Huurintentie SRON in ASP904, behorend bij inpassingsvariant 1A

Transcriptie

1 Concept Concept 6_TI Huurintentie SRON in ASP904, behorend bij inpassingsvariant 1A Versie 10 februari 2017 inzake: Amsterdam Science Park 904 Partijen: 1. De Universiteit van Amsterdam (verder: UvA ), gevestigd te (1012 WX) Amsterdam, Spui 21, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door mw. prof. dr. G.T.M. (Geert) ten Dam, Voorzitter van het College van Bestuur, hierna te noemen verhuurder of UvA en: 2. De Stichting SRON-Netherlands Institute for Space Research < dan wel de naam hier opnemen van de nieuwe rechtspersoon waarin SRON ondergebracht zal worden> (verder: SRON ), onderdeel van de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (verder: NWO ), gevestigd te Utrecht, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door dr. J. (John) Marks, voorzitter van Stichting SRON, hierna te noemen huurder of SRON hierna gezamenlijk ook te noemen partijen Overwegende dat: - SRON de intentie heeft om zich op het Amsterdam Science Park te vestigen; - De Bètafaculteiten van UvA en VU werken samen ter versterking en verbetering van onderwijsen onderzoek clusters informatica, natuur- en sterrenkunde, en ecology, environment & earth; - De samenwerking tussen UvA en VU en de voorgenomen komst van SRON op het Amsterdam Science Park een belangrijke impuls betekent voor het versterken van de grensverleggende wetenschap en het ontwikkelen van geavanceerde instrumentatie en samenwerking met het MKB; - UvA VU SRON en NWO het gezamenlijk initiatief hebben genomen om te komen tot de ontwikkeling van een High Instrumentation Facility (HighTIF); - Dat in de businesscase van de HighTIF een koppeling is opgenomen tussen de ontwikkeling en realisatie van de HighTIF en de huur door SRON in het FNWI-gebouw (Faculteit Natuurkunde Wiskunde Informatica) te Amsterdam met de naam Science Park 904 (hierna: ASP904) - De geplande verhuisbewegingen van UvA onderzoekers van ASP904 naar de Campus VU ruimte zullen bieden voor de verhuur van delen van ASP904 door UvA aan SRON; - Deze huurintentie wordt gedaan onder voorwaarde dat het besluit om de HighTIF daadwerkelijk te realiseren wordt genomen door de initiatiefnemers, UvA, VU, SRON en NWO en de HighTIF op basis daarvan gerealiseerd wordt; - Dat de in ASP904 voor huurder beoogde ruimten dienen te worden aangepast naar de specifieke vereisten van huurder; Paraaf UvA 1 Paraaf SRON

2 - Dat partijen willen komen tot nadere overeenstemming over de uitwerking in een definitieve huurovereenkomst (hierna tevens overeenkomst ); - Dat partijen ervan uitgaan dat het voorgenomen gebruik door huurder in overeenstemming zal zijn met de bestemming van het gehuurde; - Dat partijen wat reeds is overeengekomen op hoofdlijnen willen vastleggen, in deze huurhuurintentie (hierna intentie ), ter bevestiging van wederzijds commitment. Komen als volgt overeen: 1. Onderwerp van de overeenkomst Het voorwerp van deze huurhuurintentie is het door partijen geven van een eerste uitwerking van het huisvestingsaspect van de voorgenomen samenwerking tussen SRON, UvA en VU en de voorgenomen vestiging van SRON-Utrecht op het Amsterdam Science Park. Als onderdeel hiervan heeft SRON de intentie om delen van het ASP904 gebouw van de UvA te huren en heeft UvA de intentie om delen van dit gebouw aan SRON te verhuren, een en ander onder voorwaarde dat partijen samen met de VU en NWO overeenstemming bereiken over de ontwikkeling en exploitatie van een naastgelegen HighTIF-gebouw. 2. het Gehuurde Partijen verklaren de intentie te hebben tot het huren door SRON van delen van het ASP904 gebouw en de verhuur door UvA van het gebouw onder de volgende in artikelen 2 tot en met 15 omschreven voorwaarden: Het gehuurde betreft: - Kantoren en algemene en ondersteunende ruimten in bouwdeel C van ASP904, groot ca m² verhuurbaar vloeroppervlak (hierna VVO ) globaal en conceptueel. Schuifbeweging groep m2 NO - vraag / ingepast Vormfactor no > vvo m2 VVO - vraag / ingepast SRON kantoren inhuizen ASP SRON , SRON niet te sharen naar ASP SRON 328 1, SRON algemene ruimten inhuizen ASP SRON 711 1, De metrages zullen worden nagemeten conform NEN 2580 welk rapport eveneens als bijlage aan de huurovereenkomst zal worden aangehecht. Eventuele verrekening vindt plaats op basis van het daadwerkelijk gehuurde metrage. Tot het gehuurde behoren geen auto parkeerplaatsen. Onderstaande ruimten zal huurder binnen het gehuurde zelf opnemen: PvE V2.7b [m²] Hoofdgroep NO gecorrigeerd code Groep code Ruimte voor sharing Interactie ruimtes 2.2 Bibliotheek Bibliotheek Restauratieve Sociale ruimte (150 Interactie ruimtes 2.3 voorzieningen zitplaatsen) Interactie ruimtes 2.4 Diversen Plotterruimte Interactie ruimtes 2.4 Diversen Balie ICT Paraaf UvA 2 Paraaf SRON [m²] VVO

