Is fusie van de vier corporaties op Goeree-Overflakkee haalbaar en wenselijk? Rapportage van het onderzoek Conclusies, advies en aanbevelingen

Transcriptie

1 Is fusie van de vier corporaties op Goeree-Overflakkee haalbaar en wenselijk? Rapportage van het onderzoek Conclusies, advies en aanbevelingen Referentie PRJ Auteur Karin Waldram, Mario Damen, Stella van Veen, Erwin Beltman Datum 20 juni 2017 Status Definitief

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding op onderzoek en rapportage 4 Aanleiding 4 Aanpak en proces 4 2. Leeswijzer 6 3. Afwegingskader 7 4. Bevindingen organisaties 9 Beter Wonen Goedereede 9 Beter Wonen Ooltgensplaat 11 FidesWonen 13 Woongoed GO Gesprekken met externe belanghouders 20 Huurdersorganisaties 20 Gemeente Goeree-Overflakkee 21 Zorgorganisaties Financiële analyse 23 Inleiding 23 Kengetallen toegelicht 23 Resultaten 25 Conclusies huidige situatie 27 Besparingspotentieel Analyse vastgoedportefeuilles 30 Inleiding 30 De portefeuille naar kwaliteit 30 De portefeuille naar betaalbaarheid 34 De portefeuille naar beschikbaarheid 35 Verhuurbaarheid en passendheid op termijn Volkshuisvestelijke opgaven 37 Ontwikkelingen en Prestatieafspraken 37 Gezamenlijke invulling van de opgave 39 2

3 9. Huurdersparticipatie 41 Ontwikkeling huurdersparticipatie algemeen 41 Huurdersparticipatie op Goeree-Overflakkee Organisaties 43 Capaciteit en kwaliteit 43 Efficiency en effectiviteit 47 Klantbenadering en dienstverlening 48 Culturen en draagvlak Governance en rechtsvorm 51 Governance en compliance 51 Keuze en advies rechtsvorm Beoordeling 55 Wenkend perspectief 55 Afwegingskader en beoordelingen toegelicht en in beeld Beschouwing samenwerking in plaats van fusie Conclusies 62 Belangrijkste voordelen en kansen 62 Belangrijkste nadelen en risico s 63 Conclusie en advies 64 Aanbevelingen voor vervolgstappen 65 3

4 1. Inleiding op onderzoek en rapportage Aanleiding Begin 2016 kwamen de bestuurders van de vier corporaties op Goeree-Overflakkee tot de afspraak dat een zorgvuldige verkenning naar fusie wenselijk was. Het initiatief hiertoe kwam van Woningbouwvereniging Beter Wonen Goedereede. Vanuit de overweging Goeree-Overflakkee is één gemeente met één volkshuisvestelijke opgave waardoor intensivering van de samenwerking tussen de vier woningcorporaties op Goeree-Overflakkee is aangewezen zetten de bestuurders een stip op de horizon, waarbij 2019/2020 als logische en haalbare termijn werd gezien (de bestuurswisselingen in de komende jaren versterken hierbij het natuurlijke moment). Zij spraken af dat de besturen in 2016 hun achterban zouden raadplegen over hoe zij vanuit de eigen organisatie tegenover een dergelijke samenwerkingsstap staan. In september 2016 volgde via de Woningbouwfederatie Goeree-Overflakkee de terugkoppeling dat er een positieve grondhouding (met voorwaarden) was bij alle geledingen van de woningbouwverenigingen en de diverse belanghouders (besturen, RvC, leden, medewerkers, huurdersorganisaties, zorginstellingen) om samen verder te gaan. Op basis daarvan is op 12 december jl. een intentieverklaring, met voorwaarden die uit de achterbanraadpleging naar voren waren gekomen, ondertekend. Daarin werd besloten tot een haalbaarheidsonderzoek onder leiding van een externe onafhankelijke adviseur/projectleider, om de voor- en nadelen in kaart te brengen om te komen tot een juridische fusie van de vier woningcorporaties op Goeree-Overflakkee, waardoor één woningbouwcorporatie op Goeree-Overflakkee ontstaat. Aanpak en proces Vannimwegen werd gekozen als externe onafhankelijke partij. In ons plan van aanpak signaleerden we, op basis van alle verkregen informatie, dat eigenlijk niet alleen werd gevraagd de haalbaarheid van een fusie te onderzoeken, maar ook de wenselijkheid: een fusie kan namelijk best haalbaar zijn, maar moet je het ook willen? Ons streven was om de haalbaarheid en wenselijkheid van fusie of samenwerking uiteindelijk te beoordelen met een helder en simpel verhaal. In de zoektocht naar dat heldere en simpele verhaal hebben we heel veel gesprekken gevoerd en heel veel informatie doorgenomen. We spraken bij de vier corporaties met de bestuurders, managementteamleden, ondernemingsraden, alle medewerkers gezamenlijk (per corporatie), de Raden van Commissarissen en met leden(raden). Daarnaast spraken we met de twee huurdersorganisaties, met de Gemeente Goeree-Overflakkee en met drie belanghebbende zorgorganisaties. In totaal ging het om 26 gesprekken of bijeenkomsten. Van elke corporatie ontvingen we daarnaast een grote hoeveelheid informatie; over missie, visie, koers, beleid, plannen, financiën en andere cijfers, de organisaties en overige relevante onderwerpen. 4

5 In de gesprekken zochten we naar de belangrijkste overwegingen: wat zijn de sterke en zwakkere punten van de huidige organisaties, wat móet een samenwerking in ieder geval opleveren of oplossen, en wat mág het echt niet kosten? We verkenden, ook met behulp van de verkregen documenten, welke meerwaarden een samengaan op de korte en langere termijn zou kunnen opleveren, of er voorwaarden zijn waaraan moet worden voldaan om die meerwaarden te realiseren, maar ook of samengaan misschien leidt tot bepaalde minderwaarden of risico s. We hebben veel gehoord en geanalyseerd. Kleine en grote onderwerpen besproken. Verrassende en logische standpunten beluisterd, en gezien dat er veel gelijke maar ook veel tegengestelde meningen zijn. Wij hebben daar de grote lijnen uitgehaald. Want een helder en simpel verhaal gaat over hoofdzaken, en niet over details. Hoewel details in de uitwerking juist wel weer heel belangrijk kunnen zijn. Deze rapportage richt zich dus zoveel mogelijk op de hoofdzaken, op de rode draden. Echter, in het hoofdstuk waarin we de bevindingen uit onze gesprekken beschrijven, zijn we uitvoeriger. Omdat we het belangrijk vinden dat onze gesprekspartners zich herkennen in wat is weergegeven, omdat we niet de indruk willen wekken naar believen te putten uit de inhoud van de verschillende gesprekken, en omdat in deze weergaven de rode draden naar onze mening juist goed te zien zijn voor alle betrokkenen. Is het een helder en simpel verhaal geworden? Tja. De conclusie is wat ons betreft uiteindelijk wel helder en simpel. Maar deze rapportage is voor ons doen vrij omvangrijk. We hopen echter dat dit alle betrokkenen helpt de lijn van onze verkenningen te volgen. Zodat de conclusie ook voor hen uiteindelijk niet alleen helder en simpel, maar vooral logisch is. VANNIMWEGEN Juni

6 2. Leeswijzer In deze rapportage wordt in elf inhoudelijke hoofdstukken toegewerkt naar de conclusie of fusie van de vier corporaties op Goeree-Overflakkee haalbaar en wenselijk is. We starten in hoofdstuk 3 met het inhoudelijke afwegingskader, dat met de besturen is besproken en vastgesteld. We benoemen de 16 afwegingscriteria waarop we op basis van onze verkenningen toetsen of er meerwaarde van fusie is te verwachten. In hoofdstuk 4 beschrijven we onze bevindingen uit de gesprekken met de verschillende interne betrokkenen bij de vier verenigingen: besturen, medewerkers, RvC s en leden. In hoofdstuk 5 is de consultatie van externe belanghouders de huurdersorganisaties, de Gemeente en drie zorginstellingen weergegeven. Hoofdstuk 6 biedt inzicht in de belangrijkste financiële kengetallen, zowel van de individuele corporaties als geconsolideerd. Het is een analyse van de financierbaarheid en de financiële continuïteit, wat randvoorwaardelijk is voor de haalbaarheid. In dit hoofdstuk worden ook de eerste besparingsmogelijkheden bij fusie in beeld gebracht. In hoofdstuk 7 zijn de samenstelling, kwaliteit en duurzaamheid, de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van de vastgoedportefeuilles individueel en gezamenlijk belicht. Hoofdstuk 8 gaat in op de volkshuisvestelijke opgave aan de hand van de woonvisie en de prestatieafspraken van de corporaties, huurdersorganisaties en Gemeente. In hoofdstuk 9 beschrijven we de huidige praktijk in de huurdersparticipatie op Goeree- Overflakkee en wat in geval van fusie aandachtspunten zijn. In hoofdstuk 10 komen de organisatorische aspecten aan bod. Het gaat onder meer over de personeelsbezetting, de culturen, de effectiviteit en efficiency, de kwaliteit en het draagvlak onder medewerkers. Hoofdstuk 11 behandelt de governance, met name vanuit het perspectief van het voldoen aan wet- en regelgeving en de bestuurlijke continuïteit. Daarnaast is in dit hoofdstuk een afweging opgenomen en een advies gegeven over de best passende rechtsvorm bij fusie. In hoofdstuk 12 vertalen we alle aspecten, de gesignaleerde meerwaarden en de risico s naar een beoordeling in het Afwegingskader. Bij een oriëntatie op fusie moet van de Minister ook worden onderzocht of de beoogde resultaten met andere samenwerkingsvorm(en) dan fusie bereikt zouden kunnen worden. Dat beschouwen we in hoofdstuk 13. In hoofdstuk 14 vatten we onze bevindingen samen in voordelen, nadelen en risico s van fusie, trekken we conclusies over de haalbaarheid en de wenselijkheid van een fusie, en geven we, conform onze opdracht, een helder ja dan nee aan, in de vorm van een advies. Ook doen we aanbevelingen voor het vervolgtraject en beschrijven we kort de door ons aanbevolen vervolgstappen. 6

