BEURSWAAGE. Vos Retail Fund IV. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1



Vergelijkbare documenten
BEURSWAAGE. Aedificium Retail B.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Woningmaatschap XLI. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Kadans Biopartner B.V. (tweede openbare emissie) Aanbieder. Aandachtspunten. Structuur FONDSANALISTEN !"#$%&''(" 1

BEURSWAAGE. Antea Vastgoed Retail C.V. Aanbieder. Aandachtspunten. Structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. ECC Southeast Asia Retail Bonds B.V. - Emissie II. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. VBI Winkelfonds N.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. SynVest RealEstate Fund N.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Wieringerwaard Flex Obligatie. Inleiding. Aanbieder. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. ECC Southeast Asia Retail Bonds B.V. - Emissie III. Inleiding. Aanbieder. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Zeuven Meeren Agrifonds B.V. Emissie I. Aanbieder. Aandachtspunten. Structuur FONDSANALISTEN !"#$%&''(" 1

Beleggen in grond onder woningen. Aankondiging Beleggingsmaatschappij Grondfonds. Grondfonds

BEURSWAAGE. O.K. Obligatiefonds XI - Tranche 3. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Heartland C.V. Aanbieder. Aandachtspunten. Structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

BEURSWAAGE. Winkelhart Lelystad C.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur BEURSWAAGE 1

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2012

BEURSWAAGE. Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 N.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

9. Financiele aspecten

BEURSWAAGE. RijnVast Obligatiefonds Duitsland II B.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

REGISTRATIEDOCUMENT VOS INVESTMENT BEHEER B.V. GEGEVENS BETEFFENDE DE WERKZAAMHEDEN VAN DE BEHEERDER

BEURSWAAGE. Wegen naar rendement. Analyse Stichting Schild Duitsland Winkel Vastgoed Uitgifte Tranche 2. Aanbieder

BEURSWAAGE. Neddex Winkelfonds Duitsland II N.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

Tradealot Obligatie II van Tradealot B.V.

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Beleg in winkels met Retail Index Certificaten Aankondiging VBI Winkelfonds NV

Obligaties van MGF III B.V.

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

Beleggen in winkels met bekende namen Aankondiging emissie Super Winkel Fonds

BEURSWAAGE. Obligatielening Park Waelstroom. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur FONDSANALISTEN !"#$%&''(" 1

MRE Montirius Real Estate BV

Deze definities dienen ter interpretatie van begrippen in het Informatie Memorandum alsmede de aanvullende stukken.

VBI Winkelfonds. Halfjaarbericht 2009

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I

BEURSWAAGE. Winkelvastgoedfonds Duitsland 4 N.V. Inleiding. Aanbieder. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

Financiële Bijsluiter

2. Introductie initiatief

Obligaties Briqchain Real Estate

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BEURSWAAGE. Bouwfonds US Multifamily Fund I C.V. Inleiding. Aanbieder. Wegen naar rendement BEURSWAAGE 1

NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB HOTEL ARCEN SPA CV

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan XX Amsterdam


Deze definities dienen ter interpretatie van begrippen in het Informatie Memorandum alsmede de aanvullende stukken en/of Bijlagen.

Expirerende Lijfrente

Financiële bijsluiter VBI Winkelfonds NV Deeluitgifte C

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

BEURSWAAGE. O.K. Obligatiefonds XI - Tranche 3. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur FONDSANALISTEN !"#$%&''(" 1

8 april Pagina 1 van 5

ER CAPITAL BEDRIJFSPARTICIPATIES

Samenwerking Leopold&Kroes BV en Synvest m.b.t. beleggingsrechtlijfrente

Supermarkt Beleggingsfonds Mei 2013

Deze definities dienen ter interpretatie van begrippen in het Informatie Memorandum alsmede de aanvullende stukken.

