2008 2009 2010 2011 2012 2013 2013 in vogelvlucht Wat heeft Volksbelang in 2013 voor huurders en woningzoekenden gedaan? Het antwoord vindt u in dit beknopte jaarverslag nieuwe stijl. Geen papieren document met lappen tekst, maar een milieuvriendelijk document waarin u snel de weg vindt. De informatie is gegroepeerd rond drie thema s: Leefbaarheid Duurzaamheid Betaalbaarheid De belangrijkste zaken hebben we zo voor u op een rij gezet. Wilt u ergens meer over weten, klik dan door op het betreffende onderwerp. Wij wensen u veel leesplezier en zijn benieuwd naar uw reacties! Langbroek krijgt nieuw dorpshart. LEEFBAARHEID Meer huurders profiteren van Gouden Buur Spaarpas. Volksbelang ondersteunt initiatieven van bewoners. Volksbelang overlegt met bewonerscommissies. Meer meldingen van overlast. Treasurycommissie adviseert over financiering. DUURZAAMHEID Belanghebbenden aan Visietafels bijeen. Woningvoorraad wordt groener. Volksbelang investeert in kwaliteit woningen. Volksbelang stelt financiële continuïteit veilig. Klushuizen. Meer huurders lopen achter met betaling huur. BETAALBAAR WONEN Inkomensafhankelijke huurverhoging leidt tot meer bezwaren. Meer kansen voor actief woningzoekenden. Woningvoorraad Volksbelang. Volksbelang en gemeente overleggen over passend woonaanbod. Bouwprogramma afgestemd op (toekomstige) woonwensen. Verhuurderheffing beperkt investeringsruimte voor nieuwbouw. Volksbelang bouwt en ontwikkelt. Verkoop woningen hoger dan verwacht. Jaarverslag 2013
JAARVERSLAG 2013/LEEFBAARHEID Gouden Buurt Alle bewoners konden een idee voor de besteding van het Gouden Buurt budget indienen. In totaal was hier een budget van 27.000 voor beschikbaar. De daartoe in het leven geroepen buurtpanels waren verantwoordelijk voor de besteding van het buurtbudget en er was contact over de leefbaarheid in de buurt. Bijvoorbeeld over het plan van de gemeente om heggen te verwijderen of in beheer te geven van bewoners. Evenals in 2012 ontvingen de huurders in mei 2013 een opvallende ansichtkaart uw idee is goud waard. In 2013 werden een aantal concrete initiatieven ingediend. Op een na werden alle verzoeken gehonoreerd. In de Heul hebben bewoners van de Witlaflat samen met de buurtbeheerder de entree van hun flatgebouw ingrijpend schoongemaakt. Voor de Noorderwaard zijn twee value games voor het buurtpanel en een aantal bewoners uit deze buurt georganiseerd, waarbij de impact van het maken en het plaatsen van de sociale sofa in de Noorderwaard is geëvalueerd. Deze sofa is in juni 2013 geplaatst. Het buurtpanel in de Geer heeft de buurt opgevrolijkt met twee grote bloembakken. In de binnenstad werd een oprit naar de stadshaven aangebracht, waarmee de toegankelijkheid voor mindervaliden is verbeterd. In de Heul werd door bewoners na het gereedkomen van renovatiewerkzaamheden samengewerkt aan het opknappen van verwilderd openbaar groen in de Radboutstraat. In het najaar hebben zij bloembollen gepoot. Er werd een bedrag van 5000,00 aan de ontwikkeling van het Gouden Buurt-concept besteed. In totaal werd in 2013 aan Gouden Buurt een bedrag uitgegeven van 8.775,00.
JAARVERSLAG 2013/LEEFBAARHEID Bewonerscommissies Eind 2013 telde Volksbelang vijf permanente bewonerscommissies en een aantal tijdelijke commissies. De permanente commissies vertegenwoordigen de bewoners van de appartementen van de Romeinenbaanflats, de Karel Martelstraat, de Dirk Fock- en Agricolastraat, De Ruisdaelhof en de Van Abcoudehof. In totaal vertegenwoordigen zij 464 huurders. De samenwerking met deze commissies is goed. Wanneer daar behoefte aan is, vindt overleg plaats tussen Volksbelang en huurders. Als daar aanleiding toe is, wordt dan een tijdelijke bewonerscommissie opgericht. In 2013 zijn twee van deze tijdelijke bewonerscommissies opgericht. Met deze twee commissies is samengewerkt aan de voorbereiding van een grootonderhoudsplan. Het gaat om de geplande onderhoudsprojecten van de Dirk Fockstraat (cluster 14) en de eengezinswoningen aan de Van Brederodestraat en omgeving (cluster 11). Met beide commissies is in 2013 drie keer vergaderd.
JAARVERSLAG 2013/LEEFBAARHEID Overlast Volksbelang registreert alle meldingen van overlast. In 2013 zijn er in totaal 81 eerste meldingen van overlast gedaan (in 2012; 71 meldingen). Dit betekent dat 4% van onze huurders een overlastincident meldde (in 2012 ook 4%). De eerste meldingen van overlast worden meestal afgehandeld door contact op te nemen met de overlastveroorzaker of het advies te geven zelf te gaan praten met de overlastveroorzaker. Als er na zo n eerste melding nogmaals een melding volgt omdat de overlast niet stopt, wordt een dossier aangemaakt. Begin 2013 stonden er 14 dossiers open. In 2013 zijn er 11 nieuwe dossiers geopend en zijn er 4 dossiers heropend. Van de in totaal 29 dossiers die in 2013 in behandeling waren, zijn er 14 afgesloten. Dit was omdat de overlast is opgelost of omdat er geen meldingen meer bij ons zijn binnengekomen. Samengevat waren er op 31 december 2013 nog 15 lopende overlastdossiers. De meeste overlastmeldingen en -dossiers gaan over geluidsoverlast. Bij de openstaande dossiers speelt ook regelmatig een burenruzie die over het algemeen moeilijk op te lossen is. In vijf gevallen was er sprake van een ernstig conflict. Er wordt het meest gemeld vanuit de wijken De Heul en De Engk. Als het nodig is dan sluiten de wijkagenten aan bij de overlastgesprekken of huisbezoeken. Sommige situaties worden ook in samenwerking met het Signaleringsnetwerk aangepakt.