7 3. Afwegingskader In de Intentieovereenkomst die de vier corporaties eind 2016 met elkaar overeenkwamen is het volgende opgenomen: Onderzocht moet worden of: 1. het sociale volkshuisvestingsbeleid in de gemeente Goeree-Overflakkee in samenwerking met de stakeholders, efficiënter en doelmatiger gestalte zou kunnen worden gegeven, als al de middelen (personeel, financiën, gebouwen) worden ingezet; 2. ruimere schaalgrootte een middel is om de goede servicekwaliteit aan huurders in de toekomst te kunnen blijven waarborgen en verder te verbeteren voor de hele gemeente Goeree-Overflakkee; 3. de continuïteit van de bedrijfsvoering beter kan worden geborgd; 4. beter kan worden ingespeeld op de zwaarder wordende eisen van de Minister en sectorinstituten WSW en de Autoriteit woningcorporaties op geautomatiseerd administratief en financieel economisch terrein en de complexiteit van vraagstukken; 5. verdere professionalisering het afbreukrisico (de kwetsbaarheid van de organisaties) zal verminderen; 6. bij een grotere corporatie de kwaliteit van dienstverlening minimaal kan worden gehandhaafd en efficiënter georganiseerd waardoor bedrijfslasten (op termijn) gaan afnemen. ( ) Doel: een robuuste, efficiënte, professionele, organisatorisch goedkopere, financieel gezonde woningcorporatie, met een hoge kwaliteit van dienstverlening. De bovengenoemde aspecten zijn de belangrijkste onderwerpen en daarmee afwegingscriteria in dit onderzoek. De doorgenomen documenten en de gesprekken met alle betrokkenen zijn gebruikt om deze aspecten verder in te kaderen en waar mogelijk van een concrete(re) betekenis te voorzien. In alle gesprekken is daarom gevraagd naar wat de vier organisaties nu sterk en zwak maakt, naar wat een eventuele fusie in ieder geval zou moeten opleveren en waar een eventuele fusie in ieder geval niet ten koste van zou mogen gaan. Dat leidde tot het volgende afwegingskader, dat aan de Stuurgroep is toegelicht en vervolgens is vastgesteld. Deze 16 criteria komen in vrijwel alle gesprekken terug en beantwoorden met elkaar de bovenstaande 6 onderzoeksvragen. Afwegingscriteria: kunnen we: 1. de Volkshuisvestelijke opgave op het hele eiland (betaalbaarheid, kwaliteit, passendheid, duurzaamheid) beter realiseren? 2. De Volkshuisvestelijke opgave in specifieke kernen beter realiseren? 3. Meer bijdragen aan de leefbaarheid in de kernen? 4. Een efficiëntere en effectievere samenwerkingspartner zijn voor maatschappelijke partners? 7

8 5. Onze bereikbaarheid en aanspreekbaarheid (persoonlijk, telefonisch, digitaal) beter borgen en verbeteren? 6. De nabijheid, persoonlijke aandacht en het kennen van onze klanten beter borgen en verbeteren? 7. De huurdersparticipatie beter behouden en verbeteren? 8. De financiële continuïteit (LTV, ICR, DSCR, Solvabiliteit, Dekkingsratio) beter borgen en verbeteren? 9. De Investeringsruimte vergroten? 10. De specialismen/deskundigheid in eigen huis vergroten? 11. De Governance en Compliance beter op orde krijgen en houden? (voldoen aan wet- en regelgeving, risicobeheersing, functiescheiding, verantwoording) 12. Slagvaardiger zijn in bestuurlijke besluitvorming? 13. Minder kwetsbaar zijn in onze structurele bezetting? 14. De benodigde externe inhuur verminderen? 15. De Bedrijfslasten verlagen? 16. Efficiënter en effectiever werken? Hierna lichten we onze bevindingen uit de gesprekken en documenten toe. Alle 16 criteria komen daarin op verschillende plekken terug. In Hoofdstuk 12 brengen we alles overziend in beeld hoe de mogelijk te vormen fusiecorporatie zich op deze 16 criteria verhoudt tot de huidige situatie (van 4 zelfstandige corporaties samenwerkend in een Federatie) en tot de individuele corporaties. In dat hoofdstuk lichten we ons oordeel ook per criterium kort toe, onder verwijzing naar de inhoud van de hoofdstukken 4 tot en met 11. 8

9 4. Bevindingen organisaties Beter Wonen Goedereede Beter Wonen Goedereede is een kleine, trotse organisatie met tevreden klanten en lage bedrijfslasten. In de Aedes Benchmark 2016 behoorde Beter Wonen tot de koplopers met een AA-status. Bestuur Na wisselingen in de bestuursstructuur en de bemensing daarvan in de afgelopen jaren is er nu een tweehoofdig bestuur dat ook de directie voert. Het bestuur bestaat uit vrijwilligers, die een bestuursvergoeding krijgen. Het bestuur is zeer actief, de activiteiten en verantwoordelijkheden kosten hen veel tijd. Het bestuur geeft aan dat de organisatie, en zij zelf, last hebben van de steeds ingewikkelder wordende regelgeving en de hoeveelheid werk die dat met zich meebrengt. Daarnaast leidt dit tot (veel) kosten, die volkshuisvestelijk beter aangewend zouden kunnen worden. Zij zien dat deze situatie zich bij alle vier de corporaties op Goeree-Overflakkee voordoet en vinden dit voor de toekomst niet realistisch en onverantwoord. Zij vragen zich hardop af of je het huurders mag aandoen om zulke kostbare organisaties in stand te houden. Het bestuur geeft ook aan dat, als de corporaties niet gaan fuseren, Beter Wonen Goedereede naar hun mening in ieder geval moet overgaan tot het benoemen van een professionele directeur-bestuurder. Dit mede vanwege hun leeftijd, maar vooral vanwege de eisen die tegenwoordig gesteld worden en de groter wordende complexiteit, belangen en risico s van het besturen van een woningcorporatie. De bedrijfslasten zullen dan wel hoger worden. Op de huidige organisatie en haar prestaties is het bestuur zeer trots. De medewerkers krijgen het samen toch voor elkaar. De geplande prestaties en ambities voor de toekomst, met name in onderhoud, duurzaamheid en betaalbaarheid, mogen door een fusie dan ook niet minder worden. Ze zien wel dat de servicegraad van de organisatie eenvoudig is (er is bijvoorbeeld geen service-abonnement) en dat de ICT op orde, maar basaal is. De andere corporaties lopen daarin stappen voor. Ook zien ze dat er dagelijks heel weinig huurders op kantoor komen, dat er bij hun maandelijkse spreekuur bijna niemand komt en dat ook bij de ALV s de opkomst zeer gering is. Desalniettemin is het sentiment in Goedereede groot (mede door de recente gemeentelijke fusie) en zijn de cultuurverschillen belangrijk om rekening mee te houden. Medewerkers De werkorganisatie, bestaande uit 10 mensen, wordt aangestuurd door een Algemeen Manager. In de voorgaande jaren heeft de werkorganisatie zelf aangegeven dat het lastiger werd om al het werk goed te blijven doen en alle nieuwe eisen en ontwikkelingen goed te implementeren. De schaal maakt de bezetting zowel kwalitatief als kwantitatief kwetsbaar. De werkdruk is hoog en er wordt veel overgewerkt. 9

10 In de afgelopen periode komt er vanuit de werkorganisatie een iets ander geluid. Medewerkers zijn trots op wat ze samen neerzetten en zien/vinden dat ze het ook in vergelijking met de andere corporaties op het eiland goed doen. De woningen zijn goed onderhouden. In voorgaande jaren ervoeren zij weinig speelruimte en kregen ze weinig verantwoordelijkheid. Onder het nieuwe bestuur is dat veranderd: ze doen meer vernieuwende dingen, en ervaren veel vrijheid en korte lijnen. Ze vinden dat er meerwaarde is in hun fysieke aanwezigheid in Goedereede, en in hun persoonlijke en actieve benadering van huurders en eventuele problemen. Ze kunnen gericht aandacht geven, snel inspringen op vragen en snel ter plaatse zijn als dat nodig is. Ze zijn bang dat bij een fusie de afstand tot de klanten groter wordt, en de nabijheid en het kennen van klanten minder. Ze signaleren verschillen in visie en benadering van klanten en vastgoed bij de verschillende corporaties. Ze willen niet dat projecten worden stilgelegd of dat klanten die dat niet kunnen, worden gedwongen mee te gaan in de digitalisering, De medewerkers vragen zich oprecht af wat voor hun huidige huurders de voordelen zouden zijn van fusie. Sommige medewerkers zijn daar stelliger in: die zijn ervan overtuigd dat er geen voordelen zijn voor de huurders, en ook niet voor de organisatie zelf. De kwetsbaarheid is volgens hen oplosbaar door inhuur. Zij zien als bedreigingen het verlies van werkplezier en de onderlinge betrokkenheid en samenwerking, maar ook mogelijk het verlies van functie, werkzaamheden of werkgelegenheid. Er is angst voor het ondersneeuwen van deze medewerkers ten opzichte van de medewerkers van FidesWonen en Woongoed GO. Enerzijds door verschillen in anciënniteit, anderzijds door verschillen in opleidingsniveaus. En door de kleinere schaal: hoeveel invloed heeft Beter Wonen Goedereede in het geheel? Baangarantie ( of een goede afvloeiingsregeling ) en een goed sociaal plan zijn in dat kader erg belangrijk. Een aantal medewerkers ziet daarentegen wél kansen en mogelijke voordelen. Zij denken dat het totaal naar lagere bedrijfslasten zou kunnen, dat er mogelijk een evenwichtiger spreiding in de vastgoedportefeuille kan komen, dat het samenvoegen van de financiën en de topstructuren tot financiële voordelen kan leiden en dat een gezamenlijke, grotere organisatie mogelijkheden biedt voor contact met collega s die vergelijkbaar werk doen, verdieping in het werk zelf, kwaliteitsverbetering en carrièreontwikkeling. Raad van Commissarissen De RvC ziet een kleine, kwetsbare organisatie met een hoog arbeidsethos, die wat (te) afhankelijk is van enkele personeelsleden. De RvC waardeert de organisatie, en ook de huidige vernieuwingen en de innovatieve manier waarop de verduurzaming van de voorraad wordt aangepakt. De RvC vindt het ook belangrijk dat er blijvend vernieuwing plaatsvindt en dat er meer ontplooiingsmogelijkheden voor het personeel komen. 10

