Collegebesluit TTS- fase II

Transcriptie

1 Collegebesluit TTS- fase II Collegebesluit 20 september 2016, nr. 07 Aanleiding Tilburg Talent Square fase II (TTS2) is een project binnen de Spoorzone op een markante plek. We willen op deze plek een kwalitatief hoogwaardige invulling (architectonisch en stedenbouwkundig). Daarnaast willen we voldoende woningbouw voor de verschillende doelgroepen in Tilburg realiseren. In het convenant Wonen is opgenomen dat we er naar streven in 4 jaar tijd samen met de Tilburgse woningbouwcorporaties 800 betaalbare woningen aan de voorraad toe te voegen. Dit project biedt mogelijkheden om op niet al te lange termijn een aanzienlijk aantal woningen te realiseren die passen binnen deze opgave. TBV Wonen is beoogde afnemer van de woningen en heeft een bod uitgebracht bij ontwikkelaar Van de Ven B.V. Op 13 juli jl. heeft Van de Ven B.V. de gemeente Tilburg verzocht om een herstructureringsbijdrage van 2,4 mln. Op 15 juli heeft een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen gemeente, TBV en Van de Ven om het verzoek te bespreken. Wij nemen nu een besluit over de financiële uitgangspunten en belangrijkste gemeentelijke randvoorwaarden voor de afrondende onderhandelingen c.q. het vervolgproces. In het huidige voorstel wordt voorzien in de realisatie van 140 betaalbare huurappartementen in 25,5 bouwlagen/76m. (bijlage 1); tevens is een illustratie van het project bijgevoegd (bijlage 2: Er is nog geen commitment op deze afbeelding van de betrokken partijen en betreft nog een studiemodel). Het project kent een lange geschiedenis. Het betreft een particuliere ontwikkeling, de gemeente heeft geen grondpositie, wel een ontwikkelovereenkomst met Van de Ven B.V. Conform ontwikkelovereenkomst (dus de oorspronkelijke businesscase) zou op dit plot m2 kantoor ontwikkeld worden. Dit programma kende een opbrengstpotentie van ca. 3,3mln (o.b.v. 410,-/m²). In de huidige markt is er weinig belangstelling voor dit programma. Bovendien ligt de focus op het kerngebied Spoorzone (rond het HOV-knooppunt), daarbuiten is de gemeente Tilburg terughoudend met toevoeging van m² kantoren. Daarom is de verkenning gestart voor alternatieve plannen op deze locatie. Van de Ven heeft een voorstel uitgewerkt voor woningen en is hierover in gesprek gekomen met TBV Wonen. In januari 2016 is het project in het WHO besproken met wethouders De Vries en Jacobs. Uitgangspunt was dat tot 1 juli 2016 een bedrag van in totaal ,- voor 116 woningen vanuit het budget Taskforce Betaalbaar Wonen (geoormerkt binnen budget herstructureringsfonds) zou worden gereserveerd voor dit project, waarbij TBV en Van de Ven samen de opdracht kregen om de plannen ruimtelijk- financieel verder te optimaliseren. Onderwerpen als de architectonische kwaliteit maar ook andere struikelblokken (bijv. milieu, parkeren) zouden in beeld moeten worden gebracht én van een oplossing voorzien. Alleen dan zou eventueel een hogere bijdrage bespreekbaar kunnen zijn. De gemeente gaf de ruimte om verder te kijken dan het huidig bestemmingsplan. De stuurgroep Stedelijke Ontwikkeling heeft op 10 mei 2016 de voorkeur uitgesproken voor het zgn. Torenmodel (21- laags, 116 appartementen). In de weken daarna blijkt bij doorrekening dat dit model een tekort kende van in totaal ca. 3 mln. Op 6 juni 2016 is het bestuurlijk standpunt gecommuniceerd dat de gemeente bereid is om een aanvullende bijdrage te overwegen, mits het tekort (buiten de toegezegde 1,16 miljoen) zou worden teruggebracht tot maximaal 0,5 mln en daarbij overeenstemming zou zijn over alle uitgangspunten, voorwaarden etc. Op 13 juli 2016 volgt een aangepast model bestaande uit 25,5 bouwlagen (140 appartementen) dat weliswaar een lager tekort laat zien, maar met een verzoek om een hogere herstructureringsbijdrage van in totaal 2,4 mln (ruim ,- per woning).

