HUURDERS NETWERK MITROS ACTIVITEITENPLAN 2018 Februari 2018
1 - Inleiding Ook in 2018 gaan we weer veel organiseren. Net zoals in 2017 zullen wij elkaar weer vaak treffen, met diverse onderwerpen op de agenda. Spannend wordt het met de huurverlaging voor mensen met een U-pas: gaat de gemeente hiermee door? Of nemen de corporaties het na dit jaar over? En voor hoelang? Daarnaast: hoe gaat het met de duurzaamheid? Komt er een routeplanner met als einddoel een CO2 neutrale woningvoorraad in 2050? En wat gaat dat allemaal betekenen voor de huurders? Genoeg vragen, genoeg enerverende onderwerpen om ons ook in 2018 mee bezig te houden. U leest daarover meer in dit activiteitenplan Dat geldt ook voor het Woonlab dat in het voorbije jaar is gehouden. In het kader van het Woonlab zijn jongeren bij elkaar gaan zitten en hebben zij diverse onderwerpen besproken. Over wonen in Utrecht uiteraard. Op 7 december jongsleden hebben zij hier over gerapporteerd. In dit plan leest u wat wij hiermee gaan doen. Kortom: er is weer veel te doen, in 2018. Hopelijk doet u weer mee! 1
2 Belangrijk in 2018 Betaalbaarheid Belangrijk is, voor HNM, ieder jaar weer de betaalbaarheid. Gelukkig krijgt dit thema ook bij de corporaties steeds meer aandacht. Ook bij Mitros. Bijzonder is dat Mitros in 2017 voor een deel van de woningen de huur verlaagde in plaats van een huurverhoging door te voeren per 1 juli. Maar de aandacht voor de betaalbaarheid blijkt vooral uit de huurverlaging voor grote groepen huurders met een zogenaamde U-pas. Met name de mensen met deze pas én een huur boven de aftoppingsgrenzen (boven de 597 en boven de 640) kregen in 2017 korting op hun huur. Dat gebeurt ook dit jaar, en dit wordt door de gemeente betaald. De corporaties helpen bij de uitvoering hiervan. De bedoeling is dat de corporaties deze regeling gaan overnemen in 2019. Het spreekt voor zich dat daar nog wel enig overleg voor nodig is. Wij zijn van deze regeling een warm voorstander, want het gaat echt om mensen met een (zeer) laag inkomen en een relatief dure huur. Zonder hulp komen deze huurders in de problemen. Wij zullen dit ook bepleiten in ons overleg met Mitros. Dat geldt evenzeer voor de jaarlijkse huurverhogingen. Deze moeten worden gematigd wat in de jaren 2013 tot en met 2016 zijn de huurverhogingen fors geweest. Dat geldt zeker ook voor de middeninkomens. Hun huur is dankzij de inkomensafhankelijke huurverhogingen in de voorbije jaren (opgeteld) met soms meer dan twintig procent (!) de hoogte in gegaan. Ook daar zijn vaak de grenzen bereikt. Duurzaamheid Duurzaamheid is misschien wel hét thema voor 2018. Vorig jaar heeft Aedes (de koepelorganisatie van de woningcorporaties in Nederland) de Woonagenda opgesteld. Onderdeel daarvan is ook de duurzaamheid. De corporaties hebben zich verplicht om in 2050 te komen tot een CO2 neutrale woningvoorraad. Daarmee komen ook de corporaties tegemoet aan de internationale verdragen die hierover zijn afgesloten. 2
Sterker: de corporaties hebben zich voorgenomen om, onder regie van Aedes, te komen met een routeplanner waarin staat welke stappen zij wanneer gaan zetten om te komen tot de CO2 neutrale woningvoorraad in 2050. Dat is niet eenvoudig, want: Ruim dertig jaar is een lange periode om een verantwoorde planning te maken; Niet bekend is welke technologische ontwikkelingen zich nog gaan voordoen in de komende decennia; Onduidelijk is hoe de markt zich gaat ontwikkelen (worden de producten hiervoor door de toename van de vraag goedkoper of juist duurder?); En: hoe voorkomen we dat een ingreep in pakweg 2030 in de ogen 2045 onverstandig is geweest ( no regret : we