GEMEENTE HOOGEVEEN BESTEMMINGSPLAN Buitengebied Noord, deelplan Kalenberg 1 in Fluitenberg Vastgesteld bij collegebesluit d.d. 2 februari 2009
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding...3 2. Bestaande situatie...3 3. Gewenste ontwikkeling...4 4. Ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit...4 5. Milieu...5 6. Economische uitvoerbaarheid...8 7. Planbeschrijving...8 8. Inspraak...8 Voorschriften...9 Plankaart...10 Pagina 2
1. Inleiding Op 20 augustus 2008 heeft de gemeente Hoogeveen het verzoek ontvangen om de doelbestemming op het perceel Kalenberg 1 te Fluitenberg te wijzigen. De reden hiervoor is dat de initiatiefnemer het huidige agrarisch gebruik op het perceel gaat beëindigen, bestaande agrarische bebouwing wil slopen en gebruik wil gaan maken van de ruimte voor ruimteregeling. Het doel van deze regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied door het verwijderen van landschapsontsierende bebouwing. De regeling houdt grofweg in dat bij de sloop van minimaal 1.000 m 2 van (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing onder voorwaarden een compensatiewoning gebouwd kan worden. Hierbij moet rekening worden gehouden met diverse aspecten zoals agrarische belangen, milieuaspecten, landschappelijke kwaliteit en cultuurhistorie. Om gebruik te kunnen maken van de ruimte voor ruimteregeling voor het perceel is een wijzigingsplan opgesteld als bedoeld in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (per 1 juli 2008 artikel 3.6 Wro). 2. Bestaande situatie 2.1 Plangebied Het plangebied bestaat uit het perceel kadastraal bekend gemeente Hoogeveen sectie U, nummer 108, plaatselijk bekend als Kalenberg 1 in Fluitenberg. 2.2 Vigerende bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied Noord. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Hoogeveen vastgesteld op 22 november 2007 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Drenthe op 27 mei 2008. Het perceel heeft de doelbestemming Agrarisch bedrijf in de gebiedsbestemming Landelijk Gebied III. Hierna is een uitsnede van de vigerende plankaart weergegeven. Pagina 3
2.3 Toelichting bestaande situatie Op het perceel zijn een bedrijfswoning en agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. 3. Gewenste ontwikkeling Zoals in hoofdstuk 2.2 is aangegeven heeft het perceel de doelbestemming agrarisch bedrijf binnen de gebiedsbestemming Landelijk Gebied III. De beoogde realisatie van een woning op grond van de ruimte voor ruimteregeling past niet binnen deze bestemming. In het bestemmingsplan is echter in artikel 16 lid 11 een wijzigingsbevoegdheid voor het college opgenomen, om al dan niet voormalige agrarische bedrijfsgebouwen met bijbehorende erven te wijzigen ten behoeve van de doelbestemming Woning. Voor een goede uitvoering van de ruimte voor ruimteregeling zijn de concreet gemaakte afspraken tussen gemeente en de initiatienemer in een overeenkomst vastgelegd. Het gaat hierbij onder andere om de feitelijke sloop van opstallen, de aanvraag tot het intrekken van de milieuvergunning en het uitvoeren van het inrichtingsplan. 4. Ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit Het perceel ligt ten westen van het dorp Fluitenberg in het buurtschap Kalenberg. Het landschap is kleinschalig en bestaat uit kleine (eenmans)essen. Kalenberg zelf is besloten, maar het buurtschap sluit aan op de veldontginningen. Cultuurhistorische landschapselementen zoals weide, bomenrij en singels zijn nog redelijk in tact. De initiatiefnemer heeft met een inrichtingsplan aangetoond hoe de landschappelijke kwaliteit en de ruimtelijke samenhang op het perceel door de te realiseren woningen wordt verbeterd. In aansluiting met de landschappelijke en cultuurhistorische waarden worden verschillende landschapselementen toegevoegd. De locatiekeuze van de compensatiewoning sluit stedenbouwkundig en landschappelijk aan bij de bestaande bebouwing in het gebied. Dit rechtvaardigt de keuze om de compensatiewoning niet exact ter plaatse van de af te