Grondbank RZG Zuidpias

Transcriptie

1 driehoek RZG «ZUIDPLAS Grondbank RZG Zuidpias ONTWERP UITNAMESTRATEGIEKADER 2011 Dagelijks Bestuur Grondbank RZG Zuidpias 16 september 2010

2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 2 2. Risicobeheersing Grondbank 3 3. Uitnamestrategie 4 4. De wijze, het tempo en de te verwachten realisatie van de doelstellingen 7 5. Wet voorkeursrecht gemeenten 8 6. Te ondernemen stappen bij inbreuk op de voorkeurspositie gemeenten 8 7. Verwervingsstrategie 8 8. Beheer aangekochte onroerende zaken 9 9. De inhoudelijke en procedurele voorwaarden gericht op de verkoop van gronden en opstallen 9 10 Afstemming ruimtelijk beleid en grondbeleid De begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden en van de maximale boekwaarde De begrenzing van de maximale omvang aangetrokken vreemd vermogen Inhoudelijke en procedurele voorwaarden privaatrechtelijke rechtshandelingen verwerving van gronden 10

3 1. Inleiding Op grond van het gestelde in artikel 20 van de huidige gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias stelt het Algemeen Bestuur jaarlijks gelijktijdig met de begroting het Aankoop Strategie Kader (ASK) vast dat als kader geldt voor het door de Grondbank uit te voeren verwervingsbeleid. In een ASK worden in ieder geval voorstellen gedaan voor: a. de wijze, het tempo en de te verwachten resultaten van realisatie van de in artikel 4 van de regeling genoemde doelstellingen; b. de afstemming met het door de deelnemers te voeren ruimtelijk - en grondbeleid in relatie tot de uitvoering van het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) binnen het rechtsgebied; c. de begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden; d. de begrenzing van de maximale boekwaarde van de voorraad verworven gronden; e. de begrenzing van de maximale omvang van het aangetrokken vreemd vermogen door de Grondbank; f. de inhoudelijke en procedurele voorwaarden waarbinnen privaatrechtelijke rechtshandelingen gericht op de verwerving van gronden dienen plaats te vinden; g. de inhoudelijke en procedurele voorwaarden waarbinnen privaatrechtelijke rechtshandelingen gericht op de verkoop van gronden, zoals bedoeld in artikel 5, eerste lid onder g, van de gemeenschappelijke regeling, dienen plaats te vinden. Een ASK beslaat een periode van 4 jaar en wordt jaarlijks bijgesteld. De gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias is door de deelnemers oorspronkelijk aangegaan voor een periode eindigend op 31 december Inmiddels is de gemeenschappelijke regeling met één jaar verlengd tot en met 31 december Verder is afgesproken dat in de tweede helft van 2010 een voorstel wordt gedaan over de toekomst van de Grondbank. Het voorstel houdt in dat de Grondbank met een gewijzigde opdracht tot 1 januari 2020 wordt voortgezet. Deze gewijzigde opdracht houdt in: 1. Met ingang van 1 januari 2011 worden geen nieuwe gronden meer verworven. 2. De Grondbank gaat functioneren als Stallingbedrijf en richt zich vooral op de uitname van de verworven gronden. 3. De Grondbank zal als marktmeester in het Zuidpias optreden. In plaats van een ASK zal de Grondbank jaarlijks een Uitnamestrategiekader (USK) vaststellen. De gewijzigde gemeenschappelijke regeling kan met ingang van 1 januari 2011 in werking treden. In dit ontwerp-usk 2011 wordt vooruitgelopen op de besluitvorming over

