Economie de Peel Actualisatie Bedrijventerreinprogrammering De Peel 2016-2025 Fanion onderzoek & advies en Doorakkers Advies in opdracht van: Regio De Peel juni 2016 i
Opdrachtgever: Bestuurlijk overleg Economie Regio De Peel Auteurs: drs. Henry de Vaan - Fanion onderzoek & advies drs. Jan Doorakkers Doorakkers Advies Datum: Juni 2016 ii
Inhoud 0. Samenvatting... v 1. Inleiding... 1 1.1 Aanleiding... 1 1.2 Bestuurlijke insteek de Peel... 2 1.3 De positie van Helmond... 2 1.4 Leeswijzer... 3 2. Vraag naar bedrijventerreinen... 5 2.1 De economie van de Peel... 5 2.2 Uitgiften 1998 2015... 6 2.3 Ramingsmethodiek provincie Noord-Brabant... 9 2.3 Extra vraag vanwege transformatie (vervangingsvraag)...15 2.4 Kwalitatieve vraag...15 2.5 Kwaliteit vervangingsvraag...18 2.6 Conclusie vraag...18 3. Aanbod van bedrijventerreinen...21 3.1 Overzicht harde en zachte plannen...21 3.2 Aanbod uit leegstand...23 3.3 Herstructurering...24 3.4 Aanbodsituatie per gemeente...25 3.5 Programmatische Aanpak Stikstof...32 3.6 Relatie Vrijkomende Agrarische Bebouwing en bedrijventerreinen...34 3.7 Conclusie aanbod...35 4. Confrontatie vraag en aanbod...37 4.1 Kwantitatieve match...37 4.2 Kwalitatieve match...38 4.3 Conclusie match vraag en aanbod...41 5. Oplossingsrichtingen en afsprakenkader...43 5.1 Het probleem van overaanbod...43 5.2 Oplossingsrichtingen...44 5.3 Programmeringsafspraken...46 5.4 Afsprakenkader uitgifte bedrijventerreinen...50 Bijlagen...53 iii
iv
0. Samenvatting De provincie Noord-Brabant heeft eind 2014 door Bureau Buiten een nieuwe bedrijventerreinenraming op laten stellen. Naar aanleiding van deze raming vraagt de provincie de regio s om te komen tot een actualisering van de bedrijventerreinprogrammering. Het RRO van de regio Zuidoost-Brabant en de Werkplaats Werken van het MRE vragen op hun beurt aan de subregio s hiervoor hun inbreng te leveren en hiervoor een rapport op te stellen. Dit rapport ligt nu voor, waarbij de opdracht als volgt luidt: Onderzoek wat de consequenties zijn van de behoefteraming voor de periode 2015 t/m 2025 en kom met een voorstel om een (eventuele) mismatch op te vangen De volgende stappen zijn doorlopen: 1. Raming van de vraag naar bedrijventerreinen; 2. Inventarisatie van het harde en zachte aanbod van bedrijventerreinen; 3. Confrontatie tussen vraag en aanbod; 4. Oplossingsrichtingen en afsprakenkader. 0. Raming van de vraag Uitbreidingsvraag Voor de Peel, zonder Helmond, ligt het langjarig gemiddelde op 6,2 hectare per jaar en de laatste 10 jaar op gemiddeld 4,6 hectare per jaar. De uitgifte is in 2015 wel weer aangetrokken. In totaal werd namelijk 5,7 hectare uitgegeven. De gemeenten in De Peel merken in 2016 dat de vraag verder aantrekt. In totaal hebben de gemeenten begin 2016 voor 16,1 ha aan uitgiften in beeld. In een aantal gevallen zijn de overeenkomsten al getekend of zijn er opties genomen. De provincie heeft Bureau Buiten een prognose laten maken. Hiervoor is een modelraming gebruikt die is gebaseerd op de BLM methodiek van het Centraal Plan Bureau. De algemene verwachting is dat de uitbreidingsvraag na 2020 langzaam afvlakt en er uiteindelijk helemaal geen uitbreidingsvraag meer is. De uitbreidingsvraag is naar de Peel vertaald op basis van 5 methoden. Gekozen is voor methode 3 waarbij de ramingsmethode van de provincie is gebruikt, maar die wel is toegesneden op de specifieke situatie in de Peel. Deze berekening leidt tot en met 2020 nog tot een ontwikkelingsruimte van 45 hectare voor de landelijke Peelgemeenten; Na 2020 daalt de uitbreidingsvraag tot nul. Dit betekent niet dat er helemaal geen nieuwe terreinen meer nodig zijn. Er zullen immers altijd bedrijven zijn die niet meer vooruit kunnen op hun huidige locatie en op zoek gaan naar een kavel op een nieuw bedrijventerrein. Het betekent wel dat het voor panden en kavels die leeg komen te staan op bestaande terreinen niet meer vanzelfsprekend is dat ze weer een nieuwe (bedrijfsmatige) invulling zullen vinden. Voor de periode 2015-2025 wordt uitgegaan van een maximale uitbreidingsvraag van 45 hectare voor de landelijke Peelgemeenten, zoals is berekend voor de periode 2016-2020. v
Extra vraag vanwege transformatie (vervangingsvraag) Naast de uitbreidingsvraag is er in de gemeente Laarbeek sprake van een vervangingsvraag van ca. 12,7 hectare. In de gemeente zullen op termijn de bestaande, en nog in gebruik zijnde bedrijventerreinen Torenakkers, Papenhoef en Duivenakkers aan de bedrijventerreinvoorraad worden onttrokken en worden getransformeerd. De bedrijven die daar gevestigd zijn, moeten worden verplaatst Hiervan zou 4 hectare te realiseren zijn voor 2020 en 8,7 hectare na 2020. Kwalitatieve verdeling van de vraag Het grootste deel (58%) van de vraag betreft regulier MKB bedrijventerrein met kleinere tot middelgrote kavels, 38% betreft (relatief) grote kavels voor de logistiek en bedrijven uit de hogere milieucategorieën en 8% is vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen. Tabel 0.1 Verdeling kwalitatieve uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen de Peel (o.b.v. methode 3) Sector Type Peel (excl. Helmond) Industrie Cat.4 (en 5) (> 1 ha) 2,6 Grootschalig (> 1 ha) 6,8 Kleinschalig 2,7 Groothandel en logistiek Grootschalig (> 0,5 5 ha) 7,8 Kleinschalig (< 0,5 ha) 14,8 Bouw 4,6 Zakelijke diensten 3,7 Consumentendiensten (detailhandel/horeca) 1,0 Zorg 1,0 Totaal vraag 45 Uit de prognoses blijkt overduidelijk dat naar verwachting het grootste deel van de vraag uitgeoefend zal worden door de sector logistiek. De provincies Noord-Brabant en Limburg staan al jaren prominent op de Logistieke Kaart van Nederland. Dit vooral omdat beide provincies vooral in beeld zijn bij bedrijven die Midden- en Zuid-Nederland en delen van Europa (willen) beleveren. De sector logistiek is echter zeer divers. Uitgaande van de unique selling points van de regio De Peel (m.n. ligging en bereikbaarheid) en van vestigingseisen van logistieke bedrijven is de regio aantrekkelijk als vestigingsplaats voor een drietal logistieke doelgroepen, namelijk: 1) Transportbedrijven: Het betreft zowel in de regio gevestigde bedrijven met een verplaatsings- /uitbreidingsbehoefte als bovenregionale bedrijven die Midden en Zuid Nederland, Duitsland en de Benelux (willen) bedienen. 2) Sectorspecifieke bedrijven: Het betreft hoofdzakelijk bedrijven die gericht zijn op de distributie van specifieke producten zoals voedings- en genotmiddelen, elektronica en witgoed, etc. Een centrale ligging is dan ook cruciaal. De regio is dan ook vooral aantrekkelijk voor Regionale vi
Distributie Centra (RCDC s) en voor bedrijven die onderdeel zijn van e-fulfiment bedrijven. 3) E-fulfilment bedrijven: Hierbij moet gedacht worden aan bedrijven uit verschillende sectoren met een sterk ontwikkelde e-fulfilment afdeling (m.n. fashion, elektronica en food). E-commerce groeit sterk, het online winkelen neemt ieder jaar met vele procenten toe. Ook worden er online meer grote, verse, zware en goedkope producten gekocht. De regio ligt gunstig als het gaat om de bediening van de markt in Midden en Zuid Nederland met uitlopers naar de Benelux en delen van Duitsland. 1. Het aanbod van bedrijventerreinen Overzicht harde en zachte plannen In totaal is er in de Peel (excl. Helmond) per 1 januari 2016 687,8 hectare bruto en 533,7 hectare netto, waarvan 461,1 hectare uitgegeven en 72,6 hectare uitgeefbaar. Daarvan is weer 59,5 hectare terstond uitgeefbaar. Tabel 0.2 Overzicht areaal en aanbod (in hectare netto), 1-1-2016 Areaal in hectaren Aanbod Bruto Netto Reeds uitgegeven Nog uitgeefbaar waarvan terstond Asten 71,1 54,9 46,7 8,2 7,4 Deurne 208,3 155,2 138,3 16,8 14,9 Gemert-Bakel 139,1 99,6 76,1 23,4 13,0 Laarbeek 171,9 138,9 121,1 17,8 17,8 Someren 97,5 85,3 78,9 6,4 6,4 De Peel 687,8 533,7 461,1 72,6 59,5 Bron: IBIS 2016, Provincie Noord-Brabant Naast de harde plannen is er voor 85,8 hectare (bruto) aan zachte plannen in de Peel. In de vraag-aanbod confrontatie wordt uitgegaan van netto hectaren. Omdat veel plannen nog onduidelijk zijn wat betreft ruimtelijke verkaveling en inrichting gaan we er hier van uit dat 75% van een bedrijventerrein daadwerkelijk kan worden uitgegeven aan bedrijven. De resterende 25% wordt aangewend voor infrastructuur, groen, waterberging, etc. In totaal bieden de zachte plannen ruimte voor 64,4 hectare netto.. vii
Tabel 0.3 Overzicht zachte plannen (in hectare) Bruto Oppervlak Netto oppervlak Netto/bruto = 0,75 Gemeente Naam Kern Jaar Asten Nobis Noord Asten 2020 7,7 5,8 Kanaalweg 2 Asten 2017 2,9 2,2 t Hoogvelt 2 Asten 2020 0,8 0,6 Gemert-Bakel De Fuik (herontwikkeling) Handel 2020 2 1,5 De Kaak Gemert 2020 5,6 4,2 Deurne Kranenmortel-Zuid Deurne 2020 20 15,0 BZOB Oost (deel Deurne) Deurne 2030 20 15,0 Laarbeek Bemmer V Beek en Donk 2030 20 15,0 Someren Uitbreiding Witvrouwenberg Someren 2020 4,1 3,1 Lage Akkerweg Someren 2020 2,7 2,0 Peel (excl. Helmond) 85,8 64,4 IBIS 2015, Provincie Noord-Brabant, aanvullingen gemeenten de Peel Een deel van het aanbod heeft een specifiek karakter en zal buiten de vraag-aanbod confrontatie worden gehouden: De Plannen Kanaalweg 2 en t Hoogvelt 2 zijn gelieerd aan een specifiek NIMBY traject en worden alleen uitgegeven als deze projecten slagen; Deurne reserveert een deel van het plan Kranenmortel Zuid als delen van Binderen Zuid en Willige Laagt niet uitgeefbaar blijken en wil deze terreinen dan uitruilen; Gemert-Bakel geeft aan dat een aantal locaties geen bedrijventerrein is, maar gemengd gebied voor ondermeer wonen-werken. Deze zullen van het bedrijventerreinareaal worden afgehaald. Het volgende aanbod wordt wel meegenomen in de confrontatie. Tabel 0.4 Gemeente Naam bedrijventerrein Hectare Soort Status netto Asten Florapark 7,4 Regulier Hard Deurne De Binderen Zuid 7,2 Regulier Hard Gemert- Bakel Kranenmortel 2,7 Regulier/Zwaar Hard Willige Laagt /Moorveld (Liessel) 5,3 Regulier Hard Wolfsveld II (Gemert) 20,4 Regulier Hard Bolle Akker (Bakel) 1,9 Regulier Hard Laarbeek Bemmer IV (Beek en Donk) 17,8 Regulier/grootschalig Hard Someren Sluisje XI/ Half Elfje/Witvrouwenbergweg/Lage 5,4 Regulier Hard Akkerweg t Vaartje 1,0 Regulier Hard Totaal hard 69,6 Asten Nobis Noord 5,8 Regulier Zacht Deurne BZOB Oost (Deurnes deel) 15,0 grootschalig Zacht Laarbeek Bemmer V 15,0 Regulier/grootschalig Zacht Someren Uitbreiding Witvrouwenberg 3,1 PDV/Regulier Zacht Lage Akkerweg 2,0 Regulier Zacht Totaal zacht 40,9 viii
2. Confrontatie vraag en aanbod Kwantitatieve match Wanneer de vraag voor de periode 2016-2020 wordt geconfronteerd met het direct uitgeefbare aanbod, dan is er in de landelijke gemeenten de sprake van een bescheiden overaanbod van 16,8 hectare. Als het overige harde aanbod ook daadwerkelijk uitgeefbaar wordt, dan neemt het saldo toe tot 23,9 hectare in de periode 2021-2030 en als het zachte aanbod daarbij komt, ontstaat een overaanbod van 72,8 hectare. Als wordt gerekend over de gehele periode en er vanuit wordt gegaan dat negatieve vraag niet bestaat ofwel het totaal areaal bedrijventerrein niet afneemt dan is er uitgaande van de top van het benodigd areaal uiteindelijk een overaanbod van 61,8 hectare. Tabel 0.5 Confrontatie vraag en geschoond aanbod, 2016-2040 (excl. Helmond) per 1-1-2016 Confrontatie vraag en geschoond aanbod (excl. Helmond) over 2016-2040, per 1-1-2016 Omschrijving 2016/ 2020 Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag -/- Gerealiseerde vraag Methode 3: Bureau Buiten aangepast (Terreinquotiënt landsdeel CPB) Transformatie Torenakkers, Papenhoef en Duivenakker in gemeente Laarbeek Uitgiften in 2014 en 2015 Ontwikkelruimte 2021/ 2030 2031/ 2040 Totaal/ Maximaal 2025 45,0-3,0-8,0 45,0 4,0 8,7 12,7-9,0-9,0 Totaal vraag 40,0 5,7-8,0 48,7 Aanbod 1-1-2016 (in hectare netto) Aanbod harde plannen 56,8 12,8 69,6 Aanbod zachte plannen 40,9 40,9 Saldo Methode 3 +16,8 +23,9 +72,8 +61,8 Kwalitatieve match Bij de kwalitatieve match is gekeken naar geografie waarbij onderscheid is gemaakt tussen de deelgebieden Helmond, Gemert-Bakel/Laarbeek en Deurne, Asten en Someren (DAS). Het overgrote deel van de vraag naar bedrijventerrein is namelijk erg lokaal en vindt plaats binnen een straal van 5 tot 10 km rond de bedrijventerreinen. In deze rapportage gaan we er van uit dat de vervangingsvraag uit de gemeente Laarbeek waarschijnlijk terecht zal komen in de deelregio Gemert-Bakel/Laarbeek. Resultaat match deel Gemert-Bakel en Laarbeek Uit de match blijkt dat in deze deelregio een overschot is in zowel grootschalige terreinen (+9,6 ha) als in MKB bedrijventerreinen (+ 4,0 hectare). In totaal bedraagt het overschot 13,6 hectare. ix
Tabel 0.6 Kwalitatieve match deelregio Gemert-Bakel en Laarbeek 2016-2025 Soort HMC (> 1 hectare) 2,1 Grootschalig overig (> 5.000 m²) Vraag Uitbreiding Vervanging 3,1 3,0 Hard aanbod Saldo 17,8 +9,6 +9,6 Overig MKB regulier 7,0 9,7 22,3 +5,6 Overig MKB hoogwaardig 1,6 0-1,6 +4,0 Totaal 13,8 12,7 40,1 +13,6 +13,6 Resultaat match deel Deurne, Asten en Someren (DAS) In de DAS regio lijkt er tot en met 2020 een beperkt tekort aan grote kavels (> 5.000 m²). Terwijl er aan kavels voor reguliere MKB bedrijven een overschot is. Maar in feite kan worden gesteld dat vraag en aanbod in de DAS regio redelijk in evenwicht zijn. Tabel 0.7 Kwalitatieve match deelregio DAS 2016-2025 Soort Uitbreidingsvraag Hard aanbod HMC (> 1 ha) 3,3 5,0 1,7 Grootschalig overig (> 5.000 m²) 8,9 5,1-3,8 Overig MKB regulier 8 18,5 10,5 Overig MKB hoogwaardig 2,6 0,6-2 Saldo Totaal 22,8 29,2 6,4 6,4-2,1 +8,5 Match voor de periode na 2025 Voor de periode na 2025 zitten nog diverse zachte plannen in de pijplijn. Aangezien voor de periode 2025-2040 verwacht wordt dat er geen uitbreidingsvraag meer zal zijn, is het geen verrassing dat voor de periode na 2025 een nog groter overschot dreigt als er nieuwe plannen op de markt zouden worden gebracht. In de regio Gemert-Bakel en Laarbeek is het overschot dan 19,4 hectare en in de DAS regio 39,5 hectare. x
Tabel 0.8 Match voor de periode 2025-2040 op basis van zachte plannen Deelregio Gemert-Bakel en Laarbeek Uitbreidingsvraag 2021-2040 (Methode 3) -4,4 Bemmer V Totaal Aanbod (in hectare netto) DAS -6,6 Nobisweg Noord (A) BZOB Oost (Deurnes deel) Uitbreiding Witvrouwenberg (S) Uitbreiding Lage Akkerweg (S) Totaal Totaal de Peel (excl. Helmond) 15,0 15,0 5,8 15,0 3,1 2,0 25,9 Overschot/ tekort +19,4 +32,5-11,0 40,9 +51,9 De mismatch tussen vraag en aanbod op het niveau van de Peel of zelfs het niveau van de deelregio s, kan op lokaal niveau heel anders uitpakken. Op lokaal niveau kan er nog altijd sprake zijn van meer vraag dan aanbod. 3. Oplossingsrichtingen en afsprakenkader Knelpunten van de mismatch tussen vraag en aanbod c.q. het overaanbod zijn de volgende: Financiële consequenties: Het aanhouden van bedrijventerreinen die niet worden verkocht heeft financiële consequenties. Het harde aanbod is over het algemeen al uitgeefbaar en bouwrijp en in eigendom van de gemeenten. Hiervoor zijn al flinke kosten gemaakt. Wanneer deze gronden niet worden verkocht, drukken de rentelasten op het grondbedrijf. Blokkering harde plannen elders: De Raad van State toetst nieuwe bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie bijlage B). De jurisprudentie van de Raad van State laat zien dat zij erg kritisch is als het gaat om nieuwe plannen voor bedrijventerreinen, zeker wanneer er regionaal sprake van overaanbod is. Op basis van de Ladder halen veel plannen daarom de eindstreep niet. Daarbij wordt niet of nauwelijks gekeken naar kwalitatieve mismatches, maar voornamelijk naar het kwantitatieve aanbod. Het overaanbod in de ene gemeente kan daarmee het creëren van nieuw aanbod in de andere gemeente blokkeren. Deel van het aanbod is in handen van particulieren. Gevolg hiervan is dat de gemeenten geen invloed hebben op de uitgifte hiervan. Uiteraard moet de uitgifte plaatsvinden binnen hetgeen is vastgelegd in het bestemmingsplan, maar aan welke bedrijven en tegen welke grondprijs is aan de particuliere eigenaar. Diverse particuliere eigenaren (b)lijken, om wat voor reden dan ook, helemaal geen behoefte te hebben aan een snelle uitgifte. Oplossingsrichtingen Er is in feite een tweetal mogelijkheden om het overaanbod aan te pakken: 1. Zachte plannen op rood; 2. Aanpassen harde plancapaciteit aan vraag uit de markt. xi
