Regionale woonagenda Arnhem-Nijmegen

Transcriptie

1 27-1- Regionale woonagenda Arnhem-Nijmegen Effecten van verschillende sturingsrichtingen 1 Introductie Inhoud Introductie Aanpak Uitkomsten sturingsrichtingen Van groei naar stabilisatie Transformatie van kantoren Bijlage 2 1

2 27-1- Introductie Context De stadsregio Arnhem-Nijmegen heeft ten behoeve van de beoogde aanpak zoals uiteengezet in haar notitie 'Regionale Woonagenda: niet bij nieuwbouw alleen, maar aandacht voor de bestaande woningvoorraad' vijf stappen gedefinieerd: 1. In kaart brengen van de bestaande woningvoorraad 2. Bevolkingsontwikkeling op lange termijn 3. Bedenken van sturingsmogelijkheden 4. Doorrekenen van de effecten van de sturingsmogelijkheden 5. Consequenties voor het werk van vandaag In dit onderzoek is stap 4 uitgevoerd 3 Introductie Onderzoeksvraag Het doel van dit onderzoek is het verschaffen van inzicht in de effecten van verschillende sturingsrichtingen bij verschillende belangrijke thema s in de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Hiervoor is de volgende onderzoekvraag gedefinieerd: Wat zijn de te verwachten effecten van verschillende sturingsrichtingen? De uitkomsten van het onderzoek geven inzicht in de consequenties van het werk van vandaag. 4 2

3 27-1- Introductie Regionale indeling (I) Binnen het onderzoek wordt onderscheid gemaakt naar de vijf deelregio s: - Liemers - Arnhem - Omgeving Arnhem - Nijmegen - Omgeving Nijmegen Op de volgende pagina worden de deelregio s met de daarbij behorende gemeenten weergegeven. 5 Introductie Regionale indeling (II) 6 3

4 27-1- Aanpak Stap 3: Bedenken van sturingsmiddelen Uit de workshop zijn een drietal concrete thema s voortgekomen die in dit onderzoek nader worden belicht: Demografische ontwikkeling van groei naar stabilisatie Transformatie van kantoren Vanuit deze thema s zijn verschillende strategieën voortgekomen waarvoor verschillende instrumenten zijn geanalyseerd. De beoordeling van de instrumenten is op basis van: Effectiviteit: Bij welk knelpunt grijpt de strategie of instrument aan? Doelmatigheid: Zijn er andere wegen om het knelpunt op te lossen? Welke knelpunten kunnen door de markt worden opgelost? Wat zijn regionale knelpunten en welke kunnen door de overheid worden weggenomen? Vervolgens analyseren wij de vormgeving van de instrumenten: Welke vormgeving van instrumenten biedt oplossingen voor de praktijk? 7 Thema 1: Demografische ontwikkeling van groei naar stabilisatie Effectiviteit 8 4

5 27-1- Thema 1: Uit het onderzoek naar de bevolkingsontwikkeling op lange termijn blijkt dat de huishoudensgroei na 2030 minder sterk zal zijn. Hierbij vormt de Liemers een uitzondering ten opzichte van de overige regio s: hier daalt de woningvraag, terwijl deze in de andere subregio s stabiliseert als totaal en alleen anders van samenstelling wordt. Binnen dit thema staan wij stil bij de vraag welke knelpunten dit met zich meebrengt in de toekomstwaarde van de bestaande voorraad en op welke punten de markt de problematiek niet oplost 9 Demografische ontwikkeling: Drie scenario s Ten behoeve van het onderzoek zijn drie scenario s uitgewerkt met de volgende kenmerken: Dynamische Agglomeraties hoge economische en demografische groei ruimtelijke concentratie rond sterke steden Evenwichtige Groei trendmatige economische en demografische groei evenwichtige ruimtelijke spreiding Ruimtelijke Segregatie lage economische en demografische groei trek naar gebieden met voorzieningen 10 5

6 27-1- Demografische ontwikkeling: Verandering woningvraag in de periode Regio Ruimtelijke segregatie (RS) Evenwichtige groei (EG) Dynamische agglomeraties (DA) Eengezins totaal Meergezins totaal Koop Gereguleerde huur Vrije sector huur Totaal In alle scenario s blijft de totale woningvraag na 2030 in de gehele regio groeien In de scenario s EG en DA neemt de vraag naar gereguleerde huurwoningen af, met name door de uitstroom van oudere huishoudens. De afname in de gereguleerde sector wordt gecompenseerd door een toename in de vraag naar koopwoningen en vrije sector huurwoningen Op regionaal niveau wel sprake van kwalitatieve mismatch tussen de woningvoorraad en woningvraag 11 Effectiviteit: Kwalitatieve mismatch op regionaal niveau Demografische ontwikkeling in de subregio s Nijmegen, Omgeving Nijmegen, Arnhem en Omgeving Arnhem hebben na 2030 een toename in de totale woningvraag De kwalitatieve mismatch die in deze regio s ontstaat door afnemende vraag naar gereguleerde huurwoningen en toenemende vraag naar koopwoningen kan via verschillende wegen worden opgelost: Verkoop van corporatiebezit (uitponden) Herstructurering (vervangende nieuwbouw) Nieuwbouw Verkoop van corporatiebezit (uitponden) Bij afname van de vraag is uitponden mogelijk, indien voldoende vraag naar deze woningen is. Deze strategie kan ertoe leiden dat een kwalitatief slechte gereguleerde huurvoorraad nu in particulier bezit komt. Dit kan de wijze waarop in de toekomst met nieuwe uitdagingen in deze voorraad omgegaan kan worden beinvloeden. Een exploitatiemaatschappij (later beschreven) is hierop een mogelijk antwoord. 12 6

