Grou - Centrum. Actualisatie distributieve ruimte. Broekhuis Rijs Advisering 1

Transcriptie

1 Grou - Centrum Actualisatie distributieve ruimte Broekhuis Rijs Advisering 1

2 Grou - Centrum Actualisatie distributieve ruimte Opdrachtgevers: Gemeente Boarnsterhim Projectnummer: Datum: Broekhuis Rijs Advisering Postadres: Wederik LX Zuidhorn Tel. ( ) info@broekhuisrijs.nl Internet : Broekhuis Rijs Advisering 2

3 Inhoud 1 Inleiding 4 2 Analyse huidige situatie Grou Vraagzijde 2.2 Winkelaanbod en winkelstructuur 3 Trends en ontwikkelingen 11 4 Distributieve marktruimte (kwantitatieve analyse) 15 5 Mogelijkheden Minne Finne (kwalitatieve analyse) 17 6 Oppervlakte- en parkeerbehoefte supermarkt Poiesz 20 7 Conclusies 23 Broekhuis Rijs Advisering 3

4 1 Inleiding In 2009 is voor de kern Grou door het HBD een detailhandelstructuurvisie opgesteld. Deze visie is in januari 2010 door de gemeente vastgesteld en vormt het kader voor de detailhandelsontwikkelingen in de kern Grou. Vanuit de detailhandelstructuurvisie is aangegeven dat het verstandig zou zijn om de relatie tussen de Hoofdstraat en het Pikmeer te versterken. In dit kader is de locatie Minne Finne in beeld gekomen. De ontwikkeling van de locatie Minne Finne met ongeveer m² oppervlak biedt in potentie kansen voor versterking van de relatie met het centrum. In eerste instantie was het de bedoeling om de Poiesz supermarkt naar de Minne Finne te verplaatsen. De Poiesz supermarkt heeft echter te kennen gegeven hiervan af te zien. Het verzoek van de eigenaar van de locatie Minne Finne is nu om de locatie in te vullen met detailhandel in de non-food branche. Vraagstelling Gezien de recente ontwikkelingen in Grou en in de detailhandelsbranche in het algemeen stelt de gemeente zich de vraag of een uitbreiding met m² detailhandel op de locatie Minne Finne nog verantwoord is. U hebt ons gevraagd om in een korte en bondige rapportage antwoord te geven op de volgende vragen: 1. Hoe ziet de distributieve ruimte in de non-food branche er voor de kern Grou uit, rekening houdend met de meest recente trends en ontwikkelingen in de detailhandelsbranche? 2. Is het op basis van zowel kwantitatieve argumenten (de distributieve ruimte) als de kwalitatieve argumenten (de ruimtelijk economische structuur) wel of niet verantwoord om mee te gaan met de vraag van de eigenaar van de locatie Minne Finne? 3. Welke verkoopoppervlakte zou voor een Poiesz-supermarkt in het centrum gewenst zijn, en hoeveel parkeerplaatsen zijn er nodig voor de Poiesz-supermarkt, wanneer deze verhuist naar de voormalige PTTlocatie? Werkwijze Om deze vragen te kunnen beantwoorden is het gewenst een compacte en zorgvuldige analyse te maken van de huidige situatie in Grou en het direct aangrenzende gebied (hoofdstuk 2). Ook recente ontwikkelingen worden in dit hoofdstuk meegenomen. In hoofdstuk 3 geven we een overzicht van de meest actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel. Broekhuis Rijs Advisering 4

5 Op basis van het huidige niet-dagelijkse aanbod, de koopkrachtbinding en mogelijke koopkrachttoevloeiing, en de noodzakelijke vloerproductiviteit wordt voor de niet-dagelijkse sector de distributieve ruimte en daarmee het omzetpotentieel vastgesteld (hoofdstuk 4). Op basis van de distributieve berekening en een kwalitatieve analyse van het centrum volgt een advies over de al dan niet aanwezige mogelijkheden van de Minne Finne voor Grou (hoofdstuk 5). In hoofdstuk 6 staan we stil bij de oppervlakte- en parkeerbehoefte van de Poiesz bij een verplaatsing naar de voormalige PTT-locatie. Tenslotte volgen in hoofdstuk 7 de conclusies. Broekhuis Rijs Advisering 5