11 De RvC vindt woonruimteverdeling in ieder geval een belangrijk onderwerp dat vraagt om samenvoeging/samenwerking. In federatief verband zou dat in theorie ook mogelijk moeten zijn, maar het komt nu niet tot stand, de afstemming is te vrijblijvend 1. Zij zien tussen de corporaties op het eiland onderling wel coöperatie, maar ook een competitieve sfeer. De RvC ziet fusie, vanuit bedrijfsvoeringperspectief en vanuit het perspectief van het ouder wordende bestuur dat erg op veel op haar bordje heeft, eigenlijk als noodzakelijk voor Beter Wonen Goedereede. Voor een mogelijke fusie is draagvlak heel belangrijk, en rekening houden met de cultuur- cq. mentaliteitsverschillen. Voor Goedereede zal, in ieder geval voor een bepaalde periode, een lokaal aanspreekpunt nodig zijn. Leden De Algemene Ledenvergadering over dit onderwerp is bezocht door 33 leden, waaronder ook bijna alle medewerkers (die tevens lid zijn). Na een introductie van het bestuur over de redenen voor het haalbaarheidsonderzoek is verkend hoe de aanwezige leden over fusie denken. De aanwezige leden gaven overwegend aan fusie vooralsnog niet wenselijk te vinden, of de voordelen niet te zien. Verlies van identiteit, cultuur en persoonlijke aandacht zijn vaak genoemd als risico, met daarbij als voorbeelden de fusie tussen de gemeenten en het vertrek van het kantoor van de Rabobank. Het gevoel is groter is per definitie logger, alles trekt weg naar Middelharnis en ons geld gaat naar de Plaat. Emotie speelt een grote rol. Wanneer zaken meer rationeel worden benaderd komt aan bod dat het belangrijk is dat het onderzoek een heldere afweging en een goede financiële analyse laat zien, en dat fusie juist goed zou kunnen zijn voor de professionaliteit van de organisatie. Eén van de aanwezigen stelt dat het verleden uitwijst dat alles went : ook Goedereede zelf was een fusiegemeente, en ook dat ging toen niet zonder slag of stoot. Ook wordt besproken waarom de opkomst bij deze ALV zo laag zou zijn (33 van de ca leden; de meningen verschillen over het waarom), en dat de betrokkenheid van leden en huurders bij de corporatie over het algemeen erg laag is. Dat werpt de vraag op hoe representatief de tijdens de ALV geuite meningen zijn en in hoeverre dat een fusie zou moeten kunnen tegenhouden. Beter Wonen Ooltgensplaat Beter Wonen Ooltgensplaat is de kleinste van de vier organisaties, zowel in aantal verhuureenheden als in personeel. Beter Wonen Ooltgensplaat heeft een driehoofdig bestuur dat tevens de directie voert en een operationeel manager op contractbasis. De operationele werkzaamheden heeft ze uitbesteed aan FidesWonen. Er is ook een 1 Noot: Dergelijke opmerkingen over de effectiviteit van de Federatie komen vaker terug in de gevoerde gesprekken. De bestuurders van de corporaties vinden het belangrijk om te vermelden dat de Federatie nadrukkelijk alleen als doel heeft om bestuurlijke afstemming te faciliteren en om waar mogelijk samen te werken (bijvoorbeeld in overleggen met de gemeente en de huurdersorganisaties in het kader van de prestatieafspraken). De Federatie heeft niet als doel om tot gezamenlijke of op elkaar afgestemde plannen, beleidsdocumenten, strategieën of werkwijzen te komen. Maar in sommige gesprekken horen we deze verwachting wel terug. 11

12 intentieovereenkomst tot fusie met FidesWonen, waarvan de uitvoering in het licht van dit haalbaarheidsonderzoek is geparkeerd. Beter Wonen Ooltgensplaat nam niet deel aan de Aedes Benchmark Bestuur Het bestuur is van mening dat het in de afgelopen jaren een stevige professionaliseringsslag heeft doorgevoerd. De inhoudelijke zaken (bijvoorbeeld de eerste stap in het Strategisch Voorraad Beleid) en de boeken zijn op orde en de corporatie voldoet aan de normen. De corporatie heeft wel van de Autoriteit woningcorporaties een gele kaart gekregen in verband met het niet tijdig aanleveren van informatie. De financiële positie is niet ruim; in relatie tot de opgave is de kasstroom eigenlijk te laag. De huren van Beter Wonen Ooltgensplaat zijn ook niet hoog, het bestuur geeft aan dat dit mede te maken heeft met de meer geïsoleerde ligging en de bewoning door arbeiders van oudsher. Het bezit is ook relatief oud. Beter Wonen Ooltgensplaat heeft nu voldoende levensloopbestendige woningen, maar ziet dat de vergrijzing leidt tot de behoefte de woningvoorraad te wijzigen. Beter Wonen vindt het belangrijk dat de opgave in Achthuizen en Ooltgensplaat serieus wordt genomen. Bij fusie zou de organisatie met een zwaarder Strategisch Voorraad Beleid willen laten zien wat de kracht van haar woningbezit is. Fusie moet in ieder geval opleveren dat de ambities op het gebied van duurzaamheid gerealiseerd worden en dat verkoop van woningen meer gekoppeld kan worden aan de volkshuisvestelijke opgave, in plaats van aan financiële overwegingen. Als mogelijke meerwaarde van fusie wordt meer ruimte voor differentiatie in huurprijzen genoemd. Bij de Algemene Ledenvergadering van Beter Wonen Ooltgensplaat is de opkomst altijd laag. Het bestuur ervaart weinig betrokkenheid van leden bij de vereniging, maar ziet wel bij huurders en leden de emotie dat veel voorzieningen wegtrekken uit de kernen en nu ook nog de woningbouwvereniging. Goed wonen tegen een betaalbare huur is het belangrijkst, maar lokale verbondenheid is ook wezenlijk: in het inschakelen van bv. lokale aannemers, maar ook in de bereikbaarheid, aanwezigheid en dienstverlening van de corporatie. Ook is het belangrijk dat er in alle kernen investeringen blijven plaatsvinden. Raad van Commissarissen De RvC van Beter Wonen Ooltgensplaat ziet een te grote afhankelijkheid van derden, en kleine kernen die in de belangenafwegingen op het eiland ondersneeuwen. Zij vinden ook dat huurders actiever benaderd zouden moeten worden, en dat de aandacht nu wat teveel naar de stenen uitgaat. Zij zien het zelfstandig voortbestaan van Beter Wonen Ooltgensplaat als niet realistisch en niet wenselijk. Zij vinden een fusie noodzakelijk en hebben daarbij een duidelijke voorkeur voor fusie tussen de vier corporaties ineens. De RvC ziet kansen in de gezamenlijke verbetering van de dienstverlening, de aandacht voor en het luisteren naar huurders. Daarbij moeten de nabijheid en benaderbaarheid goed worden georganiseerd, met behulp van digitalisering. 12

13 Net als het bestuur zou de RvC de komende tijd willen gebruiken om het eigen strategisch voorraadbeleid verder uit te werken, om met gedegen(er) kennis van het eigen bezit en een meer met cijfers onderbouwde opgave een fusie in te gaan. Fusie zou tot meer betaalbare en passende huisvesting moeten leiden voor de lokale bevolking. Met één organisatie kan de samenwerking en onderhandeling met de gemeente in dat kader effectiever worden. De RvC is ook voorstander van één volkshuisvestelijk beleid en één vastgoedstrategie voor het hele eiland. De RvC ziet nu op het eiland verschillende visies en belangen, en een ondoorzichtige verwevenheid van allerlei betrokkenen. Voor de transparantie in de te maken keuzes is dit onwenselijk. De basis voor die keuzes moet liggen in de vraag wat de opgave in de verschillende kernen is, om van daaruit te kunnen bepalen wat er op welke plek eerst moet gebeuren. De RvC is van mening dat de opgave ook om creativiteit vraagt: om bezit in stand te kunnen houden ten behoeve van de leefbaarheid in de kleine kernen. Voor die kleine kernen zou fusie dan ook net zoveel moeten opleveren als voor de grotere kernen. Leden Met de leden is niet expliciet gesproken in het kader van dit onderzoek. Beter Wonen Ooltgensplaat heeft in een eerder stadium de huurders geïnformeerd per brief, via de regionale krant en op een Algemene Ledenvergadering en een huurdersbijeenkomst. Op de huurdersbijeenkomst in april jl. is expliciet aandacht aan fusie en aan dit onderzoek besteed. Dit leidde niet tot input. Gezien de geringe opkomst en animo is besloten om in dit stadium geen aparte bijeenkomst voor leden te organiseren. FidesWonen FidesWonen is in een vrij recent verleden ontstaan uit een fusie. Die fusie is in de beleving van medewerkers niet zo soepel verlopen. De metafoor van samen een omelet met ham maken (en wie is dan de kip, en wie is het varken?) komt in de gesprekken een paar keer terug. Inmiddels wordt daarom gelachen, en geven mensen aan geen voormalige bloedgroepen meer te herkennen. FidesWonen werkt vanuit een nieuw en bijzonder gebouw op een centrale plek in Middelharnis, waar de organisatie trots op is. In de Aedes Benchmark 2016 behoorde FidesWonen met een BB-status tot de middengroep. Bestuur Het bestuur van FidesWonen bestaat uit één directeur-bestuurder. Deze schetst een professionele organisatie met veel kennis van het eiland, die dicht bij de huurder staat, waarvan de financiën op orde zijn en die samen met betrokken bewoners goed bijdraagt aan de leefbaarheid in de kernen. Hij heeft in zijn organisatie een leiderschapsstijl gebracht die uitgaat van vertrouwen, ruimte en verantwoordelijkheid geven. Hij ziet ook dat de organisatie, vanwege de schaal en de steeds zwaarder wordende eisen, beperkingen heeft. Hij ervaart de toegenomen administratieve druk als een (te) grote last. Hij ziet niet alleen de corporatiesector maar ook de samenleving veranderen, 13