JAARVERSLAG 2013/LEEFBAARHEID Gouden Buur Spaarpas Op dit moment hebben 1.542 huurders een spaarpas van Gouden Buur. 77% van alle huurders is in het bezit van een pas. Dit betekent een stijging ten opzichte van 2012 toen 75% van onze huurders de pas had. Huurders met de Gouden Buur Spaarpas sparen 100 punten per maand (ieder punt is 1 cent waard) als zij voldoen aan de criteria van een goede huurder : de huur op tijd betalen, de voortuin onderhouden en geen overlast veroorzaken. Er waren 1.356 huurders die in aanmerking kwamen voor deze punten. Daarnaast waren er 1.091 huurders die in aanmerking kwamen voor 50 punten extra per maand, omdat zij de huur betalen via een automatische incasso. De huurders spaarden in 2013 samen 2.402.050 spaarpunten. In de eerste drie kwartalen van 2013 zijn 909.300 spaarpunten met een waarde van 9.093 opgewaardeerd bij een van de terminals. Meer weten? Lees over Gouden Buur(t)
JAARVERSLAG 2013/LEEFBAARHEID Oranjepoort: resultaat van vruchtbare samenwerking Volksbelang werkt steeds intensiever samen met zorg- en welzijnspartners. De samenwerking richt zich vooral op de realisatie en het beheer van woongelegenheden voor bijzondere doelgroepen en ouderen met een zorgvraag. Een mooi voorbeeld van een dergelijke samenwerking is Oranjepoort, een project waarvan het eerste deel in 2013 werd opgeleverd. Een nieuw dorpshart, waarin wonen, zorg, welzijn en winkelen samenkomen, dat is het idee achter de multifunctionele accommodatie (MFA) Oranjepoort. Een veilige, prettige en levendige woonplek met voorzieningen vlakbij, mogelijkheden voor zorg achter de deur en volop gelegenheid om mensen te ontmoeten. In Oranjepoort zijn 35 appartementen gerealiseerd waarin thuiszorg op afroep kan worden geregeld. Daarnaast krijgen het Dorpshuis, een supermarkt, peuterspeelzaal Humpie en BSO de Rakkers, de Piet de Springer School, bibliotheek Zout en zorgaanbieder QuaRijn een plaats binnen het project. Voor een goede samenwerking en een goed functioneren van het gebouw en de organisatie, hebben we met gemeente en gebruikers een vereniging van belanghouders opgericht. In februari 2013 startte de bouw en begin december is het eerste deel opgeleverd. Na het stoppen van de Spar in Langbroek is samen met de gemeente gezocht naar een oplossing voor behoud van een supermarkt in Langbroek. Superrr, een zorg-supermarkt-formule, werkt samen met de gemeente, Spar Holding en Volksbelang aan vestiging van de supermarkt in Oranjepoort. In 2014 wordt verder gezocht naar een oplossing.
Woningvoorraad Op 31 december 2013 telde onze voorraad 2.026 woningen. Van die 2.026 woningen stonden er 20 leeg in afwachting van verkoop. Deze woningen zijn niet meegenomen in de onderstaande tabel. Kale Huurprijs Toegewezen Bezit Volksbelang Mutatiegraad woningen in 2013 <= 374,44 16 188 1 9% 374,44-535,91 70 731 10% 535,91-574,35 28 332 8% 574,35-681,02 63 666 2 9% => 681,02 15 89 17% 192 2.006 10% Vergeleken met andere corporaties bezitten wij veel ruime eengezinswoningen. Daardoor hebben wij naar verhouding minder goedkope en betaalbare woningen. In totaal heeft 62% van onze woningen een huurprijs onder de 574,35, de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Voor huishoudens jonger dan 23 jaar en huishoudens bestaande uit één persoon of twee personen, zijn lagere aftoppingsgrenzen vastgesteld. De aftoppingsgrens voor huishoudens jonger dan 23 jaar lag op 377,44 en die voor een- en tweepersoonshuishoudens op 535,91. 1 Inclusief 25 woningen met een kale huurprijs van 0,00. Dat zijn woningen die beheerd worden door Interim Vastgoedbeheer of leegstaan in afwachting van sloop. 2 Inclusief 12 nieuwbouw zorgappartementen in het Droomhuis.