7 27-1- Effectiviteit: Kwalitatieve mismatch op regionaal niveau Herstructurering (vervangende nieuwbouw) In de regel wordt jaarlijks een deel van de voorraad geherstructureerd in de vorm van sloop en vervangende nieuwbouw. Langs dit kanaal kan de woningvoorraad aan de veranderende woningvraag worden aangepast. Op basis van bouwjaren hebben wij de vervangende nieuwbouw in de regio Arnhem/Nijmegen geschat. Voor gaat het totaal om tot woningen. Het gaat per tienjaarsperiode om gemiddeld woningen. Dit is meer dan de voorziene afname van de vraag naar sociale huurwoningen in de tienjaarsperiode , die voor de regio als geheel in het meest extreme scenario woningen betreft. Vervangende nieuwbouw in aantal woningen (in dzd.) Totaal Regio DA Huur 36 Koop 7 Totaal 43 EG Huur 36 Koop 6 Totaal 42 RS Huur 21 Koop 4 Totaal Effectiviteit: Kwalitatieve mismatch op regionaal niveau Nieuwbouw De groeiende regionale vraag naar koopwoningen kan ook in nieuwbouw worden opgevangen Met een flexibel ruimtelijk ordeningsbeleid zijn deze regio s voldoende wendbaar om de uitbreidingsvraag in nieuwbouw te accommoderen. Terughoudendheid met gereguleerde huurwoningen in de nieuwbouw verkleint de onttrekkingsopgave in deze sector in de bestaande voorraad. Knelpunt Een knelpunt ontstaat als een van deze kanalen (nieuwbouw, herstructurering, uitponden) onvoldoende is om de veranderende woningvraag op te vangen Uit hiernavolgende analyse per subregio blijkt dat in de meeste subregio s de totale woningvraag nog stijgt en veranderingen tussen segmenten via deze drie kanalen op te vangen zijn, behalve bij Liemers en in mindere mate de omgeving van Nijmegen. 14 7

8 27-1- Verandering woningvraag per subregio in de periode Arnhem Ruimtelijke Evenwichtige groei segregatie (RS) (EG) Dynamische agglomeraties (DA) Eengezins totaal Meergezins totaal Koop Geregeleerde huur Vrije sector huur Totaal Omgeving Arnhem Ruimtelijke Evenwichtige groei segregatie (RS) (EG) Dynamische agglomeraties (DA) Eengezins totaal Meergezins totaal Koop Geregeleerde huur Vrije sector huur Totaal Verandering woningvraag per subregio in de periode Nijmegen Ruimtelijke Evenwichtige groei segregatie (RS) (EG) Dynamische agglomeraties (DA) Eengezins totaal Meergezins totaal Koop Geregeleerde huur Vrije sector huur Totaal Omgeving Nijmegen Ruimtelijke Evenwichtige groei segregatie (RS) (EG) Dynamische agglomeraties (DA) Eengezins totaal Meergezins totaal Koop Geregeleerde huur Vrije sector huur Totaal

9 27-1- Verandering woningvraag per subregio in de periode Liemers Ruimtelijke Evenwichtige groei segregatie (RS) (EG) Dynamische agglomeraties (DA) Eengezins totaal Meergezins totaal Koop Geregeleerde huur Vrije sector huur Totaal Op regionaal niveau alleen krimp in Liemers en omgeving Nijmegen In overige regio s is alleen sprake van krimp in gereguleerde huursector, maar blijft de vraag naar particuliere woningen toenemen Alleen in Liemers (alle scenario s) en omgeving Nijmegen (RS & EG) krimp in particuliere voorraad Grootste opgave ligt in de Liemers, zowel in gereguleerde huur als koopsector. Deze daling is 1% tot 3% van de totale woningvoorraad in In het scenario RS daalt de vraag naar koopwoningen met 3% 17 Thema 1: Demografische ontwikkeling: van groei naar stabilisatie Doelmatigheid 18 9