Zachte plannen op rood of op oranje De Peel gaat zachte plannen die gezien de huidige match naar verwachting niet meer nodig zijn op rood zetten. Daarnaast blijkt dat een aantal zachte plannen geen betrekking heeft op een bedrijventerrein, maar eerder betrekking heeft op gemengd woon-werk gebied of gemengd agrarisch gebied. Zachte plannen die worden aangepakt: Kranenmortel Zuid: van de 15 hectare netto 7 ha op rood en ca. 8 hectare netto op oranje. Dit terrein is een reserve locatie en wordt pas ontwikkelt als de uitgifte van Willige Laagt en Binderen Zuid niet realiseerbaar blijkt; BZOB Oost: staat niet in de Structuurvisie van de gemeente Deurne. Bij de gemeente Deurne is er geen noodzaak om dit te ontwikkelen; Milheeze Binnenveld is een hard plan, maar meer een gemengd woon-werkterrein dan een bedrijventerrein. Gemert-Bakel wil dit terrein uit het bedrijventerreinareaal halen; Bemmer V: zal gezien de huidige ontwikkeling van de bedrijventerreinmarkt niet meer worden ontwikkeld. De Fuik en De Kaak in Gemert-Bakel worden uit IBIS gehaald. Dit zijn gemengde agrarische terreinen en woon-werk terreinen en feitelijk geen bedrijventerrein. Aanpassen harde plannen In het kader van de regionale afspraken is bekeken of het verminderen van de harde plancapaciteit mogelijk is. De conclusie is dat De Peel ruimtelijk-technisch en financieeleconomisch geen mogelijkheden heeft om in het harde aanbod te snijden. Toelichting De bedrijventerreinen waar het aanbod zich concentreert zijn Bemmer IV, Wolfsveld II en wellicht in mindere mate op Binderen-Zuid. Dit zijn alle drie harde plannen en zijn grotendeels bouwrijp en in uitgifte. Binderen-Zuid is al voor bijna 60% uitgegeven. Daar komt bij dat op Wolfsveld II en Bemmer IV niet aansluitend op de bestaande bedrijfsbebouwing is gestart met de uitgifte met als gevolg dat bedrijfsvestigingen verspreid over het terrein zijn gerealiseerd. Dit maakt ruimtelijk het schrappen van (een deel) van de harde plancapaciteit niet mogelijk en niet wenselijk. Een andere complicerende factor is dat niet alle uitgeefbare gronden gemeentelijke eigendom zijn. Op Binderen-Zuid is 30% van het uitgeefbare bedrijventerrein in private handen Ook Wolfsveld II is voor de helft in eigendom van twee private partijen. Het eventueel wijzigen van de bestemming op deze gronden zal dan ook flinke planschadeclaims tot gevolg hebben. Snijden in harde plancapaciteit in gemeentelijk eigendom leidt ook tot afboekingen op het grondbedrijf. Dit is niet voor alle gemeenten haalbaar. Herverkavelen Uit de kwalitatieve match blijkt dat in de landelijke Peelgemeenten met name een overschot is aan grotere kavels (> 5.000 m²) terwijl er een tekort is aan reguliere bedrijfskavels voor het gewone MKB. Onderzocht moet worden waar het mogelijk en wenselijk is om deze grotere kavels op een kleinschaligere manier te verkavelen zodat ze uitgegeven kunnen worden aan MKB-bedrijven. Dit vergt uiteraard wel de nodige investeringen van de gemeenten in verband met infrastructuur, riolering, bekabeling en groenvoorzieningen. xii
Programmeringsafspraken De regio de Peel realiseert zich dat er binnen de programmeringsafspraken sprake is van enig overaanbod. Uitgaande van alleen de plannen die op groen staan, valt het nog mee, maar wanneer de oranje plannen worden betrokken bij het aanbod loopt het overaanbod op. Dit komt vooral doordat er vanaf de periode 2020-2025 nauwelijks nog uitbreidingsbehoefte wordt verwacht. Door dit overaanbod aan te houden kan echter worden ingespeeld op een aantal onzekerheden. De onlangs ingevoerde PAS wetgeving maakt het onzeker of enkele terreinen volledig uitgeefbaar zijn. Dit geldt vooral voor bedrijventerreinen in de DAS regio. Om hierop te kunnen inspelen houdt de regio een reserve van 10 hectare aan. Een deel van Binderen Zuid is mogelijk niet uitgeefbaar door omgevingsfactoren waardoor een lage milieucategorie moet worden aangehouden. Bedrijventerrein Willige Laagt lijkt onvoldoende aan te sluiten op de marktvraag en heeft te maken met de PAS. Deurne wil als reservelocatie bedrijventerrein Kranenmortel Zuid I aanhouden; Het aanbod op Hoogveld 2 en Kanaalweg 2 in Asten volledig toe te schrijven aan 2 NIMBY trajecten met zittende bedrijven. Deze plannen krijgen alleen gestalte als deze trajecten succesvol worden afgerond. Een aantal bedrijventerreinen: Wolfsveld II, Bemmer IV, Binderen Zuid met relatief veel aanbod betreffen harde plannen en al in uitgifte. Binderen Zuid is al voor 60% uitgegeven. Ook zijn op Binderen Zuid en Wolfsveld II grote delen van het terrein in particulier eigendom. Afschalen of omvormen is daarom (financieel) technisch niet mogelijk. Een en ander resulteert in de volgende programmeringsafspraken voor de Peel. xiii
Bedrijventerreinen op groen/oranje opgenomen in de confrontatie Gemeente Status Locatie Sege ment OPP. (netto ha) uitgeefbaar in ha netto Waarvan Direct uitgeefbaar STOPLICHT Toelichting Asten Asten Hard Florapark K 7,4 7,4 0 Groen Inmiddels 5 hectare in optie uitgegeven. Betreft veel inhaalvraag uit het verleden. Bestemmingsplan bij de Raad van State. Vooralsnog on hold gezet door de RvS. Asten Zacht Nobisweg-Noord K 7,7 0 0 Oranje Volgende uitbreidingsplan wanneer Florapark is uitgegeven Totaal Asten op groen/oranje 15,1 7,4 0 Someren Someren Hard t Vaartje K 9,4 1 1 Groen Lokale terreinen voor uitgifte aan bedrijven in Someren. Uitgifte loopt goed. In 2015 voor 2,3 ha Someren Hard Locatie van Dijk K 1,7 1,3 1,3 Groen uitgegeven. Inmiddels voor 1,9 ha aan gegadigenden voor uitgiften. Someren Hard PDV Witvrouwenbergweg H 2,7 1,7 1,7 Groen Someren Hard Lage Akkerweg III K 3,9 2 2 Groen Someren Zacht Uitbr. Lage Akkerweg K 2,7 0 0 Oranje Reserve locatie wanneer bestaande terreinen volledig zijn uitgegeven Someren Zacht Uitbr. H 4,1 0 0 Oranje Reserve locatie wanneer bestaande terreinen volledig Witvrouwenbergweg zijn uitgegeven Totaal Someren op groen/oranje 24,5 4 4 Deurne Deurne Hard Binderen Zuid I 16,4 7,2 7,2 Groen Terrein is voor 60% uitgegeven. In 2016 voor enkele ha gesprekken. Diverse gegadigden voor het terrein. 2,2 ha van het uitgeefbare deel is particulier bezit. Deel Binderen Zuid (3 ha) moeilijk uitgeefbaar vanwege lage milieucategorie. Deurne Hard Kranenmortel F 43,2 3,0 3,0 Groen Enkele restkavels op het bestaande bedrijventerrein Kranenmortel Deurne Hard Moorveld Willige Laagt K 2,4 2,4 2,4 Groen Uitgifte onzeker in verband met PAS wetgeving. Deurne Hard Moorveld Willige Laagt K 2,9 0 0 Oranje Uitgifte onzeker in verband met PAS wetgeving. Totaal Deurne op groen/oranje 64,9 12,6 12,6 xiv
Gemert-Bakel Gemert-Bakel Hard Wolfsveld II - Gemert K 16,0 10,4 10,4 Groen Hard plan en al in uitgifte. Enkele ha in optie in 2016 Gemert-Bakel Hard Bolle Akker - Bakel K 4,0 1,8 0 Groen Lokaal bedrijventerrein voor de kern Bakel. In dit terrein is al voor de helft uitgegeven. Gemert-Bakel Hard Binnenveld-Milheeze M 0,9 0,9 0 Groen Lokaal bedrijventerrein voor de kern Milheeze. Gemert-Bakel Hard Wolfsveld II - Gemert K 10,0 10,0 10,0 Oranje Hard plan. Particulier eigendom. Bedrijventerrein is in uitgifte, maar wordt gefaseerd uitgegeven. Totaal Gemert-Bakel op groen/oranje 30,9 23,1 20,4 Laarbeek Laarbeek Hard Bemmer IV K 16,7 12,5 12,5 Groen Betreft een hard plan. Bedrijventerrein is in uitgifte. 5 ha is bedoeld voor bovenlokale opvang in de regio. In 2016 wordt met 5 bedrijven gesproken met een totale vraag van ca 5 ha. Terrein ook nodig voor vervangingsvraag. Laarbeek Hard Bemmer IV K 5,3 5,3 5,3 Oranje Is direct uitgeefbaar, maar zal naar verwachting pas na 2020 in uitgifte komen. Terrein ook nodig voor vervangingsvraag. Laarbeek totaal op groen/oranje 22 17,8 17,8 Totaal regio de Peel 157,4 64,9 54,8 xv
Aanvullend: Bedrijventerreinen op groen en oranje met bijzondere status OPP. (netto ha) Waarvan uitgeefbaar in netto hectare Bedrijventerreinen op rood Gemeente Locatie Status Gemeente Status Locatie Segment Waarvan direct STOPLICHT Toelichting Asten Zacht Kanaalweg*2 K 2,9 0 0 Groen Betreft NIMBY project. Een op een gelieerd aan uitbreiding specifiek bedrijf ter plekke. Gaat het project niet door dan sneuvelt het plan. Asten Zacht t Hoogvelt*2 K 0,8 0 0 Groen Betreft NIMBY project. Een op een gelieerd aan uitbreiding specifiek bedrijf ter plekke. Gaat het project niet door dan sneuvelt het plan. Deurne Zacht Kranenmortel- Zuid I F 8 0 0 Oranje Strategische locatie (alternatief) voor eventueel niet uitgeefbare delen Willige Laagt en Binderen Zuid. Locaties worden dan planologisch uitgeruild. Totaal aanvullend op groen/oranje 11,7 0 0 Segment OPP. (netto ha) Waarvan uitgeefbaar in netto hectare Waarvan direct STOPLICHT Toelichting Deurne Zacht Kranenmortel-Zuid II K 7 0 0 Rood Vanwege de verhouding vraag-aanbod is er geen reële behoefte voor dit deel van het terrein. Deurne Zacht BZOB Oost 15 0 0 Rood Vanwege de verhouding vraag-aanbod is er geen reële behoefte voor dit deel van het terrein. Laarbeek Zacht Bemmer V meros L 5 0 0 Rood Vanwege de verhouding vraag-aanbod is er geen reële behoefte voor dit uitbreidingsplan Laarbeek Zacht Bemmer V (ipv herstructurering) Totaal op rood regio De Peel 42 L 15 0 0 Rood Vanwege de verhouding vraag-aanbod is er geen reële behoefte voor dit uitbreidingsplan xvi
Afsprakenkader De gemeenten in de Peel willen vaker en intensiever vraag en aanbod van bedrijventerreinen afstemmen, waarbij het uitgangspunt is dat bedrijven behouden blijven voor de arbeidsmarktregio en het juiste bedrijf op de juiste plaats belandt. De gemeente Helmond doet ook actief mee in de afstemming in de Peelregio als het gaat om de uitgifte van bedrijventerreinen. De Verordening Ruimte van de Provincie Noord-Brabant stelt dat landelijke gemeenten in beginsel bedrijven met een ruimtevraag tot en met 5.000 m² zelf kunnen accommoderen. De Peel gemeenten geven aan dat deze grens in de praktijk niet werkbaar is. Er zijn regelmatig lokale ruimtevragers die tot 1 hectare aan ruimte vragen en die de gemeenten toch graag zelf willen accommoderen. Enkele landelijke gemeenten hebben hier voor enkele bedrijventerreinen middels een vrijstelling van de provincie ook de mogelijkheden toe gekregen. Landelijke Peelgemeenten zullen daarom pas in principe vanaf een ruimtevraag vanaf 10.000 m² in contact gaan met de regio om te kijken naar (her)huisvestingsmogelijkheden. Uiteraard wordt een casus ook besproken als de gemeente zelf geen aanbod heeft. Het doel moet zijn om bedrijven in de regio de Peel te houden. Daarbij komen in de eerste plaats de bedrijventerreinen in beeld die zijn aangewezen voor bovenregionale opvang. Als het gaat om het om het formeren van een soort één loket c.q. het met elkaar zoeken naar de optimale vestigingplaats dan stellen we de volgende aanpak voor. Situatie 1: Een bedrijf vraagt om bedrijfslocatie in de eigen gemeente 1. Bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe locatie zoeken in eerste instantie binnen de eigen gemeente naar een mogelijke vestigingsplaats. Als een gemeente zelf over geschikte locaties beschikt, dan kan de gemeente de vraag in beginsel zelf faciliteren; 2. Als een gemeente geen geschikte locatie heeft dan bespreekt zij de casus met de gemeenten in de Peel. In dit overleg wordt gekeken welke gemeenten nog aanbod hebben en waar het bedrijf gevestigd zou kunnen worden gezien de wensen van het bedrijf; 3. Vraagt het bedrijf minder dan 10.000 m² dan ligt de voorkeur bij het bedrijf, vraagt een bedrijf meer dan 10.000 m² dan gaat de voorkeur uit voor vestiging in Helmond of op Bemmer IV (totaal maximaal 5 hectare) in Beek en Donk. Daarbij worden echter altijd de bedrijfseconomische belangen van het bedrijf in hoge mate meegewogen; Situatie 2: Een bedrijf uit een andere Peelgemeente vraagt om een locatie 1. Als een bedrijf uit een van de Peelgemeentes zich bij een andere gemeente meldt, dan wordt in de eerste plaats hiervan de gemeente van herkomst in kennis gesteld en wordt informatie uitgewisseld; 2. De casus wordt besproken in de regio; 3. Afhankelijk van de omvang van de ruimtevraag wordt gekeken waar het bedrijf het best gevestigd kan worden, m.a.w. welke bedrijventerreinen aan de wensen van het bedrijf voldoen. 4. Vraagt het bedrijf minder dan 10.000 m² dan ligt de voorkeur bij het bedrijf, vraagt een bedrijf meer dan 10.000 m² dan gaat de voorkeur uit voor vestiging in Helmond of op Bemmer IV (totaal maximaal 5 hectare) in Beek en Donk. Daarbij worden echter altijd de bedrijfseconomische belangen van het bedrijf in hoge mate meegewogen; xvii
Situatie 3: Een bedrijf van buiten de regio die vraagt naar groot kavel (in een landelijke gemeente) 1. Bespreek de casus in de regio; 2. Helmond en Bemmer IV (totaal maximaal 5 hectare) zijn in eerste instantie aangewezen als opvanglocaties voor vraag van buiten de regio. Figuur 0.1 Schematische weergave afsprakenkader Situatie 1: Lokaal bedrijf met ruimtevraag Situatie 2: Bedrijf uit de regio met ruimtevraag Situatie 3: Bedrijf van buiten de regio met ruimtevraag Gemeente heeft passend aanbod Gemeente faciliteert zelf Gemeente heeft geen passend aanbod Neem contact op met gemeente van herkomst Bespreek casus in de regio Bedrijf kan zich vestigen < 10.000 m² Overleg met bedrijf over alternatieven, Voorkeur bedrijf prevaleert Bespreek casus in de regio > 10.000 m² Voorkeur voor bovenlokaal bedrijventerrein Voorkeur voor bovenlokaal bedrijventerrein Helmond en/of Bemmer IV Banden aanhalen met het 1 loket van het stedelijk gebied Naast de regionale afspraken in de Peel worden de banden met het 1 loket van het stedelijk gebied aangehaald. Het doel moet zijn om bedrijven te behouden voor Zuidoost- Brabant. Mocht een bedrijf in de Peel niet kunnen landen, dan in ieder geval in Zuidoost- Brabant. Er zal dan contact worden opgenomen met het stedelijk gebied. Uiteraard is daarbij de verwachting dat dit ook omgekeerd gebeurt. xviii
xix
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Er is in de Peel al geruime tijd aandacht voor bedrijventerreinprogrammering. Vanaf 2007 werd in bijna alle Peelgemeenten gewerkt met de Ruimteverkenner van de Kamer van Koophandel. Naar aanleiding van de provinciale bedrijventerreinprognoses is vanaf 2010 de provincie meer regie gaan voeren op de bedrijventerreinprogrammering via het RRO. Regio s zijn vanuit de Provinciale Verordening Ruimte verplicht een bedrijventerreinprogramma op te stellen. In Zuidoost-Brabant leveren de subregio s input voor de Regionale bedrijventerreinprogrammering. Medio 2012 is een regionale bedrijventerreinvisie voor De Peel opgesteld. Daarbij is gebruik gemaakt van het verkeerslichtenmodel en zijn diverse bedrijventerreinen op groen gezet en een aantal andere bedrijventerreinen op oranje. Een bedrijventerrein dat op groen staat betekent dat het kan worden uitgegeven vóór 2020 en als het op oranje staat wordt het terrein pas na 2020 uitgegeven. Rood betekent dat een bedrijventerrein überhaupt niet meer ontwikkeld/ uitgegeven wordt. In de Peel zijn destijds geen bedrijventerreinen op rood gezet. De meest recente actualisatie van de programmering in de Peel dateert van medio 2013. (Het meest recente overzicht is bijgevoegd in bijlage C). De afstemming rondom de bedrijventerreinen in de Peel en de programmering vindt plaats in het subregionaal overleg Economie De Peel en verloopt goed. De provincie Noord-Brabant heeft eind 2014 door Bureau Buiten een nieuwe bedrijventerreinraming laten opstellen. De basis voor de prognose van de bedrijventerreinbehoefte voor de periode 2015-2040 is de werkgelegenheidsraming die het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid in opdracht van de provincie heeft opgesteld. De uitkomst van de bedrijventerreinprognoses is dat de behoefte aan bedrijventerrein naar verwachting voor de langere termijn (na 2025) opnieuw naar beneden moet worden bijgesteld. Naar aanleiding van deze raming vraagt de provincie de regio s om te komen tot een actualisering van de bedrijventerreinprogrammering. Het RRO van de regio Zuidoost- Brabant en de Werkplaats Werken van het MRE vragen op hun beurt aan de subregio s hiervoor inbreng te leveren en hiervoor een rapport op te stellen. Dit rapport ligt nu voor, waarbij de opdracht als volgt luidt: Onderzoek wat de consequenties zijn van de behoefteraming voor de periode 2015 t/m 2025 en kom met een voorstel om een (eventuele) mismatch op te vangen Daarbij moeten de volgende werkzaamheden worden verricht: 1. Maak een afweging of de huidige aanpak voortgezet kan worden of dat op basis van de huidige inzichten een herijking/aanpassing nodig is. 2. De werkplaats werklocaties van het MRE geeft de volgende thema s mee aan de subregio s waarmee in het herijkingsproces rekening gehouden zou moeten worden: Leegstand; 1
Versterken van kwaliteit (keuzes durven maken); De invloed van ketenontwikkeling op de vraag (de effecten van ketensamenwerking op de behoefte aan bepaalde typen bedrijventerrein); Effecten van Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB s); Detailhandel op bedrijventerreinen (wordt ook behandeld in de regionale detailhandelsvisie); Kwalitatieve behoefte aan bedrijventerreinen (daarbij wordt gedacht aan segmentering, maar ook aan schoon, heel, veilig en (digitale) bereikbaarheid). 3. In het RRO van juni 2016 moet het geactualiseerde bedrijventerreinprogramma voor Zuidoost-Brabant worden vastgesteld 1.2 Bestuurlijke insteek de Peel Op 12 maart 2015 is het verzoek van de Provincie en het MRE aan de Peel besproken in het subregionaal overleg Economie De Peel. Daarbij is het volgende aangegeven: 1. Subregio De Peel zal komen tot een actualisatie van de afspraken uit 2013; 2. De actualisatie heeft betrekking op de periode 2015-2025; 3. De kwantitatieve raming van de provincie Noord-Brabant wordt maar beperkt bruikbaar geacht voor de lokale dynamiek in de Peel, deze is daarom voor de Peel niet leidend, maar vormt een van de bouwstenen; 4. De Peel kiest voor vraaggericht ontwikkelen waarbij goed gekeken wordt naar de actuele lokale en regionale vraag van ondernemers; 5. Het aanbod wordt indien mogelijk op deze vraag aangepast; 6. De gemeenten in de Peel willen deze vraag van lokale ondernemers, primair, gericht accommoderen in de eigen gemeente en als dat niet lukt, secundair, in de regio De Peel; 7. De bovengrens van 5.000 m² voor het accommoderen van strikt, lokale bedrijven staat bij de landelijke Peelgemeenten ter discussie; de ervaring is dat bedrijven met een behoefte tussen 5.000 m² en 10.000 m² op dit moment tussen wal en schip vallen. Een grens van 10.000 m² wordt daarom meer werkbaar geacht. Op Bemmer IV wordt 5 hectare aan grote kavels voor het accommoderen van bovenlokale vraag aangeboden. Dit komt voort uit het regionaal akkoord 2007 en is vastgelegd in de structuurvisie; 8. Er is geen behoefte om opnieuw een zwaar proces te doorlopen om te komen tot nieuwe afspraken; 9. De Peel heeft behoefte aan provinciale herstructureringsmiddelen en inzet van de BOM en vraagt hiervoor aandacht bij de provincie. 1.3 De positie van Helmond De bedrijventerreinen in de gemeente Helmond zijn van belang voor de gehele Peel. Dit geldt vooral voor het regionaal Bedrijventerrein Zuidoost Brabant (BZOB terrein). Dit terrein is ontwikkeld als regionaal terrein voor de grootste ruimtevragers (>1 hectare). Afgesproken is dat de grote bedrijven die elders in de regio niet geplaatst kunnen worden daar terecht kunnen. In Helmond moeten bovendien de grotere bedrijven van buiten de regio landen die een bijdrage leveren aan de werkgelegenheid in de arbeidsmarktregio Helmond en omgeving. Er is, met name aan de zuidoostkant van Helmond, een grote arbeidsmarktrelatie met de Peel. Om die reden zit Helmond bij het bestuurlijk overleg de Peel waarin de bedrijventerreinprogrammering wordt besproken. Formeel maakt 2