6 2. Analyse huidige situatie Grou Grou is de hoofdkern van de gemeente Boarnsterhim. Deze gemeente ligt centraal in Friesland. De kern Grou ligt ongeveer 15 km ten zuiden van de stad Leeuwarden; de afstand naar Heerenveen en Sneek bedraagt circa 19 kilometer. Grou is een echte watersportplaats; het ligt direct aan het Pikmeer. Hierdoor kent Grou veel toerisme. Per 1 januari 2014 houdt de gemeente op te bestaan; de huidige gemeente wordt gesplitst, waarbij het grootste deel qua inwonertal naar de nieuwe gemeente Leeuwarden gaat. Ook Grou zal dan deel uitmaken van Leeuwarden. 2.1 Vraagzijde De gemeente Boarnsterhim telde op 1 januari inwoners. Het inwonertal van de gemeente is de afgelopen jaren iets toegenomen. Grou is de grootste kern van de gemeente; hier woonden per 1 januari 2013 in totaal mensen. Het inwonertal schommelde de afgelopen jaren enigszins; soms lag het inwonertal iets hoger, soms was het juist lager. De afgelopen paar jaren is het inwonertal in aantal licht gegroeid. De verwachting voor de komende jaren is, dat op basis van de nieuwbouwplannen en landelijke prognoses het aantal inwoners ongeveer op hetzelfde niveau zal blijven. Kaart 1 Grou en omgeving Bron: Google, bewerkt door Broekhuis Rijs Advisering Broekhuis Rijs Advisering 6

7 Akkrum is met inwoners de tweede kern van de gemeente, en ligt 8 kilometer ten zuiden van Grou. Akkrum heeft een eigen detailhandelsaanbod, met onder meer een Poiesz-supermarkt. In deze kern is de afgelopen jaren het inwonertal iets toegenomen; door deze toename is ook het inwonertal in de totale gemeente iets gegroeid. In de directe omgeving van Grou liggen diverse dorpen, die soms ook eigen dagelijkse voorzieningen hebben, maar waarvan de inwoners ook vaak naar Grou gaan voor hun aankopen. Het gaat in de eerste plaats om Jirnsum (1.296 inwoners) en Reduzum (1.085 inwoners). Een paar andere dorpen, die meer op Leeuwarden en Heerenveen zijn georiënteerd zijn Wergea (1.686 inwoners), Aldeboarn (1.483 inwoners) en Nes (1.096 inwoners). Het inkomensniveau in de gemeente Boarnsterhim is in vergelijking met overige Friese gemeenten relatief hoog. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in de gemeente Boarnsterhim ligt echter 2% onder het Nederlandse gemiddelde (bron CBS 2010). In onze distributieve berekening houden wij hier rekening mee. Toerisme Grou trekt jaarlijks veel recreanten en toeristen, vooral dankzij haar ligging aan het Pikmeer en de centrale ligging in het hart van Friesland. De watersport neemt een belangrijke plaats in in Grou. In Grou zijn diverse verblijfsaccommodaties en een jachthaven aanwezig. Veel toeristen doen daardoor hun aankopen in en rondom Grou. Volgens de gegevens van Toerdata Noord (2011) telde Friesland in 2010 ruim 11,3 miljoen toeristische overnachtingen, waarvan 2,6 miljoen in het Friese Merengebied (waar Grou van deel uitmaakt). In de hele gemeente Boarnsterhim ging het om overnachtingen in totaal, dus de optelling van de overnachtingen op het land en in de havens. Het aantal overnachtingen in de jachthavens van Boarnsterhim wordt door Toerdata Noord ingeschat op Volgens gemeentelijke tellingen bedroeg het aantal overnachtingen in de jachthaven van Grou de afgelopen jaren ruim per jaar. In de berekeningen voor de toeristische omzet in Grou zullen we uitgaan van deze gemeentelijke tellingen als basis; daarnaast zullen we gebruik maken van zo recent mogelijke informatie op landelijk en regionaal niveau ten aanzien van overnachtingen, toeristische bestedingsbedragen, gegevens van dagtoerisme en informatie over boottochten. Deze gegevens zijn onder meer afkomstig van Toerdata Noord, het CBS en uit het FRO-rapport (Friese Rondvaart Ondernemers, 2012). Broekhuis Rijs Advisering 7

8 Het FRO- passagiers aan boord van een rondvaartboot zijn gestapt; Grou neemt hierin een zeer belangrijke plaats in. In Grou gaat het om op jaarbasis. Op basis van de gegevens van Toerdata en het CBS wordt in het FRO-rapport uitgegaan van een besteding per bezoeker van bijna -, zodat de totale bedrag wordt besteed aan detailhandel, maar vooral ook aan de horeca en musea. Op basis van al deze gegevens komen we tot een totale omzet in de detailhandel in Grou vanuit het toerisme van ongeveer.0 miljoen miljoen op jaarbasis. 2.2 Winkelaanbod Het centrum van Grou is historisch gezien het belangrijkste winkelgebied Hoofdstraat is een belangrijke winkelstraat en is deels als voetgangersgebied ingericht. Daarnaast zijn diverse winkels aan het Halbertsmaplein/Raadhuisstraat en de Gedempte Haven te vinden. De supermarkt van Poiesz grenst direct aan het centrumgebied. Deze supermarkt is momenteel slechts 375 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) groot. Andere trekkers zijn met name een vestiging van Blokker en de sinds kort in Grou aanwezige HEMA. De parkeermogelijkheden in en rondom het centrumgebied zijn de afgelopen jaren verbeterd; toch geeft het parkeren vooral in het watersportseizoen nogal eens problemen. Daarom zullen ook de komende tijd nog extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd (zie verderop). Een tweede, recenter gerealiseerd winkelgebied is te vinden aan de Stationsweg. Hier zijn de supermarkten van Jumbo (recent vergroot met 200 m2 naar m2 wvo) en Lidl (996 m2 wvo) te vinden, alsmede een vestiging van Kruidvat. Bij deze winkelconcentratie is een eigen parkeergelegenheid aanwezig. Langs de Stationsweg en Parkstraat zijn nog een paar winkels aanwezig uit de doelgerichte branches, zoals Fixet. Deze branches zijn verder vooral op bedrijventerreinen ten noorden van de kern te vinden, zoals aan de Oedsmawei (Babydump) en op Biensma (Stienstra keukens). Op kaart 2 is de ligging van de winkelgebieden in de kern Grou aangegeven. Ook de haven met de locatie Minne Finne is hierop vermeld. Broekhuis Rijs Advisering 8

