PROJECT: Woonzorgcomplex de Lindelaer. PARTICIPATIES MET WINSTDELING TOTAALRENDEMENT: 8,5% PER JAAR (TERUGGEREKEND) LOOPTIJD: 7 JAAR VOORSCHOT RENDEMENT: 5,5 % P/JR (MAANDELIJKSE UITKERINGEN) EINDUITKERING: 21% (7 JAAR x 3,0%) MINIMALE DEELNAME: 100.000,-
INTRODUCTIE Het betreft een kleinschalig woonzorgcomplex voor ouderen (50+ en dementie) in het voormalige gemeentehuis in Maarn. Het dorp kenmerkt zich door zijn lommerijke omgeving en ligging nabij het Nationaal park Utrechtse Heuvelrug. De kern heeft zo n 5.800 inwoners en ligt op 15 minuten rijden van Amersfoort en op 20 minuten van Utrecht (A12) en heeft tevens een NS station met elke 15 minuten een sprinter. Het pand is recent geheel gerenoveerd, mede hierdoor is het complex zeer onderhoudsarm en goed geïsoleerd. Daarnaast ook direct aangepast en voorzien van de benodigde zorgfaciliteiten. Het complex heeft een oppervlakte van circa 961m2 en staat op een perceel van circa 1.140m2. In totaal zijn er 16 zorgwooneenheden, 2 royale gemeenschappelijke woonkamers, 2 gemeenschappelijke keukens en diverse aanverwante voorzieningen gerealiseerd. De Lindelaer biedt aan haar bewoners een veilige woonomgeving waarin 24/7 professionele en persoonlijke zorg wordt geleverd.. Het object wordt verhuurd aan een ervaren zorgpartij per 1 juni 2017 voor een periode van 10 jaar en 5 optiejaren tegen een aanvangshuurprijs van EUR 225.000 per jaar. De zorgverlener heeft omvangrijke investeringen gedaan t.b.v. de gedane renovatie (2017). Hierin wordt huurder gecompenseerd in de vorm van huurkortingen, van respectievelijk 25.000,- in het eerste jaar en 15.000,- in het tweede jaar. De huurder is betrouwbaar, ervaren en financieel gezond. Deze drie ondernemers hebben al enige jaren elders een goed lopende vestiging. Zij hebben een achtergrond in de ouderenzorg en bedrijfsmanagement. Uit onderzoek is gebleken dat de huurder bij een permanente verhuur van 8 van de 16 units quitte spelen op de exploitatie. Alle units zijn momenteel permanent verhuurd. De vraag naar dit concept is groot, momenteel is er dan ook sprake van een wachtlijst. Dit is ook niet verwonderlijk wanneer er bijvoorbeeld gekeken wordt naar de demografie van Maarn. Deze wordt namelijk gekenmerkt door vergrijzing, bijna 25% van de inwoners is 65+. In vergelijking; het gemiddelde in de provincie Utrecht ligt rond de 16%. Leegstand wordt daarom de komende jaren ook niet verwacht. Een mogelijke alternatieve aanwendbaarheid van dit gebouw is wonen. Hiertoe kunnen de diverse ruimtes in het gebouw worden ontwikkeld naar zelfstandige woningen. Voor een transformatie is geen bestemmingswijziging nodig. De huidige bestemming voldoet. Het gebouw ligt bovendien op een uitstekende locatie in het centrum van Maarn, aan de achterzijde tegen het monumentale Gemeentehuis aangebouwd.
IMPRESSIES
FINANCIERING Het beleggingsobject De Lindelaer is gekocht door Meerdervoort Real Estate B.V. voor een bedrag van 2.825.000,-. Het object is door Molenbeek Makelaars na de koop getaxeerd op 3.150.000 (d.d. 05-12-2017). Conform overeenkomst is de uiterlijk 30 april 2018. Voor de verkrijging is een bedrag benodigd van 3.150.000,-. Er wordt een bankfinanciering aangetrokken voor een bedrag van 2.000.000,-. Het resterende bedrag van 1.150.000,- wordt ingebracht door een select aantal participanten. LOOPTIJD EN RENTEVERGOEDING Over uw participaties ontvang u maandelijks een vaste rente van 5,5%. over uw inleg voor een periode van 7 jaar. Aan het einde van de looptijd kan in samenspraak met de medeparticipanten besloten worden de looptijd te verlengen. Meerdervoort Real Estate heeft na 7 jaar een terugkoopoptie voor een koopsom waarbij elke Participant een eindbonus krijgt van 21% op zijn Participatie. Mocht Meerdervoort Real Estate geen gebruik maken van de optie, dan wordt het object in de markt aangeboden en verkocht. Ook in dit geval behoudt u het recht op de eindbonus van 21%. RESULTAAT BIJ VERKOOP (winst of verlies) Gepland scenario: terugkoop door Meerdervoort Bij een succesvolle terugkoop (door Meerdervoort) aan het einde van de looptijd krijgt u als participant een eindbonus van 21% over uw inleg, na rato van uw participaties. Een terugkoop is eenvoudig haalbaar gezien de geplande aflossingen op de leningen. Bovendien ligt de huidige taxatiewaarde nu al op 3.150.000,- euro. De verwachting is dat de prijzen van onroerend goed op korte termijn (3 tot 4 jaar) boven inflatie zullen blijven stijgen. Bij een gemiddelde prijsstijging van 3% per jaar zal er sprake zijn van een totale financiering die onder de 70% van de marktwaarde zal liggen. Mocht waardestijging uitblijven, is Meerdervoort voornemens om eigen vermogen in te brengen op de einddatum om zodoende herfinanciering mogelijk te maken. Onverwachte scenario s waarbij terugkoop door Meerdervoort niet mogelijk is De totale investering bedraagt 3.150.000,-. Wanneer de verkoopopbrengst hoger is, dan is er in de CV sprake van winst. Wanneer deze lager is dan is er in de CV sprake van verlies. Dit verlies wordt tot 2.870.000,- opgevangen door de aflossingen. U houdt het recht op uitkering van de eindbonus van 21%. Doordat de opbrengst lager is, kan mogelijk een deel van de eindbonus niet worden uitgekeerd. Bij verkoop onder een bedrag van 2.667.000,- kan mogelijk een deel van uw begininleg niet worden terugbetaald. Het negatieve resultaat bij verkoop wordt 50/50 gedeeld door Meerdervoort en de gezamenlijke participanten. Meerdervoort zal in eerste instantie de liquiditeitsreserve van de C.V. daartoe aanwenden. In tweede instantie wordt de Beherend Vennoot (Meerdervoort Real Estate B.V.) aangesproken. U behoudt bij verkoop aan derden (waarbij er geen sprake is van een te groot verlies) het recht op uw eindbonus van 21%.