Helmond echter bestuurlijke afspraken over de bedrijventerreinprogrammering binnen het stedelijk gebied. In deze rapportage wordt Helmond meegenomen in zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve confrontatie tussen vraag en aanbod. Telkens worden echter ook de resultaten gepubliceerd exclusief Helmond. De reden hiervoor is dat in de uiteindelijke bestuurlijke afspraken die richting het RRO worden gecommuniceerd, Helmond er (administratief) formeel buiten valt. De arbeids- en bedrijventerreinmarkt houden zich echter niet aan die administratieve grenzen, het is daarom goed zicht te hebben hoe de vraag- en aanbodcijfers uitvallen inclusief en exclusief de gemeente Helmond. Voor beide situaties (met en zonder Helmond) zijn berekeningen gemaakt. De berekeningen voor de Peel excl. Helmond zijn opgenomen in het hoofdrapport. De berekeningen inclusief Helmond staan in bijlage D. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de vraag aan bedrijventerrein in de Peel geraamd, waarna in hoofdstuk 3 het aanbod aan bedrijventerrein in beeld wordt gebracht. Daarbij is ook aandacht voor herstructurering, leegstand en Vrijkomende Agrarische Bebouwing. De confrontatie tussen vraag en aanbod wordt gemaakt in hoofdstuk 4, zowel kwantitatief als kwalitatief. In hoofdstuk 5 worden oplossingsrichtingen besproken voor de mismatch. Daarnaast wordt een voorstel gedaan voor de wijze waarop regionaal vraag en aanbod op elkaar zullen worden afgestemd door de gemeenten. 3
4
2. Vraag naar bedrijventerreinen 2.1 De economie van de Peel De regio de Peel telt bijna 18.250 bedrijven en ruim 90.800 banen. In de periode 2010-2014 is het aantal bedrijfsvestigingen toegenomen met 6,4 procent. Dit is een mooie groei, maar deze blijft achter bij de ontwikkeling landelijk en die in (Zuidoost-) Brabant. Het aantal banen daalde in dezelfde periode met 1,9%. Dit is beter dan landelijk omdat daar het aantal banen met 2,4% afnam. De regio telt vooral veel banen in de industrie, de handel en de zorg. Relatief gezien zijn ook de agrarische sector en de bouw sterk vertegenwoordigd. De foodindustrie en de agrarische sector zijn sterk met elkaar verweven in het cluster agrofood. Dit cluster vertegenwoordigt ca 20% van de banen in de Peel. Ook de hoogwaardige maakindustrie is goed vertegenwoordigd en goed voor 8% van het aantal banen. Figuur 2.1 Relatieve vertegenwoordiging sectoren t.o.v. Nederland in de werkgelegenheid en werkgelegenheidsontwikkeling 2009-2013, de Peel Bron: Vestigingenregister Noord-Brabant en LISA 2013 5
De regio is bezig met het vaststellen van een Economische Agenda. Belangrijke speerpunten daarin zijn agrofood, hoogwaardige maakindustrie (met in het bijzonder mechatronica, automotive), bouwnijverheid, de vrijetijdssector en de zorg. Ontwikkelingsassen In de Peel is een aantal belangrijke wegen die zijn aan te wijzen als ontwikkelingsassen voor het gebied. In de eerste plaats gaat het om de A67, gevolgd door de N279, de N270 en de N615. Waarbij de N279 echt de hele regio doorkruist en is aangewezen als ontwikkelingsas voor bedrijfslocaties. De bereikbaarheid van de Peel en daarmee de Brainport regio dient te worden verbeterd. Naar verwachting wordt in 2016 duidelijk in welke infrastructurele oplossingen zal worden geïnvesteerd. Daarbuiten zijn aanvullend voor Gemert-Bakel en Laarbeek de versterking van de N272 en N615 richting Boxmeer van belang. Figuur 2.2 Ontwikkelingsassen De Peel 2.2 Uitgiften 1998 2015 Een belangrijke indicator voor de toekomstige vraag is de historische uitgifte. Immers, dit is een bewezen, gerealiseerde vraag uit het verleden. In onderstaande figuur is deze in beeld gebracht voor de Peel (excl. Helmond). Over de periode 1997-2015 is er in de Peel 117 hectare bedrijventerrein uitgeven. Gemiddeld is dit ongeveer 6,2 hectare per jaar. Het zwaartepunt van de uitgiften ligt, in een relatief korte periode, eind jaren 90. Vanaf 2003 ligt de gemiddelde uitgifte met ca 4,6 hectare per jaar aanmerkelijk lager. Een eenvoudige manier om een prognose op te stellen voor de periode 2015-2025 zou kunnen zijn door de langjarig gemiddelde uitgifte als uitgangspunt te nemen en dit door 6
te trekken naar de toekomst. Als ondergrens nemen we daarbij de gemiddeld lage uitgifte over de periode 2004-2015 en als bovengrens de langjarig gemiddelde uitgifte. Uitgaande van deze historische uitgiften van 10 uitgiftejaren en een doorvertaling hiervan naar de toekomst, zou dit betekenen dat de verwachte vraag tussen 2016 en 2025 tussen 46 en 62 hectare ligt. Figuur 2.3 Ontwikkeling uitgifte bedrijventerrein de Peel, 1997-2015 in hectare 14 12,7 Uitgiften De Peel (excl. Helmond) 12 10 8 8,6 9,4 10,3 11,0 8,2 7,4 9,1 8,3 6 6,4 6,1 5,7 4 2 3,1 2,3 1,8 1,7 1,7 3,6 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0,0 Uitgiften excl. Helmond Gemiddelde (excl. Helmond) Voortschrijdend 3 jaar gemiddelde (excl. Helmond) Bron: IBIS, Provincie Noord-Brabant en gemeenten de Peel 1998-2015, bewerking Fanion onderzoek & advies Uitgiften in de pijplijn Na een aantal jaren van weinig uitgiften vanwege de economische crisis, is de vraag naar bedrijventerrein flink aangetrokken. Begin 2016 is onder de landelijke Peelgemeenten geïnventariseerd hoe groot de actuele vraag naar nieuwe bedrijfskavels is en welke karakteristieken deze vraag heeft. Uiteraard zal niet alle vraag ook tot uitgifte leiden, maar duidelijk is wel dat er veel meer dynamiek is in de markt voor bedrijventerreinen. 7
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Tabel 2.1 Actuele vraag naar bedrijventerreinen, januari 2016 Gemeente Totale vraag naar Karakteristieken bedrijventerreinen (in hectare netto) Asten Florapark: 5 ha 9 bedrijven willen zich vestigen op Florapark. Kavels variëren tussen 1.200 m² en 10.000 m². Gemiddelde kavelgrootte 4.000 m² Deurne Gemert-Bakel 1,17 ha op Binderen Zuid 0,36 ha op Kranenmortel Wolfsveld II: 1,5 ha Bolle Akker: 1,1 ha Gesprekken met 6 bedrijven. Een koopovereenkomst en een optie. Gemiddelde omvang 2.500 m² Wolfsveld II: 4 bedrijven (1 grote en 3 kleine ruimtevragers). Gemiddelde kavelgrootte 3.800 m². Bolle Akker: 7 kleine ruimtevragers. Gemiddelde kavelgrootte 1.500 m² Laarbeek Bemmer IV: 5 ha In totaal 6 bedrijven Grote kavels. 2 x 0,5 ha, 2 x 1 ha en 1 x 2 ha. Gemiddeld 1 ha per bedrijf Someren Totaal Bron: gemeenten de Peel Bedrijventerreinen Someren 1,98 ha 16,1 hectare In totaal 10 bedrijven. Tussen 300 m² en 5.000 m². Gemiddelde kavelgrootte: 2.000 m² Uitgegeven areaal Het totaal areaal bedrijventerreinen in de Peel is begin 2016 532 hectare netto, waarvan 463 hectare al is uitgegeven en 70,1 hectare nog uitgeefbaar. De verhouding uit te geven bedrijventerrein en netto areaal is daarmee 14%. Met name tussen 2010 en 2014 is deze verhouding flink toegenomen. Met andere woorden, de laatste jaren is er meer bedrijventerrein bijgekomen, dan er werd opgenomen door de markt. Figuur 2.4 Areaal bedrijventerrein in de Peel 1997-2015 (excl. Helmond) 600 25% 500 20% 400 15% 300 200 10% 100 5% 0 0% uitgegeven uitgeefbaar Aandeel uitgeefbaar/netto areaal Bron: IBIS, Provincie Noord-Brabant, gemeenten de Peel, 1998-2016, bewerking Fanion onderzoek & advies 8
2.3 Ramingsmethodiek provincie Noord-Brabant De provincie heeft eind 2014 Bureau Buiten de behoefte aan bedrijventerreinen laten ramen voor de vier RRO gebieden. Bureau Buiten heeft hiervoor gebruik gemaakt van een methode die is gebaseerd op de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau (2004). Stap 1 in deze methodiek is het ramen van de werkgelegenheid. Deze werkgelegenheidsraming is voor de provincie opgesteld door het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid. In de EIB raming speelt demografie een belangrijke rol. De werkgelegenheid is geraamd voor de verschillende branches. Stap 2 bestaat uit het inschatten van het deel van de werkgelegenheid per branche dat op een bedrijventerrein gevestigd is. Dit wordt ook wel de locatietypevoorkeur genoemd. Deze verschilt sterk per branche. Zo zijn de industrie, bouw, logistiek en groothandel bij voorkeur vaak gevestigd op bedrijventerreinen, terwijl de detailhandel, horeca en zorg een veel lager aandeel van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen kennen. De historische ontwikkeling speelt een belangrijke rol bij het inschatten van de locatietypevoorkeur. Bureau Buiten heeft voor de toekomstige ontwikkeling van de locatietypevoorkeur aannames gedaan. Stap 3 bestaat uit het inschatten van het ruimtebeslag per werknemer per branche. Ook dit gebeurt op basis van ervaringscijfers. Hierin zitten grote verschillen. Zo is het ruimtebeslag per werknemer in de logistiek of de procesindustrie erg hoog, terwijl dit in de zakelijke diensten veel lager is. Uiteindelijk wordt de bedrijventerreinbehoefte in 2030 voor alle sectoren (Agrarische sector (A) t/m Overige diensten (T)) als volgt bepaald: De som van de ruimtebehoefte per branche bepaalt de totale ruimtebehoefte. Raming Zuidoost-Brabant Voor de hele regio Zuidoost-Brabant wordt de toekomstige aanvullende ruimtebehoefte begroot op 239 hectare in 2020. Daarna is sprake van een stabilisatie tot en met 2030 en een daling van de ruimtebehoefte tot en met 2040. Als deze ruimtebehoefte wordt geconfronteerd met de voorraad, dan past de gehele extra behoefte in de bouwrijpe, direct uitgeefbare grond. Daarbij moet worden opgemerkt dat dit een puur kwantitatieve confrontatie is. Er is niet gekeken naar kwalitatieve mismatches tussen vraag en aanbod en er is geen rekening gehouden met de wensen van de ondernemers. 9
Figuur 2.5 Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Zuidoost-Brabant Bron: Van Meer naar Anders, Samen naar Vitale werklocaties (2014) Provincie Noord-Brabant Modeluitwerking voor de Peel Het Economisch Instituut Bouwnijverheid heeft in opdracht van de provincie Noord- Brabant de werkgelegenheidsraming gemaakt. De verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling van de werkgelegenheid ten opzichte van de vorige provinciale raming (2010, ETIN/TNO) zijn fors naar beneden bijgesteld. Het verschil in banen vertaalt zich direct in het benodigde areaal bedrijventerreinen en kantoren in Zuidoost-Brabant. Dat de verwachtingen voor de werkgelegenheid naar beneden zijn bijgesteld is logisch, aangezien door de economische crisis veel banen verloren zijn gegaan de afgelopen jaren. Veel van de economisch groei zal kunnen worden opgevangen in bestaande bedrijfsruimten. Oude werkplekken worden eerst opnieuw ingevuld, voordat wordt uitgekeken naar een nieuwe locatie. Daarnaast zijn er ook structurele ontwikkelingen gaande. Door de vergrijzing en ontgroening van de arbeidsmarkt zal de werkgelegenheid minder hard groeien. Ook vindt verdere automatisering van productieprocessen plaats. Daar staan evenwel de ontwikkelingen rondom arbeidsmigranten en de komst van vluchtelingen tegenover. Vertaling ramingsmodel naar de Peel Wanneer de productiestructuur van de Peel als uitgangspunt wordt genomen en vervolgens wordt uitgegaan van dezelfde groeivoeten per branche, als waarmee het EIB rekent, dan is de verwachting dat de werkgelegenheid in de Peel tussen 2013 en 2020 nog toeneemt met 3.860 banen ofwel met 4,2%. Daarna daalt de werkgelegenheid naar verwachting. De belangrijkste reden hiervoor is dat vanwege de vergrijzing de beroepsbevolking langzaam zal afnemen. Daarbij valt wel op dat het EIB in haar raming geen rekening lijkt te houden met arbeidsmigratie en seizoensarbeid. In de Peel zijn veel arbeidsmigranten actief. Het totale aantal is moeilijk te bepalen, omdat veel arbeidsmigranten niet ingeschreven hoeven te zijn in het GBA. Het CBS schat ultimo 2012 het aantal arbeidsmigranten voor de Peel op ca. 4.000. Dat is goed voor 4,4% van alle banen in de Peel. 10
Als de locatietypevoorkeur per branche met de werkgelegenheidsraming wordt geconfronteerd dan resulteert dat in het te verwachten aantal banen op bedrijventerreinen. De verwachting is dat het aantal banen op bedrijventerreinen tot en met 2020 nog toeneemt tot 39.570 banen. Dit is een toename met 3.020 banen ofwel, met 8,2%. Dit betekent dat bedrijventerreinen belangrijker worden als het gaat om de werkgelegenheid. Ook hier wordt na 2020 een daling van het totaal aantal banen verwacht. Dit komt wederom vanwege de vergrijzing en de daling van de beroepsbevolking en daarnaast doordat naar verwachting in de industrie de werkgelegenheid zal gaan dalen als gevolg van verdere automatisering. Tabel 2.2 Werkgelegenheidsraming de Peel (excl. Helmond) 2013-2040 2013 2020 2030 2040 Totaal aantal banen 48.185 49.590 46.717 45.051 Banen op bedrijventerreinen 17.530 18.990 17.840 16.960 Bron: EIB, Bureau Buiten in opdracht van de Provincie Noord-Brabant, bewerking Fanion onderzoek & advies De volgende stap is om het ruimtebeslag per baan op bedrijventerreinen te berekenen. Hieruit resulteert uiteindelijk het totale areaal bedrijventerreinen dat nodig is om alle banen te kunnen faciliteren. Methoden gebaseerd op de BLM Methode 1: Verdeelmodel provincie Noord-Brabant De provincie Noord-Brabant heeft de raming voor Zuidoost-Brabant via een verdeelmodel verdeeld naar subregio. Niet duidelijk is hoe dit verdeelmodel werkt en waarop de verdeling wordt gebaseerd. Voor de regio Zuidoost-Brabant komt in 2020 (op de top) een benodigd areaal bedrijventerrein naar voren van 329 hectare. Ten opzichte van het berekende areaal in 2013 van 303 hectare, betekent dit dat er nog een ontwikkelruimte is van 26 hectare. Methode 2: Modelberekening voor de Peel In methode 2 is het model van Bureau Buiten gebruikt en ingezet om de specifieke productiestructuur van de Peel door te rekenen. Voor het overige zijn dezelfde locatietypevoorkeuren en terreinquotiënten gehanteerd zoals die door Bureau Buiten voor Zuidoost-Brabant zijn bepaald. Hieruit volgt een benodigd areaal van 415 hectare in 2020 en een ontwikkelruimte van 45 hectare. Methode 3: Modelberekening met generieke terreinquotiënten Bureau Buiten rekent voor heel Zuidoost-Brabant met een relatief laag ruimtebeslag per werknemer, met name voor de industrie. Dit komt vooral door de grote industriële complexen in het stedelijk gebied in en rondom Eindhoven. Het ruimtebeslag per werknemer op de bedrijventerreinen in het landelijk gebied, zoals de Peel, is hoger, omdat hier veel meer werkgelegenheid bij het MKB gevestigd is. We rekenen daarom in deze methode met algemene terreinquotiënten voor het landsdeel Zuidoost, zoals het CPB die heeft vastgesteld. Deze passen beter bij de situatie in de Peel en liggen dus hoger dan die Bureau Buiten voor heel Zuidoost-Brabant heeft gebruikt: meer maatwerk derhalve. 11
Op basis van deze methode wordt het benodigd areaal bedrijventerrein voor de Peel in 2013 geraamd op 385 hectare (gebruik terreinquotiënt Landsdeel CPB). Tot 2020 is er nog aanvullend 45 hectare aan ontwikkelruimte. Areaal volgens modelberekening en werkelijk uitgegeven areaal In 2013 is er in de Peel in werkelijkheid volgens het provinciale IBIS bestand al in totaal 457 hectare bedrijventerrein aan bedrijven uitgegeven. Dit lijkt in tegenspraak, er zou namelijk verwacht mogen worden dat het berekende areaal overeenkomst met het areaal dat werkelijk aan bedrijven is uitgegeven. Toch is dat is het niet helemaal waar. Door de economische crisis van de laatste jaren is veel werkgelegenheid op de bedrijventerreinen verloren gegaan. Ook de leegstand is toegenomen. Bovendien zijn er in veel gemeenten wel terreinen te vinden die uitgegeven zijn aan ondernemers of ontwikkelaars, maar die nog altijd braak liggen bijvoorbeeld doordat ze voor bedrijven als strategische reserve dienen. Deze terreinen worden formeel tot het uitgegeven areaal gerekend, maar in feite is een deel van deze kavels nog gewoon voor de markt beschikbaar. Als de terreinen actief door de private eigenaren worden aangeboden worden ze meegenomen als privaat aanbod. De werkgelegenheidsgroei van de komende jaren, kan daarom voor een groot deel plaatsvinden binnen bestaande bedrijven en bedrijfskavels. Als alleen naar het areaal bedrijventerrein worden gekeken zou, dan is er feitelijk nu al geen ontwikkelruimte meer. Methoden gebaseerd op extrapolatie historische uitgiften Methode 4: extrapolatie historische uitgifte (hoog) Deze methode bestaat uit het extrapoleren van de gemiddelde historische uitgifte over de periode 1997-2013. Dit betekent een gemiddelde uitgifte van 6,2 hectare per jaar. Tot en met 2020 zou daarmee nog 49,6 hectare meer nodig zijn. Methode 5: extrapolatie historische uitgifte (laag) De laatste jaren wordt aanmerkelijk minder bedrijventerrein uitgegeven dat eind jaren 90/begin jaren 2000. De laatste 10 jaar is de gemiddelde uitgifte 4,6 hectare per jaar. Tot en met 2020 betekent dit dat er nog 36,8 hectare nodig is. 12
