$-states Center Point I C.V. Uitgifte van 618 participaties van US$

Transcriptie

1 $-states Center Point I C.V. Uitgifte van 618 participaties van US$ $-states Center Point II C.V. Uitgifte van 78 participaties van US$ Een investering in de realisatie van Trump Towers Atlanta: prestigieuze woontorens in één van Amerika s economische hotspots Vandaag is voor meer dan $ 122 miljoen appartementen verkocht van Trump Ocean Resort Baja in Mexico, het hoogste bedrag dat ooit in één dag aan onroerend goed is uitgegeven in Mexico. De 188 verkochte appartementen, variërend in prijs van tweehonderdduizend tot drie miljoen dollar, zijn goed voor 80 procent van fase I van het project. (Business Wire, 11 december 2006) De impact van een naam kan ongelofelijk zijn. Het kan deuren openen die anders gesloten zouden blijven. (Donald Trump) Een initiatief van Global State Investments B.V. Weesp, maart 2007

2 Ontwerp: Preston architects.

3 Inhoud Introductie 4 Betrokken partijen 5 Kerngegevens 6 Initiatiefnemer, asset management, aanbieders en project partners 7 Economie & woningmarkt 10 Economie Atlanta 10 Werkgelegenheid Atlanta 10 Woningmarkt Verenigde Staten 11 Woningmarkt Midtown Atlanta 12 Projectinformatie Trump Towers 13 Introductie Trump Towers 13 Architectuur & interieurdesign 13 Bouwlocatie 14 Marketingstudie 16 Ruwe planning 17 Unit mix 20 Financiële gegevens 21 Investeringsbegroting 21 Toelichting investeringsbegroting 22 Vergoedingen investeringsbegroting en daarbuiten 22 Bankfinanciering 23 Rendement 23 Gevoeligheidsanalyse 23 Winstdeling 26 Exitstrategie 26 Structuur 27 Fiscale en juridische aspecten 28 Beheerder - Global State Management B.V. 29 Bewaarder - Stichting $-states Center Point 29 Risicofactoren 30 Algemene informatie 34 Verhandelbaarheid participaties 34 Kosten 34 Verslaglegging 34 Deponering en accountantsverklaring 35 Deelname 35 Klachten 35 Overige gegevens 36 Informatie op Internet 37 Accountantsverklaring 38 Bijlagen I Financiële overzichten 40 II Fiscale aspecten 49 III Oprichting Beherend Vennoot Global State Center Point B.V. 60 IV Oprichting $-states Center Point I C.V. 64 V Oprichting $-states Center Point II C.V. 70 VI Akte houdende toetreding Vennoten tot Center Point I C.V. en Center Point II C.V. (concept) 76 VII Statuten Stichting $-states Center Point 78 VIII Trustovereenkomst Center Point I C.V. en Center Point II C.V. (concept) 81 IX Statuten Global State Management B.V. 83 X Beheerovereenkomst Center Point I C.V. en Center Point II C.V. (concept) 93 Lopende projecten 97 Verkochte projecten 98 Inschrijfformulieren (separaat) Cliëntenprofiel (separaat)

4 Introductie De naam Donald Trump is synoniem voor succes. De uitstraling van de gebouwen waaraan de vastgoed-miljardair zijn naam verbindt, is van een internationale allure. De Newyorkse vastgoedtycoon heeft zijn naam al achtergelaten in steden als New York, Chicago, Los Angeles, Seoel en Dubai. In de zomer van 2007 gaat in Atlanta, Georgia de bouw van start van een nieuw Trump Towers-project. Dit project zal uiteindelijk twee wolkenkrabbers gaan omvatten. Global State biedt de mogelijkheid deel te nemen in $-states Center Point I of II C.V., voor de bouw van de eerste woontoren (fase I). Deze 47 etages hoge wolkenkrabber zal plaats gaan bieden aan 363 ultra-luxe koopappartementen, voorzien van alle denkbare voorzieningen. De richtprijzen van de condominiums lopen uiteen van een half tot 1,7 miljoen dollar. De prijzen van de penthouses variëren van 1,3 tot 11,4 miljoen dollar. Het project wordt ontwikkeld door Wood Partners, een van de snelst groeiende en succesvolste ontwikkelaars van appartementen van de Verenigde Staten en Dezer Properties, een organisatie die in verschillende Amerikaanse steden commercieel vastgoed ontwikkelt en beheert. Trump Towers Atlanta wordt het middelpunt van Atlanta Midtown, het levendige stadscentrum waar wonen, werken en recreëren perfect samensmelten. De bouwlocatie ligt op loopafstand van het Woodruff Arts Center en de nieuwe muziekzaal van de Atlanta Symphony Orchestra. In de directe omgeving openen steeds meer gerenommeerde ondernemingen, winkels en restaurants hun deuren. Alle economische en culturele ontwikkelingen rond de bouwlocatie van Trump Towers zorgen voor een stijgende vraag naar luxe koopappartementen. Naar verwachting zal de vraag het aanbod binnen enkele jaren ruimschoots gaan overtreffen. Waarom investeren in $-states Center Point I of II C.V.? Atlanta is een metropool met gezonde economische vooruitzichten en een grote aantrekkingskracht op zakenmensen uit de hele V.S. Dit wordt het eerste condominium-project in Atlanta volgens het beproefde Donald Trump-concept. De locatie in Midtown Atlanta ligt nabij winkelgebieden, kantoren en culturele hotspots. Wood Partners heeft ruime ervaring met highrise-bouwprojecten en heeft een imposant track-record in Atlanta. Het unieke ontwerp vormt een indrukwekkende aanvulling op Atlanta s skyline. De condominiums bieden adembenemende vergezichten over Atlanta. Het Donald Trump-product wordt gekenmerkt door een opvallende architectuur, een zeer luxe afwerking en materiaalgebruik. Perceel is aangekocht, ontwerpfase is afgerond, bouw kan naar verwachting in de zomer van 2007 beginnen. Trump Towers verkopen sneller en voor hogere opbrengsten dan andere A-klasse hoogbouw. Korte investeringshorizon van slechts 37 maanden. Hoge winstpotentie. "Dit project betekent voor Atlanta een nieuwe norm in luxe appartementen." (Donald Trump over de succeskansen van Trump Towers Atlanta) Artist impression van skyline Atlanta in