3 Interactie ruimtes 2.4 Diversen Balie FZ Centrale faciliteiten 6.3 Facilitaire dienst Opslag gebouwonderhoud Kantoren, vergaderruimten en archief 1.3 Archief Archief Kantoren, vergaderruimten en archief 1.1 Kantoren medewerkers Afstudeerders/stagaires Kantoren, vergaderruimten en archief 1.1 Kantoren medewerkers Bezoekers/tijdelijke werkplekken Kantoren, vergaderruimten en archief 1.2 Vergaderruimten Grote vergaderzaal (2 zalen, om te vormen tot 1 zaal) Kantoren, vergaderruimten en archief 1.2 Vergaderruimten Vergaderzaal tot 20 personen Kantoren, vergaderruimten en archief 1.2 Vergaderruimten Ruimte tot 8 personen Kantoren, vergaderruimten en archief 1.2 Vergaderruimten Discussieplekken tot 3 personen Niet alle genoemde ruimten kunnen op dit moment worden ingepast binnen het gehuurde. Partijen zullen zich gezamenlijk inspannen het tekort op te lossen door ruimten te delen tegen verrekening van werkelijke kosten en hiervoor een gezamenlijke uitwerking voor te stellen in opmaat naar de verhuizing. Na ommekomst van telkenmale drie (3) jaar na de huuringangsdatum zullen partijen gezamenlijk de feitelijke ruimtebehoefte herijken. Mocht blijken dat er sprake is van leegstand in de voorafgaande periode binnen het gehuurde dan treden partijen in overleg over een mogelijke aanpassing van de omvang van het gehuurde en daarmee de daaraan gekoppelde financiële verplichting. 3. Bestemming / Gebruik 1. Het gehuurde zal door SRON worden gebruikt voor onderzoek- en kantoorfuncties, overeenkomstig de bestemming voor de gebouwen, alsmede gebruikt kunnen worden voor samenwerking met het bedrijfsleven. 2. Voor rekening en risico van SRON worden aanpassingen aangebracht in ASP904 die de uitdrukkelijke voorafgaande goedkeuring van de UvA behoeven. Aanpassingen mogen het gebruik conform bestemming niet teniet doen. 3. Indien partijen besluiten aan ASP904 een bovengrondse loopbrug te realiseren tussen het geplande HighTIF-gebouw op kavel 12 op ASP, en ASP904 om de aaneengeslotenheid van de werkplekken van SRON medewerkers te bewerkstelligen, dan zullen de kosten van de loopbrug en de eventuele meerkosten die daaruit voortvloeien voor rekening en risico van SRON komen voor zover deze niet gedragen worden door de HighTIF BV. De loopbrug zal pas na voorafgaande goedkeuring van de UvA met het ontwerp gerealiseerd worden. De UvA zal als eigenaar van ASP904 en de ondergelegen grond de eigendom van de loopbrug verkrijgen. 4. Huurprijs De huurprijs is gebaseerd op een bij partijen genoegzaam bekende 1 kostprijsdekkende huurmodel. De basishuurprijs bedraagt voor de kantoorruimte 220,27 per m² VVO per jaar prijspeil De definitieve huurprijs zal worden bepaald op basis van het definitieve inpassingsplan.. 1 Notitie UvA Toelichting huurberekeningsmodel 14 november 2014, verstuurd aan SRON Paraaf UvA 3 Paraaf SRON