2 Dit verzoek is (extern) getoetst waarbij het verzoek uiteindelijk uit komt op 2,1 mln ( ,- per woning) De taskforcelijn gaat uit van een gemiddelde bijdrage per woning, te rechtvaardigen vanuit het sociale grondprijzenkader (verschil tussen actuele marktgrondwaarde en actuele sociale grondprijs). Bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van Paletplein wordt ingezet op een bijdrage van per woning. Het bedrag kan bij sommige locaties hoger zijn, bij andere locaties lager. De vraag voor dit project is hoeveel de gemeente extra wenst bij te dragen aan A) de grondkosten van de locatie en B) extra architectonische kwaliteit op deze prominente locatie. Beoogd effect/ bestuurlijk kader We willen zoals aangegeven voldoende woningbouw voor de verschillende doelgroepen in Tilburg realiseren. In het convenant Wonen is opgenomen dat we er naar streven in 4 jaar tijd samen met de Tilburgse woningbouwcorporaties 800 betaalbare woningen aan de voorraad toe te voegen. Daarvoor ontwikkelen we op gemeentelijke grond maar zien we ook mogelijkheden op particuliere locaties. Indien noodzakelijk kan aan een woningbouwcorporatie een financiële bijdrage worden toegekend uit het herstructureringsbudget (tot op dit moment 4 miljoen euro geoormerkt) om grondkosten acceptabel te maken. De corporaties zijn zelf verantwoordelijk voor het organiseren van acceptabele bouwkosten. Besluit Het college besluit: 1. In te stemmen met een herstructureringsbijdrage van per woning (in totaal 2,1 mln o.b.v. 140 woningen incl. BTW) aan TBV Wonen voor het project TTS2, onder de voorwaarde dat de bijbetalingsregeling bij uitponding van toepassing is. 2. In te stemmen met de volgende randvoorwaarden voor de verdere planontwikkeling: procedureel a. Gemeente verleent planologisch medewerking aan bouwplan; b. Ontwikkelaar spant zich in om uiterlijk 1 mei 2017 de formele aanvraag om omgevingsvergunning in te dienen; c. Gemeente spant zich in om uiterlijk 1 juli 2017 de omgevingsvergunning te verlenen; d. Start bouw vindt plaats in 2017; e. Opnemen ontbindende voorwaarde in geval afspraken niet nagekomen worden. financieel f. Ontwikkelaar betaalt leges- en bestemmingsplankosten (inclusief benodigde onderzoeken); g. Afdracht voorzieningen Bovenwijks conform geldende contractafspraken; h. TBV Wonen dient een formeel verzoek in om een herstructureringsbijdrage (de herstructureringsbijdrage wordt toegekend aan de corporatie, niet aan de ontwikkelaar). inhoudelijk i. Het bouwplan past binnen de eisen van het vigerend bouwbesluit (waaronder op het gebied van EPC en brandveiligheid); j. Het groepsrisico valt binnen de oriëntatiewaarde van 5,5; k. Het bouwplan voorziet in de gewenste architectonische- stedenbouwkundige kwaliteit en er dient een positief advies te zijn van de omgevingscommissie voor het bouwplan.

