Collegebesluit Collegevergadering: 24 mei 2016

Transcriptie

1 ONDERWERP Seminarhotel Chateauform in Mariënheuvel SAMENVATTING De buitenplaats Mariënheuvel, Glipper Dreef 199 is verkocht aan Prospect Investments BV met de bedoeling het hoofdgebouw met de twee zijvleugels langdurig te verhuren aan Chateauform Groep om als een seminarhotel in te gebruiken. Het college van B&W is van mening dat een seminarhotel een goede nieuwe passende invulling is van het nu leegstaande grote gebouw. Het gebouw zal evenals het omliggende park, weer met het nodige respect voor de waarden van de buitenplaats worden gebruikt en onderhouden. Het nu geldende bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden geeft het college de bevoegdheid om de nu geldende bestemming Maatschappelijke Doeleinden/zorg voor het gebouw te wijzigen in de bestemming Horeca, categorie 1. Ten behoeve van het inpassen van een parkeervoorziening dient het bestemmingsplan voor het park gewijzigd te worden. Hiervoor vinden nog onderzoeken plaats en moet een goede ruimtelijke ordening worden aangetoond. Er vindt overleg plaats met provincie, hoogheemraadschap en Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Na ontvangst van de aanvraag om medewerking aan het plan te verlenen, wordt de wettelijk voorgeschreven procedure gevolgd, waaronder het aan de gemeenteraad vragen van een verklaring van geen bedenkingen voor het wijzigen van het bestemmingsplan voor het park ten behoeve van een parkeervoorziening. Voorgesteld wordt kennis te nemen van de in dit besluit opgenomen informatie over het plan, het vertrouwen uit te spreken in het plan voor het seminarhotel en dit plan voor te leggen aan de raadscommissie Ruimte voor een eerste reactie. BESLUIT B&W 1. Kennis te nemen van de in dit besluit opgenomen informatie over het plan om in het hoofdhuis met zijvleugels een seminarhotel van Chateauform Groep te vestigen en hierin het vertrouwen uit te spreken; 2. Het vertrouwen uit te spreken in het vestigen van een seminarhotel op Mariënheuvel en initiatiefnemers uitnodigen hiervoor een aanvraag met goede ruimtelijke onderbouwing in te dienen voor het binnenplans wijzigen van het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning; 3. Dit besluit voor te leggen aan de raadscommissie Ruimte om haar zienswijzen kenbaar te maken (B-stuk) /7

2 MARIËNHEUVEL De buitenplaats Mariënheuvel (Glipper Dreef 199) grenst aan het Wandelbos Groenendaal en vormt hiermee samen een groot groen gebied. Sinds 1946 is de buitenplaats in eigendom van de Congregatie Zusters Augustinessen, de zusters wonen. De buitenplaats (aangewezen gebouwen en park) is rijksmonument. De oostelijke zijvleugel met onder andere de kapel is weliswaar niet aangewezen als monument, maar wordt waardevol gevonden, onder meer door de Historische Vereniging Heemstede Bennebroek (bijlage). De buitenplaats Mariënheuvel maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur). HET PLAN Aanleiding: Mariënheuvel verkocht/gekocht Vanwege het dalende aantal zusters, bestaat bij de congregatie het voornemen om de buitenplaats te verkopen. De buitenplaats staat sinds enkele jaren te koop. In december 2014 hebben de zusters het hoofdhuis van Mariënheuvel verlaten en zich op de buitenplaats geconcentreerd in het gebouw Thagaste. De gehele buitenplaats is onlangs door de congregatie verkocht aan Prospect Investments BV, dus de buitenplaats met al de hierop aanwezige bebouwing: (1) historisch landhuis met 2 later aangebouwde zijvleugels, (2) gebouw Thagaste, (3) dienstwoning en (4) tuinmanswoning). Het hoofdhuis met zijvleugels is gekocht met de bedoeling deze langdurig aan een partij te verhuren. Dit is nu aan de orde. Tussen de congregatie en Prospect Investment BV zijn bij de verkoop afspraken gemaakt over het gebruik van Thagaste en omgeving (inclusief begraafplaats congregatie) door de congregatie voor de komende 5 jaar. Het eigendom van dit deel van de buitenplaats wordt pas na deze periode door de congregatie geleverd aan de koper. Wat er in de toekomst na vertrek van de congregatie met de locatie Thagaste gebeurt, is onbekend en nu nog niet aan de orde /7