4 Partijen zullen niet opteren voor een met BTW belaste verhuur. Het betreft hier derhalve een BTW vrije verhuur. Uitgaande van voornoemde huurprijzen en de opbouw van het metrage van het gehuurde bedraagt de totale jaarhuurprijs Aanvangshuur Gekoppeld aan de huuringangsdatum zal de aanvangshuur nader worden bepaald op basis van de huurprijs plus indexatie met 2% per jaar. 6. Huurprijsindexatie De huurprijs wordt jaarlijks, voor het eerst één jaar na huuringangsdatum, geïndexeerd met 2%. 7. Huurtermijn De huurtermijn is bepaald op twintig (20) jaar met verlengingsperioden onder dezelfde condities van telkens vijf (5) jaar. 8. Opzegtermijn De opzegtermijn is bepaald op twaalf (12) maanden. Opzegging dient plaats te vinden door middel van een aangetekend schrijven. 9. Huuringangsdatum Op het moment van ondertekening van deze Huurintentie is het streven van partijen om de huur op medio 2020 in te laten gaan. Deze datum is een streefdatum en de datumingang huur kan uitgesteld worden wegens onderbreking of vertraging van het project. Onder het project wordt begrepen zowel de ontwikkeling en realisatie van de HighTIF, de huur door SRON van ASP904 en de benodigde aanpassingen daarvoor in ASP904 en de geplande verhuisbewegingen van UvA onderzoekers van ASP904 naar de Campus VU in samenhang met de uitvoering van het bouwprogramma van de VU. Ingeval van een onderbreking of vertraging van het project zullen partijen in overleg treden omtrent de gevolgen van vertraging of onderbreking en zullen daarbij elkaars gerechtvaardigde belangen in acht nemen. De ene Partij is niet gehouden schade die de andere partij lijdt als gevolg van de onderbreking of vertraging van het project te vergoeden. Partijen zullen wel zoveel mogelijk trachten deze schade zoveel mogelijk te beperken. 10. Betaling 1. De huur, servicekosten en de eventuele BTW over de servicekosten worden vanaf huuringangsdatum per kwartaal telkens uiterlijk in de tweede maand van het kwartaal betaald. 2. In afwijking op het eerste lid wordt de huur voor de eerste 8 jaar van de huurperiode vooruitbetaald voor aanvang van de huuringangsdatum met een bedrag van ,-, gebaseerd op een huuringangsdatum uiterlijk in 2020 en een rekenrente van 4%. De afkoopsom wordt geïndexeerd met 2% per jaar voor iedere ingangsdatum huur later dan Paraaf UvA 4 Paraaf SRON