AEGON Rendementplan. Je wilt meer dan sparen

FINANCIELE BIJSLUITER

Vaartstede Vastgoedfonds

AEGON Rendementplan voor uw kind. Je gunt je kind een mooie toekomst

AFM checklist beleggen in vastgoed

Nederland belastingparadijs voor uw 2 e en 1 e woning

RENPART KLASSIEK VASTGOED N.V.

RENPART VASTGOED HOLDING N.V.

RENPART VASTGOED HOLDING VI N.V.

ECC SOUTHEAST ASIA RETAIL BONDS B.V.

VOORAANKONDIGING HH Industrieel Vastgoed Hengelo

KWARTAALRAPPORTAGE Q VASTGOED FUNDAMENT FONDS N.V.

Bouwfonds Office Value Fund NV. Financiële Bijsluiter

RENPART VASTGOED HOLDING V N.V.

Supermarktvastgoed op waarde geschat. Beleggen in supermarktvastgoed

Vooraankondiging. vastgoedfonds

Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling. Halfjaarbericht 2011 Kadans Biopartner B.V.

Willemstede Vastgoedfonds

Financiële bijsluiter Super Winkel Fonds BV

HOLLAND IMMO GROUP XVII/GERMAN RETAIL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni Geen accountantscontrole toegepast

KWARTAALRAPPORTAGE Q SUPER WINKEL FONDS N.V.

8% OBLIGATIE HEERENSTEDE DUITSLAND VASTGOED II

Op zoek naar een solide belegging?

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2014

BEURSWAAGE. RijnVast Obligatiefonds Duitsland II B.V. Inleiding. Aanbieder. Juridische structuur FONDSANALISTEN !"#$%&''(" 1

Beleggen in een gespreide supermarktportefeuille

Certificaten. van SH Rhodes Investment Coöperatie U.A.

Emmastede Vastgoedfonds

Nieuwsbrief INHOUD. oktober 2011

RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012

4 november Nationale conferentie Gebouw automatisering

Financiële bijsluiter VBI Winkelfonds N.V. - Retail Index Certificaten

Halfjaarbericht Bright LifeCycle Fonds

Credit Linked. Eerste hypotheekrecht op het vastgoed. Winkels en woningen in Duitsland en Nederland Obligatie-uitgifte Credit Linked Vastgoed IX

Nieuwsbericht. 22 januari Achmea Beleggingsfondsen Beheer B.V. Postbus KA AMSTERDAM.

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten

ECC SOUTHEAST ASIA RETAIL BONDS B.V. KWARTAALRAPPORTAGE

BESLUIT. Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Q&A voor participanten

Certificaat van aandelen in ISG Groeifonds BV

Beleggen in Nederlandse supermarkten. SuperMArkt BeleggiNgSfoNdS. Aankondiging eerste emissie 2013

BEURSWAAGE. Winkelvastgoedfonds Duitsland 2 N.V. Aanbieder. Aandachtspunten

Opgave I (25¾p) De boekhouding van een NV A. Bereken I. II.

Checklist beleggen in vastgoed

Transcriptie:

Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede T (026) 7440033 F (026) 7440034 info@beurswaage.nl / www.beurswaage.nl Vos Retail Fund IV Inleiding Deze analyse betreft een onafhankelijk onderzoek naar en weergave van de informatie over Vos Retail Fund IV zoals weergegeven in het prospectus en de aan Beurswaage verstrekte aanvullende informatie. Op de belangrijkste onderdelen, welke van invloed kunnen zijn voor een investeringsbeslissing, wordt in deze analyse nader ingegaan. De belangrijkste positieve en negatieve aspecten uit deze onderdelen zijn als samenvattende aandachtpunten en conclusies apart weergegeven. De aanbieder, Vos Investment Groep N.V., biedt met het fonds 190 certificaten aan van 25.000, - per stuk. Deelname is mogelijk vanaf 4 certificaten. Samen met het eigen vermogen, ingebracht door Vos Investment Beheer B.V., van 325.000, - en een hypotheek van 11.782.500, - bedraagt het fondsvermogen 16.857.500, -. Van dit bedrag wordt ruim 15.000.000, - gebruikt voor de aankoop van 10 Wegen naar rendement supermarkten in Duitsland. Het gemiddeld rendement op de certificaten bedraagt een dividend van 7,8%. Aanbieder Vos Investment Groep N.V., gevestigd in Maastricht is de initiatiefnemer van Vos Retail Fund IV. Opvallend is dat dit een vennootschap naar Belgisch recht is, maar gevestigd in Nederland. Reden daarvoor is dat de aandeelhouder destijds in België woonde. Vos is reeds 25 jaar als vastgoedontwikkelaar en belegger actief. Vanaf eind jaren 80 van de vorige eeuw betrof dit met name woningen. Sinds 2005 is de focus verlegd naar supermarkten in Duitsland. Inmiddels zijn meer dan 150 Duitse supermarkten gekocht met een totaalwaarde van ongeveer 200 miljoen. Totaal zijn ruim 120 supermarkten voor eigen rekening en risico gekocht en 27 in drie fondsen. Eind 2009 is het eerste fonds geplaatst met 19 supermarkten. In 2010 zijn twee fondsen geplaatst met ieder 4 supermarkten. De fondsen I en II presteren conform verwachting waarbij het directe rendement van Fund I tot nu toe meer dan 11% per jaar bedraagt en het directe rendement van Fund II 9% bedraagt. Fund III loopt nog te kort om een gefundeerde uitspraak te kunnen doen over de behaalde rendementen. Het totaal belegd fondsvermogen bedraagt circa 41,5 miljoen. De aandeelhouder van Vos Investment Groep N.V. is de heer Ben Vos. De directie van Vos Investment Groep N.V. bestaat uit: De heer L.H.L. Vos, hij studeerde commerciële economie aan de HEAO te Sittard. Na het behalen van zijn diploma in 1982 is hij begonnen met zijn eigen onderneming. Hij is 100% aandeelhouder van Vos Investment Groep N.V. De heer Drs. R.G. Kaandorp MRE is afgestudeerd als econoom aan de Universiteit van Maastricht in 1993 en volgde met succes de MRE opleiding aan de Universiteit van Amsterdam in 2000-2002. Hij is werkzaam geweest bij Stienstra, Bouwfonds en AM Vastgoed. Sinds 2005 is hij werkzaam bij Vos. De heer mr. G.R.P. Loyson, studeerde rechten te Leiden (1991) en was kandidaat notaris bij Loyens Loeff te Amsterdam. Sinds 1996 had hij een eigen notarispraktijk te Maastricht tot hij begin 2008 bij Vos is begonnen. De beheerder van het fonds beschikt over een vergunning van de AFM en staat ingevolge art. 2:65 Wft onder permanent toezicht als beheerder van beleggingsinstellingen. Het fonds valt niet onder toezicht van de AFM omdat certificaten kunnen worden verworven met een tegenwaarde van tenminste 50.000, -. Op grond van de vrijstellingsbepaling in de Wft is het prospectus niet getoetst door de AFM. Juridische structuur De participanten worden certificaathouder in de Stichting Administratiekantoor Vos Retail Fund 4 (hierna: St.AK ). Deze stichting verkrijgt aandelen in het fonds: Vos Retail Fund 4 N.V., in de vorm van een naamloze vennootschap. Daarmee wordt de aansprakelijkheid van de certificaathouders beperkt tot maximaal het bedrag van hun gestort kapitaal. Het bestuur van de stichting heeft de zeggenschap op de aandelen namens de certificaathouders. Niet alle aandelen worden gehouden door de stichting. Voor deelnemende B.V. s kan deelgenomen worden via Vos Retail Fund 4 Deelnemingen B.V. om zo gebruik te kunnen maken van de deelnemingsvrijstelling. Vos Retail Fund 4 N.V. houdt 94% van de aandelen in de vennootschappen waarin het vastgoed is aangekocht: Vos Retail Fund IV, V en VI N.V. De overige 6% worden rechtstreeks gehouden door Vos Holding Maastricht B.V. Het prospectus geeft niet exact aan welk vastgoed in welke van de drie vastgoedvennootschappen gehouden wordt. De beheerder van het fonds is Vos Investment Beheer B.V. een volle dochter van Vos Investment Groep N.V. De 1