9 Kaart 2 Ligging winkelgebied Grou Bron: Google, bewerkt door Broekhuis Rijs Advisering Nieuwe ontwikkelingen Op dit moment is de relatie tussen het Waterfront met haar toeristen en het centrumgebied niet optimaal. De gemeente wil graag deze relatie in de toekomst gaan versterken, waardoor het centrumgebied meer kan profiteren van de watersport. Dit is ook als uitgangspunt in de Detailhandel Structuurvisie (DHS) Grou opgenomen. Er zijn plannen in de maak voor een duidelijke kwaliteitsverbetering, waarbij de nautische sfeer zich over het hele centrumgebied van Grou kan verspreiden. Tevens zijn plannen in ontwikkeling om aan de Hellinghaven (noordelijk van Minne Finne) enkele appartementen te realiseren, waarbij ruimte geboden wordt voor detailhandel op de begane grond (ongeveer 280 m2 bvo). De supermarkt van Poiesz is op dit moment met 375 m2 wvo te klein om een volledig assortiment te bieden. Er is dan ook een wens om te vergroten; de locatie van Minne Finne is hiervoor een optie geweest; recent is duidelijk geworden dat dit geen doorgang gaat vinden. Op de locatie van het voormalige postkantoor aan de Parkstraat is het wellicht mogelijk om een verbeterde supermarkt van ongeveer 850 m2 bvo Broekhuis Rijs Advisering 9

10 circa 650 m2 wvo te realiseren. Deze locatie ligt voor de eigen bewoners centraler en is eenvoudiger te bereiken dan de Minne Finne. De locatie Minne Finne in feite een groen grasveld - ligt tussen de jachthaven en de Hellinghaven in, direct aan het Pikmeer. De geplande ontwikkeling gaat uit van m2 bebouwing. Het terrein ligt, komend vanaf de Gedempte Haven, aan de overkant van de Volmaweg. Voor de Volmaweg is een bestemmingsplan in de maak als onderdeel van het Masterplan; de ontwikkeling betreft woningbouw in combinatie met detailhandel. Deze detailhandel is ter vervanging van de tijdens de vaststelling van de DHS aanwezige detailhandel in dit gebied. De planning van de bouw aan de Volmaweg is onzeker geworden. Parkeren De parkeermogelijkheden in en rondom het centrumgebied zijn na vaststelling van de DHS Grou het afgelopen jaar aanzienlijk verbeterd. Juist bij de entree van het centrum is capaciteit toegevoegd. Het gaat om 26 parkeerplaatsen aan de Friesmastrjitte en om 64 plaatsen ( ) bij de Parkstraat. Op onderstaande kaart staan de belangrijkste parkeergebieden voor het centrum aangegeven. Mede door de toevoeging van deze parkeerplaatsen, waar momenteel het laatste gedeelte wordt afgerond, is de parkeerdruk in het centrumgebied merkbaar afgenomen. Kaart 3 Parkeerterreinen rondom centrum Grou Bron: gemeente Boarnsterhim, bewerkt door Broekhuis Rijs Advisering Broekhuis Rijs Advisering 10