Tabel 2.3 Benodigd areaal bedrijventerreinen en ontwikkelruimte (in hectare netto, excl. Helmond) Methode 1: Raming Bureau Buiten (verdeling provincie) Methode 2: Model Bureau Buiten (eigen herberekening) Methode 3: Bureau Buiten aangepast (Terreinquotiënt landsdeel CPB) Methode 4: extrapolatie historische uitgifte (hoog: 6,2 per jaar) Methode 5: extrapolatie historische uitgifte (laag: 4,4 per jaar) Benodigd areaal netto 2013 2020 2030 2040 2013/ 2020 Ontwikkelruimte 2021/ 2030 2031/ 2040 303 328 329 324 26 1-6 370 415 413 406 45-2 -7 385 430 427 419 45-3 -8 Bron: EIB/Bureau Buiten in opdracht van Provincie Noord-Brabant, bewerking Fanion onderzoek & advies Tabel 2.4 Werkelijk uitgegeven areaal bedrijventerrein, 2015 Werkelijk uitgegeven areaal bedrijventerrein 2015 453 Bron: Bedrijventerreinregister Provincie Noord-Brabant (IBIS), 2015 49,6 62 62 36,8 46 46 Conclusie berekeningen vraag De extrapolatie van de langjarig historische uitgifte (methode 4) en de verdeling van de provincie op basis van Bureau Buiten (methode 1) vormen de boven- en ondergrens van veronderstelde uitgiften. De veronderstelde uitgifte in de modellen (methode 2 en 3) loopt over het algemeen goed in de pas met de langjarige historisch uitgifte t/m 2020. De provinciale berekening (methode 1) loopt t/m 2020 goed in de pas met de extrapolatie van de korte termijn gemiddelde uitgifte (methode 5). In de modelberekeningen zit na 2020 een trendbreuk in de uitgiften als gevolg van de vergrijzing en ontgroening van de bevolking die een krimp van de beroepsbevolking tot gevolg zal hebben. In de methoden 4 en 5, die uitgaan van extrapolatie van historische uitgiften, zit deze trendbreuk niet. Hierdoor worden de verschillen tussen de methoden met extrapolatie en de modelmatige benadering na 2025 steeds groter. Landelijk algemeen aanvaard is wel dat tussen 2020 en 2025 de uitbreidingsvraag als gevolg van demografische ontwikkelingen flink zal afnemen. Ook het CPB rekent met deze veronderstelling in al haar lange termijn scenario s. We gaan er daarom vanuit dat het benodigde areaal in 2020 op zijn top zal liggen en dat er tot die tijd nog tussen de 26 en 49,6 hectare aan ontwikkelruimte nodig zal zijn. 13
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Figuur 2.6 Cumulatieve uitgifte op basis van ontwikkelruimte, 5 methoden (excl. Helmond) 300 250 200 150 100 50 0 Methode 4: Extrapolatie historische uitgifte (hoog) Historische uitgifte (cumulatief) Methode 3: Modelberekening eigen TQ Methode 1: Bureau Buiten, verdeling provincie Methode 2: Bureau Buiten, modelberekening op basis van productiestructuur Methode 5: extrapolatie historische uitgifte (laag) Bron: EIB/Bureau Buiten, IBIS, bewerking Fanion onderzoek & advies Keuze voor variant voor verdere berekening (methode 3) Voor de vraag - aanbod confrontatie is het van belang om een variant te kiezen. Inmiddels is algemeen aanvaard dat voor de periode na 2020 het gebruik van trendextrapolatie vanwege demografische ontwikkelingen en structurele veranderingen in de economie niet houdbaar is. De uitkomsten voor de methoden 4 en 5 vallen daarmee af. Methode 1 houdt geen rekening met de specifieke kenmerken van de Peel. Onduidelijk is ook hoe in het verdeelmodel het aandeel van de Peel binnen Zuidoost- Brabant is bepaald. De Peel kiest voor methode 3, waarbij de provinciale ramingsmethodiek wordt gehanteerd, maar waarbij wel wordt uitgegaan van de specifieke productiestructuur van de Peel en er tevens rekening wordt gehouden met terreinquotiënten die beter passen bij de Peel dan de terreinquotiënten voor Zuidoost-Brabant zoals die door Bureau Buiten zijn berekend. Dit betekent dat de maximale ruimtevraag voor de periode 2013-2025 uitkomt op: 45 hectare 14
2.3 Extra vraag vanwege transformatie (vervangingsvraag) De gemeente Laarbeek heeft plannen om een aantal bestaande, kleinere bedrijventerreinen te onttrekken aan het areaal. Deze bedrijventerreinen zijn nu nog in gebruik door bedrijven, maar de gemeente heeft plannen om deze locaties te transformeren. Het betreft bedrijventerrein Torenakkers (4 hectare netto) in Aarle-Rixtel dat getransformeerd zal worden tot woongebied. De verwachting is dat dit al in 2017 plaats zal vinden. Ook voor bedrijventerrein Duivenakker (6,75 hectare netto) in Aarle- Rixtel en Papenhoef (1,9 hectare netto) in Lieshout zijn plannen voor transformatie naar andere functies. Aan de bedrijven op deze bedrijventerreinen zullen alternatieve locaties geboden moeten worden. Hierdoor ontstaat een extra vraag naar bedrijventerreinen boven op de uitbreidingsvraag van de provincie. Deze extra vraag ofwel vervangingsvraag bedraagt 12,7 ha. Hiervan wordt verwacht dat 4,7 hectare gerealiseerd zal worden in 2016-2020 en 8 hectare in de periode 2021-2030. In de andere gemeenten staan er op dit moment geen onttrekkingen van het bedrijventerreinareaal op het planning. 2.4 Kwalitatieve vraag De provincie Noord-Brabant heeft de STEC groep een verdiepingsonderzoek laten uitvoeren naar de vraag en het aanbod van bedrijventerreinen in Brabant. De resultaten zijn neergelegd in het rapport: Kwalitatief verdiepingsonderzoek bedrijventerreinen Noord-Brabant (2015). De uitgangspunten uit dit onderzoek zijn meegenomen in het bepalen van de kwalitatieve vraag. Ook is de totale kwantitatieve vraag voor de Peel verdeeld naar de categorieën zoals die in dit rapport worden gehanteerd. Voor het bepalen van de kwalitatieve vraag is verder vooral gekeken naar de specifieke productiestructuur van de Peel naar grootteklasse en de uitbreidingsvraag van de provincie naar sector. Daarbij is de analyse toegespitst op die branches die over het algemeen gevestigd zijn op bedrijventerreinen. Verwachtingen tot en met 2020 De provincie verwacht in haar ramingen voor Zuidoost-Brabant nog tot en met 2020 een toename aan ruimte voor bedrijventerreinen in de industrie, daarnaast groeien vooral de groothandel en logistiek. Ook de overige zakelijke dienstverlening en zorg laten nog groei zien. De bouwnijverheid en onderzoek en advies leveren per saldo ruimte in volgens de raming. 15
Figuur 2.7 Ontwikkeling vraag naar bedrijventerreinen naar sector Zuidoost-Brabant Bron: Provincie Noord-Brabant (2014), Van Meer naar Anders Op basis van enerzijds de productiestructuur in de Peel en anderzijds de inschatting van de kwalitatieve vraag door Bureau Buiten is een verdeling van de kwalitatieve vraag t/m 2020 voor de Peel gemaakt. Aan relatief grootschalige kavels is in de Peel 17,2 hectare bedrijventerrein nodig. Hiervan is ongeveer 2,6 hectare nodig voor zware milieucategorieën. De vraag naar kleiner kavels beslaat 27,9 hectare, waarvan 24,0 hectare reguliere MKB bedrijventerrein en 3,9 hoogwaardig bedrijventerrein. Tabel 2.5 Verdeling kwalitatieve uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen de Peel, 2015-2025 (o.b.v. methode 3) Peel Sector Type (excl. Helmond) Industrie Cat.4 (en 5) (> 1 ha) 2,6 Grootschalig (> 1 ha) 6,8 Kleinschalig 2,7 Groothandel en logistiek Grootschalig (> 0,5 5 ha) 7,8 Kleinschalig (< 0,5 ha) 14,8 Bouw 4,6 Zakelijke diensten 3,7 Consumentendiensten (detailhandel/horeca) 1,0 Zorg 1,0 Totaal vraag 45 16
Tabel 2.6 Verdeling kwalitatieve vraag (maximum) bedrijventerreinen in de Peel (excl. Helmond) naar type (o.b.v. methode 3), 2015-2025 Vraag in hectare Aandeel in type Type terrein bedrijventerrein Grootschalig 17,2 38,2% Waarvan Milieucategorie 4/5 2,6 5,8% Regulier MKB 24,0 53,2% Hoogwaardig 3,9 8,6% Totaal 45 100,0% Logistieke bedrijven In alle prognoses wordt er van uitgegaan dat de vraag naar bedrijfskavels in hoge mate uitgeoefend zal worden door logistieke bedrijven. En hier liggen kansen voor de Peel. De provincies Noord-Brabant en Limburg staan namelijk al jaren prominent op de Logistieke Kaart van Nederland. Dit vooral omdat beide provincies vooral sterk in beeld zijn bij bedrijven die Midden- en Zuid-Nederland en delen van Europa (willen) beleveren. De sector logistiek is echter zeer divers. Zo kunnen daarbinnen onderscheiden worden vervoerende verladers, logistieke dienstverleners, logistiek georiënteerde groothandel en logistiek gerelateerde zakelijke dienstverlening. De logistieke bedrijven die vooral gericht zijn op het beleveren van Midden en Zuid Nederland vragen door de bank genomen een kavelomvang van tussen de 10.000 m2 en 50.000 m2 en een bouwhoogte van minimaal 13 meter. Bedrijven die via een webshop bestelde producten leveren vragen zelfs kavels tot 100.000 m2. Vooral e-fulfilment is een sterk groeiend segment binnen de logistiek met een behoorlijke dynamiek. Uitgaande van de unique selling points van de regio De Peel (m.n. ligging en bereikbaarheid) en van vestigingseisen van logistieke bedrijven is de regio aantrekkelijk als vestigingsplaats voor een drietal logistieke doelgroepen, namelijk: 1) Transportbedrijven: Het betreft zowel in de regio gevestigde bedrijven met een verplaatsings- /uitbreidingsbehoefte als bovenregionale bedrijven die Midden en Zuid Nederland, Duitsland en de Benelux (willen) bedienen. Het wegvervoer neemt in volume toe door het aantrekken van de export, maar ook door een hogere bedrijvigheid in consumentgerichte sectoren. Samenwerking, schaalvergroting en verdere internationalisering blijven actueel. Thema s als Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen en duurzaamheid worden steeds belangrijker. Hoogwaardige ICT en automatisering zijn een must door de toenemende complexiteit van het verloop van logistieke processen en interne routing. Mede als gevolg hiervan neemt de vraag naar kwalitatief hoogstaand logistieke vastgoed toe. Vooral het aantal vierkante meters en de bereikbaarheid zijn hierbij van belang. 2) Sectorspecifieke bedrijven: Het betreft hoofdzakelijk bedrijven die gericht zijn op de distributie van specifieke producten zoals voedings- en genotmiddelen, elektronica en witgoed, etc. Deze markt wordt gekenmerkt door een hoge mate van stabiliteit. Essentieel voor groothandelaren zijn flexibiliteit en snelheid, efficiency en toegevoegde waarde. Een centrale ligging is dan ook cruciaal. De regio is dan ook vooral aantrekkelijk voor Regionale Distributie Centra (RCDC s) en voor bedrijven die onderdeel zijn van e-fulfiment bedrijven. Als voorbeelden kunnen genoemd worden: DHL, DB Schenker, Kuhne+Nagel, Simon Loos, Nabuurs, etc. 17
3) E-fulfilment bedrijven: Hierbij moet gedacht worden aan bedrijven uit verschillende sectoren met een sterk ontwikkelde e-fulfilment afdeling (m.n. fashion, elektronica en food). E-commerce groeit sterk, het online winkelen neemt ieder jaar met vele procenten toe. Ook worden er online meer grote, verse, zware en goedkope producten gekocht. De grootste productgroepen binnen e-fulfilment zijn telecom, IT en kleding, gevolgd door elektronica en witgoed en boeken en muziek. Deze bedrijven bedienen een groeiende markt van internetaankopen (en retourstromen). Logistieke ketensamenwerking is belangrijk. Door efficiëntie mogelijkheden neemt logistieke bundeling en samenwerking toe. De regio ligt gunstig als het gaat om de bediening van de markt in Midden en Zuid Nederland met uitlopers naar de Benelux en delen van Duitsland. Binnen e-fulfilment kunnen verschillende doelgroepen onderscheiden worden aan de hand van hun belangrijkste activiteiten. Als het gaat om logistieke activiteiten dan zijn vooral express service bedrijven als UPS en FedEx en e-fulfilment service providers als Docdata, TopPak en Arvato interessant en relevant. Bij dit type bedrijvigheid ligt de nadruk op het fysiek organiseren van de logistieke stromen, inclusief distributiecentrum, en op het afhandelen van klachten, vragen en, steeds belangrijker, het retourneren van bestellingen/zendingen. Van belang is dan ook dat de Peel voldoende ruime kavels aan kan (blijven) bieden om aan bij deze logistieke bedrijven in beeld te zijn als vestigingsplaats. 2.5 Kwaliteit vervangingsvraag De bedrijventerreinen die de gemeente Laarbeek op termijn wil transformeren, huisvesten over het algemeen reguliere MKB bedrijven die op een regulier bedrijventerrein uit de voeten kunnen. Alleen op Duivenakker is een groot bedrijf (> 3 hectare) gevestigd. 2.6 Conclusie vraag In de Peel is de langjarige gemiddelde uitgifte 6,2 hectare per jaar. De laatste jaren is dit gemiddelde echter gedaald tot 4,6 hectare per jaar. Het is reëler om van deze lagere gemiddelde uitgiftecijfers uit te gaan. Gezien de aantrekkende economie is deze op dit moment mogelijk wel wat aan de lage kant. De algemene verwachting is dat de uitbreidingsvraag na 2020 langzaam afvlakt en er uiteindelijk helemaal geen uitbreidingsvraag meer is. Dit komt tot uiting in de vraagramingsmethodiek van het centraal planbureau en de provincie. Als de meest recente provinciale raming wordt vertaald naar de Peel dan is tot en met 2020 nog een ontwikkelingsruimte nodig van 45 hectare. Na 2020 daalt de uitbreidingsvraag tot nul. Dit betekent niet dat er helemaal geen nieuwe terreinen meer nodig zijn. Er zullen immers altijd bedrijven zijn die niet meer vooruit kunnen op hun huidige locatie en op zoek gaan naar een kavel op een nieuw bedrijventerrein. Het betekent wel dat panden en kavels die leeg komen op bestaande terreinen niet vanzelfsprekend weer een nieuwe invulling zullen vinden. Voor de periode 2013-2025 gaan we uit van de maximale uitbreidingsvraag van respectievelijk 45 hectare. 18
In de gemeente Laarbeek zullen op termijn de bestaande, in gebruik zijnde bedrijventerreinen Torenakkers, Papenhoef en Duivenakkers, aan de bedrijventerreinvoorraad worden onttrokken. Hierdoor is er naast de uitbreidingsvraag ook sprake van een extra vervangingsvraag van ca. 12,7 ha. Naar verwachting ontstaat 4,7 hectare van deze extra vraag in de periode 2016-2020 en 8 hectare in de periode 2021 2030. Het grootste deel (58%) van de vraag betreft regulier MKB bedrijventerrein met kleinere tot middelgrote kavels, 38% betreft (relatief) grote kavels voor de logistiek en bedrijven uit de hogere milieucategorieën en 8% is vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen. Deze cijfers betreffen alleen de vraagkant van de markt en zeggen nog niets over de geschiktheid van het beschikbare aanbod voor deze ruimtevragers, wat dat betreft is deze analyse nog kwantitatief. In het volgende hoofdstuk wordt het aanbod uitgewerkt waarna in de verdere analyse in hoofdstuk 4 de vraag en het aanbod tegen elkaar worden afgezet. Op deze wijze kan worden bezien of er kwalitatief een mismatch bestaat. 19
20
3. Aanbod van bedrijventerreinen 3.1 Overzicht harde en zachte plannen Harde plannen In totaal is er in de Peel (excl. Helmond) per 1 januari 2016 687,8 hectare bruto en 533,7 hectare netto, waarvan 461,1 hectare uitgegeven en 72,6 hectare uitgeefbaar. Daarvan is weer 59,5 hectare terstond uitgeefbaar. Tabel 3.1 Overzicht areaal en aanbod (in hectare netto), 1-1-2016 Areaal in hectaren Aanbod Bruto Netto Reeds uitgegeven Nog uitgeefbaar waarvan terstond Asten 71,1 54,9 46,7 8,2 7,4 Deurne 208,3 155,2 138,3 16,8 14,9 Gemert-Bakel 139,1 99,6 76,1 23,4 13,0 Laarbeek 171,9 138,9 121,1 17,8 17,8 Someren 97,5 85,3 78,9 6,4 6,4 De Peel 687,8 533,7 461,1 72,6 59,5 Bron: IBIS 2016, Provincie Noord-Brabant Op de kaart is een overzicht gegeven van de bedrijventerreinen met nog substantieel aanbod. 21
Figuur 3.1 Overzicht bedrijventerreinen met nog uitgeefbaar aanbod per 1-1-2016 5 Vol Nog (deels) uitgeefbaar Provinciale weg Rijksweg (A67) Nr. Terrein Gemeente Uitgeefbaar Netto Type 1 Florapark Asten 7,4 Regulier 2 De Binderen Deurne 7,2 Regulier 3 Kranenmortel Deurne 2,7 Regulier/Zwaar 4 Willige Laagt /Moorveld (Liessel) Deurne 5,3 Regulier 6 5 Wolfsveld II (Gemert) Gemert-Bakel 20,4 Regulier 8 7 9 10 2 3 6 Bolle Akker (Bakel) Gemert-Bakel 1,9 Regulier 7 Groot Schooten Helmond 8,3 Regulier 8 Brandevoort Helmond 27,4 Hoogwaardig 12 1 4 9 Hoogeind Helmond 2,4 Regulier 10 BZOB Helmond 25,2 Regulier/Zwaar 13 11 Bemmer IV (Beek en Donk) 12 Sluisje XI/ Half Elfje/ Witvrouwenbergweg/ Lage Akkerweg Laarbeek 17,8 Regulier/ grootschalig Someren 5,4 Regulier 13 t Vaartje Someren 1,0 Regulier Bron: IBIS 2016, bewerking Fanion onderzoek & advies
Zachte plannen Naast de harde plannen is er voor 85,8 hectare bruto aan zachte plannen in de Peel. Omdat de vraagraming in netto hectare is, wordt het bruto aanbod in zachte plannen omgerekend naar netto hectare. Hiervoor wordt uitgegaan van de bruto-netto verhouding. Deze is in de Peel 0,75 en daar mee gelijk aan de landelijke verhouding. Het netto oppervlak aan zachte plannen is dan 64,4 ha. Zachte plannen: van bruto naar netto Zachte plannen worden altijd uitgedrukt in bruto hectaren. Dit komt doordat nog niet bekend is hoe de verkaveling is en welk deel van het terrein wordt gebruikt voor infrastructuur en openbare ruimte. Om toch van bruto hectare naar netto hectare te komen kan worden gerekend met de bruto-netto verhouding. Deze kan worden berekend aan de hand van de bestaande bedrijventerreinen in de Peel. Uit deze berekening komt een bruto-netto verhouding van 0,75. Dit is gelijk aan het landelijk gemiddelde. Tabel 3.2 Overzicht zachte plannen (in hectare) Bruto Oppervlak Netto oppervlak Netto/bruto = 0,75 Gemeente Naam Kern Jaar Asten Nobis Noord Asten 2020 7,7 5,8 Kanaalweg Asten 2017 2,9 2,2 t Hoogvelt Asten 2020 0,8 0,6 Gemert-Bakel De Fuik (herontwikkeling) Handel 2020 2 1,5 De Kaak Gemert 2020 5,6 4,2 Deurne Kranenmortel-Zuid Deurne 2020 20 15,0 BZOB Oost (deel Deurne) Deurne 2030 20 15,0 Laarbeek Bemmer V Beek en Donk 2030 20 15,0 Someren Uitbreiding Witvrouwenberg Someren 2020 4,1 3,1 Lage Akkerweg Someren 2020 2,7 2,0 Peel (excl. Helmond) 85,8 64,4 IBIS 2015, Provincie Noord-Brabant, aanvullingen gemeenten de Peel 3.2 Aanbod uit leegstand In totaal wordt er door bedrijfsmakelaars per 1 juli 2015 in de Peel 7,6 hectare bestaande bedrijfsruimte aangeboden verdeeld over 55 locaties (bron: www.fundainbussiness.nl). Uitgaande van een gemiddeld bebouwingspercentage van 70% gaat het om ca. 10,8 hectare bedrijventerrein. Dit lijkt een fors aanbod, maar het gaat maar om 2,3% van het totaal uitgegeven bedrijventerreinareaal in de Peel (463 hectare). Als gekeken wordt naar de kwaliteit van het aanbod, dan gaat het voor een groot deel om kleinschalige bedrijfsunits die worden aangeboden op de bedrijfsruimtemarkt. Er moet daarbij worden aangetekend dat de bedrijfsruimtemarkt weinig transparant is en dat veel aanbod niet via makelaarssites wordt aangeboden. Desondanks mag worden gesteld dat er geen sprake is van een zorgelijke omvang van de leegstand van bedrijfsgebouwen, maar eerder van een gezonde frictieleegstand (4-5%). De leegstand zal dan ook niet in de vraag-aanbod confrontatie worden betrokken in hoofdstuk 4. 23
