Gemeenschappelijk wonen Leidraad goede praktijk Versie: februari 2018 De meest recente versie vindt u steeds op www.ruimtevlaanderen.be/handleidingenomgeving
Leeswijzer: Samen met een toename van de bevolking diversifieert de woonwens van de Vlaming. Vernieuwende woonvormen zoeken een plaats in het woonlandschap, Denken we maar aan cohousing, centraal wonen, retrofitwonen, solidair wonen, etc. Nieuwe technologieën en ruimtelijke inzichten beïnvloeden ook de woning en de woonwijk van de toekomst. Deze leidraad wil een licht werpen op een deelaspect van deze veranderende trend: het gemeenschappelijk wonen. De leidraad biedt een situering van het concept en geeft een aanzet voor het ontwikkelen van een stimulerend lokaal beleid. Deze leidraad is een ambtelijk document. Zodra het beleid of de praktijk andere inzichten brengt, zal deze leidraad aangepast worden. Inhoudsopgave Situering term... 3 Enkele begrippen verklaard... 4 Wat zijn de potenties? Wat is de meerwaarde?... 4 Wat zijn de knelpunten?... 5 Hoe met deze knelpunten omgaan?... 8 2
Situering term gemeenschappelijk wonen Gemeenschappelijk wonen is een koepelterm voor vele woonvormen die een of meerdere functies en/of ruimtes delen. Vaak gaat het om een aantal gezinnen die zich engageren om een beperkt aantal functies te delen. Maar het kan net zo goed gaan om gezinnen die samen een hechte woongemeenschap vormen. Elk project legt eigen accenten over het individuele vs. het collectieve en vergt bijgevolg maatwerk. Wat kenmerkt een gemeenschappelijke woonvorm? Vrijwillig engagement van meerdere gezinnen (incl. eenpersoonsgezin); Gedeeld gebruik van een of meerdere gemeenschappelijke (buiten)ruimtes; Zelfbeheer, De bewoners beheren zelf de woongemeenschap. Waarom geen definitie in VCRO? In het ad hoc onderzoek uitgevoerd door het steunpunt Wonen 1 werd volgende definitie van gemeenschappelijk wonen naar voor geschoven: Gemeenschappelijk wonen is een woonvorm in een gebouw of gebouwencomplex dat wonen als hoofdfunctie heeft en uit meerdere woongelegenheden bestaat waarbij minimaal twee huishoudens op vrijwillige basis minimaal één leefruimte delen en daarnaast elk over minimaal één private leefruimte2 beschikken en de bewoners gezamenlijk instaan voor het beheer. Het opnemen van deze definitie in de VCRO is evenwel niet nodig, noch wenselijk. Het doel van zo n definitie binnen de ruimtelijke ordening is niet duidelijk. Ook het gebruik van de definitie in stedenbouwkundige voorschriften is niet wenselijk. De ruimtelijke impact van een meergezinswoning of een gemeenschappelijke woonvorm is immers gelijkaardig, in beide vormen zijn er rendementskansen. In het algemeen werkt het ruimtelijk beleid aan het komaf maken met te gedetailleerde of te snel verouderende voorschriften, waartoe een specifiek voorschrift op maat van een gemeenschappelijk woonproject zou leiden. Het gebruik van een definitie om de vergunningsplicht uit te schakelen bij de omvorming van een eengezinswoning tot een gemeenschappelijk woonproject is evenmin wenselijk. Het vermeerderen van woongelegenheden is immers bewust vergunningsplichtig gemaakt om bv huisjesmelkerij te vermijden en om het gemeentelijk beleid toe te laten een divers aanbod aan woningtypologieën aan te bieden. Het regelen van eventueel eigen normen rond gemeenschappelijk wonen is een aspect dan eerder thuishoort in de Vlaamse Wooncode dan in de VCRO. 1 Van den Houte, K., Ryckewaert, M., Delbeke, B. & Oosterlynck, S. (m.m.v. De Boeck, S.) (2015), Gemeenschappelijk Wonen, Steunpunt Wonen, Leuven 2 Leefruimte: vertrekken van de woning ingericht voor eerder langdurig verblijf tijdens de dag, met uitsluiting van de circulatie-, berg- en technische ruimtes zoals sanitaire voorzieningen, wasruimten,... 3