5 11. Zekerheidsstelling Partijen komen overeen dat SRON geen nadere zekerheid (waarborgsom of bankgarantie) aan de UvA zal stellen. 12. Servicekosten Basisdienstverlening FS 1. Ten aanzien van ASP 904 geldt dat de huurder zoveel mogelijk gebruik maakt van het bestaande leveringen en dienstencontract zoals die door Facility Services van Verhuurder worden aangeboden. Hiertoe wordt met Facility Services een dienstverleningsovereenkomst afgesloten welke gebaseerd is op de SLA / PDC van FS die als bijlage???? beschikbaar is gesteld. Het algemene pakket van leveringen en diensten dat huurder verplicht is af te nemen voorziet in de gebouwgebonden basis dienstverlening welke is opgedeeld in 7 commodity s, te weten: Ruimtemanagement, Services, Onderhoud, Schoonmaak, Toegang en beveiliging, Catering en Energie. De geldende BTW regels worden in de verrekening van de basisdienstverlening gevolgd. 2. Huurder kan voor specifieke leveringen en diensten gebruik maken van de contracten die de verhuurder heeft met derden een en ander in overleg tussen partijen. 3. Verrekening vindt plaats op basis van de VVO oppervlakte van het gehuurde ten opzichte van het totale verhuurbaar vloeroppervlak van het complex waarvan het gehuurde (i.c. de afzonderlijke bouwdelen) onderdeel uit maakt. Balie, schoonmaakverblijf zijn ruimten die tot FS behoren, andere ruimten dus via indirecte opslag. In de samenwerking tussen partijen wordt in principe uitgegaan van de volgende gedeelde ruimten (oppervlakten in NO m 2 ). PvE V2.7b, nu met minder CR Sharing met UvA Groep code Ruimte [m²] NO ( ) (FS dienstverlening) Receptie Balie 16 x Receptie Wachtruimte 20 x Receptie Garderobe 10 x Restauratieve voorzieningen Pantry's 32 x Diversen Printerruimte 60 x Opslag Opslag chemie (olie en vetopslag) 3 x ICT ruimtes SER ruimten 36 x Facilitaire dienst Werkplaats en opslag handymannen 20 x Werkplaats en opslag Facilitaire dienst gebouwonderhoud (externe partij) 20 x Facilitaire dienst Werkkasten tbv schoonmaak (1 per m2) 12 x EHBO / BHV / privacy Facilitaire dienst, "kantoor" ruimte/kolfruimte 12 x Facilitaire dienst, "kantoor" Douche 10 x Facilitaire dienst, "kantoor" Handyman verblijf 7 x Facilitaire dienst, "kantoor" Onderhoudsverblijf 14 x Facilitaire dienst, "kantoor" Schoonmaakverblijf 9 x Rijwielberging (180 fietsen + 8 Rijwielberging motoren) 200 x Paraaf UvA 5 Paraaf SRON

6 De afrekening voor de dienstverlening wordt dan als volgt: 3.158* 113,85 = , Voor de levering van diensten geldt als uitgangspunt de bedrijfstijden gedurende werkdagen van uur s morgens tot uur s avonds. FNWI heeft via aanvullende dienstverlening de openingstijden verruimd van 7.30 tot 22 uur. Indien huurder deze bedrijfstijden wenst te verruimen dan treden partijen hierover in overleg en zullen de meerkosten indien van toepassing voor rekening van huurder komen. Incidentele toegang van SRON medewerkers tot eigen ruimten is in overleg met de beveiliging mogelijk. Structurele verruiming van toegang en daarmee feitelijk van de bedrijfstijd voor SRON ruimten wordt niet standaard aangeboden. Als dat later wordt gewenst wordt daartoe een offerte uitgebracht door UvA en kan SRON op basis daarvan besluiten dit al dan niet door te willen zetten. Het staat partijen vrij om het pakket van leveringen en diensten uit te breiden na voorafgaand overleg en na wederzijdse voorafgaande goedkeuring. 5. Op basis van contractueel mede gebruik / dienstverlening door de werkplaatsen kan SRON de volgende faciliteiten benutten / onderbrengen: PvE V2.7b, nu met minder CR PvE V2.7b [m²] NO Groep code Ruimte [m²] NO ( ) Sharing met UvA functioneel gecorrigeerd voor sharing Reguliere labs RA lab 16 x 0 Werkplaatsen Soldeer/lasruimte (gebruiken bij TC-UvA) 10 x 0 Werkplaatsen Slijp/straalruimte (gebruiken bij TC-UvA) 20 x 0 Mechanisch magazijn (met Opslag zaagmachine) 80 deels ICT dienstverlening Ten aanzien van ASP 904 geldt dat de huurder waar mogelijk gebruik maakt van het bestaande dienstverlening zoals die door ICTS van Verhuurder worden aangeboden. Aanvullende afspraken zijn uitgewerkt in het IT concept d.d. < datum 29 juli 2016> dat als bijlage 1 bij deze huurintentie is gevoegd. 13. Contractvorm De huurovereenkomst zal worden gebaseerd op het standaard ROZ model 2015 voor kantooren bedrijfsruimte met de bijbehorende Algemene Bepalingen. Partijen komen overeen dat afwijkingen c.q. aanvullingen op zowel de huurovereenkomst als de nog overeen te komen afwijkingen c.q. aanvullingen op de bijhorende Algemene Bepalingen in detail in de tussen partijen af te sluiten huurovereenkomst worden opgenomen. 14. Opleveringsniveau 1. Partijen zullen voordat huurder het gehuurde in gebruik neemt en met haar werkzaamheden aanvangt een opname van het gehuurde uitvoeren waarin de staat van het gehuurde nauwgezet wordt vastgelegd. In dit document wordt voorts bepaald welke zaken wel en welke zaken niet tot het gehuurde behoren. Tevens wordt vastgesteld of er sprake is van schade aan het gehuurde die het gebruik door huurder zoals omschreven in artikel < 2 > hindert. Indien Paraaf UvA 6 Paraaf SRON

