GEMEENTE JABBEKE RUP het RUP Jabbeke Centrum Inbreiding (406630) Infovergadering verkoop inbreidingsproject "Jabbeke Centrum Inbreiding" 25 september 2017 vragen en antwoorden bij de verkoop van de loten 1en 2 bijkomende toelichting Vragen omtrent de verkoopprocedure (1) Er werd verduidelijking gevraagd omtrent de wijze van inschrijving bij bieding op de beide percelen. Het volstaat met 1 biedingsformulier in te vullen met aanduiding van een bod op lot 1 en 2. Daarnaast moeten dan 2 onderhandse aankoopovereenkomsten afzonderlijk ondertekend worden voor de loten 1 en 2. (2) Hoe komt het dat de aankoop van de twee loten duurder is dan de aankoop van de twee loten apart? Het ontwerp van de verkoopsvoorwaarden en de prijsbepaling bij samenvoeging werd aldus voorgesteld vanuit de notariële praktijk en werd goedgekeurd door de gemeenteraad. Het argument is dat er bij samenvoeging voor de koper ook een belangrijke meerwaarde kan ontstaan.
Vragen omtrent de toepassing van het RUP Jabbeke Centrum Inbreiding (1) Op welke manier dient het voorschrift omtrent het maximaal bezettingspercentage van 40% te worden geïnterpreteerd? Dit voorschrift geldt niet voor elk lot afzonderlijk, maar is van toepassing op de ganse bestemmingszone. De bestemmingszone projectzone woongebied met parkachtig karakter heeft een oppervlakte van ca 2,3 ha. De gemeente zorgt ervoor dat met de aanleg van het park het aandeel onbebouwde ruimte zeker de 60% overstijgt. (2) Hoe moeten de voorschriften plaatsing van de hoofdgebouwen hierbij worden geïnterpreteerd? Daarbij zo dat dit voor lot 1 wordt aangeduid. Voor het ander perceel werd dit niet verduidelijkt. Voor het lot 1werd er een bijzonder plan opgemaakt door de landmeter. Dit plan aangevuld met de bijzondere verkoopsvoorwaarden omtrent de inrichting van de 8m-zone langs de Jabbekebeek geeft een duidelijk beeld van de mogelijkheid voor de plaatsing van hoofdgebouwen.
De erfdienstbaarheidszone ten behoeve van onderhoudswerken van het Polderbestuur aan de Jabbekebeek is 5m breed. Een terras- en balkonuitbouw in de strook tussen 8m en 5m van de waterloop is bijgevolg mogelijk. Met betrekking tot lot 2 wordt het verkoopdossier aangevuld met een indicatief plan met betrekking tot de bebouwbare zone op dit lot: www.jabbeke.be/bijlage/406630_lot2_bebouwb.pdf In principe geldt het voorschrift omtrent plaatsing van de hoofdgebouwen en moet een bouwvrije afstand aangehouden worden van de percelen langs de Constant Permekelaan van minimaal 15m. Hierbij wordt de politiesite niet aanzien als een perceel langs de Constant Permekelaan. De gemeente wenst wel dat de toekomstige invulling van het gebied ruimtelijke kwaliteit wordt nagestreefd en stelt dat dit enkel mogelijk is indien een bouwvrije afstand van minimum 5m wordt aangehouden ten opzichte van dit perceel van de politie. (3) Vragen omtrent het aantal bouwlagen en de dakvorm. I. De vraag werd gesteld naar het karakter van de inrichtingsstudie die bij de verkoopprocedure gevoegd werd (355774 van 20 mei 2016) en waarbij suggesties gedaan worden omtrent de architectuur. De inrichtingsstudie van het projectgebied is niet verordenend en moet niet gevolgd worden. Enkel de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP zijn geldend inzake de oprichting van de gebouwen. De inrichtingsstudie van het projectgebied is één van de documenten die werden opgemaakt doorheen het ontwerpproces voor het volledige gebied en werd louter als informatief document toegevoegd. II. Vragen in verband met de dakvorm De dakvorm binnen de projectzone is in principe vrij. De gebouwen binnen de projectzone moeten in harmonie zijn met elkaar en kunnen afwijken t.o.v. de bestaande woningen/gebouwen in de omgeving. Ter illustratie worden hieronder enkele toelaatbare en niet toelaatbare dakvormen geschetst:
III. Vragen met betrekking tot het aantal bouwlagen Het RUP bepaalt duidelijk de voorschriften naar bouwhoogten voor kroonlijst en nokhoogte, naar bouwdiepte. Ter illustratie worden deze hieronder schematisch voorgesteld: Het aantal toegelaten bouwlagen is in basis 2 bouwlagen + 1 woonlaag in het dak. Hiervan wordt in het RUP een afwijking voor 50% per bouwvolume (hier het lot 1 en het lot 2 afzonderlijk te beschouwen als 2 bouwvolumes) toegelaten tot 3 bouwlagen + 1 woonlaag in het dak. Ter illustratie geven we hieronder een schematische toepassing van dit principe op een basis bouwvorm, eveneens rekening houdend met de toelaatbare dakvorm:
IV. Wat wordt verstaan onder maximaal 1 woonlaag in het dakvolume? De begrippen bouwlaag en woonlaag mogen niet toegepast worden om zo twee woonlagen te creëren in het dakvolume (vb. slaapkamer in nok, boven de sanitaire ruimten). Gezien dergelijke configuratie een impact heeft op het uitzicht naar de omgeving en op het bewoonbaar oppervlakte, werd in het RUP opgelegd dat in het dakvolume slechts 1 woonlaag mogelijk is. Het is hierbij wel mogelijk om volledige appartementen onder te brengen in deze woonlaag. Ter illustratie geven we hieronder enkele mogelijkheden naar opdeling in appartementen weer:
V. Welke bouwdiepte kan worden toegepast? De bouwdiepte wordt volgens de voorschriften van het RUP beperkt tot 20m, deze beperking werd opgelegd om een garantie te bieden naar kwalitatieve wooneenheden in het gebouw (lichtinval, ). Ter illustratie hoe deze beperking van de bouwdiepte tot 20m moet worden verstaan: VI. Valt de oppervlakte van een terras binnen het bouwvolume van het gebouw? De terrassen moeten gebouwd worden binnen de contouren van de bebouwbare zone. Voor de berekening van het bouwvolume tellen uitpandige terrassen niet mee en gelden zij als uitsprong. Let wel, de wetgeving omtrent lichten en zichten blijft gelden. Ter illustratie geven we hieronder enkele toelaatbare mogelijkheden weer:
(4) Er is een ontwerp van gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeerplaatsen bij bouwwerken die intussen door de gemeenteraad definitief werd vastgesteld en door de deputatie werd goedgekeurd (wacht nog op publicatie in BS). Welke parkeernormen gelden voor het projectgebied, de verordening of het RUP? Artikel 9, 2 van deze verordening bepaalt Indien deze verordening strijdig is met voorschriften van een geldend BPA, RUP of niet vervallen verkaveling, dan geldt voor dit specifiek item de regelgeving van dit BPA, RUP of niet vervallen verkaveling. Voor items die niet in een BPA, RUP of niet vervallen verkaveling zijn geregeld, gelden de voorschriften van deze verordening wel. Het RUP schrijft voor: Het RUP schrijft een parkeernorm van 1,5 per woongelegenheid voor, waarvan 1 parkeerplaats ondergronds moet worden voorzien. Het getuigt van goede ruimtelijke kwaliteit dat de ondergrondse parkeerplaatsen rechtstreeks gekoppeld worden aan het gebouw waarin de woongelegenheden worden opgenomen. Dus per lot, en op het eigen lot, dient minstens 1 ondergrondse parkeerplaats per woongelegenheid voorzien te worden. De vraag werd gesteld naar de mogelijkheid om samenvoeging te doen van de bovengrondse parkeervoorziening. Indien de kandidaat beide loten aankoopt en/of in onderling overleg tussen de twee toekomstige eigenaars, kunnen de bovengrondse parkeerplaatsen (dus dan minstens 0,5 per woongelegenheid) voorzien worden op het ander lot. De eventueel nog ontbrekende parkeervoorziening voor lot 1 kan dan bovengronds aangelegd worden op het lot 2. (5) Senioriewoningen Hoe wordt binnen de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP omgegaan met een aanvraag voor senioriewoningen of seniorieappartementen? Kan afgeweken worden van de criteria zoals voorzien in de algemene bepalingen van het RUP? Seniorenwoningen (appartementen) kunnen gezien worden als meergezinswoningen. Voor de stedenbouwkundige aanvraag dient dan wel een afwijking aangevraagd te worden voor de oppervlakten van de appartementen in toepassing van art. 4.4.1 Vlaamse codex ruimtelijke ordening (afwijking van de afmetingen van de constructies).