14 en dat vraagt om een andere manier van werken. Hij is ervan overtuigd dat de huidige situatie van vier kleine corporaties niet houdbaar zal zijn. Hij is van mening dat zij samen meer naar het belang van het gehele eiland moeten kijken en dat zij van daaruit samen het volkshuisvestelijk belang beter kunnen dienen. Enerzijds door bundeling van kennis en ervaring, anderzijds doordat hij ervan overtuigd is dat samengaan leidt tot meer financiële armslag. Hij ziet wel dat de volgens hem behoudende cultuur op het eiland mogelijk belemmerend kan zijn. Er zijn cultuurverschillen tussen de dorpskernen en dat leidt tot emotie waar het gaat om fusie. Medewerkers De medewerkers zijn enthousiast over werken bij FidesWonen. Zij noemen de organisatie informeel, transparant, gezellig, laagdrempelig en voelen zich goed bij de sfeer, samenwerking en collegialiteit. Ze beschrijven hun instelling als positief, flexibel, open voor vernieuwing en verantwoordelijk. Ze werken hard en zijn trots op hun bezit en de vooruitstrevende projecten, op hun omgang met huurders en op wat ze met elkaar bereikt hebben in de afgelopen jaren. Ze zijn een hecht team en typeren de cultuur als familiecultuur. De keerzijde daarvan zoals bij veel familieculturen is dat elkaar aanspreken lastig is, dat het nakomen van afspraken beter kan en de onderlinge communicatie soms ook. Ze ervaren een hoge werkdruk, toenemende administratieve werkzaamheden en enige kwetsbaarheid. De waan van de dag en de (ten opzichte van wat er moet gebeuren) beperkte capaciteit verhinderen rust, het afmaken van zaken, verdieping en specialisatie. Er is ook het gevoel dat de vorige fusie nog niet helemaal af is. Daarnaast heeft FidesWonen net een nieuw primair systeem ingevoerd. Veel medewerkers geven aan dat praten over een volgende fusie eigenlijk zo n twee jaar te vroeg komt. Ze willen beter toegerust of sterker zijn, of zouden graag even rust willen. Daarnaast zien ze mogelijke bedreigingen in hun takenpakket, werkgelegenheid en arbeidsvoorwaarden, en verlies van hun huidige cultuur, eigen verantwoordelijkheid en medewerkerstevredenheid. Ook zijn ze bang dat de huurderstevredenheid erop achteruit zal gaan, door verlies van zichtbaarheid, bereikbaarheid, bekende gezichten en persoonlijke aandacht. Toch zien ze zeker ook kansen bij een fusie. Er zou meer ruimte zijn voor professionele en vakinhoudelijke ontwikkeling, de implementatie van alle nieuwe wet- en regelgeving wordt waarschijnlijk werkbaarder, de kwetsbaarheid vermindert en de werkdruk wordt mogelijk lager, er zijn naar verwachting meer doorgroeimogelijkheden, de kosten zouden lager kunnen worden, en het geheel zou tot een sterkere organisatie kunnen leiden, die ook naar andere partijen steviger staat. Meerwaarde voor de huurders zou verder uitgewerkt moeten worden: denkbaar is dat zaken in de dienstverlening nog kunnen verbeteren, of dat lagere kosten ten goede komen aan de huurders. Maar die meerwaarde moet dan wel heel goed zichtbaar gemaakt worden. 14

15 Raad van Commissarissen De RvC van FidesWonen ziet een fusie voor hun eigen corporatie niet als noodzakelijk of urgent, maar wel als logische optie. Zij vinden het ook hun verantwoordelijkheid om, gezien de geplande pensionering van de bestuurder in 2020, de gewenste toekomst van FidesWonen te verkennen in samenhang met de ontwikkelingen bij de andere corporaties binnen de gemeente Goeree-Overflakkee. Zij zijn van mening dat de schaal van de eventuele fusiecorporatie met ca verhuureenheden nog niet heel groot zal zijn. De RvC verwacht dat wet- en regelgeving niet makkelijker zullen worden, en dat de administratieve druk en de behoefte aan expertise eerder meer dan minder worden. Dat kan gezamenlijk efficiënter worden ingevuld, qua menskracht en systemen. Er is dan ook ruimte voor bijvoorbeeld een goede control-functie. De RvC vraagt zich af wat de meerwaarde van vier aparte corporaties is voor het eiland als geheel. Ze ziet dat de vier corporaties in federatief verband samen overleggen, samen aan tafel zitten bij de gemeenten, en samen werken aan strategievorming. Dit zou efficiënter moeten kunnen. De Federatie heeft wel een goede oefen- en naar-elkaartoe-groei functie, maar levert in de beleving van de RvC niet op wat goed zou zijn voor heel Goeree-Overflakkee 2. De RvC gelooft dat een fusie meer slagkracht en meer aandacht betekent voor alle kernen, en dat juist als er niet gefuseerd wordt de kleine kernen mogelijk de dupe zijn. Aan de andere kant zou de gemeente Goeree-Overflakkee het mogelijk kunnen waarderen om iets te kiezen te hebben. De RvC geeft mee dat bij fusie de werkdruk en cultuurverschillen aandachtspunten zijn. In hun opinie zouden gedwongen ontslagen niet nodig zijn. Natuurlijk verloop zou in de toekomst wel kunnen bijdragen aan verdere efficiencyverbetering. De RvC benadrukt dat, ondanks de logica, FidesWonen wat hen betreft niet koste wat kost naar fusie hoeft. Het gaat nu goed, de organisatie heeft waarde en staat middenin de samenleving. Ledenraad De Ledenraad van FidesWonen denkt over het algemeen neutraal tot positief kritisch over een fusie. Ze vinden FidesWonen een goede organisatie, met een sterke duurzaamheidsambitie, een goed onderhouden voorraad en een platte organisatiestructuur. Zij vinden ook de verenigingsstructuur goed. Zij zien fusie als een manier om efficiencyvoordelen te behalen (onder andere in de kosten van ICT en in de huisvesting), om beter om te kunnen gaan met de druk die weten regelgeving op de corporaties legt, en om samen de flinke opgaven in onderhoud, duurzaamheid en vergrijzing beter op te kunnen pakken. Daarnaast denken ze dat nieuwbouw door fusie mogelijk beter evenredig verspreid kan worden over het eiland. Bepaalde voordelen van fusie zouden eventueel ook kunnen worden bereikt door de 2 Zie voetnoot 1 15

16 huidige samenwerking te intensiveren of door bijvoorbeeld een banenpoule te organiseren tussen de corporaties. De Ledenraad geeft aan dat het haar gaat om het voortbestaan van de sociale volkshuisvesting en dat zij daarom verder kijkt dan het individuele huurdersbelang. Ze is van mening dat de overlevingskans van vier aparte corporaties op termijn zwak is. Ook vindt ze het belangrijk om de verschillende delen van het eiland te beschouwen en te waarderen. De koppen van het eiland moeten voldoende aandacht krijgen en bepaalde verschillen zouden behouden en gekoesterd moeten worden. De Ledenraad geeft als aandachtspunten mee om rekening te houden met de cultuurverschillen, maar ook om goed te kijken of het echt om verschillen, of vooral om beelden gaat. In geval van fusie is het uitleggen van het waarom heel belangrijk, en om oog te houden voor de menselijke maat en de kwaliteit van de dienstverlening en de medewerkers. Fusie kost geld, maar levert ook op: laat zien waar dat wordt terugverdiend. Ook moet duidelijk zijn of er geen lijken in de kast zitten bij de andere corporaties. Woongoed GO Woongoed GO is de grootste van de vier woningcorporaties. Zij is een zelfbewuste organisatie met een organisatieconcept dat als smal en hoog wordt betiteld: een kleine formatie en hoog opgeleide medewerkers. Alleen wat Woongoed vindt dat ze zelf moet uitvoeren, wordt tot de corebusiness gerekend. Net als FidesWonen heeft ook Woongoed GO een vrij nieuw kantoorpand, meer aan de rand van Middelharnis. Sinds 2008 beschikt Woongoed over het KWH-label. In de Aedes benchmark 2016 kreeg Woongoed GO een BA-status (in 2015 was dat AA): aansluitend bij de koplopers dus. Bestuur Het bestuur van Woongoed bestaat uit één directeur-bestuurder, die sinds 2005 deze functie bekleedt. Sinds 2015 vindt hij de bedrijfsvoering bij de corporatie enorm bureaucratisch geworden. Dat belast het administratieve werkapparaat zeer en maakt het ook kwetsbaar. Hij denkt niet dat deze bureaucratie snel zal ophouden. De bestuurder ziet in zijn eigen organisatie een hoge kwaliteit van dienstverlening, slagvaardigheid en een passend generalisme. Hij vindt dat Woongoed GO al jaren trendsetter op het eiland is waar het gaat om de kwaliteit van dienstverlening en moderne bedrijfsvoering. Medewerkers zijn overwegend hoog opgeleid (meer dan de helft beschikt over een HBO-opleiding) en in staat de regie te voeren over alle werkzaamheden die worden uitbesteed. Door de omvang is de organisatie kwetsbaar en voor de medewerkers zijn er daardoor ook te weinig carrièremogelijkheden. Er zit volop talent in de organisatie, en de bestuurder ziet de ontwikkelingen op dit gebied ook naar de toekomst toe positief. Vanwege de omvang is de werkdruk ook hoog en komt men te weinig toe aan eigen 16

17 initiatieven en proactieve beleidsontwikkeling. De bestuurder noemt zichzelf daarin meewerkend voorman. Hij ziet de fusie als logisch en meent dat de organisaties elkaar door samen te gaan kunnen versterken. Hij ziet daarbij één organisatie voor zich; het liefst op één plek. Er zal ongetwijfeld sprake zijn van weerstand en vragen bij huurders en leden of fusie nu echt noodzakelijk is. Van belang is daarom volgens hem het behouden van de huidige kwaliteit van dienstverlening en beleid van Woongoed GO. De organisatie moet voeling blijven houden met de samenleving, tot in de haarvaten. De verenigingsstructuur is daarvoor het meest aangewezen. De woningcorporatie moet ook een rol blijven spelen bij de lokale werkgelegenheid. Bestuurders en toezichthouders moeten allen hun zetel beschikbaar stellen en in principe niet terugkeren in de nieuwe organisatie. Hij gaat zelf uiterlijk in 2019 met pensioen. Hij merkt aan de gefuseerde gemeente dat het hebben van één gesprekspartner beter is. De Federatie werkt volgens hem als een goed platform voor afstemming en lichte samenwerking, maar niet vanuit een helicopterview. Ze komen niet tot gezamenlijke strategie, beleid of woningtoewijzing, maar dat is nu ook niet het afgesproken doel. Hij verwacht dan ook dat een fusie vooral snel zichtbare voordelen zal hebben voor woningzoekenden, en voor beter afgestemde investeringen in o.a. nieuwbouw. Daarnaast verwacht hij wat financieel voordeel, en daarmee mogelijk meer borgingsruimte. Daarmee zouden ook meer mogelijkheden gecreëerd kunnen worden voor de belangrijkste opgaven op het eiland, namelijk de vernieuwing, verduurzaming en vergrijzing. Een nadeel van fusie is dat een verlicht regime in het kader van de Woningwet dan niet meer mogelijk is. Dat leidt overigens wel weer tot meer mogelijkheden in niet-daeb activiteiten. Medewerkers De medewerkers zijn trots op hun organisatie en op wat ze met elkaar bereiken. Woongoed GO staat goed bekend. De medewerkers benoemen hun klantgerichtheid, de kwaliteit van de dienstverlening en de woningen, en de inzet op duurzaamheid en nieuwbouw als sterke punten. Ze waarderen de onderlinge betrokkenheid en collegialiteit, en zien ambitie en gedrevenheid bij elkaar. De samenwerking en afstemming kan nog wel beter. Ze zien ook dat het smal en hoog model leidt tot kwetsbaarheid, veel inhuur en weinig carrière mogelijkheden. Er zijn wel veel opleidingsmogelijkheden, maar weinig doorstroom, verjonging en vernieuwing in de organisatie. In de werkprocessen en de ICT zijn verbeterslagen te maken. En sommige medewerkers zouden wat meer verantwoordelijkheid en zelfsturing willen. De medewerkers zien fusie niet als noodzakelijk, maar zien wel kansen voor een organisatie(-structuur) en cultuur die past bij de huidige tijd. Sterker, minder kwetsbaar, met meer (kennis)ontwikkeling, ruimte en verantwoordelijkheid, en meer doorstroommogelijkheden. En vanuit één pand en één gezamenlijke regiofunctie van meerwaarde zijn voor het hele eiland. Voor woningzoekenden kan het eenvoudiger worden, en misschien zal ook de wachttijd verminderen. Voor huurders zal gewerkt kunnen worden 17

