De woningmarkt van Pijnacker- Nootdorp

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving De woningmarkt van Pijnacker- Nootdorp Stand en ontwikkeling op basis van het WoON2015

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en /of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving De woningmarkt van Pijnacker- Nootdorp Stand en ontwikkeling op basis van het WoON2015 Opdrachtgever Gemeente Pijnacker-Nootdorp Contactpersoon David Albregts Projectnummer P33910 Datum 27 juli 2016 Nadere inlichtingen André Buys;

4 Inhoud Inleiding en samenvatting 1 Inleiding 1 Samenvatting 1 Profiel van de Pijnacker-Nootdorp 5 Woningen en huishoudens 5 Huisvesting en woningbezetting 6 Actuele discrepanties 10 Vraag en aanbod in het WoON 10 Balans van vraag en aanbod 11 Doelgroepen en hun wensen 13 Woningbehoefte op termijn 15 Verwachtingen ten aanzien van de bevolking 15 Ontwikkeling van de woningbehoefte 16 De vrije huursector 19 Pijnacker-Nootdorp in de regio 21 Rekruteringsgebied 21 Vraag en aanbod in de regio 24 Naar een indicatieve opgave 26 Twee componenten 26 één opgave 26 Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp

5 Inleiding en samenvatting Inleiding Pijnacker-Nootdorp is een snel groeiende gemeente in een groeiende regio. Tot het jaar 2025 staan nog ruim drieduizend extra woningen in de planning, op een totaal van bijna in Voor een goed onderbouwde invulling van dit programma is inzicht nodig in de woningbehoefte. Deze rapportage heeft als belangrijkste doel om dit inzicht te verschaffen. In het bijzonder de behoefte aan sociale huur- en koopwoningen is een punt van aandacht. Bron van analyse is het Woononderzoek Nederland (WoON) Pijnacker-Nootdorp heeft hierin deelgenomen met een extra grote steekproef. Het WoON bevat een schat aan gegevens, die deels ook in andere rapporten aan de orde (zullen) komen. De analyses in dit rapport richten zich primair op het onderwerp woningbehoefte. Voor dit doel is ook een toekomstverkenning verricht. Het WoON-databestand is hiertoe gecombineerd met een demografische prognose. Aanvullend in deze rapportage gebruik gemaakt van de bevolkingsstatistiek van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De opbouw van de rapportage is als volgt. Om te beginnen worden enkele feiten en cijfers op een rij gezet over de huishoudens en hun huisvesting in Pijnacker-Nootdorp anno 2015 (hoofdstuk 2). Dit is bedoeld om de context te schetsen voor de analyse van vraag en aanbod anno 2015 (hoofdstuk 3). Daarna volgt een blik in de toekomst (hoofdstuk 4). Vervolgens wordt gekeken naar de positie van Pijnacker-Nootdorp in de regio en naar vraag en aanbod op regionaal niveau (hoofdstuk 5). In het laatste hoofdstuk (hoofdstuk 6). komen diverse componenten samen en wordt geconcludeerd met een indicatief programma voor de komende tien jaar. Voor de snelle lezer worden in de volgende paragraaf de belangrijkste bevindingen samengevat. Samenvatting Een suburbaan profiel Pijnacker-Nootdorp is niet bepaald een doorsnee gemeente. Veel jonge gezinnen hebben zich in het recente verleden gevestigd en zijn nu beeldbepalend. Dit geeft de gemeente momenteel een uitgesproken suburbaan karakter. Dit uit zich onder meer in 47% huishoudens met kinderen (landelijk: 33%) en 59% huishoudens met hogere inkomen (lan delijk: 42%). De doelgroep voor sociale huur maakt 32% van alle huishoudens uit (landelijk: 47%). De bewoonde woningvoorraad bestaat voor 64% uit eengezins-koopwoningen en voor 22% uit huurwoningen beneden de liberaliseringsgrens. Daarnaast bestaat 5% van de voorraad uit koopwoningen met een waarde tot euro. 1 De afgelopen jaren hebben vooral jongeren het moeilijker gekregen om toe te treden tot de woningmarkt. Voor het eerst sinds generaties is het eigen woningbezit onder twintigers gedaald. En jongeren blijven langer bij hun ouders wonen. Dit zijn landelijke trends, die ook in 1 Zie hoofdstuk 2 voor achterliggende aantallen. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 1

6 Pijnacker-Nootdorp spelen. Van de inwoners in de leeftijd jaar woont 25% nog bij hun ouders. In 2010 was dit nog 18%. P r o f ie l v a n P ij n a c k e r - N o o t d o r p gezinnen met kinderen 60% 40% voorraad eengezins koop 20% 0% leeftijd j. Pijnacker-Nootdorp Nederland voorraad sociale huur doelgroep sociale huur Actuele discrepanties tussen vraag en aanbod Bijna huishoudens zoeken in 2015 naar een (andere) woning in Pijnacker-Nootdorp (binnen een termijn van twee jaar). In 2012 waren dat er nog maar De crisis zorgde voor een stuwmeer aan uitgestelde, maar niet afgestelde verhuisambities. De vraag overtreft het aanbod uit de voorraad in ruime mate. Vooral eengezins -koopwoningen worden veel gevraagd en ook veel aangeboden; veel eigenaren geven aan te willen doorstromen. Voor zover huurders willen doorstromen willen ze meestal opnieuw huren. En ook starters willen momenteel in meerderheid een huurwoning. Dit leidt tot een aanzienlijk aanbodtekort aan huurwoningen. G e vr aa g d e e n u i t vo o r r a a d a a n g e b o d e n w o n in g e n in P ij n a c k e r - N o o t d o r p, d o o r w o n in g z o e k e n - den d ie b i n n e n t w e e j a a r w i l len ver h u iz e n, ( W o O N ) eengezins appartementen eengezins appartementen huurwoningen koopwoningen gevraagd aangeboden Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 2