3 Mariënheuvel verhuurd Het plan bestaat om het historische hoofdgebouw met de twee zijvleugels langdurig te verhuren (commercial lease van minimaal 12 jaar) aan Chateauform Groep die hierin een seminarhotel ( seminarhuis ) in het hoge segment gaat vestigen. Chateauform Groep heeft verspreid over Europa diverse vestigingen, volgens de website: Prachtige huizen in een groene en rustige omgeving voor uw vergaderingen, seminars, trainingen en evenementen "waar men zich thuis voelt". Zie voor meer informatie: In Nederland is nog geen vestiging. Het gebouw van Mariënheuvel in Heemstede is volgens initiatiefnemers geschikt voor een vestiging omdat het in een groene omgeving in de Randstad ligt en dichtbij Schiphol. Het gebouw is voldoende groot om na verbouwing binnen het Chateauform-formule te kunnen functioneren. Initiatiefnemer heeft aangegeven het seminarhotel in de tweede helft van 2017 te willen openen. Het seminarhotel is enkel toegankelijk voor deelnemers aan de daar georganiseerde seminars, dus niet voor individuele gasten die hier een kamer boeken en/of gebruik willen maken van het restaurant. De verwachting is dat ongeveer de helft van de gasten uit Nederland komt. Het hotel is open van maandag t/m vrijdag en dus gesloten in de weekeinden. In het gebouw woont een housekeeper al dan niet met gezin. Er werken 30 à 40 mensen in onder meer de huishouding, keuken en bediening. De buitenplaats blijft niet-openbaar toegankelijk. Chateauform Mariënheuvel In opdracht van initiatiefnemers heeft Hooyschuur Architecten + Adviseurs een voorlopige studie/plan gemaakt voor Chateauform Mariënheuvel (22 april 2016). Plattegronden zijn als bijlage bij dit besluit gevoegd. Dit plan heeft enkel betrekking op het gebouw, nog niet op het omliggende park. Het plan gaat uit van het handhaven van de aanwezige bebouwing. Er wordt alleen intern verbouwd. De kapel wordt ingericht als restaurant, het interieur hiervan blijft zoveel mogelijk in tact. Het plan gaat uit van een seminarhotel met 65 kamers, 8 eetzalen/vergaderzalen, een restaurant, bar, gym, keuken/opslag, kantoor en een woning voor de housekeeper. BESTEMMINGSPLAN LANDGOEDEREN EN GROENE GEBIEDEN Het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden (2007) geeft het hoofdgebouw + zijvleugels de bestemming Maatschappelijke doeleinden en is bestemd voor de aangeduide maatschappelijke voorziening, in dit geval zorginstelling. Deze bestemming, evenals het bouwvlak liggen strak om het gebouw heen en er is nagenoeg geen ruimte voor uitbreiding van het gebouw. De omliggende gronden hebben de bestemmingen Landgoed (dubbel-bestemming) en Bos (met op 1 locatie de aanduiding parkeervoorziening ) /7

