HAALBAARHEIDSONDERZOEK Vervangende nieuwbouw. Scholen De Dromenvanger en De Leilinde Oudheusden

Transcriptie

1 HAALBAARHEIDSONDERZOEK Vervangende nieuwbouw Scholen De Dromenvanger en De Leilinde Oudheusden

2 INHOUDSOPGAVE Project: Haalbaarheidsonderzoek Betreft: Vervangende nieuwbouw scholen De Dromenvanger en De Leilinden te Oudheusden Datum: 28 mei Inleiding 1.1 Voorwoord 1.2 Doel 1.3 Organisatie 1.4 Leeswijzer 2. Uitgangspunten 2.1 Locaties 2.2 Scenario s 2.3 Programma Scholen Kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang en peuterspeelzaal Speel- en buitenterrein Bibliotheek Resumé ruimtelijk programma gebouw Parkeren Tijdelijke huisvesting 3. Locatieonderzoek 3.1 Inventarisatie 3.2 Renovatie/nieuwbouw 3.3. Inpassing 4. Financiële analyse 5. Samenvatting en conclusie Bijlagen: Bijlage 1-3 Kadastrale kaarten: Kasteellaan 40 41, 23 en

3 1. Inleiding 1.1 Voorwoord Basisschool De Dromenvanger en SBO school De Leilinde zijn gehuisvest in één gebouw gelegen aan de Kasteellaan 40 en 41 te Oudheusden. Het gebouw dateert van In 2005 is een gedeelte aangebouwd. De Dromenvanger valt onder het bestuur van Scala en De Leilinde onder het bestuur van Stichting Willem van Oranje. In het gebouw is ook gevestigd Mikz kinderopvang (hierna te noemen Mikz) met een peuterspeelzaalgroep en buitenschoolse opvang. Hiervoor huurt Mikz leegstaande ruimten in de opgeheven basisschool De Fontein van Stichting Willem van Oranje. In het Integraal Huisvestingplan Onderwijs (IHP) is een renovatie opgenomen voor het totale onderwijsgebouw. Bij het bespreken van het IHP in december 2016, heeft de raad het college opdracht gegeven de mogelijkheden tot vervangende nieuwbouw voor het onderwijs te onderzoeken en wat de consequenties zijn van vervangende nieuwbouw ten opzichte van renovatie van het bestaande gebouw. Bij een nieuwbouw van een schoolgebouw spelen natuurlijk de toekomstige onderwijs ambities maar ook de samenwerking met kernpartners en mogelijk andere maatschappelijke partijen. Het rapport is bedoeld om een goede afweging te maken tussen de renovatie en vervangende nieuwbouw voor de twee scholen en kinderopvang Mikz. Het combineren van de nieuwbouw met andere maatschappelijke partijen is op dit moment geen onderdeel van het onderzoek en moet zo mogelijk nader onderzocht worden. Dit kan de opgave zijn bij het uitwerken van de plannen. 1.2 Doel Het onderzoek naar de mogelijkheden tot vervangende nieuwbouw en de consequenties van vervangende nieuwbouw voor het onderwijs ten opzichte van renovatie moet inzicht geven in de opties voor de korte en langere termijn voor beide scholen en hun kernpartners. Op basis van voorliggende rapportage kan besluitvorming door betrokken partijen plaatsvinden en het resultaat opgenomen worden in het IHP. 1.3 Werkwijze Het haalbaarheidsonderzoek is in opdracht van de gemeente Heusden opgesteld. De uitgangspunten, wensen en mogelijkheden zijn met de schoolbesturen Stichting Scala en Stichting Willem van Oranje, Mikz en de gemeente in verschillende gesprekken besproken. 1.4 Leeswijzer De uitgangspunten en werkwijze zijn beschreven in hoofdstuk 2. De studie naar de locaties aan de Kasteellaan staat in hoofdstuk 3 en de optie renovatie is uitgewerkt in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 beschrijft de financiële consequenties van vervangende nieuwbouw en renovatie. Tenslotte is de samenvatting en conclusie van het haalbaarheidsonderzoek opgenomen in hoofdstuk 6. 2