moeten geen spijt krijgen van de ingezette trajecten en ingrepen ook voor de huurders!). Een ingewikkelde zaak dus, waarover nog diep moet worden nagedacht. De corporaties hebben zich wel verplicht om de routeplanner dit jaar gereed te hebben. Bij voorkeur ook op een zodanig tijdstip dat de routeplanner onderdeel kan gaan uitmaken van de prestatieafspraken in de tweede helft van dit jaar. Voor HNM is natuurlijk erg belangrijk: wie gaat dit betalen? Komt dit eenzijdig bij de huurders te liggen? Gaat de corporatie dit zelf betalen (dit is natuurlijk uiteindelijk ook geld van de huurders)? Of komt er een regeling dat de huurder weliswaar hiervoor meer huur gaat betalen, maar dat dit wordt gecompenseerd door de verlaging van de energielasten. HNM gaat zich er uiteraard voor inzetten dat de huren niet opnieuw dramatisch gaan stijgen. Eén van de mogelijkheden is een woonlastenwaarborg. Dat wil zeggen dat de huur en de energielasten opgeteld na de ingreep niet hoger zijn dan vóór de ingreep. Daarbij moet dan nog worden onderscheiden of dit per complex wordt gegarandeerd (gemiddeld dus) of per woning. 3
Meer nieuwbouw Mede door de omstandigheden gedwongen was Mitros in 2015 bij de eerste prestatieafspraken nog bescheiden met de ambities. De doelstellingen voor huurmatiging en duurzaamheid waren bescheiden. Dat gold toen ook voor nieuwbouw. In de meerjarige prognoses stond zelfs dat er in de toekomst minder sociale huurwoningen zouden zijn. Door het weglekken naar de vrije sector, het fors verkopen van woningen én de geringe aantallen nieuwbouwwoningen. Dat behoort tot het verleden. Mede door de nieuwe koers (een stip op de horizon), en ook door de betere financiële mogelijkheden, is Mitros veel ambitieuzer, ook als het gaat om nieuwbouw. In plaats van dat de gemeente aan moet dringen bij Mitros om meer te bouwen is het nu andersom: Mitros zit de gemeente achter de broek met de de dringende wens om meer locaties te verkrijgen om meer nieuwe woningen te kunnen bouwen. HNM is daar zeer tevreden over. Mitros is ambitieus en als grootste corporatie van Utrecht neemt de positie en de verantwoordelijkheid die bij Mitros past. Zeker ook in het licht van de zeer gespannen woningmarkt die Utrecht nu heeft: het kost woningzoekenden extreem veel moeite om een woning te verkrijgen die bij hen past. 4
3 De plannen van het Woonlab Utrecht Een bijzonder project in 2017 was het Woonlab Utrecht. Een groep van 46 jongeren (leeftijd tussen de 22 en de 34 jaar) hebben zich verdiept in een aantal onderwerpen die met het Wonen in Utrecht te maken hebben. Zij waren georganiseerd in een viertal (thematische) teams. Wij lopen de onderwerpen langs en geven aan wat HNM hiermee gaat doen: Het digitale platform Eén van de ideeën is om te komen tot een digitaal platform. Met name er op gericht om de wijk, de directe leefomgeving van de huurders, aan te pakken en te verbeteren. Het gaat er om dat bewoners zelf aangeven hoe zij willen dat hun buurt gezelliger, veiliger of leefbaarder kan worden gemaakt, in plaats van dat de gemeente alle voorstellen doet, aldus de wegtimmeraars. Zij geven de volgende voordelen aan: - Bewoners kunnen op een laagdrempelige wijze hun stem laten horen. Dit zorgt voor een breder draagvlak op de te realiseren wijkverbeteringen. - Gemeente Utrecht en woningcorporaties krijgen inzicht in wat de bewoners willen en in hoeverre hun eigen ideeën gedragen worden. - Dit platform heeft door Facebook en Whatsapp een groot bereik onder jongeren en kan worden aangesloten op bestaande sites als bijvoorbeeld Indebuurt. HNM onderschrijft de (grote) voordelen van dit middel om met elkaar contact te maken. HNM zal dan ook bij zowel de gemeente Utrecht als bij Mitros aandringen op ondersteuning van dit initiatief. 5