directie van de beheerder wordt gevoerd door de onder Aanbieder genoemde heren. Via de stichting kunnen de certificaathouders zeggenschap uitoefenen door een volmacht te geven aan het bestuur. Het bestuur dient dan wel de belangen van de certificaathouders te vertegenwoordigen. Eén keer per jaar wordt een participantenvergadering gehouden. Van belang is dat de participanten wel het bestuur kunnen ontslaan en in dit geval derhalve een behoorlijke mate van zeggenschap hebben. Het tussenvoegen van de St.AK is met name gedaan om de overdracht van certificaten te vergemakkelijken. De certificaten zijn overdraagbaar maar alleen met toestemming van het fonds. Er geldt geen inkoopregeling. Een belegging in het fonds wordt voor een particuliere belegger fiscaal gunstig behandeld nu de waarde van de obligatie betrokken wordt in Box 3 voor de inkomstenbelasting en de effectieve belastingdruk beperkt is tot 1,2% over de waarde, ongeacht de werkelijke inkomsten. De vastgoedvennootschappen zelf betalen wel vennootschapsbelasting. Afbeelding 1. Structuuroverzicht Vastgoed Afbeelding 2. Overzicht van de resterende looptijd van de huurcontracten Het fonds investeert in 10 supermarkten gelegen in Duitsland. Acht daarvan zijn nieuw, één dateert uit 2008 en één is ouder maar in 2008 geheel gerenoveerd. De locaties zijn verspreid door heel Duitsland. De totale huurinkomsten bedragen 1.314. 392, - bij een nog resterende gemiddelde looptijd van de huurcontracten van 13,5 jaar. De totale koopprijs kosten koper bedraagt 15.063.316, -, dat betreft een Bruto Aanvangs Rendement (hierna: BAR ) van 8,73% (ofwel 11,4 maal de jaarhuur). De taxatiewaarde door DTZ Zadelhoff bedraagt 16.700.000, -. Daarmee ligt de koopsom beduidend onder de taxatiewaarde. Voorts geeft de aanbieder een plaatsingsgarantie en valt op dat de objecten reeds zijn aangekocht, waarbij de overdrachtbelasting vanuit het ingebrachte kapitaal door de aanbieder al is voldaan. 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% tot 1 jaar 1-2 jaar 2-3 jaar 3-4 jaar 4-5 jaar 5-10 jaar > 10 jaar 2