5 Betrokken partijen Nederland: Initiatiefnemer Global State Investments B.V. Leeuwenveldseweg 18, 1382 LX Weesp Telefoon: (0294) , Fax: (0294) internet: Beheerder Global State Management B.V. Leeuwenveldseweg 18, 1382 LX Weesp Bewaarder Stichting $-states Center Point Bestuurder Stichting Fortis InterTrust Netherlands B.V. Prins Bernhardplein 200, 1097JB Amsterdam Juridisch adviseur en notaris Mr. M. Albers Albers en van Tienen Wolbrantskerkweg 40, 1069 DA Amsterdam Advocaat De CLERCQ Advocaten - Notaris - Belastingadviseurs Hoge Rijndijk 306, 2314 AM Leiden Fiscaal adviseur KPMG Meijburg & Co Burgemeester Rijnderslaan 10, 1185 MC Amstelveen Accountant BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. Gevers Deynootweg 130, 2586 HM Den Haag Bankier Fortis Bank N.V. Coolsingel 93, 3012 AE Rotterdam Verenigde Staten: Asset management Global State Partners Corporation Atlanta, Georgia Lokale Partners Wood Partners, Marietta, GA Dezer Properties, New York NY General Partner 1240 West Peachtree GP, LLC Marietta, GA Juridisch advies DLA Piper Atlanta, Georgia

6 Kerngegevens Projectnaam Trump Towers Atlanta Aanbieders $-states Center Point I C.V. $-states Center Point II C.V. Locatie Kruising van 15th Street en West Peachtree, Midtown Atlanta, Georgia, V.S. Categorie Fase I: de bouw van 363 luxe condominiums met riante voorzieningen in een 47 etages tellende woontoren. Structuur De Nederlandse entiteiten $-states Center Point I C.V. en $-states Center Point II C.V. investeren als Limited Partners in de Limited Partnership 1240 West Peachtree, L.P. (de L.P.) in de Verenigde Staten. Prognose investeringshorizon 37 maanden Start bouw zomer 2007 Stortingsdatum 25 mei 2007 Exitstrategie Verkoop van 363 luxe condominiums aan individuele kopers en/of investeerders. Eigen vermogen $-states Center Point I C.V. US$ ,46% Eigen vermogen $-states Center Point II C.V. US$ ,43% Wood Partners/Dezer Properties US$ ,99% Deposito s kopers US$ ,24% Bancaire financiering US$ ,89% Investering US$ ,00% $-states $-states Center Point I C.V. Center Point II C.V. Eigen vermogen US$ Werkkapitaal US$ Totaal eigen vermogen US$ Participatiegrootte vanaf US$ Aantal participaties Preferent rendement 9,00% 9,00% Rendement per jaar (vóór belasting) ROI 26,6% 32,0% exclusief 3% emissiekosten* IRR 20,0% 22,9% * De waarde van deze investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. 6

7 Initiatiefnemer, asset management, aanbieders en project partners Initiatiefnemer Aanbieders De initiatiefnemer van dit investeringsvoorstel is Global State Investments B.V. te Weesp. Global State Investments* is in Nederland initiatiefnemer van investeringen in Amerikaans en Europees vastgoed op de markt voor particuliere en zakelijke investeerders. Het bedrijf is actief sinds eind 1994 en beschikt over een slagvaardige en professionele organisatie om aantrekkelijke vastgoedprojecten in nichemarkten te traceren en hieraan waarde toe te voegen. Global State Investments heeft sindsdien het initiatief genomen voor 70 vastgoedmaatschappen en C.V.'s (commanditaire vennootschappen) in de Verenigde Staten en Europa. Voor de inmiddels beëindigde 41 Amerikaanse maatschappen is het gemiddeld behaalde rendement 21,6% enkelvoudig per jaar vóór belasting. Het huidige zwaartepunt van de projecten in de Verenigde Staten ligt op woningontwikkeling met voldoende groeipotentieel in metropolen met een gezonde vastgoedmarkt. Op 22 januari 2007 heeft Global State als eerste Nederlandse aanbieder van buitenlandse vastgoedprojecten het ISO 9000:2001-certificaat ontvangen van Lloyd s Register Quality Assurance voor het initiëren, plaatsen en beheren van vastgoedprojecten voor particuliere en zakelijke investeerders. Asset management Global State Partners Corporation (Atlanta, Georgia) staat onder leiding van mevrouw Dawn McNaught (BBA s in onroerend goed en marketing & sales), die sinds 1999 exclusief voor de Global State-groep werkzaam is. Global State Partners Corporation houdt zich met name bezig met het asset management van en de verslaggeving over de Amerikaanse projecten. Een andere belangrijke taak van Global State Partners Corporation is het onderhouden en uitbouwen van haar lokale netwerk. Daartoe behoort ook het beoordelen van nieuwe investeringsmogelijkheden in de Verenigde Staten. De Global State-vestiging in Atlanta is daarnaast sinds juni 2005 versterkt met de heer Bryan Mellinger (MBA), die kan bogen op ruime ervaring in de financiële wereld. Global State Partners adviseert en rapporteert rechtstreeks aan de Global State-groep te Weesp. * Tot 2003 handelend onder de naam Stone Hedge Investments. $-states Center Point I C.V. en $-states Center Point II C.V. bieden het investeringsproject Trump Towers Atlanta aan. Beherend vennoot van beide C.V. s is $-states Center Point B.V., een dochtervennootschap van Global State Investments B.V. De directie van Global State Center Point B.V. wordt gevoerd door Global State Investments B.V. Ook voor dit project worden de participaties uitgegeven door commanditaire vennootschappen. In een C.V. wordt de fiscale en juridische rechtspositie van de stille vennoten zoveel mogelijk beschermd. Hun aansprakelijkheid wordt aldus tot een minimum beperkt (nl. in beginsel tot de hoogte van hun inleg). De structuur, werkwijze, bevoegdheden, financiële en fiscale aspecten van de gekozen entiteiten worden uitgebreid toegelicht in dit prospectus. Project partners In dit project hebben vier partijen hun krachten gebundeld: Wood Partners, de Trump-organisatie, Dezer Properties en Global State. Elk van deze partners kan bogen op een jarenlange ervaring in projectontwikkeling en heeft specifieke competenties die zullen bijdragen aan het succes van het project. Wood Partners Behalve ontwikkelaar is Wood Partners ook de lokale partner voor het project. Sinds de oprichting in 1998 heeft Wood Partners meer dan woningen ontwikkeld in meer dan 80 projecten, ter waarde van ruim 3,7 miljard dollar. Wood Partners wordt al jarenlang beschouwd als één van Amerika s meest vooraanstaande appartementenbouwers. In de metropool Atlanta geldt Wood Partners als een van de meest vooraanstaande ontwikkelaars van high rise-condominiums. Het bedrijf heeft er verschillende succesvolle projecten op zijn naam staan die volledig zijn uitverkocht, waaronder Metropolis (498 units), Spire (393 units), Twelve at Atlantic Station (380 units) en Eclipse (358 units). Wood werkt momenteel aan de bouw van een woontoren in Atlanta Buckhead, genaamd Realm (406 units). Global State heeft in de afgelopen tien jaar diverse appartementenprojecten geïnitieerd met Wood Partners, dat dertien vestigingen heeft in de V.S. De samenwerking is tot dusver erg succesvol geweest, zoals blijkt uit onderstaand overzicht: Project Start Afgerond Rendement* Legacy Square % Legacy Manor % The Dakota % Alta Brook % Carrollton Brook % * Gerealiseerde ROI per jaar vóór belasting. 7

