolg van verbetering Mutatie als gevolg van verkoop Mutatie als gevolg van sloop Mutatie als gevolg van nieuwbouw Autonome mutatie bedrijfswaarde Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie - Mutatie actuele waarde

20 3.5 Actualisatie jaarresultaat 2011 en bedrijfswaarde ultimo 2011 Jaarresultaat 2011 (x 1 miljoen) Jaarresultaat 2011 volgens meerjarenprognose uit jaarrekening ,5- Jaarresultaat 2011 volgens meerjarenprognose uit begroting ,4 34,9 Stijging betreft vooral de post mutatie actuele waarde en wordt veroorzaakt door het inrekenen van het strategisch voorraadbeleid. Bedrijfswaarde ultimo 2011 (x 1 miljoen) Bedrijfswaarde ultimo 2011 volgens meerjarenprognose uit jaarrekening ,2 Bedrijfswaarde ultimo 2011 volgens meerjarenprognose uit begroting ,6 44,4 De streefhuren zijn per kwaliteitsniveau verhoogd. Levensduurverlengingen zorgen voor extra huuropbrengsten. Door verschuiving van nieuwbouw naar oplevering in 2011 toename bedrijfswaarde met 22,495 mln. Invloed portefeuillestategie op jaarresultaat 2011 en bedrijfswaarde 2011 De invloed van ons portefeuillestrategie op de het jaarresultaat en de bedrijfswaarde is enorm. De belangrijkste aanpassingen in ons beleid zijn de volgende: - aanpassen streefhuren per kwaliteitsniveau; - levensduurverlenging; - woningverkopen tot en met 2016; - extra planmatig onderhoud als gevolg van levensduurverlenging; - minder sloop woningen; - verscherping uitvoering kwaliteitsslag. 3.6 Kasstroomprognose (bedragen x 1.000) Ontvangsten Uitgaven Mutaties balansposten Cashflow operationele activiteiten Rentelasten Normatieve aflossing (2%) Saldo

21 4 Kengetallen Woningbezit Aantal woningen in exploitatie Mutaties Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal woningen in exploitatie Jaarplan 2012 Financiële ratio's norm Rentabiliteitspositie Weerstandsvermogen 42% 42% 40% 37% 37% 38% 39% 30% Rentabiliteit eigen vermogen 38,3% -0,8% 1,5% 2,9% 5,5% 5,8% 7,3% 5,0% Rentabiliteit vreemd vermogen 4,5% 4,0% 4,0% 4,0% 4,2% 4,3% 4,2% 5,0% Rentabiliteit totaal vermogen 16,6% 1,8% 2,6% 3,2% 4,3% 4,5% 5,1% 5,0% Solvabiliteit Solvabiliteit 38% 37% 35% 35% 35% 36% 38% 10-15% Rentedekkingsfactor 1,54 1,15 1,26 1,04 1,23 1,36 2,14 >1,25 Loan to value 59% 57% 59% 62% 62% 60% 59% <75% Cashflowratio 0,41 0,30 0,32 0,43 0,67 1,01 2,57 1 Exploitatierendement 3,5% 2,7% 2,9% 2,5% 3,1% 3,5% 5,3% >2,5% Liquiditeitspositie Current ratio 0,8 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 >1 Quick ratio 0,8 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 1 Werkkapitaal (x 1.000) positief Definities en berekeningswijzen van de financiële kengetallen vindt u verderop in ons jaarplan. Toelichting bij de financiële ratio's Kengetallen bieden hulp bij het begrijpen en analyseren van de cijfers. Het geheel van de kengetallen kan een indicatie geven over de financiële gezondheid van een organisatie. Op basis van de jaarrekeningen kan de historische trend worden beoordeeld, op basis van de begrotingen en meerjarenprognoses de toekomstige trend. De kengetallen met betrekking tot rentabiliteit laten het verband zien tussen het financiële resultaat en het geïnvesteerde vermogen. Hierbij gaat het niet alleen om de kosten van het vermogen, maar ook om de opbrengst van het totale vermogen. Die kun je dan uitdrukken in een percentage van het totale vermogen. Dit wordt de rentabiliteit van het totaal vermogen (RTV) genoemd. Rentabiliteit Eigen Vermogen en Rentabiliteit Totaal Vermogen worden berekend op basis van het jaarresultaat. Het behaalde jaarresultaat is daarom cruciaal voor de uitkomst van deze rentabiliteitskengetallen. Immers, een negatief jaarresultaat resulteert in een negatieve REV en RTV. Voor het weerstandvermogen hanteert l escaut woonservice haar eigen norm, voor de overige financiële kengetallen gebruiken we de algemeen geldende normen. 21