11 3. Trends en ontwikkelingen De dynamiek in de detailhandel is altijd al groot geweest. Er zijn diverse trends en ontwikkelingen die de toekomst van de detailhandel mee zullen gaan bepalen. In dit hoofdstuk schetsen wij enkele trends en ontwikkelingen die voor de ontwikkeling van de detailhandel in de gemeente Boarnsterhim van belang zijn. Gezinsverdunning Het aantal huishoudens is de afgelopen decennia in Noord Nederland nog fors gestegen. Dit valt vooral te verklaren vanuit de gezinsverdunning die is opgetreden. In Nederland telde een huishouden in 1975 nog 2,95 personen; in 2010 was dit gedaald naar 2,22. Hoewel de daling nu minder snel gaat, is de gezinsverdunning nog niet tot staan gebracht. In de provincie Fryslân bedroeg de gemiddelde huishoudgrootte 2,27 (cijfers 2010). In 2012 lag de gemiddelde huishoudgrootte in Boarnsterhim op 2.3. Over het algemeen ligt in de plattelandsdorpen de huishoudgrootte hoger. Geconcludeerd kan worden dat om hetzelfde aantal inwoners (dus consumenten) in een kern te behouden het nodig is om woningen te blijven bouwen. Stagnatie of stilstand van woningbouw kan daardoor sneller leiden tot een afname van het inwonertal. Vergrijzing Op dit moment is de grijze druk in Nederland ongeveer 26%.Dat wil zeggen: tegenover elke honderd potentiële arbeidskrachten (20-64-jarigen) staan 26 personen van 65 jaar of ouder. Vijftig jaar geleden waren dit er nog 14. In 2020 is de grijze druk naar verwachting toegenomen tot 30%. Daarna loopt hij zelfs nog verder op. In de tweede helft van deze eeuw zal de grijze druk 40% bedragen. Bijna tweemaal zoveel als nu. De vergrijzing die al is ingezet is dus structureel. In Boarnsterhim ligt de grijze druk op al op 30% (CBS 2013). Ontgroening Waar het aandeel ouderen toeneemt, daalt het aandeel van de werkzame bevolking en van de kinderen/jongeren. Dit laatste wordt ontgroening genoemd. Rond 2025 zal het aandeel 65-ers in Nederland het aandeel jongeren gaan inhalen. Ontgroening kan een behoorlijk effect hebben op de voorzieningen. Het is niet ondenkbeeldig, dat juist op het platteland het effect van ontgroening merkbaar zal zijn; de jongeren trekken naar de grotere dorpen en steden. Daar zijn de voorzieningen voor hen volop aanwezig. Broekhuis Rijs Advisering 11

12 Schaalvergroting Schaalvergroting doet zich binnen vrijwel alle branches voor. Binnen de foodsector betekent het onder andere dat supermarkten groter zijn geworden, maar ook speciaalzaken zijn groter en specifieker geworden. Het aantal speciaalzaken (slager, bakker, AGF) is de afgelopen jaren duidelijk afgenomen. In veel plattelandskernen zijn de speciaalzaken vaak al geheel verdwenen; zo is in Grou bijvoorbeeld geen groentewinkel meer aanwezig. Een andere opvallende branche waar de schaalvergroting zich vooral heeft voorgedaan is die van de bouwmarkten en tuincentra. In de centra van dorpen bestaat dikwijls ruimtegebrek voor zulke winkels. Grootschalige ontwikkelingen zijn dan ook vaak gedwongen om uit te wijken naar de periferie, naar de randen van de plaatsen. Door de schaalvergroting veelal voortkomend uit een grotere assortimentswens van de consument kunnen kleinere ondernemers niet altijd meer in elk dorp aanwezig blijven. Toename mobiliteit en concurrentie tussen centra Al in de vorige eeuw is de mobiliteit en vooral het gebruik van de auto enorm toegenomen. Dit heeft nog steeds enorme gevolgen voor het winkelbeeld. De consument heeft veel meer keus gekregen en kan eenvoudig meerdere winkelgebieden bezoeken. Vooral het aantal buurtwinkels is hierdoor afgenomen, omdat de consument vaker kiest voor een groter aanbod op relatief geringe afstand. Afstand is nog altijd zeer bepalend in het keuzegedrag van de consument, maar niet meer allesbepalend. Veel consumenten bezoeken dan ook regelmatig meerdere winkelgebieden om al hun aankopen te verrichten. Voor elk winkelgedrag (shopping, gericht boodschappen halen ed.) kan de consument een ander winkelcentrum bezoeken en doet dat dan ook regelmatig. Ook in plattelandsgebieden is hiervan sprake, maar aangezien de afstanden hier groter zijn dan in stedelijke gebieden neemt de afhankelijkheid van een vervoermiddel toe. Wanneer in een kleinere kern in het Noorden een voorziening verdwijnt, dan betekent dit vaak dat de inwoners niet meer met de fiets hun boodschappen kunnen halen. Hoewel mensen gemiddeld langer mobiel blijven is juist op het platteland de vergrijzing sterk aanwezig. Niet iedereen heeft de beschikking over een auto en/of rijbewijs. Bovendien biedt het openbaar vervoer in veel gevallen geen alternatief. De keuzevrijheid van de consument wordt hierdoor beperkt. Centra met ruime parkeermogelijkheden en goede openbaar vervoerverbindingen gaan daardoor op termijn aan belang winnen. Broekhuis Rijs Advisering 12