10 27-1- Zijn er andere wegen om het knelpunt op te lossen? In de subregio s Nijmegen, Omgeving Nijmegen, Arnhem en Omgeving Arnhem wordt de verandering in de kwalitatieve woningvraag vermoedelijk door de markt opgelost. De grootste mismatch doet zich voor in de scenario s EG en DA, zowel bij eengezins als meergezinswoningen Sterke toename in de vraag naar particuliere woningen Afname in de vraag naar gereguleerde huurwoningen Het uitponden van gereguleerde huurwoningen ligt hier voor de hand Ook de te verwachten vervangende nieuwbouw maakt deze subregio s wendbaar voor veranderingen in de woningvraag De krimp in de gereguleerde huursector wordt in alle scenario s volledig gecompenseerd door een toename van hetzelfde type particuliere woningen, zodat de markt in deze veranderende woningvraag kan voorzien. 19 Zijn er andere wegen om het knelpunt op te lossen? Het grootste knelpunt doet zich voor in de regio Liemers Sterke daling in de woningvraag In twee van de drie scenario s doet deze vraagdaling zich zowel in de koopsector als in het gereguleerde huursegment voor. Hierbij is nog geen rekening gehouden met substitutie effecten, die ook regionaal kunnen optreden. Het selectief omgaan met nieuwbouw kan de opgave verminderen, zeker in projecten waar de afzet nu laag is. Er doet zich wegens de afwijkende demografische ontwikkeling in De Liemers ten opzichte van de andere subregio s het risico voor dat de markt geen (volledige) oplossing biedt en leegstand toeneemt met risico s voor de leefbaarheid 20 10

11 27-1- Thema 1: Demografische ontwikkeling: van groei naar stabilisatie Vormgeving 21 Welke vormgeving van instrumenten biedt oplossingen voor de praktijk? Afhankelijk van het scenario beslaat de herstructureringsopgave in de Liemers: RS: koopwoningen en 900 gereguleerde huurwoningen DA: 700 gereguleerde huurwoningen Bij koopwoningen zou de opgave bijna 3% van de voorraad koopwoningen in de Liemers betreffen Deze opgave is kleiner doordat regionale substitutie een deel van de opgave vermindert. Een oplopende leegstand boven de frictieleegstand heeft wel een negatief effect op de leefbaarheid in de buurten Als wordt besloten een financiële voorziening aan te leggen kan uit een (regionaal) fonds de herstructureringsopgave in Liemers financieren In de berekening zijn wij ervan uitgegaan dat de opgave maximaal 500 koopwoningen beslaat, oftewel bijna 1,5% van de voorraad koopwoningen

12 27-1- Vormgeving herstructureringsfonds particuliere voorraad Liemers Financiering van het fonds: Het fonds kan worden gevormd door de regio Liemers, waardoor de gehele financiering in de regio Liemers neerslaat. Het fonds kan worden gefinancierd door middel van een vaste afdracht per gerealiseerde nieuwbouwwoning in de gehele regio. Het fonds kan worden gefinancierd door een verhoging van het OZB-tarief in de Liemers of de gehele regio. De herstructureringsopgave doet zich voor na De financiering van de herstructureringsopgave kan op verschillende wijzen worden vormgegeven: Er kan worden gekozen voor het opkopen en slopen van de woningen vanaf Hier kan vanaf met vaste jaarbedragen voor worden gespaard Een exploitatiemaatschappij kan de woningen gefaseerd aankopen en vervolgens tijdelijk verhuren tot de woningen daadwerkelijk worden gesloopt 23 Uitgangspunten kostenberekening herstructurering Uitgangspunten bij de woningen in particuliere voorraad: De sloopopgave in de particuliere voorraad slaat neer in de onderkant van de markt Gemiddelde woonoppervlakte van te slopen koopwoningen: 90 m per m2 van de te slopen woningen Gemiddelde WOZ-waarde bedraagt Discontovoet is 5,5% en deflator is 2% Uitgangspunten bij gereguleerde huurwoningen : De te slopen woningen zijn reeds afgeschreven woningen van corporaties. De sloopkosten van een huurwoning bedragen , inclusief verhuiskosten en beheerskosten

13 27-1- Omvang herstructureringsfonds Liemers in scenario RS De herstructureringsopgave in RS bedraagt totaal bijna 26 miljoen (prijspeil 2014). De sloop van 500 woningen in de particuliere voorraad bedraagt in totaal bijna 22 miljoen. De sloop van 900 huurwoningen bedraagt 4,5 miljoen. Hierbij is geen rekening gehouden met flankerende investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte. Deze investeringen helpen de negatieve spiraal in leefbaarheid te mitigeren. Indien de regio Liemers hier in vaste jaarbedragen voor spaart, moet rekening worden gehouden met een vast jaarbedrag van per jaar. Indien de regio Liemers hier in vaste jaarbedragen voor spaart, moet rekening worden gehouden met een vast jaarbedrag van per jaar. Implicatie: de grote opgave ligt in de particuliere voorraad Voor sociale huurwoningen zijn de corporaties de natuurlijke partij om voor bekostiging te zorgen. De opgave in de particuliere voorraad is hierna volgend in de tijd weergegeven. 25 Herstructureringsfonds in scenario RS Fonds 1: 500 koopwoningen Kosten Omvang fonds Jaarlijkse bijdrage 26 13