4 2. Uitgangspunten De gegevens uit het Integraal Huisvestingsplan , waar de raad in december 2016 op hoofdlijnen mee akkoord is gegaan, is het vertrekpunt voor dit haalbaarheidsonderzoek. Eerder (in 2015) heeft UrbanCore opdracht gekregen van zorgaanbieder Vivent om het ontwikkelen van zorgwoningen aan de Kasteellaan in relatie tot de aldaar gelegen onderwijshuisvesting te onderzoeken. Dat onderzoek heeft niet geleid tot een haalbaar plan. Het onderzoek heeft wel een aantal belangrijke basisgegevens opgeleverd die gebruikt kunnen worden bij dit onderzoek. Daarom zijn alleen de relevante gegevens uit dat onderzoek meegenomen in dit haalbaarheidsonderzoek. De betrokken partners geven aan dat een goede wijkvoorziening binnen de kern Oudheusden van groot belang is. Het moet een zo optimale voorziening zijn voor de gemeenschap, een win-win situatie. Op de Kasteellaan zijn naast de scholen en kinderopvang ook de bibliotheek, een multifunctionele accommodatie (wonen en zorg) en de sporthal De Kubus gesitueerd. Betrokken partijen geven aan veel waarde te hechten aan een goede wijkvoorziening en aan een mogelijk verdere samenwerking met de bibliotheek Heusden. Daarnaast is het terrein, gelegen aan de Herptseweg, de zogenaamde locatie Heverslo, door de gemeente als mogelijke optie voor de genoemde wijkvoorziening toegevoegd. In 2016 heeft de gemeente een onderzoek uitgevoerd voor deze locatie, wat geresulteerd heeft in de rapportage: Analyse/Onderzoek ruimtelijk aspecten locatie Heverslo (d.d. 7 november 2016). Relevante gegevens uit deze rapportage zijn overgenomen in dit onderzoek. Bij het kiezen van de locatie is het voor het onderwijs gelet op de vorm en inhoud van het onderwijsconcept en is het van belang een zo groot mogelijk buiten-, speel-, leer- en ervaarterrein te realiseren. 2.1 Locaties Voor dit haalbaarheidsonderzoek zijn derhalve drie locaties beoordeeld: 1. Kasteellaan 40 en 41 huidige locatie bs De Dromenvanger, SBO De Leilinde en Mikz; 2. Kasteellaan 23 een combinatie met de sporthal De Kubus; 3. Locatie Heverslo Herptseweg. Tussen de twee eerst genoemde locaties zijn de bibliotheek en multifunctionele accommodatie met woningen gevestigd. Het gebouw van de bibliotheek is grotendeels eigendom van Stichting Openbare Bibliotheek Heusden (een klein inpandig deel is eigendom van de gemeente). De multifunctionele accommodatie en woningen zijn eigendom van Stichting Woonveste en de gemeente (woningen). In de gebiedsvisie voor Oudheusden wordt voor deze locaties, samen met de naastgelegen sporthal De Kubus, gesproken over een plein met alle voorzieningen. Voorzieningen die ruimte bieden aan de sociale ambities voor zorg, sport, jeugd en onderwijs. 3

5 Sporthal De Kubus Scholen Bibliotheek Wonen en zorg Aan de oostzijde van Oudheusden ligt aan de Herptseweg (verlengde Kasteellaan) de locatie Heverslo. Het betreft een tweetal percelen in het eigendom van de gemeente Heusden. De percelen waren in het verleden in gebruik als bedrijfslocatie maar de gebouwen zijn gesloopt. Momenteel is het gebied ingericht als openbaar groen. De locatie heeft potentie voor de verdere ontwikkeling van Oudheusden. Zowel voor het gebied rondom de Kasteellaan als in het algemeen. De gemeente is nu in gesprek over het ontwikkelen van een woon-zorgcomplex op de locatie. Locatie Heverslo Alternatieven: In de kern Oudheusden zijn geen andere geschikte locaties beschikbaar. Een alternatieve locatie in het buitengebied tussen Oudheusden en Heusden Vesting te weten: hoek Vestingstraat Steenweg, is geen optie. De locatie is wel gemeentelijk eigendom, maar heeft de bestemming: Waarde cultuurhistorie. Deze bestemming verbiedt een bouwwerk. Voor zover bekend is de gemeente niet voornemens deze bestemming te wijzigen. 4