Overleg met de gemeente Volksbelang speelt in op woonwensen en toekomstige maatschappelijke ontwikkelingen. Afstemming met de gemeente Wijk bij Duurstede is daarbij erg belangrijk. De gemeente bepaalt immers het lokale volkshuisvestingsbeleid. Samen met de gemeente onderzoeken we per project wat haalbaar is. Daarbij houden we rekening met de huidige en toekomstige bewoners van Wijk bij Duurstede, de gemeentelijke plannen en onze financiële situatie. Samen met Woningbouwstichting Cothen draagt Volksbelang zorg voor de uitvoering van het lokale huisvestingsbeleid in met name de sociale sector. In dat kader vinden zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau overleggen plaats. voor huishoudens tot 23 jaar, benedenwoningen voor ouderen en bestaande huurwoningen die te koop aangeboden werden. In het kader van deze overeenkomst zijn: zes sociale huurwoningen bestemd voor jongeren met voorrang verhuurd aan huishoudens jonger dan 23 jaar; twee sociale koopwoningen verkocht aan huurders van Volksbelang. Eerder sloten wij al een Lokaal Maatwerk-overeenkomst voor de toewijzing van 35 in 2013 gerealiseerde appartementen in het complex Oranjepoort in Langbroek. Omdat de belangstelling minder groot was dan verwacht, hebben we bij de toewijzing van de betreffende woningen geen gebruik gemaakt van lokaal maatwerk. Vastgoedprojecten Op bestuurlijk en ambtelijk niveau werd in 2013 meermalen overlegd over te realiseren projecten. Gesproken werd over de te realiseren nieuwbouwprojecten aan de Hoogstraat, de Steenstraat en in Langbroek (Oranjepoort) en uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken. De haalbaarheidsonderzoeken hadden betrekking op de Dirk Fockstraat en de locatie Hoogstraat, ter hoogte van de garage van Van Kerkhof. Daarnaast werd gesproken over behoud van de supermarkt in Langbroek, de verkoop van klushuizen en gezamenlijke huisvesting met Stichting Binding en de bibliotheek. Bestuurlijk overleg wonen In 2013 vonden er geen bestuurlijke overleggen plaats tussen de gemeente, Volksbelang en woningbouwvereniging Cothen. Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Ieder kwartaal vond op ambtelijk niveau een overleg plaats in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Prestatieafspraken In 2013 zijn geen prestatieafspraken gemaakt tussen Volksbelang en de gemeente. Wel overleggen we regelmatig over onze plannen en projecten. Statushoudersoverleg De gemeente, VluchtelingenWerk, Volksbelang en de woningbouwvereniging Cothen overleggen periodiek over de huisvesting vanstatushouders in gemeente Wijk bij Duurstede. Lokaal Maatwerk In 2013 sloten wij een nieuwe Lokaal Maatwerk-overeenkomst met de gemeente. De overeenkomst bood ons de mogelijkheid een aantal sociale huur- en koopwoningen bij voorrang toe te wijzen. Het betrof woningen
Onze bouwopgaaf Hoeveel woningen en welke woningtypen wij bouwen, is in grote mate afhankelijk van de verwachte toekomstige vraag. Deze vraag schatten wij in aan de hand van de verwachte demografische ontwikkelingen in onze gemeente en een vierjaarlijks woningmarktonderzoek. Ons bouwprogramma De bouwopgave van Volksbelang is met name binnenstedelijk. Wijk bij Duurstede heeft beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Volgens het huidige provinciale streekplan 2005 2015 beperkt de uitbreidingsruimte in de periode 2005 tot 2015 zich tot ongeveer 280 woningen. Deze uitbreidingsruimte is grotendeels gebruikt voor de realisatie van De Geer 2. Om de gezinsverdunning op te vangen wordt er in de gemeente binnenstedelijk verdicht. Vaak zijn en worden daarvoor oudere woningen van Volksbelang vervangen door meer woningen, die voldoen aan de eisen van deze tijd. Door eigen bezit te vervangen, vernieuwen wij ons bezit en voegen direct woningen toe, waarmee we antwoord geven op de vraag van verdunning. Volksbelang bouwt haar woningen met een exploitatieperspectief van vijftig jaar. In ons strategisch voorraadbeleid gaan wij er in beginsel Naast deze projecten liggen er nog twee kansen: invulling op de locatie van de zorgboerderij in Cothen en de postkantoorlocatie. vanuit dat ze daarna worden vervangen. De termijn van vijftig jaar kan worden bekort of verlengd. Dit is afhankelijk van de technische of economische slijtage; de kwaliteit van en de vraag naar deze woningen. We zijn in de afgelopen jaren beperkt in de mogelijkheden om te investeren; we mogen alleen nog in sociale woningbouw investeren. In het bouwprogramma richten we ons dan ook op sociale huurwoningen, in het bijzonder op nultredenwoningen. In de begroting Planning Volgens planning slopen wij tot 2020 nog 32 woningen en bouwen gaan wij uit van de realisatie van 62 sociale huurwoningen. De volgende tabel toont onze bouwopgaaf. we er 62. Met de oplevering van veel nieuwbouw eind 2013 is de nog in productie zijnde voorraad afgenomen. Buurt en project Nog te slopen Nog te bouwen Typen Start bouw Oplevering huur koop huur koop DAEB DAEB niet DAEB niet DAEB Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat 117-143 14 24 0 0 0 Appartementen 2019 2019 en zorgeenheden De Engk Steenstraat 15-85 18 38 0 0 0 Appartementen 2014 2015 fase 2 Prospects Groenewoudseweg 8 Postkantoorlocatie Totaal 32 62 0 6 0