4 Het bestemmingplan geeft aan het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om de bestemming van het hoofdgebouw te wijzigen in horeca categorie 1. Bestemmingsplantoets bouwen Het plan handhaaft de aanwezige bebouwing van het hoofdhuis met zijvleugels en blijft binnen het in het bestemmingsplan opgenomen bouwvlak en overige gestelde bouwregels. Het gebouw past binnen de bepalingen van het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden. Bestemmingsplantoets gebruik gebouw Het gebruik van het gebouw als seminarhotel past niet in de omschrijving maatschappelijke voorzieningen. Op grond van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders voor het gebouw vrijstelling verlenen voor horecabedrijven categorie 1. Dit is volgens de in het bestemmingsplan opgenomen Staat van horeca-activiteiten : Topsegment horeca. Bedrijven die in uiterlijke presentatie en in hun bedrijfsactiviteiten een uitgesproken relatie hebben met de aanwezige cultuurhistorische kwaliteiten op het landgoed restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice, met hooguit incidenteel gebruik ten behoeve van feesten en muziek- en/of dansevenementen); exclusief hotel. Op basis van de door initiatiefnemer verstrekte informatie wordt geconcludeerd dat een seminarhotel gebaseerd op de Chateauform formule, past binnen deze omschrijving. Voorwaarden De binnenplanse wijzigingsbevoegdheid kan alleen gebruik worden voor het wijzigen van het gebruik van het gebouw en verleend worden indien voldaan wordt aan de volgende voorwaarden. 1. Uitstraling en karakter landgoed worden versterkt Op basis van de nu aanwezige informatie, bestaat het vertrouwen dat aan deze voorwaarde kan worden voldaan. De gebouwen worden gehandhaafd, dus ook het rijks monumentale hoofdhuis en de niet monumentale maar wel waardevol geachte oostvleugel met kapel. Zoals Hooyschuur architecten heeft aangegeven, past in de Chateauform-formule dat de bestaande gebouwen als uitgangspunt worden genomen. Er wordt gebruik gemaakt van de aanwezige kenmerken en in beginsel worden geen grote ingrepen gedaan, zeker wat betreft de buitenzijde. De plannen voor de verbouwing van het hoofdhuis zullen worden voorgelegd aan de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. 2. De ruimtelijke verschijningsvorm in hoofdopzet niet wijzigt Op basis van de bekende plannen wordt gesteld dat de ruimtelijke verschijningsvorm van de gebouwen en het park in hoofdopzet niet wijzigt. 3. Er geen zodanige verkeers- en parkeerdruk wordt gegenereerd dat het karakter landgoed wordt aangetast Verkeersdruk Mariënheuvel wordt ontsloten vanaf de Glipper Dreef. Via een poort leidt een smalle weg van 350 meter door het Wandelbos Groenendaal (eigendom gemeente Heemstede) naar de poort van het landgoed Mariënheuvel en vervolgens een eigen weg van 225 meter over het landgoed naar de voordeur van het huis /7

5 Op basis de nu bekend plannen is er reden aan te nemen dat een hotelfunctie op Mariënheuvel goed mogelijk is zonder dat het karakter van de buitenplaats wordt aangetast. De weg van de Glipper Dreef naar het gebouw kan het aantal verkeersbewegingen naar verwachting aan. Indien nodig en mogelijk kunnen passeerhavens worden aangelegd. In overleg met initiatiefnemer zullen de precieze te hanteren uitgangspunten worden bepaald en zal uit een deskundigenonderzoek het aantal verkeerbewegingen moeten blijken. Op basis hiervan kan een definitieve conclusie worden getrokken. Parkeerdruk Op dit moment duidt het bestemmingsplan nabij het hoofdhuis 2 parkeerplaatsen aan met in totaal 32 plaatsen voor auto s. Het plan is als hotel getoetst aan het geldende parkeerbeleid van de gemeente Heemstede: Nota Parkeernormen Heemstede, 14 augustus Voor de functie hotel geldt in het betreffende gebied de norm van 1,5 parkeerplaats per kamer, dus 98 plekken. Nader deskundig onderzoek moet uitwijzen waar het mogelijk is om deze op de buitenplaats te realiseren. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed wordt hierbij betrokken. 4. Er rekening wordt gehouden met de Vogel- en Habitatrichtlijn. Uit een flora- en fauna onderzoek zal moeten blijken dat hier rekening mee wordt gehouden. De voorlopige conclusie kan worden getrokken dat een seminarhotel overeenkomstig de Chateauform-formule mogelijk kan worden gemaakt met gebruikmaking van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid van het college. Hotelformules vallend in horecabedrijven categorie 1 zijn dan in het gebouw toegestaan. Bestemmingsplantoets parkeerplaats op bestemming Landgoed/Bos Op grond van het bestemmingsplan zijn op de buitenplaats parkeervoorzieningen enkel toegestaan op daarvoor aangewezen gronden. Om voldoende parkeerplekken aan te leggen is onder meer omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nodig. JURIDISCH KADER Herziening bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden Op dit moment wordt de herziening van het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden voorbereid. Op 24 mei 2016 heeft het college besloten om onder meer het nu voorliggende plan voor Mariënheuvel niet hierin te regelen, maar zo mogelijk planologische medewerking te verlenen door middel van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid en een omgevingsvergunning /7