VERLENGING VAN DE C.V. In een nadelig verkoopscenario zal als eerste worden vergaderd over een verlenging van de looptijd van de C.V. Zolang de rente betaald kan blijven worden, geniet een verlenging altijd de voorkeur van Meerdervoort. De uiteindelijke beslissing over het al dan niet nemen van een verlies ligt echter bij de gezamenlijke participanten. Het stemrecht wordt geregeld in de CV- Overeenkomst. ZEVEN ZEKERHEDEN 1. Ter zekerheid van de participanten wordt een 2e hypothecaire zekerheid op naam van elke participant gesteld middels een gecombineerde hypotheekakte. In deze hypotheekakte worden alle participanten afzonderlijk genoemd. 2. Gedurende de zeven jaar wordt telkens 2,0% van de banklening afgelost. Na zeven jaar betekent dit een totale aflossing van ten minste 280.000,-. Dit bedrag ter grootte van circa 25% van de participaties dient, in geval van een negatief verkoopresultaat, ter zekerheid van de participanten. 3. Meerdervoort wil het gebouw aan het eind van de looptijd overnemen. U kunt er vanuit gaan dat wij gedurende de looptijd goed voor het gebouw zullen zorgen en er alles aan zullen doen om onze terugkoopoptie aan het einde uit te kunnen oefenen. 4. 10-jarig huurcontract en een financieel gezonde huurder. De huurder is financieel onderzocht door de bank, zij hebben ook een andere vestiging waar een vergelijkbaar concept al 3 jaar loopt met tevens goede cijfers. Alle 16 zorgwoningen in het gebouw zijn permanent in gebruik en er is een wachtlijst. 5. Uw rendement ligt vast. U krijgt 7 jaar lang 5,5% uitgekeerd in maandelijkse uitkeringen (totaal 38,5%) en u krijgt 21% aan het einde. 6. U heeft inspraak. Verkoop kan alleen met goedvinden van een 3/4 e meerderheid van stemmen van de participanten. Over een mogelijke verlenging kunt u ook meestemmen. 7. Incentive Beherend Vennoot. Meerdervoort deelt voor 50% mee in een mogelijk verlies. Hierdoor kunt u er op vertrouwen dat wij een optimale prestatie zullen leveren. BESCHIKBARE PARTICIPATIES Er worden 23 participaties uitgegeven van 50.000,- per stuk. Het minimaal af te nemen aantal participaties is 2 (twee). Hiermee bedraagt de minimale inleg voor een participant 100.000,-. U participeert derhalve met een selecte groep investeerders, maximaal 10. BIJLAGEN BIJLAGE 1 : FONDSBEGROTING BIJLAGE 2: MEERJARENPLANNING
PARTNERS De samenwerkingspartners van Meerdervoort Real Estate zijn: Beherend Vennoot (Fondsbeheerder) Meerdervoort Real Estate B.V.. W.F. Groenen & F. Angius Notaris BarentsKrans Notarissenkantoor te Den Haag, mr. Jeffrey Koenecke, notaris Bank ABN AMRO, Rotterdam, Jeroen Klein, relatiemanager Real Estate Cliënts Accountant BDO Haaglanden te Den Haag, Arnaud Vermaat, Belastingadviseur Advocaat BarentsKrans Advocaten te Den Haag, mr. Dirk van de Berg, advocaat Vastgoedbeheer Atrium Vastgoedmanagement te Den Haag, Robbert Geerlings, algemeen directeur Wanneer u wilt deelnemen als participant in dit project van Meerdervoort Real Estate verzoeken wij u contact op te nemen met: W.F. (Wijnand) Groenen 06 14 0231 99 w.groenen@meerdervoort.com F. (Federico) Angius 06 39 87 99 21 f.angius@meerdervoort.com Kantoor Meerdervoort 088 770 44 44 relatiebeheer@meerdervoort.com Wij verzoeken u discreet met de informatie in deze vrijblijvende aanbieding om te gaan. MEERDERVOORT REAL ESTATE ALLE RECHTEN VOORBEHOUDEN