4 de wijziging van de gemeenschappelijke regeling opdat in 2011 direct kan worden beschikt over een actueel Uitnamestrategiekader. 2. Risicobeheersing Grondbank In 2004 is de Grondbank ingesteld voor de strategische grondverwerving m.n. in het zogenaamde Niertje:de verstedelijkingszone van 2000 ha in de Interregionale Structuurvisie Rotterdam-Zoetermeer-Gouda (ISV 2004). Van deze ha is circa 315 ha verworven. De verwervingsprijs is vergeleken met andere ontwikkellocaties aan de Binnenflank van de Randstad laag te noemen. De boekwaarde op 1 januari 2010 bedraagt circa 100 min. Van deze gronden ligt circa 155 ha in bestemd gebied en circa 160 ha in nog niet-bestemd gebied. In december 2009 heeft Deloitte gerapporteerd betreffende een risicoanalyse van de Zuidplaspolder. In deze analyse wordt ingegaan op de markt- en samenwerkingsrisico's van de gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder. Daarbij zijn met name voor de Grondbank de volgende risico's in beeld gebracht en geanalyseerd: 1. De Grondbank bezit een grote hoeveelheid grond die 'pas' na 2020 ontwikkeld wordt. 2. De marktwaarde kan op enig moment onder de boekwaarde uitkomen. 3. De marktwaarde kan ertoe leiden om op enig moment bij de vaststelling van de jaarrekening van de Grondbank voorzieningen te treffen voor het afwaarderen van de boekwaarde van gronden. 4. Aangezien er (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelende gemeenten over de afname van gronden, loopt de Grondbank meer risico dat de marktwaarde onder de boekwaarde komt te liggen en dat afwaardering noodzakelijk wordt. Onderstaand wordt kort ingegaan op de nadere aanduiding van de risico's en in de paragraaf daarna wordt ingegaan op de consequenties voor de uitnamestrategie van de Grondbank. Door de sterk gewijzigde marktomstandigheden bestaat er een reële kans dat in de komende jaren de marktwaarde van de gronden in de Grondbank tijdelijk onder de boekwaarde komt te liggen. De oorzaak hiervan is onder meer gelegen in de huidige marktwaarde van de nog niet-bestemde gronden in de 2e fase waarvoor een ontwikkelingsperspectief op dit moment ontbreekt. Als dit ertoe leidt dat voor het gehele grondbezit de getaxeerde marktwaarde lager komt te liggen dan de boekwaarde, dan dient deze situatie in een risicoanalyse in de risicoparagraaf beschreven te worden. Indien de marktwaarde onafwendbaar onder de

5 boekwaarde zou komen te liggen dan dient de boekwaarde te wordt afgewaardeerd en zullen de nadelige effecten daarvan naar verhouding in rekening worden gebracht volgens het risicopercentage per deelnemer. Een andere mogelijkheid is het tijdelijk accepteren van een negatief vermogen. Uiteraard kan deze tijdelijkheid alleen maar geaccepteerd worden als het ontwikkelingsperspectief voldoende operationeel gemaakt wordt. Overigens wordt opgemerkt dat in het OSK 2011 van de ROZ is aangegeven dat, indien er ruimte is op de begroting van de ROZ, de ROZ een tijdelijke onderhandse garantstelling aan de Grondbank kan verlenen. Verder is in het kader van de risicoanalyse van de Grondbank geconstateerd dat het risico van de waardeontwikkeling van de grond zich met name voordoet in die situaties waar de voor 2030 beoogde ontwikkeling nog niet in vastgestelde bestemmingsplannen is mogelijk gemaakt. Een lager uitgiftetempo verlengt de periode van het mogelijke financiële risico voor de Grondbank. Daarbij is van belang wanneer welke gebieden in de toekomst zullen worden ontwikkeld en op welke wijze het uitnametempo als gevolg van het in ontwikkeling nemen van de gebieden plaats vindt. Indien de grond (te) langzaam uit de Grondbank wordt genomen loopt door de bijschrijving van rente- en beheerskosten de boekwaarde op en is het de vraag of deze waarde vergoed kan worden door de (toekomstige) marktwaarde. Om een beeld te krijgen van de financiële effecten is recent een rekenmodel vervaardigd voor de berekening van het boekwaardeverloop van de gronden uit de Grondbank. Dit model gaat uit van een drietal scenario's. De drie genoemde scenario's alsmede de uitkomsten van het model hebben geleid tot een plannings- en programmeringsvoorstel zoals is aangegeven in het OSK 2011 en tot een voorstel voor uitname van gronden zoals aangegeven in dit USK. Om waarde te creëren is het van belang om binnen afzienbare termijn een ontwikkelingsperspectief vast te stellen met name voor de 2 e fase gronden. Belangrijke factor bij deze mogelijkheden is dat de Grondbank zelf geen gebiedsontwikkelingen aanstuurt en dus passief is in het creëren van eventuele toegevoegde (grond)waarde vanuit de gebiedsontwikkeling. 3. Uitnamestrategie Voor de Grondbank was en is het uitgangspunt dat de Grondbank uiteindelijk met een budgettair neutraal saldo moet sluiten. Hierbij dient bedacht te worden dat grond door zijn schaarste in dit gedeelte van Nederland altijd een zekere waarde zal hebben, maar de