6 Binnenplanse wijzigingsbevoegdheid Op grond van artikel 8, zevende lid van het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden kan door het college onder voorwaarden de gebruiksbestemming Maatschappelijke doeleinden wijzigen in de gebruiksbestemming Horeca, categorie 1. De planologische afweging door de gemeenteraad voor het vestigen van een horecabedrijf in het hoofdgebouw van Mariënheuvel heeft bij het vaststellen van het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden plaatsgevonden door middel van het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid in het plan. Omgevingsvergunning Voor het initiatief is/zijn op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) omgevingsvergunning(en) nodig. Op basis van artikel 3.10, eerste lid juncto artikel 2.1, eerste lid van de Wabo is voor het initiatief een omgevingsvergunning noodzakelijk voor (voor zover nu bekend) de volgende activiteiten: 1. bouwen (verbouwen gebouw), 2. het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan is bepaald (aanleggen parkeervoorziening), 3. gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (parkeervoorziening), 4. het in gebruiknemen of gebruiken van een bouwwerk in met het oog op brandveiligheid bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën gevallen (hoofdgebouw), 5. het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd monument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht (zowel monumentaal deel hoofdgebouw als parkeervoorziening in park). Voor de activiteiten genoemd onder 3, 4 en 5 is de uitgebreide Uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing (afdeling 3.4 Awb). Het college van b&w is voor alle activiteiten bevoegd gezag. Voor activiteit 3 dient de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen (artikel 6.5 Besluit omgevingsrecht) voor deze activiteit af te geven, alvorens voor deze activiteit door het college een omgevingsvergunning kan worden verleend. In het kader van het verlenen van de omgevingsvergunning dient overleg te worden gevoerd met de provincie Noord-Holand, het Hoogheemraadschap Rijnland, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en de Welstandscommissie. Procedure Onderzocht is of het mogelijk is tijdig planologische medewerking te verlenen. Door de noodzakelijke besluiten voor het wijzigen (van de bestemming) van het gebouw te verlenen vooruitlopend op de omgevingsvergunning voor het aanleggen van de parkeervoorziening, is het mogelijk om het hotel in de tweede helft van 2017 in gebruik te nemen. Nadrukkelijk wordt hierbij gesteld dat uit de in te dienen aanvragen om medewerking, alsmede uit het vooroverleg met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, provincie Noord-Holland en Welstandscommissie dient te blijken dat de nieuwe functie mogelijk is. Er dient sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Voorts zal het hotel pas in gebruik mogen worden genomen op het moment dat alle noodzakelijke vergunningen van kracht zijn en het vergunde gerealiseerd. Het risico om te beginnen met het verbouwen van het gebouw tot hotel en het niet in gebruik mogen nemen hiervan omdat om welke reden dan ook niet alle vergunningen/voorzieningen aanwezig zijn, ligt volledig bij initiatiefnemers. In de bij dit besluit als bijlage opgenomen planning staat aangegeven hoe de procedures in tijd verlopen /7

7 FINANCIËN Op grond van artikel 6.12, eerste lid Wet ruimtelijke ordening juncto artikel onder e Besluit ruimtelijke ordening is voor het plan een exploitatieplan of anterieure exploitatieovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente noodzakelijk. Hierin worden in ieder geval afspraken gemaakt over het vergoeden van gemeentelijke kosten voor het planologisch mogelijk maken van het hotel en het bij initiatiefnemer neerleggen van het risico op planschade. Voor het initiatief zijn voorts leges verschuldigd. PLANNING/UITVOERING In de bijlagen is een planning opgenomen, deze is in overleg met initiatiefnemer opgesteld. COMMUNICATIE/BEKENDMAKING Direct na het nemen van dit besluit worden direct omwonenden geïnformeerd over het initiatief. Door middel van een persbericht wordt de pers geïnformeerd. Nadat de agendacommissie heeft besloten het onderwerp te agenderen voor de vergadering van de raadscommissie Ruimte, worden omwonenden hiervan op de gebruikelijke wijze op de hoogte gesteld. Voor het initiatief wordt een projectpagina gemaakt op de website van de gemeente. BIJLAGEN kenmerk: onderwerp: plattegronden seminar hotel (22 april 2016) kenmerk: onderwerp: planning kenmerk: onderwerp: document Historische Vereniging Heemstede Bennebroek /7