breken bebouwing te situeren. Op het perceel wordt in totaal 1.278 m 2 aan (bedrijfs)bebouwing gesloopt. Hiervoor in de plaats kan maximaal 250 m 2 aan woonbebouwing (inclusief aan- en bijgebouwen) ten behoeve van de compensatiewoning terugkomen. Op het perceel blijft de bedrijfswoning, een paardenstal en een deel van een kapschuur, in gebruik als garage/berging staan. Hiermee wordt het woonoppervlak van de (voormalige bedrijfs)woning met aan en bijgebouwen met 17,5 m 2 overschreden ten opzichte van de toegestane 250 m 2. Door de initiatiefnemer is aangegeven dat het deel van de kapschuur dat blijft staan, wordt voorzien van gepotdekseld hout, zodat de kapschuur beter aansluit bij de bestaande bebouwing en goed is ingepast in de omgeving. Gelet op het voorgaande, het gegeven dat het hier om een minimale overschrijding gaat en feit dat meer dan 1.000 m2 aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt op het perceel wordt geconcludeerd dat hiermee voldaan wordt aan het doel van de regeling, het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Pagina 4
5. Milieu 5.1 Water Het huishoudelijk afvalwater van de nieuwe woning moet geloosd te worden op de openbare riolering. Hierbij wordt gekozen voor rechtstreekse aansluiting op de al bestaande rioleringsput voor de bestaande woning op het perceel Kalenberg 1. Ten behoeve van de hemelwaterafvoer wordt achter de compensatiewoning een greppel gerealiseerd, die wordt aangesloten op de schouwsloot van het waterschap ten noorden van de woning. Mede ten behoeve van voldoende gronddekking op de riolering dient voldoende grondophoging op het bouwperceel plaats te vinden. Hiervoor wordt een vloerpeil van 0,15 meter boven de kruin van de weg aangehouden. De gedetailleerde wijze van aansluiting op de riolering van de compensatiewoning is beschreven in een rioleringsplan (d.d. 3 december 2008, K. Waninge). 5.2 Geluid De geluidsbelasting op de gevel van de geplande woning op het perceel Kalenberg 1 kan voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 db. De geplande woning op het perceel ligt buiten de wettelijke zones van wegen, vliegveld en railverkeer. 5.3 Lucht De bedrijfsactiviteiten op deze locatie worden in 2009 beëindigd. De voorgenomen wijziging kan worden aangemerkt als een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit worden overschreden als gevolg van dit plan. 5.4 Bedrijvigheid en externe veiligheid De nieuwbouw vormt geen belemmering voor agrarische bedrijven in de directe omgeving. De dichtstbijzijnde bedrijven hebben een geurcirkel van 50 meter en de nieuwbouw ligt op meer dan 250 meter van deze bedrijven. De nieuwbouw ligt ook niet binnen de invloedsfeer van risicovolle bedrijven. 5.5 Ecologie Het plangebied bestaat uit een aantal bedrijfsschuren dat zal worden gesloopt en grasland bestemd voor het weiden van paarden. Landschapsbeheer Drenthe heeft een ecologische inventarisatie uitgevoerd in het plangebied (28 juli 2008, Project OP-C-001). Beschermde natuurgebieden Het plangebied ligt niet in of binnen de invloedssfeer van beschermde natuurgebieden. Het dichtstbijzijnde vogel- en habitatrichtlijngebied Dwingelderveld ligt op ca. 5 km van het plangebied en de EHS en de ecologische verbindingszone liggen op respectievelijk ca. 1,5 km en 150 meter. Licht beschermde soorten In het plangebied en omgeving komen enkele licht beschermde kleine zoogdieren en amfibieën voor. De ontwikkeling zal niet leiden tot een ernstige verstoring van deze soorten. Er is voldoende alternatief leefgebied rondom het plangebied aanwezig. Pagina 5