8 Projectmanagers Wood Partners Wood Partners heeft twee ervaren projectmanagers aangewezen, tevens partners, die verantwoordelijk zijn voor de ontwikkeling van het aangeboden project. MARK W. RANDALL werkt sinds juli 1999 bij Wood als ontwikkelingspartner in de staten Georgia, Alabama en Mississippi. Mark Randalls ervaring omvat een brede reeks aan appartementenprojecten. Sinds zijn komst heeft de vestiging in Atlanta vijf nieuwe projecten opgestart met units, ter waarde van ruim 200 miljoen dollar. JIMMY BAUGNON kan terugblikken op 14 jaar ervaring in alle facetten van de woningbouw, waaronder appartementenbeheer, acquisities en condominiumontwikkeling en -conversie. Sinds januari 2005 is hij als Development Director verantwoordelijk voor alle laagbouw ontwikkelingen in de zuidoostelijke regio. New York. Het bedrijf van Trump senior richt zich met name op huurwoningen voor de middenklasse. Donalds eerste project is de renovatie van een verwaarloosd appartementencomplex in Cincinnati, Ohio. Binnen een jaar weet hij de bezettingsgraad van het units tellende complex van 66% naar 100% te brengen. De 12 miljoen dollar die het project bij verkoop opbrengt, levert een winst op van 6 miljoen. In 1970 maakt Trump gebruik van de financiële crisis die New York dan teistert. Het gemeentebestuur is graag bereid belastingvoordelen te verlenen aan bedrijven die in de stad willen investeren. Het betekent de grote doorbraak voor Donald Trump. Na de herontwikkeling van het failliete Commodore Hotel naar het Grand Hyatt start hij met de ontwikkeling van hotel- en woningbouwprojecten. Eén van die projecten zal in de daaropvolgende decennia uitgroeien tot een begrip dat in verschillende andere steden navolging krijgt: de Trump Tower. Trump-organisatie Donald J. Trump is oprichter en CEO van de Trumporganisatie, die het hoogste marktsegment van de Amerikaanse vastgoedmarkt als werkterrein heeft. Trump is geboren op 14 juni 1946 in de Newyorkse wijk Queens. In de eerste vijf jaar van zijn loopbaan werkt Donald voor het vastgoedbedrijf van zijn vader Fred Trump in Brooklyn, In de jaren negentig ontwikkelt Trump een serie succesvolle projecten in Manhattan. In 1997 opent The Trump International Hotel & Tower zijn deuren, een 52 etages tellend hotel annex appartementencomplex. Andere projecten in Manhattan zijn onder meer The Trump Building in Wall Street en de Trump World Tower, een woontoren van 72 etages tegenover het gebouw van de Verenigde Naties. In hetzelfde jaar begint de bouw van Trump Place, een ultra-luxueus wooncomplex langs de Hudson rivier. Trump International Hotel & Tower, Chicago Trump Ocean Club International Hotel & Tower, Panama Trump Towers, Atlanta Palm Trump International Hotel & Tower, Dubai Trump International Hotel & Tower, Las Vegas 8

9 Ook buiten New York is Trump al jaren een begrip. In Chicago bouwt hij de Trump International Hotel & Tower. In Miami Beach, Florida, het Trump Grande Ocean Resort and Residences en langs de beroemde Strip in Las Vegas verrijst Trump International Hotel and Towers. Daarnaast bezit en beheert Trump in de V.S. vijf prestigieuze Golf Clubs en Resorts. De naam Trump is synoniem geworden voor succes, ultieme luxe en kwaliteit. Een reputatie die ook afstraalt op de bewoners van een Trump Tower. Dezer Properties Dezer Properties is de grootste beheerder van commercieel vastgoed in New York, met een portfolio dat meer dan m2 aan verhuurbaar vloeroppervlak omvat. In 2003 werkten Dezer Development en Donald Trump samen voor de bouw van het 4,5 hectare grote Trump Grande Ocean Resort and Residences aan Sunny Isles Beach, Miami. Dit project is bekroond met niet minder dan 24 Best Awards van the Builder's Association of South Florida, waaronder een award voor Best Overall Planned Community. De impact van een naam kan ongelofelijk zijn. Het kan deuren openen die anders gesloten zouden blijven. (Donald Trump) Niet alleen voor investeerders heeft de naam Trump een toegevoegde waarde. Meer dan wie ook is Donald Trump voor iedere Amerikaan de verpersoonlijking van succes. In New York staan zijn gebouwen op de meest prestigieuze adressen van de stad. Behalve in het onroerend goed, heeft Trump ook grote belangen in casino s en de entertainmentindustrie. Zijn succesvolle programma The Apprentice is onlangs het zesde seizoen ingegaan op de zender NBC. Dankzij de naam Trump betekent het bezit van een condominium in Trump Towers niet alleen wonen in ultieme luxe, maar ook aanzien. Niet alleen in Amerika, maar ook ver daarbuiten is wonen in een Trump Tower dan ook synoniem voor een financiële en maatschappelijke toppositie. Dat zo n reputatie ook iets kost, begrijpt de statusgevoelige Amerikaan volkomen Dezer Properties levert een bijdrage in de marketing, uitvoering en verkoop van het project. Via hun netwerk zijn er reeds 87 betaalde reserveringen geregistreerd voor de 363 condo's. Daarnaast onderhoudt Dezer de contacten met de Trumporganisatie. Wood Partners Track Record - Condominiumprojecten in zuidoosten V.S. Projectnaam Locatie Start Aantal Investering Eigen Eindresultaat units vermogen Rendement Termijn (x US$ 1 miljoen) (IRR) (jaar) The Dakota Atlanta, Georgia ,7 6,6 32,57 2,1 The Metropolis* Atlanta, Georgia ,7 17,6 34,31 1,8 Somerset at Abacoa Jupiter, Florida ,6 7,1 95,77 2,8 Tierra Verde at Delray Beach Delray Beach, Florida ,5 11,8 56,65 1,8 Eclipse* Atlanta, Georgia ,2 7,8 34,73 1,9 Mezzano West Palm Beach, Florida ,7 7,1 47,84 1,3 Fiore at the Gardens Palm Beach Gardens, Florida ,4 5,8 84,19 1,2 Spire* Atlanta, Georgia ,6 8,5 73,80 1,6 TWELVE at Atlantic Station* Atlanta, Georgia ,4 12,0 69,30 1,6 84,3 58,79 * highrise Bron: Wood Partners. 9