13 - De opkomst van de postorder- en internetbedrijven is de afgelopen jaren heel groot geweest. Volgens cijfers van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) werd van de totale bestedingen in de non-food in ,4% uitgegeven via internet. Dit percentage is inmiddels gestegen naar 7 à 8%. Naar verwachting zal dit percentage in 2015 zijn toegenomen tot 8 à 10%. Succesvolle aanbieders zijn vaak bestaande winkel- en postorderbedrijven die hun activiteiten uitbreiden via internet (bv. Zalando, Mexx, Wehkamp, Kijkshop, AH). De belangrijkste artikelen, die via internet worden aangeschaft zijn onder meer reizen, kleding en mediaproducten (boeken, Het aantal afhaalpunten neemt fors toe. Voor de dagelijkse artikelen speelt internet nog een bescheiden rol. Schaalverkleining/nieuwe concepten Naast schaalvergroting in de detailhandel is er ook sprake van een tegengestelde trend van schaalverkleining, met name op het platteland. In het kader van de leefbaarheid van de kleine kernen wordt sterk gezocht naar concepten die de leefbaarheid kunnen versterken. Bij supermarkten is dit al geruime tijd zichtbaar door de combinatie met diverse andere services. Zo is vaak een pinautomaat aanwezig, een postagentschap, een stomerijservice enzovoort. Maar ook heel andere combinaties worden gemaakt, zoals met een zorginstelling, waar in sommige gevallen het personeel bestaat uit bewoners van de zorginstelling. Een ander voorbeeld is de combinatie van detailhandel met een dorpshuis of een hoed (huisarts onder één dak), al dan niet gecombineerd met fysiotherapie. Aan de andere kant zijn ook diverse filiaalbedrijven op zoek naar expansie. Die zoeken ze in grotere steden in de wijken, maar soms ook juist in kleinere dorpen, die ze voorheen te klein vonden. Daarvoor worden concepten ontwikkeld, waardoor ook deze dorpen een rendabele exploitatie kunnen geven. Een voorbeeld van een dergelijke winkelketen is bijvoorbeeld de HEMA. Maar ook drogisten zijn tegenwoordig in veel meer kleinere plaatsen gevestigd. Ook de bereidheid om mee te denken in nieuwe ontwikkelingen is toegenomen. Opvolgingsproblematiek De komende jaren bereiken veel ondernemers de pensioengerechtigde leeftijd. Veel zelfstandige ondernemers hebben de laatste jaren problemen komen te staan of van gedaante veranderen. Zowel in grote als kleine kernen speelt dit, maar de effecten zijn niet overal gelijk. In grotere plaatsen komt wellicht een filiaalbedrijf in het pand, mede afhankelijk van de locatie van de winkel. In kleinere kernen met een beperkt draagvlak ontstaat vaker Broekhuis Rijs Advisering 13

14 leegstand. De ondernemer heeft door de vaak lage vaste lasten het nog lang kunnen volhouden, maar voor een nieuwe start na overname is de exploitatie niet meer rendabel te maken. Behalve leegstand in een dorp geeft dit voor de ondernemer vaak nog meer problemen, aangezien het pand vaak ook dienst deed als pensioenvoorziening. Omdat in de noordelijke provincies relatief veel kleine dorpen zijn, speelt deze problematiek hier sterker dan elders in het land. Broekhuis Rijs Advisering 14

15 4. Distributieve marktruimte Om de mogelijkheden voor de Minne Finne te kunnen bepalen berekenen we eerst de distributieve ruimte in de kern Grou voor de niet-dagelijkse sector. Het primaire verzorgingsgebied wordt gevormd door de kern Grou zelf. Het gaat hier om inwoners. Daarnaast zal sprake zijn van toevloeiing; in de eerste plaats gaat het hier om Jirnsum en Reduzum. In de tweede plaats gaat het om de toeristische omzet en omzet vanuit andere kernen, zoals Akkrum en Nes. Bij de gemiddelde omzet per hoofd (HBD 2010) is rekening gehouden met het inkomensniveau in Boarnsterhim. Tabel 1 GROU Omzet per hoofd Distributieve ruimte detailhandel Niet-dagelijks Inwoners verzorgingsgebied Koopkrachtbinding (%) 45% Omzet verzorgingsgebied. Toevloeiing koopkracht (%) 25% Omzet toevloeiing Toeristische omzet Totale omzet Vloerproductiviteit 2.2 mln. 0.7 mln. 5 mln. Potentieel winkelaanbod m Aanwezig winkelaanbod m Aanwezige marktruimte We hebben bij de berekening gebruik gemaakt van de uitkomsten van het Koopstromenonderzoek uit 2007, waaraan Boarnsterhim ook heeft deelgenomen. In de niet-dagelijkse sector hebben zich sindsdien natuurlijk wel enige veranderingen voorgedaan. Met name de komst van de HEMA in Grou is van belang. Hierdoor hebben we de binding verhoogd van 41% naar 45%. Vanuit het omringende gebied zal in zowel de dagelijkse als de nietdagelijkse sector zeker omzet toevloeien naar Grou. In de niet-dagelijkse sector wijken we af van het toevloeiingspercentage, wederom vanwege de HEMA. De fietsenzaak van Grou is vergroot en verhuisd naar de Oedsmawei. We schatten de toevloeiing hier nu in op 25% (was 18% in 2007). Geen enkel dorp in de omgeving heeft een HEMA binnen de dorpsgrenzen. Broekhuis Rijs Advisering 15