3.3 Herstructurering De gemeenten in de Peel hebben de afgelopen jaren veel werk gemaakt van herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen en er zijn grote successen geboekt. In totaal hebben op 12 bedrijventerreinen, met in totaal een oppervlakte van 120 hectare netto, herstructureringsprojecten gelopen of zijn die nog in uitvoering. De Peel blijft dan actief inzetten op herstructurering en wil dan ook de komende jaren graag beschikken over herstructureringsmiddelen en de inzet van de BOM Bedrijfslocaties. Figuur 3.2 Herstructureringsprojecten de Peel Bron: Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij Overzicht herstructurering per bedrijventerrein Asten In Asten zijn de bedrijventerreinen Molenakker en t Hoogvelt geherstructureerd (22 hectare). De aanpak heeft bestaan uit het in intensieve samenwerking met ondernemers en vastgoedeigenaren opwaarderen van kwaliteit van de openbare ruimte en van private kavels. Daarnaast is ingezet op het intensiever benutten van de beschikbare ruimte op private kavels. De provincie heeft hiervoor de maximale PHP subsidie van 750.000,- toegekend. Met het totale project was circa 2,25 miljoen euro gemoeid. Er is evenals op andere terreinen in Asten nauwelijks leegstand op Molenakkers en t Hoogvelt. Deurne Deurne is actief geweest met zowel de transformatie van de Spoorzone als de herontwikkeling van de bedrijventerreinen De Bottel (Industrieweg West) en Kranenmortel. Aan de Spoorzone zijn bedrijven uitgeplaatst ten behoeve van andere functies. Op De Bottel hebben ingrepen plaatsgevonden op de openbare ruimte en op private kavels. Private partijen hebben hier gezorgd dat voormalige bedrijfspanden een nieuwe bestemming kregen en nieuwe investeringen gepleegd zijn in het gebied. Op bedrijventerrein Kranenmortel is de verzakelijkingsaanpak ontwikkeld en toegepast. Door het aanbrengen van flexibiliteit in bestemmingsplannen en het aanbieden van een 24
adviestraject aan ondernemers is het gelukt om ca. 5 hectare bedrijventerrein opnieuw in te vullen. Om deze activiteiten mogelijk te maken hebben de gemeente en de BOM het Lokaal Herstructureringsfonds Deurne opgericht. Dit fonds is revolverend gebleken en sluit zelfs met een positief resultaat. Laarbeek Vanaf 2010 is de gemeente Laarbeek actief bezig met de herstructurering van haar bedrijventerreinen. Met een aantal grotere bedrijven op Bemmer, Duivenakker en Torenakkers zijn in 2010 gesprekken opgestart over een bedrijfsverplaatsing naar bedrijventerrein Bemmer IV. Bij bedrijfsverplaatsing ontstaat ruimte voor herstructurering van bedrijventerreinen of herprofilering naar een andere functie. Op dit moment zijn er bedrijven verplaatst hetzij naar het nieuwe bedrijventerrein of naar de vrijgekomen locaties. Wanneer de totale bedrijfsverplaatsingen zijn afgerond wordt bedrijventerrein Torenakkers onttrokken aan de bedrijventerreinen voorraad (4 hectare netto) en wordt ontwikkeld tot woongebied. De verwachte herprofilering voor dit terrein vindt in 2017 plaats. Ook voor het terrein Papenhoef (1,9 hectare netto) in de kern van Lieshout vindt op termijn herprofilering naar centrumgebied plaats. Verder worden Deense Hoek (2,9 hectare netto) en Duivenakker (6,75 hectare netto) bestempeld als solitaire bedrijfslocaties omdat de solitaire bedrijven nog niet te verplaatsen zijn door de gebondenheid aan de plek. Bij nieuwe ontwikkelingen zal Duivenakker (6,75 hectare netto) aan de bedrijventerreinvoorraad onttrokken worden. Someren Binnen de gemeente Someren is in de periode 2010-2015 de herstructurering van het Bakker Beton terrein in t Vaartje in Someren-Eind en het Lauruscomplex in Someren opgepakt. Het betrof in beide gevallen aankoop van bedrijfskavels inclusief opstallen, die (deels) gesloopt en gesaneerd moesten worden. De gemeente heeft hierin circa 11 miljoen euro geïnvesteerd. Op beide locaties is nieuwe infrastructuur aangelegd en zijn nieuwe, kleinere bedrijfskavels ontwikkeld die beter aansloten bij de wensen en eisen van nieuwe kopers. Beide locaties bieden nu ruimte voor circa 20 nieuwe bedrijven. Met de herstructurering van deze locaties is niet alleen de ongewenste achteruitgang tot staan gebracht, maar is ook een toekomstbestendig bedrijvengebied voor Someren en Asten gerealiseerd. In 2016 wil de gemeente starten met de revitalisering van Sluis XI/Half Elfje, die met name gericht is op verdere verbetering van de openbare ruimte. 3.4 Aanbodsituatie per gemeente In deze paragraaf wordt per gemeente ingegaan op het actuele aanbod van bedrijfskavels en het bestaand bedrijfsmatig vastgoed. Asten Harde plannen Asten hoopt op korte termijn met de uitgifte van Florapark te kunnen starten. Een modern bedrijvenpark dat uitermate goed gelegen is in de oksel A67-N279. Dit terrein is bedoeld voor lokale bedrijven die op de huidige locatie uit hun jasje zijn gegroeid. De aangeboden kavels liggen tussen de 1.250 m² en 5.000 m², maar de definitieve verkaveling gebeurt op basis van concrete vraag. In februari 2016 is een zitting geweest van de Raad van State over het bedrijventerrein. In maart is er uitspraak gedaan en is er 25
vooralsnog een negatief oordeel geveld over Florapark. Met name de onderbouwing in het kader van de Ladder van Duurzame Verstedelijking schoot tekort. Figuur 3.3 Impressietekening, Florapark Bron: Grontmij Doordat de gemeente Asten jarenlang weinig voorraad had, zal de uitgifte van Florapark naar verwachting zeer snel verlopen, wanneer de bezwaren van de Raad van State zijn weggenomen en het alsnog op de markt komt. Inmiddels lopen al over 5 hectare van het aanbod afspraken. De verwachting is dat het terrein ondanks een zorgvuldig uitgifteproces dat gericht is op het accommoderen van de grotere Astense en Somerense bedrijven rond 2017 / 2018 voor het overgrote deel zal zijn uitgegeven. Zachte plannen Middels een door de provincie Noord-Brabant gesubsidieerd NIMBY-project onderzoekt de gemeente Asten de mogelijkheden voor uitbreiding van twee niet-agrarische bedrijven in het buitengebied. Deze bedrijven aan de Kanaalweg behoorden voorheen tot de gemeente Someren en hadden de bestemming bedrijventerrein. Dit is na een grenscorrectie gewijzigd. Onderzocht wordt of uitbreiding gekoppeld kan worden aan een verbeterde ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Dit project moet in 2016 leiden tot een nieuw bestemmingsplan. Formeel gezien is het een zacht plan, maar er staat in feite al concrete vraag vanuit de twee bedrijven tegenover. Daarnaast is er nog een kleine uitbreiding van 0,8 hectare op bedrijventerrein t Hoogvelt waar sprake is van een gedoogsituatie. De beoogde uitbreiding is dan ook bedoeld om hiervoor een oplossing te creëren. De genoemde 0,8 hectare sluiten naadloos aan bij het huidige bedrijventerrein t Hoogvelt. Het aanbod van Hoogveld 2 en Kanaalweg 2: 3,7 ha in Asten blijft vanwege het bijzonder karakter buiten de regionale vraag-aanbod confrontatie. Een ander zacht plan is Nobis Noord (7,7 hectare bruto). Vanwege de snelheid waarmee Florapark in potentie zou kunnen worden uitgegeven denkt de gemeente Asten er over na om hierna Nobis Noord gefaseerd te gaan ontwikkelen. Leegstand 26
De leegstand in Asten is zeer beperkt. Er staan slechts enkele bedrijfshallen leeg. Deurne Harde plannen Deurne heeft al enige jaren bedrijventerreinen Binderen-Zuid in Deurne en Willige Laagt/Moorveld in Liessel in uitgifte. Vanwege de crisis liep de uitgifte de laatste jaren niet hard. Op dit moment neemt de vraag echter weer toe. Binderen-Zuid Binderen-Zuid was bedoeld voor de uitplaatsing van grote bedrijven uit de Spoorzone. Daarom is gekozen voor grote kavels, vanaf 5.000 m². De maximale milieucategorie is in principe 3.2. Hoewel vrijstelling tot milieucategorie 4.1 mogelijk is. Een deel van Binderen-Zuid heeft vanwege nabij gelegen woningen maximaal milieucategorie 2. Gekoppeld aan de grote kavels is dit deel daarom moeilijk uitgeefbaar. Recent is besloten het uitgiftebeleid voor Binderen-Zuid aan te passen. Ook kleinere kavels (vanaf 1.000 m²) kunnen worden uitgegeven. Daarnaast wordt overwogen het moeilijk verkoopbare deel op termijn planologisch uit te ruilen met een kleine uitbreiding op Kranenmortel Zuid. Dit wil zeggen dat de moeilijk verkoopbare bedrijventerreinen anders worden bestemd en dat aansluitend op Kranenmortel alternatief aanbod wordt aangelegd. Figuur 3.4 Verkaveling Binderen-Zuid Bron: gemeente Deurne 27
Willige Laagt (Moorveld) Willige Laagt (Moorveld) is ontwikkeld voor het bedrijfsleven voor de overige kernen van de gemeente Deurne. In totaal is nog 5 hectare uitgeefbaar. De maximale milieucategorie is 3.2. Voor Willige Laagt/Moorveld doet de vraag zich voor of dit niet te groot is ontwikkeld omdat de concrete vraag uit de kleine kernen tegenvalt. Analyse leert dat veel bedrijven in de doelgroep voor dit bedrijventerrein in VAB s in het buitengebied gevestigd zijn. Figuur 3.5 Verkaveling Willige Laagt/Moorveld Bron: gemeente Deurne Het uitgiftebeleid voor Willige Laagt wordt versoepeld. Ook bedrijven uit de kern Deurne kunnen er nu in beginsel terecht. Het bedrijventerrein herbergt veel bedrijven die actief zijn in of gelieerd zijn aan de agrofood. Er liggen daarom mogelijk kansen voor thematisering. Programmatische Aanpak Stikstof Echter, met de invoering van de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) die per 1 juli 2015 is ingevoerd, is een aanvullend probleem ontstaan voor Willige Laagt waardoor uitgifte nog moeilijker is geworden. Willige Laagt ligt op ca. 500 m van de Deurnsche en Mariapeel. Voor Natura 2000 gebieden als deze is de totale depositie van stikstofverbindingen gelimiteerd. Op dit moment heeft de provincie Noord-Brabant de eisen die hieraan worden gesteld zelfs nog aangescherpt ten opzichte van de landelijke norm. Dit heeft tot gevolg dat voor veel bedrijfsactiviteiten op Willige Laagt geen omgevingsvergunning meer afgegeven kan worden omdat de stikstofuitstoot te hoog is. Dit maakt de mogelijkheden voor uitgifte van Willige Laagt erg onzeker. Zachte plannen Deurne heeft het idee gehad om een bedrijventerrein in te richten voor zwaardere bedrijven uit de recycling (cradle-to-cradle) met een omvang van 20 ha bruto (ca. 17 hectare netto). Dit plan is ook opgenomen in de Structuurvisie van Deurne (2011). De kans dat dit bedrijventerrein nog zal worden ontwikkeld wordt anno 2016 als laag ingeschat. In plaats daarvan wordt gedacht om aan een kleinere uitbreiding van 28
Kranenmortel met ca. 8 hectare netto, waarbij uitruil plaatsvindt met moeilijk uitgeefbare delen van Binderen-Zuid en Willige Laagt/Moorveld. Feitelijk is Kranenmortel Zuid daarmee een strategische reserve voor het geval op andere plekken gronden moeten worden onttrokken. Deurne ontwikkelt daarmee in de toekomst de bedrijventerreinen planologisch neutraal. Tegenover de uitbreiding staat dus tevens een onttrekking aan het bedrijventerreinareaal elders. Per saldo blijft het areaal bedrijventerreinen gelijk. In totaal levert Deurne daarmee ca. 7 hectare netto in ten opzichte van de eerdere plannen. Het aanbod van Kranenmortel Zuid I: 8 ha netto blijft buiten de confrontatie. Het plan is een strategische reserve en vindt alleen doorgang als een deel van Willige Laagt/Moorveld en Binderen Zuid niet kunnen worden uitgegeven. BZOB Oost (deel grondgebied Deurne) Een ander zacht plan is BZOB Oost met een totale omvang van 60 hectare bruto. Hiervan is ca. 20 ha geprojecteerd op Deurnes grondgebied. Deze locatie staat niet in de huidige Structuurvisie van de gemeente Deurne. Deurne acht het niet realistisch dat het Deurnes deel van BZOB Oost ontwikkeld wordt. Leegstand en mogelijkheden tot herstructurering In totaal staan er in Deurne medio 2015 24 panden met een totaal bedrijfsvloeroppervlak van 3,4 hectare leeg. De leegstand is aan het afnemen en veel lege panden vinden weer een nieuwe gebruiker. Daarnaast liggen er nog mogelijkheden voor herstructurering op Industrieweg West en bedrijventerrein Kranenmortel. In totaal kan hier nog ca. 4 hectare bedrijventerrein worden herontwikkeld. Het initiatief hiervoor ligt bij de private eigenaren van deze terreinen. Gemert-Bakel Harde plannen Het belangrijkste uitgeefbare bedrijventerrein in de gemeente Gemert-Bakel is Wolfsveld II in Gemert. Hier is nog 20,4 hectare uitgeefbaar, waarvan 10 hectare in eigendom van de gemeente en 10,4 hectare in particulier eigendom. De maximale milieucategorie is 3.2. Het bedrijventerrein richt zich op relatief wat grotere MKB bedrijven, maar is flexibel te verkavelen en daarmee ook geschikt voor kleinere bedrijven. Daarnaast zijn er twee kleine lokale terreinen: Bolle Akker in Bakel met 1,8 hectare uitgeefbaar en Bedrijventerrein Milheeze met 0,6 hectare uitgeefbaar. Dit laatste terrein is een woon-werklocatie en wordt mogelijk niet langer als bedrijventerrein aangemerkt. 29
Figuur 3.6 Globale verkavelingschets Wolfsveld II Bron: BRO, Bedrijventerrein Wolfsveld 2010 Zachte plannen Er is nog een aantal kleinschalige zachte plannen met in totaal 17,9 hectare. Locatie De Fuik (6,3 hectare) is voor innovatieve bedrijven die aan de agrarische sector gelieerd zijn. Plan Zuid, De Mortel (1,5 hectare) is een locatie voor wonen-werken en sport, Keizerberg in Elsendorp (4,5 hectare) is een woon-werklocatie die voorkomt uit een Reconstructieplan. Locatie De Kaak (5,6 hectare) is een uitbreiding van bedrijventerrein Milheeze in Noordelijke richting. De Gemert-Bakel is van zins deze zachte plannen te schrappen als locatie voor bedrijventerrein. In feite zijn deze plannen namelijk geen bedrijventerreinen, maar gemengde gebieden voor wonen en werken. Leegstand In de gemeente Gemert-Bakel staan maar een beperkt aantal bedrijfsruimten leeg. In juli 2015 (www.fundainbusiness.nl) stonden 9 bedrijfspanden leeg met een totaal bedrijfsvloeroppervlak van 9.200 m². 30
Laarbeek Harde plannen De gemeente Laarbeek heeft enkel op de locatie Bemmer IV nog bedrijventerrein uitgeefbaar. Het totale oppervlak is 22 hectare netto, waarvan nog 17,8 ha uitgeefbaar. De maximale milieucategorie is 4. Het bedrijventerrein richt zich op (middel)grote (boven)lokale bedrijven, die een kavel zoeken vanaf 5.000 m². In de structuurvisie is vastgelegd dat op Bemmer IV tot maximaal 5 hectare aan bovenlokale vraag geaccommodeerd mag worden. Hierover is in 2007 een regionaal akkoord gesloten. Figuur 3.7 Verkavelingschets Bemmer IV Bron: BRO (2013) Uitwerkingsplan Bemmer IV, Oost Zachte plannen De gemeente Laarbeek heeft Bemmer V als uitbreiding voor Bemmer IV als zacht plan in ontwikkeling. Gezien de huidige ontwikkelingen verwacht de gemeente Laarbeek niet dat dit plan nog doorgang zal vinden. Leegstand en herstructurering In de gemeente Laarbeek is de leegstand beperkt. In december 2015 wordt in totaal ca. 10.000 m² aan bedrijfsvloeroppervlak te koop of te huur aangeboden verdeeld over 16 objecten. Someren De bedrijventerreinen in Someren-Dorp liggen feitelijk allen aaneengesloten. In de afgelopen 1-2 jaar is bedrijventerrein Lage Akkerweg uitgebreid en is bedrijventerrein Witvrouwenbergweg nieuw gerealiseerd. In particulier bezit is het plan Van Dijk. In totaal heeft de gemeente nog ca 5,3 hectare uitgeefbaar. In het plan Van Dijk zit nog ca 1,5 31
uitgeefbaar. Op bedrijventerrein t Vaartje in Someren-Eind is nog 1,0 hectare uitgeefbaar. Zachte plannen De gemeente Someren heeft twee zachte plannen. 1. Uitbreiding Witvrouwenbergweg: beoogd segment is lokaal regulier met daarnaast ruimte voor kantoorachtige bedrijven en/of perifere detailhandel op een zichtlocatie, met een totaal oppervlak van 4,1 hectare bruto. 2. Uitbreiding Lage Akkerweg: beoogd segment is: regulier, functioneel met een totaal oppervlakte van 2,7 hectare bruto. Leegstand In Someren is de leegstand beperkt. In totaal staan volgens Funda 14 panden leeg, met een totaal bedrijfsvloeroppervlak van 18.200 m². 3.5 Programmatische Aanpak Stikstof Op 1 juli 2015 is de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) ingevoerd. Deze regeling is bedoeld om de totale depositie van stikstofverbindingen op kwetsbare natuurgebieden tegen te gaan. Het aantal omgevingsvergunningen voor de uitbreiding van bedrijfsactiviteiten die gepaard gaan met de uitstoot van stikstof is gelimiteerd. Als de jaarruimte is opgebruikt is het niet mogelijk bedrijven een omgevingsvergunning te verstrekken. In de Peel liggen drie kwetsbare natuurgebieden waarvoor de regeling geldt. Dit zijn de Strabrechtse Heide en Beuven, de Groote Peel en de Deurnsche en Mariapeel. Hoe dichter een bedrijfslocatie bij deze natuurgebieden ligt en hoe zwaarder de bedrijfsactiviteiten hoe moeilijker het is om een omgevingsvergunning te krijgen. Met name de bedrijventerreinen in Deurne, Asten en Someren liggen relatief dicht bij de genoemde natuurgebieden. Vooral bedrijventerrein Willige Laagt in Liessel ligt op zeer geringe afstand (500 m) van de Deurnsche en Mariapeel. Daar komt nog bij dat de provincie Noord-Brabant de normen voor een aantal natuurgebieden heeft aangescherpt tot aanzienlijk boven de nationale normen. Dit geldt onder meer voor de gebieden in de Peel. Dit betekent dat ook lichte bedrijfsactiviteiten al snel tegen de norm aanlopen en niet vergund kunnen worden. De ultieme consequentie kan zijn dat sommige (delen van) de bedrijventerreinen in de Peel praktisch niet meer uitgeefbaar zijn. 32