10 Economie & woningmarkt Atlanta: knooppunt met internationale uitstraling Trump Towers Atlanta gaat het middelpunt vormen van een plaats die al bijna twee eeuwen een centrale positie inneemt in het zuiden van de V.S. De stad werd in 1837 gesticht als eindpunt van een spoorlijn, met de toepasselijke naam Terminus. In 1843 werd de plaats omgedoopt tot Marthasville (naar de dochter van de toenmalige gouverneur). Twee jaar later kreeg het de huidige naam Atlanta. Toen in 1861 de Amerikaanse Burgeroorlog uitbrak, had de stad al inwoners. Atlanta was een belangrijk doelwit van de Unionisten, vanwege het belang als handelsknooppunt. Na een 107 dagen durende belegering werd de stad in 1864 goeddeels in de as gelegd. Nadat de teruggekeerde bevolking Atlanta in korte tijd weer had opgebouwd, werd het in 1868 uitgeroepen tot hoofdstad van Georgia. Van een belangrijk nationaal handelsknooppunt is het hedendaagse Atlanta uitgegroeid tot een knooppunt met een internationale uitstraling. Hartsfield Atlanta International Airport is één van Amerika s drukste vliegvelden; met rechtstreekse vluchten naar Europa, Zuid-Amerika en Azië is de metropool toegankelijker dan ooit voor de meer dan internationale ondernemingen die er zijn gevestigd. De stad heeft zich ontwikkeld tot een modern financieel centrum, waar 13 bedrijven uit de Fortune 500 hun hoofdkantoor hebben gevestigd. In de afgelopen twee decennia heeft Atlanta een ongekende groei doorgemaakt. In de stad schommelt het officiële bevolkingsaantal al jaren rond de In de totale metropool is het aantal inwoners echter met bijna 40% gestegen, van 2,9 naar bijna 5 miljoen. Het groeiend aantal wolkenkrabbers in downtown Atlanta, Buckhead en de zakendistricten in de buitenwijken vormen daar een duidelijke indicatie voor. Economie Atlanta, Georgia De tegenvallende ontwikkelingen die de Amerikaanse economie het afgelopen jaar heeft laten zien, zijn aan Georgia grotendeels voorbij gegaan. De voornaamste oorzaken zijn een sterke banengroei en een woningmarkt die niet gebukt gaat onder de bubble die zich in staten als Florida en Californië heeft voorgedaan doordat huizenprijzen door op winst beluste speculanten omhoog waren geschoten. De staat Georgia is inmiddels van een 42 e plaats in 2002 opgerukt naar de top tien van Amerikaanse staten met de grootste economische groei. Atlanta heeft een belangrijke rol gespeeld in die toegenomen welvaart in het zuidoosten van de V.S. Dankzij een uitstekend uitgebalanceerde en gevarieerde economie is de groei in Atlanta zelfs nog groter. Met name de uitzendbranche, telecommunicatie, entertainment, gezondheidszorg en detailhandel laten al jaren uitstekende resultaten zien. Dit heeft geleid tot een sterke bevolkingsgroei, een toename van het aantal banen en een gevarieerde beroepsbevolking. De vooruitzichten voor de korte en lange termijn zien er voor Atlanta onveranderd rooskleurig uit. Werkgelegenheid Atlanta In 2006 behoorde Atlanta tot de zes Amerikaanse metropolen waar de groei van de werkgelegenheid hoger lag dan het landelijk gemiddelde (zie tabel). Van deze zes metropolen lagen er vijf in het zuiden, een indicatie voor de gezonde vooruitzichten van dit deel van de V.S. In Atlanta lieten vrijwel alle sectoren een duidelijke groei zien van het aantal banen. Atlanta: de motor van het zuidoosten Meer dan nieuwe banen in 2006 betekende de hoogste banengroei van de afgelopen jaren. Tot 2008 worden nog eens extra banen per jaar voorzien. Inkomensgroei ligt hoger dan het landelijke gemiddelde. Atlanta staat in de top vijf van grote steden met de grootste aantrekkingskracht op hoog opgeleiden van jaar. Bron: Metro Atlanta Chamber of Commerce. Bron: Department of Labor. 10