14 27-1- Vormgeving en uitgangspunten herstructureringsfonds in exploitatiemaatschappij Vormgeving exploitatiemaatschappij Tijdstip van leegkomst en wenselijkheid van sloop vallen niet noodzakelijkerwijs samen Exploitatievehikel koopt woningen aan en verhuurt deze tijdelijk tot het moment van sloop Zo worden gedurende de exploitatieperiode nog inkomsten gegenereerd Uitgangspunten exploitatiemaatschappij: Woningen worden voor aangekocht en voor gesloopt De huuropbrengst is 5,8% van de WOZ-waarde, welke jaarlijks 2% reëel daalt. Woningen worden vanaf 2020 in 10 jaar aangekocht, vervolgens 10 jaar verhuurd en daarna gesloopt 27 Exploitatiemaatschappij Fonds 3: Exploitatiemaatschappij 500 koopwoningen Kosten Omvang fonds Jaarlijkse bijdrage 28 14

15 27-1- Uitkomsten exploitatiemaatschappij Exploitatievehikel leidt tot een kleine kostenbesparing in Liemers Totale jaarlijkse bijdrage voor de opgave in de particuliere voorraad dalen van naar De extra opbrengsten uit tijdelijke verhuur vallen lager uit doordat de aankoop van de woningen 10 jaar naar voren worden gehaald. Dit leidt tot hogere kosten (prijspeil 2014) en additionele rentekosten voor het fonds. Gezien de geringe financiële baten van het exploitatiemaatschappij, en daarbij rekening houdend dat niet in elk scenario een dalende vraag naar particuliere woningen kent, is het exploitatievehikel niet de optimale vormgeving voor de herstructureringsopgave. 29 Financiering: nieuwbouw als kostendrager? In de periode is in de gehele regio sprake van een groeiende woningvraag In de periode is sprake van een groeiende woningvraag in de regio s Nijmegen, Arnhem en omgeving Arnhem. Daarnaast kan in de overige regio s nog in de vraag naar specifieke woningtypen worden voorzien. De uitbreidingsvraag in aantallen woningen in de gehele regio is als volgt: Ruimtelijke segregatie (RS) Evenwichtige groei (EG) Dynamische agglomeraties (DA)

16 27-1- Financiering: nieuwbouw Als een afdracht wordt gevraagd over de nog te realiseren nieuwbouwwoningen ter voeding van het fonds voor de herstructureringsopgave na 2030 in de regio Liemers, komt dit neer op een afdracht van per gerealiseerde nieuwbouwwoning, over alle woningen die in de periode worden gerealiseerd. Hiervan is voor de onttrekking van woningen in de particuliere voorraad. Uitgaande van het RS scenario, aangezien de herstructureringsopgave hier het grootst. Hierbij moet bedacht worden dat niet over alle nieuwbouwwoningen afdracht gerealiseerd kan worden, aangezien er ook locaties zijn met exploitatietekorten. Selectief omgaan met nieuwbouw ligt eerder voor de hand, zeker in gebieden waar de afzet nu laag is. 31 Financiering: OZB-inkomsten De huidige omvang van de OZB-inkomsten voor woningen in de hele stadsregio Arnhem/Nijmegen bedraagt circa 106 miljoen Voor de subregio Liemers zijn de OZB-inkomsten tezamen 10 miljoen Om het benodigde fonds te voeden via de OZB is dus een bijdrage nodig ter hoogte van 6% van de huidige OZB-inkomsten, c.q. een verhoging van 6%. Deze verhoging moet dan volledig worden aangewend ter voeding van het fonds 32 16

17 27-1- Vraag naar zorgwoningen Naschrift Zorg: Het aantal ouderen in de regio neemt sterk toe In 2010 woonden in de regio bijna huishoudens van ouder dan 80 jaar Tot 2040 neemt dit aantal toe tot ongeveer huishoudens Vanaf 2020 neemt het aantal oudere huishoudens toe met bijna Dit vergt een verandering in de kwaliteit van de woningen en de voorzieningen rondom zorgbehoevende ouderen Aantal huishoudens in de regio in 2040 Dynamische Agglomeraties Evenwichtige groei Ruimtelijke segregatie Totaal < 25 jaar jaar jaar jaar jaar > 80 jaar Aanpak Vraag en aanbod van nultredenwoningen Bezien vanuit de woningmarkt betekent de vergrijzing en extramuralisatie vooral vraag naar kwalitatief goede woningen die passen bij de gevraagde zorg. Het zal hier onder anderen gaan om een goede toegankelijkheid van de woning (nultredenwoning) Een nultredenwoning is vanaf de straat te bereiken zonder traplopen en in de woning zijn woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken. Zijn er voldoende woningen in de bestaande voorraad om in de toekomstige vraag naar nultredenwoningen te voorzien? In de bestaande voorraad zijn bijna nultredenwoningen. Bij een gelijkblijvend aandeel van de doelgroep per leeftijdscategorie zal de doelgroep voor nultredenwoningen toenemen tot huishoudens in EG en maximaal huishoudens in DA