22 4.1 Definities financiële kengetallen Ratio Alias Toelichting Weerstandsvermogen Het vermogen om op lange termijn aan de schulden te voldoen. Rentabiliteit eigen vermogen REV De mate van winstgevendheid. Rentabiliteit vreemd vermogen RVV Rentabiliteit totaal vermogen RTV Dit kengetal geeft een beeld van de economische rentabiliteit van de onderneming zonder de invloed van belastingen en financieringen. Solvabiliteit Solvabiliteitsratio De mate waarin de onderneming in staat is aan zijn financiële verplichtingen te voldoen. Rentedekkingsfactor interest-coverage De mate waarin de winst voor interest en belasting kan terugvallen zonder ratio (ICR) dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Loan to value Geeft de verhouding weer tussen externe financiering en bedrijfswaarde. Cashflowratio kasstroombenadering De mate waarin de onderneming aan haar verplichtingen aan de verschaffers van het lang vreemd vermogen kan voldoen. Exploitatierendement Het exploitatierendement geeft het rendement weer in het verslagjaar op basis van de berekende bedrijfswaarde. Current ratio De mate aan waarin de verschaffers van het kort vreemd vermogen uit de vlottende activa kunnen worden betaald. Quick ratio De mate aan waarin de verschaffers van het kort vreemd vermogen uit de vlottende activa kunnen worden betaald. Hier worden alleen de voorraden niet meegerekend. Werkkapitaal nettowerkkapitaal Een positieve waarde van het nettowerkkapitaal betekent dat er meer eigen vermogen en lang vreemd vermogen is aangetrokken dan dat er in de vaste activa is geïnvesteerd. Ratio Berekening Weerstandsvermogen (eigen vermogen + egalisatierekening + voorzieningen -/- immateriδle vaste activa -/- herwaarderingsreserve) / balanstotaal Rentabiliteit eigen vermogen jaarresultaat / eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen rentelasten / gemiddeld vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen jaarresultaat + rentelasten / totaal vermogen Solvabiliteit eigen vermogen / totale vermogen Rentedekkingsfactor bedrijfsresultaat / rentelasten Loan to value lang vreemd vermogen / bedrijfswaarde Cashflowratio (totaal resultaat* + jaarlijkse afschrijvingen) / (rentelasten + aflossingen op lang vreemd vermogen) Exploitatierendement bedrijfsresultaat / bedrijfswaarde Current ratio vlottende activa / vlottende passiva Quick ratio (vlottende activa - voorraden) / vlottende passiva Werkkapitaal vlottende activa - kort vreemd vermogen * onder 'totaal resultaat' wordt hier verstaan de som van de netto winst en de rentelasten 22

23 5 Ontwikkeling grafieken Operationele jaarresultaat Jaarplan Solvabiliteit 40% 38% 36% 34% 32% 30%

24 Operationele kasstroom Cashflow operationele activiteiten Rentelasten Normatieve aflossing (2%) Weerstandsvermogen (in procenten) 50% 40% 30% 20% 10% Gebied voldoende weerstandsvermogen 30-40% Risicogebied weerstandsvermogen 0-30% Geprognoticeerd weerstandsvermogen Verloop weerstandsvermogen 0%

25 6 Conclusie Onze continuïteit en liquiditeit worden door zowel het WSW als het CFV getoetst. Het WSW stuurt op kasstromen. Als deze voor de eerste vijf jaar positief zijn, dan geeft het WSW een positief oordeel over de corporatie en geeft een faciliteringsruimte af op basis van de prognose van de corporatie. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt l'escaut jaarlijks op haar financiële positie, waarbij zowel de continuïteit als de solvabiliteit worden getoetst. Het CFV hanteert voor het weerstandsvermogen een ondergrens van circa 19%. Sinds 2011 berekent het CFV ook de marktwaardetoets. De toets wordt berekend door de marktwaarde te delen door het volkshuisvestelijk vermogen, en dient minimaal 150% te bedragen. Het solvabiliteitsoordeel 2011 was voldoende, met een marktwaardetoets van 465%. Het continuïteitsoordeel 2011 is A1; dit is de hoogst mogelijk oordeel. Jaarplan 2012 Ons financieel beleid is nog scherper: Liquiditeit: een positief saldo van de operationele kasstromen, de renteverplichtingen op de langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar voor de komende vijf jaar. Continuïteit: een minimaal gewenst weerstandsvermogen van 30% met een streefmaximum van 40%. Uit de kasstroomprognose (zie 3.6) blijkt voor de jaren 2011 tot en met 2017 een positieve kasstroom. De liquiditeitspositie volgens de kengetallen (zie 4) is positief, maar aan de voorzichtige kant. Het weerstandsvermogen voor de prognosejaren voldoet aan onze minimumeis van 30% én streefmaximum van 40% (zie 4), met uitzondering van 2011 en Ook de solvabiliteitsratio's schetsen een positief beeld. Het behalen van de gestelde eisen volgens ons beleid zijn onder andere afhankelijk van de gehanteerde parameters voor de bedrijfswaardeberekening en de prognoseberekeningen. Bij het vaststellen van de parameters is aangesloten met het WSW en de huidige trend en marktontwikkelingen. Hierbij is de economische visie van Ortec Finance gevolgd. 25

26 26

27 27 Jaarplan 2012

28 Jaarplan 2012 Hermesweg 13, 4382 ND Vlissingen Spuistraat 104, 4381 HT Vlissingen