Middelzwaar beschermde soorten Er zijn geen sporen aangetroffen die wijzen op de aanwezigheid van de steenmarter. Zwaar beschermde soorten Door het materiaalgebruik, de opbouw en de sterk wisselende temperaturen in de gebouwen zijn er geen geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen in de gebouwen aanwezig. De zomereiken aan de rand van het plangebied hebben wel spleten en holtes die geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. De zomereiken kunnen ook onderdeel uitmaken van de vliegroutes en van de fourageergebieden van vleermuizen. Ten behoeve van de bouw van een nieuwe woning zullen geen verblijfplaatsen van zwaar beschermde soorten verloren. Tevens zullen fourageer- en vliegroutes niet verloren gaan op voorwaarde dat de zomereiken gehandhaafd blijven. Vogels Er zijn nesten van de Boerenzwaluw aangetroffen. Er moet bij de sloop en de bouw van de nieuwe woning rekening worden gehouden met het broedseizoen. Broedplaatsen mogen niet verstoord of vernield worden. Voor de meeste vogels loopt het broedseizoen van 15 maart tot 15 juli. Daarnaast zijn sporen van enkele braakballen gevonden, dat duidt op de aanwezigheid van uilen. Aangezien het om een geringe hoeveelheid uitwerpselen en braakballen gaat, kan worden aangenomen dat het niet om nestplaatsen gaat. Het betreft eerder een roestplaats voor uilen. De omgeving biedt echter genoeg alternatieven. Het uilenbord op de bestaande boerderij blijft gehandhaafd en kan eventueel als nestplaats dienen. Voordat met de sloopwerkzaamheden wordt gestart, moet onderzocht worden of er nog uilen aanwezig zijn in de gebouwen. De gebouwen moeten voor de sloop al ongeschikt worden gemaakt als roestplaats voor uilen door bijvoorbeeld het dak te verwijderen en de sloop van het gebouw vanaf één zijde te beginnen en voort te zetten om ontsnappingsmogelijkheden te bieden. 5.6 Bodem en asbest Op 29 oktober 2008 is een onderzoek uitgevoerd naar de asbesthoudende materialen in de te slopen bebouwing (opstallen) (Asbestinventarisatie van 4 schuren Kalenberg 1 te Fluitenberg, rapportnummer 8/A413/0002, uitgevoerd door Gebouweninspectie Nederland. d.d. 05-11-2008). In november/december 2008 is op locatie Kalenberg 1 te Fluitenberg een bodemonderzoek uitgevoerd in verband met de voorgenomen bouw van een woning op de locatie. Van dit bodemonderzoek is verslag gelegd in het rapport Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van: Kalenberg 1 te Fluitenberg, uitgevoerd door Eco-Reest B.V., kenmerk 081112, d.d. 6 januari 2009. Asbestinventarisatie van 4 schuren Bij de asbestinventarisatie zijn asbesthoudende materialen aangetroffen op en in de te slopen schuren. Het asbesthoudende materiaal bestaat onder andere uit: asbesthoudende golfplaten, plaatmateriaal dat is toegepast tegen de zijgevels en plaatmateriaal dat is toegepast in ventilatiekokers. Verder lagen er naast de mestschuur op het maaiveld restanten golfplaten en plaatmateriaal opgeslagen. Pagina 6
Bodem Het vooronderzoek heeft zich gericht op het volledige perceel Kalenberg 1 te Fluitenberg. Uit het vooronderzoek blijkt dat op de locatie een konijnenmesterij c.q. fokkerij is gevestigd. Daarvoor was op de locatie een varkenshouderij aanwezig. In het vooronderzoek wordt geen melding gemaakt van een (voormalige) gasolietank op de locatie. Rond de schuren en op het erf is deels sprake van klinkerbestrating. Verder is er een vaste mestopslag gesitueerd. Enkele van de aanwezige opstallen hebben asbest verdacht plaatmateriaal als dakbedekking. Het materiaal maakt echter geen verweerde indruk en op het maaivlad rond de schuren is geen asbest verdacht materiaal waargenomen. Echter uit het asbestinventarisatie onderzoek is wel degelijk opslag van asbestmateriaal naast de mestschuur op het maaiveld aangetroffen. Het verkennend bodemonderzoek heeft alleen betrekking gehad op het terreindeel waar de toekomstige nieuwbouw van de woning is gepland. Zintuiglijk zijn op dit terrein en in het opgeboorde bodemmateriaal geen bijzonderheden waargenomen. Bij de beoordeling van dit terrein en het opgeboorde bodemmateriaal is ook speciaal gelet op asbest(houdende) materialen. Deze zijn zintuiglijk niet op de bodem en in het opgeboorde materiaal ter plaatse van het onderzochte terreindeel waargenomen. Chemisch analytisch zijn in de bovengrond de gehalten aan PCB s licht verhoogd aangetoond, de overige geanalyseerde parameters zijn niet verhoogd aangetoond. In de ondergrond zijn van de geanalyseerde