Figuur 3.8 Bedrijventerreinen en natuurgebieden in De Peel Bron: Provincie Noord-Brabant, bewerking Fanion onderzoek & advies Extra Strategische voorraad vanwege de PAS De PAS maakt de uitgifte van een aantal bedrijventerreinen onzeker. Dit geldt met name voor het bedrijventerrein Willige Laagt, maar ook andere terreinen in Deurne, Asten en Someren kunnen tegen problemen aanlopen vanwege hun ligging ten relatief dicht op van de natuurgebieden Strabrechtse Heide en Beuven, Grote Peel en Deurnsche en Mariapeel. Vanwege de PAS wordt voorgesteld dat een extra strategische reserve in de Peel aan te houden van 10 hectare netto. Mee te nemen naar de regionale programmeringsafspraken: De regio De Peel houdt een strategische reserve aan van 10 ha netto. Een extra overweging om een extra strategische voorraad aan te houden is dat er ook na 2020 nog behoefte zal zijn aan nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein. Weliswaar is de verwachting dat na 2020 het benodigde areaal bedrijventerrein zal gaan stabiliseren en zelfs zal afnemen. Dit betekent niet dat er geen behoefte meer is aan locaties voor bedrijven op nieuwe bedrijventerreinen. Er zullen immers altijd bedrijven zijn waarvoor de huidige locatie niet meer passend is en die nieuwbouw willen plegen op een nieuw bedrijventerrein. Niet alle ruimtevraag zal ook op te vangen zijn binnen het bestaande areaal. Het gevolg van de afname in areaal zal met name te zien zijn op bedrijventerreinen die incourant en niet meer bij de tijd zijn. Het gaat dan om locaties die bedrijven achter laten en waar niet automatisch meer nieuwe gebruikers voor komen. In de toekomst zal vaker dan nu de vraag opkomen of een bedrijventerrein nog moet 33
worden gerevitaliseerd of dat er gedacht moet worden aan het opheffen van de bedrijventerreinfunctie. Er zal altijd een zekere behoefte blijven bestaan aan nieuwe bedrijventerreinen. Echter de tijd dat er grote bedrijventerreinen panklaar ontwikkeld en bouwrijp op de markt worden gebracht, is voorbij. Er zal veel meer gekeken moeten worden naar de concrete vraag en vervolgens zal er vraaggericht ontwikkeld moeten worden. 3.6 Relatie Vrijkomende Agrarische Bebouwing en bedrijventerreinen De komende jaren is de verwachting dat honderdduizenden vierkante meters agrarische bebouwing vrijkomen. Nog niet alle gemeenten hebben een inventarisatie gemaakt, maar alleen al in Deurne gaat het om 239.000 m² die vrijkomt. Omdat er ook weer agrarische bebouwing bijkomt bij de boeren die doorgaan komt er per saldo 95.000 m² leeg. Ook in Someren komt er per saldo ca 70.000 m² agrarische bebouwing leeg. Gemert-Bakel heeft eveneens een 0-meting gedaan, waarin wordt geschat dat er tot en met 2020 120.000 m² aan agrarische bebouwing leeg komt. Een deel van deze agrarische bebouwing is niet meer te gebruiken, hiervoor rest enkel nog sloop, maar een ander deel van deze bebouwing is geschikt of geschikt te maken voor reguliere bedrijvigheid. De Peelgemeenten hanteren verschillende criteria waaronder zij bedrijvigheid in het buitengebied toelaten, maar in de basis gaat het om bedrijven met de volgende karakteristieken: Milieucategorie 1 en 2; Maximaal 500 m² BVO; Geen detailhandel; Weinig verkeersbewegingen. Het groeiende aanbod van bedrijfsruimten op informele locaties concurreert met de bedrijventerreinen. De concurrentie is vooral groot met de kleinere bedrijventerreinen in het landelijk gebied. De concurrentie betreft vooral op de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten uit de lichte milieucategorieën. Dit blijkt ook uit de berekende locatietypevoorkeuren. In de landelijke Peelgemeenten is het aandeel banen op bedrijventerreinen ten opzichte van het totaal aantal banen lager dan gemiddeld (gemiddeld is 30%). In Deurne is bijvoorbeeld aangetoond dat het lokale bedrijventerrein Willige Laagt in Liessel minder bedrijven huisvest dan je op grond van de productiestructuur mag verwachten. Dit kan worden verklaard uit het feit dat het veelal kleinschalige bedrijven zijn die ook terecht kunnen op informele locaties. In Laarbeek is een locatietoets ontwikkeld voor het buitengebied. Dit instrument geeft de initiatiefnemer op een locatie inzicht in de kansen of de gewenste ontwikkelingen in principe te realiseren zijn. Het gaat hierbij om ontwikkelingen die binnen het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk zijn. Tevens wordt inzicht gegeven in de randvoorwaarden die belangrijk zijn om de kans op een positieve beslissing te vergroten. Verruiming van de gebruiks- of bouwmogelijkheden mogen geen afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteiten die voor het buitengebied als belangrijk worden ervaren. Ontwikkelingen mogen daarom belangrijke gebiedswaarden niet verstoren, de cultuurhistorische kwaliteiten van bebouwing niet aantasten, inpasbaar zijn in de landschapsstructuur c.q. een bijdrage leveren aan de versterking van deze structuur, niet 34
leiden tot verkeersoverlast voor de omgeving en moeten uit oogpunt van milieunormeringen mogelijk zijn. 3.7 Conclusie aanbod 1. De regio de Peel heeft per 1-1-2016 533,7 hectare netto aan bedrijventerrein, waarvan 72,6 hectare uitgeefbaar en 59,5 hectare terstond uitgeefbaar. Daarnaast is er 64,4 hectare netto (85,8 ha bruto) aan zachte plannen; 2. Er is binnen het aanbod sprake van een aantal bijzonderheden en onzekerheden. In de match in hoofdstuk 4 zal hier rekening mee worden gehouden. Het gaat om de volgende zaken: De NIMBY projecten Hoogveld 2 en Kanaalweg 2 in Asten, met een omvang van 3,7 ha zijn niet vrij uitgeefbaar en blijven buiten de match; In Deurne sluit een deel van het harde aanbod slecht aan bij de vraag uit de markt. Als deze terreinen niet kunnen worden uitgegeven overweegt de gemeente dit aanbod uit de markt te nemen en daarvoor in de plaats een deel van Kranenmortel Zuid te ontwikkelen met een omvang van 8 h netto. Kranenmortel Zuid is in feite een strategisch reserve. Gemert-Bakel heeft de locatie Milheeze Binnenveld (1,8 hectare) eerder als bedrijventerrein aangemerkt. Dit is echter in feite een woon-werklocatie in gemengd gebied. Gemert-Bakel wil het daarom afboeken van haar areaal bedrijventerrein. Ook de zachte plannen De Fuik (4,2 hectare) en de Kaak (1,5 hectare) zijn geen echte bedrijventerreinen, maar gemengd agrarisch gebied en een woon-werklocatie. De regeling Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) maakt de uitgifte van bedrijventerreinen in Deurne, Asten en Someren onzeker. De regio wil daarom een extra strategische reserve van 10 hectare aanhouden om te kunnen inspelen op deze onzekerheden. Tabel 3.3 Het onderstaande aanbod wordt meegenomen in de vraag-aanbod confrontatie Gemeente Naam bedrijventerrein Hectare Soort Status netto Asten Florapark 7,4 Regulier Hard Deurne De Binderen Zuid 7,2 Regulier Hard Gemert- Bakel Kranenmortel 2,7 Regulier/Zwaar Hard Willige Laagt /Moorveld (Liessel) 5,3 Regulier Hard Wolfsveld II (Gemert) 20,4 Regulier Hard Bolle Akker (Bakel) 1,9 Regulier Hard Laarbeek Bemmer IV (Beek en Donk) 17,8 Regulier/grootschalig Hard Someren Sluisje XI/ Half Elfje/Witvrouwenbergweg/Lage 5,4 Regulier Hard Akkerweg t Vaartje 1,0 Regulier Hard Totaal hard 69,6 Asten Nobis Noord 5,8 Regulier Zacht Deurne BZOB Oost (Deurnes deel) 15,0 grootschalig Zacht Laarbeek Bemmer V 15,0 Regulier/grootschalig Zacht Someren Uitbreiding Witvrouwenberg 3,1 PDV/Regulier Zacht Lage Akkerweg 2,0 Regulier Zacht Totaal zacht 40,9 35
3. De regio is de afgelopen zeer actief bezig geweest met herstructurering. In totaal zijn er op 120 hectare bedrijventerrein herstructureringsprojecten uitgevoerd of nog in uitvoering. De regio blijft inzetten op herstructurering en ziet graag continuering van de betrokkenheid van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij bij de projecten in de Peel. 4. De komende jaren komt veel agrarische bebouwing leeg te staan. Een deel van deze VAB s kan concurreren met de bedrijventerreinen als het gaat om kleinschalige bedrijfsruimte. In een aantal kernen vertaalt dit zich al in een lager aandeel van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen (locatietypevoorkeur). De effecten van de toenemende beschikbaarheid voor VAB s zijn lastig te kwantificeren en daarom niet meegenomen in de match. 36
4. Confrontatie vraag en aanbod In dit hoofdstuk worden vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. Gestart wordt met de kwantitatieve match, gevolgd door de kwalitatieve match. De match wordt afgestemd op het jaar 2025. De maximaal benodigde bedrijventerreinvoorraad wordt echter bereikt in 2020. Deze maximale uitbreidingsvraag voor de periode 2013-2020 wordt daarmee ook het uitgangspunt voor de berekeningen van de kwantitatieve en kwalitatieve match voor de periode 2016-2025. De berekende uitbreidingsvraag voor de periode 2013-2025 is daartoe gecorrigeerd met de uitgiften die in 2014 en 2015 in de Peel hebben plaatsgevonden. 4.1 Kwantitatieve match In de match is voor het bepalen van de vraag uitgegaan van methode 3 (zie hoofdstuk 2). Deze vraag wordt geconfronteerd met een geschoond overzicht van het aanbod (zie hoofdstuk 3). In de landelijke gemeenten in de Peel is voor de periode 2016-2020 sprake van een bescheiden overaanbod van 6,8 hectare. Daarbij is de vraag geconfronteerd met het direct uitgeefbare aanbod. Als het overige harde aanbod ook daadwerkelijk uitgeefbaar wordt, dan neemt het saldo toe tot 22,0 hectare in de periode 2021-2030 en als het zachte aanbod daarbij komt, ontstaat een overaanbod van 70,9 hectare. Als wordt gerekend over de gehele periode en er vanuit wordt gegaan dat negatieve vraag niet bestaat ofwel het totaal areaal bedrijventerrein niet afneemt dan is er uitgaande van de top van het benodigd areaal uiteindelijk een overaanbod van 59,9 hectare. Duidelijk is dat de match voor alle methoden van vraagraming een overaanbod laat zien. Er is al sprake van een overschot als enkel de huidige harde uitgeefbare plancapaciteit wordt meegenomen. Wanneer de zachte plannen hierbij worden opgeteld dan loopt het overschot alleen nog maar verder op. 37
Tabel 4.2 Confrontatie vraag en geschoond aanbod (excl. Helmond) over 2016-2040, per 1-1-2016 Omschrijving 2016/ 2020 Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag -/- Gerealiseerde vraag Methode 3: Bureau Buiten aangepast (Terreinquotiënt landsdeel CPB) Transformatie Torenakkers, Papenhoef en Duivenakker in gemeente Laarbeek Uitgiften in 2014 en 2015 Ontwikkelruimte 2021/ 2030 2031/ 2040 Totaal/ Maximaal 2025 45,0-3,0-8,0 45,0 4,0 8,7 12,7-9,0-9,0 Totaal vraag 40,0 5,7-8,0 48,7 Aanbod 1-1-2016 (in hectare netto) Aanbod harde plannen 56,8 12,8 69,6 Aanbod zachte plannen 40,9 40,9 Saldo Methode 3 +16,8 +23,9 +72,8 +61,8 4.2 Kwalitatieve match Geografische match Circa 90% van de bedrijven zoekt een bedrijfskavel in een straal van maximaal 10 km rond de huidige vestigingsplaats. Heel vaak is het zoekgebied zelfs nog kleiner en zoekt men vooral in de eigen gemeente naar een alternatieve locatie. In de onderstaande figuur zijn de verzorgingsgebieden van de bedrijventerreinen weergegeven waar nog substantieel aanbod is. Uitgegaan is van een afstand van 5 km en een straal van 10 km rondom de bedrijventerreinen. Op basis hiervan kan worden geconstateerd dat sprake is van twee deelregio s, namelijk de deelregio Gemert-Bakel en Laarbeek en de deelregio Deurne, Asten en Someren. Daarnaast is speelt in de regio ook bedrijventerrein BZOB in Helmond een rol. Dit bedrijventerrein bedient specifieke ruimtevragers. In de andere gemeenten zijn maar weinig bedrijven te vinden van de schaal en omvang zoals die op BZOB gevestigd zijn (gemiddelde omvang 3 hectare per bedrijf). Dit bedrijventerrein concurreert daarom hoofdzakelijk in een veel bredere regio met soortgelijke bedrijventerreinen in Eindhoven, Venlo en Den Bosch/Oss. Ook fungeert het terrein als opvanglocatie voor bedrijven uit de Peel die qua aarde en schaal niet meer in de landelijke gemeenten passen. Zo zijn diverse grote bedrijven uit Asten, Deurne en Someren verplaatst naar BZOB of gaan dit binnenkort doen. 38
Figuur 4.1 verzorgingsgebied bedrijventerreinen Bron: Fanion onderzoek & advies o.b.v. Google Maps Verdeling van de vraag naar deelregio Om de geografisch match tussen de deelregio s Gemert-Bakel/Laarbeek en Deurne, Asten en Someren (DAS) te kunnen maken is de vraag voor de Peel verdeeld. Deze verdeling is gebaseerd op de verdeling van de werkgelegenheid tussen de deelregio s en de verdeling van het huidig uitgegeven areaal bedrijventerrein naar deelregio. (zie bijlage F voor de onderbouwing van deze verdeling) Het is redelijk te veronderstellen dat van de totale uitbreidingsvraag van 45 hectare: 27 hectare (60%) zal landen in de regio DAS en 18 hectare (40%) in de regio Gemert-Bakel en Laarbeek. Daarnaast is er een specifieke vervangingsvraag van 12,7 hectare voor de regio Gemert- Bakel/Laarbeek die voortkomt uit de transformatie van een drietal bedrijventerreinen in gemeente Laarbeek. We gaan er van uit dat deze vervangingsvraag ook weer in de deelregio Gemert-Bakel/Laarbeek terecht komt. Resultaat match deel Gemert-Bakel en Laarbeek De onderstaande match is over de periode 2016-2015. De uitgiften in de regio over 2014 en 2015 (in totaal 4,2 hectare) zijn zowel in de vraag als het aanbod verdisconteerd. De oorspronkelijke uitbreidingsvraag van 18 hectare is teruggebracht, naar 13,8 hectare. Uit de match blijkt dat in deze deelregio een flink overschot is aan relatief grootschalige terreinen (Wolfsveld II en Bemmer IV). In totaal is er een overschot van ca. 27,2 39
hectare. Tegelijkertijd is er een tekort van 13,7 aan bedrijventerrein voor het reguliere MKB. Tabel 4.4 Kwalitatieve match deelregio Gemert-Bakel en Laarbeek 2016-2025 Kwalitatieve match deelregio Gemert-Bakel en Laarbeek 2016-2025 Soort Uitbreiding HMC (> 1 hectare) 2,1 Grootschalig overig (> 5.000 m²) Vraag Vervanging 3,1 3,0 Hard aanbod Saldo 17,4 +9,2 +9,2 Overig MKB regulier 7,0 9,7 23,4 +6,7 Overig MKB hoogwaardig 1,6 0-1,6 +5,1 Totaal 13,8 12,7 40,8 +14,3 +14,3 Resultaat match deel Deurne, Asten en Someren (DAS) De match heeft betrekking op de periode 2016-2025. De uitgiften over 2014 en 2015, in totaal 4,8 ha zijn in de tabel verwerkt en in mindering gebracht op de vraag. In de DAS regio is er tot en met 2025 een beperkt overschot in terreinen met grote kavels terwijl er een bescheiden tekort aan reguliere bedrijventerreinen voor MKB bedrijven. Maar in feite zijn vraag en aanbod op de bedrijventerreinmarkt in de subregio DAS behoorlijk in evenwicht. Resultaat match deel Deurne, Asten en Someren (DAS) In de DAS regio is er tot en met 2020 een beperkt tekort aan grote kavels (> 5.000 m²). Terwijl er aan kavels voor reguliere MKB bedrijven een overschot is. Maar in feite kan worden gesteld dat vraag en aanbod in de DAS regio nagenoeg in evenwicht zijn. Tabel 0.7 Kwalitatieve match deelregio DAS 2016-2025 Soort Uitbreidingsvraag Hard aanbod Saldo HMC (> 1 ha) 3,3 5,0 1,7 Grootschalig overig (> 5.000 m²) 8,9 5,1-3,8 Overig MKB regulier 8 18,5 10,5 Overig MKB hoogwaardig 2,6 0,6-2 -2,1 +8,5 Totaal 22,8 29,2 +6,4 +6,4 Match voor de periode na 2025 Voor de periode na 2025 zitten nog diverse zachte plannen in de pijplijn. Aangezien voor de periode 2025-2040 verwacht wordt dat er geen uitbreidingsvraag meer zal zijn is het geen verrassing dat voor de periode na 2025 een nog groter overschot dreigt als nieuwe plannen worden gerealiseerd. In de regio Gemert-Bakel en Laarbeek is het overschot dan 19,4 hectare en in de DAS regio 39,5 hectare. 40
Tabel 4.6 Match voor de periode 2025-2040 op basis van zachte plannen Deelregio Gemert-Bakel en Laarbeek Uitbreidingsvraag 2021-2040 (Methode 3) -4,4 Bemmer V Totaal Aanbod (in hectare netto) DAS -6,6 Nobisweg Noord (A) BZOB Oost (Deurnes deel) Uitbreiding Witvrouwenberg (S) Uitbreiding Lage Akkerweg (S) Totaal Totaal de Peel (excl. Helmond) 15,0 15,0 5,8 15,0 3,1 2,0 25,9 Overschot/ tekort +19,4 +32,5-11,0 40,9 +51,9 4.3 Conclusie match vraag en aanbod In alle subregio s is op basis van een confrontatie van de vraag en de harde plancapaciteit al sprake van een overschot. In de regio Gemert-Bakel en Laarbeek en Helmond is het overschot groter dan in de regio DAS. In de regio DAS is bijna sprake van evenwicht tussen vraag en aanbod. Daarbij moet nog worden aangetekend dat aanbod uit herstructurering en leegstand niet is meegenomen in de match. Als het zachte aanbod wordt betrokken in de confrontatie, dan loopt in iedere subregio het overschot verder op. Uit de kwalitatieve match blijkt met name een overschot aan zowel grotere kavels (> 5.000 m²) als reguliere kavels in de regio Gemert-Bakel/Laarbeek. In de regio DAS is mogelijk een klein tekort aan grotere kavels en een overschot aan reguliere kavels De mismatch tussen vraag en aanbod op het niveau van de Peel of zelfs het niveau van de deelregio s, kan op lokaal niveau heel anders uitpakken. Op lokaal niveau kan er nog altijd sprake zijn van meer vraag dan aanbod. 41