Ideeën van het team betaalbaarheid Deze groep constateert dat de prijzen van huurwoningen in Utrecht de pan uit rijzen: alleen al in de eerste helft van 2017 stegen de prijzen met 7,1%. Dat gaat dus de verkeerde kant op. Zij doen een aantal voorstellen: een verkorte procedure voor als de verhuurder te hoge huren in rekening brengt (het zogeheten snelrecht ), het ondersteunen van het actieplan middenhuur van de gemeente Utrecht, o.a. door het puntenstelsel in te zetten voor de middenhuur maar dan wel met nog meer oog voor de totale woonbeleving. Daarnaast willen zij ook dat er een deal wordt gesloten met verhuurders: als men mee wil doen met het verlagen van woningen naar de middenhuur, de verhuurder privileges krijgt bij het bouwen van nieuwe woningen. HNM vindt ook deze ideeën zeer creatief. Ook HNM vindt het belangrijk dat er iets wordt gedaan voor de middeninkomens. Het idee om deals te sluiten met verhuurders is een goed idee. Dan is er wel de gelegenheid om in de praktijk nader na te denken over de exacte invulling van deze overeenkomsten. Ideeën van het team beschikbaarheid Ook in deze groep is goed nagedacht. Met name hebben zij een aantal ideeën aangevoerd om de doorstroming te verbeteren. Want betere doorstroming is voor iedereen goed; ook, aan het einde van de keten, voor starters en jongeren. Kort samengevat, zeggen zij, is hun visie op een betere beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor jongeren dat: 1. Een groter deel van de woningen verhuurd moet worden op basis van loting. 2. Voorrang op basis van leeftijd barriéres, met name bij seniorenwoningen, moet worden losgelaten. 3. Woningcorporaties ook tot taak hebben starters te helpen het gat tussen sociale en particuliere huur te overbruggen door het aanbieden van vrije sectorhuur in het middensegment. Ook hier worden goede suggesties gedaan. HNM is het vooral erg eens met de ideeén voor een betere doorstroming, vooral het verlenen van voorrang aan mensen die naar de middenhuur gaan en een sociale huurwoning achterlaten. Een cultuurmakelaar 6
Het team leefbaarheid heeft met name gekeken naar lokale initiatieven. Bijvoorbeeld het initiatief huiskamerconcerten. Dit zou mooi passen in de wijk Overvecht met veel verschillende culturen. De groep pleit voor een cultuurmakelaar in deze wijk. De focus zou kunnen liggen op het organiseren van Huiskamerconcerten Wereldmuziek. Dit project zou een pilot kunnen zijn. Als het succesvol blijkt, kan dit ook elders worden ingezet. HNM vindt ook dit een prima idee. Wellicht kan hiervoor het Leefbaarheidsfonds worden aangesproken. Hert verbinden van culturen op een kleinschalige manier is in de ogen van HNM, een heel goede zaak. 7
4 Contacten met de achterban In 2017 is er veel contact geweest met de achterban. Dat wil HNM in 2018 voortzetten. Op de volgende manieren gaat dat in 2018 gebeuren: De jaarvergadering De jaarvergadering is de gelegenheid waarbij het bestuur van HNM verantwoording aflegt over het voorbije jaar. Dat gebeurt zowel in inhoudelijke als in financiële zin. Bovendien worden de plannen voor het komende jaar ontvouwd. Bovendien is het natuurlijk ook de gelegenheid voor de leden om elkaar te ontmoeten. En om met elkaar de inhoudelijke discussie aan te gaan over een actueel onderwerp. De jaarvergadering wordt dit jaar gehouden op dinsdag 20 februari. Bijeenkomst over de jaarlijkse huurverhoging Ook dit is inmiddels een jaarlijks terugkerend overleg. Het gaat over het voorstel van Mitros voor de jaarlijkse huurverhoging. Dit