Hoe verder met De Voorste Venne

Transcriptie

1 Hoe verder met De Voorste Venne

2 Opdracht vanuit de raad aan de kwartiermaker Huidig complex van De Voorste Venne omvormen tot een bruisend kunst en cultuurhuis Organisaties van de Aleph, Bibliotheek en Stg. Voorste Venne ombouwen naar een nieuwe organisatie Multifunctioneel gebruik van ruimten Huisvesting bieden voor Stg. Podiumkunsten en Hunenhof Taakstellend budget 5 miljoen, energielabel B Realisatie zomer 2016 Powerpoint > Gemeente Heusden 2

3 Tussenbericht van de kwartiermaker Het samenvoegen van de professionele organisaties (Aleph, Bibliotheek en Stg. Voorste Venne) tot een nieuwe organisatie die het nieuwe cultureel centrum gaat exploiteren, gaat lukken Het is niet haalbaar om het complex van de Voorste Venne om te vormen tot een bruisend kunst en cultuurhuis voor een bedrag van 5 miljoen Powerpoint > Gemeente Heusden 3

4 Stand van zaken organisatieontwikkeling Commitment van betrokken partijen is groot (intentieverklaring) Partijen hebben een gezamenlijke inhoudelijke visie ontwikkeld voor het nieuwe kunst en cultuurcentrum (samenvatting positionpaper) De inhoudelijke visie is vertaald in een exploitatieplan Partijen hebben hun inhoudelijke visie op het nieuwe centrum vertaald in een programma van eisen voor het gebouw (ca m2) Powerpoint template > Gemeente Heusden 4

5 Waarom lukt het niet voor 5 miljoen? Het complex heeft een zeer gesloten karakter in plaats van een open en uitnodigend karakter en er zijn dus grote investeringen nodig om hier een uitnodigend gebouw van te maken Er zijn grote investeringen nodig om het complex energetisch op orde te brengen De huidige installaties moeten volledig vernieuwd worden Grote investeringen zijn nodig om het programma van eisen goed te accommoderen en multifunctioneel gebruik van ruimten en de beoogde programmering van activiteiten mogelijk te maken Powerpoint template > Gemeente Heusden 5

6 Kenmerken van een goed cultuurgebouw The place to be, open, gastvrij en uitnodigend naar buiten Directe relatie met omgeving. Extravert Stedenbouwkundig open structuur: binnen-buiten transparant Transparant intern en extern. Intern: alle functies in een oogopslag zichtbaar Extern: van buiten culturele uitstraling zichtbaar Ontmoeting betekent centrale horeca (eten en drinken) met terras naar buiten. Verleiding van de passant. Ook bezoek zonder functionele bezigheid (cultuur). Slow stay. Huiskamer Alle functies in een compacte relatie met centrale entree. Omarming. Verbonden zichtlijnen. Gezien benodigd oppervlak daardoor meerdere lagen daarvoor nodig Powerpoint template > Gemeente Heusden 6

7 Vervolg: Kenmerken goed cultuurgebouw Flexibel inzetbare ruimte indeling, ook op lange termijn veranderbaar (bijvoorbeeld krimpend bibliotheekoppervlak) Multifunctioneel gebruik van zoveel mogelijk ruimtes. Betekent vrijheid van ontwerp en niet gebonden aan fysieke structuur (zie bijvoorbeeld foyer en zaal = evenementenhal) Functies lopen in elkaar over en overlappen. Hybride structuur. Zowel inzetbaar voor één grote manifestatie als 50 kleine en alle tussenvormen Moderne en frisse uitstraling met eigenheid Veilig, geen uithoeken' Duurzaam in gebruik (eenvoudig beheer), onderhoudsarm en energieneutraal (zuinig) Powerpoint template > Gemeente Heusden 7