7 In de koopsector bestaat anno 2015 vooral een aanbodtekort in de prijsklasse tot euro. Uit de bestaande voorraad worden deze nauwelijks aangeboden. In de duurdere prijsklassen zijn vraag en aanbod meer in evenwicht en is het aanbodtekort dus gering. Dit betekent dat nieuwbouwprojecten concurrentie ondervinden uit de voorraad. Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte De komende tien jaar zien we in Pijnacker-Nootdorp het begin van een vergrijzing. Het aantal oudere gezinnen en lege nest gezinnen neemt toe. Tegelijkertijd neemt het totaal aantal huishoudens nog met ongeveer toe. Er blijven zich nieuwe jonge gezinnen op de markt aandienen, door eigen aanwas en door instroom. Zij blijven ook de komende tien jaar de vraag domineren. Omdat bestaande eengezinswoningen weinig zullen vrijkomen, zullen deze nieuw moeten worden toegevoegd om deze aanwas te accommoderen. Tussen de 55% en de 75%van de additionele woningbehoefte bestaat uit eengezins -koopwoningen, afhankelijk van de economische ontwikkeling. De behoefte aan vrije sector huurwoningen neemt maar beperkt toe. Daarbij gaan we er vanuit dat de toegang tot de koopsector voor jongeren niet nog lastiger wordt dan het nu al is. Gebeurt dit wel, dan kan de vrije huursector een alternatief zijn. In Pijnacker-Nootdorp kan dit tot het jaar 2025 een behoefte opleveren van maximaal 440 huurwoningen in de vrije sector. Dat gaat dan ten koste van de behoefte aan koopwoningen in het starterssegment. T r e n dm a t ige o n t w ik k e l i n g v a n d e w o n i n g b e h o e f t e, n a a r e i g e n d o m e n t y p e eengezins appartementen eengezins appartementen huurwoningen koopwoningen voorraad 2015 behoefte 2025 Pijnacker-Nootdorp in de regio De gemeente Pijnacker-Noortdorp heeft in het recente verleden veel gebouwd en heeft daarmee een deel van de regionale uitbreidingsbehoefte naar zich toe getrokken. Vo or de periode tot 2025 is opnieuw een forse uitbreiding voorzien. Realisatie daarvan zal wederom voor een deel voor de regionale behoefte zijn. Op grond van migratierelaties blijkt dat het vooral dertigers met jonge kinderen zijn die zich vestigen en dat D elft en Den Haag de belangrijkste leveranciers zijn. Dit zal voorlopig zo blijven. Ook met Lansingerland bestaat een sterke binding. Regionaal bezien is er nog altijd een groot aanbodtekort aan eengezinswoningen. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 3

8 Naar een indicatief programma Om de te verwachten toename van het aantal huishoudens op te vangen zullen er naar schatting woningen moeten worden toegevoegd. Gebeurt dat niet, dan zal de huishoudensprognose niet uitkomen. Die prognose is immers voor een deel gebaseerd op de veronderstelling dat er nog gebouwd gaat worden. De voorraad kan worden aangepast door een combinatie van nieuwbouw, sloop, verkoop, liberalisatie en transformatie. Voor de kwalitatieve invulling van dit programma kan worden gekeken naar de trendmatige ontwikkeling van de behoefte, die weer samenhang met de veranderende kenmerken van de huishoudens. Maar er kan tevens worden geprobeerd om de komende tien jaar iets van de actuele discrepanties terug te dringen. Beide componenten vullen elkaar aan tot een indicatieve opgave. In bijgaande figuur is dit weergegeven in termen van eigendom en woningtype. 2 Het is niet zo dat er dan in 2025 geen discrepanties meer zullen zijn. Er zullen altijd op enig moment huishoudens willen verhuizen en iets anders zoeken dan ze nu hebben. En ook in 2025 zullen er starters zijn, die nog geen woning hebben. Voor een goed functionerende woningmarkt is enige druk op de markt ook niet verkeerd. I n d ic a t ie f p r o g r a m m a, d a t z o w e l r e k e n i n g h o u d t m e t t r e n d m a t ige o n t w ikk e l in g v a n d e b e h o e f t e al s me t a c t u e l e d isc r e p a n t ie s t u sse n vr a a g e n a a n b o d, n a a r e i g e n d o m e n t y p e koop appartementen koop eengezins huur appartementen huur eengezins - tekort 2015 trendmatige behoefte indicatief programma 2 Achterliggende cijfers en een uitsplitsing naar prijsklassen zijn te vinden in hoofdstuk 6. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 4

9 Profiel van de Pijnacker-Nootdorp Pijnacker-Nootdorp is niet bepaald een doorsnee gemeente, niet wat betreft woningvoorraad, niet wat betreft huishoudenssamenstelling en (dus) ook niet wat b etreft de combinatie van beide. Veel jonge gezinnen hebben zich in het recente verleden gevestigd en zijn nu beeldbepalend. Dit geeft de gemeente momenteel een uitgesproken suburbaan karakter. Woningen en huishoudens In het profiel van Pijnacker-Nootdorp waar het gaat om wonen springen drie kenmerken er uit: veel gezinnen (huishoudens in de gezinsfase), veel eengezins-koopwoningen en betrekkelijk veel welvarende huishoudens. Hierin weerspiegelt zich de snelle groei in het recente verleden. Het is het profiel van een luxe suburb. Bijgaande tabellen geven dit cijfermatig weer. Hier is de situatie in Pijnacker-Nootdorp vergeleken met het landelijke beeld. 3 De bewoonde woningvoorraad, zoals weergegeven in tabel 2, vormt de basis voor de toekomstverkenning in hoofdstuk 4. t ab e l 1 H u is h o u d e n s in P ij n a c k e r - N o o t d o r p, n a a r leeft i j d, n a a r g e z in ss a m e n ste l l in g e n n a a r i n - k o m e n sk la s sen ( W o O N , i n c l u s ief o n z e l f s t a n d i g w o n e n d e e n i n w o n e n d e h u i s h o u d e n s ) 4 Pijnacker-Nootdorp Nederland aantal aandeel < 30 j % 12% j % 24% j % 29% j % 23% 75 - plus % 12% % 100% alleenstaanden % 37% stel zonder kinderen % 29% hh met kind(eren) % 33% % 100% primaire doelgroep % 31% secundaire doelgroep % 16% middeninkomens % 12% hogere inkomens % 42% % 100% 3 Zie de bijlage voor de definitie van inkomensgroepen en huurprijsklassen. 4 Het WoON is een steekproef. Dit houdt in dat de in het WoON gemeten samenstelling kan afwijken van andere bronnen (met name registraties) en dat uitkomsten niet op de woning nauwkeurig zijn. Het gaat om indicaties. Uitkomsten zijn afgerond op tientallen en op hele procente n. Hierdoor kan het voorkomen dat opgetelde celwaarden iets afwijken van totalen. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 5