Enkele begrippen verklaard Het vrij dynamische karakter van het gegeven gemeenschappelijk wonen maakt dat er niet altijd een gepaste terminologie voorhanden is. Volgende begrippenlijst werpt meer licht op vaak voorkomende gemeenschappelijke woonvormen: Cohousing: een engagement van meerdere gezinnen om samen een woonproject op te zetten waar wordt ingezet op een zekere mate van samenleven. Naast de sterk uitgebouwde gemeenschappelijke ruimtes beschikt elk gezin over zijn eigen volwaardige woongelegenheid. Centraal wonen of co- wonen: gelijkaardig aan cohousing, maar met eerder beperkte gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Woongroep of gemeenschapshuis: meerdere personen wonen samen in een woning en delen de meeste ruimtes. In vele gevallen hoort enkel de slaapkamer bij het private deel. Leefgemeenschap: het bewust deelnemen aan een hecht samenleefproject, met enkel een slaapkamer als privaat gedeelte (vb. religieuze gemeenschappen). Retrofit: het -meestal geleidelijk- omvormen van een woonwijk met eengezinswoningen naar een wijk waar bepaalde functies worden gedeeld (bv. het weghalen van de tuinhagen om een grote gemeenschappelijke tuin te creëren). Solidair wonen: groepswonen voor mensen in een kwetsbare sociale situatie ( bv. een woning gedeeld door ex-gedetineerden). Abbeyfield: cohousing-project specifiek gericht op ouderen. Wat zijn de potenties? Wat is de meerwaarde? Zowel vanuit ruimtelijk, maatschappelijk als individueel oogpunt kan gemeenschappelijk wonen potenties en meerwaarde bieden. We verwijzen hierbij naar het regeerakkoord en meer concreet naar de ministeriële Beleidsnota s Omgeving en Wonen 2014-2019 ik ondersteun en faciliteer een divers woonaanbod, dat tegemoet komt aan de diverse woonwensen en innovatieve woonvormen zoals samenwonen, cohousing, en andere vormen van groepswonen zoals starterswoningen, zorgwonen enz. door onder meer het snel wegwerken van bestaande hinderpalen en het continu laten monitoren van het woningbestand als antwoord op specifieke woonbehoeften van starters, eenpersoonsgezinnen en senioren. (uit beleidsnota Omgeving) Gemeenschappelijk wonen is in opmars. Uit diverse peilingen blijkt een grote belangstelling voor dit instrument dat niet alleen de sociale relaties binnen een gemeenschap kan versterken maar ook financieel aantrekkelijk kan zijn. Het concept gemeenschappelijk wonen is op heden niet afgebakend en kan betrekking hebben op een amalgaam van woonvormen, met uiteenlopende uitgangspunten, doelstellingen, doelgroepen en verschijningsvormen. Denk 4
maar aan cohousing, CLT, gestippeld wonen, centraal wonen, samen huren, solidair wonen, Abbey field-huizen (senioren), gemeenschapshuizen, etc. Diverse regelgevingen blijken een vlotte ontwikkeling van nieuwe projecten te belemmeren. Nochtans kunnen deze woonvormen individuele en maatschappelijke meerwaarde bieden en bezitten ze het potentieel om een relatief ruime groep van burgers aan te spreken door de mogelijkheid om te variëren in de mate van betrokkenheid en samenleven van de groep. Het Steunpunt Wonen voert in 2014 een ad hoc- uit om de bestaande praktijken van gemeenschappelijk wonen in kaart brengen. Ook mogelijkheden die de bestaande regelgeving biedt enerzijds en op welk vlak nieuwe regelgeving en beleidsinstrumenten kunnen bijdragen anderzijds komen aan bod. Op basis van de uitkomsten van het rapport van het Steunpunt Wonen zal ik samen met mijn collega bevoegd voor Omgeving bekijken welke concrete acties kunnen worden ondernomen en hoe we nauwer kunnen samenwerken met Ruimte Vlaanderen over het onderwerp gemeenschappelijk wonen. (uit beleidsnota Wonen) Gemeenschappelijk wonen zorgt in de regel voor een verhoging van het ruimtelijk rendement. Wanneer functies worden gedeeld, leidt dat automatisch tot een ruimtelijke winst en een lagere ecologische voetafdruk. Concreet kan het gaan over kwalitatief verdichten, het hergebruiken van bestaande gebouwen en/of infrastructuur, verweving door nabijheid van functies, beperking van het aantal verkeersbewegingen etc. Dat dit niet ten koste hoeft te gaan van de ruimtelijke kwaliteit, en tegelijk een ruimtelijke meerwaarde voor de buurt kan betekenen, bewijzen de reeds gerealiseerde projecten: verwaarloosde sites worden omgevormd tot een levendige woongemeenschap, autodelen zorgt voor een zuinig ruimtegebruik, een grote gemeenschappelijke tuin geeft een grotere belevingskwaliteit dan een reeks kleine afgesloten tuintjes, etc. Naast