6 2.2. Programma s Het ruimtelijk programma beschrijft de ruimten voor de twee scholen, peuterspeelzaal en kinderopvang met buitenruimten Scholen voor basisonderwijs en speciaal basisonderwijs De ruimtebehoefte voor het gebouw is berekend aan de hand van de Verordening voorzieningen Huisvesting Onderwijs gemeente Heusden Het leerlingenaantal van De Dromenvanger laat een dalende lijn zien, die van De Leilinde is stabiel. Voor De Dromenvanger is het gemiddelde tussen het aantal leerlingen in 2018 (209 ll) en 2031 (172 ll), zoals genoemd in de leerlingenprognoses 2016 en vermeld in het IHP, de basis voor de ruimtebehoefte. De ruimtebehoefte wordt daarmee berekend op (het gemiddelde) van 191 leerlingen. Voor de tijdelijke huisvesting van 18 leerlingen (aantal leerlingen in 2018 ten opzichte van het aantal gemiddelde leerlingen) worden oplossingen gezocht in het multifunctioneel gebruik van ruimten in de nieuwe huisvesting en/of in overleg met maatschappelijke partners in de naastgelegen gebouwen. Voor de ruimteberekening van De Leilinde wordt het aantal leerlingen van De Leilinde en De Regenboog bij elkaar opgeteld. De berekening voor De Leilinde is mede afhankelijk van het type leerlingen. Binnen het samenwerkingsverband is De Leilinde een brede voorziening voor speciaal basisonderwijs. Naast onderwijs aan reguliere SBO-leerlingen biedt De Leilinde ook onderwijs aan leerlingen met een SOcategorie 1 indicatie. Vanuit het beleid van het samenwerkingsverband worden leerlingen hiermee zo thuis-na-bij mogelijk opgevangen; in het gebied van het samenwerkingsverband zijn geen SOscholen. Dit kan consequenties hebben voor het aantal leerlingen en het aantal groepen. Op dit moment is er echter geen relatie met de leerlingenprognose en is hier ook geen rekening mee gehouden in de financiële vertaling in het IHP. Vooralsnog wordt in dit onderzoek deze brede SBO voorziening wel deels meegenomen voor het bepalen van de mogelijke ruimtebehoefte (+76 m 2 ). Bij het uitwerken van de plannen moet in overleg met de gemeente een definitief standpunt ingenomen worden voor een wijziging van een SBO school naar een (deels) SO school. De extra ruimtebehoefte kan ook gerealiseerd worden mede in het licht van de eventuele te besparen m 2 in het kader van het multifunctioneel ruimtegebruik. Opname van de ruimtebehoefte in dit onderzoek leidt derhalve niet automatisch tot een hogere investering. Ruimtebehoefte basisschool De Dromenvanger: Leerlingenprognoses gemiddelde : 191 ll Vaste voet 200 m 2 5,03 m 2 /ll 961 m 2 Totaal m 2 Ruimtebehoefte basisschool De Leilinde: Leerlingenprognoses gemiddelde : 92 ll Vaste voet 250 m 2 7,35 m 2 /ll (46ll) 338 m 2 9,00 m 2 /ll (46ll) 414 m 2 Speellokaal 90 m 2 Totaal m 2 5

7 2.2.2 Kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang en peuterspeelzaal Mikz huurt nu in het huidige gebouw aan de Kasteellaan Oudheusden twee groepsruimten voor de peuterspeelzaal De Bengelenbak en de buitenschoolse opvang Timpantee voor kinderen van 4 12 jaar. In Heusden Vesting (Demer 1) heeft Mikz in eigendom een unit met drie ruimten en een centrale ruimte voor twee groepen kinderopvang tot 4 jaar. De unit staat op grond van de gemeente en deze locatie is tijdelijk. Vooralsnog is er geen alternatieve ruimte beschikbaar. De wens is in beide kernen voldoende opvangvoorzieningen in of in de nabijheid van de scholen De Dromenvanger (Oudheusden) en Johannes Paulus (Heusden Vesting) te behouden/realiseren, te weten in Oudheusden 1 groep psz en 1 groep kdv en in Heusden Vesting 1groep kdv en 1 combigroep psz/bso. Indien er geen geschikte ruimte gevonden wordt voor de kinderopvang en bso in Heusden Vesting blijft de bso in Oudheusden totdat er ruimte beschikbaar is in de basisschool Johannes Paulus in Heusden Vesting. Naar verwachting (leerlingenprognoses) komt er één groepsruimte in het schooljaar beschikbaar en een tweede in Indien er geen geschikte ruimte gevonden wordt in de basisschool, voorziet de kinderopvang een beweging naar Oudheusden. Ruimtebehoefte peuterspeelzaal met medegebruik bso tot 6 jaar Groep 20 kinderen bvo (i.o Mikz) 3,5 m 2 /kind 70 m 2 90 m 2 Ruimtebehoefte kinderdagverblijf: bvo (i.o Mikz) Groep 16 kinderen 3,5 m 2 /kind 56 m m 2 Totaal 190 m 2 De ruimteberekening van deze kernpartners is gebaseerd op één peuterspeelzaalgroep met medegebruik bso tot 6 jaar voor 20 kinderen en één kinderopvanggroep voor 16 kinderen. In het globale ruimteprogramma is rekening gehouden met het gezamenlijk gebruik van kantoor/spreekruimte, sanitair personeel en werkkast Speel- en buitenterrein Voor beide scholen wordt rekening gehouden met ieder een eigen speelterrein. Leerlingen van het SBO hebben structuur en overzicht nodig. Een eigen ruimte is belangrijk. De gemeente pleit vanuit haar gebiedsvisie en beleidskader voor Oudheusden voor een schoolomgeving die veilige speelterreinen biedt aan jeugdigen. Bij het uitwerken van de plannen moet onderzocht worden waar en hoe de speelterreinen van de scholen gecombineerd kunnen worden met de gemeentelijke ambities. Voor een basisschool wordt uitgegaan van 3 m 2 speelterrein per kind, vanaf 200 leerlingen kan volstaan worden met een terrein van minimaal 600 m 2. Het speelterrein van de peuterspeelzaal en de kinderopvang is 3 m 2 per kind. Het speelterrein voor de kinderen van 0 tot 4 jaar is een omsloten terrein en aangrenzend aan de groepsruimte. Voor de bso wordt uitgegaan van medegebruik van het schoolterrein met de school. Naast het speelterrein moet er rekening gehouden worden met buitenbergingen, een fietsenstalling en containerruimten. 6