Het schepencollege heeft hieraan een principiële voorbespreking verleend. Voor het hoofddorp Jabbeke zijn er op vandaag geen seniorie of seniorenappartementen aanwezig zodat het schepencollege een verzoek in die zin welwillend tegemoet ziet. Bij de realisatie van een dergelijke voorziening moet dan wel rekening gehouden worden met de noodzakelijke gemeenschappelijke voorzieningen die kwaliteitsvol dienen ingericht te worden. Moeten er in het ingeval van de realisatie van senioriewoningen dan ook 1,5 parkeerplaatsen voorzien te worden per appartement? Ook hier zijn de verbindende bepalingen van het RUP van toepassing. Vragen met betrekking tot de inrichtingsstudie en de omgevingsaanleg (1) Er werd op het informatiemoment een bijgewerkt inrichtingsplan van landschapsarchitect Paul Deroose voorgelegd dat als document toegevoegd wordt aan het verkoopsdossier: www.jabbeke.be/bijlage/405940_landschapsplanderoose20170925.pdf Het is de bedoeling dat de parkaanleg aldus gerealiseerd wordt. De bestaande parking wordt weggenomen. Er is overleg gebeurd met het polderbestuur voor de aanleg van de vijver. In de Kapellestraat wordt een vervangende parking beoogd.
(2) Er werd verduidelijking gevraagd bij de bijzondere verkoopsvoorwaarde bij lot 2 met betrekking tot de bovengrondse parking en de toegang naar het kantoor van de wijkpolitie. Er dient via de parking ontsluiting gegeven te worden zoals bepaald in de verkoopsvoorwaarden. De parking, zoals voorzien op het inrichtingsplan, moet een publiek karakter hebben. De ontsluiting van het lot 2 werd aldus reeds aangelegd. De aanleg van de parking zelf is een last van de ontwikkelaar van lot 2. De ontwikkelaar kan er voor kiezen om de parking en toegang over te dragen aan het openbaar domein. Er wordt benadrukt dat de bovengrondse parking aldus niet in aanmerking komen voor verkoop of private inbezitneming. De aldus aangeboden parkeerplaatsen tellen vanzelfsprekend wel mee voor de berekening van de nodige parkeerplaatsen. (3) Hoe gebeurt de ontsluiting van lot 1? Wie legt deze aan? De gemeente zorgt voor de parkaanleg, de aanleg van de voorziene parking naast het lot 1 zoals op de omgevingsschets, het aanleggen van de toegangsweg naar het lot 1 en verder in de richting van het postkantoor (ten behoeve van trage weggebruikers). (4) Er werd opgemerkt dat de voorziene erfdienstbaarheid voor toegang tot de ondergrondse garage slechts 14m en dat dit mogelijks onvoldoende is voor de hellingsgraad. Zoals op het inrichtingsplan voorzien, kan dan een minimale uitbreiding voor de helling genomen worden in de richting van de toegangsweg in het park. De ten behoeve van het gemeentehuis voorziene parking naast het lot 1 kan niet gebruikt worden voor de berekening van het parkeeraanbod of voor het nemen van een toegang naar het project. (5) Wat is de timing voor de parkaanleg en de garantie dat de uitvoering aldus gebeurt? Door schepencollege werd ter aanvulling van het verkoopdossier beslist dat de parkaanleg volledig uitgevoerd wordt binnen een periode van 3 jaar vanaf de datum van verkoop, onder voorbehoud evenwel van het verkrijgen van de nodige vergunningen hiervoor. In het bijzonder met betrekking tot de heraanleg van de Jabbekebeek en de voorziening van de vijver, dient de goedkeuring bekomen te worden het provinciebestuur en de Nieuwe Polder van Blankenberge. Dit geldt als bijkomende verbintenis van de gemeente Jabbeke.