6 vraag is of de boekwaarde van de grond in de Grondbank uiteindelijk vergoed wordt door de waarde van de grond op het moment van uitname uit de Grondbank. Voor het uitnemen van de gronden uit de Grondbank bestaan twee principieel verschillende benaderingen: 1. Het boekwaardemodel met een afnameverplichting. 2. Een marktwaardemodel, waarin de grond tegen marktwaarde uit de Grondbank wordt genomen. In het laatste model wordt de marktwaarde bepaald op basis van de dan getaxeerde waarde. Aan beide modellen kleven bezwaren: het eerste model gaat uit van een afnameverplichting, die niet is overeengekomen met de deelnemers van de Grondbank. Het tweede model rekent met een veronderstelde marktprijsontwikkeling, waarvan bekend is dat er teveel onzekerheden zijn om de situatie in 2020 goed in te schatten. Op basis van deze overwegingen, en het uitgangspunt dat de Grondbank uiteindelijk met een budgettair neutraal saldo moet sluiten, is voor een 'tussenoplossing' gekozen. Daarbij hebben de volgende omstandigheden een rol gespeeld: De gemeente Zuidpias heeft vanuit een meerjarenperspectief een voorstel gedaan tot afname van de gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Knibbelweg Oost (gemeente Zuidpias en provincie zouden hier risicodragend kunnen gaan ontwikkelen), Zevenhuizen-Zuid (Zuidpias is hier reeds met de eerste ontwikkelactiviteiten gestart) en Nieuwerkerk-Noord (op instigatie van de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel heeft de Grondbank in het verleden een aantal verwervingen verricht). De erkenning dat de Grondbank kan optreden als marktmeester en dat tegen die achtergrond het onverstandig is de Grondbank snel de gronden te laten vermarkten. Bovendien is het de vraag of er op dit moment een marktpartij te vinden is die bereid is gronden met voorgenoemde ontwikkelpotenties af te nemen. Bij een dergelijk scenario is de verwachting dat de Grondbank met een negatief resultaat zal afsluiten door de huidige (slechte) marktomstandigheden. De programmering van de ontwikkeling in het OSK van de ROZ en de strategie van de uitname door de Grondbank moeten op elkaar zijn afgestemd. Beide gemeenschappelijke regelingen beogen het publieke belang in hetzelfde rechtsgebied te dienen. Bovenstaande uitgangspunten leiden tot de volgende uitnamestrateqie: Een eerste tranche zal uiterlijk per 1 januari 2012 door de gemeente Zuidpias worden overgenomen tegen boekwaarde. Dit betreft de gronden van de