7 dergelijke schade wordt vastgesteld zal verhuurder voor haar rekening zorgdragen voor herstel. Partijen maken afspraken over de staat waarin het gehuurde aan het einde van de huurtermijn aan verhuurder kan worden opgeleverd. 2. Partijen stellen vast dat op basis van de huidige wettelijke regeling het verstrekken van een energie label door verhuurder geen verplichting is. Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken. 3. De oplevering aan het einde van de overeenkomst vindt in beginsel plaats zoals omschreven in lid 1 van dit artikel en vastgelegd in de demarcatie rekening houdend met normale slijtage en gebruik. Het gehuurde dient aan het einde van de huur in ieder geval leeg, ontruimd, bezemschoon en niet in gebruik bij derden aan de verhuurder te worden opgeleverd. 15. Bijzonderheden 1. Hoofdlijn bij het uitvoeren van regulier onderhoud is het Meerjaren onderhoudsplan (MJOP) van de UvA 2. De UvA hanteert momenteel huisregels (bedrijfstijden, protocollen et cetera) voor de gebruikers van haar gebouwen. SRON ontvangt deze documenten zodat een nader oordeel gevormd kan worden over de mogelijke consequenties hiervan en in hoeverre afwijkingen noodzakelijk c.q. gewenst zijn. 3. Voor zover het beheer door de UvA wordt uitgevoerd is de afdeling: Facility Services van verhuurder aanspreekpunt, bereikbaar onder telefoonnummer Partijen komen de volgende bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst overeen: - Huurder is bekend met het feit dat het gebouw hoofdzakelijk in gebruik is ten behoeve van onderwijs en onderzoek door de UvA. - Huurder draagt zorg dat studenten en medewerkers van de UvA en derden geen overlast ondervinden van het gebruik van de ruimte. - Huurder zal zich houden aan de regelingen en aanwijzingen van of namens de UvA en aan de ter plaatse geldende veiligheidsvoorschriften. - Huurder zal geen activiteiten ontplooien die in strijd zijn met de doelstellingen van de UvA 1. - Partijen zijn ieder voor zich verantwoordelijk voor de activiteiten die zij verrichten en de schade die daardoor ontstaat en zullen zich daarvoor afdoende verzekeren en elkaar vrijwaren tegen claims van derden verband houdend met de eigen activiteiten. - Ingeval van onderhuur en/of indeplaatsstelling aan derden vindt overleg tussen partijen plaats. Onderhuur en/of indeplaatsstelling door SRON is slechts mogelijk na uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de UvA. 5. In geval van gezamenlijk gebruik van ruimten is de Regeling Ruimtegebruik van de verhuurder van toepassing. Ter borging van uitvoering regeling ruimtegebruik UvA en in het bijzonder 1 Ruimten van de UvA worden niet ingezet voor activiteiten en/of bijeenkomsten waarbij sprake is van het uitsluiten van deelnemers op basis van seksuele geaardheid, sekse, ras, nationaliteit of andere kenmerken of religieuze bijeenkomsten zonder het oogmerk van een debat of open dialoog. Paraaf UvA 7 Paraaf SRON