ruimtelijke voordelen zijn er ook sociale voordelen: gemeenschappelijk wonen leidt tot meer contact waaruit bv. spontaan een beurtrol ontstaat om op de kinderen te passen. Faciliteiten en gebruiksvoorwerpen kunnen gemeenschappelijk worden aangekocht en door iedereen gebruikt. Het maatschappelijke aspect van een dergelijke woonvorm mag dan ook niet worden onderschat. Dikwijls fungeren de inwoners als hefboom voor de sociale cohesie in de ruimere buurt, of als pool van maatschappelijk engagement. Deze woonvorm is ook een prima middel tegen vereenzaming. Wat zijn de knelpunten? Kennis Onbekend maakt onbemind. Op dit ogenblik is er nood aan kennisopbouw bij alle betrokken actoren: de burger, de professionele partners in het bouwproces, de adviserende instanties en de bevoegde overheden. 5
De wetgeving De huidige federale en Vlaamse wet- en regelgeving is op maat gesneden van het klassieke tweeoudergezin met een eengezinswoning. Ze mist vaak flexibiliteit naar meer alternatieve, vernieuwende woonvormen. Ook is de regelgeving van de verschillende beleidsvelden niet steeds optimaal op elkaar afgestemd. Met betrekking tot de ruimtelijke ordening stellen we het volgende vast; Gemeenschappelijk wonen volgens gewestplanbestemming In de zones bedoeld voor wonen aangeduid op de gewestplannen zijn gemeenschappelijke woonprojecten in principe vergunbaar. In de andere zones is dit niet het geval. Er zijn echter twee uitzonderingen: - Als het gaat om erfgoed opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed, kan na advies van het agentschap voor Onroerend Erfgoed wel een zonevreemde functiewijziging naar wonen worden toegestaan in het belang van het erfgoed. - Assistentiewoningen zijn vergunbaar in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen, als die gekoppeld zijn aan een woon- zorgcentrum. - De codexwijziging van 8 december 2017 maakte de creatie van een zorgwoning in zonevreemde woningen, alsook in woningen binnen verkavelingsvoorschriften die bijkomende woongelegenheden uitdrukkelijk uitsluiten, mogelijk. Gemeenschappelijk wonen in BPA, RUP of verkaveling De knelpunten in de ruimtelijke ordening situeren zich vooral op het vlak van de bestaande lokale bestemmingsplannen en verkavelingen. Bestaande BPA s zijn dikwijls verouderd, te gedetailleerd en/of weinig flexibel. Bepaalde ruimtelijke uitvoeringsplannen richten zich uitdrukkelijk op het vermijden van meergezinswoningen, wat soms ondoordacht mogelijkheden voor gemeenschappelijk wonen hypothekeert. Vele verkavelingen kampen met dezelfde problematiek. De VCRO-wijziging van 8 december 20173 heeft de procedurele mogelijkheden om ruimtelijk rendement na te streven aanmerkelijk verruimd, waardoor deze knelpunten minder sterk hoeven te spelen in de vergunningspraktijk. - Zo vormen de voorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar geen weigeringsgrond meer voor vergunningsaanvragen. De voorschriften verdwijnen niet, maar verliezen hun dwingend karakter. Zo kan, als de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening en de onderliggende gewestplanbestemming het toelaat, door de vergunningsverlenende overheid abstractie gemaakt worden van verkavelingsvoorschriften die bijvoorbeeld stellen dat enkel ééngezinswoningen zijn toegelaten of een traditionele vrijstaande inplanting van woningen voorzien, om een project inzake gemeenschappelijk wonen te vergunnen. Deze mogelijkheid om voorschriften te negeren geldt niet voor verkavelingsvoorschriften die betrekking hebben op wegenis en het openbaar groen. 3 VCRO-art.4.3.1 1, 4.4.1 2, 4.4.9/1, 7.4.4/1 6