8 De gewenste oppervlakte voor speel- en buitenterrein komt daarmee op: Speelterrein De Dromenvanger 1 x 600 m m 2 Speelterrein De Leilinde 92ll x 3 m m 2 Speelterrein peuterspeelzaal 20 kind x 3 m 2 60 m 2 Speelterrein kinderdagverblijf 16 kind x 3 m 2 48 m 2 Speelterrein bso dubbelgebruik school Buitenberging school 2 x 24 m 2 48 m 2 Buitenberging kinderdagverblijf 1 x 10m 2 10 m 2 Fietsenstalling leerlingen* p.m. Fietsenstalling personeel* p.m. Containeropstelling* p.m. Totaal m 2 *Deze voorzieningen kunnen mogelijk ook in combinatie met de openbare ruimte worden gerealiseerd Bibliotheek De bibliotheek Heusden is thans gevestigd aan het voorzieningenplein (zie 2.1) en geeft aan graag inhoudelijk te willen samenwerken met de partners van het cluster. Bij de uitwerking van de huisvestingsplannen van het cluster wil de bibliotheek ook graag meedenken om te komen tot een win- win situatie, waarbij eventueel gezamenlijk gebruik van faciliteiten tot kostenbesparing zou kunnen leiden Resumé ruimtelijk programma gebouw Vanuit bovenstaande uitgangspunten is een ruimtelijk programma bepaald dat dient als uitgangspunt voor de beoordeling van de ruimtelijke bebouwingscapaciteit van de locaties. Het totale ruimtelijke programma bevat in ieder geval de volgende onderdelen: Scholen m 2 Peuterspeelzaal 90 m 2 Kinderdagverblijf 100 m 2 Speel- en buitenterreinen m 2 Totaal m Parkeren De Nota Parkeernormen Heusden is op 24 mei 2016 vastgesteld met daarin ook normen voor parkeerplaatsen bij onderwijslocaties. Voor het basisonderwijs wordt een norm aangehouden van 0,7 parkeerplaats per leslokaal, exclusief plaatsen voor Kiss & Ride en halen en brengen. Deze gemeentelijke norm valt binnen de normstelling door het CROW (Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in Grond-, Water en wegenbouw en de Verkeerstechniek). Voor de situatie van de twee scholen met totaal (9 respectievelijk 6 =) 15 leslokalen betekent dit dat er 11 parkeerplaatsen nodig zijn, exclusief de plaatsen en ruimte voor de Kiss & Ride zone en halen en brengen. Voor De Leilinde moet rekeningen gehouden worden met extra voorzieningen en infrastructuur voor het taxiverkeer in verband met het regionale voedingsgebied van de school. Voor de kinderopvang/peuterspeelzaal wordt gerekend met 1,4 parkeerplaats per 100 m 2 bvo = 4 parkeerplaatsen. 7

9 2.2.7 Tijdelijke huisvesting Bij de optie vervangende nieuwbouw op de locaties Kasteellaan 40 en 41 is sprake van een herinrichting van de locaties. Op de locaties staat het schoolgebouw, dat gesloopt wordt voor de realisatie van de scholen en kinderopvang. Hierdoor is tijdelijke huisvesting elders noodzakelijk voor de scholen en kinderopvang. In de nabijheid van de scholen is hiervoor geen geschikt bestaand gebouw beschikbaar en moet rekening gehouden worden het plaatsen van tijdelijke units elders. In de verdere uitwerking van de plannen moet een geschikte locatie, het liefst in de omgeving van de Kasteellaan, bepaald worden. De kostenraming van tijdelijke huisvesting zijn opgenomen in de financiële analyse. Tijdelijke huisvesting is een aspect waarmee niet alleen in financieel opzicht maar ook in organisatorisch opzicht rekening gehouden moet worden. De mogelijkheden om in fases te bouwen met als gevolg een langer bouwtraject en extra kosten moet bij de uitwerking van de plannen beoordeeld worden. 8

10 3. Locatieonderzoek Voor de vervangende nieuwbouw van de basisscholen, peuterspeelzaal en kinderopvang zijn aan de Kasteellaan twee locaties en op de Herptseweg één locatie die in aanmerking komen. Het betreffen: 1. Huidige locatie scholen Kasteellaan 40 en 41; 2. Locatie Sporthal De Kubus Kasteellaan Locatie Heverslo Herptseweg Alle locaties liggen in bestemmingsplan Oudheusden met een planstatus Onherroepelijk, d.d Kasteellaan 40 en Kasteellaan locatie Heverslo 9