Bedrijfsresultaat 2013 Realisatie 2013 versus begroting 2013 Realisatie Begroting Verschil Werkelijk 2013 2013 2013 2012 Bedrijfsopbrengsten Huren 12.379 12.577-198 11.699 Vergoedingen 597 0 597 578 Geactiveerde productie 109 0 109 108 Verkopen 1.385 1.570-185 1.519 Overige bedrijfsopbrengsten 130 71 59 60 Som der bedrijfsopbrengsten 14.600 14.218 382 13.964 Bedrijfslasten Afschrijvingen 4.115 55 4.060 3.908 Lonen en salarissen 1.462 1.529-67 1.441 Lasten onderhoud 2.975 3.091-116 3.126 Overige bedrijfslasten 3.049 2.461 588 2.444 Som der bedrijfslasten 11.601 7.136 4.465 10.919 Bedrijfsresultaat 2.999 7.082-4.083 3.045 Financiële baten en lasten Rentebaten BWS 2 0 2 4 Rentebaten 23 441-418 12 Rentelasten R/C 0 0 0 0 Rentelasten leningen o/g -3.051-3.034-17 -2.857 Financieel resultaat -3.026-2.593-433 -2.841 Resultaat uit gewone -27 4.489-4.516 204 Bedrijfsuitoefening Het bedrijfsresultaat van Volksbelang wordt in belangrijke mate beïnvloed door de overige waardeveranderingen van de materiële vaste activa. Het inrekenen van de verhuurderheffing in de bedrijfswaarde is de oorzaak van de belangrijkste waardeverandering. De huurinkomsten zijn lager door de leegstaande woningen die we te koop aanbieden. Woningen die aan nieuwe huurders zijn toegewezen, staan langer leeg. Dat komt o.a. door asbestwerkzaamheden die in de woningen worden verricht, voordat de nieuwe huurders erin kunnen trekken. De overschrijding op de bedrijfslasten is het gevolg van de kosten die gemaakt worden voor de goederen en diensten die wij verlenen aan de huurders. Deze kosten worden nooit begroot omdat de vergoedingen en de gemaakte kosten per saldo nihil zijn. De post afschrijvingen is voorgaande jaren niet begroot. Er wordt afgeschreven op de bedrijfswaarde. Dit is zo bepaald in de richtlijn RJ 645. Hierna volgt een overzicht van het genormaliseerde resultaat. Daarbij zijn de overige waardeveranderingen en de afschrijvingen geëlimineerd. De renteopbrengsten zijn lager dan begroot omdat er geen rente is toegerekend aan de nieuwbouw. De nieuwbouw is onrendabel en om die reden is het niet toegestaan om rente toe te rekenen. Activering grondwaarde 0 180-180 0 Waardemutatie bedrijfswaarde -94-108 14 3.245 Overige waardeverandering -7.501-3.433-4.068 0 Belastingen -504-414 -90-158 Resultaat deelneming 9 0 9 13 Resultaat na mutatie actuele waarde na belastingen -8.117 714-8.831 3.304 Klik om verder te lezen >
Omschrijving 2013 2012 -/- negatief effect + positief effect x 1.000 x 1.000 x 1.000 x 1.000 Gepresenteerd resultaat -8.117 3.405 Af: verkoop onroerende zaken -1.385-1.519 Af/bij: Overige waardeveranderingen 7.501-3.162 vastgoedportefeuille Af/bij Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -266-393 Af/bij: Niet gerealiseerde waardeveranderingen 360 486 vastgoedportefeuille Bij: Afschrijvingen 4.115 3.908 Af/bij VPB 504 158 Genormaliseerd resultaat vóór afschrijvingen en voor VPB 2.712 2.883 Het genormaliseerde resultaat over 2013 is lager dan het resultaat over 2012. In totaal is in 2013 497.000 aan steun en heffing betaald. Zonder deze bijdrage zou in 2013 de genormaliseerde winst 326.000 hoger zijn dan de winst in 2012.
De projecten Volksbelang had in 2013 nog veel nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Per project geven wij een korte toelichting. De Engk Steenstraat 15 85 Bouw en bezichtiging appartementen Steenstraat Wij realiseren aan de Steenstraat 4 nieuwe appartementencomplexen. De eerste twee bouwblokken (fase 1) zijn eind 2013 opgeleverd. Begin 2014 worden de twee laatste oude woningblokken gesloopt en volgt de bouw van fase 2. In fase 1 hebben tien terugkeerders hun nieuwe huurwoning betrokken. Daarnaast zijn acht woningen verhuurd aan andere huurders en zijn tien woningen verkocht. Er stonden nog tien woningen te koop. Begin 2014 is daar één woning van verkocht. In 2014 worden de onverkochte begane grond woningen (5 woningen) te huur gezet en blijven de woningen op de eerste verdieping (4 woningen) gelabeld voor verkoop. In fase 2 bouwen we 38 sociale huurwoningen. Het programma bevatte eerder nog een brede huisartsenpraktijk en duurdere woningen. Doordat wij als corporatie voortaan alleen nog mogen investeren in sociale woningbouw, waren wij in 2013 gedwongen om te besluiten het programma van fase 2 om te zetten naar hetzelfde bouwprogramma als fase 1. De woningen in fase 2 worden allemaal verhuurd. De bouw van fase 2 start in 2014 en wordt naar verwachting in 2015 afgerond. De Geer De Geer 2 In de nieuwbouwwijk de Geer 2 realiseerde Blokland het sociale deel van