18 27-1- Aanpak Vraag en aanbod van nultredenwoningen Door sloop, nieuwbouw en woningaanpassingen zal de voorraad nultredenwoningen toenemen Van de woningen die na 2001 in Nederland zijn gebouwd, betreft 33% een nultredenwoning, bij huurwoningen is dit 46%. Bij gelijke percentages in de regio zal de voorraad nultredenwoningen in de regio groter zijn dan de doelgroep. Met gerichte aanpassingen in de koopvoorraad (bijvoorbeeld een traplift of het rolstoeltoegankelijk maken van de entree) kan het aanbod eenvoudig worden verruimd. Knelpunt is dat veel nultredenwoningen worden bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren Een strategie gericht op het bewust omgaan met sloop en (vervangende) nieuwbouw ligt hiervoor de hand, alsmede een efficiënte allocatie binnen de gereguleerde huursector. Het gaat hier om de woningen, niet om de voorzieningen ten behoeve van de zorgbehoevenden. 35 Thema 2: Transformatie van kantoren Doelmatigheid 36 18

19 27-1- Uit het onderzoek naar de bevolkingsontwikkeling op lange termijn blijkt dat de huishoudensgroei na 2030 minder sterk zal zijn. Daarnaast kan de regio te maken krijgen met toenemende leegstand van kantoren. Belangrijke vraag binnen dit thema zijn: Is er op lange termijn sprake van courante en/of incourante kantorenleegstand in de regio die kan worden getransformeerd naar een andere bestemming? Indien er zich een knelpunt voordoet op de kantorenmarkt kan deze worden weggenomen door de volgende strategie: Het accommoderen van demografische groei door transformatie van leegstaande kantoren naar woningen 37 Ontwikkelingen op de kantorenmarkt De ontwikkeling van de kantorenmarkt is in beeld gebracht binnen de kantorenregio Arnhem-Nijmegen. Deze kantorenregio verschilt met de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Vraag-aanbod verhoudingen spelen op de kantorenmarkt op een hoger schaalniveau af dan alleen de Stadsregio Arnhem-Nijmegen De kantorenregio is op basis van de samenhang tussen COROP-regio voor specifiek de kantorenmarkt. De kantorenmarktanalyse is op basis van de COROP-gebieden: Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Gelderland De voorraad binnen deze kantorenmarkt bestaat voor 86% uit kantorenvoorraad in de Regio Arnhem- Nijmegen. Ook naar de toekomst toe slaat de vraag naar kantoren met name neer (84%) in de Regio Arnhem- Nijmegen. Op basis van deze kantorenmarktanalyse kan inzichtelijk worden gemaakt wanneer en op welke plek er courante en incourante leegstand ontstaat

20 27-1- Ontwikkelingen op de kantorenmarkt De kantorenmarkt is een heterogene markt, verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten onderscheiden deelmarkten binnen de kantorenmarkt. Deze is op te delen in grofweg drietal locatietypen: Centrale locaties; kantoren in stadscentra en rond de centrale stations bij de binnenstad Formele locaties; kantorenconcentraties op de echte werklocaties zoals kantorenwijken en bedrijventerreinen Overig; Kantoren op overige locaties zijn op zichzelf staande kantoorpanden verspreid in een woonwijk of het buitengebied Kwaliteitssegmentering op basis van huurprijs en kwaliteit van het kantoor: Kwaliteitsklasse A Hogere huursegment Kwaliteitsklasse B Lagere huursegment 39 Ontwikkelingen van de kantorenvoorraad regio Arnhem-Nijmegen (incl. COROP Zuidwest-Gelderland) ( , in m2 vvo) Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B 40 20

21 27-1- Leegstandsontwikkeling regio Arnhem-Nijmegen (incl. COROP Zuidwest-Gelderland) ( , in m2 vvo) Centraal Formeel Overig Leegstand kantorenmarkt Regio Arnhem-Nijmegen (in m2 vvo, 2010) Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B 42 21