- Ook de afwijkingsmogelijkheid van BPA s ouder dan 15 jaar schept kansen om projecten voor gemeenschappelijk wonen te vergunnen, daar waar als onderliggende harde gewestplanbestemming woongebied geldt. De afwijkingsregeling geldt niet voor wegenis, openbaar groen en erfgoed. - De codex voorziet nu ook een vereenvoudigde procedure tot aanpassing van verouderde of te gedetailleerde inrichtingsvoorschriften van BPA s, APA s en sommige gemeentelijk RUP s. Dergelijke voorschriften verhinderen vaak een beter ruimtelijk rendement op het terrein door sterk opgedeelde zonering (gebouwen, tuinen, ) en gedetailleerde voorschriften over bouwdieptes en volumes. De herziening of opheffing kan alleen betrekking hebben op inrichtingsvoorschriften en kan geen wijziging van de (hoofd)bestemming van het gebied tot gevolg hebben. De herziening of opheffing kan alleen betrekking hebben op: 1 De perceelsafmetingen; 2 de afmetingen en de inplanting van constructies; 3 de dakvorm en de gebruikte materialen; 4 de maximaal mogelijke vloerterreinindex; 5 het aantal bouwlagen; 6 de voortuinstroken, de tuinzones met inbegrip van tuinconstructies, de binnenplaatsen, de afsluitingen, de buitenaanleg rond gebouwen met inbegrip van verhardingen, de bouwvrije stroken en de bufferstroken; 7 het aantal toegelaten woongelegenheden of bedrijfseenheden per kavel; 8 de toegelaten functies in bebouwbare zones of van bebouwde onroerende goederen; 9 de parkeergelegenheden. De herziening of opheffing kan niet leiden tot een kleinere oppervlakte aan openbare groenof recreatievoorzieningen. De ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk aandachtspunt. Verdichten bijvoorbeeld is niet overal een goed idee, en het onoordeelkundig opheffen van beperkingen kan vb. leiden tot een ongewenste verhardingsgraad. De vereenvoudigde procedure is ook van toepassing voor de herziening of opheffing van stedenbouwkundige voorschriften van gemeentelijke RUP s, met uitsluiting van voorschriften over de toegelaten functies. Ze kan ook niet worden toegepast voor zogenaamde afwijkende BPA s4. De te volgen procedure staat uitgeschreven in de VCRO en het nog goed te keuren uitvoeringsbesluit. Gemeentelijke verordeningen Gemeentelijke verordeningen inzake woonkwaliteit kunnen minimale afmetingen opleggen voor individuele woongelegenheden, vaak gebeurt dit vanuit het oogpunt om huisjesmelkerij tegen te gaan. Een gemeenschappelijk woonproject heeft een grotere focus op gemeenschappelijke invulling, waardoor minder ruimte voor de individuele woongelegenheden volstaat. Daardoor kunnen conflicten ontstaan met een meer generieke woningkwaliteitsverordening. 4 Waarbij de gewestplanbestemming anders is dan deze van Wonen in algemene zin. 7
Parkeerverordeningen kunnen ook remmend werken. Dikwijls is hierin een minimumaantal parkeerplaatsen per woning opgelegd. Projecten van gemeenschappelijk wonen voorzien vaak een beperkt aantal parkeerplaatsen vanuit sociaal en ecologisch oogpunt, terwijl een parkeerverordening per individuele woning een substantieel hoger aantal verplicht maakt. Gewoonteregels Een bijkomend aandachtspunt zijn de vele gewoonteregels. Hier gaat het om generieke toepassingsvormen die gegroeid zijn los van concrete regelgeving, De gewoonteregels zijn toegespitst op klassieke woonvormen en vormen een kader met het oog op een zekere eenvormigheid. Als die gewoonteregels niet periodiek worden geëvalueerd, kunnen ze echter remmend werken bij vernieuwende woonvormen. Standaardbouwprofielen (hoogte, diepte, bouwvrije stroken) of minimumafmetingen voor tuinen zijn maar enkele van de vele mogelijke knelpunten. Hoe met deze knelpunten omgaan? Het belangrijkste element is de kennis te verhogen over de vele vormen van gemeenschappelijk wonen. Een beter begrip leidt immers tot een meer afgewogen beoordeling van de aanvraag en meer aandacht bij de opmaak van voorschriften in nieuwe plannen of verkavelingen. Kennis verhogen en sensibiliseren Voorbeeldprojecten en good practices zijn belangrijke middelen om zowel burgers, als (lokale) overheden te sensibiliseren. In dat kader lopen verschillende pilootprojecten, denken we maar aan de 5 pilootprojecten rond gemeenschappelijk eco-wonen (www.gemeenschappelijk- ecowonen.be ) en de pilootprojecten collectief wonen (op initiatief van de Vlaamse bouwmeester, www.vlaamsebouwmeester.be) waarin ook ruimte voor gemeenschappelijke woonprojecten wordt voorzien. De lokale overheid kan de aanvrager ook actief begeleiden bij het proces. Structureel vooroverleg draagt immers bij aan de ruimtelijke kwaliteit van een project. Regels anders opmaken Bij nieuwe planinitiatieven en verkavelingen wordt nagekeken of de voorschriften gemeenschappelijke woonprojecten niet onterecht in de weg staan. Het opnemen van voorschriften die specifiek gericht zijn op gemeenschappelijk wonen of andere woontypologieën wordt evenwel afgeraden (zie eerder), beter wordt gewerkt aan voorschriften die een kwalitatieve verhoging van het ruimtelijk rendement mogelijk maken. De Vlaamse overheid kan daarbij ondersteuning voorzien door goede voorbeelden aan te reiken en een klankbord te zijn bij het uitwerken van kaders en lokale beleidsopties. 8