als onderdeel van de huursombenadering, waarbij ook de huurverhoging bij mutatie (als een woning leeg komt) wordt meegenomen. De huurverhoging is uiteraard van groot belang voor de betaalbaarheid. De (inkomensafhankelijke) huurverhogingen in de jaren 2013 tot en met 2016 hebben de huren flink opgeschroefd. Dat is leuk voor de inkomsten van Mitros, maar minder leuk voor de huurders. Vooral voor de lagere inkomens is dit een potentieel probleem. Bijeenkomst over de prestatieafspraken Over de prestatieafspraken wordt ook overleg gepleegd met de achterban. Enerzijds om de huurders te informeren over de stand van zaken met betrekking tot de prestatieafspraken, en anderzijds om de huurders de gelegenheid te geven om aan het bestuur input te geven voor de komende gesprekken over de prestatieafspraken. Prestatieafspraken zijn erg belangrijk, want het gaat over de grote onderwerpen: betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en zorg. Het gaat bovendien om de grote uitgaven van de corporatie. En omdat HNM volgens de wet een gelijkwaardige positie heeft aan de onderhandelingstafel, doet de mening van HNM er toe. Belangrijk dus dat onze achterban ons voedt met hun mening. Themabijeenkomsten in de buurt De themabijeenkomsten in de buurt zijn in 2017 succesvol geweest. Alle reden dus om deze ook in 2018 te herhalen. Op dit moment zijn we nog aan het nadenken waar we deze bijeenkomsten in 2018 willen gaan houden. Dat geldt ook voor de onderwerpen en de voor 8
Bijeenkomsten in het kader van 030 De woningmarkt in Utrecht is zeer gespannen. Dat geldt dus voor alle huurders, van woningcorporaties en particuliere verhuurders. De huurdersorganisatie 030 opereert op stedelijk niveau. Dat vinden wij belangrijk, dus zij kunnen op onze steun rekenen. Sterker: de voorzitter van HNM zit in het bestuur van de Huurdersorganisatie 030. Op dit niveau worden stedelijke bijeenkomsten georganiseerd, voor alle huurders. En ook werk- en themagroepen die zich in een bepaald onderwerp verdiepen en hierover rapport uit brengen. Is dit lijstje compleet? Nee, wij denken ook nog na over speciale bijeenkomsten voor en met (bijvoorbeeld) jongeren. Maar ook, net als in 2017, over ontmoetingen met (nieuw verkozen) politici. In 2018 schenken wij dus ook weer veel koffie! 9
5 Overige zaken Ook in 2018 houden wij ons bezig met de volgende klassieke zaken: - De nieuwsbrief: diverse keren zult u ook dit jaar dit belangrijke nieuwsmedium van ons ontvangen; - Het huurderspanel: in 2018 maken wij gebruik van dit middel om de mening te peilen van de achterban; omdat we hiermee in principe circa 1400 mensen kunnen bereiken, heeft dit een duidelijke meerwaarde; - Adviezen: op diverse onderwerpen zullen wij adviezen uitbrengen, zoals over het voorstel voor de huurverhoging en over het activiteitenoverzicht voor 2019, oftewel het zogenaamde Bod in het kader van de prestatieafspraken; - Werkgroepen: zoals gebruikelijk gaan wij met één of meerdere werkgroepen een onderwerp uitdiepen; waarschijnlijk gaan wij bekijken hoe het gat met het overleg tussen Mitros en de bewonerscommissies. Daarbij staat de vraag centraal: hoe kunnen wij de bewonerscommissies hierbij helpen? - En sowieso zullen wij de bewonerscommissies met raad en daad bijstaan; - Ook individuele huurders kunnen bij ons terecht, al zijn wij natuurlijk geen klachtenbureau. Maar iedereen mag zich bij ons melden! 10
6 Tenslotte In 2018 gaan wij er weer vol tegenaan. Voor een beperkte huurverhoging, voor een goed en betaalbaar duurzaamheidsbeleid en voor een optimaal contact met onze huurders. Grote zaken, belangrijke zaken. Doet u met ons mee? 11