11 Midtown telt op dit moment meer dan 1,2 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte. Dat oppervlak neemt alleen maar toe; in de vele kantoortorens en wolkenkrabbers rond Peachtree Street openen steeds meer ondernemingen nieuwe vestigingen. Hieronder gerenommeerde bedrijven als BellSouth, AT&T, Bank of America en de US Federal Reserve Bank. Deze ondernemingen zorgen voor een groeiende toestroom van hoog opgeleide werknemers vanuit het hele land. Toename aantal banen per sector, oktober Bron: Department of Labor. Met de komst van Trump Towers wordt het rijke aanbod aan voorzieningen dat Midtown nu al heeft verder uitgebreid. Het gebied aan Peachtree Street, tussen het High Museum of Art en het Fox Theatre, wordt vanaf het eerste kwartaal van 2007 omgebouwd tot een boulevard van zo n 1 miljoen vierkante meter die bol staat van entertainment en winkelmogelijkheden. Deze Midtown Mile moet voor Atlanta worden wat Madison Avenue is voor New York en zal goed zijn voor de werkgelegenheid. Er zijn onderhandelingen gaande met het Georgia Department of Transportation (GDOT), dat voor de aanleg van Midtown Mile sqft (2.932 m2) van het Trump Towers-perceel wil overnemen. Woningmarkt Verenigde Staten Na jaren van spectaculaire groei heeft de Amerikaanse woningmarkt afgelopen jaar een terugval doorgemaakt. Het aanbod aan woningen is in veel sectoren sterker gegroeid dan de vraag. Veel woningen zijn de afgelopen jaren in een vroeg stadium gekocht door op winst beluste speculanten. Het prijsopdrijvende effect dat dit veroorzaakte, zorgde ervoor dat woningen buitensporig duur werden. Dit gebeurde in het zuiden met name in Florida en Californië, regio s met een sterk gestegen voorraad condominiums. De afkoeling van de woningmarkt lijkt ook in 2007 nog door te zetten, al is het einde waarschijnlijk in zicht. Van een recessie is echter geen sprake, eerder van een gezonde afzwakking. Het afgelopen jaar heeft een duidelijke daling van de bouwactiviteit laten zien, waardoor de bestaande woningvoorraad weggewerkt kan worden. Veel economen verwachten mede daardoor een herstel in 2008, gelet op de groei van de bevolking en de werkgelegenheid. Woningmarktspecialist Rajeev Dhawan, directeur van het Economic Forecasting Center van de Universiteit van Georgia in Atlanta, heeft vertrouwen in de veerkracht van de Verenigde Staten: 'Zolang bedrijven banen blijven scheppen, stort de economie niet in.' De Amerikaanse economie zal in 2007 naar verwachting een iets lagere groei laten zien dan in De groei wordt vooral gehinderd door ontwikkelingen op de huizenmarkt. Door de waardedaling van huizen in sommige regio s nam ook het consumptievermogen van veel gezinnen af. Daar staat tegenover dat de bedrijfsinvesteringen krachtig blijven groeien. De groeivertraging kan beperkt blijven door een ruimer monetair beleid. De ruimte hiervoor zal echter pas in de loop van het jaar 2007 ontstaan, omdat het gevaar van een verder oplopen van de inflatie in de komende tijd nog te groot is. Het Amerikaanse bruto nationaal product is eind februari 2007 bijgesteld: 2,2% over 2006 in plaats van de verwachte 3,3% (zie tabel). De Federal Reserve Bank verwacht een herstel in Aantal inwoners Economische indicatoren V.S. * prognose Bron: Claritas, Inc. 11

12 Woningmarkt Midtown Atlanta Grootste groei bij topinkomens De gematigde prijsontwikkeling van woningen en de gezonde arbeidsmarkt van Atlanta zorgen ervoor dat de huizenmarkt nauwelijks problemen kent. Problemen op de woningmarkt zijn alleen te verwachten wanneer de werkgelegenheid stagneert. Met nieuwe banen in Atlanta in 2006 en jaarlijks tot 2008 is daar vooralsnog geen sprake van. Uit een artikel in the Atlanta Business Chronicle (december 2006) blijkt dat er de afgelopen jaren in geen enkele metropool zoveel bouwvergunningen zijn afgegeven als in Atlanta. De markt heeft het aanbod goed kunnen verwerken. De risico s op forse prijsdalingen zijn dan ook minimaal. Hoewel de bouwsector heel actief is, zijn er geen tekenen die wijzen op oververhitting. Tussen 2005 en 2010 zal het aantal huishoudens met inkomens boven de US$ naar verwachting de grootste procentuele stijging laten zien in de metropool Atlanta. Ook de doelgroep voor de condominiums van Trump Towers Atlanta zal hiermee een duidelijke groei laten zien. Bron: RCLCo & Claritas, Inc. 12

13 Projectinformatie Trump Towers Introductie Trump Towers Atlanta De Trump-organisatie omschrijft Trump Towers Atlanta als een condominiumproject in het hoogste marktsegment, met de voorzieningen en de architecturale uitstraling die aansluiten bij de reputatie van het merk Trump. De woontorens zullen geheel uit glas worden opgetrokken. Exclusieve boutiques en restaurants zullen het woongenot voor de bewoners complementeren. Fase I van de uit twee fases bestaande ontwikkeling omvat de bouw van een 47 etages tellende woontoren met 363 luxe condominiums, met watervallen aan de buitenzijde van het gebouw. De condominiums zullen een hoog afwerkingsniveau kennen. De Italiaanse designkeukens zullen worden uitgerust met natuurstenen aanrechtbladen en apparatuur van topmerken. Alle woonruimtes worden voorzien van hardhouten vloeren, terwijl in de slaapkamers zacht tapijt komt te liggen. De units krijgen hoge plafonds en ramen die de gehele voorgevel in beslag nemen. Doordat de condominiums pas vanaf de achtste etage beginnen, biedt elk appartement een adembenemend uitzicht over Atlanta. Ook de vele gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een beautycentrum en een zwembad met binnenstrand, zullen deel uitmaken van fase I. De parkeergarage met valet parking biedt ruimte aan 569 auto s, wat neerkomt op circa 1,6 parkeerplaats per eigenaar. Architectuur & interieurdesign Architect voor het project is The Preston Partnership LLC uit Atlanta ( Kenji Design Studios ( geleid door zanger Kenny Rogers en zijn zakenpartner Jim Weinberg, is verantwoordelijk voor de interieurontwerpen. Beide firma s werken nauw samen om een gebouw te creëren met een uitstraling die, met de naam Trump, de toch al spectaculaire skyline van Atlanta op een nog hoger niveau brengt. R.J. Griffin & Company ( is aangewezen als hoofdaannemer van het project. Wood Partners heeft voor al haar eerdere high-rise projecten in Atlanta samengewerkt met dit bedrijf, dat sinds 1985 actief is in Atlanta. Artist impression lobby Trump Towers Atlanta. 13

14 Bouwlocatie Trump Towers Atlanta krijgt een prominente plaats in het district Midtown. Geen enkel district in de metropool Atlanta heeft in de afgelopen jaren zo n stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. Midtown laat zien hoe wonen, werken en recreëren op perfecte wijze kunnen samensmelten. De overvloedige keuze aan uitstekende voorzieningen, zoals restaurants, theaters en musea, trekt steeds meer bedrijven aan die deel uit willen maken van Atlanta s meest bruisende district. De gedaanteverwisseling die Midtown ondergaat, vindt zijn oorsprong begin jaren 70. Tot halverwege jaren 80 werden er met name op de kantorenmarkt en in de hotelsector veel investeringen gedaan. In het daaropvolgende decennium bleef het lange tijd stil in Midtown. Pas met de komst van de Olympische Spelen in 1996 maakte Midtown opnieuw een groeispurt door. Tegelijkertijd ontstond er in de Verenigde Staten een demografische ommezwaai, waarbij steeds meer singles en empty nesters op zoek gingen naar woonruimte in de binnensteden. Ook aan Midtown ging die ontwikkeling niet voorbij; voor het eerst sinds de jaren vijftig nam het bevolkingsaantal toe. Behalve het rijke aanbod aan cultuur en entertainment, is ook de bereikbaarheid een sterk punt van Midtown. Zowel via de snelweg (Interstates 75 en 85) als met het openbaar vervoer heeft het district uitstekende verbindingen met de regio. Sinds 1996 zijn in Midtown 75 nieuwe projecten gestart, met nog vele andere in de planning. De nadruk ligt op ontwikkelingen die wonen, werken en winkels combineren en van Midtown een stadsdeel maken waar het leven nooit stilstaat. Het perceel voor Trump Towers, aan het kruispunt van 15th Street en West Peachtree, ligt op een steenworp afstand van het Woodruff Arts Center. Dit museum biedt onder meer onderdak aan het Atlanta College of Art, het Atlanta Symphony Orchestra en het High Museum of Art. Het Woodruff Arts Center ondergaat momenteel een meer dan 100 miljoen dollar kostende uitbreiding. Dit gebeurt onder leiding van de wereldberoemde Italiaanse architect Renzo Piano, de man die ook de uitbreiding van het Louvre in Parijs op zijn naam heeft staan. Het werknemers tellende Woodruff Arts Center behoort tot de hoogst aangeschreven musea van Amerika en trekt jaarlijks meer dan 1 miljoen bezoekers. Bouwlocatie Trump Towers Atlanta. 14