3 Argumenten Hieronder worden de argumenten en kanttekeningen onder elkaar gezet, welke hebben geleid tot het advies. Tevens wordt ingegaan op de belangrijkste risico's. 1.1 Project TTS2 levert substantiële bijdrage aan taskforce doelstelling De doelstelling vanuit de taskforce Betaalbaar Wonen is om 800 nieuwbouwwoningen te realiseren in de periode in het betaalbare segment (met huurprijzen onder de 587,- p/m voor 1-2 persoonshuishoudens). Het project TTS2 levert, met 140 eenheden, een substantiële bijdrage aan deze doelstelling. De locatie is eerder door Ruimte/Wonen beoordeeld als een geschikte locatie om dit segment wonen toe te voegen. Er zijn binnen Tilburg weinig locaties beschikbaar die de mogelijkheid bieden om een dusdanig groot aantal betaalbare woningen in één keer te realiseren. Aangezien de spoeling dun is, wordt geadviseerd om in te zetten op de locatie TTS De locatie TTS2 is een centrumlocatie die vraagt om stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. De locatie TTS2 is een centrumlocatie, gelegen in een deel van de gebiedsontwikkeling Spoorzone. Stedenbouwkundig gezien is de locatie onderdeel van de Hoogbouwlijn 'Interpolis', 'Stadsheer' en 'Westpoint'. Daarnaast vormt TTS2 de verbindende schakel tussen het centrum en het toekomstig VGL park. De toren heeft betekenis als toegangspoort tot het park, in het belang van de stedelijke positie van het park. In het ontwerptraject dient dan ook aandacht te zijn voor deze architectonische uitstraling van het gebouw. Juist deze gevraagde aandacht voor architectuur (in algemene zin leidend tot meerkosten) levert een spanningsveld op in relatie tot het exploitatiemodel (gebaseerd op sociale huur), waardoor de vraag om een aanvullende bijdrage ten opzichte van de taskforcelijn reëel is. 1.3 Project kent een lange geschiedenis en er zijn weinig (betere) alternatieven. We willen nu snelheid. Het oorspronkelijk programma kantoren op de locatie vindt geen afzet en we willen niet bouwen voor leegstand. Zogezegd ligt de focus van toevoeging van kantooroppervlakte op het kerngebied Spoorzone (rondom het HOV-knooppunt) en zijn we daarbuiten terughoudend. Met dit inzicht, en de opgave voor betaalbaar wonen wordt al geruime tijd onderhandeld over dit product op de locatie TTS2. Er is vertrouwen in het product op deze locatie, maar de helpende hand is nodig om binnen dit segment een gewenst architectonisch product te krijgen. Het alternatief is dat de locatie braak blijft liggen (in de veronderstelling dat de kantorenmarkt voorlopig niet zal aantrekken) of dat Van de Ven een bouwplan indient dat binnen het vigerend bestemmingsplan past. Hiermee wordt niet de gewenste kwaliteit bereikt op deze plek en mede om die reden heeft de Stuurgroep stedelijke ontwikkeling eerder niet ingestemd met zo'n variant. 1.4 Hoge grondwaarde drukt zwaar op de exploitatie, juiste product op de juiste plaats? Opgemerkt dient te worden dat er (zonder herstructureringsbijdrage) feitelijk geen haalbare businesscase bestaat voor dit project, zeker niet als ook nog aanvullende kwaliteitseisen worden gesteld. Dergelijke centrum A-locaties (waarbij ook de belemmeringen van het spoor een rol spelen) zijn moeilijk geschikt te maken voor dit type producten. Zoals aangegeven was op deze locatie oorspronkelijk een ander programma voorzien met een hogere opbrengstpotentie. Dit programma vindt echter geen afzet. Dit leidt tot een hoge aanvangsgrondwaarde die sterk drukt op de totale exploitatie van het plan. De grondexploitatie- en stichtingskostenbegroting zijn in opdracht van de gemeente extern getoetst en de cijfers zijn marktconform. Blijft over dat het product zonder bijdrage uit het Herstructureringsfonds niet uitvoerbaar wordt geacht. Indien gekozen zou worden voor een ander programma (middeldure/dure huur of een combinatie niet DAEB) zou mogelijk wel een haalbare businesscase ontstaan. TBV mag in dit segment echter niet (meer) bouwen. Wij achten deze combinatie verdedigbaar. Dit wordt versterkt door de koppeling met de terugbetalingsregeling bij uitponding. Indien de locatie in de toekomst onttrokken zou worden aan de taskforce doelstelling kan de terugbetalingsregeling ervoor zorgen dat