18 aan (nog) betere dienstverlening. De relatie met de huurdersorganisatie is goed; die moet in ieder geval behouden blijven. De nabijheid en kennis van de huurders ook. Er zijn ook zorgen genoemd: onder andere over het behoud van de baan of functie. Wat gebeurt er als er teveel poppetjes zijn voor bepaalde plekken? Werkgelegenheidsgarantie is belangrijk. Daarnaast waarschuwen de medewerkers voor het onderschatten van cultuurverschillen. Het is raadzaam om de tijd te nemen voor integratie en ontwikkeling van medewerkers. Raad van Commissarissen De RvC van Woongoed GO is trots op de organisatie. De RvC-leden benoemen de kwaliteit van de organisatie en de dienstverlening, de hoge ambities en de gedrevenheid, het niveau van het personeel, de manier van werken en de verbinding met klanten. De RvC vindt zelfstandig verdergaan voor Woongoed GO dan ook zeker verantwoord. Ze zien op en voor het eiland wel een behoefte aan verdere samenwerking tussen de corporaties en kunnen zich voorstellen dat fusie voor de andere met name de twee kleinste corporaties wenselijk is. Ze zien daarin ook voor Woongoed GO kansen: op onder andere kostenbesparing, efficiency, versterking en het samenvoegen van de woonruimteverdeling. Samen zouden de vier corporaties aan vernieuwing kunnen werken, en nieuwe technologieën kunnen inzetten (bijvoorbeeld in het klantcontact). Ook kan een grotere organisatie aantrekkelijker zijn voor (nieuw) personeel en voor een nieuwe bestuurder. Voor het opbouwen van een organisatie zou wel eerst een plaatje moeten worden gemaakt, en pas daarna naar de poppetjes moeten worden gekeken. Daarbij hoort ook de afweging: hoe ziet de toekomst van de corporatie eruit? Welke vernieuwingen komen er nog aan, en wat voor structuur past dan? Maar de vraag is dus eerst of fusie nodig is. Vanuit het perspectief van Woongoed GO zal de RvC kritisch beoordelen op welke vragen een fusie het antwoord zou zijn. De zakelijke afweging is wezenlijk. Ook het gesprek met en het verhaal naar de huurders is belangrijk. Ook waarschuwt de RvC voor cultuurverschillen tussen de organisaties en verwijst zij naar de eerdere mislukte fusiepoging, waarvan geleerd zou moeten worden. Ledenraad De Ledenraad constateert dat Woongoed GO het met lage kosten en een hoge kwaliteit heel goed doet. De organisatie is heel dienstbaar aan haar eigen huurders en toont een passende hands-on mentaliteit. De Ledenraad vindt Woongoed GO de sterkste corporatie op Goeree-Overflakkee, ook financieel, en meent dat dit niet verloren mag gaan. In geval van een fusie zou dit kwaliteitsniveau minimaal moeten worden gehaald. Ook moet heel duidelijk zijn wat het de huurders oplevert en hoe fusie het algemeen belang van het hele eiland dient. Voor de Ledenraad zijn nieuwbouw, de transitie van de voorraad, woningkwaliteit en leefbaarheid de belangrijkste onderwerpen. De plannen hiervoor moeten duidelijk zijn: Als dat zo is, zijn we voor. 18

19 De Ledenraad kan zich wel voorstellen dat de huidige situatie met vier organisaties niet lang houdbaar is. Maar zij zien op het eiland een behoorlijk negatief sentiment bij fusie. De Ledenraad schetst de ontwikkelingen in de afgelopen jaren met fusies (van de gemeente en de Rabobank) en de gevolgen daarvan in de dienstverlening en de beeldvorming. Overigens geeft ze tegelijkertijd aan dat de fusie van de gemeenten leidt tot de ervaring dat de organisatie ook naar de mensen toe kan gaan. De Ledenraad ziet bij de huidige organisaties een bepaalde concurrentie ( wedstrijdjes ). Zij zijn van mening dat dit ook op onderdelen leidt tot verbetering. Vanuit dit oogpunt vragen ze zich even af of 2 fusies misschien ook een optie zou zijn. Fusie zou in ieder geval niet mogen leiden tot kapitaalvernietiging. Daarbij denkt de Ledenraad met name aan de twee nieuwe kantoorpanden van Woongoed GO en FidesWonen. De leden zien verder als mogelijke bedreiging van fusie het afnemen van de kwaliteit en slagvaardigheid, het verhogen van de kosten, het verdwijnen van de aandacht voor de kleine kernen, en het aantrekken van personeel van buiten het eiland, wat moeite zou hebben er te passen. In dat licht schetst ze ook de cultuurverschillen op Goeree-Overflakkee. Tenslotte is gesproken over de rechtsvorm bij een mogelijke fusie. De Ledenraad heeft een voorkeur voor de verenigingsstructuur met Ledenraad. De Ledenraad functioneert goed hoewel het invullen van vacatures niet makkelijk is, is een constante factor in de vereniging, is essentieel om voeling te houden in de kernen én de Ledenraad ziet dat zij een wezenlijk andere rol vervult dan de huurdersorganisatie: die laatste kijkt vooral vanuit het belang van de huurders, terwijl de Ledenraad vanuit het gehele volkshuisvestelijk belang ook het bedrijfsbelang weegt. 19

20 5. Gesprekken met externe belanghouders Huurdersorganisaties Op Goeree-Overflakkee zijn twee huurdersorganisaties actief: Huurdersvereniging Goeree-Overflakkee, die de belangen behartigt van de huurders van Woongoed GO, FidesWonen en Beter Wonen Ooltgensplaat, en Huurdersvereniging Goedereede. Met deze huurdersorganisaties is één gezamenlijk gesprek gevoerd. Aandachtspunten vooraf De huurdersorganisaties hebben, voorafgaand aan de ondertekening van de intentieverklaring door de vier corporatiebesturen, samen aan de corporaties op schrift aandachtspunten meegegeven die zij belangrijk vinden bij (het onderzoek naar) fusie. Voor hen staat centraal dat de belangen van de huurders, en de core business van verhuur van sociale huurwoningen op Goeree-Overflakkee, het uitgangspunt blijven tijdens en na een eventueel fusietraject. Goede communicatie en het serieus nemen van de huurders(organisaties) als gesprekspartner zijn daarbij onmisbaar. De inhoudelijke aandachtspunten betreffen samengevat: Borgen van de betaalbaarheid van de sociale voorraad op het hele eiland; Borgen van de belangen van alle huurders en rekening houden met cultuurverschillen; Duidelijkheid over impact op het strategisch vastgoedbeleid, met name in de kleine kernen; Borgen van de kwaliteit van dienstverlening en de bereikbaarheid; Geen verhoging van kosten en uitbreiding van personeel door fusie. Daarnaast zijn ook de toekomst van de huurdersparticipatie en de rechtsvorm van de eventuele fusiecorporatie in relatie tot de positie van de huurdersorganisaties belangrijke aandachtspunten. In gesprek In het gezamenlijke gesprek kwamen kansen, bedreigingen en voorwaarden bij fusie aan de orde. De eerder meegegeven aandachtspunten zijn besproken en van meer kleur voorzien. Voordelen of kansen van fusie zien de huurdersorganisaties met name in de bedrijfsvoering: door samengaan kunnen bepaalde zaken efficiënter gebeuren en kunnen kosten worden bespaard. Dit zou bijvoorbeeld lagere huurverhoging kunnen betekenen, wat een direct voordeel is voor de huurders. In het kader van de bedrijfsvoering wordt ook de kwetsbaarheid van met name Beter Wonen Goedereede besproken. Die kwetsbaarheid wordt door de huurdersorganisatie herkend. Een fusie zou hiervoor oplossingen kunnen bieden. Een ander voordeel van fusie voor de huurdersorganisaties is eenheid van beleid, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid of dienstverlening. Nu zijn er vier verschillende organisaties die verschillende keuzes maken. Dat is niet altijd begrijpelijk en ook niet makkelijk uit te leggen aan huurders. 20

21 Risico s of bedreigingen van fusie zien de huurdersorganisaties ook, met name in het op afstand zetten van de achterban. Huurders mogen er niet op achteruit gaan in termen van nabijheid, bereikbaarheid en dienstverlening. Een grotere schaal mag dus niet tot grotere afstand leiden. Ook in de rechtsvorm mag dat niet gebeuren: een omvorming van de huidige verenigingen naar een stichting vinden zij in dat kader ongewenst. In het algemeen geven de huurdersorganisaties ook in het gesprek aan dat zij kritisch maar constructief staan tegenover een fusie. Duidelijk moet zijn in welke zin huurders erop vooruit gaan. Ze geven mee dat draagvlak erg belangrijk is, en dat in geval van fusie tijdig en regelmatig aan huurders moet worden uitgelegd wat nut en noodzaak is van fusie. Zij geven de corporaties graag nog een aantal suggesties mee: Heb oog voor cultuurverschillen Zorg dat medewerkers buiten/op straat herkenbaar zijn Maak vaste afspraken met dezelfde/bekende aannemers Bereikbaarheid (= kwaliteit dienstverlening) moet laagdrempelig blijven: lokaal spreekuur houden en/of op afspraak en/of naar mensen toe gaan Bereikbaarheid kantoor met OV en voldoende parkeergelegenheid is belangrijk Houd ruime(re) openingstijden: 5 dagen per week en eventueel ook een avond Zorg voor kwalitatief goed personeel aan telefoon/balie die alle vragen kunnen beantwoorden Communiceer goed én tegelijk met huurders over de fusie-ontwikkelingen Fusie corporatie mag niet duurder zijn en liefst juist goedkoper Ga (altijd natuurlijk, maar juist ook bij fusie) netjes met het personeel om Over de toekomst van de huurdersparticipatie is ook gesproken. Vooralsnog zijn de twee huurdersorganisaties niet van plan samen te gaan, ook niet als de vier corporaties wel fuseren. Formeel is dat mogelijk: het is aan de huurders zelf om te bepalen hoe zij zich willen organiseren en laten vertegenwoordigen. Het zal wel (werk)afspraken met de corporatie vergen, en heldere samenwerkingsovereenkomsten. Gemeente Goeree-Overflakkee De Gemeente, waar is gesproken met Wethouder Markwat en de heer Breen, is voorstander van een fusie. De Gemeente dwingt dit uiteraard niet af, maar faciliteert en enthousiasmeert wel. Een vrijwillige fusie levert een beter resultaat op dan één die afgedwongen is. De Gemeente ziet en ervaart nu nog geen problemen met/bij de corporaties, maar verwacht dat deze op termijn wel zullen ontstaan, door (verwachte) afroming en nog meer regeldruk vanuit het Rijk. Concurrentievoordelen bij meerdere corporaties in dezelfde gemeente ziet de Gemeente niet. Fusie tot één partij leidt in de visie van de Gemeente juist tot meer efficiency, meer daadkracht en een meer slagvaardige organisatie en gesprekspartner. Daardoor zou de volkshuisvestelijke opgave beter en sneller gerealiseerd moeten kunnen worden. Dit is 21