15 Op de hoek van Peachtree Street en Ponce de Leon Avenue ligt het Fox Theatre, in de jaren twintig van de vorige eeuw gebouwd als megabioscoop. Het rijk geornamenteerde theater, gebouwd in de vorm van een Arabische moskee met een Egyptisch interieur, biedt plaats aan bijna bezoekers. Halverwege de jaren zeventig dreigde het legendarische theater nog ten prooi te vallen aan de slopershamer. Hevige protesten vanuit de bevolking brachten redding voor het vervallen gebouw. Na een grondige restauratie is het Fox Theatre weer teruggebracht in zijn oude, glorieuze staat. Films worden er niet meer gedraaid; met popconcerten, opera s en balletvoorstellingen trekt het vernieuwde Fox nu zo n toeschouwers per jaar. Wie nu behoefte heeft aan de laatste Hollywoodblockbusters kan zijn hart ophalen in het Regal Atlantic Station Stadium 16, een hypermodern bioscoopcomplex met 16 zalen en gratis parkeergelegenheid. Op loopafstand van de Trump Towers-site zijn zowel gezellige café s te vinden als de beste restaurants van de stad, waar zelfs de meest verwende fijnproever aan zijn trekken kan komen. Met smaken uit alle windstreken, van Thais, Italiaans en Frans tot de eigen local cuisine. Maar net zo goed kun je hier terecht voor een snelle kop koffie van Starbucks of een bagel van Einstein Brothers. Ook op winkelgebied hebben de bewoners van Trump Towers straks keuze te over. Op nog geen kilometer bevindt zich Atlantic Station, een winkelcentrum met vele toonaangevende warenhuizen. Waar ooit een staalfabriek stond, kunnen nu liefhebbers van exclusief woondesign hun hart ophalen bij topmerken als Alessi, Ligne Roset, Space en Bulthaup. Maar ook grote publiekstrekkers als Ikea, Publix en binnenkort Target hebben vestigingen in Atlantic Station. Voor de laatste mode biedt Midtown een gevarieerd aanbod aan kleine boutiques. Indeling Trump Tower Etage Voorziening Begane grond Lobby, restaurants en andere retail 1-6 Overdekte parkeerruimte, valet parking service unit 7 Zakencentrum, vergaderaccommodatie, mediacentrum en klimaatruimten voor wijnen 8-42 Luxe condominiums Luxe penthouses Artist impression van één van de 363 condominiums. 15

16 Marketingstudie Marketing Om tot een optimale marketingstrategie te komen voor het ontwerp en de ontwikkeling van Trump Towers Atlanta heeft Wood Partners de hulp ingeroepen van Robert Charles Lesser Co., LLC, een onafhankelijk marketingbureau ( Lesser & Co. heeft onderstaande punten geanalyseerd: Prijsniveaus, afmetingen, bezettingsniveaus en kopersprofielen van bestaande luxe condominiumprojecten in Midtown. Vooruitzichten met betrekking tot vraag en aanbod, prijsontwikkelingen en potentiële marktrisico s. Op pagina 19 zijn de conclusies weergegeven van een 2 e marktonderzoek uitgevoerd door Linneman Associates met de vraag wat de invloed is van de merknaam Trump. Waren in Atlanta luxe condominiums in 2006 nog goed voor een marktaandeel van 16%, in 2008 zal dat volgens de studie zijn gestegen naar 45%. Uit het rapport van Lesser & Co. blijkt dat er een uitstekende basis is voor de ontwikkeling van luxe condominiums in Midtown. Hoewel het om een niche-markt gaat, biedt Midtown prima mogelijkheden voor succesvolle ontwikkelingen, mits uitstraling en locatie van een passend hoog niveau zijn. Behalve de vraag zal ook het aantal ontwikkelingen toenemen. Op dit moment zijn er plannen voor de bouw van luxe condominiums in de komende vijf jaar. Van slechts 450 condo s (waaronder Trump Towers) is de planning concreet. Lesser & Co. verwacht dat de voorsprong van Trump Towers een positief effect zal opleveren ten opzichte van concurrerende projecten. Temeer omdat financiers in toenemende mate strenge voorverkoopvoorwaarden stellen aan condominiumprojecten. Met de nabijheid van het Woodruff Arts Center en het groeiend aantal topondernemingen dat hier kantoren opent, vormt de locatie van Trump Towers Atlanta één van de pluspunten van het project. Ook qua uitstraling voldoet het aan de hoogste eisen: door de samenwerking met de Trump-organisatie en Dezer Properties zal het de concurrentie niet alleen letterlijk, maar ook figuurlijk in de schaduw zetten. Wonen in een Trump Tower is wereldwijd synoniem voor succes en status, wat de vraag alleen maar zal versterken. Zeker omdat een dergelijk prestigieus project nog niet beschikbaar is op de woningmarkt van Atlanta. Door de sterke reputatie van het merk Trump is het risico op prijsfluctuaties bovendien aanmerkelijk kleiner dan voor projecten die het op eigen kracht moeten redden. Hoewel Lesser & Co. goede verwachtingen heeft voor de markt van luxe condominiumprojecten in Midtown, is het succes mede afhankelijk van renteontwikkelingen en een goede balans tussen vraag en aanbod. De marketing voor het project is in handen van Wood Partners en Dezer Properties. Dezer heeft in zes eerdere projecten samengewerkt met de Trump-organisatie, waarbij het bedrijf veel expertise heeft opgedaan met de verkoop van dit unieke type condo s. De marketing zal een extra impuls krijgen met het inzetten van Donald Trump en zijn familieleden. Als medeontwikkelaar zal Donald Trump diverse openbare presentaties doen voor de promotie van het project. In april 2007 zal een begin worden gemaakt met de voorverkopen voor Trump Towers Atlanta, in verband met voorverkoopeisen die banken stellen om de bouwfinanciering te kunnen aanspreken. Deze eisen omvatten doorgaans maximaal 50% van het totale verkoopbare oppervlak. Wood Partners verwacht echter dat de banken voor dit project aanmerkelijk lager zullen gaan zitten, in verband met de grote vraag die Trump-projecten traditioneel losmaken. Een indicatie hiervoor vormen de 87 betaalde reserveringen die 1 maart jl. al waren geplaatst voor Trump Towers Atlanta, terwijl er nog geen marketing-activiteiten van enige betekenis hadden plaatsgevonden. Bij realisering van bovenstaande strategie zal fase I naar verwachting 37 maanden in beslag nemen (zie tabel pagina 17). Wanneer de verkoopsnelheid zich volgens planning ontwikkelt, zal fase I van het project vanaf december 2009 worden opgeleverd. Vandaag is voor meer dan $ 122 miljoen appartementen verkocht van Trump Ocean Resort Baja in Mexico, het hoogste bedrag dat ooit in één dag aan onroerend goed is uitgegeven in Mexico. De 188 verkochte appartementen, variërend in prijs van tweehonderdduizend tot drie miljoen dollar, zijn goed voor 80 procent van fase I van het project. (Business Wire, 11 december 2006) Met de bouw van de eerste Trump Tower in New York gaf Donald Trump 24 jaar geleden het begrip luxe condominium een nieuwe betekenis. Riante appartementen met adembenemende vergezichten, in een gebouw met exclusieve boutiques, toprestaurants, sportfaciliteiten en vergadercentra. Het gaf Trump een positie op de vastgoedmarkt die ook nu zijn gelijke niet kent. Zowel qua prijsniveau als verkoopsnelheid laat de Trump-organisatie concurrerende projecten in het topsegment ver in de schaduw staan. 16