16 De omzet uit het toerisme is ingeschat op basis van kengetallen uit het, gegevens van de rondvaartschepen (FRO-rapport) in combinatie met gegevens van de gemeente. Aan de hand van het aantal overnachtingen in de gemeente Boarnsterhim, het aantal dagtoeristen en de gemiddelde bestedingen is een berekening en inschatting van de omzet uit het toerisme gemaakt. Tabel 1 geeft de huidige distributieve situatie weer. Rekentechnisch is de distributieve ruimte in de niet-dagelijkse sector volledig benut. Er lijkt zelfs sprake te zijn van een overschot van ongeveer m². De gemiddelde vloerp200,-. Bij de berekening is een tweetal opmerkingen te plaatsen. In de eerste plaats gaat het over gemiddelden; in kleine kernen wijkt het gemiddelde nogal af van dat in grotere kernen, omdat het aanbod per branche vaak erg afwijkt. De kern Grou kent relatief veel aanbod dat specifiek aan de watersport is gerelateerd, of anderszins grootschalig is (zoals Babydump en de Kringloopwinkel). In kleine kernen ligt daarnaast de vloerproductiviteit vaak wat lager, gemidde100,- - per m2. De huidige berekende vloerproductiviteit is laag maar daarentegen dus deels wel verklaarbaar. Al met al lijkt het erop, dat de gemiddelde vloerproductiviteit in Grou aan de onderkant zit van wat ongeveer verwacht mag worden. Er lijkt op dit moment sprake te zijn van een redelijk evenwicht, waarbij geen sprake is van veel ruimte in de markt. Broekhuis Rijs Advisering 16

17 5. Mogelijkheden Minne Finne in Grou De distributieve rekensom in hoofdstuk 4 geeft aan, dat de mogelijkheden voor uitbreidingen in Grou beperkt zijn. Er is op dit moment in de nietdagelijkse sector voldoende aanbod. Maar naast de kwantitatieve rekensom kunnen er kwalitatieve argumenten zijn om toch tot een bepaalde ontwikkeling te komen. Kaart 4 Ligging winkelgebied Grou Bron: Google, bewerkt door Broekhuis Rijs Advisering Een potentiële ontwikkeling op de Minne Finne in Grou beoordelen we aan de hand van een aantal factoren. Ligging in de kern De locatie Minne Finne ligt aan de noordoostkant van het centrumgebied. Het centrum zelf ligt dichtbij het water, maar excentrisch ten opzichte van de wijken. Dit betekent, dat de inwoners altijd voorbij het centrumgebied moeten rijden/fietsen, om bij de Minne Finne te komen. Broekhuis Rijs Advisering 17

18 Relatie met bestaand aanbod De afstand van de Minne Finne tot aan de eerste centrumwinkels is in afstand niet zo groot, maar er is niet sprake van een aaneengesloten strook met winkels. Dit betekent, dat een consument Een consument zal gericht naar de Minne Finne moeten gaan vanwege het aanbod. Het ligt niet logisch in de route naar of van het centrum, en het maakt er geen deel van uit. Ligging ten opzichte van regio Wat voor de inwoners van Grou zelf geldt, is ook van toepassing op de bezoekers vanuit de regio. Zij komen voor het aanbod elders in Grou en gaan daar gericht naar toe, of ze komen voor het aanbod in het centrum, en parkeren hun auto bij voorkeur aan de westkant, van waar ze komen. De locatie Minne Finne ligt niet op deze route. Ook zij zullen dus specifiek naar deze eventuele winkels toe moeten gaan. Ligging voor toerisme Voor toeristen is de situatie een andere; vanaf het water is de locatie uitstekend te zien. Ook vanaf de overkant van het water, vanaf de camping, ligt het goed in het zicht. Vooralsnog is er echter geen logische verbinding van de Minne Finne met het horeca aanbod iets zuidelijker, of met de detailhandel in het centrumgebied. Dit betekent, dat ook voor de toeristen vanaf het water de looproute naar de Minne Finne (nog) niet veel toegevoegde waarde genereert. Parkeren Op het terrein kunnen voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd; dit is een randvoorwaarde voor de ontwikkeling van winkels. Recente trends In hoofdstuk 3 zijn diverse trends en ontwikkelingen van de afgelopen tijd beschreven. Een paar zaken is voor de situatie in Grou uitermate belangrijk. De afgelopen jaren is mede door de economische crisis en de daarmee gepaard gaande (kans op) leegstand in combinatie met de sterke toename van internetwinkelen het accent sterk komen te liggen op compacte centra. Ook Grou is bezig om alles zoveel mogelijk in het centrumgebied te concentreren en daar te versterken. De Minne Finne is een locatie die aan de rand van het centrum ligt (of eigenlijk er juist buiten), en daardoor tegen de trends van de huidige tijd in gaat. Daarnaast is sfeer en beleving in het centrum en authenticiteit van een kern steeds belangrijker aan het worden. Het toevoegen van een nieuwe ontwikkeling aan de Broekhuis Rijs Advisering 18