4 de bijdrage weer terugvloeit naar de gemeente. Waarschijnlijk biedt de locatie voldoende perspectief voor omzetting naar de markt. Om voornoemde reden, maar ook omdat de bijdrage aan de corporatie wordt verstrekt voor een DAEBactiviteit, zien wij tevens onvoldoende aanleiding om een staatssteunonderzoek uit te voeren. 1.5 Bijdrage past binnen bestedingsdoelen Herstructureringsfonds In het Convenant Wonen zijn in algemene zin de volgende bestedingsdoelen en regels voor gelden Voorziening Herstructurering geformuleerd: Het moet gaan om herstructurering, revitalisering en vernieuwing van de bestaande stad; Het moet gaan om verbetering van de woon- en leefsituatie van in het bijzonder de doelgroep van de sociale woningbouw (direct of indirect) en daarmee bijdragend aan een "stad in balans" en sociale stijging van de doelgroep; Het moet gaan om fysieke investeringen in woningen, gebouwen of woonomgeving. Ook buurtgerichte ondersteunende maatregelen (zowel voorzieningen als openbaar gebied) als onderdeel/aanvulling van verbeteringsmaatregelen corporaties aan hun bezit, vallen hier onder; Het moet gaan om incidentele bijdragen in grondexploitatie (met voorrang) en of bouwexploitatie, geen bijdragen in regulier onderhoud of exploitatie of ter dekking van regulier gemeentelijke beleid. 1.6 Voor de taskforce betaalbare woningbouw is 6 miljoen gereserveerd in de Voorziening herstructurering. Taskforce betaalbare woningbouw richt zich op extra productie van 800 betaalbare woningen voor de primaire doelgroep (lagere inkomensgroepen). Dat betekent huurprijzen onder de aftoppingsgrenzen van de Huurtoeslag, tw 587 voor 1-2 phh en 629 voor (>)3phh ( prijspeil 2016). Grosso modo appartementen onder de 1e en ggb woningen onder de 2e grens. Afgesproken is dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de exploitatie van de woningen en de gemeente de corporaties faciliteert in het verwerven van de daarbij benodigde gronden tegen een aanvaardbare (sociale) grondprijs. De gemeente heeft daar miljoen gereserveerd in de voorziening herstructurering. Dit uitgaande van een gemiddelde bijdrage van per woning. Deze gemiddelde bijdrage is bepaald analoog aan de bijbetalingsregeling erfpachtwoningen met de corporaties. Deze gaat uit van bijbetaling van het verschil tussen de actuele marktgrondprijs en de actuele sociale grondprijs. De marktwaarde van een gem. taskforce woning is bepaald en daarop is de bijbetalingsregeling toegepast ; deze komt uit op ca In het verlengde hiervan wordt ook voorgesteld om aan de bijdrageverlening aan corporaties de voorwaarde van bijbetaling (lees: terugbetalen gemeentelijke bijdrage) ingeval van verkoop/uitponding/vermarkting te verbinden. 1.7 We werken volgens de door college en raad vastgestelde uitgangspunten We nemen als uitgangspunt voor de hoogte van de bijdrage en de keuze voor het doen van een bijdrage uit het Taskforcedeel van de Voorziening Herstructurering aan TBV de afspraken die zijn vastgelegd in het collegebesluit van januari 2016 over de Taskforce betaalbaar Wonen. In de beoordeling van mogelijke toekenning van bedragen hanteren we als richtlijn het Grondprijsbeleid/sociale grondprijzen/bijbetalingsregeling erfpacht. We dragen eventueel bij in het komen tot aanvaardbare grondprijzen, de corporaties zijn zelf verantwoordelijk voor het betaalbaar houden van de bouwkosten. Bijdragen uit de Voorziening zullen we waar nodig toekennen aan corporaties en niet aan ontwikkelende partijen. De taskforce komt voort uit het Convenant dat we met de corporaties hebben gesloten, we dragen daarmee bij aan een sociale en maatschappelijke doelstelling die leidend is voor de bedrijfsvoering van de corporaties (betreft hier DAEB activiteiten). Toekennen van gelden aan ontwikkelaars zou bovendien leiden tot ongeoorloofde Staatssteun. Gebruikmaken van de uitgangspunten bijbetalingsregeling erfpacht betekent ook dat in het geval dat de corporaties in de toekomst woningen uitponden er een bijdrage naar de gemeente terugvloeit.