22 27-1- Verkenning kantorenmarkt regio Arnhem-Nijmegen Bepalende factoren ruimtevraag naar kantoren: Demografische ontwikkeling Werkgelegenheidsontwikkeling van kantoorhoudende banen Ruimtegebruik van kantoorwerknemers Kantoorbanen (1.000) Totale werkgelegenheid (1.000) Aandeel kantoorbanen (%) Ruimtegebruik per werknemer (m 2 vvo) Ruimtevraag (mln m 2 vvo) ,0 1, ,9 1, ,4 1, ,4 2, ,4 1,9 Afname van de ruimtevraag naar kantoren na Confrontatie tussen vraag en aanbod De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het kantorenmodel van het EIB doorgerekend. Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag blijft naar nieuwbouw. Voor dit thema is met name de leegstand op middellange termijn van belang. Regio Arnhem-Nijmegen (incl. Zuidwest- Gelderland) m m m 2 Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf Verouderd vastgoed/herbestemmingspotentieel 0 (0%) 36 (2%) 324 (15%) 44 22

23 27-1- Conclusies ruimtevraagontwikkeling Middellange termijn ( ) Huidige (courante) leegstand wordt op middellange termijn (2020) opgevangen door een groei in de ruimtevraag, groei komt voort uit: Werkgelegenheidsgroei in kantoorhoudende werkgelegenheid Prijsdaling van kantoorhuren, resulteert in extra vraag naar kantoormeters Wel beperkt verouderd vastgoed dat leeg komt (voornamelijk formele locaties) Lange termijn ( ) Afname van de ruimtevraag en veroudering van gebouwen leidt tot courante ( vvo) leegstand en verouderd vastgoed die niet meer in de functie van kantoor in gebruik zal zijn ( vvo). Courante leegstand (boven de frictieleegstand) alleen op formele locaties: Herbestemming naar wonen op deze locaties (bedrijventerreinen) lastiger vanwege locatie en vanwege de beperktere opbrengstpotentie 45 Samenstelling van de voorraad naar locatie (in m2 vvo) m2 Frictieleegstand Leegstand In gebruik Nieuwbouw Verouderd vastgoed Centraal Overig Formeel 46 23

24 27-1- Transformatie van kantoren Knelpunt (leegstand) doet zich richting 2040 met name voor op formele locaties (courant leegstand en verouderd vastgoed) in mindere mate op centrale en overige locaties (verouderd vastgoed): Incourante leegstand wordt op termijn gesloopt + nieuwbouw, herbestemd of gesloopt zonder nieuwbouw. Kantorenvastgoed komt leeg te staan vanwege technisch en/of economische veroudering. Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven o.a. wonen. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie. Op formele locaties is dit beperkter door de locatie (bedrijventerreinen) en de opbrengstpotentie van deze locaties als woonlocatie. Maximale aanbod bestaat derhalve uit centrale en overige locaties. Implicatie: maximaal herbestemmingsaanbod tot 2040: Centrale locaties m2 vvo Overige locaties m2 vvo 47 Confrontatie vraag en aanbod meergezinswoningen Vraag Vraagtoename naar meergezinswoningen ( ): meergezinswoningen met name in Arnhem, Nijmegen, en omgeving Arnhem Markt product Vastgoed Aanbod Aanbod van verouderde kantoorgebouwen: m2 vvo ( woningen) m2 vvo ( woningen Financiering Doelmatigheid: Demografische groei tussen 2030 en 2040 kan niet volledig worden opgevangen door leegstaande kantoren

25 27-1- Thema 2: Transformatie van kantoren Effectiviteit 49 (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Of transformatie van kantoren in de praktijk ook zal plaatsvinden is afhankelijk van: Verouderde kantoorpanden worden niet vroegtijdig gesloopt voor nieuwbouw kantoren of herbestemd naar andere bestemmingsdoelen Verouderde kantoorpanden technisch goed zijn te transformeren naar woningen Transformatieproces financieel uit kan 50 25

26 27-1- (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Uitgangspunt binnen deze strategie is dat verouderd kantorenvastgoed op Centrale en Overige locaties wordt gebruikt voor transformatie naar woningen om zo (een deel) van de demografische groei op te vangen in leegstaande (verouderde) kantoren Door middel van twee casussen (één op een centrale locatie en één op een substedelijke locatie) wordt de financiële haalbaarheid van de transformaties bepaald. Op basis hiervan wordt de invloed van regelgeving en bestemmingsplannen op de financiële haalbaarheid getoetst. 51 (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 1: Centrale locatie Kenmerken kantoorpand Aantal VVO: m2 Locatie: Nabij centrum stationslocatie Bouwjaar: 1980 Kostenraming Gemiddelde bouwkosten (excl. verwervingskosten): per VVO (Stdev: 284 per VVO) Totale bouwkosten (excl. verwervingskosten): Verwervingskosten worden bepaald als residu om de financiële haalbaarheid te toetsen 52 26