8 Waarom moeilijk realiseerbaar in de Voorste Venne? Somber naar binnen gericht, soms bedompte uitstraling (n.b. gesloten gebouw t.b.v. automuseumfunctie) Donker, weinig daglicht. Weinig glas, veel slagroommuren Daardoor ook gesloten naar buiten, in zichzelf gekeerd Geen cultuur uitstraling Eén bouwlaag, daardoor functies te veel verspreid (niet compact) over alle armen. Geen eenheid mogelijk Dwingende infrastructuur met lange hallen. Creëert afdelingen geen nieuwe bruisende eenheid mogelijk Powerpoint template > Gemeente Heusden 8

9 Vervolg: Waarom moeilijk in de Voorste Venne? Dwingende infrastructuur in centrale deel (kapconstructie). Niet flexibel in ontwerp en niet flexibel op lange termijn Doolhof Klimaat technisch en bouwfysisch volledig uit de tijd Locatie is sowieso al moeilijk voor deze functie. Alles inzetten op aantrekkingskracht. Je moet erheen. Verleiding. Icoonwerking nodig (is huidige VV niet) Stedenbouwkundig: groot gebouwencomplex, opgesloten in een woonwijk Powerpoint template > Gemeente Heusden 9

10 Wat kan wel voor 5 miljoen? Voor 5 miljoen kan het Carré worden gerenoveerd zonder dat het functioneel en ruimtelijk kan worden aangepast aan de wensen van de eindgebruikers. Globaal bestedingsplan: Bijkomende kosten Renovatie/isolatie van de schil Vernieuwing installaties Resteert voor inbouw, transparantie en inrichting Resultaat: Het pand is niet geschikt voor de nieuwe functie (voldoet niet aan p.v.e.) Pand blijft een bedrijfsverzamelgebouw Pand behoud introverte uitstraling Technische levensduur: 15 tot 20 jaar Niet aantrekkelijk genoeg voor de fusiepartners Powerpoint template > Gemeente Heusden 10

11 Scenario s De kwartiermaker heeft de vrijheid genomen om naast de renovatie van het Carrégebouw voor een bedrag van 5 miljoen andere scenario s te onderzoeken: 1. Gedeeltelijke sloop en nieuwbouw 2. Ingrijpende transformatie van het Carrégebouw met behoud van karakter (vgl. Houtloods SpoorzoneTilburg) 3. Volledige nieuwbouw op locatie Voorste Venne of elders Powerpoint template > Gemeente Heusden 11

12 Scenario 1: Gedeeltelijke sloop en nieuwbouw Om van het introverte gebouw een uitnodigend toegankelijk gebouw te maken wordt er in dit scenario voor gekozen om een deel van het complex af te breken en door nieuwbouw te vervangen Uitgaande van 50% herontwikkeling en 50% nieuwbouw vergt dit een investering van ca. 10 miljoen Resultaat: Een gebouw waarin het p.v.e. goed kan worden geaccommodeerd Behoud van karakter van het huidige pand Technische levensduur: 30 jaar Powerpoint template > Gemeente Heusden 12

13 Scenario 2: Nieuw inbouwpakket binnen gerenoveerde schil In dit scenario wordt de buitenschil van het Carrégebouw volledig gerenoveerd, geïsoleerd. Binnen deze schil wordt een compleet nieuw eigentijds inbouwpakket gebouwd Extra aandacht voor transparantie (relatie binnen-buiten) De kosten van deze investering worden geraamd op ca. 10 miljoen Resultaat: Een gebouw waarin het p.v.e. goed kan worden geaccommodeerd met behoud van karakter Goede kansen voor multifunctioneel gebruik Technische levensduur: 30 jaar Powerpoint template > Gemeente Heusden 13