11 3.1 Inventarisatie 1. Huidige locatie scholen Basisschool De Dromenvanger en SBO De Leilinde zijn in één gebouw gevestigd respectievelijk aan de Kasteellaan 40 en 41. Het is één gebouw, heeft één bouwlaag en dateert uit In 2005 zijn aan de voorzijde twee lokalen en enkele ondersteunende ruimten bijgebouwd. De totale locatie wordt aan alle zijden direct begrensd door gemeentelijke groenstroken. Naast deze groenstroken ligt aan de westzijde de Steenweg en aan de noordzijde woningbouw. Aan de oostzijde de bibliotheek, multifunctionele accommodatie en woningen. De staat van onderhoud van het gebouw kent een slechte conditiescore conform NEN De gemeente heeft in 2015 daartoe reeds extra gelden beschikbaar gesteld om een aantal forse onderdelen van het gebouw te herstellen, zoals (gedeeltelijke) vervanging van de houten kozijnen, (gedeeltelijke) vervanging van de houten deuren en de vervanging van de aluminium kozijnen. Verder blijkt ook de binnenkant van het gebouw gedateerd en in verouderde staat, wat betekent dat er forse ingrepen nodig zijn om het gebouw weer aan de huidige eisen te kunnen laten voldoen (zoals tegelvloeren, plafonds, verlichting, toiletgroepen etc.) (Zie ook 4). Kadaster: De totale locatie betreft twee kadastrale percelen en heeft een grootte van: Kasteellaan 40: m 2 en Kasteellaan 41: m 2. Schoolbestuur Stichting Scala is eigenaar 1 van Kasteellaan 40 en Stichting voor Protestants Christelijk Onderwijs Bommelerwaard, Land van Heusden en Altena de Langstraat en Omstreken is eigenaar van Kasteellaan 41. Bestemmingsplan Beide percelen hebben de bestemming Maatschappelijk. Dit geldt ook voor het perceel van de bibliotheek. De multifunctionele accommodatie en woningen hebben de bestemming Maatschappelijk en Wonen. Het maximale bebouwingspercentage voor de percelen van de scholen is 70% en voor het hele bestemmingsplan geldt een goothoogte van 7 m 1 en een bouwhoogte van 11 m Sporthal De Kubus De sporthal is gevestigd aan de Kasteellaan 23, heeft een footprint van m 2 en dateert van De locatie grenst aan de westzijde aan het perceel van de multifunctionele accommodatie en woningen, aan de oostzijde aan de Herptseweg en aan de noordzijde woningbouw. Kadaster: De gemeente Heusden is eigenaar van het kadastrale perceel met een grootte van m 2. Bestemmingsplan: De locatie heeft verschillende bestemmingen: Sport, Groen en Verkeer- en verblijfsruimte. De sporthal staat op het deel met de enkelbestemming Sport en heeft een grootte van ongeveer m 2. Het bebouwingspercentage is 100% van het aangegeven bouwvlak en de maximale gooten bouwhoogte is 7 m Locatie Heverslo De locatie betreft twee percelen aan de Herptseweg naast een bedrijfsgebouw, groenstroken en woningbouw. De locatie ligt aan de oostzijde in het verlengde van de Kasteellaan. Kadaster: De gemeente Heusden is eigenaar van de twee percelen met een grootte van m 2 en m 2. Bestemmingsplan: Op basis van het geldende bestemmingsplan Oudheusden is een groenbestemming toegekend aan de percelen. De maximale goot- en bouwhoogte is 14 m 1. 1 Binnen de onderwijswetgeving (WPO/WEC en WVO) is het uitgangspunt dat het eigendom van het schoolgebouw ligt bij het schoolbestuur. Dit wordt genoemd het juridisch eigendom. De gemeente heeft het economische claimrecht (economisch eigendom) bij het beëindigen van het gebruik als school. 10