42
5. Oplossingsrichtingen en afsprakenkader 5.1 Het probleem van overaanbod De regio de Peel heeft in kwantitatieve zin een overaanbod aan bedrijventerreinen. Op zich geen probleem, want de redenering kan zijn dat er daarmee ruim voldoende keuze is voor bedrijven in de regio om zich te vestigen. Toch is er wel een aantal knelpunten te noemen: Financiële consequenties Het aanhouden van bedrijventerreinen die niet worden verkocht heeft financiële consequenties. Het harde aanbod is over het algemeen al uitgeefbaar en bouwrijp. Hiervoor zijn al flinke kosten gemaakt. Wanneer deze gronden niet worden verkocht, drukken de rentelasten op het grondbedrijf. Ladder voor Duurzame Verstedelijking en de Raad van State De Raad van State toetst nieuwe bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie bijlage B). Binnen de Ladder moet bij een bestemmingsplan voor een nieuw bedrijventerrein de regionale behoefte worden aangetoond (trede 1). Aansluitend moet er worden aangetoond dat er regionaal geen of onvoldoende aanbod is (trede 2). Vervolgens moet worden aangetoond dat de locatie goed (liefst multimodaal) ontsloten is (trede 3). De jurisprudentie van de Raad van State laat zien dat zij erg kritisch is als het gaat om nieuwe plannen voor bedrijventerreinen, wanneer er regionaal overaanbod is (trede 2). Op basis van de Ladder halen veel plannen daarom de eindstreep niet. Daarbij wordt niet of nauwelijks gekeken naar kwalitatieve mismatches, maar voornamelijk naar het kwantitatieve aanbod. Dat wil zeggen dat bijvoorbeeld een bestemmingsplan voor een nieuw bedrijventerrein voor de lokale vraag de eindstreep niet haalt, omdat er regionaal sprake is van overaanbod. Het overaanbod in de ene gemeente blokkeert daarmee mogelijk het creëren van nieuw aanbod in de andere gemeente. Dit lijkt nu vooralsnog het geval voor Florapark in Asten. Niet alleen bestemmingsplannen voor nieuwe bedrijventerreinen moet de treden van de Ladder doorlopen. Dit geldt voor alle bestemmingsplanwijzigingen, dus ook als sprake is van een aanpassing van de bestemming (bedrijfsbestemming, functieverruiming, etc.). 43
5.2 Oplossingsrichtingen De oplossingsrichtingen om tot nieuwe programmeringsafspraken te komen die een beter evenwicht brengen in de balans tussen vraag en aanbod worden in deze paragraaf behandeld. Er zijn in feite een tweetal mogelijkheden om het overaanbod aan te pakken: 1. Zachte plannen op rood; 2. Aanpassen harde plancapaciteit aan vraag uit de markt; Zachte plannen op rood Een mogelijkheid is om (een aantal) zachte plannen in de Peel op rood te zetten. Voordat een plan op rood gezet wordt, moet echter goed nagedacht worden over welke rol en functie het betreffende plan op de regionale bedrijventerreinmarkt heeft en welke consequenties dit heeft voor andere bedrijventerreinen. Het is ook mogelijk om de omvang van het plan te verkleinen of het profiel aan te passen. Wanneer zachte plannen op rood worden gezet dan zullen gemeenten verliezen moeten nemen op gronden die al zijn verworven. Dit is over het algemeen eenvoudiger dan bij harde plannen, waar ook vaak de infrastructuur al is aangelegd, maar dan nog is het niet voor alle gemeenten financieel haalbaar. Een andere complicerende factor kan zijn dat een gemeente (juridische) afspraken met derden heeft gemaakt over de ontwikkeling van terreinen waar men aan gehouden is. Zachte plannen die de Peel aanpakt: Kranenmortel Zuid: Van de 15 hectare netto 7 ha op rood en ca. 8 hectare netto op oranje. Dit terrein is een reserve locatie en wordt pas ontwikkelt als de uitgifte van Willige Laagt en Binderen Zuid niet realiseerbaar blijkt; BZOB Oost: staat niet in de Structuurvisie van de gemeente Deurne. Bij de gemeente Deurne is er geen noodzaak om dit te ontwikkelen en daarom kan dit terrein dus op rood; Milheeze Binnenveld is een hard plan, maar meer een gemengd woon-werkterrein dan een bedrijventerrein. Gemert-Bakel wil dit terrein uit het bedrijventerreinareaal halen; De Fuik en De Kaak in Gemert-Bakel zijn geen bedrijvengerreinen. Dit zijn agrarische terreinen en woon-werk terreinen en feitelijk geen bedrijventerrein; Deze terreinen worden uit IBIS gehaald. Bemmer V: Zal gezien de huidige ontwikkeling van de bedrijventerreinmarkt niet meer worden ontwikkeld. Aanpassen harde plannen Het aanpassen van harde plannen is veel lastiger en heeft vaak juridische en financiële consequenties. Er zijn de volgende mogelijkheden voor het aanpassen van de harde plancapaciteit; De bedrijfsbestemming afhalen van een deel van harde plancapaciteit; Profiel van de harde plannen wijzigen van grootschalig (> 5.000 m²) naar kleinschaliger kavels (< 5.000 m²); Combinatie van bovenstaande opties. 44
Aanpassen harde plancapaciteit In het kader van de regionale afspraken is bekeken of het aanpassen van de harde plancapaciteit mogelijk is. De bedrijventerreinen waar het harde aanbod zich concentreert zijn Bemmer IV, Wolfsveld II en wellicht in mindere mate Binderen-Zuid. Deze zijn al volledig bouwrijp en in uitgifte. Binderen-Zuid is zelfs al voor bijna 60% uitgegeven. Daar komt bij dat op Wolfsveld II en Bemmer IV niet aansluitend op de bestaande bedrijfsbebouwing is gestart met de uitgifte. Dit maakt het schrappen van (een deel) van de harde plancapaciteit ruimtelijk lastig. Een andere complicerende factor is dat niet alle uitgeefbare gronden in gemeentelijke eigendom zijn. Op Binderen-Zuid is 30% van het uitgeefbare bedrijventerrein in privaat eigendom. Ook Wolfsveld II is voor de helft eigendom van twee andere private partijen. Het eventueel wijzigen van de bestemming op deze gronden heeft flinke planschadeclaims tot gevolg. Snijden in harde plancapaciteit in gemeentelijk eigendom leidt ook tot afboekingen op het grondbedrijf. Dit is niet voor alle gemeenten haalbaar. Geconcludeerd mag worden dat het herbestemmen van harde plannen erg gecompliceerd is en erg kostbaar is. Meenemen naar de bedrijventerreinprogrammering: De Peel ziet ruimtelijk-technisch en financieel-economisch geen mogelijkheden om in het harde aanbod te snijden Herverkavelen Uit de kwalitatieve match blijkt dat in de landelijke gemeenten met name een overschot is aan grotere kavels (> 5.000 m²) terwijl er een tekort is aan reguliere bedrijfskavels voor het gewone MKB. Hierbij moet er nadrukkelijk op worden gewezen dat naar verwachting de meeste vraag zal worden uitgeoefend door de sector logistiek. En juist deze bedrijven vragen om grootschalige kavels. Herverkaveling van de bedrijventerreinen is soms wel een mogelijkheid. Op Binderen- Zuid is dit proces inmiddels ingezet en is de minimale kavelgrootte teruggebracht van 5.000 m² naar 1.000 m². Let wel: als hiervoor een officiële bestemmingsplanprocedure wordt doorlopen gelden de treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. In Deurne is dit overigens niet het geval en kan dit binnen het huidige bestemmingsplan. 45
5.3 Programmeringsafspraken De regio de Peel realiseert zich dat er binnen de programmeringsafspraken sprake is van overaanbod. Uitgaande van alleen de plannen die op groen staan, valt het nog mee, maar wanneer de oranje plannen worden betrokken bij het aanbod loopt het overaanbod op. Dit komt vooral doordat er vanaf de periode 2020-2025 nauwelijks nog uitbreidingsbehoefte wordt verwacht. Door dit overaanbod aan te houden kan echter worden ingespeeld op een aantal onzekerheden. De onlangs ingevoerde PAS wetgeving maakt het onzeker of enkele terreinen volledig uitgeefbaar zijn. Dit geldt vooral voor bedrijventerreinen in de DAS regio. Om hierop te kunnen inspelen houdt de regio een extra reserve van 10 hectare aan. Een deel van Binderen Zuid is mogelijk niet uitgeefbaar door omgevingsfactoren waardoor een lage milieucategorie moet worden aangehouden. Bedrijventerrein Willige Laagt lijkt onvoldoende aan te sluiten op de marktvraag en heeft te maken met de PAS. Deurne wil als reservelocatie bedrijventerrein Kranenmortel Zuid I aanhouden; Het aanbod op Hoogveld 2 en Kanaalweg 2 in Asten volledig toe te schrijven aan 2 NIMBY trajecten met zittende bedrijven. Deze plannen krijgen alleen gestalte als deze trajecten succesvol worden afgerond. Een aantal bedrijventerreinen: Wolfsveld II, Bemmer IV, Binderen Zuid met relatief veel aanbod betreffen harde plannen en al in uitgifte. Binderen Zuid is al voor 60% uitgegeven. Ook zijn op Binderen Zuid en Wolfsveld II grote delen van het terrein in particulier eigendom. Afschalen of omvormen is daarom ruimtelijken financieel-technisch niet mogelijk. De regio zet ook een aantal zachte plannen op rood. Dit betreft Deurnes deel BZOB (Oost), een deel van Kranenmortel Zuid, Bemmer V in Laarbeek. Milheeze Binnenveld, de Kaak en de Fuik in Gemert-Bakel zijn niet meer in beeld als bedrijventerrein. Deze locaties zijn in feite geen bedrijventerrein maar gemengd gebied. Segment: segment waarin het terrein ontwikkeld en uitgegeven. De volgende segmenten worden in het verkeerslichtenmodel onderscheiden: A: Modern gemengd I: Regulier > 3000m2 B: Logistiek J: Cradle to cradle C: Campus K: Regulier D: Hoogwaardig L: Regulier bovenlokaal E: Functioneel M: Regulier/woonwerk F: Zwaar N: Lokaal G: Kantoorachtig O: Bovenlokaal >5000m2 H: PDV/Regulier 46
Bedrijventerreinen op groen/oranje opgenomen in de confrontatie Gemeente Status Locatie Sege ment OPP. (netto ha) uitgeefbaar in ha netto Waarvan Direct uitgeefbaar STOPLICHT Toelichting Asten Asten Hard Florapark K 7,4 7,4 0 Groen Inmiddels 5 hectare in optie uitgegeven. Betreft veel inhaalvraag uit het verleden. Bestemmingsplan bij de Raad van State. Vooralsnog on hold gezet door de RvS. Asten Zacht Nobisweg-Noord K 7,7 0 0 Oranje Volgende uitbreidingsplan wanneer Florapark is uitgegeven Totaal Asten op groen/oranje 15,1 7,4 0 Someren Someren Hard t Vaartje K 9,4 1 1 Groen Lokale terreinen voor uitgifte aan bedrijven in Someren. Uitgifte loopt goed. In 2015 voor 2,3 ha Someren Hard Locatie van Dijk K 1,7 1,3 1,3 Groen uitgegeven. Inmiddels voor 1,9 ha aan gegadigenden voor uitgiften. Someren Hard PDV Witvrouwenbergweg H 2,7 1,7 1,7 Groen Someren Hard Lage Akkerweg III K 3,9 2 2 Groen Someren Zacht Uitbr. Lage Akkerweg K 2,7 0 0 Oranje Reserve locatie wanneer bestaande terreinen volledig zijn uitgegeven Someren Zacht Uitbr. H 4,1 0 0 Oranje Reserve locatie wanneer bestaande terreinen volledig Witvrouwenbergweg zijn uitgegeven Totaal Someren op groen/oranje 24,5 4 4 Deurne Deurne Hard Binderen Zuid I 16,4 7,2 7,2 Groen Terrein is voor 60% uitgegeven. In 2016 voor enkele ha gesprekken. Diverse gegadigden voor het terrein. 2,2 ha van het uitgeefbare deel is particulier bezit. Deel Binderen Zuid (3 ha) moeilijk uitgeefbaar vanwege lage milieucategorie. Deurne Hard Kranenmortel F 43,2 3,0 3,0 Groen Enkele restkavels op het bestaande bedrijventerrein Kranenmortel Deurne Hard Moorveld Willige Laagt K 2,4 2,4 2,4 Groen Uitgifte onzeker in verband met PAS wetgeving. Deurne Hard Moorveld Willige Laagt K 2,9 0 0 Oranje Uitgifte onzeker in verband met PAS wetgeving. Totaal Deurne op groen/oranje 64,9 12,6 12,6 47
Gemert-Bakel Gemert-Bakel Hard Wolfsveld II - Gemert K 16,0 10,4 10,4 Groen Hard plan en al in uitgifte. Enkele ha in optie in 2016 Gemert-Bakel Hard Bolle Akker - Bakel K 4,0 1,8 0 Groen Lokaal bedrijventerrein voor de kern Bakel. In dit terrein is al voor de helft uitgegeven. Gemert-Bakel Hard Binnenveld-Milheeze M 0,9 0,9 0 Groen Lokaal bedrijventerrein voor de kern Milheeze. Gemert-Bakel Hard Wolfsveld II - Gemert K 10,0 10,0 10,0 Oranje Hard plan. Particulier eigendom. Bedrijventerrein is in uitgifte, maar wordt gefaseerd uitgegeven. Totaal Gemert-Bakel op groen/oranje 30,9 23,1 20,4 Laarbeek Laarbeek Hard Bemmer IV K 16,7 12,5 12,5 Groen Betreft een hard plan. Bedrijventerrein is in uitgifte. 5 ha is bedoeld voor bovenlokale opvang in de regio. In 2016 wordt met 5 bedrijven gesproken met een totale vraag van ca 5 ha. Terrein ook nodig voor vervangingsvraag. Laarbeek Hard Bemmer IV K 5,3 5,3 5,3 Oranje Is direct uitgeefbaar, maar zal naar verwachting pas na 2020 in uitgifte komen. Terrein ook nodig voor vervangingsvraag. Laarbeek totaal op groen/oranje 22 17,8 17,8 Totaal regio de Peel 157,4 64,9 54,8 48
Aanvullend: Bedrijventerreinen op groen en oranje met bijzondere status OPP. (netto ha) Waarvan uitgeefbaar in netto hectare Bedrijventerreinen op rood Gemeente Locatie Status Gemeente Status Locatie Segment Waarvan direct STOPLICHT Toelichting Asten Zacht Kanaalweg*2 K 2,9 0 0 Groen Betreft NIMBY project. Een op een gelieerd aan uitbreiding specifiek bedrijf ter plekke. Gaat het project niet door dan sneuvelt het plan. Asten Zacht t Hoogvelt*2 K 0,8 0 0 Groen Betreft NIMBY project. Een op een gelieerd aan uitbreiding specifiek bedrijf ter plekke. Gaat het project niet door dan sneuvelt het plan. Deurne Zacht Kranenmortel- Zuid I F 8 0 0 Oranje Strategische locatie (alternatief) voor eventueel niet uitgeefbare delen Willige Laagt en Binderen Zuid. Locaties worden dan planologisch uitgeruild. Totaal aanvullend op groen/oranje 11,7 0 0 Segment OPP. (netto ha) Waarvan uitgeefbaar in netto hectare Waarvan direct STOPLICHT Toelichting Deurne Zacht Kranenmortel-Zuid II K 7 0 0 Rood Vanwege de verhouding vraag-aanbod is er geen reële behoefte voor dit deel van het terrein. Deurne Zacht BZOB Oost 15 0 0 Rood Vanwege de verhouding vraag-aanbod is er geen reële behoefte voor dit deel van het terrein. Laarbeek Zacht Bemmer V meros L 5 0 0 Rood Vanwege de verhouding vraag-aanbod is er geen reële behoefte voor dit uitbreidingsplan Laarbeek Zacht Bemmer V (ipv herstructurering) Totaal op rood regio De Peel 42 L 15 0 0 Rood Vanwege de verhouding vraag-aanbod is er geen reële behoefte voor dit uitbreidingsplan 49
5.4 Afsprakenkader uitgifte bedrijventerreinen De gemeenten in de Peel willen vaker en intensiever vraag en aanbod van bedrijventerreinen afstemmen, waarbij het uitgangspunt is dat bedrijven behouden blijven voor de arbeidsmarktregio en het juiste bedrijf op de juiste plaats belandt. De gemeente Helmond zal eveneens participeren in de bedrijventerreinafstemming van de Peel. Voor de Peel is bedrijventerrein BZOB immers belangrijk als het gaat om de opvang van grote bedrijven uit de regio, maar daarnaast is dit terrein van belang als trekker van bedrijven van buiten de regio die een versterking vormen van de arbeidsmarkt. De Verordening Ruimte van de Provincie Noord-Brabant stelt dat landelijke gemeenten in beginsel bedrijven met een ruimtevraag tot en met 5.000 m² zelf kunnen accommoderen. De Peel gemeenten geven aan dat deze grens in de praktijk niet werkbaar is. Er zijn regelmatig lokale ruimtevragers die tot 1 hectare aan ruimte vragen en die de gemeenten toch graag zelf willen accommoderen. Enkele landelijke gemeenten hebben hier ook middels een vrijstelling van de provincie voor enkele bedrijventerreinen de mogelijkheden toe gekregen. De Peel zal daarom pas in principe vanaf een ruimtevraag van 10.000 m² in contact gaan met de regio om te kijken naar huisvestingsmogelijkheden. Daarbij komen in de eerste plaats de bedrijventerreinen in beeld die zijn aangewezen voor bovenregionale opvang (Helmond of Bemmer IV) Overigens zullen de gemeenten ook bij kavels van kleinere omvang de casus regionaal actief gaan bespreken, wanneer zelf accommoderen niet mogelijk is. Als het gaat om het om het formeren van een soort één loket c.q. het met elkaar zoeken naar de optimale vestigingplaats wordt de volgende aanpak voorgesteld. Situatie 1: Een bedrijf vraagt om bedrijfslocatie in de eigen gemeente 1. Bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe locatie zoeken in eerste instantie binnen de eigen gemeente naar een mogelijke vestigingsplaats. Als een gemeente zelf over geschikte locaties beschikt, dan kan de gemeente de vraag in beginsel zelf faciliteren; 2. Als een gemeente geen geschikte locatie heeft dan bespreekt zij de casus met de gemeenten in de Peel. In dit overleg wordt gekeken welke gemeenten nog aanbod hebben en waar het bedrijf gevestigd zou kunnen worden; 3. Vraagt het bedrijf minder dan 10.000 m² dan ligt de voorkeur bij het bedrijf, vraagt een bedrijf meer dan 10.000 m² dan gaat de voorkeur uit voor vestiging in Helmond of op Bemmer IV (totaal maximaal 5 hectare) in Beek en Donk. Daarbij worden echter altijd de bedrijfseconomische belangen van het bedrijf in hoge mate meegewogen. Situatie 2: Een bedrijf uit een andere Peelgemeente vraagt om een locatie 1. Als een bedrijf uit een van de peelgemeentes zich bij een andere gemeente meldt, dan wordt in de eerste plaats hiervan de gemeente van herkomst in kennis gesteld en wordt informatie uitgewisseld; 2. De casus wordt besproken in de regio; 3. Afhankelijk van de omvang van de ruimtevraag wordt gekeken waar het bedrijf het best gevestigd kan worden; 4. Vraagt het bedrijf minder dan 10.000 m² dan ligt de voorkeur bij het bedrijf, vraagt een bedrijf meer dan 10.000 m² dan gaat de voorkeur uit voor vestiging in Helmond 50