5 1.8. Particuliere projecten doen groot beroep op de huidige Taskforcebudgetten waardoor aanvullende budgetten onvermijdelijk lijken In het collegebesluit van begin 2016 is aangegeven dat er in basis voor de eerste twee jaar voor het realiseren van de opgave betaalbaar Wonen 6 miljoen euro beschikbaar is. (4 miljoen euro specifiek geoormerkt en 2 miljoen euro gelabeld aan het Vastgoedbedrijf). De 2 miljoen euro besteden we om projecten op gemeentelijke grond haalbaar te maken, de overige 4 miljoen is bestemd voor particuliere locaties. Met o.a. het beroep vanuit dit project op het budget en de kennis die we inmiddels hebben opgedaan betwijfelen we of we de totale opgave van 800 woningen kunnen realiseren met de huidige budgetten. Dat betekent dat er in de begroting inmiddels 2 miljoen euro aanvullend is gevraagd. Bij dit aanvullend verzoek is er rekening mee gehouden dat we uit ervaring weten dat een bedrag van euro per woning noodzakelijk lijkt te zijn. (Eenzelfde bedrag is ook gevraagd voor het realiseren van 40 woningen aan het Paletplein). 2.1 Randvoorwaarden nu vastleggen om aan de voorkant duidelijkheid te verschaffen Door de randvoorwaarden aan de voorkant vast te leggen wordt duidelijkheid gecreëerd voor de afrondende onderhandelingen. Naast deze randvoorwaarden dient gekeken te worden naar een passende parkeernorm voor deze ontwikkeling. De parkeerbalans voor dit project moet nog worden bepaald. Dit is onder meer afhankelijk van de capaciteit die vanuit Spoorzone Fase 1 kan worden aangewend voor deze ontwikkeling en of voor deze locatie het bezoekersparkeren wel of niet op eigen terrein opgelost moet worden, hetgeen nader onderzoek verg.t. Verder dient gekeken te worden naar het betalingsmoment van de herstructureringsbijdrage, de exacte hoogte van de terugbetalingsregeling, risico op planschade en inrichtingseisen van het openbaar gebied. Uitgangspunt is dat er overeenstemming moet zijn over alle afspraken voordat de herstructureringsbijdrage definitief wordt toegezegd. * Kosten en dekking De gronden zijn in particulier eigendom. Met ontwikkelaar is een exploitatieovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst vormt de basis voor deze planontwikkeling en hierin is de gemeentelijke dekking geregeld (er staat nog een bedrag van ca ,- open dat door ontwikkelaar betaald dient te worden). De overeenkomst ging niet uit van een bestemmingsplanwijziging voor fase 2, maar verwacht wordt dat het resterend budget toereikend is. Daarnaast is de aanvrager leges verschuldigd. De herstructureringsbijdrage á 2,1 mln wordt gedekt uit de Voorziening Herstructurering. *Vervolg Na besluitvorming worden de besprekingen met Van de Ven/TBV gecontinueerd, waarna alle afspraken in een (aanvullend) contract worden vastgelegd. Het bouwplan wordt voorgelegd aan de omgevingscommissie. Ontwikkelaar bereidt ondertussen de aanvraag bestemmingsplanherziening/projectbesluit voor waarna de procedure kan worden opgestart. Globale planning Wat Wanneer Besluitvorming Contractbesprekingen Sept-nov 2016 Nvt Bestemmingsplanprocedure Nov jul 2017 College/Raad Afgifte omgevingsvergunning Jul 2017 Nvt Start bouw Sept 2017 Nvt Oplevering Sept 2018 Nvt

6 *Evaluatie N.v.t. Bijlagen 1. Torenmodel 140 app. 2. Studiemodel toren (er is nog geen commitment op deze afbeelding van de betrokken partijen)