10 t ab e l 2 B e w o o n d e w o n in g vo o r r a a d i n P i j n a c k e r - N o o t d o r p, n a a r e ige n d o m, p r ij sk la s sen e n n a a r t y pe w o n in g ( W o O N ) Pijnacker-Nootdorp Nederland aantal aandeel koopwoningen eengezins % 51% appartementen % 9% % 60% huurwoningen eengezins % 17% appartementen % 23% % 41% totaal bewoonde woningen % 100% Pijnacker-Nootdorp Nederland aantal aandeel huurwoningen *) tot eerste aftoppingsgrens % 24% daarboven tot tweede aftoppingsgrens 330 2% 4% daarboven tot liberalisatiegrens % 7% vrije sector % 6% % 41% koopwoningen tot % 7% % 9% % 16% % 8% boven % 20% % 59% totaal bewoonde woningen % 100% *) kale huurprijzen Huisvesting en woningbezetting Eigen woningbezit en bezetting van huurwoningen De afgelopen tien jaar zijn huur en koopsector steeds meer gescheiden werelden geworden. Bij de analyse van vraag en aanbod (in het volgende hoofdstuk) zal blijken dat veel huurders opnieuw willen huren en veel eigenaren opnieuw willen kopen. De gescheiden werelden zijn ook te zien als we kijken naar inkomens in combinatie met eigendom. Hogere inkomens treffen we in meerderheid aan in koopwoningen, lagere in huurwoningen (tabel 3). Ruim huurders wonen relatief goedkoop. Dit zijn huishoudens die niet (meer) tot de doelgroep van beleid behoren, maar toch (nog) huren in de sociale sector (onder de liberalisatiegrens). Ze geven meer dan gemiddeld aan te willen verhuizen, maar of ze dit ook doen valt nog te bezien. Veel zijn van middelbare leeftijd of ouder, wonen al lang op hun adres en zijn inmiddels gewend aan een zeer lage huurquote (zie tabel 4 voor een profiel van deze groep). Met name dat laatste kan een grote drempel zijn om te verhuizen. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 6

11 t ab e l 3 H u is ve st in g va n in k o m e n s g r o e p e n ( W o O N ) primaire doelgroep secundaire doelgroep midden- en hogere inkomens totaal tot 2e aftoppingsgrens daarboven tot liberalisatiegrens boven de liberalisatiegrens koopwoningen totaal bewoonde woningen duur goedkoop t ab e l 4 P r o f ie l en va n r e la t ie f d u u r e n r e l a t ie f g o e d k o o p w o n e n d e h u u r d e r s ( W o O N ) goedkoop wonende huurders duur wonende huurders overige huurders eigenaarbewoners alle hh. in woningen leeftijd < 45 jr. 30% 28% 26% 34% 32% leeftijd jr. 36% 36% 22% 39% 36% leeftijd 60-plus 34% 37% 52% 27% 31% 100% 100% 100% 100% 100% gem. woonduur (jaren) gem. kale huur gem. netto huurquote 18% 33% 26% wil beslist verhuizen 12% 8% 11% 3% 5% Er zijn ook bijna huurders die relatief duur wonen. Het gaat dan vooral om huishoudens uit de primaire doelgroep in de klasse tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Deze huurders wonen nog maar relatief kort op hun adres en zijn gemiddeld een derde van hun netto inkomen aan huur kwijt. Hun verhuisgeneigdheid is lager dan gemiddeld in de huursector. Mogelijk houdt dit verband met gebrek aan perspectief. Voor hui s- houdens uit de primaire doelgroep is de stap naar koop moeilijk te maken Toegang tot de koopsector Een trend is wel dat het voor jonge huishoudens steeds moeilijker is geworden om toe te treden tot de koopwoningmarkt. Strengere hypotheekvoorwaarden en onzekerheden op de arbeidsmarkt spelen hier op de achtergrond. Als gevolg hiervan is het eigen woningbezit onder jonge huishoudens gedaald. Landelijk is nu 52% van de huishoudens onder de 45 jaar in bezit van een eigen woning, in 2009 was dit nog 55%. Onder huishoudens in de leeftijd tot 30 jaar is het eigen woningebezit gedaald van 36% naar 30%. Pijnacker-Nootdorp wijkt hier nog wel van af, met naar schatting 50% eigen woningbezit onder huishoudens tot 30 jaar. Toch hebben ook koopstarters in Pijnacker-Nootdorp te maken met aangescherpte kredieteisen en onzekerheden op de arbeidsmarkt. Bij de analyse van de behoefte aan de vrije huursector komen we hier nog op terug (paragraaf 4.3). Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 7

12 De verminderde toegankelijkheid van de koopsector voor koopstarters, zonder dat daar een ruimer aanbod aan huurwoningen voor in de plaats is gekomen, draagt er toe bij dat jong e- ren langer bij hun ouders blijven wonen. Ook andere factoren zijn hierop van invloed. Steeds vaker zien we ook dat jongeren na studie of scheiding weer bij hun ouders intrekken. Tussen 2010 en 2015 is het aandeel jarigen in Pijnacker-Nootdorp dat bij hun ouders woont toegenomen van 18% naar 25%. Landelijk was in dezelfde periode sprake van een toename van 15% naar 18%. In absolute zin gaat het in 2015 om bijna jarigen, tegen 700 in 2010 (bron: CBS) Woonlasten Ook qua woonlasten zijn huur- en koopsector steeds verder uit elkaar gegroeid. In de huursector blijven de inkomens sinds 2009 achter, terwijl de huren zijn toegenomen. Dit heeft geleid tot een stijging van de gemiddelde huurquote. In de koopsector hebben we tussen 2009 en 2012 een stijging gezien van de hypotheeklasten en daarmee ook van de gemiddelde koopquote. Tussen 2012 en 2015 zijn de hypotheeklasten weer enigszins gedaald. Wanneer 2006 wordt vergeleken met 2015 zijn huurders in 2015 een groter deel van hun netto inkomen kwijt aan huur, terwijl kopers er gemiddeld financieel op vooruit zijn gegaan. t ab e l 5 O n t w ikke l in g va n d e W o o n l a ste n in P i j n a c k e r - N o o t d o r p Netto woonuitgaven huur Netto besteedbaar inkomen huurders Netto huurquote (gem.) [%] 23,1 22,2 24,7 26,6 Netto woonuitgaven hypotheek Netto besteedbaar inkomen eigenaren Netto koopquote (gem.) [%] 21,7 18,4 20,7 19 (CitaVista) Naar schatting 23% van de eigenaren in Pijnacker-Nootdorp kampen in 2015 blijkens het WoON met hypotheken die onder water staan (landelijk: 27%). Hun schuld is groter dan de waarde van de woning. Hierbij is geen rekening gehouden met opgebouwd vermogen (in spaar- of beleggingshypotheken). Dit betekent dat de problematiek van virtuele restschulden in 2015 nog omvangrijk was. Sinds begin 2015 is wel landelijk sprake van stijgende koopprijzen. Dit zou inmiddels voor enige verlichten moeten hebben gezorgd. De koop- en huurquoten in Pijnaker-Nootdorp zijn vergelijkbaar met de landelijke. Alleen liggen in Pijnacker-Noordorp zowel de hypotheeklasten als de inkomens in de koopsector gemiddeld op een hoger niveau. Ter vergelijking: de gemiddelde eigenaar-bewoner in Nederland heeft een inkomen van euro en is 670 euro per maand kwijt aan netto hypotheeklasten Verhuisplannen Het veldwerk voor het WoON2015 is afgenomen op zo ongeveer het dieptepunt van de economische crisis. Heel veel huishoudens hadden in de jaren daarvoor hun verhuisambities uitgesteld, maar niet afgesteld. Aanbieders kampten met tegenvallende afzet. Naar nu blijkt Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 8