Omdat het vastgoed is verspreid over 10 verschillende locaties, de huurcontracten gemiddeld langer zijn dan 10 jaar (en in ieder geval veel langer dan de looptijd van het fonds), de huurders behoren tot de grootste landelijke detailhandelsketens (supermarkten), kan worden gesteld dat hier sprake is van een goede spreiding van het huurderrisico en een beperkt leegstandrisico. Wel is van belang dat de locaties veelal kleine plaatsen betreft waar de toekomstige demografische ontwikkeling van belang is. Ondanks een goed ontwikkelende economie in Duitsland, kan een plaatselijke daling van de bevolking gevolgen hebben voor de aantrekkelijkheid als vestigingsplaats voor een supermarkt. Toch hoeft een kleine vestigingsplaats niet een nadeel te zijn. Het verzorgingsgebied is groot genoeg om er een supermarkt te vestigen en de kans dat er een concurrent bij komt is klein. Bovendien zijn de vestigingsplaatsen geselecteerd en de locaties gekozen op basis van het succesvolle vestigingsbeleid van de Netto. De inkoopprijs van de supermarkten is gunstig: met 11,4 maal de huur is dit lager dan de gemiddelde markt (12 maal) en bijna 10% lager dan de getaxeerde waarde. In negen van de supermarkten is de Netto de (hoofd)huurder (75% van de huurinkomsten van het fonds) en in één supermarkt de Rewe. Netto is de discount formule van de supermarktgroep Edeka. Netto is sinds 1971 actief op de Duitse markt en in 2005 overgenomen door Edeka. Edeka is onder andere ook eigenaar van de Plus supermarkten. Met 1.250 filialen van Netto en 2.300 Plus markten neemt Edeka de derde plaats in op de markt voor discountsupermarkten. Rewe bestaat al sinds 1927 en heeft inmiddels 11.000 winkels in 16 Europese landen op het gebied van supermarkten, retail en reisbureaus. In Duitsland bedroeg de omzet in 2009 ongeveer 35 miljard. Beide huurders behoren daarmee tot de top van de Duitse supermarktgroepen. Het fonds is wel van een groot deel afhankelijk van één huurder maar het risico op leegstand is beperkt door het feit dat zelfs bij het wijzigen van de Netto formule er altijd andere ketens belang zullen hebben bij deze vestigingsplaatsen. Als de Netto zou besluiten de supermarkt te beëindigen of Netto zou ophouden te bestaan, dan zal een andere discounter het ontstane gat in de markt binnen het verzorgingsgebied willen opvullen. Fondsvermogen en financiering Het fondsvermogen zal bestaan uit 16.857.500, -, inclusief een liquiditeitsreserve van 32.778, -. Na aftrek van 669.316, - aan fondskosten (4%) gaat de aanbieder uit van een vastgoedbelegging van 16.155.406, - vrij op naam. Van het totale fondsvermogen zal 11.782.500, - (70%) worden gefinancierd via een externe bank, 325.000, - via eigen vermogen van Vos Investment Groep N.V. en 4.750.000, - via het eigen vermogen van beleggers door te storten op certificaten welke de stichting uitgeeft. Overigens blijkt duidelijk het commitment van de aanbieder uit het feit dat het vastgoed reeds is aangekocht en de overdrachtbelasting al is voldaan. Afbeelding 3. Huurdersoverzicht Locatie, Huurder(s) Oppervlakte Expiratie Contract Per m2 Aankoopprijs excl. K.K. Taxatiewaarde excl. K.K. BAR Object Mügeln 1.180.739 1.330.000 9,0% Netto 1.045 9-11-2025 105.963 101 Object Steinach 1.186.514 1.315.000 9,0% Netto 1.044 23-11-2025 106.488 102 Object Buttstädt 1.227.614 1.270.000 8,3% Netto 1.086 16-11-2025 102.301 94 Object Edemissen 1.255.680 1.350.000 8,3% Netto 1.046 30-11-2025 104.182 100 Object Eilenburg 1.390.608 1.455.000 8,3% Netto 1.044 31-10-2025 115.884 111 Object Eschelbronn 1.369.368 1.455.000 8,3% Netto 1.045 30-11-2025 114.114 109 Object Bad Wünnenberg 1.319.278 1.350.000 7,8% Netto 1.046 16-11-2025 103.554 99 Object Kefenrod 1.361.427 1.375.000 7,8% Netto 1.086 16-11-2025 106.862 98 Object Küps 1.532.089 1.610.000 8,6% Netto 1.169 14-2-2026 122.044 104 Marco Kraus 300 31-12-2015 9.000 30 Object Perl 3.240.000 4.190.000 10,0% REWE 2.654 31-12-2020 324.000 122 Totale oppervlakte/contract 12.565 1.314.392 15.063.317 16.700.000 8,7% Onverhuurde oppervlakte 0 23