parameters geen verhoogde gehalten vastgesteld. In het grondwater is het gehalte aan koper matig verhoogd aangetoond en zijn de gehalten aan cadmium, nikkel en zink licht verhoogd aangetoond. Naar aanleiding van het matig verhoogde gemeten gehalte aan koper in het grondwater is een herbemonstering uitgevoerd. Hierbij is het gehalte aan koper opnieuw matig verhoogd aangetoond (in dezelfde orde van grootte als tijdens de eerste meting). Ten aanzien van het matig verhoogd gehalte aan koper in het grondwater kan worden aangegeven dat koper met name in landbouwgebieden vaker in verhoogde concentraties worden aangetoond. Veelal is dit veroorzaakt door jarenlange mestbelasting. Volgens de Milieudiagnose 1991 (Deel III grond en grondwaterkwaliteit, uitgegeven door het RIVM) worden in onverdachte gebieden koper gemeten in gehalten tot aan of zelfs tot over de interventiewaarde. Conclusie en advies De in het verkennend bodemonderzoek aangetoonde gehalten in grond en grondwater vormen geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend onderzoek. Overigens wordt wel de volgende restrictie aangegeven om grondwater niet op te pompen om voor consumptieve doeleinden of besproeiing te gaan gebruiken. Vanuit milieuhygiënisch perspectief bestaan er in principe geen bezwaren tegen de bouw van een nieuwe woning ter plaatse van het onderzochte terreindeel. Echter met betrekking tot het terreingedeelte waar de te slopen opstallen zijn gesitueerd wordt het volgende naar voren gebracht. Tijdens het asbestinventarisatie onderzoek is opslag van asbesthoudend materiaal op het maaiveld naast de mestschuur aangetroffen. Op basis hiervan is de bodem rondom de te slopen schuren (met name rond de mestschuur) verdacht ten aanzien van het voorkomen van asbest. Rondom de te slopen schuren dient alsnog een Pagina 7
verkennend asbestonderzoek voor bodem conform de NEN 5707 uitgevoerd te worden door een gecertificeerd en erkend bedrijf. Dit onderzoek dient plaats te vinden voorafgaand aan de sloop van de schuren. 5.7 Archeologie Het perceel ligt in een gebied met een middelhoge verwachtingswaarde volgens de IKAW. Ter plaatse van de aanwezige schuren zal de bodem naar verwachting redelijk verstoord zijn. Op de situatietekening is aangegeven dat de woning waarschijnlijk ten noorden van de aanwezige bebouwing gerealiseerd gaat worden. Op basis van de verwachtingswaarde heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V. (RAAP-notitie 2922, 2 oktober 2008) een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bodem in het plangebied is niet meer intact en er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Er hoeft geen vervolgonderzoek plaats te vinden. Indien bij de graafwerkzaamheden toch archeologische sporen of vondsten worden aangetroffen moet hiervan direct melding worden gemaakt bij de provinciaal archeoloog van het Drents Plateau (0592 305932). 5.8 Conclusie Milieutechnisch treden er met de wijziging geen problemen op. Aangezien er geen belemmeringen optreden, kan ook op dit onderdeel gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. 6. Economische uitvoerbaarheid Het betreft hier een private ontwikkeling, waarbij de initiatiefnemer heeft aangegeven dat hij de financiële consequenties kent door het toevoegen van een brief van een financieel, fiscaal adviseur bij de aanvraag. Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende aangetoond. 7. Planbeschrijving De voorschriften van het bestemmingsplan Buitengebied Noord zijn, met uitzondering van een aantal artikelen met betrekking tot de wijzigingsbepalingen en de algemene vrijstellingsbepalingen, van overeenkomstige toepassing verklaard. De bebouwingsvoorschriften van de doelbestemming Woning zijn dan ook conform het gestelde in artikel 5 lid 3 onder b van overeenkomstige toepassing op de ter plaatse gesitueerde woning op het perceel Kalenberg 1. 8. Inspraak Het ontwerpwijzigingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te brengen. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Pagina 8