7 Grondbank in de ontwikkellocaties Zevenhuizen-Zuid, Knibbelweg Oost en Nieuwerkerk-Noord. Van een tweede tranche is het de bedoeling dat deze gronden uiterlijk per 1 januari 2015 overgaan naar de ontwikkelende gemeente dan wel een ontwikkelcombinatie tegen boekwaarde met een opslag. Dit betreft de gronden in de Rode Waterparel, Ringvaartdorp, Plantage Kwadrant en Gouweknoop. Indien de ontwikkelende partij(en) op 1 januari 2015 besluiten om deze gronden niet over te nemen, staat het de Grondbank vrij om deze gronden vanaf die datum te vermarkten. Wel blijft daarbij een eerste recht van koop bestaan voor de ontwikkelende partij(en) als een marktpartij onder de vraagprijs van de Grondbank wenst te kopen en de Grondbank daar in principe op in wenst te gaan. Voor de gronden in het Nieuwe Midden (belangrijkste deel van de 2 e fase gronden) krijgt de Grondbank per 1 januari 2011 de mogelijkheid tot het vervreemden tegen marktwaarde. Hierbij behoudt overigens de gemeente Zuidpias het recht van eerste koop. Ter nadere toelichting het volgende: Bij de tweede uitnametranche zal sprake zijn van een keuzemoment voor de (mogelijke) ontwikkelingscombinaties. Zij kunnen de grond uiterlijk tot aan 1 januari 2015 overnemen van de Grondbank tegen boekwaarde met een opslag (bijvoorbeeld 25%) of zij kunnen uiterlijk op 31 december 2014 afzien van de aankoop van de grond. Als er op 31 december 2014 geen perspectief bestaat om de gronden te verkopen aan eerder genoemde ontwikkelingscombinaties staat het de Grondbank vrij om die gronden vervolgens te verkopen tegen marktwaarde aan willekeurig welke partij. Voor de gronden in het Nieuwe Midden en in de Gouweknoop, waarvan de ontwikkeling niet op korte termijn valt te voorzien, zal nader onderzocht worden wat de mogelijkheden van uitname zijn op basis van verkenningen van de ontwikkelingsmogelijkheden op termijn. Er is thans nog geen reden om de opgebouwde strategische grondposities af te breken, nog voordat het ruimtelijk perspectief van de gehele Zuidpias definitief is uitgekristalliseerd. Voor de gronden die op 1 januari 2015 nog in bezit zijn van de Grondbank wordt de Grondbank in staat gesteld om deze gronden te verkopen tegen marktwaarde. Uiterlijk voor 31 december 2014 dient een strategie door de Grondbank in overleg met de ROZ te worden bepaald t.a.v. de nog niet-bestemde gronden. De mogelijkheid om uit redenen van risicobeperking en kansmogelijkheid de niet-bestemde gronden aan derden te verkopen blijft hierbij nadrukkelijk in beeld. Dit uiteraard onder de voorwaarde dat deze

8 gronden eerst aan de gemeente en mogelijke ontwikkelingscombinaties worden aangeboden. 4. De wijze, het tempo en de te verwachten resultaten van realisatie van de doelstellingen De Grondbank zal met ingang van 1 januari 2011 (tot 2020) functioneren als Stallinqbedrijf. Dat houdt in dat op initiatief van de Grondbank zelf geen nieuwe gronden meer worden gekocht behoudens enkele uitzonderingen die te maken hebben met lopende verplichtingen uit het verleden en met onder meer ruilingen ca. Om te komen tot aaneengesloten te ontwikkelen gebieden dienen overigens wel gronden aangekocht te worden, met name door de ontwikkelende gemeenten dan wel de ontwikkelcombinaties. De enige functie, die de Grondbank bij aankoop van grond in de periode heeft, is de functie van aankoopmakelaar in opdracht van een gebiedsgemeente, ontwikkelcombinatie of andere overheden (zoals o.a. het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, Rijkswaterstaat, de Dienst Landelijk Gebied van het ministerie van LNV en de provincie Zuid-Holland). Daarbij opereert de Grondbank vanuit haar kennis en ervaring met het verwerven van grond in de Zuidplaspolder om de uniformiteit vanuit de overheid te bewaken in het delicate spel rond de aankoop van grond van een particulier (en zijn adviseurs). Anderzijds zijn de overheidspartijen zo ook in staat om samen met andere overheidsinstanties die binnen dit gebied verwervingen verrichten, afspraken te maken over het gezamenlijk aankopen van gronden. Dit mede omdat de verschillende partijen vaak een (klein) deel van de percelen nodig hebben voor hun eigen doeleinden (zoals een waterloop, een groenstrook of een weg). De Grondbank werkt daarbij nadrukkelijk in opdracht van een partij en met die partij worden afspraken gemaakt over de financiering van de aankoop van de gronden, de apparaatskosten voor de aankoop, de plicht tot afname en de beheers- en rentelasten. Daarbij geldt het principe dat de Grondbank zonder uiteindelijke winst-, of verliesdoelstelling een transactie begeleidt. Verder wordt niet uitgesloten dat ontwikkelende gemeenten of ontwikkelcombinaties zelf de verwerving van de benodigde gronden ter hand zullen nemen. In dat geval moet er voor gewaakt worden dat de uniformiteit in de verwervingsstrategie wordt gehandhaafd ter voorkoming van onderlinge concurrentie.