het door Bouwfonds voor de Geer 2 ontwikkelde plan. Volksbelang nam binnen het plan 39 sociale huurwoningen (30 appartementen en 9 eengezinswoningen) en 18 sociale koopwoningen af. Eind 2012 waren alle sociale koopwoningen verkocht en de eerste 9 huurwoningen verhuurd. In 2013 zijn de overige 30 sociale huurwoningen opgeleverd en verhuurd. Langbroek Oranjepoort In Langbroek zijn we in februari 2013 gestart met de bouw van de multifunctionele accommodatie Oranjepoort. In deze multifunctionele accommodatie zijn zowel appartementen gerealiseerd waarin zorg verleend kan worden, als een dorpshuis, een basisschool, supermarktruimte en een peuterspeelzaal. Het gebouw is in korte tijd gebouwd en in december 2013 opgeleverd aan Volksbelang. De school is 13 december 2013 verhuurd. Begin 2014 worden alle ruimtes en woningen verhuurd. De supermarkt in Langbroek sloot in de zomer van 2013 haar deuren. Dit ondanks het huurcontract wat Spar Holding met Volksbelang heeft voor Oranjepoort. Samen met gemeente en de aanbieder van een zorgsupermarkt-concept zoeken we naar een oplossing om een winkelvoorziening in Langbroek te behouden. Ook is in de onderhuur van het Dorpshuis aan partijen ruimte ontstaan wegens het wegvallen van een toegezegde verhuur. Bouw multifunctionele accommodatie Oranjepoort Zandweg/Hoogstraat Hoogstraat Aan de Hoogstraat waren ooit drie bouwvlekken. De bebouwing van de Hoogstraat 75-85 is in 2013 gestart en afgerond. Op de betreffende locatie zijn vier toegankelijke benedenwoningen en vijf bovenwoningen met een entresol gerealiseerd. De woningen zijn in december verhuurd. De locatie aan het begin van de Hoogstraat is onderdeel geweest van studie, waarbij de mogelijkheid om de locatie samen met de achtergelegen locatie (Van Kerkhof autobedrijf) te ontwikkelen, is onderzocht. Dit bleek voor partijen geen meerwaarde te hebben. Daarom is Volksbelang gestart met de verkoop van het eerste blok woningen als klushuis. Er is doorlopend interesse voor deze vier woningen. Klik om verder te lezen >
Eind 2013 zijn er twee verkocht en is op twee woningen een optie genomen. In een later stadium zijn wij van plan 24 appartementen en zorgeenheden aan het einde van de Hoogstraat te realiseren. Deze plannen zijn nog niet concreet. Foto Hoogstraat Bouw en bezichtiging woningen Hoogstraat Frankenhof Karel de Grotestraat De herontwikkeling van de hoek Steenstraat/Karel de Grotestraat is door de economische crisis onzeker geworden. Volksbelang is een van de participanten. In 2012 is voor het plangebied een structuurvisie opgesteld, dat een modulaire opzet heeft. Dat betekent dat de verschillende plandelen los van elkaar kunnen worden ontwikkeld. In 2013 is nog uitgebreid onderzocht met Binding, de bibliotheek en Volksbelang of we mogelijkheden zagen voor gezamenlijke huisvesting, tijdelijk dan wel definitief. Het idee was dat gezamenlijke huisvesting de samenwerking positief zou beïnvloeden. De uiteindelijke conclusie (juli 2013) was dat op dit moment gezamenlijke huisvesting geen realistische optie is. Gekozen is te wachten of de droom werkelijkheid kan worden: één gebouw voor de welzijnsorganisatie, Volksbelang, het WMO-loket en de bibliotheek. Op korte termijn is de ontwikkeling in de strook aan de Karel de Grotestraat niet haalbaar. We verwachten pas over enkele jaren weer concreet aan de slag te gaan hiermee. Met betrekking tot onze eventuele nieuwe huisvesting hebben wij als voorwaarde gesteld dat die niet duurder mag zijn dan de huidige. Cothen In 2011 hebben wij al besloten af te zien van de realisatie van een zorgboerderij voor gepensioneerde agrariërs met of zonder zorgvraag en voor mensen met dementie aan de Groenewouds weg 8 in Cothen. Uit nader onderzoek bleek de vraag van de doelgroep niet hard genoeg. Bovendien trokken de aanvankelijk geïnteresseerde zorgpartijen zich terug. Momenteel hanteert Volksbelang een actief verkoopscenario voor de Groenewouds weg 8. Aangezien de interesse in deze woning voor deze prijs zeer beperkt is zoeken we ondertussen naar andere opties. Hiervoor hebben we in 2013 diverse denksessies gehouden en met partijen gesproken. Concrete uitwerking van deze ideeën gebeurt in 2014, tevens handhaven we het verkoopscenario.
Verkoop woningen hoger dan verwacht Volksbelang stelde zich in 2013 ten doel om twaalf woningen te verkopen. In het eerste halfjaar bleef de verkoop achter. De in september georganiseerde openhuizenroute was echter een succes. In totaal verkochten wij zestien bestaande woningen met een gemiddelde verkoopprijs van 177.485,- per woning. Eén woning is verkocht onder Koopgarant en één woning is verkocht aan de zittende huurder. De overige woningen werden voor 100% eigendom van de koper. De woning Kerkeland 44 te Langbroek heeft meer dan een jaar te koop gestaan. Wegens gebrek aan belangstelling is deze woning uit de verkoop gehaald en inmiddels weer verhuurd.