8 vanwege de veiligheid wordt een gebruikersoverleg dat periodiek bijeen zal komen ingericht waaraan afgevaardigden van partijen zullen deelnemen (zie bijlage????). 16. Voorbehouden, duur en onvoorziene omstandigheden 1. Deze huurintentie wordt gesloten onder de volgende opschortende voorwaarden: Namens de UvA: - Het uiterlijk op 31 maart 2017 bereiken van definitieve overeenstemming van UvA met de VU over de financiering en betaalbaarheid van de geplande verhuisbewegingen tot en met Een positieve instemming van de GV voor de financiële consequenties van de bètahuisvesting, inclusief SRON; - Een positief advies van de facultaire Medezeggenschapsorganen op de Bèta huisvesting, inclusief SRON; - Goedkeuring op de Bèta huisvesting en de komst SRON door de RvT; - Overeenstemming over convenant A en B met SRON, NWO en VU inzake de HighTIF; - De komst van SRON naar de te realiseren HighTIF. Namens de SRON Positief of neutraal advies van de SRON OR; Positief besluit van UvA, VU en NWO voor 1 april 2017 over hun onderlinge samenwerking en over hun aandeel in de inhuizing van SRON; Instemming door de RvB NWO, CvB UvA en CvB VU, voor 1 april 2017, met de ondertekening van de convenanten A en B; Aaneengesloten zijn van SRON in het definitief ontwerp; De te delen ruimtes (sharing) daadwerkelijk geleverd worden op moment verhuizing; NWO de financiering van de SRON-huisvesting garandeert. 2. Indien op xxxxx niet aan alle bovenstaande opschortende voorwaarden is voldaan, treedt de intentie niet in werking en treden partijen in overleg. Op de datum dat aan alle opschortende voorwaarden is voldaan treedt de huurintentie in werking. 3. Deze Huurintentie eindigt op < datum 2019> of zoveel eerder als de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn gesloten. Partijen zullen de mogelijkheid hebben deze Huurintentie te verlengen met een nieuw overeen te komen termijn, indien Partijen nog niet voldoende zekerheid hebben verkregen over de haalbaarheid van het plan. 4. Partijen hebben ieder het recht deze huurintentie tussentijds op te zeggen op de volgende gronden: overmacht onvermogen ernstige vertraging of onderbreking van het project. 5. In geval van het (tussentijds) eindigen van deze Huurintentie zijn partijen niet verder aan elkaar verbonden en is de ene partij niet gehouden de kosten gemaakt of de schade geleden door de andere partij in het kader van deze huurintentie te vergoeden en draagt iedere partij haar eigen kosten tenzij uitdrukkelijk schriftelijk anders overeengekomen. Paraaf UvA 8 Paraaf SRON

9 6. In geval van onvoorziene omstandigheden zullen partijen zo spoedig mogelijk met elkaar in overleg treden om te bezien of er mogelijkheden zijn om de doelstelling van de huurintentie alsnog te bereiken op een wijze die recht doet aan de bedoelingen van alle partijen. 7. Eventuele geschillen bij de uitvoering van deze Huurintentie dienen te worden voorgelegd aan de Rechtbank te Amsterdam. Aldus opgemaakt in tweevoud en ondertekend te Amsterdam op: te < > op: Universiteit van Amsterdam namens deze, mw. prof. dr. G.T.M. (Geert) ten Dam Stichting SRON-Netherlands Institute for Space Research namens deze, dr. J. (John) Marks Bijlagen: Bijlage 1 IT concept d.d. < datum 29 juli 2016> Regeling Ruimtegebruik van de UvA Is verstrekt op 12 december SLA / PDC van FS is beschikbaar gesteld op12 december 2016 Paraaf UvA 9 Paraaf SRON

10 Bijlage 1 IT concept d.d. < datum 29 juli 2016> Paraaf UvA 10 Paraaf SRON

11 Paraaf UvA 11 Paraaf SRON

12 Paraaf UvA 12 Paraaf SRON

13 Paraaf UvA 13 Paraaf SRON

14 Paraaf UvA 14 Paraaf SRON

15 Paraaf UvA 15 Paraaf SRON

16 Paraaf UvA 16 Paraaf SRON

17 Paraaf UvA 17 Paraaf SRON