17 De ruwe planning voor dit project ziet er als volgt uit: Wat Wanneer Voltooid DEVELOPMENT/FINANCE Purchase land Juli 2006 Construction Loan Finance Package to Lenders Maart 2007 Close Construction Loan Juni 2007 DESIGN, PRECONSTRUCTION & PERMITTING Approved Final Density Plan November 2006 Begin Expedited Development of Regional Impacts / Site Plan November 2006 Letter of Understanding - Georgia Regional Transportation Authority December 2006 Final Report - Atlanta Regional Commission Januari 2007 Development of Regional Impact Approval Januari 2007 Special Application Permit Approval Februari 2007 Approved Design Development Docs Februari 2007 Sitework Permit Submitted Februari 2007 Sitework Permit Approved Juni 2007 Guaranteed Maximum Price Drawings to Contractor (60-65% CD's) Maart 2007 Guaranteed Maximum Price to Owner Group April 2007 Value Engineering Process Completion Mei 2007 Guaranteed Maximum Price Contract Fully Executed Mei 2007 CONSTRUCTION Construction Start Juni 2007 First Temporary Certificate of Occupancy December 2009 Second Temporary Certificate of Occupancy Februari 2010 Third Temporary Certificate of Occupancy (Final) April 2010 MARKETING/SALES Hire Realty / Creative / PR Team December 2006 Final Marketingplan Februari 2007 Sales Center open / Taking Reservations Maart 2007 First Closings (30 days after Certificate of Occupancy) December 2009 Final Closings (7 month sell-close out) Juni 2010 Trump Towers sluit aan bij veranderende woonwensen Het ontwerp en concept voor Trump Towers Atlanta sluit aan bij de veranderende woonwensen op de Amerikaanse huizenmarkt. Een rapport van het American Institute of Architects wijst uit dat 70% van de aangesloten woningarchitecten zich bezighoudt met binnenstedelijke projecten die een mix vormen tussen wonen, werken en recreëren, met goede aansluitingen op (openbaar) vervoer. Deze ontwikkeling past bij een groeiende wens naar een comfortabel leven, waarin alles 24 uur binnen handbereik is zonder in de file te hoeven staan. Bron: aia.org. 17

18 Lesser & Co. heeft met de gemiddelde vraag als uitgangspunt twee scenario s gemaakt. Bij het eerste scenario is uitgegegaan van de luxe units die in 2005 zijn verkocht, de tweede is gebaseerd op een daling van 10%. In beide scenario s zal de vraag naar luxe condominiums groter zijn dan het aanbod, mits de rente op een relatief laag niveau blijft. Met het oog op de projecten die de komende jaren op de markt komen, kan er in 2007 en 2008 een licht overaanbod ontstaan in het luxe marktsegment van Midtown. De verwachting is dat slechts 21% van deze units voor de absolute top van het segment zal zijn, terwijl juist dit deel van de markt momenteel een hoge groeipotentie laat zien. Luxe condo-projecten in Atlanta, Georgia, januari 2007 Project Ontwikkelaar Start verkoop Aantal Aantal Gem. Gem. Gem. Maandelijkse Aantal etages units grootte (SF) Prijs $/SF verkoop maanden tot uitverkoop AT Lofts Lane Company september $ $ ,0 0 Piedmont Crest Highlands Residential november $ $ 324 4,5 7 The Reynolds Urban Realty Partners oktober $ $ 285 4,2 14 Twelve Centennial Park Novare Group april $ $ ,9 10 Aqua Midtown Tivoli Properties mei $ $ ,6 5 The Atlantic Novare Group september $ $ ,3 25 Gemiddeld $ $ ,9 10 Totaal Bron: RCLCo Scenario Gelijkblijvende vraag naar luxe condo s Gemiddelde vraag* Over (onder) aanbod (94) (221) (93) Scenario - 10% minder vraag naar luxe condo's Gemiddelde vraag Over (onder) aanbod (128) (46) % luxe condo s van jaarlijkse aanbod 29% 49% 51% 53% 36% 51% * Gebaseerd op de vraag naar luxe comdominiums in 2005 en 2006; uit eerdere jaren zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een betrouwbaar beeld te geven. 18