(6) Bestaat er een kans dat er nog meer gebouwd zal worden binnen deze projectzone? De gronden langs de Kapellestraat zijn zoals hierna eigendom van OCMW Jabbeke. Het is gekend dat eind 2018 gemeente en OCMW inkantelen, zodat het goed meer dan vermoedelijk onder gemeentelijk beheer komt. Er is een bestuursafspraak met OCMW Jabbeke om voor het terrein thans geen initiatief meer te nemen. Vanuit de basisschool is er de vraag om op die plaats parkeerplaatsen te realiseren en de speelterreinen zoveel als mogelijk aan te houden. Het inrichtingsplan houdt hiermee rekening en voorziet dit aldus. Bij de verkoop van een perceel kan moeilijk een definitieve verbintenis opgenomen worden met betrekking tot de bestemming van een ander perceel. Er kan enkel een engagement gedaan worden om tijdelijk geen verdere bebouwing toe te staan binnen de projectzone woongebied met parkachtig karakter. Bij sterkmaking wordt als verbintenis toegevoegd dat er alvast voor een periode van 5 jaar vanaf de datum van verkoop niet zal gebouwd worden op dit terrein. (7) De vraag wat er moet gebeuren met de boom op het lot 2 De boom werd in de ruimtelijke planning niet opgenomen voor behoud en is dermate centraal gelegen dat elk project in het gedrang kan komen. De gemeente zal op het eerste verzoek van de koper en ten laatste voor de start van de werken overgaan tot de wegname van de boom, waarbij gepoogd zal worden om de boom voor rekening van de gemeente Jabbeke te verplaatsen naar de naastliggende parkruimte.
Diverse vragen (1) Hoe zal de gemeente omgaan met twee verschillende eigenaars voor lot 1 en lot 2 wanneer beiden een verschillend project qua verschijningsvorm indienen? Dit wordt voorzien in artikel 2 van de bijzondere verkoopsvoorwaarden (2) Waar bevinden zich de nutsleidingen? Bij de aanleg van de toegangsweg (thans Pieter Derudderstraat) werd een gescheiden rioleringssysteem aangelegd. Er is een middenspanningscabine aanwezig tussen de beide loten. Naast het terrein zijn de grootdebiet toevoerleiding voor gas en drinkwater aanwezig, voorheen in gebruik voor de afgebroken sporthal. (3) Is het inrichtingsplan bekeken door de brandweer? Dit is niet het geval. De brandweer zal ten gepaste tijde betrokken worden. (4) Er wordt gesproken over 25% sociale woningen in de zone. Is dit nog van kracht? In de bindende bepalingen van het RUP staat dit niet vermeld. Dit kan niet verplicht worden. (5) Er wordt gesproken over een zandvang. Wat houdt dit precies in en wat is de invloed op het project. Dit is de verbreding van de beek buiten de projectzone, waardoor het zand kan worden afgezet. Dit wordt dan op geregelde basis geruimd via het polderbestuur. (6) In het oorspronkelijke inrichtingsplan zijn er 2 opties. Eén optie met en één zonder bibliotheek. Is er reeds duidelijkheid hieromtrent? Het aangepaste inrichtingsplan is hieromtrent duidelijk. De gemeente Jabbeke wenst het bibliotheekgebouw op die plaats te behouden en er een gemengde bestemming aan te geven : kunstencentrum, muziekatelier, gebruik door de lagere school. Er wordt een kleine verbouwing gepland zoals op de schets hierna. Op die plaats zal er geen bijkomende parking komen en is er de wens om deze zone laag-dynamisch te houden.
(7) Door de gemeente wordt nog gewezen op enkele initiatieven van het lokaal bestuur die van belang zijn voor de toekomstige dynamiek en het uitzicht van de zone. 7.1. De gemeente is overgegaan tot de aankoop van het postgebouw en heeft de bedoeling om de garages achteraan weg te nemen ten behoeve van het algemeen uitzicht en van het centrumparkeren. Hiervan werd de landschapsstudie zoals hierna opgemaakt. 7.2 Door de gemeente wordt een aanpassing van het gemeentehuis gepland waarvoor thans de architectuurstudie loopt. Het is de bedoeling om het gemeentehuis met betrekking tot ligging en de bestaande dynamiek aan te houden, maar om de achterbouw te vervangen met de voorbereidende schets hieraan. 7.3 Ten voordele van het OCMW Jabbeke werd recent een onteigeningsverordening bekomen ten behoeve van de woningen C. Permekelaan 8 en 10. Ten gevolge daarvan werd alvast in de landschapsstudie hiermee rekening gehouden (dit onderdeel kan geen verbintenis inhouden) Deze antwoorden, engagementen en bijkomende verbintenissen werden aldus beslist door het college van Burgemeester en Schepenen in zitting van 28 september 2017 (bestuurlijke referentie 406630)