13 kan dit worden gezien als stilte voor de storm. In Pijnacker-Nootdorp waren blijkens het WoON 2015 bijna huishoudens actief binnen twee jaar op zoek naar een (andere) woning. Het gaan om zogeheten vragers in de markt. In 2012 waren dit er nog slechts In het volgend hoofdstuk wordt nader ingegaan op de woningzoekenden en hun wensen. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 9

14 Actuele discrepanties Bijna huishoudens zoeken een (andere) woning in Pijnacker-Nootdorp. De vraag overtreft het aanbod uit de voorraad in ruime mate. Vooral eengezins-koopwoningen worden veel gevraagd en ook veel aangeboden; veel eigenaren geven aan te willen doorstromen. Voor zover huurders willen doorstromen willen ze meestal opnieuw huren. En ook starters willen momenteel in meerderheid een huurwoning. Dit leidt tot een aanzienlijk aanbodtekort aan huurwoningen. Een van de bouwstenen van een weloverwogen investeringsprogramma in de woningvoorraad is inzicht in de actuele discrepanties. Deze zijn af te leiden uit verhuiswensen, gemeten in het WoON. Niet alle vormen van vraag en aanbod zijn met het WoON goed te meten en niet alle verhuiswensen zijn even hard of realistisch. Alvorens in te gaan op de uitkomsten, worden eerst enkele onderzoekstechnische zaken behandeld, die kunnen helpen bij een goed begrip van de cijfers. De snelle lezer kan paragraaf 3.1 overslaan en onmiddellijk doorlezen in 3.2. Vraag en aanbod in het WoON Zeggingskracht Het Woononderzoek Nederland (WoON) biedt periodiek inzicht in actuele verhouding tussen vraag en aanbod. Dit is gebaseerd op verhuiswensen en -plannen binnen twee jaar. De vraag naar woningen is afkomstig van potentiële starters en doorstromers, het aanbod van doorstromers en huishoudens die aangeven naar een instelling te willen of moeten verhuizen en van andere zogeheten 'woningverlaters'. Er wordt onderscheid gemaakt in hardheid van de verhuiswensen. Meer dan de helft van de omvangrijke groep verhuisgeneigden heeft nog niet actief gezoch t. Als men al wel een concrete zoekactie heeft ondernomen wordt gesproken van woningzoekenden 'in de markt'. In deze analyse kijken we uitsluitend naar vragers 'in de markt'. Ook wordt rekening gehouden met woningmarktmigranten. Het WoON is een landsdekken d onderzoek. RIGO rekent een woningvraag in beginsel toe aan de huidige gemeente van de woningzoekende, tenzij men expliciet een andere gemeente van voorkeur heeft opgegeven. Niet alle vormen van vraag en aanbod zijn met het WoON (goed) meetbaar. Denk aan aanbod als gevolg van overlijden of relatievorming. Denk ook aan vraag als gevolg van scheiding of een onvoorziene stroom internationale vluchtelingen. Ook aanbod door nieuwbouw zit niet in het WoON. In de praktijk worden ook lang niet alle verhuiswensen gerealiseerd, terwijl sommige wel gerealiseerde verhuizingen niet gepland zijn. De vraag / aanbodverhoudingen in het WoON hebben dan ook een zeker theoretisch gehalte en mogen niet rechtstreeks worden gelezen als 'tekorten' (of overschotten) in de betekenis van 'te bouwen' (of te slopen). Ze geven wel een goed inzicht in de verschillen in marktdruk tussen segmenten op het moment van onderzoek. Hoe groter de vraag ten opzichte van het aanbod, des te krapper het betreffende segment en des te gemakkelijker normaal gesproken de afzetbaarheid van nieuwbouw in dat segment op korte termijn Realiteitsgehalte Getuite woonwensen zijn niet in alle gevallen realistisch. In de huursector hebben woningzoekenden onder meer te maken met toewijzingsregels. In de koopsector kan financiering Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 10

15 lastig zijn. In de analyse is gecorrigeerd voor woonwensen die gezien het inkomen niet te realiseren zijn. In de huursector is voor de correctie aangesloten op de huurtoeslag -systematiek (waaronder passend toewijzen ) en op gangbare eisen in de vrije sector (een bruto inkomen van vier keer de jaarhuur). Dit leidt er onder meer toe dat huishoudens met inkomens boven de EU-grens niet in de sociale huur terecht kunnen en huishoudens met een inkomen dat recht hebben op huurtoeslag alleen in won ingen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Van inwonende gezinsleden die willen starten (potentiële huishoudens) is het inkomen niet bekend. Indien zij jonger zijn dan 23 jaar en willen huren is verondersteld dat zij zoeken tot de kwaliteitskortingsgrens. Zijn zij 23 jaar of ouder dan is de gewenste huurprijs overgenomen. Voor doorstromers uit koopwoningen die een vrije sector huurwoning wensen zijn de gewenste huurprijzen eveneens overgenomen, ongeacht inkomen. In de koopsector is aan de hand van het inkomen en eventuele overwaarde op de vorige koopwoning de maximale bestedingsruimte geschat, gebruik maken van actuele NHG -normen. Indien de gewenste koopprijs hoger ligt, is deze gecorrigeerd naa r de maximale bestedingsruimte. Aan de aanbodkant moet worden opgemerkt dat vrijkomende sociale huurwoningen niet altijd in dezelfde prijsklasse worden aangeboden als waarin ze worden achtergelaten. In veel gevallen worden deze woningen geharmoniseerd (naar een hogere huur), geliberaliseerd (naar de vrije sector) of verkocht. In de tabellen is hier niet voor gecorrigeerd. De analyse blijft op deze manier beleidsneutraal. Het idee is dat een beslissing om al dan niet over te gaan tot liberalisering of verkoop juist moet worden onderbouwd door deze onderzoeksuitkomsten, en niet op voorhand al in de analyse moet worden gestopt. Balans van vraag en aanbod In tabel 6 (volgende pagina) zijn vraag en aanbod 'in de markt' weergegeven, afgeleid uit het WoON2015. Er wordt onderscheid gemaakt in eigendom en prijsklassen. In tabel 7 zijn vraag en aanbod gespecificeerd naar eigendom en woningtype. Bij de huurprijsklassen is rekening gehouden met de huurtoeslag -systematiek. De prijzen van gezochte en aangeboden woningen zijn aangegeven door vragers en aanbieders zelf. Omdat zij daarbij meestal ronde bedragen noemen (bijvoorbeeld wel 550 of 600 euro in de maand, maar niet 555 of 595 euro), zijn de WoON-uitkomsten vertaald naar functies. Met behulp van deze functies kan een schatting worden verkregen voor iedere gewenste prijsrange, ook in klassen waar het WoON weinig respondenten bevat en voor bedragen die tussen de ronde cijfers in liggen (zoals beleidsmatig vastgestelde huurprijsgrenzen). Bij wijze van voorbeeld laat figuur 1 de vraagfunctie zien voor koopwoningen. Te zien is dat naarmate de prijs stijgt, de vraag afneemt. De tabellen spreken grotendeels voor zich. In alle onderscheiden categorieën overtreft de vraag het aanbod. In absolute zin is de vraag naar koopwoningen groter dan naar huurwoningen. Vooral eengezins koopwoningen zijn veel gevraagd. Kijken we naar het saldo, dan blijkt het aanbodtekort aan huurwoningen groter te zijn dan het aanbodtekort aan koopwoningen. Dit komt omdat er ook veel koopwoningen uit voorraad worden aangeboden (door doorstromers, die van de ene naar de andere koopwoning willen verhuizen). De vraag naar huurwoningen is voor een groot deel afkomstig van starters, die zelf niets in de aanbieding hebben. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 11