14 Scenario 3: Volledige nieuwbouw Het p.v.e. wordt in dit scenario vertaald naar een eigentijds transparant nieuw gebouw waarin de functies optimaal kunnen worden geaccommodeerd, liefst op een meer passende locatie dichter in het centrum die beter aanhaakt aan de openbare ruimte De investering bedraagt globaal 12,5 miljoen Resultaat: Passend gebouw op een meer passende nieuwe plek Grootste kans op een bruisend centrum Technische levensduur: 40 jaar Gebouwencomplex De Voorste Venne kan worden afgestoten en herontwikkeld naar een andere functie Powerpoint template > Gemeente Heusden 14

15 Financiën Op basis van het raadsbesluit van 29 september 2015 is structureel in de meerjarenbegroting opgenomen Binnen het concept exploitatieplan van het nieuwe centrum is een bedrag van opgenomen voor huur van het gebouw Afstoten van de bibliotheek van Drunen levert een tekort op van structureel Mogelijk dat subsidie te verkrijgen is voor duurzaamheidsmaatregelen Indien een projectfinanciering met een lagere rente kan worden gevonden, kan extra investeringsruimte worden gecreëerd Opbrengstmogelijkheden van de bibliotheeklocatie en vrijkomende gebouwen binnen het complex DVV zijn niet meegenomen Powerpoint template > Gemeente Heusden 15

16 Kunnen de instellingen de huur opbrengen? In de begroting van de Bibliotheek is een bedrag van opgenomen voor het pand Drunen De huidige huur voor de Voorste Venne bedraagt Dit bedrag wordt t.g.v. bezuinigen bij de onderhuurders op dit moment niet gehaald. Echter door vernieuwing van de installaties en de energiebesparende maatregelen zullen de energiekosten drastisch afnemen. Hier ontstaat ruimte voor dekking van de huur N.B. Besparingen op personele lasten komen ten gunste van de exploitatie van het nieuwe centrum Powerpoint template > Gemeente Heusden 16

17 Hoe nu verder? Ik onderschrijf de conclusie van de kwartiermaker dat binnen het door de raad vastgestelde financiële kader van 5 miljoen geen bruisend kunst en cultuurhuis kan worden gerealiseerd De kwartiermaker adviseert een van de andere scenario s te kiezen. Wanneer gerekend wordt met een annuïtaire afschrijvingsmethodiek betekent dit bij: Scenario 1 en 2 (vernieuwbouw) een extra jaarlast van structureel Scenario 3 (nieuwbouw) een extra jaarlast van structureel Exclusief eenmalige frictiekosten ( 0,5 tot 1,0 miljoen) Powerpoint template > Gemeente Heusden 17

18 Vraag aan de coalitie: Wat heeft prioriteit? Indien het gebouw De Voorste Venne voorop staat en de functie er niet zo veel toe doet, kan volstaan worden met een opknapbeurt conform het raadsbesluit. Er komt dan geen bruisend centrum Indien het vertrekpunt is een bruisend kunst en cultuurcentrum in het complex van de Voorste Venne, dat optimaal exploiteerbaar is en waar partijen (Aleph, Bibliotheek en Stg. De Voorste Venne) voor willen gaan, dan is vernieuwbouw (scenario 1 of 2) de beste optie Indien het vertrekpunt is een bruisend kunst en cultuurhuis en behoud en herontwikkeling van de Voorste Venne dan zou keuze voor nieuwbouw elders en verkoop / herontwikkeling van het gebouwencomplex DVV de beste optie zijn (scenario 3) Powerpoint template > Gemeente Heusden 18

19 Vervolg: Vraag aan de coalitie Is er bereidheid om een volgende stap te zetten in de planontwikkeling uitgaand van scenario 1 of 2 (vernieuwbouw)? Is er bereidheid om de randvoorwaarde van 5 miljoen los te laten en te gaan voor een investering in de orde van grootte van ca. 10 miljoen? Is er bereidheid om structureel beschikbare middelen in te zetten ter dekking van de kapitaalslasten op basis van een annuïtaire afschrijvingsmethodiek? Is er bereidheid om ca. 0,128 miljoen extra beschikbaar te stellen? Powerpoint template > Gemeente Heusden 19

20