9 Samengevat is het de bedoeling de Grondbank om te vormen tot het overheidsloket voor de verwerving op aanvraag en stalling van de grondaankopen voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Na aankoop worden de gronden gestald bij de Grondbank. 5. Wet voorkeursrecht gemeenten Als eenmaal een bestemmingsplan is vastgesteld kan het voorkeursrecht voor een periode van maximaal 10 jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan gevestigd worden. Inmiddels is het voorkeursrecht op nagenoeg alle bestemde gronden gevestigd. De gemeente Zuidpias zal in overleg met de Grondbank en met de ROZ een standpunt bepalen over het al dan niet handhaven van het voorkeursrecht. Het niet meer handhaven van het voorkeursrecht zou kunnen plaatsvinden in die situaties waarin de start van de ontwikkeling wordt vertraagd. 6. Te ondernemen stappen bij inbreuk op de voorkeurspositie gemeenten Zodra de gemeente of de Grondbank kennis verkregen heeft van aktes waarbij afspraken zijn gemaakt met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente, kan de gemeente binnen 6 weken de nietigheid van deze rechtshandelingen bij de rechtbank inroepen. In het geval dat de Grondbank dergelijke aktes ca. ontvangt zal van deze mogelijkheid gebruik gemaakt worden. In die gevallen waarin de Grondbank op enigerlei wijze de wetenschap verkrijgt van het bestaan van dergelijke overeenkomsten zal de Grondbank in overleg met een juridische adviseur bezien of er juridische acties moeten worden ondernomen en zo ja welke. Indien geadviseerd wordt om juridisch actie te ondernemen, dan zal aan de betreffende gemeente worden verzocht daartoe over te gaan. 7. Verwervingsstrategie Door de keuze van de Grondbank een Stallingbedrijf te maken zal de Grondbank niet zelf initiatieven ontwikkelen om actief gronden te verwerven. Daarnaast blijft, zolang de ontwikkelingsstrategie van de te ontwikkelen locaties nog niet definitief is bepaald, de verwervingsstrategie in het algemeen passief. Dat betekent dat alleen door de Grondbank op basis van een signaal vanuit de ontwikkelende gemeente of ontwikkelcombinatie, gesproken gaat worden met eigenaren die zelf aangeven hun grond te willen verkopen. Dit zal vooralsnog vooral gelden voor gronden die gelegen zijn in de eerste fase (ontwikkeling voor 2020). Hierbij zal ook duidelijk moeten zijn voor wiens rekening zal worden aangekocht en beheerd. Er worden (nog) geen eigenaren actief benaderd.