of op Bemmer IV (totaal maximaal 5 hectare) in Beek en Donk. Daarbij worden echter altijd de bedrijfseconomische belangen van het bedrijf in hoge mate meegewogen. Situatie 3: Een bedrijf van buiten de regio die vraagt naar groot kavel (in een landelijke gemeente) 1. Bespreek de casus in de regio; 2. Helmond en Bemmer IV (totaal maximaal 5 hectare) zijn in eerste instantie aangewezen als opvanglocaties voor vraag van buiten de regio. Van belang is wel dat een bedrijf altijd nog zelf bepaalt waar het zich uiteindelijk vestigt. Het is dan ook zaak dat de wens van het bedrijf uitgangspunt vormt bij het oplossen van het huisvestingsvraagstuk. Uiteraard binnen de gestelde kaders. Aan de bedrijven moeten alternatieven worden geboden die zo optimaal mogelijk voldoen aan de wensen van de bedrijven. Dit houdt in dat er voldoende aanbod voor de verschillende doelgroepen moet zijn, maar vooral dat dit aanbod aansluit op de vraag van de bedrijven. Met name de vaak beperkte actieradius van bedrijven die willen verplaatsen vraagt aandacht. Het rigide hanteren van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking belemmert het kunnen leveren van maatwerk en daarmee de economische ontwikkeling van gemeenten. Banden aanhalen met het 1 loket van het stedelijk gebied Naast de regionale afspraken in de Peel worden de banden met het 1 loket van het stedelijk gebied aangehaald. Het doel moet zijn om bedrijven te behouden voor Zuidoost- Brabant. Mocht een bedrijf in de Peel niet kunnen landen, dan in ieder geval in Zuidoost- Brabant. Er zal dan contact worden opgenomen met het stedelijk gebied. Uiteraard is daarbij de verwachting dat dit ook omgekeerd gebeurt. 51
Figuur 5.1 Schematische weergave afsprakenkader Situatie 1: Lokaal bedrijf met ruimtevraag Situatie 2: Bedrijf uit de regio met ruimtevraag Situatie 3: Bedrijf van buiten de regio met ruimtevraag Gemeente heeft passend aanbod Gemeente faciliteert zelf Gemeente heeft geen passend aanbod Neem contact op met gemeente van herkomst Bespreek casus in de regio Bedrijf kan zich vestigen < 10.000 m² Overleg met bedrijf over alternatieven, Voorkeur bedrijf prevaleert Bespreek casus in de regio > 10.000 m² Voorkeur voor bovenlokaal bedrijventerrein Voorkeur voor bovenlokaal bedrijventerrein Helmond en/of Bemmer IV 52
Bijlagen 53
54
Bijlage A: Modelberekeningen de Peel Tabel A1: Werkgelegenheidsprognoses naar branche Sector Banen 2013 Groeivoet 2012-2020 Banen 2020 Groeivoet 2021-2030 Banen 2030 Groeivoet 2031-2040 A Landbouw, bosbouw en visserij 5.423-3,6% 4.211-2,5% 3.265-2,5% 2.472 B Winning van delfstoffen 16-0,5% 15-1,7% 13-1,7% 11 C Industrie 16.785 0,2% 17.037-1,7% 14.292-1,7% 11.836 D Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas 6 1,7% 7 0,6% 7-0,5% 7 E Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering 550 1,4% 607 0,0% 604-0,1% 598 F Bouwnijverheid 7.055-0,6% 6.785-0,7% 6.315-0,7% 5.846 G Groot- en detailhandel; reparatie van auto s 16.888 0,3% 17.233-0,2% 16.927-0,2% 16.559 H Vervoer en opslag 3.564 3,5% 4.531-0,2% 4.451 0,1% 4.500 I Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 4.334 0,8% 4.598-0,2% 4.506-0,2% 4.408 J Informatie en communicatie 1.176 0,7% 1.239-1,8% 1.029 0,1% 1.040 K Financiële instellingen 1.216 0,8% 1.290-0,4% 1.240-0,4% 1.186 L Verhuur van en handel in onroerend goed 781 3,4% 986 0,1% 996 0,1% 1.007 M Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening 5.823 0,5% 6.050 0,1% 10 0,1% 78 N Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. 3.315 3,7% 4.272-1,5% 3.658 0,1% 3.698 O Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen 2.168-0,3% 2.130-0,5% 2.023-0,5% 1.915 P Onderwijs 5.444-0,6% 5.236-0,5% 4.974-0,5% 4.707 Q Gezondheids- en welzijnszorg 13.841 1,3% 15.176 0,9% 16.579 0,9% 18.297 R Cultuur, sport en recreatie 1.366 3,5% 1.737-1,7% 1.457-0,1% 1.441 S Overige dienstverlening 1.858 3,3% 2.330-1,5% 1.995 0,1% 2.017 U Extraterritoriale organisaties en lichamen - 0,0% - 0,0% - 0,0% - Totaal 91.609 95.469 90.444 87.722 Tabel A2: Locatietypevoorkeur (aandeel banen op bedrijventerreinen) Sector 2013 2020 2030 2040 A Landbouw, bosbouw en visserij 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% B Winning van delfstoffen 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% C Industrie 86,0% 89,0% 91,0% 92,0% D Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas 69,0% 74,0% 79,0% 81,5% E Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering 79,0% 84,0% 89,0% 91,5% F Bouwnijverheid 47,0% 47,0% 47,0% 47,0% G Groot- en detailhandel; reparatie van auto s 48,0% 51,0% 53,0% 54,0% H Vervoer en opslag 60,0% 65,0% 70,0% 72,5% I Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% J Informatie en communicatie 56,0% 54,0% 51,0% 49,5% K Financiële instellingen 10,0% 8,0% 5,0% 3,5% L Verhuur van en handel in onroerend goed 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% M Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening 43,0% 41,0% 38,0% 36,5% N Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. 61,0% 61,0% 61,0% 61,0% O Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% P Onderwijs 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% Q Gezondheids- en welzijnszorg 11,0% 11,0% 11,0% 11,0% R Cultuur, sport en recreatie 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% S Overige dienstverlening 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% Bron: Bureau Buiten in opdracht van de Provincie Noord-Brabant Banen 2040 55
Tabel A3: Banen op bedrijventerreinen in de Peel Sector 2013 2020 2030 2040 A Landbouw, bosbouw en visserij 55 40 35 25 B Winning van delfstoffen - - - - C Industrie 14.435 15.165 13.005 10.890 D Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas 5 5 5 5 E Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering 435 510 540 545 F Bouwnijverheid 3.315 3.190 2.970 2.745 G Groot- en detailhandel; reparatie van auto s 8.105 8.790 8.970 8.940 H Vervoer en opslag 2.140 2.945 3.115 3.260 I Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 435 460 450 440 J Informatie en communicatie 660 670 525 515 K Financiële instellingen 120 105 60 40 L Verhuur van en handel in onroerend goed 115 150 150 150 M Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening 2.505 2.480 2.320 2.255 N Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. 2.020 2.605 2.230 2.255 O Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen 65 65 60 55 P Onderwijs 165 155 150 140 Q Gezondheids- en welzijnszorg 1.525 1.670 1.825 2.015 R Cultuur, sport en recreatie 135 175 145 145 S Overige dienstverlening 315 395 340 345 Totaal 36.550 39.570 36.895 34.775 Bron: EIB, Bureau Buiten, in opdracht van de Provincie Noord-Brabant bewerking Peel Tabel A4: Terreinquotiënten (ruimtebeslag per werknemer) 2020-2030-2040 Terrein quotiënt Zuidoost-Brabant Terreinquotiënt Landsdeel (CPB) (Bureau Buiten) 2020 2030 2040 2020 2030 2040 A Landbouw, bosbouw en visserij 198 198 198 198 198 198 B Winning van delfstoffen 328 345 353 346 363 372 C Industrie 171 180 184 204 214 220 D Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas 431 453 464 454 477 489 E Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering 431 453 464 454 477 489 F Bouwnijverheid 127 127 127 134 134 134 G Groot- en detailhandel; reparatie van auto s 288 299 305 303 315 321 H Vervoer en opslag 408 424 433 429 446 455 I Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 348 348 348 336 336 336 J Informatie en communicatie 44 43 42 46 45 44 K Financiële instellingen 67 66 65 70 69 68 L Verhuur van en handel in onroerend goed 90 90 90 95 95 95 M Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening 145 142 140 151 148 147 N Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. 145 142 140 151 148 147 O Openbaar bestuur, overheidsdiensten, sociale verzekeringen 216 216 216 227 227 227 P Onderwijs 216 216 216 227 227 227 Q Gezondheids- en welzijnszorg 215 215 215 226 226 226 R Cultuur, sport en recreatie 284 284 284 229 229 229 S Overige dienstverlening 284 284 284 229 229 229 Bron: Behoefte, Bedrijventerreinen Noord-Brabant 2014-2040 56
Bijlage B: Ladder van Duurzame Verstedelijking Rijksbeleid Het Rijk voert nog maar heel beperkt Ruimtelijk beleid. In het besluit Ruimtelijke Ordening van 1 oktober 2012 is het belangrijkste instrument de Ladder van Duurzame Verstedelijking. Dit instrument heeft met name de laatste jaren aan belang gewonnen, doordat de Raad van State hier jurisprudentie over heeft laten verschijnen. In het kort komt het erop neer dat er bij de ontwikkeling van nieuwe plannen voor werklocatie 3 treden moeten worden doorlopen: Trede 1: Bepaal of er regionaal vraag/behoefte is aan werklocaties. Trede 2: Kan deze regionale vraag/behoefte worden opgevangen in bestaand stedelijk gebied, op bestaande werklocaties of nog uit te geven bedrijventerrein (harde plannen). Trede 3: Als trede 1 en 2 geen resultaat opleveren ontwikkel dan bij voorkeur een goed bereikbare (multimodaal ontsloten) locatie Figuur B1 Ladder van Duurzame Verstedelijking Bron: http://ladderverstedelijking.minienm.nl/#ladder 57
Bijlage C: Bedrijventerreinprogramma medio 2013 REGIO GEMEENTE STATUS LOCATIE SEGMENT OPP. (netto ha) Waarvan uitgeefbaar Waarvan direct STOPLICHT De Peel De Peel Asten Zacht Nobisweg-Noord K 7,7 7,7 0 Oranje 47 De Peel Asten Zacht De Stegen*1 K 8,0 8 0 Groen 48 De Peel Asten Zacht Kanaalweg*2 K 2,9 2,9 0 Groen 49 De Peel Asten Zacht t Hoogvelt*2 K 0,8 0,8 0 Groen 50 De Peel Someren Hard Vaartje Ib K 1,0 0,4 0,4 Groen 51 De Peel Someren Hard Locatie van Dijk K 1,9 1,5 1,5 Groen 52 De Peel Someren Zacht PDV Witvrouwenbergweg H 3,8 3,8 0 Groen 53 De Peel Someren Zacht Lage Akkerweg K 2,3 2,3 0 Oranje 54 De Peel Someren Zacht Lage Akkerweg K 1,9 1,9 0 Groen 55 De Peel Deurne Hard Binderen Zuid I 6,0 6 0 Groen 56 De Peel Deurne Hard Moorveld Willige Laagt K 3,2 3,2 0 Oranje 57 De Peel Deurne Hard Moorveld Willige Laagt K 2,4 2,4 2 Groen 58 De Peel Deurne Zacht Kranenmortel- Zuid J 20,0 20 0 Oranje 59 De Peel Gemert-Bakel Hard Wolfsveld - Gemert K 4,9 4,9 0 Groen 60 De Peel Gemert-Bakel Hard Wolfsveld - Gemert K 18,1 18,1 0 Oranje 61 De Peel Gemert-Bakel Hard Bolle Akker - Bakel K 2,4 2,4 0 Groen 62 De Peel Gemert-Bakel Hard Bolle Akker - Bakel K 1,2 0,9 0 Oranje 63 De Peel Gemert-Bakel Hard Binnenveld-Milheeze M 0,4 0,4 0 Groen 64 De Peel Gemert-Bakel Hard Binnenveld-Milheeze M 1,2 1 0 Oranje 65 De Peel Gemert-Bakel Zacht De Fuik K 4,3 4,3 0 Oranje 66 De Peel Gemert-Bakel Zacht De Fuik K 2,0 2 0 Groen 67 De Peel Gemert-Bakel Zacht Keizersberg K 4,5 4,5 0 Oranje 68 De Peel Gemert-Bakel Zacht De Mortel Zuidrand K 1,5 1,5 0 Oranje 69
De Peel Gemert-Bakel Zacht Kaak K 5,6 5,6 0 Oranje 70 De Peel Laarbeek Hard Bemmer IV K 12,8 12,8 12,8 Groen 71 De Peel Laarbeek Hard Bemmer IV K 7,2 6,5 6,5 Oranje 72 De Peel Laarbeek Zacht Bemmer V meros L 5,0 5 0 Oranje 73 De Peel Laarbeek Zacht Bemmer V (ipv herstructurering) L 15,0 15 0 Oranje 74 Subtotaal Regio: 143,4 (= incl 2020-2030) 59
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Bijlage D: Cijfers en berekeningen inclusief Helmond In onderstaande figuur is deze in beeld gebracht voor de Peel (incl. Helmond). Over de periode 1997-2013 is er in de Peel 247 hectare bedrijventerrein uitgeven. Gemiddeld is dit ongeveer 14,5 hectare per jaar. Het zwaartepunt van de uitgiften ligt, in een relatief korte periode, eind jaren 90. Vanaf 2003 ligt de gemiddelde uitgifte met ca 7,5 hectare per jaar aanmerkelijk lager. Figuur D1 Uitgiften bedrijventerrein in de Peel 1997-2015 (incl. en excl. Helmond) In hectare 45 40 40,7 Uitgiften De Peel (incl. Helmond) 35 30 27,2 31,5 31,7 25 23,3 20 15 10 5 0 13,6 12,5 10,3 9,1 9,6 7,4 7,2 7,4 7,3 6,0 5,7 3,6 2,5 0,0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Uitgifte bedrijventerrein Gemiddelde Voortschrijdend 3 jaar gemiddelde Figuur D2 Areaal bedrijventerrein in de Peel 1997-2015 (incl. Helmond) 1200 1000 800 600 400 200 20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0 0,0% uitgegeven uitgeefbaar Aandeel uitgeefbaar/netto areaal Bron: IBIS, Provincie Noord-Brabant, 1998-2015, bewerking Fanion onderzoek & advies
Tabel D1 Werkgelegenheidsraming de Peel 2013-2040 2013 2020 2030 2040 Totaal aantal banen (incl. Helmond) 91.610 95.470 90.440 87.720 Totaal aantal banen (excl. Helmond) 48.185 49.590 46.717 45.051 Banen op bedrijventerreinen (incl. Helmond) 36.550 39.570 36.900 34.770 Banen op bedrijventerreinen (excl. Helmond) 17.530 18.990 17.840 16.960 Bron: EIB, Bureau Buiten in opdracht van de Provincie Noord-Brabant, bewerking Peel Tabel D2 Benodigd areaal bedrijventerreinen en ontwikkelruimte (in hectare netto, incl. Helmond) Methode 1: Raming Bureau Buiten (verdeling provincie) Methode 2: Model Bureau Buiten (eigen herberekening) Methode 3: Bureau Buiten aangepast (Terreinquotiënt landsdeel CPB) Methode 4: extrapolatie historische uitgifte (hoog: 14,5 per jaar) Methode 5: extrapolatie historische uitgifte (laag: 7,5 per jaar) Benodigd areaal netto 2013 2020 2030 2040 2013/ 2020 Ontwikkelruimte 2021/ 2030 2031/ 2040 642 698 696 679 56-2 -17 758 848 839 820 90-9 -19 827 922 911 886 95-11 -25 Bron: EIB/Bureau Buiten in opdracht van Provincie Noord-Brabant, bewerking Fanion onderzoek & advies Tabel D3 Werkelijk uitgegeven areaal bedrijventerrein, 2015 Werkelijk uitgegeven areaal 953 bedrijventerrein 2015 Bron: Bedrijventerreinregister Provincie Noord-Brabant (IBIS), 2014 101,5 145 145 52,5 75 75 61
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Figuur D3 Cumulatieve uitgifte op basis van ontwikkelruimte, 5 methoden (incl. Helmond) 700 600 500 400 300 200 100 0 Methode 4: Extrapolatie historische uitgifte (hoog) Historische uitgifte (cumulatief) Methode 5: extrapolatie historische uitgifte (laag) Methode 1: Bureau Buiten, verdeling provincie Methode 2: Bureau Buiten, modelberekening op basis van productiestructuur Methode 3: Modelberekening eigen TQ Bron: EIB/Bureau Buiten, IBIS, bewerking Fanion onderzoek & advies Tabel D4 Verdeling kwalitatieve uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen de Peel, 2015-2025 (o.b.v. methode 3) Sector Type Peel (excl. Helmond) Helmond Peel (incl. Helmond) Industrie Cat.4 (en 5) (> 1 ha) 2,6 6,2 8,8 Grootschalig (> 1 ha) 6,8 13,1 19,9 Kleinschalig 2,7 1,6 4,3 Groothandel en logistiek Grootschalig (> 0,5 5 ha) 7,8 10,3 18,1 Kleinschalig (< 0,5 ha) 14,8 10,3 25,1 Bouw 4,6 2,8 7,4 Zakelijke diensten 3,7 3,7 7,4 Consumentendiensten 1,0 1,1 2,1 (detailhandel/horeca) Zorg 1,0 1,1 2,1 Totaal vraag 45 50 95 62
Tabel D5 Overzicht zachte plannen (in hectare) Bruto Oppervlak Netto oppervlak Netto/bruto = 0,75 Gemeente Naam Kern Jaar Asten Nobis Noord Asten 2020 7,7 5,8 Kanaalweg Asten 2017 2,9 2,2 t Hoogvelt Asten 2020 0,8 0,6 Gemert-Bakel De Fuik (herontwikkeling) Handel 2020 2 1,5 De Kaak Gemert 2020 5,6 4,2 Deurne Kranenmortel-Zuid Deurne 2020 20 15,0 BZOB Oost (deel Deurne) Deurne 2030 20 15,0 Laarbeek Bemmer V Beek en Donk 2030 20 15,0 Someren Uitbreiding Witvrouwenberg Someren 2020 4,1 3,1 Lage Akkerweg Someren 2020 2,7 2,0 Peel (excl. Helmond) 85,8 64,4 Helmond Varenschut Helmond 2020 75 56,3 BZOB Oost (deel Helmond) Helmond 2020 40 30,0 Helmond 101,3 101,3 96,3 Peel (incl. Helmond) 203,6 150,7 IBIS 2015, Provincie Noord-Brabant, aanvullingen gemeenten de Peel Tabel D5 Verdeling kwalitatieve vraag (maximum) bedrijventerreinen in de Peel naar type (o.b.v. methode 3), 2015-2025 Type terrein Vraag in hectare landelijke gemeenten Helmond Peel Aandeel in type bedrijventerrein landelijke gemeenten Helmond Peel Verdeling Helmond/ landelijke gemeenten Aandeel landelijke Aandeel gemeenten Helmond Grootschalig 17,2 29,6 46,8 38,2% 59,0% 49,2% 36,8% 63,2% Waarvan Milieucat. 4/5 2,6 6,2 8,8 5,8% 12,4% 9,2% 29,5% 70,5% Regulier MKB 24,0 16,6 40,5 53,2% 33,0% 42,5% 59,1% 40,9% Hoogwaardig 3,9 4,1 7,9 8,6% 8,1% 8,3% 48,7% 51,3% Totaal 45 50 95 100,0% 100,0% 100,0% 47,3% 52,7% Tabel D6 Overzicht areaal en aanbod (in hectare netto), 1-1-2016 Areaal in hectaren Aanbod Reeds Nog waarvan Bruto Netto uitgegeven uitgeefbaar terstond Asten 73,8 57,3 46,4 7,3 7,3 Deurne 208,3 155,2 138,3 16,8 14,9 Gemert-Bakel 126,8 96,8 74,6 22,2 12,6 Laarbeek 171,9 138,9 119,3 17,8 17,8 Someren 97,5 85,3 79,3 6,0 6,0 Totaal de Peel (excl. Helmond) 678,3 533,5 457,9 70,1 58,6 Helmond 726,0 565,0 500,7 64,3 36,9 De Peel 1.404,4 1.096,7 953,3 134,4 95,5 Bron: IBIS 2015, Provincie Noord-Brabant, aangevuld met informatie gemeenten 63
Herstructurering in Helmond In Helmond is in 2005 reeds gestart met het herstructureringstraject van bedrijventerrein Hoogeind dat zich richtte op zowel de openbare ruimte als op private kavels. Dit heeft geleid tot de ontwikkeling van de Suijtkade en het Foodpark en tot veel private investeringen. Een ander deelproject is Induma-Oost, waar is ingezet op een combinatie van herstructurering op private kavels, aanpak van de openbare ruimte, handhaving en nieuwbouw. Hierbij is met het vraaggericht ontwikkelen een innovatieve aanpak gehanteerd. Het project heeft duidelijk gezorgd voor een forse kwaliteitsverbetering van het gebied. In Induma-West wordt op dit moment op dezelfde vraaggerichte manier gewerkt aan dat te herstructureren deel van Hoogeind. Verder wordt met inzet van de BOM in Helmond de AutomotiveCampus ontwikkeld, deze campusontwikkeling is in feite ook een herontwikkeling van een bestaand bedrijventerrein. Aanbod bedrijventerreinen in Helmond Harde plannen Het totaal areaal bedrijventerrein in Helmond beslaat 564 hectare waarvan nog 64 hectare uitgeefbaar. Het grootste aanbod ligt op BZOB (25,6 hectare) en Bedrijvenpark Brandevoort (27,4 hectare). Daarbij is Bedrijvenpark Brandevoort bedoeld voor bedrijven met een hoogwaardige uitstraling. Dit terrein is nog niet in uitgifte. BZOB is bedoeld voor de grootschalige bedrijven in de (proces)industrie, logistiek en groothandel. Op het terrein zijn nu ca. 40 bedrijven gevestigd met een gemiddeld ruimtebeslag van 3,0 hectare per bedrijf. De minimale kavelgrootte is 1 hectare. Bedrijventerrein BZOB heeft een belangrijke functie voor de Peel. In feite heeft dit terrein voor de arbeidsmarktregio de Peel de functie om grootschalige bedrijven te huisvesten. Het concurreert met omliggende regio s als Venlo, Den Bosch-Oss en Eindhoven. Figuur D4 Verkaveling BZOB Bron: http://helmond.mijnbedrijfslocatie.nl/ 64