19 rand draagt niet bij aan het versterken van de beleving in het hart van Grou; de route naar de Minne Finne wordt onderbroken door woningen. De ontwikkeling aan de Volmaweg met mogelijk 200 m2 detailhandel is onzeker geworden. Op basis van de verschillende vestigingsfactoren verwachten we ook kwalitatief gezien te weinig mogelijkheden voor een sterke ontwikkeling op de Minne Finne. Het risico van een solitaire ontwikkeling los van het centrumgebied en /of kans op leegstand achten we tamelijk groot. Kaart 5 Locatie Minne Finne Broekhuis Rijs Advisering 19

20 6. Oppervlakte- en parkeerbehoefte Poiesz Zoals eerder aangegeven is de Poiesz supermarkt momenteel erg klein qua verkoopruimte. Al jarenlang is zij bezig om te komen tot een vergroting. Ook de locatie Minne Finne is hiervoor in beeld geweest, maar dit heeft geen doorgang gevonden. Een andere optie is wellicht het voormalige PTT-kantoor. Het is gelegen aan de Parkstraat, en aan het begin van het winkelgebied. Op deze locatie kan de supermarkt verder bijdragen aan een compact en versterkt centrum. Door hier naar toe te verhuizen kan de bruto oppervlakte toenemen naar 850 m2, waardoor een verkoopruimte van maximaal 700 m2 gerealiseerd kan worden. Een volwaardige supermarkt kent tegenwoordig een verkoopoppervlakte van minimaal 700 m2, gemiddeld vaak rond de m2 wvo. De oppervlakte is mede afhankelijk van de omvang van het verzorgingsgebied. Een verkoopruimte van 800 tot m2 wvo voor de Poiesz zou vanuit deze optiek een ideale oppervlakte in Grou zijn. Zoals we eerder de distributieve ruimte voor de niet-dagelijkse sector hebben berekend, doen we dat ook voor de dagelijkse sector in onderstaande tabel. GROU Dagelijks Omzet per hoofd Inwoners verzorgingsgebied Koopkrachtbinding (%) 95% Omzet verzorgingsgebied 4 mln. Toevloeiing koopkracht (%) 33% Omzet toevloeiing 6.1 mln. Toeristische omzet 0.4 mln. Totale omzet 9 mln. Vloerproductiviteit 0 Potentieel winkelaanbod m Aanwezig winkelaanbod m Aanwezige marktruimte -460 Omdat we er vanuit gaan, dat van een grotere Poiesz iets meer trekkracht uitgaat dan van de huidige supermarkt en omdat de Jumbo inmiddels vergroot is naar m2 wvo, hebben we de koopkrachtbinding verhoogd van 94 naar 95%, en de toevloeiing van 30 naar 33%. In de omgeving van Grou zijn de afgelopen jaren een paar kleine supermarktjes gesloten; dit heeft voor de gemeente tot gevolg, dat de binding in de gemeente Boarnsterhim is gedaald. De inwoners van deze dorpen liggen aan de Broekhuis Rijs Advisering 20

21 randen van de gemeente, en hebben de keus om bijvoorbeeld in Leeuwarden of Sneek hun boodschappen te gaan halen. Voor Grou zelf zal het weinig gevolgen hebben. De vloerproductiviteit ligt in het noorden van het land vaak iets lager dan elders, zodat we deze (evenals in de niet-dagelijkse sector) op 5% onder het Nederlands gemiddelde - hebben gehouden. De uitkomst van de berekening is, dat er op dit moment in feite al voldoende food-meters aanwezig zijn in Grou. De huidige vloerproductiviteit bedraagt in 500,-. Deze vloerproductiviteit ligt onder de vloerproductiviteit, zoals vermeld in het Koopstromenonderzoek van ). Dit kan verklaard worden door een aantal factoren, dat sindsdien is veranderd. Dit zijn onder meer het algemene landelijke bestedingsniveau, het inwonertal lag destijds iets hoger, sinds 2007 is het aanbod toegenomen (grotere Jumbo, Kruidvat erbij, het foodgedeelte van HEMA) en de toeristische gegevens waren nog niet op een laag detailniveau aanwezig, waardoor sprake was van een optimistisch scenario. In een kleine kern als Grou leiden kleine veranderingen al snel tot grote afwijkingen. Mede door de lagere totaalomzet (waaronder omzet uit toerisme) en het toegenomen aanbod is kwantitatief gezien er derhalve momenteel geen ruimte aanwezig voor verdere uitbreiding. Behalve kwantitatief kan een uitbreiding ook op kwalitatieve gronden worden beoordeeld. Voor het centrumgebied is het belangrijk dat er sprake is van een goed dagelijks aanbod. Immers, dit is de meest logische plek om dergelijke aankopen te doen, voor de eigen inwoners, voor de regiobezoekers, en zeker voor de toeristen. Dagelijkse aankopen kunnen dan eenvoudig in combinatie met overige aankopen in het centrumgebied gedaan worden. Voor een relatief kleine kern als Grou is deze combinatiemogelijkheid heel belangrijk. Wanneer de Poiesz de huidige kleine oppervlakte blijft houden, is het de vraag of hiermee in de toekomst het aanbod voldoende sterk is. Ook is het gezien de schaalvergrotingstendensen de vraag of een supermarkt op een dergelijke oppervlakte in de toekomst een rendabele exploitatie kan blijven draaien. Een vertrek van de supermarkt uit het centrumgebied zal duidelijk -dagelijkse aanbod in het centrum. Bij een mogelijke verhuizing van de Poiesz naar de locatie van de voormalige PTT komt de supermarkt aan het begin van het centrumgebied te liggen, terwijl de supermarkt nu aan een parallelstraat is gelegen. Hierdoor kan dan nog beter bijgedragen worden aan een compact centrum. Wanneer de supermarkt van Poiesz een beperkte vergroting realiseert naar 700 m2 wvo zal de vloerproductiviteit dalen van de huidige 500,- naar 300,-. Broekhuis Rijs Advisering 21