19 Verkoopresultaten Trump-projecten vs. concurrentie Projectnaam Locatie Gem. $ per SF Gem. unitverkopen per maand Trump Concurrentie Trump Concurrentie Trump International Hotel & Towers Chicago Chicago, Illinois $ 1,066 $ Trump International Hotel & Towers Las Vegas Las Vegas, Nevada $ 1,145 $ 1, Trump International Hotel & Towers Fort Lauderdale Fort Lauderdale, Florida $ 1,198 $ Trump Park Avenue New York, New York $ 1,823 $ 1,672 3 nb The Residences at Trump National Golf Club Westchester Westchester, New York $ 556 $ The Estates at Trump National Golf Club Los Angeles Los Angeles, California $ 961 $ 523 nb nb Trump Ocean Club International Hotel & Towers Panama Panama, Latin America $ 365 $ Gemiddelde Trump Premium 43% 237% Bron: Linneman Associates. Conclusies van Linneman Associates: 1) De Trump-organisatie wordt wereldwijd geassocieerd met kwalitatief hoogstaand vastgoed. 2) Trump-projecten dwingen hogere prijzen en verkoopsnelheden af. 3) Trump-projecten leveren sneller rendement op dan de concurrentie. Trump: garantie voor toegevoegde waarde? Geen enkele vastgoedmultinational kan op zo n wereldwijde bekendheid terugvallen als de Trump-organisatie. Maar in hoeverre is die bekendheid een garantie voor succesvolle projecten? Met die vraag als uitgangspunt analyseerde marktonderzoeksbureau Linneman Associates de prijsontwikkeling en verkoopsnelheid van zeven Trump-projecten. Hoe groot is de toegevoegde waarde van de naam Trump, los van de weelderige luxe en talloze extra s die de projecten bieden ten opzichte van de concurrentie? Uit het onderzoek kwam naar voren dat de naam Trump een onmiskenbaar positief effect heeft op het verkoopproces. Condominiums uit de onderzochte projecten van Trump leverden gemiddeld 43% meer op dan appartementen uit concurrerende projecten. Ondanks hun aanzienlijk hogere prijs lag de verkoopsnelheid van Trumps condominiums zelfs gemiddeld 237% hoger (zie bovenstaande tabel). Linneman Associates concludeert dat niet alleen de Trump-organisatie, maar ook Trumps financiële en strategische partners hiervan profiteren. Oplevering fase I Trump Towers Atlanta Aantal units December Januari Februari Maart April Mei Juni Totaal 363 Prijzen Trump Towers Atlanta De hoogste prijs per vierkante foot op de woningmarkt van Atlanta bedroeg in 2006 US$ 425. Met de gemiddeld 43% die een Trump Tower-project aan toegevoegde waarde heeft ten opzichte van de concurrentie, zou dat een prijs rechtvaardigen van US$ 607. Doordat Atlanta als stad minder tot de verbeelding spreekt dan andere steden waar Trump Towers zijn gebouwd, heeft Wood Partners besloten de toegevoegde waarde van de condominiums in Trump Towers Atlanta te beperken tot 30%. De prijs per vierkante foot is derhalve vastgesteld op US$ 555. Dit levert verkoopprijzen op variërend van US$ tot US$ 1.7 miljoen, met penthouses van US$ 1.3 tot US$ (zie tabel op pag. 20). 19

20 Trump Towers Atlanta Unit Mix Condominiums Type Aantal units SF per unit Verkoopprijs Verkoopprijs Totaal aantal Totale bruto Totale bruto per unit per sq ft sq ft opbrengst opbrengst zonder zonder met upgrades upgrades upgrades 1 slaapkamer A $ $ 555, $ $ slaapkamer A $ $ 555, $ $ slaapkamer A2A $ $ 555, $ $ slaapkamer A $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B2A $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B8A $ $ 555, $ $ slaapkamers B $ $ 555, $ $ slaapkamers B9A $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ slaapkamers P $ $ 555, $ $ Totaal / gem $ $ 555, $ $

21 Financiële gegevens Investeringsbegroting 1240 West Peachtree, L.P. Voor de investering in Trump Towers Atlanta fase I is uitgegaan van deelname van twee commanditaire vennootschappen (de C.V. s) in 1240 West Peachtree Limited Partnership (de L.P.). $-states Center Point I C.V. (C.V. I) draagt US$ bij in de L.P. en $-states Center Point II C.V. (C.V. II) US$ Deze bedragen zijn exclusief het werkkapitaal dat in Nederland wordt aangehouden. De initiatiefnemer behoudt zich het recht voor de samenstelling van C.V. I en C.V. II te wijzigen, indien de respons dat rechtvaardigt. Hierdoor kunnen de rendementen licht wijzigen. In C.V. I worden 618 participaties van US$ uitgegeven inclusief werkkapitaal en exclusief 3% emissiekosten. In C.V. II worden maximaal 78 vennoten toegelaten die elk minimaal US$ inleggen exclusief werkkapitaal en exclusief 3% emissiekosten. De lokale partners brengen tezamen US$ in de L.P. in en US$ van het totale vermogen of de kapitaalbehoefte wordt ingebracht uit deposito s van de kopers, hetgeen in de staat Georgia is toegestaan. Daarmee bedraagt het totaal aan eigen vermogen van de L.P. US$ ofwel 9,9% van het benodigde kapitaal. Investeringsbegroting L.P. US$ % Per unit 363 stuks Per sq.ft ( ) Aankoop grond en bijkomende kosten ,02% ,03 Engineering ,20% ,89 Milieu-onderzoek ,02% 135 0,08 Bodemonderzoek ,18% ,79 Landmeting en -planning ,21% ,93 Ontwerpkosten en architect ,37% ,08 Juridische en closing kosten ,37% ,65 Belasting en verzekeringen ,74% ,18 Financieringskosten ,97% ,33 Kosten gemeente ,12% 850 0,52 Bouwkosten condominiums ,98% ,83 Aanloopkosten gemeenschappelijke ruimten ,54% ,42 Marketingkosten V.S. tot oplevering ,60% ,11 Project- en bouwmanagement ,74% ,08 Bouwrente ,16% ,21 Onvoorzien ,52% ,75 Verkoopkantoor en -team ,20% ,91 Bijdrage VVE ,29% ,28 Makelaarscourtage ,25% ,55 Acquisitie- & syndicatievergoeding GSI ,44% ,98 Marketingkosten syndicatie ,08% 551 0,33 Assetmanagement Global State Partners ,02% 178 0,11 Totale investeringen ,00% ,02 In de kapitaalbehoefte wordt voorzien door: Eigen vermogen C.V. I ,46% Eigen vermogen C.V. II ,43% Eigen vermogen lokale partners ,99% Deposito s kopers ,24% Bancaire financiering ,89% Totale vermogen ,00% 21