27 27-1- (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 1: Centrale locatie Kenmerken kantoorpand Aantal VVO: m2 Locatie: Nabij centrum stationslocatie Bouwjaar: 1980 Opbrengstpotentie Aantal op te leveren woningen: 35 Woningoppervlakte: 100 m2 per eenheid Totaal opbrengstpotentieel: (excl. BTW) 53 (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 1: Centrale locatie Investeringskosten (excl. verwervingskosten) Opbrengstpotentie Maximale verwervingskosten ( 774 per m2 vvo) Er kan maximaal 774 per m2 vvo worden betaald voor het kantoorpand voor herbestemming naar woningen. Dit betekent, dat bij een BAR van 8%, dat de huurprijs van dit pand moet zijn gedaald naar 62 om transformatie naar woningen aantrekkelijk te maken 54 27

28 27-1- (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 1: Centrale locatie Huurprijs per m2 VVO Herbestemmen naar woningen onaantrekkelijk Levensduur kantoor Herbestemmen naar woningen aantrekkelijker Huurprijs kantoor Projectalternatief bestemming wonen 55 (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 1: Centrale locatie Voor kantoorpanden op centrale locaties zijn ook alternatieven mogelijk die vanwege de opbrengstpotentie meer in de rede liggen. Doordat er binnen de kantorenmarkt nog voldoende (kwaliteits)vraag is naar kantoorpanden kan het kantoor ook grootschalig worden gerenoveerd of nieuwbouw worden gepleegd door sloop van het oude kantoorpand. Beide opties bieden bij voldoende verhuurmogelijkheden vanuit financieel oogpunt (opbrengstpotentie) meer perspectief dan herbestemmen naar woningen

29 27-1- (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 1: Centrale locatie Ondergrens huur (2014) Stationsomgeving Nijmegen Ondergrens huur (2014) Stationsomgeving Arnhem Levensduur kantoor Huurprijs kantoor Projectalternatief bestemming wonen Projectalternatief grootschalige renovatie 57 (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 2: Overige locatie Kenmerken kantoorpand Aantal VVO: m2 Locatie: Sub-stedelijk Bouwjaar: 1980 Kostenraming Gemiddelde bouwkosten (excl. verwervingskosten): per VVO (Stdev: 284 per VVO) Totale bouwkosten (excl. verwervingskosten): Verwervingskosten worden bepaald als residu om de financiële haalbaarheid te toetsen 58 29

30 27-1- (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 2: Overige locatie Kenmerken kantoorpand Aantal VVO: m2 Locatie: Sub-stedelijk Bouwjaar: 1980 Opbrengstpotentie Aantal op te leveren woningen: 23 Woningoppervlakte: 109 m2 per eenheid Totaal opbrengstpotentieel: (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 2: Overige locatie Investeringskosten (excl. verwervingskosten) Opbrengstpotentie Maximale verwervingskosten ( 320 per m2 vvo) Er kan maximaal 320 per m2 vvo worden betaald voor het kantoorpand voor herbestemming naar woningen. Dit betekent, dat bij een BAR van 8%, dat de huurprijs van dit pand moet zijn gedaald naar

31 27-1- (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 2: Overige locatie Huurprijs per m2 VVO Levensduur kantoor Ondergrens huur (2014) Velperweg Ondergrens huur (2014) Mercurion Huurprijs kantoor Projectalternatief bestemming wonen 61 (Financiële) haalbaarheid transformatie kantoren naar woningen Casus 2: Overige locatie Transformatie naar wonen op overige locaties financieel niet snel haalbaar. De opbrengstpotentie is te klein om de kosten voor herbestemming goed te kunnen maken. Alleen wanneer een eigenaar het kantoorpand onder de ondergrens van 30 per m2 huurprijs afwaardeerd kan het aantrekkelijk worden. Voor formele locaties geldt dit nog sterker doordat de opbrengstpotentie daar nog kleiner is tegenover eenzelfde stichtingskosten. Kansen liggen in het optimaliseren van de bouwkosten waar gemeenten invloed op hebben, zodat de haalbaarheid van projecten wordt vergroot

32 27-1- Thema 2: Transformatie van kantoren Vormgeving 63 Vormgeving: Welke operationele vormgeving leidt tot het beste tot het gewenste resultaat? Om een deel van de demografische ontwikkeling tussen op te vangen in leegstaande kantoorpanden, kan de opbrengstpotentie voor transformatie naar kantoorpanden worden gemaximaliseerd langs de volgende wegen: Flexibilisering van regelgeving en bestemmingsplannen Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte bij locaties met leegstaand commercieel vastgoed 64 32