22 het voornaamste belang voor de Gemeente. De Gemeente verwacht ook dat één grotere corporatie de dienstverlening, met inzet van moderne middelen, beter kan organiseren. Een tussenoplossing, waarbij bijvoorbeeld twee of drie corporaties fuseren, of drie corporaties op korte termijn en één later volgt, vindt de Gemeente onwenselijk. Een dergelijke tussenoplossing ondermijnt de positie van de Federatie en maakt samenwerking en onderhandeling voor de Gemeente met de corporaties juist gecompliceerder en inefficiënter. Zorgorganisaties Gesproken is met vertegenwoordigers van de zorgorganisaties Sjaloom, Curamare en Zuidwester. Hun reactie op een mogelijke fusie tussen de vier corporaties varieert van neutraal tot enthousiast. Vanuit hun eigen bril zien de organisaties dat de ontwikkeling van de doelgroep ertoe zal leiden dat er meer en andere zorg en begeleiding, en ook meer en andere woonruimte (meer levensloopbestendig/aanpasbaar, kleiner en betaalbaarder) nodig zal zijn. Als de samenwerking met de corporaties goed is en blijft, en een aantal zaken slimmer, makkelijker of efficiënter kan (bijvoorbeeld zodat mensen zich bij uitstroom vanuit een intramurale situatie niet bij vier corporaties maar slechts bij één hoeven inschrijven), dan is fusie voor deze gesprekspartners op zich niet noodzakelijk. De vraag is echter of dat met samenwerking lukt. In de praktijk merken de zorgpartners en hun cliënten nu namelijk dat de corporaties eigen manieren van werken hebben, en eigen programma s van eisen. De huidige meer vrijblijvende samenwerking tussen de corporaties leidt niet tot synchronisatie van beleid en werkwijzen. De zorgpartijen waarderen enerzijds de relaties, en hoe de corporaties passen bij de eigen kernen en culturen. Ze signaleren anderzijds dat de corporaties klein zijn. Dat leidt tot de vraag hoe lang zij, en dan met name de twee kleinste corporaties, het nog verantwoord zelfstandig kunnen redden. De verwachting is dat één corporatie in zakelijk opzicht effectiever en efficiënter zal zijn, en dat alles in één hand leidt tot sneller schakelen. Curamare heeft zelf de ervaring dat fusie leidt tot kostenvoordelen, kwaliteitsverbetering en professionalisering en denkt dat dit voor deze corporaties ook kan gelden. Als belangrijkste aandachtspunten worden meegegeven: Behoud minimaal de kwaliteit van de huidige dienstverlening, de bereikbaarheid en de laagdrempeligheid. Vooral als het gaat om de doelgroep ouderen: die zijn vaak slecht ter been en digitaal niet goed aangesloten. Let op cultuurverschillen en koester de lokale kleur : wees daar zuinig op en zorg voor nabijheid en verbinding. Dat is wel een uitdaging! 22

23 6. Financiële analyse Inleiding De financiële continuïteit en mogelijke besparingen bij fusie worden hierna geduid op basis van de huidige situatie en de huidige plannen van de corporaties. Het navolgende biedt zicht op de status quo op basis van begrotingen en jaarrekeningen. In het kader van de financiële continuïteit en financierbaarheid is het van groot belang dat corporaties voldoen aan de eisen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt. Om te onderzoeken in hoeverre aan de door het WSW gestelde eisen kan worden gedaan zijn de cijfers van de vier corporaties tegen het licht gehouden en getotaliseerd. Het uitgangspunt daarbij is dat de plannen van de individuele corporaties zoals opgenomen in de begrotingen voor 2017 ongewijzigd worden doorgevoerd, zonder inrekening van mogelijke optimalisatie-effecten ten gevolge van een eventuele fusie. We baseren onze toetsing dus ook op de uitgangspunten en financiële kaders van de individuele corporaties. Dat betekent dat de verschillen in beleid mee worden geconsolideerd. Zo zijn er in de gehele corporatiesector verschillen in de verwerking van onderhouds- en verduurzamingsuitgaven. De één laat ze ten laste van het resultaat lopen, een ander verwerkt ze als levensduurverlengende investering en een derde doet dat gedeeltelijk. Dat heeft ook effect op de bedrijfswaarde zoals de corporatie die zelf vaststelt. Op Goeree-Overflakkee zijn er ook van dit soort verschillen. De ontwikkeling van de volgende kengetallen is in dit kader in beeld gebracht: Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) Dekkingsratio (o.b.v. WOZ-waarde) Kengetallen toegelicht De solvabiliteitsratio geeft de verhouding tussen het Eigen Vermogen en het Totaal Vermogen weer. Vanaf 2016 dient het vastgoed in de jaarrekening op basis van de marktwaarde (in verhuurde staat) te worden gewaardeerd. De Interest Coverage Ratio (ICR) meet in hoeverre de corporatie in de meetperiode in staat is (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het WSW hanteert een ondergrens van 1,4 voor deze ratio. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om indien nodig voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. De door het WSW gestelde ondergrens bedraagt 1,0. 23

24 De Loan to Value (LtV) meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de portefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de bedrijfswaarde van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Het WSW hanteert een maximum van 75%. Dat wil zeggen dat de schulden maximaal 75% van de bedrijfswaarde mogen bedragen. De dekkingsratio meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij het WSW ingezette onderpand en het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. De dekkingsratio mag maximaal 50% bedragen. Dat betekent dat het WSW leningen borgt tot maximaal 50% van de WOZ-waarde van het ingezette onderpand. De begroting en de jaarrekening van de betrokken corporaties vormen het vertrekpunt voor onze analyses. Deze documenten staan aan de basis van de jaarlijkse plannings- en verantwoordingscyclus en zijn onderworpen aan goedkeuring door de interne toezichthouder. Tevens vormen deze documenten de basis voor de beoordeling van de financiële positie door de externe toezichthouder én het WSW. Daartoe worden de cijfers uit begroting en jaarrekening aangeleverd bij Corpodata via respectievelijk de dpi (prognose informatie) en de dvi (verantwoordings informatie). Daar waar in het ontvangen materiaal kengetallen worden gepresenteerd, zijn die overgenomen. Voor sommige kengetallen zijn aanvullende berekeningen gemaakt. De door de corporaties aangeleverde cijfers zijn in het kader van dit onderzoek niet op juistheid gecontroleerd, maar uiteraard is wel gekeken naar plausibiliteit en consistentie. Voor het bepalen van de verwachte ontwikkeling van de hiervoor beschreven kengetallen zijn diverse bronnen geraadpleegd en als opvolgende stappen in de analyse gebruikt: De rapportage Corporatie in Perspectief 2016 die Aedes uitbracht in opdracht van de Inspectie Leefomgeving en Transport. Deze publicatie is gebaseerd op realisaties over het jaar 2015 en prognoses uit de begrotingen voor De begrotingen voor 2017 (incl. meerjarenramingen) zoals ze door interne toezichthouders zijn vastgesteld en die als basis hebben gediend voor het aanleveren van de dpi De jaarrekeningen over 2015 en De jaarrekeningen over 2016 waren ten tijde van het schrijven van deze rapportage nog niet vastgesteld. Het betreft derhalve conceptversies, waarbij nog niet in alle gevallen de marktwaarde van het vastgoed correct was verwerkt. Daarom ontbreken in een aantal regels de van de jaarrekeningen af te leiden kengetallen. In de jaarlijkse prestatieafspraken die de corporaties met de gemeente en de huurdersorganisaties maken, worden de plannen en activiteiten van de corporaties gepresenteerd. Daarin zit de laatste jaren ook een tabel met kengetallen, gebaseerd op de nieuwe begrotingen, kaders of beleidsuitgangspunten. Voor de ronde van 2018 kwamen deze concept-prestatieafspraken met bijbehorende cijfers ongeveer tegelijk beschikbaar met het uitkomen van deze rapportage. Die plannen en cijfers vormen het bod dat de corporaties uitbrengen aan de gemeente. Uit de onderhandelingen kunnen in principe nog wijzigingen in de plannen en de financiën komen, die daarmee ook de geprognosticeerde kengetallen wijzigen. Dat maakt dit nieuwe materiaal voor een beoordeling in deze rapportage minder geschikt. Daarom is de bovenstaande toegelichte methodiek gebruikt. Over het algemeen gaat het om beperkte verschillen met de tabellen 24

25 in de concept prestatieafspraken voor 2018, maar daar waar het verschil groter is, is de waarschijnlijke oorzaak toegelicht. Resultaten De verwachte ontwikkelingen van de hiervoor toegelichte financiële kengetallen zijn in beeld gebracht en in de onderstaande tabellen opgenomen. De gewogen gemiddelden zijn tot stand gekomen door de resultaten van de individuele corporaties te wegen op basis van het aantal gewogen verhuureenheden zoals gerapporteerd in de publicatie Corporatie in Perspectief Tabel 1: Ontwikkeling solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) in procenten Het WSW heeft in haar beoordelingsmethodiek nog geen norm voor de solvabiliteit op marktwaarde geformuleerd. Zij kijkt feitelijk nog steeds naar de solvabiliteit op bedrijfswaarde. Die is niet zonder meer uit de jaarstukken 2016 en begrotingen te halen. Om toch tot een beeld te kunnen komen hoe de solvabiliteit van de individuele corporaties en het totaal zich verhoudt tot de norm van het WSW, zijn de gegevens gehanteerd die in de prestatieafspraken zijn opgenomen. Ze zijn geconsolideerd op basis van het aantal gewogen verhuureenheden zoals gerapporteerd in de publicatie Corporatie in Perspectief Uit die toetsing blijkt dat de corporaties alle ruim boven de minimale norm van het WSW blijven. Tabel 1a: Benadering ontwikkeling solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde) in procenten Begroting» BW Goedereede BW Ooltgensplaat FidesWonen Woongoed GO Geconsolideerd Norrm WSW Voor BW Ooltgensplaat zijn in de prestatieafspraken 2018 geen gegevens over de solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde opgenomen. Daarom staan hier de cijfers uit de prestatieafspraken