Ontwikkelingen op de Wijkse woningmarkt Op de Wijkse woningmarkt is de druk verder afgenomen. Dit blijkt onder andere uit een dalend aantal actief woningzoekenden van 2.159 in 2012 naar 1.841 in 2013. In 2011 telden we nog 2.707 actief woningzoekenden. Het dalende aantal actief woningzoekenden ging samen met een groter aantal aangeboden woningen. In totaal werden 192 woningen aangeboden (116 via WoningNet en 76 via andere wegen). In 2012 werden 86 woningen aangeboden via WoningNet. De slaagkans van niet urgente huishoudens kwam in 2013 uit op 8,5%. Een enorme stijging ten opzichte van voorgaande jaren. In 2012 lag de slaagkans van niet urgente huishoudens op 3,7%, in 2011 op 2,5%. Worden urgente huishoudens meegenomen, dan stijgt de slaagkans naar 10,4%. In 2013 moesten wij een woning 3,2 keer aanbieden, voordat de woning werd geaccepteerd. In deze berekening zijn alleen sociale huurwoningen meegerekend, die via WoningNet zijn verhuurd aan reguliere woningzoekenden. De verhuur van vrije sector huurwoningen, de eerste verhuur van nieuwbouwwoningen en de verhuur van woningen aan huishoudens met een urgentieverklaring of status of een hardheid, zijn niet meegenomen in deze berekening. Daarmee wisselde 9,6% van onze woningen van huurder. Dit verhoudingsgetal noemen wij de mutatiegraad. In de periode 2009 t/m 2012 kwam de mutatiegraad gemiddeld uit op 5,6%. Inschrijftijd Op het moment dat een huishouden een woning kreeg toegewezen, stond het gemiddeld 6,5 jaar ingeschreven. Huurders van meergezinswoningen stonden gemiddeld 6 jaar ingeschreven en huurders van eengezinswoningen 8,3 jaar. De verhuur van vrije sector huurwoningen en de verhuur van woningen aan huishoudens met een urgentieverklaring, status of een hardheid, zijn niet meegenomen in deze berekening. Aan wie werden de woningen toegewezen? Wij onderscheiden drie doelgroepen: primair, secundair en tertiair. De primaire doelgroep heeft recht op huurtoeslag, de secundaire doelgroep heeft een huishoudinkomen van maximaal 34.229 en geen recht op huurtoeslag en de tertiaire doelgroep heeft een huishoudinkomen hoger dan 34.229. In 2013 wezen wij 58% van onze sociale huurwoningen toe aan huishoudens uit de primaire doelgroep, 36% aan huishoudens uit de secundaire doelgroep en 7% aan huishoudens uit de tertiaire groep. Toegewezen woningen In 2013 sloten wij 192 nieuwe huurcontracten. 121 contracten voor bestaande sociale huurwoningen 56 contracten voor nieuwe sociale huurwoningen 15 contracten voor vrije sector huurwoningen Klik om verder te lezen >
Huishoudens met een inkomen boven 34.229 In 2013 wezen wij twaalf sociale huurwoningen toe aan huishoudens met een inkomen boven 34.229. Het betrof acht woningen in de bestaande voorraad en vier woningen in de nieuwbouw. Woningzoekenden met een middeninkomen mogen bij ons reageren op alle vrijkomende sociale huurwoningen met een huurprijs hoger dan 574,35. Toewijzingen die niet via de WoningNet verliepen Van de 177 sociale huurwoningen die in 2013 zijn toegewezen, hebben wij 75% via WoningNet verhuurd aan woningzoekenden. Zeven woningen veranderden via woningruil van huurder. De overige woningen verhuurden wij aan huishoudens met een urgentie - verklaring, statushouders en huishoudens met een hardheid. Een hardheid kan door het college van B&W worden toegekend als de Huisvestingsverordening onbedoeld hard uitpakt voor een woningzoekende die niet in aanmerking komt voor een urgentieverklaring. Toegewezen aan Aantal woningen Huishoudens met een urgentieverklaring (sociaal/financieel) 9 Huishoudens met een verblijfstatus (statushouders) * 1 Huishoudens die i.v.m. sloop moesten verhuizen 1 Huishoudens die wegens medische redenen moesten verhuizen 6 Woningruil 7 Terugkeerder (huishouden keert na sloop terug in nieuwbouw op locatie van de gesloopte woning) 10 Huishoudens met een hardheid 9 Groepswonen voor ouderen 1 Overig Totaal 44 Tabel: toewijzing van woningen die niet via WoningNet aan gewone huurders verhuurd werden. * In 2013 voldeed Wijk bij Duurstede aan de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders. Lokaal Maatwerk De met de gemeente Wijk bij Duurstede gemaakte afspraken met betrekking tot Lokaal Maatwerk leverden in 2013 de volgende resultaten op: zes sociale huurwoningen bestemd voor jongeren zijn met voorrang verhuurd aan huishoudens jonger dan 23 jaar. twee sociale koopwoningen zijn verkocht aan huurders van Volksbelang.
Nieuw huurbeleid heeft gevolgen De toekomstige betalingen voor de verhuurderheffing en de saneringssteun leggen een groot beslag op de financiële middelen. Volksbelang heeft in 2013 investeringen in nieuwbouw uitgesteld of omgezet naar renovatie/groot onderhoud en zoekt naar mogelijke bezuinigingen in de bedrijfsvoering. Om de inkomsten te vergroten, verkopen we woningen en hebben we in 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging gevraagd. De gevolgen van het nieuwe huurbeleid zijn in 2013 merkbaar geworden voor de huurder. Volksbelang heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Daarbij is besloten dat de kale huur van huurders met een huishoudinkomen tot 43.000 niet boven de voor de betreffende woning geldende streefhuur mag uitkomen. Voor huurders met een huishoudinkomen van 43.000 of hoger geldt deze regel niet. De huur mag voor deze huishoudens boven de streefhuur uitkomen en wordt bij mutatie teruggebracht naar de streefhuur. In 2013 golden de onderstaande inkomensgrenzen en huurverhogingspercentages; Huishoudinkomen =< 33.614; 4% Huishoudinkomen tussen 33.614 en 43.000; 4,5% Huishoudinkomen => 43.000; 6,5% In een aantal gevallen is de maximale huurverhoging niet aangezegd: De streefhuur was voor de huuraanzegging van 2013 al bereikt, uitzondering hierop: inkomen hoger dan 43.000; De streefhuur werd bereikt met de huuraanzegging van 2013. De minimale huurverhoging was 2,5%, dit is gelijk aan de inflatie Meer bezwaren tegen huurverhoging De inkomensafhankelijke huurverhoging zorgde, in vergelijking met andere jaren, voor een groter aantal bezwaren. De bezwaren hadden vooral betrekking op de hoogte van het vastgestelde inkomen. Hieronder een overzicht van de ontvangen bezwaren over heel 2013. over 2012. Door bovenstaande handelswijze hebben wij in 2013 een gemiddelde huurverhoging van 4,21% gerealiseerd. Het inkomensafhankelijke huurbeleid voor de komende jaren wordt in 2014 opnieuw vastgesteld. Type bezwaar Aantal ontvangen Bezwaar gaf Bezwaar gaf geen bezwaren aanleiding tot verlaging aanleiding tot verlaging van de huurverhoging van de huurverhoging huishoudinkomen over 2011 te hoog ingeschat 16 10 6 Huishoudinkomen in 2012 lager dan in 2011* 22 20 2 Chronische ziekte of beperking 4 4 0 Totaal 42 34 8 De huur van geliberaliseerde huurwoningen, bergingen en garages hebben wij per 1 juli 2013 verhoogd met 4%. *Huurders die in tweede instantie afzagen van bezwaar, zijn niet opgenomen in deze tabel. De bezwaren hebben niet geleid tot zaken bij de huurcommissie.