12 3.2 Renovatie/nieuwbouw De staat van onderhoud van het gebouw is al onderdeel geweest van de gemeentelijke besluitvorming ten aanzien van de overheveling van het buitenonderhoud (wetswijziging per 1 januari 2015). Omdat gebleken is dat, bij de invoering van de wet, het schoolgebouw niet voldeed aan de onderhoudsstrategie veilig en heel heeft de raad op 29 september 2015 een bedrag beschikbaar gesteld aan het schoolbestuur Stichting Scala voor het buitenonderhoud van het schoolgebouw. In overleg met beide schoolbesturen is in het kader van het IHP onderzocht of een vorm van renovatie mogelijk is om voor een langere periode aan de kwaliteitseisen en onderwijskundige eisen te kunnen blijven voldoen. In het IHP is de overweging opgenomen dat vanwege de unieke locatie in de kern er voor de langere termijn gebiedsontwikkelingen zijn te voorzien ten aanzien van het gebouw Kasteellaan. De verwachting is dat dergelijke ontwikkelingen uiteindelijk kunnen leiden tot een realistisch plan. Om die reden is in het IHP vermeld, dat in afwachting van die mogelijke ontwikkelingen renovatie voor een periode van maximaal 20 jaar realistisch wordt geacht. Zoals ook aangegeven in het IHP is er bij renovatie sprake van aanmerkelijke bouwkundige en installatietechnische ingrepen in een permanent schoolgebouw. Het doel van renoveren is het gebouw ten minste 20 tot 30 jaar als volwaardige huisvesting voor het onderwijs verder te laten functioneren. Van renovatie wordt gesproken als een gebouw 25 tot 40 jaar oud is en regulier onderhoud niet zal leiden tot de aangegeven levensduurverlenging. In beginsel worden alle bestaande vierkante meters van het gebouw BVO gerenoveerd. In de onderwijswetgeving is geen eenduidige definitie voor het begrip renovatie. Renovatie is maatwerk. Het nader uit te werken technisch programma van eisen moet inzicht geven in de te nemen maatregelen. Hierbij moet gedacht worden aan duurzaamheid, energetische maatregelen, binnenklimaat en vernieuwing van bijvoorbeeld het sanitair, plafond- wand- en vloerafwerking. Bij het gebouw van De Dromenvanger en De Leilinde is naast de bouwkundige en installatietechnische staat van het gebouw ook sprake van een overcapaciteit aan vierkante meters. Een deel van deze meters wordt nu gehuurd door Mikz. Maar daarmee is er nog steeds een forse leegstand. Het gebouw heeft daarmee een behoorlijke overmaat, die in beginsel mee genomen moet worden bij de renovatie. (Je kunt een gebouw niet voor een deel renoveren). Daarbij komt dat de overmaat aan ruimte blijkt drukken op de exploitatie van de scholen en zijn de onderhoud- en exploitatiekosten bij een verder gebruik van het bestaande gebouw daarmee hoger dan bij nieuwbouw. Wel bestaat er een theoretische mogelijkheid om een deel van het gebouw af te stoten en te amoveren. Echter dat vraagt veelal extra bouwkundige aanpassingen. Die variant is in dit onderzoek niet meegenomen. Tot slot wordt de functionaliteit van het gebouw met een renovatie onvoldoende verbeterd om de onderwijsambitie te ondersteunen. Bij een volledige nieuwbouw van de huisvesting van beide scholen, kan optimaal worden ingespeeld op de veranderende behoefte aan onderwijs, voor de juiste (toekomstige ) behoefte de m 2 bvo worden gerealiseerd, de juiste locatie worden gekozen. Daarmee geeft nieuwbouw ook de mogelijkheid voor het formeren van het voorzieningen plein, waarmee invulling gegeven wordt aan gewenste sociale ambities voor zorg, sport, jeugd en onderwijs. Daarnaast is het ook mogelijk de diverse te verwachten ontwikkelingen voor deze kern te versnellen. Tot slot is een belangrijke afweging of de investeringen voor de nieuwbouw niet opwegen tegen de investeringen voor een renovatie. 11

13 Buitenterrein 3.3 Inpassing Het opgestelde ruimtelijke programma is de basis voor de toets van de ruimtelijke haalbaarheid van de beschreven locaties. Het totaal aantal m 2 wordt in eerste instantie bepaald door de programma s van de gebouwen en de speel- en buitenterreinen. De totale footprint op de begane grond is het eerste uitgangspunt geweest bij de ruimtelijke toets van het perceel. Daarnaast is ook naar de mogelijkheden voor een gebouw met verdiepingen gekeken. 1. Huidige locatie scholen De percelen aan de Kasteellaan 40 en 41 zijn in totaal m 2 groot waarvan, volgens het bestemmingsplan 70% = 5.603,5 m 2 bebouwd mag worden. Het totale programma voor de scholen, peuterspeelzaal en kinderopvang inclusief buitenterrein is m 2. Het terrein is daarmee ruim voldoende groot voor het programma van een gebouw met één bouwlaag en het buitenterrein. Eventueel bouwen in twee bouwlagen levert ruimtewinst op. 2. Sporthal De Kubus Het te bebouwen perceel, met de bestemming Sport aan de Kasteellaan heeft een totale oppervlakte van ongeveer m 2 waarvan m 2 bebouwd is door de sporthal. Het bestemmingsplan biedt nog ruimte voor bebouwing van m 2. Footprint: - Scholen (2031) m 2 - Peuterspeelzaal 90 m 2 - Kinderdagdagverblijf 100 m 2 - Totaal m 2 twee bouwlagen: m 2 - Speel- en buitenterreinen m 2 Totaal m 2 School + kinderopvang Buitenterrein Vlekkenplan locatie sporthal De Kubus Op basis van de footprint lijkt de locatie in eerste instantie ongeschikt vanwege het aantal noodzakelijk te bebouwen m2. Echter, de locatie is zeer eenvoudig geschikt te maken als het hele perceel (inclusief parkeren en groen) heringericht wordt, waarbij er een bestemmingsplanwijziging nodig zal zijn om de bestemmingen Sport, Groen, Verkeer- en verblijfsruimte aan te passen. Dit kan mogelijk door burgemeester en wethouders via de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Bij deze optie moet de noodzakelijke parkeervoorziening wel nader berekend worden. 12