26 Tabel 2: Ontwikkeling ICR Tabel 3: Ontwikkeling DSCR Tabel 4: Ontwikkeling Loan to Value (bedrijfswaarde) in procenten CiP Jaarrekening Begroting ----> BW Goedereede *) BW Ooltgensplaat Fides Wonen Woongoed GO Geconsolideerd Norm WSW Bij dit kengetal is voor alle corporaties de enkelvoudige DSCR gehanteerd. Voor Beter Wonen Goedereede zit hierin een groot verschil met de gewogen waarde die voor de prestatieafspraken 2018 is gehanteerd. 5 De bedrijfswaarde van FidesWonen als onderlegger voor dit kengetal, is in het laatste concept van de jaarrekening en in de meerjarencijfers substantieel aangepast. Dit verklaart het verschil met incorrecte CIP cijfers over

27 Tabel 5: Ontwikkeling dekkingsratio (WOZ-waarde) in procenten Conclusies huidige situatie Voor de individuele corporaties zijn er op basis van deze overzichten geen aanwijzingen dat de financierbaarheid van de bestaande plannen in gevaar komt. De corporaties blijven structureel voldoen aan de eisen die het WSW stelt om voor borgstelling in aanmerking te komen. Bij een beoordeling van het fusieperspectief kijken we vooral naar de kengetallen die kritisch zijn in de zin dat er mogelijk grenzen in beeld komen. Als naar de solvabiliteit op marktwaarde en op bedrijfswaarde en naar de dekkingsratio (o.b.v. WOZ-waarde) wordt gekeken, kan worden geconcludeerd dat zowel individueel als geconsolideerd sprake is van een gezonde verhouding tussen de waarde van het vastgoed en de bijbehorende leningportefeuille. De waarden blijven ruimschoots boven de normen. Voor de ICR geldt dit ook. Voor de kengetallen DSCR (enkelvoudig) en Loan-to-Value is dit anders. Beter Wonen Goedereede scoort bij de DSCR gedurende enkele prognosejaren onder de norm, FidesWonen zit er enkele jaren op of net boven. Op langere termijn wordt dit beter, en geconsolideerd voldoet het ook. Bij de Loan to Value op basis van bedrijfswaarde zit Woongoed GO dicht bij de grenswaarde. FidesWonen en Beter Wonen Goedereede zitten er wat ruimer onder, Beter Wonen Ooltgensplaat nog meer. Geconsolideerd zit het kengetal voldoende onder de grenswaarde. Op zichzelf zijn deze ontwikkelingen in de kengetallen niet onverwacht: de corporaties geven zelf ook aan dat ze scherp aan de wind moeten zeilen om het stevige onderhouds-, investerings- en verduurzamingsprogramma te bekostigen. Er zijn met andere woorden forse uitgaven die maar beperkt terug worden verdiend en er zijn andere inkomstenbronnen nodig. Niet voor niets wordt er relatief veel verkocht, maar daar zitten grenzen aan met het oog op het beschikbaar houden van betaalbare woningen. Op geconsolideerd niveau is de conclusie dat de financiële continuïteit niet in gevaar is en ook de financierbaarheid in principe gegarandeerd is. Vanuit volkshuisvestelijk perspectief zou kunnen worden gesteld dat de corporaties juist goed presteren: het 27

28 vermogen wordt daadwerkelijk en maximaal ingezet, en de grenzen van de investeringscapaciteit worden opgezocht. Besparingspotentieel De kengetallen uit de voorgaande analyses zouden door kostenbesparingen bij een eventuele fusie positief kunnen worden beïnvloed. Een zuivere inschatting van het besparingspotentieel kan pas worden gemaakt op het moment dat o.a. keuzes ten aanzien van de governance-structuur, inrichting en huisvesting van de organisatie zijn gemaakt. Een aantal elementen is echter wel degelijk op voorhand al te duiden. Dit betreft in ieder geval de kosten van accountants en de bezoldiging van bestuurders en toezichthouders. In de concept jaarrekeningen die tot onze beschikking stonden zijn deze kosten opgenomen. In totaal zien we daarin dat de vier corporaties in 2016 gezamenlijk aan accountantskosten hadden. De gezamenlijke bestuursbezoldiging bedroeg en de gezamenlijke bezoldiging voor RvC-leden bedroeg In totaal ruim Bij fusie tussen de vier corporaties ontstaat een corporatie in bezoldigingsklasse F. Rekening houdend met de bezoldigingsmaxima uit de Wet Normering Topinkomens en de daarop van toepassing zijnde sectorale normen voor woningcorporaties is het reëel om te veronderstellen dat ten opzichte van deze totale kosten een besparing van ruim per jaar mogelijk is. Daarnaast worden voor alle huidige bestuurders en toezichthouders kosten gemaakt in het kader van de permanente educatie (PE-punten). Deze kosten zijn niet verbijzonderd, maar op basis van het huidige aantal personen kunnen we beargumenteren dat deze educatiekosten bij fusie met minimaal de helft, tot mogelijk wel driekwart, kunnen worden teruggebracht. Verder kan bij fusie ook op de kosten van de voor woningcorporaties verplichte vierjaarlijkse visitatie worden bespaard. De kosten van zo n traject bedragen al snel minimaal euro per corporatie, elke vier jaar. Fusie zou in dat kader tot een besparing kunnen leiden van minimaal euro per jaar. In het onderzoek is door diverse gesprekspartners aangegeven dat de huidige schaal van de organisaties leidt tot kwetsbaarheid in termen van capaciteit en kwaliteit. Inhuur van externe capaciteit en expertise lost dat deels op. Vergroting van de schaal en de daarbij verwachte mogelijkheden tot ontwikkeling van medewerkers zou ook de behoefte aan externe inhuur verminderen. Omdat dit enerzijds afhangt van beleidskeuzes, en anderzijds zoals we in de afgelopen jaren gezien hebben van politieke ontwikkelingen, kunnen we alleen beredeneren dat hier een besparingspotentieel zit, maar kunnen we geen beargumenteerde inschatting geven van de hoogte daarvan. Dit geldt ook voor andere gevolgen van wet- en regelgeving: vaak vraagt dit bijvoorbeeld aanschaf of aanpassing van systemen, waarvoor kosten gemaakt moeten worden. Voor vier zelfstandige corporaties zijn deze kosten snel hoger dan voor één wat grotere organisatie (recente en actuele voorbeelden zijn de implementatie van de Herzieningswet sinds 2015 en de gevolgen van de Wet Bescherming Persoonsgegevens in 2018). Tenslotte kunnen we er ook op voorhand van uitgaan dat fusie leidt tot besparing op ICTkosten en mogelijk (of waarschijnlijk) op huisvestingskosten. De corporaties hebben nu 28

29 gezamenlijk drie primaire systemen en diverse applicaties, met de bijbehorende abonnementen en licenties en vormen van beheer. Bij een fusie komt er één primair systeem, kunnen er applicaties weg en zullen diverse abonnementen, licenties en het beheer relatief goedkoper worden. De corporaties hebben nu ook alle vier een eigen kantoor, waarvan er twee in Middelharnis staan. Afhankelijk van de te maken keuzes zou fusie ook op dit onderwerp moeten kunnen leiden tot kostenbesparing. Op basis van het voorgaande identificeren we bij fusie tussen de vier corporaties een eerste besparingspotentieel van minimaal euro per jaar. Deze besparingen werken direct door in de kasstromen omdat het allemaal exploitatie uitgaven betreft. Hierdoor kunnen zowel de liquiditeitskengetallen (ICR en DSCR) als de bedrijfswaarde (en daarmee de Loan to Value) er gunstiger uitzien. Daardoor wordt meer investeringsruimte gecreëerd die, afhankelijk van type investering en rentestand, 7 tot 12 miljoen euro kan bedragen. Hoe meer besparingen kunnen worden gerealiseerd door extra of onnodige uitgaven voor de 4 corporaties te elimineren, hoe beter de investeringsruimte en het verdienend vermogen uit exploitatie wordt. Maar scherp aan de wind zeilen is en blijft een must om volkshuisvestelijk te presteren. 29

30 7. Analyse vastgoedportefeuilles Inleiding Alle bij het onderzoek betrokken corporaties schreven of herijkten de afgelopen twee jaar hun strategisch voorraadbeleid. Voor de een was dat nieuw, voor de ander voortborduren op eerdere plannen. Grofweg is de benadering vergelijkbaar: een analyse van de huidige portefeuille, een verkenning van de vraag, een inschatting van de gewenste portefeuille en een duiding van de transitieopgave. Om een gedeeld beeld van de portefeuilles te krijgen is in dit rapport gebruik gemaakt van openbare informatie van het ministerie (dvi) en uit de AEDES benchmark Daarmee is ook een gemeenschappelijke datum voor de stand van zaken in de portefeuilles gekozen: 1 januari Voor inzicht in ontwikkeling van de portefeuille de eerstkomende vijf jaar, is onder meer gebruik gemaakt van informatie uit de gezamenlijke prestatieafspraken. In deze rapportage is de portefeuille getypeerd naar 3 invalshoeken, te weten naar: 1. Type, ouderdom, conditie en (energetische) kwaliteit 2. Betaalbaarheid (naar prijs/kwaliteit en absolute prijs) 3. Beschikbaarheid (naar Europees en passend toewijzen) De woningvoorraad op Goeree-Overflakkee wordt in de AEDES Benchmark getypeerd als weinig stedelijk. De sociale huurwoningenmarkt als gespannen. De portefeuille naar kwaliteit Het bezit van de corporaties en de samenstelling per corporatie en voor het totaal, naar typen woningen, is in de onderstaande tabel weergegeven. Onzelfstandig overige wooneenheden Garages aantal Bedrijfsruimten /winkels niet DAEB aantal Bedrijfsruimten /winkels DAEB aantal Totaal aantal verhuureenheden ongewogen Totaal huurwoningen Eengezinswoningen [%] Meergezinsetagebouw zonder lift [%] Meergezinsetagebouw met lift [%] Onzelfstandige wooneenheden [%] Naam FidesWonen ,3 9,0 17,9 2,9 BW Ooltgensplaat ,4 7,6 0,0 0,0 Woongoed GO ,6 12,0 18,5 3,0 BW Goedereede ,7 6,1 13,1 0,0 Totaal ,1 9,6 16,2 2,2 Hieronder is grafisch weergegeven hoe groot het aandeel woongelegenheden per corporatie en in totaal naar bouwperiode is. 30