In plaats van een ad hoc toepassing van de mogelijkheden die de VCRO biedt om van verouderde voorschriften af te wijken (BPA ouder dan 15 jaar) of ze buiten toepassing te laten (verkaveling ouder dan 15 jaar) kan de gemeente ook opteren voor een meer structurele aanpak, Bestaande BPA s en RUP s kunnen geactualiseerd worden om een meer hedendaags antwoord te bieden op de strenge zoneringen uit vele oude plannen. Dit kan vaak al via de hoger beschreven vereenvoudigde procedure om de inrichtingsvoorschriften van plannen te herzien, eventueel via een thematisch RUP voor aanpassing van meerdere oudere plannen tegelijk. Voor verkavelingen bestaat er een bijstellings- of opheffingsmogelijkheid via de VCRO 5. Bij de vergunningverlening is een project tot gemeenschappelijk wonen niet anders dan een ander project dat gepaard gaat met de verhoging van het ruimtelijk rendement. Een beoordeling van de geschiktheid van de locatie, de verschijningsvorm, het ruimtegebruik, de mobiliteitsimpact, is zoals steeds aan de orde. Aangezien elk project een eigen invulling met zich meebrengt, bestaat er geen uniforme benadering. Elk project vereist een beoordeling op maat, die rekening houdt met de kwalitatieve invulling binnen het project en de inpassing in de omgeving. Verdere aanbevelingen voor een optimaal regelgevend kader: - Omzichtig omgaan met algemene parkeernormen en woonkwaliteitsnormen in verordeningen. - Durven afstappen van gewoonteregels (in specifieke situaties - motiveren). Belangrijke ruimtelijke aandachtspunten Kwaliteitseisen Elk gemeenschappelijk woonproject is verschillend en vergt een beoordeling op maat. Een goede inpassing in de omgeving is noodzakelijk voor een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling. De ruimtelijke kwaliteit moet vanaf de aanvang van het ontwerpproces meegenomen worden. Gemeenschappelijke woonprojecten onderscheiden zich van een meer klassiek project van meergezinswoningbouw door de aanwezigheid van een groepsengagement en het nastreven van een bepaald concept binnen de woongemeenschap. Het gemeenschappelijk gebruik van ruimte(n) vertaalt zich in een ruimtelijke winst ten aanzien van klassieke oplossingen. Een project moet uitgaan van een ruimtelijk kwalitatief programma. Het bouwprogramma moet zich zowel focussen op compacter wonen en ruimtelijk rendement als op kwaliteitsvolle en ruime gemeenschappelijke delen die kunnen bijdragen aan een groenblauwe dooradering. Het project past zich in een ruimtelijk kwalitatief geheel in de omgeving. In het Witboek Beleidsplan Ruimte zijn 10 ruimtelijke kernkwaliteiten geïdentificeerd die bij de inrichting van een locatie kunnen gehanteerd worden om een volledig beeld te krijgen van de al dan niet aanwezige kwaliteiten van een locatie: 5 Decreet omgevingsvergunning art.84, 85, 86, 97 9
1. Gedeeld en meervoudig gebruik 2. Robuustheid en aanpasbaarheid 3. Herkenbaarheid, leesbaarheid en visuele aantrekkelijkheid van de omgeving 4. Waardering van erfgoed en de karakteristieken van het landschap 5. Biodiversiteit, ecologische samenhang en bodemkwaliteit De inrichting van de ruimte is geschikt voor meerdere gebruikers tegelijk hetzij op verschillende momenten. Dit gebeurt door zoveel mogelijk in te spelen op de noden van medegebruikers zonder de noden van de hoofdgebruiker aan te tasten. Inrichting draagt bij aan gedeeld en meervoudig gebruik door toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals verweving, medegebruik en gebruik door meerdere doelgroepen. De inrichting van de ruimte is flexibel inzetbaar of