10 8. Beheer aangekochte onroerende zaken Na de eigendomsoverdracht zullen de aangekochte onroerende zaken door de Grondbank in beheer worden genomen tot het moment waarop ze kunnen worden overgedragen ten behoeve van de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Bij dit beheer zullen in ieder geval de volgende uitgangspunten in acht worden genomen: Het beheer dient zodanig vorm te worden gegeven dat de onroerende zaak op het gewenste moment ter vrije beschikking komt voor de voorgenomen ontwikkeling zonder de verplichting tot vergoeding van schades die na de eigendomsoverdracht zijn ontstaan; - Daar waar mogelijk zullen maximale financiële beheeropbrengsten worden gerealiseerd; - Het noodzakelijke onderhoud zal worden uitgevoerd, rekening houdend met de aanwendingsmogelijkheden in de toekomst. Dit betekent dat een te slopen object op een andere wijze zal worden onderhouden dan een object dat gehandhaafd en te zijner tijd verkocht kan worden; - Activiteiten in of op aangekochte objecten die in strijd zijn met de door de overheid gestelde (beleids-)regels zullen niet worden toegestaan en waar nodig zal in overleg met de betreffende gemeente handhavend worden opgetreden; - Verpaupering van aangekochte onroerende zaken en de directe omgeving daarvan zal worden tegengaan; - Desgewenst zullen objecten vervroegd gesloopt worden indien daardoor verpaupering van de omgeving kan worden tegengaan. 9. De inhoudelijke en procedurele voorwaarden gericht op de verkoop van gronden en opstallen Gronden voor infrastructuur ca. De Grondbank krijgt regelmatig verzoeken van derden om gronden aan te kopen. Dit kunnen verzoeken zijn van overheden om gronden te kopen voor realisatie van openbare functies, zoals infrastructuur, waterwegen en groenvoorzieningen. De Grondbank zal deze gronden tegen ten minste de marktwaarde aan de desbetreffende overheidspartij verkopen. Verkopen aan derden De Grondbank krijgt ook regelmatig verzoeken van particulieren om perceel(tjes) grond te kunnen kopen. Dit betreft veelal kleine percelen grenzend aan het eigendom van de verzoekende particulier. Ook kan het percelen grond betreffen die gelegen zijn in de aangewezen lanen en linten. In overleg met de ROZ en de grondgebiedgemeente/ ontwikkelcombinatie zal worden vastgesteld of het gevraagde perceeltje al dan niet benodigd is voor de verdere planontwikkeling. Indien dit redelijkerwijs niet het geval is dan

11 kunnen deze perceeltjes tegen ten minste de marktwaarde aan de verzoeker verkocht worden. Opstallen De Grondbank heeft diverse percelen met opstallen in beheer die niet relevant meer zijn in de planontwikkeling. Deze opstallen kunnen door de Grondbank worden afgestoten. In overleg met de ROZ en de grondgebiedgemeente zal worden vastgesteld of deze percelen met opstallen al dan niet benodigd zijn voor de verdere planontwikkeling. Indien dat niet het geval is dan zullen ze eerst te koop aangeboden worden aan de betreffende grondgebiedgemeente. Indien de grondgebiedgemeente van de aanbieding geen gebruik wenst te maken, zullen deze percelen met opstallen op de vrije markt aangeboden worden. 10. Afstemming ruimtelijk beleid en grondbeleid Het ISP is begin 2006 vastgesteld. Een groot deel van de bestemmingsplannen is inmiddels vastgesteld. In het OSK 2011 is de uitvoering van de bestemmingsplannen verder geconcretiseerd. Op basis daarvan kunnen de ontwikkelcombinaties / gebiedsgemeenten de Grondbank op voorgenoemde wijze verder inschakelen. 11. De begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden en van de maximale boekwaarde Deze begrenzing wordt bepaald door de vastgestelde begroting van de Grondbank voor De begrenzing van de maximale omvang van het aangetrokken vreemd vermogen Deze begrenzingen wordt bepaald door de vastgestelde begroting van de Grondbank voor Inhoudelijke en procedurele voorwaarden privaatrechtelijke rechtshandelingen verwerving van gronden Het DB is bevoegd tot het verrichten van grondverwervingen. Het DB heeft de bevoegdheid voor aankopen waarbij de koopsom maximaal ,- bedraagt op dit moment gemandateerd aan de directeur van de Grondbank. Het DB zal het betreffende mandaatbesluit aanpassen aan de nieuwe taken betreffende verwerving en verkoop van gronden. Naast een direct uit te betalen koopprijs is er in enkele koopovereenkomsten een meerwaardeclausule opgenomen waardoor na aankoop een verplichting tot nabetaling bestaat indien de gronden te zijner tijd een "commerciële" bestemming krijgen. De Grondbank houdt deze verplichtingen in de boekhouding nauwgezet bij. 10

12 De volgende achtergronddocumenten liggen ter inzage bij de griffie van de gemeenteraden en Provinciale Staten: 1. Gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias Rapport Deloitte inzake adviesaanvraag mogelijke presentatie en waardering van de grondpositie in de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias (vertrouwelijk)