14 De vrijkomende grond van de onderwijslocatie kan verkocht worden, waarmee mogelijk een deel van de investering voor de nieuwbouw gefinancierd kan worden. De ontwikkelingsmogelijkheden voor deze percelen zijn thans beperkt door de bestemming Maatschappelijk. De sporthal dateert uit De hal biedt sportgelegenheid aan de scholen en verenigingen. Het gebouw is in jaren 90 gerenoveerd. Afgelopen jaren is er een interne verbouwing geweest voor onder andere ruimte voor de wijkwinkel en is het dak vernieuwd. Er zijn op korte termijn geen nieuwbouw of renovatieplannen voor het gebouw en de inrichting. Bij het uitwerken van deze optie (nieuwbouw op locatie van Sporthal) moet een afweging gemaakt worden of de hal gerenoveerd of vervangen, of niets gedaan wordt. Het koppelen (samenvoegen) van een nieuw gebouw aan de bestaande hal, is bouw- en installatietechnisch (bouwbesluit) niet mogelijk. 3. Locatie Heverslo De percelen aan de Herptseweg zijn totaal m 2 groot. Het totale programma voor de scholen, peuterspeelzaal en kinderopvang inclusief buitenterrein is m 2. Het terrein is voldoende groot voor het programma, inclusief buitenterrein als er deels in twee bouwlagen wordt gebouwd. Voor de vervangende nieuwbouw is bestemmingsplanwijziging nodig. Dit kan via de, zoals ook bij de sporthal beschreven, wijzigingsbevoegdheid van het college. En moet de noodzakelijke parkeervoorziening ook nader uitgewerkt worden. Ook bij deze optie kan de vrijkomende grond van de onderwijslocatie verkocht worden en/of herontwikkeld voor bijvoorbeeld het woon-zorgcomplex of de zorgwoningen die eerder gepland zijn op deze locatie en waarvoor de gemeente in gesprek is met een ontwikkelaar. Een voordeel van de laatste twee opties is het niet gebruik hoeven maken van tijdelijke huisvesting. 13

15 4. Financiële analyse Met de gegevens van de gemeente Heusden zijn de opties nieuwbouw en renovatie berekend en is de financiële analyse gemaakt. Er zijn twee varianten berekend: 1. In de nieuwbouwvariant wordt uitgegaan van een afschrijvingstermijn voor het bouwkundige deel van 40 jaar. De rekenrente bedraagt 2,5 % en wordt berekend op basis van een lineaire afschrijving. Daarna is een renovatie te verwachten voor de resterende 20 jaar (totaal een periode van 60 jaar). 2. Bij de renovatievariant is na 20 jaar rekening gehouden met de investering voor nieuwbouw (totaal eveneens een periode van 60 jaar). In onderstaande tabel zijn de kapitaalslasten voor de twee varianten, op basis van de investeringen, over de periode van 60 jaar, weergegeven. Investeringen: Nieuw schoolgebouw m 2 x 1.800,- = ,- Renovatie huidige schoolgebouw m 2 x 900,- = ,- Jaar 1 e 20 e 40 e 60 e Totaal Nieuwbouw => renovatie Renovatie => nieuwbouw Verschil In beide varianten is derhalve rekening gehouden met een periode van 60 jaar, zijnde de totale periode van een renovatie en een nieuwbouw. Als beide varianten met elkaar worden vergeleken en de kapitaalslasten bij elkaar worden opgeteld, is de nieuwbouwvariant (variant 1) in totaal over 60 jaar circa ,- goedkoper. Dit komt neer op circa ,- per jaar. Het verschil wordt veroorzaakt doordat bij de renovatievariant (variant 2) de huidige overmaat aan vierkante meters moet worden mee gerenoveerd (3.618 m2). En bij de nieuwbouwvariant kan na 40 jaar worden volstaan met een renovatie van de geldende m2 van de nieuw te bouwen school (2.253 m2). De extra lasten zoals de afschrijving van de boekwaarde, tijdelijke huisvesting, sloopkosten en verhuiskosten worden in beide varianten in één keer afgeschreven. In de berekening zijn geen kosten opgenomen voor de aanpassingen parkeren en Kiss & Ride zone. Dit geldt ook voor de investeringen voor de huisvesting kinderopvang. Hierbij wordt vooralsnog uitgegaan van een kostenneutraal budget d.w.z. de investering zal met een kostendekkende huur moeten worden opgebracht. De eventuele opbrengsten van de verkoop grond (Kasteellaan 40 en 41), bij het realiseren van de nieuwbouw op de locatie van de sporthal De Kubus of locatie Heverslo, zijn ook buiten beschouwing gelaten. Voor tijdelijke huisvesting wordt gerekend met een norm van circa ,-. 14