16 aantal woningzoekenden vanaf de aangegeven prijs f i gu u r 1 pr ijzen ) 5 V r a a g f u n c t i e vo o r k o o p w o n i n g e n in P ij n a c k e r - N o o t d o r p ( a f n e m e n d e vr a a g b ij h o g e r e t ab e l 6 G e vr a a g d e e n u i t vo o r r a a d a a n g e b o d e n w o n in g e n in P ij n a c k e r - Noo t d o r p o p t e r m ij n v a n t w e e j a a r, p r i j s k l a s se n gevraagd aangeboden saldo huurwoningen tot eerste aftoppingsgrens daarboven tot tweede aftoppingsgrens daarboven tot liberalisatiegrens vrije sector koopwoningen tot boven totaal bron: WoON2015, bewerking RIGO 5 Onder de is deze functie niet bruikbaar. Er zijn naar schatting 220 huishoudens op zoek naar een koopwoning onder de Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 12

17 t ab e l 7 G e vr a a g d e e n u i t vo o r r a a d a a n g e b o d e n w o n in g e n in P ij n a c k e r - N o o t d o r p o p t e r m ij n v a n t w e e j a a r, w o n in g t y p e e n e i g e n d o m huurwoningen gevraagd aangeboden saldo eengezins appartementen koopwoningen eengezins appartementen totaal bron: WoON2015, bewerking RIGO Doelgroepen en hun wensen Teneinde meer zicht te krijgen op de woningzoekenden en hun wensen, zijn hiervan uitsplitsingen gemaakt. Ongeveer één op de drie vragers blijkt een starter te zijn (figuur 2). En de meerderheid van de starters (inclusief semi-starters, zoals bij scheiding) is op zoek naar een huurwoning. Van de woningzoekende doorstromers willen de meesten doorstromen binnen de koop- dan wel huursector. Een minderheid wil van huur naar koop. Er zijn nauwelijks woningzoekenden die van koop naar huur willen. Dit laatste is voor een deel de verklaring van de geringe vraag naar vrij sector huurwoningen. f i gu u r 2 G e w e n s t e st a p p e n v a n w o n i n g z o e k e n d e n in P ij n a c k e r - N o o t d o r p ( W o O N ) naar koop naar huur koop koop koop huur huur koop huur huur starters doorstromers Kijken we naar leeftijd, dan blijkt dat de meeste woningzoekenden in de opbouwfase van hun leven zitten, tussen de 30 en de 45 jaar. Vooral onder woningzoekenden in de koopsector is deze leeftijdsklasse ruim vertegenwoordigd. Zestig-plussers vormen een minderheid van de woningzoekenden. Voor zover zestig-plussers willen verhuizen, zoeken ze vooral in de huursector. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 13

18 f i gu u r 3 W o n i n g z o e k e n d e n n a a r leeftij d e n vo o r k e u r v o o r k o o p o f h u u r ( W o O N ) < 30 j j j. 60 plus < 30 j j j. 60 plus naar koop naar huur f i gu u r 4 W o n i n g z o e k e n d e n n a a r sam e n s t e l l in g va n h e t h u i s h o u d e n e n vo o r k e u r v o o r w o n i n g - t y pe (W o O N ) alleenstaand stel zonder k. hh met kind(eren) naar eengezins alleenstaand stel zonder k. hh met kind(eren) naar appartement Kijken we naar gezinssamenstelling (figuur 4), dan blijkt dat de meerderheid van de woningzoekenden in Pijnacker-Nootdorp een gezin met kinderen is. Huishoudens met kinderen maken ruim de helft (56%) van alle woningzoekenden uit. Het is dan ook niet vreemd da t 63% van de vraag gericht is op eengezinswoningen. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 14

19 Woningbehoefte op termijn De komende tien jaar zien we in Pijnacker-Nootdorp het begin van een vergrijzing. Het aantal oudere gezinnen en lege nest gezinnen neemt toe. Tegelijkertijd blijven zich nieuwe jonge gezinnen op de markt aandienen, door eigen aanwas en door instroom. Omdat bestaande eengezinswoningen weinig zullen vrijkomen, zullen deze moeten worden toegevoegd om deze aanwas te accommoderen. Tussen de 55% en de 75%van de additionele woningbehoefte bestaat uit eengezins-koopwoningen, afhankelijk van de economische ontwikkeling. De behoefte aan vrije sector huurwoningen neemt maar beperkt toe. Vraag en aanbod op één moment geven een indruk van de verhoudingen op de woningmarkt op het moment van meten, maar zeggen nog niets over de mogelijke ontwikkeling van de woningbehoefte. Voor een goed onderbouwde bouwprogrammering is dat inzicht in de toekomstige ontwikkeling wel nodig. De bevolking verandert van omvang en samenstelling en ook de manier waarop huishoudens wonen is aan verandering onderhevig. De opgave die dit in de woningvoorraad met zich mee brengt noemen we de woningbehoefte in een gegeven periode (in dit geval de komende tien jaar). Deze staat los van (komt boven op) de actuele vraagdruk, die in het vorige hoofdstuk aan de orde kwam. Net als bij de analyse van vraag en aanbod is het voor een goed begrip van de uitkomsten nuttig om eerste enkele onderzoekstechnische aspecten te behandelen. Dit gebeurt hieronder in paragraaf 4.1. De snelle lezer kan dit overslaan en verder lezen in 4.2. Verwachtingen ten aanzien van de bevolking Omdat de toekomst niet vast staat, is ook de woningbehoefte onzeker. Belangrijk zijn (veronderstelde) demografische ontwikkelingen. Kwantitatief stellen we de woningbehoefte gelijk aan de verwachte toename van het aantal huishoudens. Voor de kwalitatieve behoefte kijken we naar de verwachte veranderingen in de samenstelling van de huishoudens (de nk aan vergrijzing en gezinsverdunning) en naar 'woonpatronen' (ofwel de manier waarop huishoudens van een gegeven leeftijd, samenstelling en inkomen plegen te wonen). Deze woonpatronen en de trends daarin kunnen worden afgeleid uit het WoON. In beginsel h ouden we de woonpatronen constant en 'projecteren' we deze op de toekomstige bevolking. Ook in de toekomst zullen huishoudens met hogere inkomens immers duurdere woningen (willen) bewonen dan huishouden met lagere inkomens. Trends in woonpatronen trekken w e door naar de toekomst. Denk aan het feit dat ouderen over tien jaar vaker in koopwoningen wonen (tegen die tijd vrij van hypotheek!) dan ouderen van nu. Naast demografie is de ontwikkeling in de koopkracht van invloed op de woningbehoefte. Om dit in beeld te brengen werken we met scenario's. Met name sociale huur en duurdere koop zijn gevoelig voor de economie. Valt de koopkrachtontwikkeling tegen (tegenspoed scenario), dan vertaalt dit zich in meer vraag naar huurwoningen en minder naar duurdere koop. In een scenario van voorspoed gebeurt het omgekeerde en kiezen huishoudens eerder voor koop, eerst in de goedkope segmenten en bij nog grotere welvaart in de duurdere. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 15