33 27-1- Flexibilisering van regelgeving en bestemmingsplannen Anders omgaan met regelgeving en bestemmingsplannen heeft in potentie een groot financieel effect voor woningbouwprojecten. Uit analyses van verscheidene woningbouwprojecten blijkt dat er financiële optimalisaties mogelijk zijn langs de volgende lijnen (EIB, 2014, 2011): Vermijdbare bezwaar- en beroepsprocedures (1% van de stichtingskosten) Beroep en bezwaarprocedures van omwonende Hinderlijke hindervergunning (3,2% van de stichtingskosten) Milieuzoneringen en milieubeschermingsgebieden Flexibiliteit in herprogrammering (bestemmingsplan) (25% van de plankosten) Wijziging marktomstandigheden vragen om ander product Aanvullende stedenbouwkundige eisen (2% van de stichtingskosten) Nauw aansluiten aan consumentenwensen 65 Casus 1: Centrale locatie met flexibele regelgeving en bestemmingsplannen Huurprijs VVO per m Huurprijs kantoor Projectalternatief bestemming wonen Projectalternatief grootschalige renovatie Projectalternatief bestemming wonen na flexibilisering 66 33

34 27-1- Casus 2: Overige locatie met flexibele regelgeving en bestemmingsplannen Huurprijs VVO per m Huurprijs kantoor Projectalternatief bestemming wonen Projectalternatief bestemming wonen na flexibilisering 67 Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte bij locaties met leegstaand commercieel vastgoed Leegstand van commercieel vastgoed heeft een negatief effect op de woningprijzen en leefbaarheid voor de directe omwonende. Het effect is afhankelijk welk type bedrijfsobject leeg staat. Zo blijkt uit diverse studies dat een leegstaande fabriek een sterkere negatieve invloed heeft op directe omwonende dan een leegstaand kantoor of maatschappelijk vastgoed. Door te investeren in kwaliteit van de openbare ruimte kan de toekomstwaarde van bestaand bezit worden versterkt. Leegstaand incourant vastgoed kan worden gesloopt ten behoeve van de openbare ruimte. Het wegnemen van een bedrijfslocatie in de nabijheid van woningbebouwing kan zorgen voor een WOZtoename van 3% (Visser & van Dam, 2006, RIGO, 2012). Het aanleggen van openbaar groen zorgt ook voor een WOZtoename. Directe omwonende profiteren van het uitzicht op openbaar groen. De groene ruimte heeft een gebruikerswaarde van circa 10% van de WOZ-waarde van directe omwonenden. (Bervaes & Vreke, 2004, Luttik, 1997) 68 34

35 27-1- Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte bij locaties met leegstaand commercieel vastgoed Casus maatschappelijke kosten en baten bij sloop van een kantoor gebouw: - Kantoor van m2 B.V.O (footprint m2) - Locatie: Overige locatie in een bestaande woonwijk - Negatief uitstralingseffect op: 50 woningen - Gemiddelde WOZ-waarde woningen: De kosten voor verwerving en sloop van een kantoorpand (4.100 m2 BVO) bedragen circa , waarvan ( 200 per m2 BVO) voor de aanschaf van het kantoorpand. Met de investering is er zicht op maatschappelijke baten (3% WOZ-toename). Deze bedragen in deze indicatieve berekening Dit zijn hiermee nog geen kostendragers. 69 Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte bij locaties met leegstaand commercieel vastgoed Casus maatschappelijke kosten en baten bij sloop van een kantoor gebouw + aanleg stadspark: - Kantoor van m2 B.V.O (footprint m2) - Locatie: Overige locatie in een bestaande woonwijk - Negatief uitstralingseffect op: 50 woningen - Gemiddelde WOZ-waarde woningen: De kosten voor verwerving en sloop van een kantoorpand en aanleg van een park (4.100 m2 BVO) bedragen circa , waarvan ( 200 per m2 BVO) voor de aanschaf van het kantoorpand. De aanleg van een hoogwaardig park kosten circa 150 m2 (totaal: ), dit is exclusief de exploitatiekosten. Wel is er zicht op maatschappelijke baten (10% WOZ-toename), die in deze indicatieve berekening bedragen. Deze slaan echter bij andere partijen neer en vormen hiermee nog geen kostendrager

36 27-1- Conclusie Flexibilisering van regelgeving en bestemmingsplannen Flexibilisering leidt er toe dat het voor belegger/ontwikkelaars aantrekkelijker wordt om kantoren te transformeren naar woningen. Wel zijn er meerdere opties voor ontwikkelaars/beleggers die ook na flexibilisering nog een hogere opbrengstpotentie hebben waardoor veel transformaties vanuit de markt niet direct zijn te verwachten om de demografische groei op te vangen Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte bij locaties met leegstaand commercieel vastgoed De investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte moeten goed worden afgewogen tegen de maatschappelijke baten die het realiseert. De afweging is zeer locatiespecifiek doordat de omstandigheden (uitstralingseffect, toekomstwaarde) per locatie sterk kan verschillen. De voorgaande casus geeft slechts een what-if scenario die geen blauwdruk is voor elke locatie