31 De verschillen in bouwperioden bij de corporaties zijn behoorlijk groot, met als uitschieter relatief veel oudere woningen bij Beter Wonen Ooltgensplaat en wat grotere aandelen jongere woningen bij Woongoed GO en Beter Wonen Goedereede. Samenvoeging van de vastgoedportefeuilles levert een iets evenwichtiger beeld op, maar het aandeel oudere woningen is wat groter dan bij de referentiegroep corporaties tussen en woningen. Met name in de perioden en is meer geproduceerd. In de periode 1980 tot 2000 is minder gebouwd. Na 2010 relatief juist weer wat meer. De gemiddelde ouderdom van de woningen van Beter Wonen Ooltgensplaat is 46 jaar. Bij Woongoed GO, Beter Wonen Goedereede en Fides Wonen is dat respectievelijk 41, 40 en 40 6 jaar. Dat is relatief gezien oud, maar het zegt niet dat de voorraad niet nog een tijd meekan. Dat hangt af van het uitgevoerde onderhoud en renovatie en van de (woon-) technische kwaliteit. In onderstaand staafdiagram zijn zowel de ouderdom in jaren als de verwachte en ingerekende restantlevensduur opgenomen. Hierin is te zien dat de restant levensduur bij Beter Wonen Ooltgensplaat met 19,1 jaar relatief kort is. De andere corporaties zitten dicht bij het Nederlands gemiddelde van 23,9 jaar of erboven. 6 In de AEDES benchmark is het cijfer voor Fides Wonen op verkeerde CIP gegevens berekend. De hier genoteerde gemiddelde ouderdom is een berekende benadering. 31

32 Ouderdom en restant levensduur voorraad Totaal Beter Wonen Goedereede Woongoed GO Beter Wonen Ooltgensplaat FidesWonen Gemiddeld restant levensduur totaal bezit Gemiddelde ouderdom in jaren Helaas was begin 2016 nog niet voor alle individuele corporaties de conditiescore conform NEN 2767 bekend, waardoor nog geen genormaliseerd beeld van de technische kwaliteit van de voorraad bestaat. Uit onderstaande tabel blijkt wel dat de conditie van de woningen bij Woongoed GO zeer goed en bij FidesWonen goed is: Aandeel Aandeel Aandeel Aandeel Aandeel Aandeel Geharmoniseer Referentiewaarde Instandhoudings Index woningen met woningen met woningen met woningen met woningen met woningen met de index [ratio] mutatieonder NEN 2767 NEN 2767 NEN 2767 NEN 2767 NEN 2767 NEN 2767 instandhouding instandhouding houd [ratio] Conditiescore Conditiescore Conditiescore Conditiescore Conditiescore Conditiescore [ /vhe] [ /vhe] Naam FidesWonen 34,5% 14,9% 31,5% 5,8% 1,0% 0,1% Beter Wonen Ooltgensplaat nb nb nb nb nb nb Woongoed GO 22,3% 73,2% 4,5% 0,0% 0,0% 0,0% Beter Wonen Goedereede nb nb nb nb nb nb De scores staan voor 1 = uitstekend, 2 = goed, 3 = redelijk, 4 = matig, 5 = slecht en 6 = zeer slecht. In de AEDES benchmark over 2016 is een poging gedaan de kosten voor de instandhouding en verbetering van het bezit vergelijkbaar te maken. Hogere of lagere kosten dan het gemiddelde kunnen immers het gevolg zijn van de specifieke samenstelling, waardoor bij vergelijking een verkeerd beeld kan ontstaan. Daarom is de instandhoudingsindex bedacht. Die geeft aan hoeveel kosten voor instandhouding door de eigen corporatie worden gemaakt, afgezet tegen een referentiewaarde. Die referentiewaarde is opgesteld op basis van de samenstelling van de voorraad naar woningtype en bouwjaar categorie, aan de hand van een algemene tabel met instandhoudingskosten. Het is een nieuw ontwikkelde maatstaf die eigenlijk over een aantal jaren gemeten moet worden, omdat er van jaar tot jaar behoorlijke verschillen in kunnen zitten. Uit de bovenstaande tabel blijkt dat FidesWonen en Woongoed GO op of boven de referentiewaarde zitten. Beter Wonen Goedereede er flink onder. Vaak pakken kleinere corporaties onderhoud en renovatie van geval tot geval bij mutatie op. Dat leidt 32

33 tot hogere mutatiekosten dan de referentiewaarde, tot uitdrukking komend in een index groter dan 100, zoals in bovenstaande tabel ook te zien is. Voor Beter Wonen Ooltgensplaat zijn nog geen gegevens bekend. Op grond van de ouderdom van de woningen en de korte restant levensduur is te verwachten dat de investeringen en uitgaven voor instandhouding relatief hoog zullen moeten zijn. Wij leiden uit de ons beschikbare informatie af dat het recent vastgestelde Strategisch Voorraad Beleid in dit kader nog niet integraal financieel is vertaald. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling in de energetische kwaliteit van de woningvoorraad opgenomen, nog met het systeem van energie labels. In de grafiek is te zien dat met name het aandeel woningen in de klassen D tot en met G flink afneemt van 31% naar 14%, en in A en B van 35% naar 57% fors toeneemt. Voor de afzonderlijke corporaties zijn er echter wel grote verschillen. Dat blijkt door in de onderstaande grafiek zowel te kijken naar (eind) 2015 als naar de verandering in 2020 als gevolg van geplande ingrepen. Dat zijn ook de twee kolommen per energieklasse 7. De gezamenlijke inspanningen voor 2020 van de individuele corporaties zijn bij elkaar opgeteld, en vergeleken met de uitgangsituatie in In deze grafiek zijn relatieve aandelen per energieklasse per corporatie in % op elkaar gestapeld. Het totaal per kolom kan daardoor hoger dan 100% zijn. 33

34 Energielabels 2015 en ,0% 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% FidesWonen Woongoed GO Beter Wonen Ooltgensplaat Beter Wonen Goedereede Met name voor Beter Wonen Ooltgensplaat en in mindere mate Beter Wonen Goedereede geldt dat een groot deel van de verduurzaming tussen 2015 en 2020 plaatsvindt. Voor Fides Wonen geldt dat ook, waarbij opvalt dat een groot aandeel door verduurzamingsingrepen naar energieklasse A zal gaan. Woongoed GO was al langer met verduurzaming en energetische maatregelen bezig. De portefeuille naar betaalbaarheid In de onderstaande tabel is de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen portefeuille op Goeree-Overflakkee weergegeven. Huur in % van maximaal toegestane huur Huur in % van wozwaarde 2015 Huurprijs gereguleerd bezit Aandeel goedkope woningen [%] Aandeel betaalbare woningen [%} Aandeel dure woningen < huurtoeslaggrens [%] Aandeel dure woningen > huurtoeslaggrens [%] Ontwikkeling betaalbare voorraad [%] Ontwikkeling gereguleerde voorraad [%] Gemiddeld aantal punten woningwaar dering Gemiddelde puntprijs huurwoningen (x 1) Aandeel toegankelijke of nultredenwoningen [% ] Naam FidesWonen 64,3 4,2 475,0 25,0 68,8 4,9 1,2 1, ,0 3,1 33,2 Beter Wonen Ooltgensplaat 59,6 4,0 417,0 46,1 53,9 0,0 0,0-2,3-2,5 139,4 3,0 12,5 Woongoed GO 64,6 4,2 464,0 30,2 56,7 12,2 1,0-0,1-0,3 148,3 3,1 26,1 Beter Wonen Goedereede 63,1 3,7 479,0 21,5 63,7 10,3 4,4 1,1-1,2 165,0 2,9 20,8 Opvallend is de lagere huurprijs bij Beter Wonen Ooltgensplaat in vergelijking met de anderen. In de woningwaardering wordt nog eens bevestigd dat het over het algemeen om grotere, veelal eengezinswoningen gaat. In relatie tot de kwaliteit, valt de licht lagere puntprijs bij Beter Wonen Goedereede op. Op basis van het voorgenomen huurbeleid, de verkoop en de nieuwbouw ontwikkelt de woningvoorraad naar huurprijscategorieën als volgt: 34

35 De goedkope voorraad neemt af van ca. 25% naar ca. 21% en de voorraad betaalbare sociale huurwoningen neemt toe van 62% naar 66%. De dure voorraad tot 710,68 stijgt licht van 10% naar 11%. Daarbij blijft de totale voorraad nagenoeg gelijk. De portefeuille naar beschikbaarheid Uit de onderstaande tabel met gegevens over de beschikbaarheid van woningen valt op te maken dat het passend toewijzen naar inkomen en huurprijs in 2015 in ontwikkeling was. Opvallend was het relatief lage aantal beschikbaar komende betaalbare woningen, in het bijzonder bij Woongoed GO. Doorgaans leidt dat ertoe dat bij nieuwe verhuringen afhankelijk van de hoogte van het inkomen, de huurprijs wordt aangepast tot op de 1 e en 2 e aftoppingsgrens. Met een gedifferentieerd huurbeleid is enige sturing mogelijk op bestaande scheefwonenproblematiek. Met de komst van passend toewijzen, maar meer nog met de huursombenadering worden de marges om differentiatie toe te passen versmald. Veel corporaties, zo ook op Goeree-Overflakkee, passen dat dan ook minder toe. Mutatiegraad Aangegane Aandeel Toewijzing Totaal Toewijzing Totaal Totaal Totaal te Totaal te Toewijzingen in % van het huurovereen betaalbaar huishoudens toewijzingen huishoudens toewijzingen passende dure goedkope woongelegenh aantal komsten binnen onder binnen vanaf buiten toewijzingen toewijzingen toewijzingen eden aan huurwoningen totaal vrijkomend huurtoeslagg inkomensgre huurtoeslagg inkomensgre ouderen aanbod [%] rens [%] nzen uit de Wht rens tot onder de ECgrens nzen uit de Wht [%} [%] [%] (65+ers) 2015 [%] Naam 2015 [%] [%] 2015 [%] FidesWonen 6,4 144,0 77,9 74,3 69,9 20,8 30,1 75,6 18,5 5,9 18,6 Beter Wonen Ooltgensplaat 7,0 27, , ,7 96,6 0,0 3,4 37,0 Woongoed GO 9,1 258,0 52,1 72,1 69,6 22,5 30,4 62,9 33,7 3,4 31,9 Beter Wonen Goedereede 6,2 63,0 76,2 82,5 67,6 12,7 32,4 66,7 25,2 8,1 22,2 35