20 alleenstaand stel zonder k. hh met k. alleenstaand stel zonder k. hh met k. alleenstaand stel zonder k. hh met k. alleenstaand meerpersoons alleenstaand meerpersoons f i gu u r 5 H u is h o u d e n s p r o g n o se v o o r P ij n a c k e r - N o o t d o r p ( P r imos maatw e r k p r o g n o se ) tot 35 jaar jaar jaar jaar 75-plus Ontwikkeling van de woningbehoefte In tabellen op de volgende pagina s is de te verwachten ontwikkeling in de woningbehoefte in Pijnacker-Nootdorp weergegeven voor de periode (tien jaar), uitgesplitst naar eigendom en prijsklassen (paragraaf 4.2.1) en naar eigendom en woningtype (paragraaf 4.2.2). Tevens is de huidige samenstelling van de bewoonde woningvoorraad weergegeven, zoals gemeten in het WoON. Er zijn in beide paragrafen twee tabellen, één met een middenscenario qua koopkracht (basisscenario genoemd), de andere met twee meer extreme economische scenario's. De tweede tabel is bedoeld om inzicht te verschaffen in de gevoeligheid van de markt v oor economische omstandigheden. De ontwikkeling van de behoefte geeft aanwijzingen hoe de markt zich mogelijk zal ontwikkelen. De cijfers kunnen echter niet rechtstreeks worden gelezen als een bouwprogramma. Naast nieuwbouw zijn er andere methoden om de voorraad te veranderen (sloop, verkoop, liberalisatie, transformatie). Daarnaast komen er bij de bouwprogrammering tal van beleidsmatige, financiële en juridische zaken aan de orde. De hier gepresenteerde uitkomsten zijn bedoeld om inzicht in de markt te verschaffen, niet meer en niet minder Eigendom en prijsklassen In tabel 8 is te zien hoe de behoefte zich ontwikkelt in termen van eigendom en prijsklassen. De behoefte komt meer dan evenredig terecht in de koopsector. Dit komt onder meer doordat zittende huishoudens al in meerderheid een koopwoning hebben, terwijl nieuw gevormde huishoudens ook in groten getale bestaan uit huishoudens die in koopwoningen plegen te wonen. In tabel 9 is te zien dat de vraag naar de verhouding koop-huur wel gevoelig is voor de economische context. In de scenario van tegenspoed zijn het vooral goedkope koopwoningen waar behoefte aan gaat ontstaan, in een scenario van voorspoed neemt ook de behoefte aan duurdere koop toe. Er zijn dan meer huurders di e de stap naar (goedkope) koop zetten en eigenaren die doorschuiven naar de duurdere segmenten. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 16

21 t ab e l 8 B e w o o n d e w o n in g vo o r r a a d a n n o e n o n t w i k k e l in g v a n d e b e h o e f t e i n d e p e r i o d e in P i j n a c k e r - N o o t d o r p ( b a si ssc e n a r io), p r i j s k l a s sen situatie 2015 situatie 2025 ontwikkeling (WoON2015) (projectie) huurwoningen tot eerste aftoppingsgrens daarboven tot tweede aftoppingsgrens daarboven tot liberalisatiegrens vrije sector koopwoningen tot boven totaal woningen huishoudens in niet-woningen *) totaal huishoudens *) wooneenheden of inwonend bij een ander huishouden bron: RIGO projectie op basis van WoON2015 t ab e l 9 O n t w ikke l in g va n d e w o n in g b e h o e f t e in d e p e r io d e i n P ij n a c k e r - N o o t d o r p in a lter n a t ie ve sc e n a r io' s, p r ijskla sse n alternatieve scenario's basisscenario tegenspoed voorspoed huurwoningen tot eerste aftoppingsgrens daarboven tot tweede aftoppingsgrens daarboven tot liberalisatiegrens vrije sector koopwoningen tot boven totaal woningen huishoudens in niet-woningen *) totaal huishoudens *) wooneenheden of inwonend bij een ander huishouden bron: RIGO projectie op basis van WoON2015 Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 17

22 4.2.2 Eigendom en woningtypen De ontwikkeling van de woningbehoefte is ook uit te drukken in termen van eigendom in combinatie met woningtype. Dit is weergegeven in tabel 10 voor het basisscenario en in tabel 11 voor de beide andere economische scenario s. Dit is in lijn met de constatering, elders in deze rapportage, dat gezinnen met kinderen voorlopig nog een belangrijke doelgroep vormen voor de gemeente. Het is ook in lijn met de wetenschap dat de groei, voor zover die van buiten de gemeente moet komen, vooral het gevolg is van het feit dat Pijnacker-Nootdorp aantrekkelijk is voor dertigers met jonge kinderen. Regionaal is dit ook het segment waar momenteel de grootste tekorten zijn te zien. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de positie van de gemeente in de regio. Verder valt op in tabel 11 dat de behoefte aan eengezinswoningen in een gunstig economisch scenario geheel in de koopsector neerslaat, terwijl in een somber scenario er ook nog behoefte ontstaat aan extra eengezins-huurwoningen. De behoefte aan appartementen is wat eigendom betreft minder gevoelig voor de koopkrachtontwikkeling. Voor alle duidelijkheid: dit gaat alleen over de te verwachten ontwikkeling, los van de huidige discrepanties. t ab e l 10 B e w o o n d e w o n in g vo o r r a a d a n n o e n o n t w i k k e l in g v a n d e b e h o e f t e i n d e p e r i o d e in P i j n a c k e r - N o o t d o r p ( b a si ssc e n a r io), w o n i n g t y p e e n e i g e n d o m situatie 2015 situatie 2025 ontwikkeling (WoON2015) (projectie) huurwoningen eengezins appartementen koopwoningen eengezins appartementen totaal woningen huishoudens in niet-woningen *) totaal huishoudens *) wooneenheden of inwonend bij een ander huishouden bron: RIGO projectie op basis van WoON2015 Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 18