De certificaten hebben een waarde van 25.000, - en er worden 190 stuks geplaatst. Minimale afname van 4 stuks is verplicht. De bankfinanciering wordt verstrekt door de Bayerische Landesbank met een looptijd van 5 jaar. De rente wordt vastgesteld op het moment van verstrekking. Gerekend is met 4% per jaar. Daarnaast is vastgelegd dat de aflossing op de lening 2% per jaar zal bedragen. Binnenkort zullen de voorwaarden definitief worden vastgelegd. Er is een financieringsovereenkomst op grond waarvan de financiering is vastgelegd voor 5 jaar vast tegen 1,4% boven de geldende marktrente bij het afsluiten van de lening. De rente zal binnenkort worden vastgesteld. Dit is van belang omdat de rente weer een stijgende tendens vertoond. Rendement Het verwacht rendement bedraagt 7,8% aan jaarlijks dividend. Inclusief het exit rendement, in een volgens het prospectus realistisch scenario, bedraagt het uiteindelijke dividend bij een verwachte looptijd van 5 tot 7 jaar, 10,5%. Dit is gebaseerd op berekeningen van het cash flow overzicht in het prospectus. Het rendement wisselt jaarlijks. Het wordt uitgekeerd in de vorm van dividend zodat ook 15% dividendbelasting ingehouden zal moeten worden. Via de belastingaangifte kan deze voorheffing verrekend worden. In de berekening wordt uitgegaan van een verkoop over 5 jaar. Voor de berekening van het rendement is rekening gehouden met de gebruikelijke kosten, de rente en Duitse belastingen. Ook is rekening gehouden met de 2% aflossing aan de bank. Hetgeen uit de cash flow resteert wordt in de berekening uitgekeerd. Het dividend is dus niet gelijk aan het resultaat maar aan de netto cash flow. Dit geeft een realistisch beeld van wat er werkelijk beschikbaar is voor uitkeringen. Voor de verkoop, in het realistisch scenario, wordt rekening gehouden met een kapitalisatiefactor van 12,8 maal de niet geïndexeerde huur, dus tegen dezelfde huur als op startdatum van het fonds. De aanbieder gaat er hierbij van uit dat de koper middels een share deal zal verwerven en dat de koper bereid zal zijn om de tot dan toe opgebouwde indexatiewaarde van de huurcontracten contant te maken, hetgeen gebruikelijk is in de branche. Houdt men hier rekening mee, dan verwerft de koper alsdan effectief tegen ca 12 maal de huur kosten koper. Kosten en vergoedingen Het fonds brengt 3% emissiekosten in rekening. De makelaarskosten voor de aankoop van het vastgoed bedragen 2,5% hetgeen gebruikelijk is voor de Duitse markt. De structureringskosten bedragen 1,8% van de koopsom van het vastgoed. Daarbij komen ook nog due diligence en selectiekosten, zodat de totale kosten op 2,7% van de koopsom komen. Dit is nog een normale vergoeding voor een fondsaanbieder. De marketingkosten worden berekend op 0,4% van de koopsom van het vastgoed hetgeen lager is dan de normale 1%. De kosten voor de financiering zijn met 0,8% van de hoofdsom ook normaal in de huidige markt. Daarbij komt nog wel 60.000, - aan taxatiekosten en bereidstelling provisie. De oprichtingskosten zijn met 48.000, - hoger dan normaal ( 20.000, -). Voor de jaarlijkse kosten wordt uitgegaan van 3% van de huur voor onderhoud (4% vanaf jaar 3) en 3,5% voor overige exploitatiekosten (OZB, verzekeringen en vastgoedbeheer). Het bedrag voor vastgoedbeheer is 1,75% voor de externe beheerder. Naast deze gebruikelijke exploitatiekosten wordt gerekend met 3% van de huur voor fondsbeheer en toezicht. Dit wordt voldaan aan de beheerder van het fonds, Vos Investment Beheer B.V. Deze kosten zijn hoger dan normaal in de markt (2% van de huur). Voor overige kosten (accountant et cetera) wordt rekening gehouden met 1,5% van de huur. De verkoopkosten bedragen 1,5% en bij verkoopwinst is er een winstdeling voor de initiatiefnemer van 25% op de overwinst (> 10,5%). In vergelijking met andere fondsen is dit gunstig voor de participanten omdat sprake is van een beperkt deel voor de aanbieder. Per saldo kan gesteld worden dat sprake is realistische uitgangspunten en van een fonds met een gebruikelijke kostenstructuur. Risico s en zekerheden Het vastgoed is gespreid over 10 verschillende locaties door heel Duitsland zodat in de locaties een goed spreiding is aangebracht. Wel betreft het veelal kleinere plaatsen met een beperkt aantal inwoners zodat de toekomstige demografische ontwikkeling van belang wordt bij de verkoop over 5 jaar. Indien er plaatsen zijn met een afnemend inwoneraantal zal dat een risico kunnen zijn voor de waardering van het vastgoed bij verkoop. Omdat de locaties zijn gekozen op basis van het selectiebeleid van de Netto zelf, kan er vanuit worden gegaan dat voldoende onderzoek is gedaan naar de geschiktheid van deze vestigingsplaatsen. De portefeuille is voor 75% afhankelijk van één huurder. Dit is echter wel een sterke huurder en ook de alternatieven voor een andere huurder lijken in de toekomst geen direct probleem, zodat het leegstandrisico beperkt is. De looptijd van de huurcontracten is langer dan de looptijd van het fonds. Voor de financiering wordt uitgegaan van een rente van 4% bij een looptijd van 5 jaar. Indien na 5 jaar niet met succes verkocht kan worden zal een herfinanciering moeten plaatsvinden. Op dat moment bestaat een renterisico. Ook nu is er een klein risico omdat de rente nog niet vaststaat. Hoewel het vastgoed op dit moment ruim beneden de taxatiewaarde wordt aangekocht, bestaat er wel altijd een risico in het verkoopscenario. Afgewacht dient te worden tegen welke prijs daadwerkelijk over 5 jaar verkocht kan worden. Afgezet tegen de verkoopscenario s van vergelijkbare andere fondsen die veelal met een verkoopscenario van 13,5 maal de huur en hoger rekenen, zijn de gehanteerde uitgangspunten bij het fonds echter realistisch ingeschat. 24