22 Parkeerplaatsen Een belangrijke randvoorwaarde voor het goed kunnen functioneren van een supermarkt is de aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen. Volgens de normen van het CROW (kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte) is in een niet-stedelijk gebied voor een centrum minimaal 3.0 tot maximaal 4.5 parkeerplaatsen nodig per 100 m2 bvo. In het noorden is de ervaring, dat vanwege de aanwezigheid van een regiogebied (met een groot aandeel bezoekers per auto) vrijwel het maximale aantal nodig is. In dit geval betekent het derhalve, dat ongeveer 35 à 40 parkeerplaatsen voor een nieuwe Poiesz supermarkt nodig zullen zijn. Overigens is de verwachting voor de Poiesz dat de spreiding over de week gelijkmatig zal zijn, terwijl bij Jumbo een zwaarder accent op het weekend zal liggen. Bovendien zal het aandeel bezoekers op de fiets of lopend wellicht iets hoger liggen dan gemiddeld, vanwege het toerisme en de ligging in de plaats. Uiteindelijk zal door deze factoren een aantal van 30 tot 35 parkeerplaatsen nodig zijn. Broekhuis Rijs Advisering 22

23 7. Conclusies Het primaire verzorgingsgebied voor detailhandel in Grou is de kern Grou, met ongeveer inwoners. Daarnaast ligt rondom Grou een aantal dorpen, dat voor hun boodschappen grotendeels op Grou zijn geörienteerd; dit zijn met name Jirnsum en Reduzum. Daarnaast zullen ook uit de rest van de gemeente nog mensen naar Grou komen, zoals uit Akkrum en Nes. Grou ligt aan het Pikmeer. Het toerisme maakt daardoor een wezenlijk onderdeel uit van de detailhandelsomzet in Grou, en zorgt voor extra koopkracht. Het detailhandelsaanbod in Grou is redelijk afgestemd op de vraag; dan gaat het om de inwoners van Grou, de inwoners van het buitengebied en om de toeristen samen. Kwantitatief gezien is er geen distributieve ruimte in de markt voor grote uitbreidingen. De vloerproductiviteit ligt momenteel al aan de onderkant van wat gangbaar is in kernen van deze omvang. De locatie voor een commerciële ontwikkeling aan de Minne Finne ligt buiten het huidige centrumgebied, direct aan het water. Op kwalitatieve gronden is er onvoldoende reden voor de realisatie van winkelruimte op deze plek. Vooral het niet kunnen bijdragen aan het versterken van het centrumgebied is hierin een belangrijke factor. De mogelijke ontwikkeling van de Minne Finne tot winkelgebied heeft in onze ogen een aanzienlijk risico op bouwen voor leegstand, of tot een ontwikkeling die solitair gaat functioneren op een te grote afstand van het centrumgebied. De structuur van het centrum wordt door een dergelijke ontwikkeling eerder uit elkaar getrokken dan versterkt. Kwantitatief gezien is er ook in de dagelijkse sector geen ruimte in de markt aanwezig voor uitbreiding van het aanbod. Een vergroting van de Poiesz naar 700 m2 wvo is rekenkundig gezien lastig. Op kwalitatieve gronden kunnen we een vergroting en verplaatsing van Poiesz naar de voormalige PTT-locatie ondersteunen. Wanneer de supermarkt de kans niet krijgt tot een beperkte schaalvergroting, worden de bestaansmogelijkheden sterk ingedamd. Een eventueel vertrek uit het centrum van Poiesz zal voor het overige (nietdagelijkse) aanbod in het centrum zeker gevolgen hebben. De aantrekkelijkheid van het centrum als koopgebied zal afnemen. Broekhuis Rijs Advisering 23

24 De genoemde locatie voor een nieuwe Poiesz kan een bijdrage leveren aan een sterker centrum, dat bovendien compact blijft. Wel zal op deze locatie voldoende aandacht besteedt moeten worden aan de inpassing in het centrum bij de entree van het centrumgebied. Voor een verplaatsing en vergroting van de supermarkt van Poiesz naar 850 m2 bvo zullen ongeveer 30 à 35 parkeerplaatsen vereist zijn. Broekhuis Rijs Advisering 24