23 t ab e l 11 O n t w ikke l in g va n d e w o n in g b e h o e f t e in d e p e r io d e i n P ij n a c k e r - N o o t d o r p in a lter n a t ie ve sc e n a r io' s, w o n in g t y p e e n e ige n d o m alternatieve scenario's basisscenario tegenspoed voorspoed huurwoningen eengezins appartementen koopwoningen eengezins appartementen totaal woningen huishoudens in niet-woningen *) totaal huishoudens *) wooneenheden of inwonend bij een ander huishouden bron: RIGO projectie op basis van WoON2015 De vrije huursector Een opvallende uitkomst van de analyses is dat er in Pijnacker-Nootdorp slechts een geringe additionele behoefte lijkt te gaan ontstaan aan vrij sector huurwoningen. Ook de actuele vraag-aanbodverhouding wijst niet op een groot aanbodtekort in dit segment. Er zijn twee belangrijke doelgroepen voor de vrije huursector. De eerste zijn jonge huishoudens die niet kunnen of willen kopen (bijvoorbeeld omdat ze nog geen vaste baan hebben), maar die ook (vanwege een te hoog inkomen) niet terecht kunnen in de gereguleerde (sociale) huur. Deze groep gaat uiteindelijk wel kopen, maar pas op latere leeftijd dan hun leeftijdsgenoten in het verleden. In de toekomstverkenning is het eigen woningbezit onder jongeren voor de toekomst constant verondersteld op het niveau van Dit is gedaan omdat het eigen woningbezit onder jongeren in 2015 al flink gedaald is ten opzicht van de jaren voor de crisis. Met de gedaalde prijzen en de lage rente zien we juist weer een herstel van huizenverkoop aan jonge kopers, met name aan koopstarters die geen last hebben van restschulden. Ook verwachten we dat jongeren in toenemende mate hulp krijgen van hun ouders, al dan niet via fiscaal vriendelijke mogelijkheden tot schenking. Een herstel naar het niveau van voor de crisis is niet waarschijnlijk, maar het is goed denkbaar dat het eigen woningbezit onder jongeren ongeveer op het huidige niveau (van 2015) blijft Wat als jongeren nog moeilijker kunnen kopen? Het is natuurlijk ook denkbaar dat jongeren het nog moeilijker krijgen op de koopwoningmarkt. Om het effect hiervan te schatten is de trend in eigen woningbezit leeftijdsspecifiek doorgetrokken naar het jaar Dit levert, op landelijk niveau, een daling op tot de leeftijd van 45 jaar. Onder ouderen blijft het eigen woningbezit toenemen; een gevolg van de toename onder opeenvolgende voorgaande generaties. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 19

24 Het eigen woningbezit onder huishoudens tot 45 jaar zou in Nederland dalen van 52% in 2015 naar 47% in In Pijnacker-Nootdorp ligt het eigen woningbezit hoger dan landelijk. Wanneer deze verhouding wordt toegepast op Pijnacker-Nootdorp, dan levert dit een daling op van 70% naar 64% koopwoningen onder huishoudens tot 45 jaar. Wanneer dit vervolgens wordt verrekend met de bevolking die we in 2025 verwachten, dan gaat het om naar schatting 440 huishoudens die niet meer in een koopwoning terecht kunnen. Als we nu aannemen dat al deze huishoudens een alternatief zoeken in de vrij huursector, dan betekent dit dat de behoefte aan huurwoningen in de vrije sector met maximaal 440 zal toenemen. Dit zal dan ten koste gaan van de behoefte aan (met name goedkopere) koop Verzilveraars Een andere doelgroep voor de vrije huursector zijn senioren die de opbrengst van hu n koopwoning gebruiken voor het huren van een comfortabele woning (meestal een appartement) in de vrije sector. De omvang van deze vraag is vooralsnog erg klein. Landelijk maakt ongeveer één op de vierhonderd oudere eigenaar-bewoners (vanaf 55 jaar) jaarlijks deze stap. In Pijnacker-Nootdorp zou dit neerkomen op een vraag naar 12 vrije sector appartementen per jaar, oplopend naar 19 in Bij een mutatiegraad van 10% is dit goed voor de exploitatie van 190 woningen in 2025, tegen 120 in 2015, alleen door de toenemende vraag van verzilveraars. Zo berekend komt de additionele behoefte aan vrije sector dus uit op 70 woningen, alleen voor deze doelgroep. Uiteraard kan het hier in de praktijk gaan om gemengde complexen, die ook aantrekkelijk zijn voor niet-senioren. Of deze vraag werkelijk manifest zal worden in Pijnacker-Nootdorp valt nog te bezien. Vooralsnog zijn er erg weinig woningzoekenden die hun koopwoning willen inruilen voor een huurwoning, zo bleek al uit de analyse van vraag en aanbod. Senioren zijn notoir kritisch, zeker in de duurdere segmenten. Als het aanbod niet precies goed is, blijven ze zitten. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 20