Huurachterstanden Het beleid van Volksbelang is gericht op het voorkomen van achterstand in de huurbetaling. Om dit te bereiken wordt er samengewerkt met de leden van het Signaleringsnetwerk: het Bureau Sociaal Raadslieden, Schuldhulpverlening, Regionale Sociale Dienst en Maatschappelijk Werk. Ondanks deze samenwerking is de huurachterstand gestegen van 1,16% eind 2012, naar 1,52% eind 2013. De stijgende werkloosheid en de toenemende wachttijd bij schuldhulpverleningsinstanties zijn twee belangrijke redenen waardoor de huurachterstand is gestegen. Als iemand werkloos wordt, duurt het een aantal weken voordat een uitkering is geregeld. Huurders kunnen die weken niet altijd overbruggen. Daarnaast was er lange tijd een enorme wachtlijst bij schuldhulpverleningsinstanties. Sinds begin dit jaar is daar meer capaciteit gekomen, waardoor de wachttijden fors afgenomen zijn. Eind 2013 telden wij 157 huurders met een achterstand. Hierin zit een stijging van 12,7% ten opzichte van 2012. Van de 157 achterstanden had 45% betrekking op 1 maand achterstallige huuren 28% betrekking op 2 maanden achterstallige huur. De resterende 27% is per 31 december 2013 uit handen gegeven aan de deurwaarder. In 2013 hebben er 3 ontruimingen plaatsgevonden.
Klushuizen Hoogstraat Aan de Hoogstraat staan meerdere huizen uit de jaren vijftig, gebouwd in de stijl van de Delftse School. De huizen zijn constructief goed, maar verdienen een opknapbeurt. Vier van deze woningen hebben wij in 2013 te koop aangeboden als klushuis. De koopprijs is gunstig, want wij willen mensen met een bescheiden portemonnee een kans geven. Twee woningen zijn in 2013 verkocht en beide akten passeren in 2014. De andere twee woningen zijn verkocht onder voorbehoud.
JAARVERSLAG 2013/DUURZAAMHEID Duurzaam ontwikkelen De woningvoorraad van Volksbelang heeft op basis van referentiewoningen een gemiddelde energie-index van 1,57 (december 2013). Deze index komt overeen met energielabel C. Door de oplevering van onze nieuwbouw en het vervangen van een groot aantal cv-ketels, is onze gemiddelde energie-index verbeterd van 1,61 (2012) naar 1,57 (2013). Verder is er in vergelijking met 2012 een daling van het aantal woningen met een D-label en een toename van de B- en A-labels. In onderstaande figuur is te zien dat het bezit van Volksbelang er ten opzichte van het landelijk gemiddelde gunstig bij staat. Volksbelang stelt zich ten doel om bij de uitvoering van projectmatig onderhoud een zo hoog mogelijk label te halen, met een B-label als minimum. In de nieuwbouw zijn drie projecten (Steenstraat, Hoogstraat en Oranjepoort) opgeleverd, die een A-label gekregen hebben. Deze projecten behaalden het A-label door toepassing van flinke isolatie, lage temperatuurverwarming (bijvoorbeeld vloerverwarming), ventilatiesystemen die energiezuinig zijn en warmte-opwekkingsapparaten met een zeer goed rendement. Daarnaast bieden we bij de Steenstraat aan kopers en huurders de mogelijkheid om zonnepanelen op het dak aan te brengen. 100% 4% 0% 6% 0% 6% 90% 9% 11% 11% 80% 70% 16% 15% 20% Energielabel G Energielabel F Energielabel E 60% 27% Energielabel D 50% 44% Energielabel C Energielabel B 40% 46% Energielabel A Energielabel A + 30% 30% Energielabel A ++ 20% 15% 10% 0% 12% 3% 0% Landelijk 2013 9% 0% Volksbelang 2013 13% 4% 0% Volksbelang 2012 Figuur: Energielabels van Volksbelang in 2012 en 2013 vergeleken met het landelijk gemiddelde in 2013
JAARVERSLAG 2013/DUURZAAMHEID Onderhoud Volksbelang heeft de verschillende vormen van onderhoud scherper gedefinieerd. Er wordt nu consequent gerapporteerd over de staat van elke woning en de aard van het vereiste onderhoud. Daardoor beheersen wij de kosten beter én werken we doelmatiger aan kwalitatief goede woningen. Samen met onze bouw- en ketenpartners dragen wij zorg voor het bouwen en beheren van onze woningen. Hieronder leest u over de belangrijkste vormen van ouderhoud en welke onderhoudsprojecten wij samen met onze ketenpartners uitgevoerd hebben. Dagelijks onderhoud Onder dagelijks onderhoud verstaan wij de kleine klachten die dagelijks in en om de woning voorkomen, en op regiebasis worden hersteld. Voorbeelden hiervan zijn dakramen die niet meer functioneren, buitendeuren die niet willen sluiten, lekkende goten, problemen met het sanitair, enzovoort. In 2013 hebben we bij dagelijks onderhoud extra aandacht gehad voor asbest. Dit is verwijderd uit woningen waar het een mogelijk gevaar voor de gezondheid zou kunnen opleveren. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud verstaan wij werkzaamheden bij het verhuren van een leeg gekomen woning. Deze werkzaamheden bestaan uit een standaard APK door de installateur en de timmerman. Daarnaast wordt er tijdens een voorcontrole en eindcontrole een rapport opgemaakt met werkzaamheden die extra uitgevoerd moeten worden door de ketenpartners. Deze werkzaamheden kunnen het gevolg zijn van zelf aangebrachte veranderingen of het aanpassen van de woning door de vertrekkende huurder. Contractonderhoud Van contractonderhoud is sprake wanneer het onderhoud voor langere tijd is uitbesteed in de vorm van een contractuele verplichting, bijvoorbeeld onderhoud aan installaties: centrale verwarming, mechanische ventilatie, liften, tuinonderhoud en onderhoud aan automatische deurdrangers. Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud verstaan wij het voorzienbare onderhoud dat wij, veelal cyclisch, uitvoeren. Voorbeelden hiervan zijn schilderwerk, gevelonderhoud, vervanging van goten en het vervangen van badkamer, keuken en toilet. In 2013 hebben we de volgende planmatige projecten gerealiseerd: Cluster 4: vervangen van de meterkasten; Cluster 7: exterieur onderhoud, waaronder schilderwerk, houtrotherstel en vervanging van één keukenblok; Cluster 15: cosmetisch exterieur onderhoud i.v.m. aankomend onderhoud- en renovatieproject; Cluster 28: het compleet vernieuwen van keuken, douche en/of toilet; Cluster 32: het vernieuwen van douche en/of toilet; Cluster 33: het vernieuwen van douche en/of toilet; Cluster 35: het vervangen van de goten; Cluster 47: exterieur onderhoud, waaronder schilderwerk, houtrotherstel, vervangen voegwerk schoorstenen en aan de binnenzijde het vernieuwen van keuken, douche en/of toilet; Totaal 49: exterieur onderhoud, waaronder schilderwerk, houtrotherstel, reinigen kunststof; Totaal 52: exterieur onderhoud, waaronder schilderwerk, houtrotherstel, reinigen kunststof.
JAARVERSLAG 2013/DUURZAAMHEID Volksbelang stelt financiële continuïteit veilig In januari van 2013 is er overleg geweest met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) over de financiering van de nieuwbouw. Na overleg van de directeur en de Raad van Commissarissen en de directie van het WSW is er door het WSW toestemming verleend tot het aantrekken van leningen. Na de toestemming is onmiddellijk opdracht verstrekt aan de aannemer. Het ingediende verbeterplan (opgenomen in de dpi 2012) is door het CFV als voldoende beoordeeld. Het CFV heeft daarbij het vertrouwen uitgesproken dat Volksbelang weer over voldoende financiële veerkracht beschikt om de geplande investeringen aan te gaan, als Volksbelang de voorgenomen maatregelen uitvoert. Bij de beoordeling van de dvi 2012 (jaarrekening 2012) heeft het CFV wederom gevraagd om een verbeterplan. Daarop is een verbeterplan opgesteld waarin financiële en organisatorische maatregelen zijn opgenomen. De financiële maatregelen zijn verwerkt in de begroting 2014.
JAARVERSLAG 2013/DUURZAAMHEID Treasurycommissie De treasurycommissie is in 2013 vier maal bij elkaar geweest. De volgende onderwerpen zijn onder meer besproken: aantrekken van ongeborgde financiering ten behoeve van nieuwbouw van dure huurwoningen en een huisartsenpraktijk; toezichtbelemmerende bepalingen in de contracten van de derivaten; verkrijgen van borgingsruimte voor het aantrekken van leningen voor aflossing en nieuwbouw.
JAARVERSLAG 2013/DUURZAAMHEID Overleg met de belanghebbenden Volksbelang hecht grote waarde aan goede afstemming met belanghebbenden. Zo kwamen Volksbelang en de Huurders Belangenvereniging (HBV) in 2013 vijf keer voor overleg bij elkaar. Daarnaast nam de HBV deel aan de visietafels die Volksbelang op 14 november 2013 heeft georganiseerd. De leden van de Corporate Board waren voorzitter aan de tafels bewoners, maatschappij, bouw- en ketenpartners en sociale partners. In zijn slotwoord besprak dagvoorzitter Willem van Leeuwen de opbrengsten van de bijeenkomst. Een bijzondere ontmoeting met belanghebbenden was het afscheid van de heer Nellestein. Tijdens deze bijeenkomst werd stilgestaan bij de verbinding tussen Volksbelang en belanghebbenden, die is versterkt door de heer Nellestein met het initiëren van de Corporate Board en daarbij behorende visietafels. Leden en oud-leden van de RvC en een groot aantal belanghebbenden en (voormalige) visietafelgasten waren bij het afscheid aanwezig. Meer weten? Lees het verslag Totaal onverwacht overleed op 19 november de penningmeester van de HBV, Wouter van der Zouwen.