16 5. Samenvatting en conclusie In dit haalbaarheidsonderzoek is nieuwbouw voor de scholen en kinderopvang Mikz onderzocht en afgewogen ten opzichte van renovatie van het huidige gebouw. Verder zijn voor de nieuwbouw drie locaties onderzocht op basis van het ruimtelijk programma van eisen. De locaties zijn voor de nieuwbouw beoordeeld op vier hoofdaspecten: de omvang, mogelijkheden tijdelijke huisvesting, parkeren en de financiële consequentie. Tot slot is in beeld gebracht wat er aan tijdelijke maatregelen nodig is tot aan de nieuwbouw. Kasteellaan Sporthal De Kubus Locatie Heverslo renovatie nieuwbouw nieuwbouw nieuwbouw functie gebouw buitenterrein kernpartners -/ tijdelijke huisvesting bestemmingsplan nvt kadaster nvt financiën (totale investering over 60 jaar) Op basis van het onderzoek en zoals in bovenstaande tabel weergegeven is de conclusie: Nieuwbouw ter vervanging van het bestaande schoolgebouw inclusief kinderopvang en peuterspeelzaal op de locatie nabij de sporthal of locatie Heverslo. Nieuwbouw is een investering voor de komende 40 jaar. Deze investering is afgewogen tegen de investering om het bestaande schoolgebouw te renoveren. Bij renovatie wordt de investering in 20 jaar afgeschreven. De kapitaalslasten van de investeringen voor nieuwbouw zijn lager zijn dan die voor renovatie. Daarbij zijn bij nieuwbouw lagere onderhouds- en exploitatiekosten. Naast deze financiële afweging biedt nieuwbouw het grote voordeel dat het ruimtelijk en functioneel maatwerk is voor de gewenste onderwijs- en opvangconcepten en daarmee kan inspelen op toekomstige ontwikkelingen. Nieuwbouw geeft ook de mogelijkheid voor het formeren van het voorzieningen plein waarmee invulling gegeven wordt aan gewenste sociale ambities voor zorg, sport, jeugd en onderwijs. Bij het ontwikkelen van de plannen moet het definitieve programma van eisen opgesteld worden aan de hand waarvan de voetprint bepaald kan worden en zo nodig de aanpassingen in het bestemmingsplan inclusief openbare ruimten. De optie om het huidige gebouw te renoveren betreft vooral het bouwkundig en installatietechnisch aanpassen van het uit 1975 (deels 2005) daterende gebouw. De functionaliteit van het gebouw wordt met een renovatie onvoldoende verbeterd om de onderwijsambitie te ondersteunen. Daarnaast blijft er een overcapaciteit aan ruimte bestaan die drukt op de exploitatie van de scholen en zijn de onderhoud- en exploitatiekosten bij een verder gebruik van het bestaande gebouw hoger dan bij nieuwbouw. Locaties Kasteellaan Het totale ruimtelijke programma van beide scholen en Mikz past inclusief het buiterrein op de huidige locaties Kasteellaan 40 en 41. Bij een vervangende nieuwbouw of renovatie op deze locatie moet rekening gehouden worden met tijdelijke huisvesting. De besturen van de scholen hebben zwaar wegende argumenten en prefereren het voorkomen van tijdelijke huisvesting. De leerlingen hebben rust en duidelijkheid nodig. Het onderwijsproces mag bij voorkeur geen hinder hebben van nieuwbouw of renovatie. Sporthal De Kubus Op de locatie van de sporthal De Kubus is een inpassing alleen mogelijk met een aanpassing van de daar geldende bestemmingen Sport, groen, verkeer- en verblijfsruimte en een herindeling van de 15

17 locatie. Door een compacte bouw met een zo klein mogelijke footprint (twee bouwlagen) kan voldaan worden aan het uitgangspunt van de gebruikers om zo veel mogelijk buiten-, speel-, leer- en ervaarterrein te realiseren. Daarnaast wordt bij deze locatie geen gebruik gemaakt van tijdelijke huisvesting en heeft daarom de voorkeur van de gebruikers. Locatie Heverslo Op de locatie is ook een aanpassing van de geldende bestemming noodzakelijk voor nieuwbouw van de scholen, peuterspeelzaal en kinderopvang. De locatie is met het deels in bouwlagen realiseren van het gebouw voldoende groot. Ook bij deze locatie hoeft ook geen gebruik gemaakt te worden van tijdelijke huisvesting en sluit aan bij een mogelijke plein functie van de Kasteellaan. Parkeren Voor het parkeren en de Kiss & Ride zone zijn op alle locaties mogelijkheden waarbij aangetekend dat een herindeling van de bestaande voorzieningen in het onder andere de openbare ruimte noodzakelijk is. Financiële consequenties De kapitaalslasten van nieuwbouw van het schoolgebouw met na 40 jaar renovatie zijn over 60 jaar ,- goedkoper. Met de aantekening dat bij nieuwbouw bij de sporthal De Kubus en locatie Heverslo de eenmalige kosten voor tijdelijke huisvesting van circa ,- ook niet nodig zijn. Dat levert in die locatievariant een totale besparing ten opzichte van renovatie op van ,- ( ). 16