eenvoudig aanpasbaar voor tijdelijke of veranderende maatschappelijke noden. Inrichting draagt bij aan robuustheid en aanpasbaarheid door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals structuurversterking, hergebruik, tijdelijk en omkeerbaar ruimtegebruik De inrichting van de ruimte is aangepast aan haar omgeving door in stedenbouwkundig en landschapsontwerp te voorzien. Het ontwerp draagt bij aan het gebruik van proportionele volumes, gepaste materialen en het voorzien in groen, uitzichten en een goede overgang tussen publieke en private ruimte. Inrichting draagt bij aan de herkenbaarheid en leesbaarheid van de omgeving door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals maatwerk en identiteit, draagkracht en proportionaliteit. De inrichting van de ruimte gebeurt met respect voor het onroerend erfgoed en de karakteristieken van het landschap en zet in op een sterke identiteit door voort te bouwen op cultuurhistorische waarden. Inrichting draagt bij aan de waardering van erfgoed en de karakteristieken van het landschap door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals (historische) gebiedskenmerken en beleving. De inrichting van de ruimte versterkt de ecologische samenhang en biodiversiteit en tast de kwaliteit van de bodem niet aan. Inrichting draagt bij aan biodiversiteit en bodemkwaliteit door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals multifunctionaliteit, draagkracht en het ecologisch functioneren. 6. Klimaatbestendigheid De inrichting van de ruimte vermindert de specifieke klimaatgevoeligheden (hittestress, overstromingsrisico, ) van de plek. Inrichting draagt bij aan klimaatbestendigheid van de ruimte door toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals multifunctionaliteit, verhardingsbeperking en veerkrachtig inrichten. 7. Energiezuinigheid De inrichting van de ruimte kiest voor bouwvormen, zonoriëntaties en materiaalkeuzes die voor minder energieverbruik zorgen. Inrichting draagt bij aan energiezuinigheid door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals energieneutraal bouwen en leven. 8. Gezondheid De inrichting van de ruimte beperkt gezondheidsrisico s door in het ontwerp blootstelling aan lucht- en geluidhinder te vermijden en de beweeg- en spelvriendelijkheid te bevorderen. Inrichting draagt bij aan 10
gezondheid door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals veiligheid en mogelijkheid tot bewegen. 9. Inclusief samenleven De inrichting van de ruimte geeft alle groepen in de samenleving toegang tot groen, publieke ruimte en basisvoorzieningen. Inrichting draagt bij aan inclusief samenleven door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals toegankelijkheid en doelgroep-geschiktheid. 10. Economische vitaliteit De inrichting van de ruimte laat binnen en buiten gebouwen mogelijkheden voor ondernemerschap en voorziet in een toegankelijkheid voor het economisch functioneren. Inrichting draagt bij aan economische vitaliteit door de toepassing van de ruimtelijke principes die ingaan op aspecten zoals ontwikkelingsmogelijkheden voor economische sectoren. Locatie---eisen Uiteraard is niet elke locatie geschikt voor gemeenschappelijk wonen. De gekozen locatie is erg belangrijk om rendementskansen op de juiste plekken te benutten, daarbij bijkomend ruimtebeslag te voorkomen en nieuwe ruimtelijke kwaliteit te creëren. Projecten van gemeenschappelijk wonen bevinden zich bij voorkeur binnen het bestaande ruimtebeslag in of nauw aansluitend bij een al dan niet stedelijke woonkern met voldoende hoog voorzieningenniveau en voldoende hoogstaande aansluiting op het collectief vervoer (knooppuntwaarde). De rendementsverhoging gebeurt zo op een weloverwogen plek, in relatie tot een reductie van de automobiliteit en de algemene verplaatsingsbehoefte enerzijds en een goede integratie in een hoogwaardig bebouwd weefsel anderzijds. Erfgoedaspecten (bv. grote oude hoeves of kasteel) kunnen bij de ruimtelijke beoordeling meewegen. Verweving met andere functies dan wonen of het benutten van kansen voor energieuitwisseling zijn een pluspunt in de afweging. 11