25 Pijnacker-Nootdorp in de regio De gemeente Pijnacker-Noortdorp heeft in het recente verleden veel gebouwd en heeft daarmee een deel van de regionale uitbreidingsbehoefte naar zich toe getrokken. Voor de periode tot 2025 is opnieuw een forse uitbreiding voorzien. Realisatie daarvan zal wederom voor een deel voor de regionale behoefte zijn. Op grond van migratierelaties blijkt dat het vooral dertigers met jonge kinderen zijn die zich vestigen en dat Delft en Den Haag de belangrijkste leveranciers zijn. Dit zal voorlopig zo blijven. Ook met Lansingerland bestaat een sterke binding. Regionaal bezien is er nog altijd een groot aanbodtekort aan eengezinswoningen. De groei van Pijnacker-Nootdorp kan slechts worden gerealiseerd indien aanbod aansluit op de regionale vraag en behoefte. Bij overaanbod kan concurrentie ontstaan tussen en zelfs binnen gemeenten. Dit roept de vraag op waar die instroom dan vandaa n zal komen, wat voor huishoudens op Pijnacker-Nootdorp afkomen en aan wat voor woningen deze huishoudens dan zoeken. In het onderstaande wordt eerst het rekruteringsgebied van Pijnacker-Nootdorp bepaald op grond van migratierelaties (paragraaf 5.1) Vervolgens wordt gekeken naar discrepanties tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. (paragraaf 5.2). Rekruteringsgebied Herkomst van de instroom Het rekruteringsgebied (of achterland ) van Pijnacker-Nootdorp kan grofweg worden vastgesteld aan de hand van migratiebewegingen. Niet alle migratie heeft een woningmarktmotief, maar migratie op de korte afstand heeft dit vaak wel. t ab e l 12 A a n d e e l v a n P ij n a c k e r - N o o t d o r p a l s b e s t e m m i n g b ij ver t r e k u i t a n d e r e g e m e e n t e n, , t o p 2 0 ( C B S, b e w e r k in g R I G O ) herkomst naar Pijnacker- Nootdorp herkomst naar Pijnacker- Nootdorp 1 Delft 7,0% Schiedam 0,4% 44 2 Lansingerland 5,5% Gouda 0,4% 28 3 's-gravenhage 3,3% Leiden 0,4% 72 4 Zoetermeer 3,2% Capelle aan den IJssel 0,2% 23 5 Rijswijk 3,1% Dordrecht 0,2% 27 6 Leidschendam-Voorburg 2,9% Haarlemmermeer 0,1% 23 7 Midden-Delfland 1,5% Maastricht 0,1% 21 8 Westland 1,2% Utrecht 0,1% 63 9 Wassenaar 0,7% Almere 0,1% Rotterdam 0,6% 389 totaal top Alphen aan den Rijn 0,4% 40 overig Nederland totaal Nederland bron: CBS, bewerking RIGO In (tabel 12) is het aandeel van Pijnacker-Nootdorp als bestemming weergegeven, bij vertrek uit andere gemeenten in de omgeving. Bovenaan staat de gemee nte Delft. Van de vertrekkers uit deze gemeente (binnenlandse migratie) gaat 7% naar Pijnacker-Nootdorp. Dat is veel, als we bedenken dat Pijnacker-Nootdorp slechts een van de bijna vierhonderd mogelijke bestemmingen is en dat vertrekkers uit Delft ook uit waaieren naar grote steden. Op de Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 21

26 tweede plaats staat buurgemeente Lansingerland en op de derde plaatst de stad Den Haag. De binding met Den Haag is minder sterk (minder dan de helft zo sterk) als die met Delft. Dat komt omdat vertrekkers uit Den Haag ook vele andere bestemmingen hebben. In absolute zit gaat het wel nog altijd om veel vestigers. Het belang van Pijnacker-Nootdorp als bestemming neemt af naarmate de vertrekgemeenten verder weg liggen. Voor het vervolg van de analyse wordt het achterland afgeb akend als alle gemeenten waar Pijnacker-Nootdorp een aandeel heeft van 1% of hoger als bestemming. Dit zijn de acht gemeenten met de twee donkerst gekleurde tinten in figuur 6. f i gu u r 6 A a n d e e l v a n P ij n a c k e r - N o o t d o r p a l s b e s t e m m i n g b ij ver t r e k u i t a n d e r e g e m e e n t e n i n de o m g e vi n g, ( C B S, b e w e r k in g R I G O ) Concurrerende gemeenten Vanuit Pijnacker-Nootdorp gezien zijn Delft, Lansingerland en Den Haag de gemeenten met de sterkste binding. De kans dat vertrekkers uit die gemeenten zich in Pijnacker-Nootdorp vestingen is groter dan bij vertrekkers uit andere gemeenten. Andersom is Delft goed voor bijna 19% van de (binnenlandse) vestigers in Pijnacker-Nootdorp. Alleen in Midden-Delfland is het aandeel van Delft nog hoger (36%). Voor Midden-Delfland zijn woningzoekenden uit Delft dus nog belangrijker dan voor Pijnacker-Nootdorp. Op dezelfde manier kan worden vastgesteld dat Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Westland, Wassenaar en Zoetermeer nog afhankelijker zijn van woningzoekenden uit Den Haag dan Pijnacker-Nootdorp. Dit zijn dus concurrerende gemeenten, die uit dezelfde vijver vissen. Lansingerland is voor geen enkele andere gemeenten belangrijker dan voor Pijnacker-Nootdorp. Rotterdam is voor tientallen gemeenten belangrijker als visvijver dan voor Pijnacker-Nootdorp. Ter vergelijking: in Pijnacker-Nootdorp is Rotterdam goed voor 6% van de binnen- Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 22

27 Toe- / afname t.o.v. het vorige jaar landse vestigers, in Capelle aan den IJssel voor 55%, in Barendrecht voor 50% en in Albrandswaard voor 47%. Voor Pijnacker-Nootdorp is het daarom verstandiger zich te richten op woningenzoekenden uit Delft en Den Haag dan op woningzoekenden uit Rotterdam. De concurrentie is dan minder groot, de kans op slagen groter. Daarbij is er altijd een kans dat aanbod dat woningzoekenden uit Den Haag aanspreekt, tevens in trek is voor woningzoekenden uit Rotterdam Wie vestigen zich? Ook de vraag wie dan de woningzoekenden van buiten zijn kan indicatief worden beantwoord met behulp van bevolkingsstatistiek. In figuur 7 is de ontwikkeling van de bevolking van jaar op jaar als gevolg van migratie weergegeven, gemiddeld voor de periode Het blijkt dat jongeren van rond de twintig per saldo vertrekken, hetgeen vooral een achtergrond zal hebben in studie. Het saldo is positief in de leeftijd rond de dertig en onder jonge kinderen. Op inwoners van boven de veertig is de invloed van migratie per saldo te verwaarlozen. Nadere studie leert dat het patroon uit de jaren nagenoeg identiek was, alleen dan met hogere aantallen. Tijdens de crisis was de instroom kleiner dan daarvoor, maar het ging wel om mensen in dezelfde leeftijd. f i gu u r 7 B e vo lk in g s o n t w i k k e l in g va n j a a r o p j a a r a l s g e v o l g va n m igr a t ie in P i j n a c k e r - N o o t- dorp, n a a r leeft i j d, g e m id d e ld ( C B S, b e w e r k i n g R I G O ) Leeftijd Het profiel van vestigers is duidelijk. Pijnacker-Nootdorp is in trek bij gezinnen van rond de dertig met jonge kinderen. Dit sluit andere doelgroepen niet uit, maar geeft wel een duidelijke aanwijzing waar de groei vandaan moet komen Bouwen voor gezinnen? Een vraag die zich opdringt is of Pijnacker-Nootdorp door moet gaan met nieuw te bouwen voor gezinnen met kinderen, hetgeen neerkomt op eengezinshuizen. Demografisch zit de 6 Het gaat hier om cohortgewijze ontwikkeling, dus bijvoorbeeld het aantal 30-jarigen in het jaar 2016 ten opzichte van het aantal 29-jarigen in het jaar Zou er niemand verhuizen, dan is de uitkomst nul. Cijfers zijn gecorrigeerd voor sterfgevallen om het zuivere effect van migrati e te verkrijgen. Concept De woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp 23