Overige opmerkingen De aandelen van het fonds worden gehouden via de St. AK. In feite heeft dus het stichtingsbestuur de meeste zeggenschap over het fonds en kan invloed uitoefenen op de beheerder. Tevens dient zij de belangen van de certificaathouders te vertegenwoordigen. Het bestuur van de St.AK wordt hier echter gevormd door de heren Kaandorp en Loyson. Zij zijn ook directie van de beheerder. Er is dus geen sprake van onafhankelijk toezicht en een mogelijk belangenconflict tussen initiatiefnemer en beleggers zou zich voor kunnen doen. Wel is van belang dat de participanten invloed hebben op het bestuur van de St.AK en zelf bevoegdheid hebben het bestuur te ontslaan. Aandachtspunten en conclusies + ervaren aanbieder + goede spreiding vastgoed + aankoopprijs vastgoed + huurders en looptijd huurcontracten - looptijd financiering middellange termijn - geen onafhankelijk stichtingsbestuur De analyse van Vos Retail Fund IV is in opdracht geschreven voor Vos Investment Groep N.V. copyright Beurswaage 17 maart 2011 Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De fondsanalyses bevatten geen advies om deel te nemen in de obligatielening. Voor advies wordt u verwezen naar uw beleggingsadviseur. Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. 25

Beurswaage B.V. Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede T (026) 7440033 F (026) 7440034 info@beurswaage.nl www.beurswaage.nl Bankrekeningnummer 49.45.47.642 KvK Midden-Nederland 32111454 Wegen naar rendement